今日もブログをご覧いただきありがとうございます。
関連事業部 受託課の松本です。
今月、弊社にて募集中の委託管理物件が非常にありがたい事にどんどんご成約になっています。
数ある物件の中からお選びいただいたお客様、誠にありがとうございます！
５月なのにどんどんご成約です！！
２月・３月と同じくらいの決り方！
５月なのに！！！
理由は、一度冷静になって周辺物件や現在募集中の物件情報と照らし合わせて、
お客様に「選ばれない理由」を解析し、
物件ごとに適正の募集賃料へ設定しなおしただけです。
結果、賃料を安く見直す場合は、
賃料が安くなる事に不満を申し出るオーナー様も当然いるのですが、
しかし、普通に考えれば、入居者獲得には「絶望的」な時期。
「何！不満？ 数千円下げて決まるんならそれで良いじゃないか！うちなんかもう１年以上空いてるぞ！！」
というオーナー様も多いのではないでしょうか？
ほんの数千円下げる、もしくは明らかに劣っている部分の補強（設備増加）で
長期空室を避けられ、家賃「０」行進を防げたのです。
補強で極端な賃料下落も抑えられました。
補強しなければ、周辺物件のデータ、競合物件とのデータ比較で、
勝ちたいのであれば大幅賃料ダウン！
電化製品と同じ！
明らかに古く機能が劣る製品が、機能満載の新しい製品と同じ金額で売っていれば、
機能が劣る方は売れるはずが無い。選ばれるはずが無い。
補強物件も、補強なしで６カ月以上もしくはそれ以上「なるかもしれない」空室のリスクは免れ、
入居者が決まり、再来月には、補強費用も回収！！
データを分析し適正賃料で臨めば、「繁忙期」出なくとも自動的に新入居者は決まるのです。
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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9
高野ビル4Ｆ
株式会社 レント管理サービス
関連事業部 受託課 担当者 ： 松本 弘 （まつもと ひろし）
ＴＥＬ ： 042-440-7500 ＦＡＸ ： 042-440-7501
ＨＰ－ＵＲＬ ： http://www.renthouse.co.jp
Ｅ-ＭＡＩＬ ： c-kaihatsu@renthouse.co.jp
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明日は、このところ話に出ていた、「投資型の1K物件」のオーナー様を訪問します。
訪問し「委託管理契約」をします。
本来なら、管理会社を変える時は、「解約予告３カ月前」のルール等で
「もう、いくらなんでも変えよう！」と思ってから我慢を強いられるケースが多いです。
特に「募集・客付け」の面で見切りをつけたとなれば、そこから更に３ヶ月は空室のリスクです。
運よく、今回は申し出と同時に解約、というよりも、5/15記載の通り、「偽・管理契約」だったので
すぐに新しい行動をすることができます。
今日は、5/17記載の内容、
『「守りの要素」を強化したいオーナー様が増えてきました！』
の記述通り、お問い合わせがありました。
オーナー様がゴミ置き場をチェックすると、指定の袋ではないもので捨ててあったりと、
「ご案内時の印象の悪さ」を痛感し、
お掃除系の管理に関してお問い合わせです。
人間心理で、誰かがルールーを守らなければ、自分がきっちり守ってることがバカらしくなるものです。
そして、たった一度手抜きで前例を作り、「まぁいいや今回は、忙しいし、守ってない人もいるし」とルールーを破れば、その後その人は、ルールを守りぬくことはないでしょう。
ルールを守らなければ「楽」であることを「体」と「心」が知ってしまうのですから。
見栄えが悪い⇒決まりが悪い⇒長期空室⇒家賃下落⇒更に退去者⇒長期空室２部屋⇒家賃下落・・・・・
どんどん続く負の連鎖。
これに気付いてくれたようです。
今はもう「待ってれば決る」の考えでは勝負になりませんね。
あっさりと、お客様の「ほかにありませんか？」の一言で一発ＫＯです。
なにかしないと「選んで」もらえないのです。
しかし、よく考えてみれば「商品」なのですから当然なのかもしれません。
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今日は「委託管理契約」がありました。
２オーナー様です。（２物件）
「委託管理」への切り替えは、「この空室を何とかしてくれ！！」
というものが多いのですが、今回に関しては
募集に関しては「順調」な物件と、
募集戸数なしの物件です。
これまでなら「うちは何の問題もないから！！」と言われてしまい私達の話は聞いてもらえない状態。
両オーナー様共に空室を何とかしてほしくての「管理契約」ではありません。
どちらかと言うと、その後の対応がしてほしくて「委託管理契約」です。
「保険的要素」の意味合いを地震後から考えるようになったのかもしれませんね。
・わかりやすいように窓口の一本化をし、でもその窓口は自分でなく管理会社。
（管理責任者とは言え、３６５日２４時間家にいるわけではない！）
・こんな時代に「家賃滞納」のリスクは回避したい
（人情抜きですぐ督促してもらわないと！自分だとやりづらい、でも自主管理じゃ不動産屋も力入れてやってくれないでしょ？）
・不良入居者に対し注意するのは自分では怖いし、専門知識を要することを聞かれても答えられない
（質問内容が数年前・数十年前とは違い、何を言ってるのかが分からない。消費者法？ガイドライン？）
・次回発生するときの長期空室回避のため今から対策
（今時、すぐ決まらないのだから空いた途端に一気にバーっと募集してもらえばいいんだ！明日解約申請がどこかの部屋から出る可能性だってあるんだからね！）
（トラブル対策のついでに空室が出た時は募集強化だしね！）
大地震を目の当たりにして、備えの重要性が身にしみてわかったせいか、この「守りの要素」を強化したいオーナー様が増えてきました！
☆地震が来る前に、「地震保険」にはいる・・・でも地震は来るのかどうかわからない
でも！！
保険に入ってたら・・・保険金をもらえた！もはやないよりはましだ！良かった入ってて！！
保険に入っていなければ・・・全額個人負担！後悔！テレビでこのような光景は見ていたけどまさか自分がなるとは思わなかったし。。。。お隣さん保険に入ってたからお金もらえるんだぁ・・・・
今回の両オーナー様はこの要素の価値を重視しての「委託管理契約」です。
弊社の委託管理も「滞納賃料の保証」といったように入っててよかった要素がいくつもあります。
この考え方も広まりつつあるようで、
今日の地点で２０日、２８日も「委託管理契約」を控えているのですが、
この両オーナー様もどちらかと言えばメインは募集の先の「その後の対応重視」という考え方での契約です。
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5月12日に「4月28日のその後」と題して、投資型の1K物件についてお話ししましたが、その後また進展しました。
前回までのあらすじ
・募集が弱い管理会社と契約しているオーナー様来訪！
・入居者が半年以上さっぱり決まらない！管理会社から電話の一つすらない。
・一緒にチェックして見ると、現・管理会社の方針で募集に関しては弱く消極的だと判明。
・管理会社を変更したい！変更するしかない！
・まずは現・管理会社に赴き、「委託管理契約」を終了しないと、ルール上、他業者は何もできないと説明。
・管理契約を終了するためいざ現・管理会社へ
・おりしもゴールデンウィークスタート
・募集が弱いことを露呈するかのごとく、ゴールデンウィーク期間中全休
・ゴールデンウィークも明けようやく話せた！
解約予告の縛りがあるのかどうか？
スムーズに管理会社を変更できるのか？
ここで前回は終了でした。
そして今回、結果は「委託管理契約書」自体は存在していなかったという事実が判明しました。
地場業者様ではよく「古い付き合い」「最初に世話をした」などの理由で、
勝手に専任契約宣言をして専任募集をしている時がありますが、
今回も同じようなケース。
購入した時の兼ね合いでなんとなく発生した偽管理契約。
したがって、そもそも契約がないのでそのまま偽管理契約を終了できたのです。
おそらく、現状空室で委託管理料が発生していないという事もあるのでしょうが。。。！
このブログをご覧のオーナー様で、昔からの付き合いで今さら
管理契約をやめる事は出来ない！お取引をやめるのは出来ない！と嘆いている方・・・
絶対にいるはずなのですが・・・・
実際にそのような相談をよく受けるようになりました。
もしかしたら、そもそも「偽専任契約」かもしれません。
契約書を取り交わしているのか等、今一度確認してみて下さい。
もし契約書がなかった場合は「偽専任契約」です
「代理権」の問題もあり、口約束で開始できるレベルの話ではなく書面を作る必要があるからです。
『取り交わした書類がないとなれば、
さらに今回のように募集に対して消極的であったり、
広告宣伝費を使う余力のない業者なら、
昔しからの付き合いだからといっている場合ではなく、
平然と長期空室を作っておきながら、情報を抱え込んでいた事に対し
怒らなければならない事です！』
5月20日にオーナー様宅を訪問し委託管理契約を交わしてきます！！
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４月２８日に「オーナー様来訪」と題して、投資型の1K物件についてお話ししましたが、その後ようやく進展しました。
前回のあらすじは
・空室発生依頼半年以上、次の入居者が決まらず空室
・都内の管理会社に管理を任せているものの、その管理会社が募集に関しては積極的ではない。
・募集の窓口を自ら広げる為に、委託管理の保険的要素を諦めてまで自主管理（一般媒介）をする事は考えていない。あくまでも委託管理は任せたい。
・管理（専任）なので原状は何とかしたくても、他業者・他管理会社主導では募集できない。
・管理会社を変えるしかない。
この流れで、それでは「現・管理会社」を辞めるにはどうすればよいのか？
と言うことになったわけですが・・・
まずは「管理契約の終了を書面で宣言しなければなりません」と助言しました。
オーナー様は決断し、こうなった以上、１日も早く管理契約を終了させたいと思い、現・管理会社へ管理契約終了の手続きをしに行く決意をしましたが、おりしもゴールデンウィーク。
「募集が弱い」を露呈するかのようにゴールデンウイーク期間は全休。
ようやく今日、現・管理会社に管理契約終了宣言をしに行くことができたようです。
現在入居者がいないので、「委託管理料」が発生していないせいか、通常であれば、解約予告３か月前と言う話になるのでしょうが、その縛りは無くスムーズに契約を終了させられそうとの事です。
近々、再度打ち合わせをします。
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私としては珍しいタイトル「土地活用」
実は明日、あるオーナー様が弊社にお越しになります。
何をしに来るのかというと、「建て替え」の話です。
建て替えの話は、ちょっと話しただけでも色々な思惑が絡みます。
・そもそも、ここに新たに建てられるのか？
・３階建てだと北側斜線規制？？？
・相続が絡む
・まずは自分が実家に帰ってこないと相続税が！！！
・建て替えるならいくらかかる？新築そっくりさんなら？1部屋ごとの改装では？
・建物の耐久年数から計算したらどちらが有利？
・建て替えると仮定したら、あぁぁー！！！正式には母屋の土地が賃貸物件側にちょっとだけ食い込んでいる！！！
・目の前の駐車場の土地を合体させればいいのでは？
「という事は」、「という事は」と、色々な問題が出てきます。
相続税対策と、ちょうど空室になったアパートの新規募集をどうするか？のタイミングがたまたま一致して、
一回考えてみよう！
という事で、設計・建築士、税に詳しい資産運用のプロ、弊社のリフォーム担当、私、オーナー様で、
明日、今後の対策を検討します。
何パターンか未来を想定をするんです。
このオーナー様は、これで今後の道しるべと、一通りの対応策パターンを聞き出せるということになります。
建築・設計士側は、まだ建てると決まったわけではなくても、シュミレーション様に図面をおこします、
シュミレーションといっても、実際に市の場所に建てるならと真剣に図面を制作します。
今回はオシャレなメゾネットタイプです。
それに対して私は、賃料の査定をし、収支計算をします。
この打ち合わせはオーナー様にとって無料なんです。
そろそろ対策はたてないとと思いながら、相談先はどこ？弁護士？自力で調べるしかない？
建てると決まってないのに相談できるの？どうせ建てる展開に持っていくのでは？
と、結局、何もせずにうやむやな状態で気分が釈然としないオーナー様は多いのではないでしょうか？
ズバリ、相続や土地活用の事などの相談先は不動産管理会社で出来ます。
オーナー様は土地や建物を所有してしまっているので、この対策をするしかないのです。
家族の為、子供の為・・・
そもそも物件の仲介を通し、お取引もあり、初対面ではないので相談しやすいはずなのですが・・・
運用に関するお問合わせもお待ちしております。
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今日は昨日お話した物件のオーナー様に予定通りお会いしてきました。
どうせ変更するならと、オーナー様は当然数社のお話を聞いています。
なにはともあれ、現・管理会社との契約を終了させる手続きが急務であり。
それが完了しないと私どもは勝手に広告活動ができません。
オーナー様は、まだ現・管理会社には管理契約の解約の話をしていません！！
私としては勿論この物件を管理させていただきたいので、
良い結果を期待したいです。
なぜ感触が良かったのかと言うと、現状は、「社会人」のみをターゲットにし
ていますが、当方の場合、「学生」もターゲットにできる点です。学校の目の前にあるのですから、当然この層を取り込みたいし、
取り込むべき状態です。
オーナー様が候補に考えている管理会社のうち、
「大学生協指定不動産業者」を傘下に抱えているのは、当方だけです。
今日は、この物件の管理契約については即答頂けませんでしたが、
オーナー様の持つ別物件（ファミリータイプ物件ですが正直古いです）が５月下旬に退去により空室になります。
退去後に、今のニーズに合った様に改装してほしいという依頼を頂きました。
改装の案を出し見積もりを提示します。
お部屋探しのスタイルは貸し手市場から借り手市場に変わってしまいました。
「探す側」の探し方も変わっています。
したがって、心構えは、
「貸してやる」から「借りて頂く」
「嫌ならいいよ」から「数ある中から選んでいただきありがとうございます」
となっているのがオーナー様としては悔しいですが現実。
退去後のお掃除代に至るまですべて借り手市場。
しかしそれが現実なので、それを前提とした戦略を立てなければ当然、選んでもらえず「長期空室」
しかし・・・
「数ある中」から選んでもらいたいのですが、この「数」がとんでもなく多い！！
今回のオーナー様の改装にあるように
「選んでもらう」確率は増やさないといけませんね。
何かを変えた物件から「選んで」もらえて、物件へのお申し込みを獲得している状況です！！
どこを変えるのが「今」一番ベストなのかを日々、仕事として考えている集団が「管理会社」ですので、
どこを変えるのがベストなのか、悩んでいるようでしたらごぜひ相談下さい。
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「更新料」の裁判と共にオーナー様が気になる「敷金」「保証金」の敷引きに関する裁判！
「敷引き」に関する裁判（最高裁）の判決が出ているのをご存知でしょうか？
そもそも京都の物件なので地域の慣習により「敷金」ではなく「保証金」から掃除代を差し引く。
今回の裁判は、入居者側から「とにかく保証金（敷金）を全部返せ！」という主張によるものです。
今までのオーナー人生で一度はあったのではないでしょうか？
入居者から「敷金全部返せ」発言。
【概要】
所在地・・・・・・・京都
物件の㎡数・・・・・・６５．５㎡
賃料・・・・９６，０００円
更新料・・・・・９６，０００円
保証金・・・・・４００，０００円
入居・・・・・平成１８年８月２１日
退去・・・・・平成２０年４月３０日
【特約で定めた経過年数と敷引きの額】
１年未満・・・・１８０，０００円
２年未満・・・・２１０，０００円
３年未満・・・・２４０，０００円
４年未満・・・・２７０，０００円
５年未満・・・・３００，０００円
５年以上・・・・３４０，０００円
これを承知で契約したものの退去するときになって突如借主側より「全部返せ！」と
裁判を起こされたわけですが、最高裁の判決が出ました！
【裁判所の見解】
『入居期間１年９カ月。よって特約にのっとり保証金４０万円から２１万円差し引き１９万円を返還。しかし入居者はそれを不服として保証金の全額返還を家主に求めた。
特約には、退去時に通常損耗・自然損耗の原状回復費用を保証金から控除（差し引く）事が定められており、控除額が入居年数に応じて変わる内容になっていた。
裁判長は「敷引金の額が契約の経過年数や本件建物の場所、占有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまでいえない」とし、
「敷引金の額が高額過ぎると評価することはできず、本件特約が消費者契約法第１０条より無効であるということはできない」とした。』
オーナー側の勝訴です！！
勿論、「高額すぎない特約であれば」という前提は付きます。
東京の場合は「住宅紛争防止条例（東京ルール）で、事前にルームクリーニング料金を提示し、
自然損耗とは思えない故意過失の部分につき請求をしている状況ですが、
退去時の「敷金精算」でトラブルが多発しています。
内容の代表格は以下の通り
⇓⇓⇓
『入居者側の主張の例』
・これは、「自然損耗だ」と明らかに無理のある主張・言い訳を貫く
・たまたま請求額が少なかった「以前住んでいた物件」の話を引き合いに出す
・知人・友人からの入れ知恵で徹底抗戦
・最初からこうなってたと言い張る
・請求金額が明らかに高い
『オーナー側の主張でトラブルの例』
・いまだに東京都条例（東京ルール）の無視
・オーナー様が好意にしているクリーニング業者の見積もりが明らかに高い。
しかしオーナー様が、そのクリーニング業者しか見積もりをとらない為に、
その金額が高いと思っていない。
すなわち、ほかの適正価格を出すクリーニング業者を使うと（とりあえずすすめられて見積もりだけ見てみると）
オーナー様の支払額が増える為、
昔からの付き合いの業者を変えない。退去のたびにトラブル。
「管理会社」をつけるなどして「公平な第３者」をたてる方が借主・貸主互いに良い時代なのかもしれませんね。
「代理人制度」「エージェント」アメリカで出てくるような言葉が、日本でも出てきましたが 、
時代は凄いスピードで変わっていき、「当たり前」が代わり、また「トラブル内容」も高度化、
一般人でも法律用語や法律を絡めた複雑な問題となり係争、
個人では対応しきれない時代に変わっていくのですね。
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今日は、29部屋中7部屋の長期空室で、管理会社を当方「レント管理サービス」へ変更したオーナー様にお会いしました。
当初お会いした時は、あまりの空室の多さで、ローンの返済なども当然あり、
退去後の、お部屋のクリーニングに関しては、
「とにかくどこか1部屋でも決まらないと掃除代は捻出できない」という切迫した状態でした。
5部屋分は簡単にオーナー様が拭く程度で放置状態でした。
たまたま、放置してる方の号室が良いと言われたらどうしようと言っていたくらいです。
この物件の場合、旧管理会社の方針で協力他社が物件を紹介しづらい状況で、各業者営業マン達に避けられている傾向にあったのですが、管理会社を「レント管理サービス」に変更してみる事で、募集・契約のしやすい環境を、営業マン達に与えた結果、現在は、すんなりと満室です。
「これからはいくらなんでも7部屋も1年以上空室なんてことはないんですよ！」と自信を持って言ってきました。
掃除代すら捻出不能に陥っていたオーナー様が今は、
①自転車置き場に屋根をつけよう！
②階段のペンキを塗り替えようかな！
③ちょっと試しに建物自体の清掃を入れてみようかな！
すっかり、このような発言に変わりました。
募集の部分がうまく好転したので、
考えは、それをいかに維持するかの「守備固め」に入る余裕が出たようです。
当然、その作戦も功を奏するでしょう。
物件のイメージがどんどんプラスになります！
その良いイメージは、現入居者にも働きますし、
物件を紹介する側の営業マン達にも「この物件を紹介すると決まる」というイメージが頭に染み込みます。
各業者の営業マン達は、次回空室が出た時には数ある物件の中から必ずこの物件を出すことになります。
このように精神的にも余裕が出たオーナー様を見るにつけ、私も嬉しくなります。
この先、当然退去のお部屋が出るのは仕方がないものの、
今までのように、「全然次が決まらない」という恐怖・心配は払拭出来たようです。
7部屋分の家賃が入り、今後このような事はないと確信したのか、
室内にはソニーの新しいブルーレイもありました。しかもちょっと高い方のです。
その事を突っ込んでもオーナー様は終始笑顔でした。
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前回のお話で府中市の「くらやみ祭り」について触れましたが。
5月5日に府中市方面に車でお越しの際は、
「交通規制」がありますのでお気を付け下さい。
くらやみ祭り交通規制図
今日は
投資型の分譲マンション1部屋所有のオーナー様と打ち合わせをしました。
神奈川県の海老名市よりお越しいただき誠にありがとうございました。
物件は1Ｋタイプで現状の賃料は51,000円。所在地は調布市内の物件です。
実際に見に行ってみると、
もう少し高くても大丈夫な感じ。
少なくとも、「レント管理サービス」と直結している、
「レントハウス」「ウィンズ」の営業マン達の実力・営業力を持ってすれば、
この京王沿線トップクラスの2社を中心に、
更に周辺地域の業者さんにも情報を流し、
一斉に募集をしてしまえば、もう少し高くても大丈夫そうなグレードの分譲賃貸マンション。
致命的なのは「収納」が無いという点です。
現在は「渋谷区」の管理業者が管理をしている為、
と言っても現在空室期間は6カ月を超えてしまっています。
入居者がいないのでいわゆる「委託管理料」も発生していない状態。
この管理業者さんは、いわゆる有名な業者さんではありません。
現状、入居者が半年以上も決まらない最大の原因と考えられるのは、
専任でまかせている管理会社が事実上「募集をしていない」状態である事。
インターネットサイトには一切のってない為、部屋探しの方の目には触れず、
だからと言って「渋谷区」の管理業者さんに「調布市で探してるんですけど！」と
調布市を名指しで来るお客様も可能性としては少なく、
オーナー様としては、管理会社のやり方もあるので、
「管理会社」自体を変更するしかないという考えです。
これはまさしく「
正解」の考え方です。
オーナー様曰く、たとえ今日・明日、偶然にも入居者が決まったとしても、その次募集が出たときを想像すると
怖い！
いずれにせよ、まず現・管理会社との「委託管理契約」を解消しなければ先に進まないと言う事もありますが、
オーナー様としては、管理会社を変更して募集のつもりです。
共同名義の「奥様」に報告・相談する必要もあります。
いずれにしても5月1日に再訪していただける予定です。
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くらやみ祭り交通規制図
今日は
投資型の分譲マンション1部屋所有のオーナー様と打ち合わせをしました。
神奈川県の海老名市よりお越しいただき誠にありがとうございました。
物件は1Ｋタイプで現状の賃料は51,000円。所在地は調布市内の物件です。
実際に見に行ってみると、
もう少し高くても大丈夫な感じ。
少なくとも、「レント管理サービス」と直結している、
「レントハウス」「ウィンズ」の営業マン達の実力・営業力を持ってすれば、
この京王沿線トップクラスの2社を中心に、
更に周辺地域の業者さんにも情報を流し、
一斉に募集をしてしまえば、もう少し高くても大丈夫そうなグレードの分譲賃貸マンション。
致命的なのは「収納」が無いという点です。
現在は「渋谷区」の管理業者が管理をしている為、
と言っても現在空室期間は6カ月を超えてしまっています。
入居者がいないのでいわゆる「委託管理料」も発生していない状態。
この管理業者さんは、いわゆる有名な業者さんではありません。
現状、入居者が半年以上も決まらない最大の原因と考えられるのは、
専任でまかせている管理会社が事実上「募集をしていない」状態である事。
インターネットサイトには一切のってない為、部屋探しの方の目には触れず、
だからと言って「渋谷区」の管理業者さんに「調布市で探してるんですけど！」と
調布市を名指しで来るお客様も可能性としては少なく、
オーナー様としては、管理会社のやり方もあるので、
「管理会社」自体を変更するしかないという考えです。
これはまさしく「
正解」の考え方です。
オーナー様曰く、たとえ今日・明日、偶然にも入居者が決まったとしても、その次募集が出たときを想像すると
怖い！
いずれにせよ、まず現・管理会社との「委託管理契約」を解消しなければ先に進まないと言う事もありますが、
オーナー様としては、管理会社を変更して募集のつもりです。
共同名義の「奥様」に報告・相談する必要もあります。
いずれにしても5月1日に再訪していただける予定です。
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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9
高野ビル4Ｆ
株式会社 レント管理サービス
関連事業部 受託課 担当者 ： 松本 弘 （まつもと ひろし）
ＴＥＬ ： 042-440-7500 ＦＡＸ ： 042-440-7501
ＨＰ－ＵＲＬ ： http://www.renthouse.co.jp
Ｅ-ＭＡＩＬ ： c-kaihatsu@renthouse.co.jp
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今日もブログをご覧いただきありがとうございます。
関連事業部 受託課の松本です。
早いもので今年もゴールデンウィークです。
当方、「レント管理サービス」は期間中は休まず営業いたします。
通常は、水曜日は定休日ですが、
5月の第一週の水曜日（5月4日）も、休まず営業いたします。
というのも、ゴールデンウィークは例年ですと、お部屋探しのお客様が多くいらっしゃいます。
オーナー様の物件の空室を解消するチャンスですので、
当然、営業させていただきます。
そこで、引っ越しシーズン中には、よくこのお願いをさせていただきましたが、
ゴールデンウイーク4月29日から5月8日までに
既に、ご旅行や、お出かけの予定が決まっているようでしたら、
不動産屋から電話があった際、もしくはお手数ですがご連絡いただき、
お出かけ中の
① 緊急連絡先（携帯電話番号）
② 空室の鍵の所在（例えば、開けておく等）
この２点をお知らせ頂けると非常に助かります。
以前にも申し上げましたが、この2つがはっきりしないと、
不動産屋営業マンが物件紹介を躊躇する場合があります。
繁忙期ではありませんが、年間を通して不動産屋としてはゴールデンウィークは、お客様の数が増える時です。
明らかに連絡が付きづらくなるようでしたら、事前に、家賃交渉時の値引き限界額（募集条件）を、
不動産屋と打ち合わせておく事もおすすめします。
私の地元である「府中市」は、約７０万人が訪れる例大祭「くらやみ祭り」がありますが、
今年は自粛の為、いつもと違い、規模が縮小されます。
お越しになる予定だった場合はご注意ください。お神輿や大太鼓や山車は出ません！！
御輿での渡御は行わず唐櫃での渡御を行い、競馬式や萬燈大会等の行事は行わない事になりました。
ただ、むしろこの唐櫃での渡御は初めてなので見てみたい気もします。
今年も神々がゴールデンウィークに府中市へ集結してまいります！！
府中市民としては、初めての出来事！この祭りが縮小されてしまうとゴールデンウィークの過ごし方がわからないと言っても過言ではないほどです。
既にご予定のある方、これから予定をたてる方、何もしないのが決定している方といらっしゃると思いますが、
楽しいゴールデンウィークをお過ごしください。
そして、上記の①②をお忘れなくご協力お願いいたします。
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関連事業部 受託課の松本です。
今日は、寒く感じた一日でした。
汗ばむ陽気から一転してこの陽気、体調の変化に注意ですね。
全てのことに対し人は皆、何かしらの「後悔」や「あの時こうしてれば」
と思うことがあると思います。
私は野球をやっていましたが、私自身の人生で言えば、「あの時」アドバイスにのっとり、別の学校に行っていたら、人脈、プレイスタイル、ポジション、打順も変わり、結果的に人生が変わっていたのかもと思うことがあります。
別の学校に行った場合の人生を送ってみたいと思うことがあります。
結局自分の甘い欲で「今よりもっと良かったのかも？」「楽だったのかも？」と思うからです。
ちゃんとアドバイスにのっとり「あの時」英語の勉強を基礎からちゃんとしていたらとか、
日常生活でも、テレビを見ずにあと３０分早く行動していたら・・・とか。
何か皆さんもあるはずです。
アドバイスを無視したために抱く「後悔」「やり直してみたい」と思ったのであれば、
次のアドバイスは、やり直せるのであれば甘んじて聞いてみようと思います。
賃貸経営の場合はどうでしょうか？
おそらく「あの時」がかなりあるのではないかと思います。
あの時賃料を下げていたら入居者が決まり１年も空室にならなかったとか、
あの時リフォームの提案を受けていたら・・・
でも結果的にこんなに空いてしまって、もはやリフォーム代が捻出できない！
結果的に八方ふさがり！！
私たちは「後悔」をさせないために伝えたいことを伝えます。
周りと見比べたときに、結果的に正解だったと思えるはずです。
あの人と同じ末路にはしたくない！！
「あの人と同じ道に入ってしまっている！！」
悪い連鎖はどんどんつながり症状はどんどん悪くなります。
１⇒2⇒３⇒４⇒
このように右に進むほど厄介な問題となります。
2で食い止めるか、そもそも1を作らないようにするか、
アドバイスを聞かずにステージ４以上に進み八方ふさがりとなり「あの時」と後悔し続けるか。
数字が増えるほど後悔の数が増えていきます。
「あの時」⇒「あの時×2」⇒「あの時×3」⇒「あの時×4」
もっと有事に備える気持ちが賃貸経営には必要なのではないでしょうか？
ほぼ、事前に防げるものを、事が起きてから騒ぎ立てているように見えます。
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委託管理契約の場合、オーナー様ご存知のように、
頼んだ業者１社による「専任契約」です。
したがって、決まらないからと言ってオーナー様が勝手にＢ社に声をかけ、
そこから入居者を斡旋はできません。
専任を任された管理会社は、本来、理論上は、この管理会社をキー局とし、
数多くの業者さんに情報が行きわたり、より多く人の目に触れ、
成約の可能性が格段に上がるというものですが、
管理を頼んだ業者が、募集に関して手を抜いていたり、
賃料の分析が間違っていたり、なにも提案が（すら）なければ、
オーナー様にすればこの管理会社への「専任」は大失敗です。
この委託契約は止められますが、いつまで我慢しますか？
家賃収入はないけど、毎月の返済はきっちり同額来る！
今日は今年１月に完成している戸建８棟のオーナー様を訪ねました。
現状２棟は決まっていますが、募集は去年の１１月から。
いまだに決まらない！！
そして、管理会社直属の仲介会社からは、お客さんはほとんど来ないし音沙汰もない。
本日、管理会社を経由し、私ども「レントハウス」が偶然にもオーナー様訪問中に、お客様のご案内をしに来ていました。
情報の開示も遅れ、今頃情報解禁させ、当方の社員が早速情報をキャッチしお客様へご紹介！！
もちろんオーナー様は、この管理会社に不審を抱き、当方に管理を切り替える為に、
ご検討を開始しました。
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敷金精算でのトラブルが後を絶ちません。
原因としては
１、借主側の無謀な主張
２、東京都条例をいまだに無視の貸主
1の場合は、借主が自分ではないと言い張る、これは経年劣化だと言い張る、
最初からこうなっていたと言い張る。これらにつきます。
2の場合は、もともと汚れていた部分まで請求、借主に請求できない設備部分を請求、
クロス代金・畳代金をすべて請求。これは代表的な例です。
いずれにしても「請求額」に対し借主側が不満を漏らすところから争いが始まります。
そもそも住んでいたのだから経年劣化云々ではなく、払うべきだ、払え！という貸主側の主張に
到底納得ができない借主側が猛反発。
借主側の態度で争いになるケースももちろんありますが、トラブルの大半は、
貸主側の主張に対するものです。
このようにならないように、又、このように一方的にクロス代金を全額請求するなどと主張する
貸主を抑制させるための「東京都条例」です。
委託管理物件の場合はごくまれに起こる「借主側」の信じられない主張に対する対応が主なので、
おさまりがつきやすいのですが、
今、特に多いのは自主管理物件における「オーナー様指定のリフォーム業者」を使うときです。
当然、不動産屋とそのリフォーム会社は面識がなくどのような請求を
そもそもしているのか、さっぱりわかりません。
請求額が高いのか、正常なのかがわからないまま借主の猛烈なクレームを
ひたすら受けることになります。
そうです！そもそも「自主管理物件」の場合、退去の立会～敷金の返却までをご自身でしなければならない宿命、明細についても自分で作るか、リフォーム業者に作成させ説明させるか、
すでに契約上、第3者になってしまった不動産屋がこの話に参加することで余計に話がややこしくなってしまう。もめ事に当然巻き込まれたくないので第3者を主張し全く関与したがらない業者も増えてきました。
オーナー様としては、トラブルを防ぐという点で、不動産屋直属のリフォーム業者を使うときのみ不動産屋を間に立てられると承知しておく必要があります。承知しておいたほうが良いでしょう。
ご自身でやる自信がない場合は、義理などある中、残念でしょうが、不動産屋直属のリフォーム業者に頼むのが今の賢明なやり方です。
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いよいよ今年も「暑い」という表現を使うようになりました。
日中、外にいて日差しを浴びると暑いです。
オーナー様の話によると、
「知り合いを通じて」という形で、
地震の「被災者」の方が自分の物件に住んでいる。
という話をよく聞くようになりました。
「よく聞く」
大変な中、子供の事を考えたり、
とりあえず、東京の支店に異動になる等、
そして、地元には募集中の物件が無い為、東京や各地にお部屋探しに来ています。
探しに来ることができない方たちの中には、インターネットからご自身で直接お問い合わせや、
営業可能な不動産屋さんからのお問い合わせにより、資料をおくり、
物件へのご案内なしでも、そのままお申し込みになるケースもあるんです。
被災地地域にはそもそも「賃貸物件」は少なく、
更に住むことが可能な物件は一部屋につき、最低３０人待ちというニュースも出ていました。
一人・一組が何年住むのか分からないですが３０人待ちです。
仮設住宅への入居も現状は運次第であり時間がまだまだかかるようです。
入居ができてもあくまでも「仮設」であり期限付きです。
現地の営業可能な不動産屋さんが、
相談しに来たお部屋探しの方に、
東京又はお客様がご希望の地域の物件を探すために各地域の不動産屋さんに電話をします。
「この辺の物件で上限〇〇万 〇ＤＫの情報をＦＡＸしてください！！」
通常不動産屋間の流れはすべてこの流れとなります。
東京の中でも誰もが知っているような有名な地名では「家賃」が高額ですので、
郊外を求める傾向です。
したがって、京王線沿線で物件情報が多い当方は、京王線沿線物件の情報を求められる機会がとても多くなります。更に多くなるでしょう。
通常でも業者間の情報のやり取りはこの流れです。
渋谷の業者さんや葛飾の業者さん、神奈川県の業者さん、全国の業者さんより
「京王線」というキーワードで当方に資料の要求があります。
不動産業者は、特に都内であれば「この沿線ならこの業者が多く情報を持っている」
という事は当然把握しているので、当方は情報の提供を求められる中の１社です。
資料を集めたい時は、おおよそどの業者に電話をするかは、日々の仕事の流れで決っているものです。
一回で済ませたいのでより情報を多く持っているところに電話をしたくなります。
したがって知名度が低い「地場」業者さんとは、ここで差がグンと出てきます。
電話がかかって可能性が低くなるからです。
では連絡がきた側の不動産屋は、自分の所でオーナー様と直接取引している、
物件の情報を、 すべて送るのか？
答えは、「委託管理」を任せられた物件のみ情報を送ると言っても過言ではありません。
送ってほしい側もすべての情報といって５００件分を送ってこられても、むしろ困ります。
空室で苦しむオーナー様には、単純にこの流れが作れるので、
委託管理への切り替えを、おすすめしてる根拠でもあります。
お問い合わせが増え
お部屋探しの方に情報として行く可能性が増え
見に来る回数が増え
ご成約の可能性が増え
まさにブログのテーマである「空室対策」の一つとなります。
アパート・マンションオーナーが（必須で）加入の集客保険と言ったところでしょうか！
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今日は、外を歩いていると暑いくらいの陽気でした。
今日は「全国賃貸住宅新聞」からです。
「全国賃貸住宅新聞」に今年の繁忙期の傾向として、
単身用物件は、成約時の賃料が平均して「５，０００円ダウン」
と載っていました。
もちろんファミリー物件もダウンのはずですが、
今回は、単身物件を取り上げていました。
単身タイプより基本的に賃料が高いファミリータイプは、
もっとダウン率が大きいでしょう。
そして、インタビューに答えている名だたる賃貸不動産業者がほぼこう言う言い方、
「とにかく管理物件だけは何とか成約に結び付けなければ・・・、結びつけられました。」
「とにかく管理物件を・・・」
こんな言葉がキーワードとなります。
「自主管理物件」の場合は特に震災の影響も確かにありましたが、いつになく極端にご案内に来ないのは、
「優先」から漏れてしまっていることは明白。
そして極端な例ですが、
７万円 × ０ヶ月で、収益 ０ と、
６万５千円 × １２ヶ月で、収益78万円
本来は7万円 × １２ヶ月なので、収益84万円。（当然これが理想！）
この計算、ことあるごとによくやりますよね！
管理会社・不動産業者は、おおむね「 ０ 」より「 78万円 」を選択させたというわけです。
差額の６万円分を「ギャンブル」で夢を追ってしまったが為に、惨敗！！
当初５千円ダウンも話を持ちかけられた時には
管理会社・不動産業者の実力を疑い「憮然」としながらも、
データ解析をもとに、堅実に戦ったのは功を奏し、
今となっては満面の「笑顔！」
周りを見渡せば空室で青ざめている家主が・・・
競馬で例えるならば
特に管理会社の予想とは、
予想の中でも、
調教師が直接「予想」をしているようなものです。
「次はこれが来るよ」
「この設備が主流でよく決まるよ」
「お客さんの希望条件話聞いてると、全体的に例年より〇〇円安くしとくのが無難だよ」
「周辺の対抗物件の調子はこうだよ」
「結果、こうしとくべきだよ！」
調教師が直接予想をしている！！
何を話すのか聞いてみたくありませんか？
私はこの仕事に就く前は、カレンダー通りの休みでしたので、
「地元・府中と」いう事もあり、競馬を頻繁にやっていました！
今は、まったくやっていないのですが、
もし当時、調教師自らが直接本当のことを話す予想屋がいたとすれば、
（実際には競馬関係者の予想は違法なのであり得ません）
絶対に聞きたいです。
というよりも、「聞くにきまってるじゃないですか！」
という状況だと思います。
どんどん聞いてください！！
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寒暖の差が大きいせいか、体調不良のオーナー様が多いようです。
私も先日、突如高熱が出ました。
震災のニュースで話題になりませんが、
内科医いわく、
震災が無ければ今頃、
「Ｂ」型インフルエンザの感染者が急増！！
というニュースがトップニュースに来ていたはずとの事！！
「震災とは言え、インフルエンザの話題は出さなくていいの？」
「かなり深刻な患者数の伸びだよ」と言っていました。
年初のインフルエンザ騒ぎの時は「Ａ］型でしたが、
今度は「Ｂ］型です。
幸いにも私は、インフルエンザではなく大丈夫でした。
これで、今年に入り２回目のインフルエンザの検査となってしまいました。
かなり流行っているようですので皆様もお気を付け下さい。
本日は、何件か訪問したものの、「留守」
電話をしてみても「留守」
特に、先週何もできなかったせいか、
今週活発に動いたという事なのでしょうが、
訪問や電話をしようとしているのは、
「空室」のある物件のオーナー様です。
その中でも特に「長期空室」「複数部屋の空室」物件のオーナー様です。
弊社に限らず、本日は不動産屋の前を通りかかると、
結構お客様がお店にいました。
何物件かのオーナー様は、「不在」の為、入居者を逃してしまったという事ですね。
出かけるのであれば、オーナー様が各お取引不動産屋へその旨伝え、お客様内見用の鍵の所在、
鍵は開けておくのかどうか、不動産屋の独断で数千円は下げて良いのか等の、
簡単な打ち合わせをしてくれればよいのですが・・・
不動産屋は「営業中」
家主は「休業中」
どちらかが休んでしまっているので、当然「契約」は成立する訳がありません。
そして私がよく言う結論！
「「アパート・マンション経営」をやりたくないのであれば、
「不動産管理会社」に、「委託」して
本来自分がやるべき仕事を任せればよいのに」
と、また思った一日でした。
結果的に、入居者を可能な限り早く斡旋せよと家主に依頼された側の不動産屋は「営業中」！！
ところが、依頼主側の家主は「休業中」！！
う～ん。。。。
「紹介しよう！」と意気込んでいた営業マンが可哀そうですね。
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関連事業部 受託課の松本です。
年度末ですね！
新たな気持ち・新しい決意・新しい出会い・新しい出発・・・・
年末同様、何かを反省し、何かを改善しようと「ちょっと」反省し、
自分を戒め、改善しようかなと思う時期です。
スポーツ選手の場合は成績不振であればその年のオフに
「肉体改造！」「来シーズンの為に手術！」よく聞く言葉ですね。
何もしないスポーツ選手はやっぱり消えていく・・・・・
アパート・マンション経営も何もしなければ・・・・
通常は年始と年度末には、この前向きな気持ちの変化を狙い、
「通信教育」や「予備校」のコマーシャルが連発します。
アパート・マンション経営のオーナー様に至っても、
「繁忙期」が終わる、この３月末・年度末が、
一つの区切りになるのではないでしょうか。
地震の影響があったとは言え、1月～3月中旬で結果を出せなかった場合は、
「見直し」が必要ですね。
地震の影響が出た3月中旬以降は所詮、繁忙期が終焉の頃です。
毎年、この時期は、
「空室」について、少し興味を持ち、
「委託管理」の話も含め、不動産屋の話を「聞いてみる」オーナー様が増えます。
今年も例年通り増えてくれることを望んでいます。
「アパート・マンション経営」に興味を持ってほしいのです。
成功とはどういう状態なのか！
失敗とはどういう状態なのか！
「経営」しているからには、「失敗」なのであれば、当然修正・改善が必要。
「経営」をしている以上、部屋貸しの「商売」をしている以上、時代に乗り遅れては致命的！
しかしながら、オーナー様は、直接「不動産屋」をやってはいないので、
時代に乗り遅れる「可能性」があります。
常識や、データが古く、更新されない傾向が否めません。
更に、間違った常識やデータを取り込んでしまう事もあります。
私どもは「今」を伝えなければならないのですが、
例えにするとこんな感じでしょうか
・いまだに、計算を「そろばん」でやり、それが常識と思っている。
電卓は使い慣れてなくて、使いずらいから結局今まで通り「そろばん」を貫こうとする。
しかし、今は「そろばん」を使っていること自体が信用性に欠け、
この計算は間違っているのではないかと疑いの目を向けられ、
相手方に「電卓使えよ！」と思われてしまう。
「大丈夫なのかこの人？」と思われてしまう。
私がズバリそれを指摘しに来る。
結果、電卓を使うようになり「普通」に見られる。
それどころか、更に投資しパソコンを駆使するようになり、
綺麗な見やすい表で印刷されていて文字も見やすく、
「間違っているわけがない」という印象をもたれるようになる。
ちょっと変な例えになってしまいましたね。。。
このような感じの例を賃貸物件に置き換えてご説明をするのですが、
・今、周りはこう言った変化が生じこうなので今の設定ではちょっと・・・ 家賃を改正してみては？
・募集自体をもっと手広く強化してみては？
・今時の、今常識の新設備を導入してみては？ など
やはり、ご機嫌を損ねてしまうオーナー様もいらっしゃいます！！
ただ、お客様に嫌われるようなことや、選んでもらえない状態に
ずーーっとしていても、意味がないので、
私どもがお尋ねした際に指摘された時は是非、耳を傾けてみてください。
オーナー様ご自身が「不動産屋」をやっているのであれば、生でリアルな最新情報をお持ちなので、
それを踏まえた上で方針を決定するのであれば、
こちらとしても安心であり、異論はないのですが・・・
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関連事業部 受託課の松本です。
このところ、すっかり停電にも慣れてしまい、スーパーが５時３０分に閉まっても動じなくなってきました。
アパート・マンション所有のオーナー様の場合は、
是非「空室」に慣れないようにお願いします。
動じないようにお願いします。
常に、あの、はじめて停電になる日の５分前の気持ちで臨んでいただきたい！！
いつから慣れてしまったのでしょう？
是非、記憶をたどってみてください。
はじめて同時に２部屋空くような時や空室が１ヶ月続いただけでローンの事など考えてしまい、
気が気ではなかったはずです。
新築時には完成した物件が可愛くて、
汚れが無いか？ゴミは捨てられていないか？故障はないか？どうにも気になって
見に行ったはずです。
いつから放置するようになってしまったのでしょうか？
空室に関しては、残念ながら長期化する可能性が高くなった時期です。
こうして年度が変わる時に思いっ切って見直してみてください。
極端な例え方ですが、どちらのパターンを選びますか？
パターン1の方針
・空室でもうちは気にしない方針で行こう！1部屋、２部屋、今時は当たり前！もう新しくないし！
・いいよ、汚くても、うちはそういう方針なんだから！嫌なら選ばなくて結構！
・なに？申し込みたいけど部屋の掃除？クロス？じゃあ、その人は断ろう！
・賃料交渉？？冗談じゃない断ろう！
・どこかの不動産屋があいているから募集させてくれと来た！⇒間に合ってます！ガチャ（ドア閉め）
パターン2の方針
・徐々に衰えるのはこの先だって変わらない、既に今複数部屋空室・長期空室なぜなのか？
不動産屋にズバリ相談してみよう！
・見てきたら汚かった！
選びに来ているんだから、とりあえず見に来て第一印象汚ければ選ばないよね！
ポストのふたも壊れて外れてた！
でも自分では面倒⇒そろそろお掃除の契約が必要かも？
・えっ申し込み！！！部屋が汚い？逃すわけにはいかない！⇒早速手配します！
・賃料交渉？もちろん空いているよりはまし、甘んじて受けます！
・不動産屋から話したいから訪問したい？こんな機会だから現場のリアルな意見・現状・
自分の物件についての感想・対応を聞いてみよう！
当然是すがパターン2の方の考え方をお勧めします。
この考え方であってほしいという願望でもあります。
更に最後の赤字部分はかなり重要です。
心にとどめてほしいのです。
ちなみに、パターン1
「そんな人いるの？大袈裟な！」と思われたかもしれませんが、現実はかなり多いです。
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先日、お掃除についてオーナー様にお問い合わせを受けました。
「うちの場合、掃除入れたらいくらになる？」
現状は、不動産屋と提携していない掃除業者と契約しているのですが、
敷地以外は一切何もしない融通のきかなさ、目の前に大きなゴミが落ちていても
平然と「あくまでも敷地外」という事で処理しない。
自転車の整理整頓もしない。
この態度が嫌でこの際変えたいとのこと。
不動産屋と絡みの無い掃除単独の業者さんの場合は、やはりわかっていません！！
お客様目線で考えた場合、これは必ずやらなければ掃除をやっても意味がない
という内容は、
・物件のまわり
お客様が物件に到着するなり道路側がゴミだらけでは、あくまでも「この物件自体」が汚いと判断されてしまいます。
・手すり
階段を上がる時、人は自然と手すりを使おうと一回は手すりを凝視します。
汚ければ当然手を避けます。
この物件＝汚い
ここの大家＝家主として何もしない
と、断定される瞬間です。
手を避けると同時に物件も避けるという事です。
・クモの巣除去
テレビドラマやアニメで、建物にクモの巣と言えば、
「古い・汚い・荒廃・廃墟」の象徴です。
当然この４つのキーワードのうちどれかはお客様の頭を巡ることになります。
古い・汚い・入居者の質が悪く荒れ果てているという想像を掻き立てます。同時に
「ここの大家は何も対処しない！」と最低の評価。
私どもの掃除は、この「入居者の気持ち」を理解しているので、当然この工程は外しません。
ところが不動産屋と連携していない掃除業者の場合、入居者や、探しに来る人の
気持ちは理解していないので、
ほぼ、共用廊下の天井や蛍光灯の「クモの巣の除去」は掃除メニューに入っていません。
手すりを拭くことすらない場合もあります。
クモの巣に小バエが絡まっている光景など、見学に来たお客様の目には「最悪」な光景です。
その場で却下です。
工務店の方に「最近の流行り」「人気の広さ・間取り」を聞いてもわからないのと同じです。
適当に答えられてリノベーション失敗と同じ！！
私が賃貸営業していた時によく断られる時のパターンで、
「部屋はいいんですけどねー」
この言葉が出た時は、要するに外観や共用廊下が汚く印象が悪いという事です。
お金払ってわざわざこの汚い物件に住むの？
という事です。
最近のお客様はお部屋と同時に、
オーナー様のやる気と責任感も見に来ているのです。
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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館 ＲＥＮＴ ＨＯＵＳＥ
関連事業部 受託課 担当者 ： 松本 弘 （まつもと ひろし）
ＴＥＬ ： 042-440-7500 ＦＡＸ ： 042-440-7501
ＨＰ－ＵＲＬ ： http://www.renthouse.co.jp
Ｅ-ＭＡＩＬ ： c-kaihatsu@renthouse.co.jp
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今日もブログをご覧いただきありがとうございます。
関連事業部 受託課の松本です。
地震後から、オーナー様より、
「うち、まだ決まらないけどお客さん来てるの？」といった質問の電話が多くなっています。
地震後、不動産屋はこんな変化が起こりました。
◎地震後から「不動産屋」はどうなったのか？
・ お客様は激減しています。
春の引っ越しシーズンの中で最もお客様数がピークとなる時に、地震が起こりました。
出かけても帰れるのか？電車が止まるのでは？大きな地震がくるのでは？
不安で町から人が消えてしまいました。
不動産業界に限らず、全ての業界が打撃をうけています。
・今日は、停電もなく、電車も確実に運行しているという事で、町に人は帰ってきましたが、
家電同様、大きな買い物は控え、預貯金確保の動きになっていると思われます。
◎計画停電の影響は？
・でてます。
まず、その時間帯はお店がやっていないと思われています。
当社の場合、鍵の引き渡しや、事前のお約束等ありますので、勝手に「休業」にはしません。
他社様の入り口前で茫然と立ちすくみ、電話をかけまくっている方が見受けられました・・・
張り紙一枚で勝手に「停電のため休業します」と無責任な事をした為、
お客様は、引っ越しのトラックは来ているけど鍵がもらえないという事態です。
旅行代理店の前や、紳士服屋さんの前でも同様な事が起こっていました！！
「チケットが受け取れない！！！」「明日使うつもりのスーツが！！」
◎となると不動産屋の実情は？
・お客様が少ないのですから各社、よりいっそう委託管理物件からのご紹介となります。
◎来ているお客さまの反応は？◎
・いざという時の対応はどうなるのか質問してきます。
入居者にとって関係の無い事、例えば、オーナー様は建物に対して
地震保険に入っているのか等、シビアに聞いてきます。
・いざという時にプロによる迅速な手配や対応が可能。
当然、連携している修繕業者がいるので優先的に修繕に来る。
当然、不動産屋は「委託管理物件」から優先的に対応する。
これらを想像し「委託管理物件」をより求めてます。
この地震にかこつけて、「委託管理」の話をしをしてくるなんて！！
と、気を悪くされたオーナー様がいらっしゃるかと思いますが、
実際にこのようになっているのが現実です。
これまで常に他人事でやじ馬気分でニュースを見ていた東京（首都圏）の人間が、
初めて、電車が止まる、停電が起こる、ガソリンや物が買えないという事を経験しました。
関西の方のように地震保険へ積極的に加入す入居者も増えるはずです。
それと同様に、
これまでは、入居者目線では、「防犯面」や「入居者の質が良い」
と言うイメージで委託管理物件への需要が増加していましたが、
これからは、先に記したように「いざという時の対応」「提携業者があり修繕が優先的」という
イメージも加わり、「委託管理物件」への需要が増えてきそうです。
そして、いざという時に自分は迅速に、冷静に対応できるのか？
という事をオーナー様としても
考えなければならないきっかけとなった大震災でもあります。
建物が崩れた場合、使用不可能な部屋が１部屋だけ出てしまったら
入居者に対しどのような対応が必要なのでしょうか・・・など
入居者に対し、「ご覧の通り壊れちゃったんで、あしからず！」では済まないのです。
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関連事業部 受託課の松本です。
今回の地震でブログが滞ってしまいました。
私の高校時代からの親友（チームメイト）は、茨城県の出身ですが、家が倒壊してしまい
地震直後は家族全員の安否が数日後に確認できたものの、バラバラで避難所生活をおくりました。
高校時代の野球部ＯＢで自宅の部屋に余裕がある者の所に、災害地域に住んでいる
元野球部員やその家族は、避難所から皆、とりあえずＯＢの家に行くことになりました。
こんな時でも、親戚「身内」は受け入れるとなるとその分の生活費がもらえるのかとか、部外者のおやじが来るのは嫌だとか、家が狭い等を理由に家に余裕があっても、心配だけはしても受け入れには消極的です。
幸いなことに、高校卒業後、この被災地に居住を構えた野球部ＯＢは全員無事でしたが、
住んでいた家、賃貸で借りていたマンションはすべて崩れてしまったか使用不可能状態。
私は東京の学校ですが、その後の進路は、就職や転勤、転職などを経て、
割と、東京に住んでいるものは少なく、大阪や福岡等、全国に散っています。
東北方面に移り住んでいる者が意外と多く驚きました。
ＯＢは約９００人になりますが、
微力ながら「とりあえず」でも住居の提供に協力することができました。
茨城県も被害が甚大ですが、連日の報道は「宮城県」と「岩手県」
そして原子力発電所のみとなっていてそのほかの被災地域は被害の大きさが報道されていません。
これだけ取り上げれば地震の被害は「宮城県」と「岩手県」そして発電所だけだと思われ、
恐らく物資は、「宮城県行き」や「岩手県行き」ばかりで、
「茨城県行き」は報道がされない分、忘れられ、被害も大したことないと思われ少ないはずです。
茨城県の北の方は、宮城県同様、ガソリンもなく、水もなく、赤ちゃんのミルクもなく道路も寸断状態のようです。
忘れられている分、復旧が遅いのです。
したがって今日のブログは「茨城県」をアピールしてみました。
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