昨日の訪問で思った事

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は昨日の訪問物件の話です。

物件自体は府中市、オーナーの住居は大田区。

電車で移動の場合、この大田区から府中までがスムーズでなく乗り換えを繰り返しすので

高齢なオーナーとしては様子を見に来るのも月１回あるかどうかの状態。

物件から遠方と言うよりも、どこか管理会社に委託した方が良いに決まっていると言う考えのオーナー様です。

物件近くの地場業者に頼もうかな？とほぼ決意していた矢先に、地場業者さんの悪い面をもろに見せられ、

意気消沈。「やっぱり駄目だ！」

そんなときに当方とたまたま取引を開始し、やっぱり今時やり方の方が・・・

と思い始め話を聞いてみたいという事になりました。

まず、地場業者さんの口説き文句としては「管理料はなし！」

オーナー様としては何とも響きのよいそそられる一言です。

実態は・・・

☆　インターネット広告はしないい

☆　物件の見回りもしないので建物側の修繕提案等は一切なし

☆　オーナーに承諾なしに条件の勝手な変更
　　退去時にルームクリーニングは１００パーセントオーナー持ちと言われたようです。
　　東京ルールも無視。お客さんに良い顔をしたかったのか・・・

☆　上記の通り広告が手薄なのでお客さんの案内が無い。
　　　後から参入の当社からは、ご案内や申し込みもあり！

言うまでも無く今時のやり方が良いに決まってます。

何しろ「今」ですから。

今時、ペラペラの紙切れ一枚の契約書が茶封筒に入れられただけでは入居者も不安です。

何かと地場業者さんの批判をしているような内容なのですが、

要するに語りたいことは、

今、借りる側の求ているやり方でやったらどうだろうという事なんです。

地場業者さんの堅苦しい接客、閉鎖的な店構えは今時の人が嫌がっている・・・

だから行かない！

もしかしたらオーナーが甘く無法地帯、入居者の質も悪そうな「イメージ」の自主管理物件は・・・
住んでからわかったら嫌だな・・・

だから検討しますで帰宅。もしくは借りない！

委託管理の入っている物件ですよ！の一言で、入居者の質がよさそう、夜中でも緊急対応だから電話しても
差し支えないんだ！ルールにのっとったやり方で退去時に敷金精算でもめずに済みそう！

だから借りる！

このイメージがある以上、家賃を下げても下げてもと言う状態が続く・・・

理由は、お客さんが決めかねているのは「安心・安全」が保証された物件に住んでみたい欲であり、

金額では無いからです。

学生さんであれば親が安心。

社会人の方なら、変な奴がいなそうなイメージ。


まずはお客さんの求めている要素の追加が必要なのではないでしょうか。

それにはまず、お客さんと実際に話をしている不動産屋の話しを本音トークで聞いてみることです。

私は全てお話します！！


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本日、安泰に向け新たに仲間入り

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本日、新たに仲間入りした物件があります。

きっかけは、「家賃滞納」の処理。

空室もあります。

この家賃滞納はかなり深刻で、今年に入ってから１度も入金がありません。

今年どころか昨年もほとんど無し！

滞納額は軽く１００万円を超えています。

追い出す要素は備わっています。

しかし、だだ出て行って欲しいと言ったところで、当然居座るでしょう。

なんだかんだと言い訳をつけて。

そうなると、自主管理物件のオーナー様は大半は、裁判と言う大げさな処理を考え、裁判費用なども考え躊躇してしまいずるずると・・・

当方は顧問弁護士が待機していますので裁判費用の心配なし！

任されたからには、張り切ってどんどん話を進めて行きたいと思います。

空室は８部屋中３部屋ありますが、

これも、秋の引越しシーズン、さらにお客さんが増える一方のこの時期を味方に付け、徹底的に広範囲に広告し満室にしてしまおうと思います。

募集の仕組みが一新される。

現状でうまくいかなければ、単純にその上を行く募集方法を取ってみればよい！

地元の小さなエリアだけでなく沿線全体に、さらに他路線にまで。

地元だけでもこれまでほんの数社の募集からほぼ全社での募集。

オーナー様の「決まらないから他にも頼もうかなぁ」の欲求を完全に満たすものです。

要するに募集の不動産屋さんを増やしてどこの不動産屋に行っても情報がある！

これが委託管理の募集です。

心強い究極の作戦です。

 

 

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調布市のオーナー様

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今日は、調布市をクローズアップ！

ただ、良い内容ではありません・・・

築何数に関わらず綺麗な物件はたくさんあり（物件周辺も含め）ますが、

相変わらずこれでは無理だろうというレベルの「汚い」物件が多いです。

それは、ゴミ捨て場の状態も含めてですが、

どう考えても見に来たお客さんが「ここで！」と言うわけが無い状態！！

特に・・・・・

調布市の自主管理オーナー様！！

汚いです！！

全てでは無く一部の物件ですが、その汚さ、放置度は尋常ではありません。

「注意」しないのでしょうか？

そとまわりが多く、歩きまわっていることも多い私ですが、調布市内の物件は無法地帯化している物件が多いように思われます。

空室の募集に関しても、閉鎖的で消極的に思えます。

何故なのでしょうか？

大昔に、調布市の古い地場業者と何かもめごとでもあったかのでしょうか？、トラウマのように

不動産屋に対し閉鎖的。

何があったというのでしょうか？

新しい意見を取り入れようとしない為、長期空室や多数空室が多いように見受けられます。

訪ねてみて,委託管理ではなく一般媒介として「募集してもいいですか？」とお伺いしても完全無視！

「シッシ」と追い払われるような感じです。

他の地域のオーナー様は対策を取るため、いつもおすすめしている「委託管理」を試してみたり、

積極的に不動産屋の話を聞いて家賃を下げるなら下げる、設備を強化するなら強化する

と言う感じで取り組み始めていますが・・・

本当に不動産屋に対し何かあったのでしょうか？

あと、よくあるのが、昔はよかったのでしょうが、今はすっかり衰退してしまって仲介能力も無く、

だからと言ってみまわって掃除をしているでもなく、ただ管理料だけ取られて意味が無い。

本当は切りたいけど義理だて＋管理会社から「昔からみてるのに」と言う軽い「威迫」

を受け更に建てた時の取り決めでメンテナンスの保証があるので、その保証が無くなるのが不安。

このしがらみに困っているのであれば、

大丈夫です。

100パーセント保証してくれるなんて夢のような話はないですから！！

ただでこそ衰退してしまっているのに！

何だかんだと請求が来ます。

今時のお洒落なデザインで、安くて良い仕事をするメンテナンス・リフォーム業者はいくらでも紹介出来ます。

そろそろ変えることを真剣に考えていきましょう。

他の地域は変えているんです。

悪い事をしている訳ではないのですから・・・

野球で例えるならば・・・・

選手（物件）が良くても監督（管理会社・自主管理オーナー）の采配が悪ければ、勝てる試合も勝てません。

監督を変えるしかないです。

良い監督の例は去年の楽天「野村監督」
悪い監督の例は今年の楽天「ブラウン」監督

選手は同じなのになぜでしょう？

監督が話にならないからです！



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今日のオーナー訪問

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関連事業部　受託課の松本です。

今日もオーナー様を訪問していました。

現状は、満室であり家賃滞納もなく、めったに空室も出ない物件で、

募集をしている際もすぐに決まる物件です。

この状況ですので「委託管理」には全く興味のないオーナー様です。

更新の書類があったのでお持ちした状況です。

終始、世間話をしていた状況ですが4時間も話をしてしまい、仲が良くなってしまいました。

後半、「委託管理」の話題にもなりました。

全く興味がなかった状況から、打ち解けて仲が良くなったせいか突然興味を示しました。

いかに、不動産屋とオーナーが実はタッグパートナーとして意思の疎通が出来ていないかの

象徴です。

同じ趣味であったり、ちょっとしたことで打ち解けた途端に

「委託管理」にかんして内容やメリット・デメリットを積極的に聞いてくる。

という事は、

実感したことが一つ。

じっくり話を聞かずに「損するもの」と決めつけられている時は、

「セールス」押し売りと思われているのだなと。

不動産屋がオーナーいじめで「管理委託料を」取ろうとしている！！
不動産屋が利益を得る為にうまいこと話している！

ここで、私らしくズバリ指摘！！
正直、不動産屋は「専任」で募集する以上、決まる見込みのない物件に話は持ちかけません。

イメージとしては、重度の病気の方が保険に加入できないという感じでしょうか。

地場の古い業者さんのイメージが名残として残っているのでしょうか？

いまどきの不動産屋は、単に、
「もうやばいんじゃないかな」
「この物件普通になっちゃったね」
という事から病気で言うところの「早期発見」
で、後遺症なく100パーセント社会復帰のイメージでお話しているだけなのです。

押し売りと思わずに無料で「人間ドック」を受けれたと思い、
結果を聞いてみましょう。

ここがダメだから、こういう治療方法で治しませんか？と言われるだけなのですから。

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管理会社を変えればいいのに！！

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どういったいきさつで選ばれたのか、なぜいまだにその管理会社で貫こうとするのか？

とても心配な物件はよくあります。

例えば府中市内の物件で６部屋中４部屋空室。

物件には管理会社の看板が貼ってあるのですが、

「聞いたことのない」業者名・・・

電話番号を見ると、府中市内の業者では無い・・・

京王線沿線の業者でもない・・・

私が気がつく範囲でも７年間４部屋空室が続いています。

オーナーに電話をしてみると、

「まかしてるので！！」と電話を切られる。

私は、９年間、物件紹介の「営業マン」として府中のお店にいましたが、

この物件の募集図面を見たことが無い。

管理している会社が、あまりにも小規模の管理会社なのか、

「広告」いわゆる「マイソク」と言われる不動産業者に一斉に配られる宣伝が資金難で出来ないのか、

やらないのか。

さらにインターネットの賃貸物件検索サイトにも一切登場しない。

取り壊すためにわざと募集してない訳でもない。

でも、オーナーに「困ってませんか？」と言った問いかけや、たまに機嫌がよく

一通り話を聞いてくれることがありますが、最終的には、

少し怒り気味に「とにかくまかしてますので！！」と言われカチャっと電話を切られる。

こんな状態でもこの管理会社に対して不満も言わずに管理料を払い続けているのですから、

身内経営や友人の経営している業者なのかと思ったらそれも違う。

何年間、期待しながら「様子を見る」のかなぁと心配になりました。

もうこの状態から、いきなりたて続けに成約になったりする「奇跡の流れ」は来ないのに、

７回も春、秋の引越シーズンすら逃しているのですから・・・

何故、管理会社を変えないんだろう？

何故、この管理会社を怒らないのだろう？

不思議でなりません。

私は６ヵ月間、同じ状態であれば、それどころか内見希望数も減ってきているのであれば、

思い切って根本的にやり方を変えてみた方が良いと、自主管理物件のオーナー様に対し、

１部屋の家賃収入「0」を続けるくらいならと、

「委託管理」を薦めているくらいですが、（6ヶ月では対応が遅いくらいだと思っています）

この物件は、少なくとも７年間も様子を見ているのに、管理会社に義理立てているのか変えようとしない。

それどころか話にもあまりのってこない。

４部屋分の賃料×８４ヶ月分！！

１部屋50,000円だったとして、16,800,000円損をしながら税金や維持費をきっちりと徴収されていた！！

もし管理会社をスパッと変えていたなら1,000,000円位の損で済んでいたのかもしれない！！

いや、済んでいたでしょう！！！

1,680万円と100万円！！！

私はこの状態を、

「様子を見る」の末路だと確信しました。

少し愚痴っぽくなりましたが、「様子を見る」の放置はとても恐ろしい結果を生むのです。


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今朝の話

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まだまだ暑いです。

エアコンなしで辛うじて眠れるのはまだ半月は先！

私の場合、設定温度は高いですが、つけたまま寝ないとタイマーで切れた時は暑くて起きてしまうので、もし起きてしまうのであれば「寒くて起きる」を選択しています。

さて、今日は出社そうそうにあるオーナー様からちょっとした相談の電話がありました。

まづ一つ目は、

◎　更新は自分でやりたい。
　要は、不動産屋へ払う分が惜しいという事です。
　自分で文房具屋に行って契約書を買ってやりたい。
　そうすれば更新料はすべて自分のもの。

これに関しては確かに可能です。
しかし、非常にシンプルで入居者の立場になっている文章で埋め尽くされているのでそれでよければ構わないと思います。
当然入居者側の主張が通りやすい内容です。

委託管理をしたとして、その後に入居した入居者に関しては、管理会社としては「ＮＯ」です。
入居する際に交わしたルールと変わる部分が出る可能性があり、条文によっては、最初禁止していたことがＯＫとなる可能性があるからです。
「それでも」という事でしたら、その条文に関することは当然「責任は負えない」ということになります。
おおよそ万全を期して「賃貸保障」に加入しますのでそちらの更新も絡むので実質無理と言って過言ではないでしょう。

二つ目の相談
◎これから落葉のシーズンも来るし、物件周り、共用部分の掃除を月1回でも入れたほうがよいか？
　
これに関しては即答で「やったほうが良いに決まっています」と答えました。
目立った部分を箒を持って掃きに行くオーナー様はいますが、わざわざ手すりや、廊下天井部分、
共用ポスト、ゴミ置き場をすべて掃除をするオーナーはかなり希少です。

今は落葉前ですが、蝉の死骸が転がっている物件は多々あります。
女性いわく「キモイ」という事になってしまいます。
9月下旬まで蝉の死骸は転がっていますので、
ファミリータイプの場合女性側の意見で却下。
単身タイプに関しても女性客は見込めない。

秋の引っ越しシーズンすらも逃すということになりかねません。

なんかないかなと他の物件を見に行ってしまいます。
部屋は気に入っているのになんてもったいないんでしょうか？


よくこの掃除の話はブログで取り上げますが。

お金をもらってレンタルするからにはより完璧にするのにこしたことはありません。

入居者も欲を出し「同じような金額であれば」とより完璧なものを求めるのは当然です。

オーナー様にとってはとても嫌な言い方になってしまいますが、

「お金をもらっているからには」ということにつきます。

旅館で、渡りの共用廊下部分だからと言って蝉の死骸だらけ、草ぼうぼう、砂埃だらけの所があるでしょうか？

部屋だけ掃除してあればお客さんが満足するかといえばそうではありません。

どこに泊まるかわざわざ偵察に来ていたとすれば却下でしょう。

知らずに来てしまった人は、2度と来ることはないでしょう。

長期滞在の予定だった人は同じ予算で場所を変えることを検討するでしょう。

賃貸物件は1年・2年・・・と住み続けることになるわけですから。

賃貸物件の場合旅館の選定と違い、実際に見に来てお金を払うか決める！

旅館はネットの写真で決めたが、わざわざ見には行かない。行ってみるとがっかり、二度と行かないけどとりあえず2・3日だから我慢する。

見に来てしまうんです！！

したがって、肝心のお部屋以外にも物件周り、共用部分の掃除を入れておいたほうが良いに決まっているのです。

選んでもらうために。
気分良く、満足して、長期で住んでもらうために。

 

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戦略ありVS戦略なし 勝負は明白！

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今日はお盆明け最初の週末となりましたが、

当社、各店ものすごい混み方です。

いよいよ秋の引っ越しシーズンが始まり、お客さんも本気になって探しに来ています。

春のシーズンを逃し空室が続いているオーナー様の物件も「委託管理」に切り替えたり

家賃や設備の見直し等、何かしら対応策を練ったオーナー様の物件は

早速ご成約もしくは、確実にお客さんに紹介してもらえる状態になっています。

早速ご案内、さらにご成約のオーナー様おめでとうございます。

何も対策を立てずに、「この時期だから」で済ましてしまった物件は、

残念ながら相変わらず埋もれてしまった物件の一つであり、

対策を立ててしまった物件にかなう訳もなく・・・


オーナー様管理のいわゆる「一般媒介物件」に対し、各不動産業者が、

手を抜いているわけではないんです。

「管理物件」は強く押せ！！優先的に出せ！

これが方針であり、現実です。

管理料を頂く代わりに空室の際は、優先的に力を入れて募集しますという約束にしたがってという事でもありますが、
（力強い募集は委託管理にする意義でもあります）

現実的には、優先募集のほかにこんな現実もあります。

不動産業者としても「委託管理物件」のほうが、入居後の様々なトラブル（滞納や不良入居者）

に関して、万全であり問題が起こりづらいと言うイメージもあります。

携わった営業マンが窓口にならずにすむ。

当然、入居後にお客さまからのクレームを受けたくないわけですから、

トラブルが起こる可能性がより少ない物件をすすめてしまうという訳です。

様々なトラブルがより少ないとなれば、オーナー様にとっても結果的に

よい傾向と言えます。単純に「楽」だと思います。

滞納の心配がない。
滞納が起きても不動産屋が責任を持つ。
何か起きても仲裁を自らしなくてよい。
今時のお客さんの、細かくねちねちとした要求に鮮やかに対応できるか。かわせるのか。
最近さっぱり来なくなったけど募集時に本当に不動産屋は自分の物件を紹介してくれているのか？
注意をしたら返り討ちを受け刺されたり殴られたりしないか？

「委託管理」はこのような不安が解消できる手段です。

時代が変わってしまいあくまでも自分中心、我慢はしない、

昔は、大家さんは怖い、怒らせたら追い出される、この恐怖で我慢した入居者たちも、

今は、お金を払っている自分はお客さんであり偉い。

管理会社をつければ、この「怖い」「追い出される」のイメージがあり、

入居者はルールを守ろうとします。



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珍しい建築看板・主を訪ねる！

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今日は、新築物件に関する珍しいパターンがありました。

更地に看板が出ています。

これから建つんだなと、これはよくある光景です。

この看板は白くて四角い施工主、施工会社等が記載されているものではなくオーナーが自作で

作ったものです。

まあ、正式なものが出るまでにオーナーが気を使って自分で作ったのかな？

と思い、その看板にオーナーの住所も書いてあるのでとりあえず行ってみました、

看板には「オーナー名〇〇〇〇新築予定地、ミサワホーム予定」と書いてあり、その下にオーナーの住所が書いてあります。

こちらとしては、「ミサワホームで建てるんだなぁ」と言う事と、「もう管理会社もしくは募集不動産屋が決まってしまっているのかなぁ」と言う事で尋ねるわけですが、

話を聞いてみると・・・

・ミサワホームで建てるかは、まだ決まってない。

・募集の不動産屋もたくさん訪ねてくるけど決まっていない。

ここで私は、「まだ決まっていない」という言葉を受けて、賃料査定等協力させてほしい旨伝えると、

帰ってきた言葉が、

・そもそも建てるかさえも決まっていない。

・ミサワホームと話したことも無い。

・建てない可能性もある。


私以外に訪ねた人が戦意喪失で帰ったのが目に浮かびます。

「だったら、こんな看板立てるな！」

こう思ったに違いありません。

私も思いました。


このままだと、毎日でも通おうと思えば通える「地場」の不動産屋にうまい事言われてしまい、

無計画でどんどん話が進んでしまい２年後からあっという間に空室＆家賃下落のパターンに

ならなければいいなと心配してしまうような方でした。




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募集時の家賃査定は命

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今日は、先日お話した家賃の査定を希望されたオーナー様のところに行ってきました。

退去した部屋の新規募集のために次の家賃はいくらが妥当かという事ですが、

私が行くからには、不動産屋にちょっと尋ねて「これくらいですかね～」

というものではなく、周辺の競合物件データなどすべて集めた戦略的なデータ解析に基づく

本格的な査定です。

いわゆる「委託管理」でなければここまでしてもらえないという内容です。

一冊の本のようになっている査定所を見て、

「たかだか新規募集のために、いちいちこんなに本格的にやるんだぁ」

と言ってました。

戦略が細かすぎて聞いてるのが途中から面倒くさそうにもしていました。

お客さんが、おそらくこの物件も一緒に見ていると思われる物件情報もすべて見せてあげました。

この中から、どうすれば選ばれるのか、

選ばれなければ当然１部屋分の家賃収入「0」を作ることになると、

ズバリ話しました。

そして、結果的に「この家賃でいきましょう」という話になったのですが、

「この家賃では安くて納得できないという家主がいたらどうするの？」と聞かれたので、

「この分析に自信を持っているので、根拠のない家主提示の金額で募集はしますが、
苦戦する覚悟はしていただきます。」

と、ここもズバリと話しました。

現状、家賃滞納のトラブルもなく、駅から１分という強みで長期空室の経験もなく、

「委託管理」について全く考えていなかったオーナー様でしたが、

入居者の管理にしても今までやってきたし、個人でも出来るけど、

すべてにおいてやっぱり聞いてみると「違うな」という事で、「委託管理」にするかを

本格的に検討する事になりました。

「他の物件と戦っている。」「戦力分析もしないで勝てるわけがない。」
「運任せの時代ではない。」

これが、これから勝ち残るためのキーワードです。


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家賃の分析

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今日は、とあるオーナー様より、

「退去のお部屋が掃除も完了」
「本格的にお部屋の家賃を査定してみてほしい！」

と言われました。

明日、早速このオーナー様を訪問します。

真剣にオーナー業をやっているからこその興味でしょう！

「委託管理」をしていれば管理会社がリサーチしますが、

退去の度に最新事情をリサーチしている「自主管理」のオーナー様はいるのでしょうか？

よく、新規募集の際に不動産屋が

「家賃はいくらにしましょうか」と聞き、

「前とおんなじで！」とオーナーが答える。

これが、定番の会話です。

３年前、６年前、〇〇年前・・・と同じで良いのでしょうか？

特に「自主管理物件」の場合不動産屋は、

「わかりました」としか言わないはずです。

不動産屋としての意見は聞かれない限り言わない！！

「なぜ決まらないの？」
「なぜうちの物件に案内が来ないの？」

の問いにも、

「さぁ、なんででしょう？募集はちゃんとしているんですけど・・・」
「時期が悪いのでは？」

オーナー様としても良くこんなそっけない事を言われた覚えはよくあるはずです。

これも「自主管理」物件の宿命と言えます。

あくまでもオーナー様主導の自主管理物件と言う事で、オーナー様の意見にはただ黙って従い余計な意見は言わない。

オーナー様の考えなので、意見したら気を悪くするかもしれない・・・

これが不動産屋の常識的なスタイルだからです。

したがって、オーナー様自らが分析するしかない・・・

「委託管理」の場合、

決まる為のデータ分析も不動産屋が担います。

仕事としてリサーチし、答えを導き出します。

「どうすれば早く決まるか」
「内見したい物件にいかにして選ばれるか」
「何が悪いのか」
「何を補強すべきなのか」
「近所の募集中の部屋は家賃がいくらなのか」
「設備で負けていないか」


明らかに力強い募集です。

何も考えずに、ただ「前と同じで」

の頼りない募集ではないからです。

このデータ分析を軽視すると、これからは勝ち残れません。

「そういう時代だから」と言ってもいいのかも知れません。


本当はいくらなんだろう？と気になりましたか？

聞いてショックを受ける時もあります！！

ただ、適正にしない限りは「決まらない」のも確かです。


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高校野球の真実

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全国高等学校野球選手権大会、別名、夏の甲子園が始まりました。

オーナー様の家を尋ねると、とりあえずテレビが高校野球中継。

今日は、堅苦しい話は辞めて強豪校野球部出身の私があまり知られていないことを、

お話しましょう。

例えば東京の学校の場合、生徒用の応援バス、野球部員の家族用の応援バス、

お弁当や応援グッズ等諸々含めて、

１試合につき約３，４００万円程度かかるのをご存じでしたでしょうか？

勝てば３，４００万円追加です。

準々決勝で勝てば、そこからは応援の生徒達は帰郷せずにバスで負ける日が来るまで過ごします。

応援の生徒たちに宿は与えられません。

汗をかいても、お風呂にも入れず、シャワーも浴びれません。

近畿の学校であればとりあえず帰りますが、近畿圏以外の学校が勝ちあがった時は、

生徒達は帰らずにバスで過ごしているんだなと思ってください。

野球部的には、春は「選抜」という言い方をしますが、夏は、

「選手権」という言い方をします。

アニメやドラマのように「甲子園に行くぞ！！」という言い方はせずに、

強い学校ほど「選手権に行くぞ！！」という言い方をよくします。

甲子園での試合の後、夜に野球部員は何をしているかと言うと、トランプをしていたり、

テレビを見ていたりします。練習がいつもより格段に楽であることと、試合しかないので、

体力があり余ってはしゃいでいます。

疲れているのはピッチャーだけです。

ピッチャー以外の選手は決勝戦でもむしろ元気だと思ってください。

取材の時に、女子アナウンサーが個人的に連絡先を教えてくれるという事もあります。

未来のプロ野球選手の妻になるべく「チェック」といったところでしょうか。

私はこの目ではっきりと目撃しております。

私は「恐縮です！」の梨元さんではないので暴露はこのへんにしておきます。


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滞納の処理

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は夕方以降、いつもより涼しいですね。

今日は家賃滞納についてですが、皆様どのように対応していますか？

委託しているオーナー様にとっては無縁の話ですが、

自主管理のオーナー様の物件に「家賃滞納」のトラブルが集中しています。

一般媒介である以上、オーナーより連絡を受けても不動産屋としては、

「電話をしてみる」「書面を送ってみる」程度しかできません。

「書面を送る」については、送ったきり何もしない業者さんも少なくないはずです。

オーナー様には、「対応として書面を送りました」とは言いますが・・・

要は、管理責任者のオーナー様が主導でやるしかないのです。

ただ、自主管理物件で泥沼化している物件が多い。

まさか、こんな対応はしていませんよね！

・次の月にまとめて払うかもしれないからとりあえず何もしない。

・月末に通帳のチェックすらしていない。

管理責任者としては痛恨のミスです！

「この大家は甘いから」

と思われるだけです。

一日でも遅れていたら遠慮せずに追求しましょう。

自主管理物件の場合はすぐに催促・督促が来る大家と思われましょう。

この繰り返しで「払うプレッシャー」を与えられます。

・数か月に１回払う、結果的にまだ２ヶ月分滞納

特にこれはやめましょう。

このタイプの入居者を「追い出してほしい」

と、ご相談を受けるケースが多いですが、

「払う意思がある」と言う事で、追い出すことにも苦戦します。

・月末に通帳のチェックすらしていない。

このケースの場合でしたらこの際、「委託管理」の話を聞いてみてください。

結果的に募集も強化され一石二鳥です。その他のトラブルもノータッチ。

委託料を払ってでも、滞納金額を膨らまさない・滞納させない方がよっぽどプラスの収支になります。

当方は、滞納に関し、オーナー様に保証をつけていますので、万が一の滞納でも、

オーナー様が損をすることがありません。

得だと思いませんか？

空室の対策まで出来るのですから！

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早く何か対策を！！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

８月に入り熱い日々が続いておりますが、いかがお過ごしでしょうか。

汗をかくときは、「スポーツドリンク」と言われていますが、最近はその定説も終わっているようです。

結局調べてみると、一番良いのは、「水」だそうです。

したがって、夏、一日中外で練習している代表格の高校球児、特に強豪校はポカリスエット等のスポーツドリンクでは無く、「水」を飲んでいるようです。

お子様が夏休みであったり、お盆が近付いているので、オーナー様もお留守率が増えて来ました！！

あるいは、「忙しい！」と言われることが多いです。

よくオーナー様より

「８月はお客さん来ないでしょ！？」

と言われます。

確かに少ないですが、

サッカーで例えれば「ストーブリーグ」

重要な時期です。

「補強」のシーズンです。

これから、あっという間に来るシーズンに向けて戦力補強です。

サッカーの世界では、ワールドカップが終わり、目についた選手たちが補強を望むいチームに買われて行ってます。

何の特徴も無く、目玉の選手もいないチームは、パッとしません。

シーズンが始まった所で「ファン」が増えると言う事はないでしょう。

弱くても一人くらい有名な人がいれば「注目」はされる。

「注目」されれば、グランドに直接見に来てくれて、入場料を払ってくれる。

その結果、収益が上がり、更に選手を補強できる。

実に、アパート・マンションの空室対策のようです。

設備を追加してみたり、家賃を下げてみたり、プロデュース役の管理会社をつけてアドバイスや戦略をたてたり・・・

日本のプロ野球においても、各球団、外部のイベント企画会社と提携して様々なファンサービスを考え人気の獲得に必死になっています。

「集客」です。

ここをおろそかにすると、球団の人気が落ち、入場料の収入が落ち、グッズの売り上げが落ち、選手の年俸がせこくなり唯一のまともな選手がＦＡ宣言！、更に球団の人気が落ち、人気選手の流出により更にグッズの売り上げが落ち、アマチュアの選手からこの球団だったら入団拒否と言われ・・・・


マイナスの要因しか起こらない！


秋の引越シーズンに向けて、「下見」のお客さんが増えて来ました。

そして、９月からはお客さんが増えて行く一方です。

我々と提携することにより、提案をさせて下さい！！

特に空室を抱えているオーナー様、もう時間が無いです。

何の準備・対策もなしに望むのはかなり運任せで危険です！！


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疑わしかった談合

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関連事業部　受託課の松本です。

今日は暑かったですね。

朝起きて外を見たら雲ひとつない！

暑さを覚悟した瞬間でした。

今日は敷金精算についてです。

当方の支店で社員とオーナーとの会話に聞き耳を立てていると・・・

状況は、ペット飼育可能物件。

退去に伴い当然リフォームの金額をお客さんに請求し、敷金から差し引き返金。

これは、いつものパターンです。

それをどうやら、何でもかんでも入居者に請求し、敷金を上回るから、入居者に請求をせよ！との事。

入居者側がペット飼育していたと言う弱みにつけこみ・・・

オーナーの皆様！

人間が生活するうえで、自然に汚れたと思われる汚れに対し、今時は入居者に請求できない事は

オーナー様も十分に御存知だと思います。

「ペット飼育可能」とうたったからには、匂いの付着にかんしてクロス交換の費用を入居者には負担させられません。

話し合いで入居者側が納得してくれれば別ですが・・・

フローリングの多少の傷も同様です。

ペット飼育の場合、爪が下を向いて生えているのですから体の構造上、仕方が無いのです。

したがってフローリングを張り替える費用は請求できません。

人間の爪が足の裏についているようなものです。

人間の場合、「タバコ」を吸った場合は、「故意過失」の部類になりますが、

ペットの臭いや多少の傷に関しては「いるのであれば当たり前」と言う解釈になります。

ペット飼育不可能としていたのに飼っていた場合は勿論「故意過失」です。

この物件のオーナー様はご自身のひいきにしているリフォーム業者に常に頼むのですが、

この業者さんが出した見積りが「高い！」

入居者側も「そんなに出す必要があるのか！」と敷金精算でありがちな押し問答になっていました。

最終的にオーナー側が妥協したのですが、

私が妙に気になったのは、このオーナー様と一心同体のリフォーム業者さんが、

「しょうがないから、もらえない分はうちが負担します。したがって請求しなくても良いです」との発言。

今時、見ず知らずの人の為に負担するでしょうか？６万円分を！！

業者さんが、利益を上乗せしていたのかなと疑ってしまいました。

本来はこの６万円分はそもそも必要ない。折半してオーナーとリフォーム業社の懐へ・・？

この行為をする一部のオーナー＆リフォーム業者がきっかけで「東京ルール」が登場したわけですが、

今回のケースがもしこれだったとすれば、「まだいるんだな」というのが私の感想です。

聞き耳を立てて聞いていましたが、本来は中立の立場の我々ですが、今回に関しては入居者側の味方をしたくなるケースでした。

委託管理の場合、まずこのような敷金精算でもめていると言うトラブルは起きません。

今回はオーナーサイドの一方的であり更に無謀な要求でトラブルになったのですが、

最近の入居者は強いので、裁判を起こされる可能性も十分にあるので気をつけましょう。


気持ちはわかりますよ！！

実際に部屋を使用し、汚して、傷をつけたのは入居者であり、オーナー様ではないんですから！！



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昨日ブログのご報告

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関連事業部　受託課の松本です。


昨日のブログでご紹介した、委託している管理会社が情報を他業社に開示しない事により、

空室が続いてしまっているオーナー様の続報です。

本日、お伺いしてきました。

やはり、「どうせやるなら開示型」

という話には共感していました。

お伺いした地点で「もうこの管理会社は辞める」と言う事は決意されていたようです。

結論は、「当社に管理会社を変更する」と言う事でした。

ありがとうございます！！

昨日お話ししたように、このまま今の状態を続けていたら、今のままを続けることになってしまいますので、

このオーナー様は、このリスクを回避する事を選んでくれました。

委託管理は頼んでいないが空室を抱えているオーナー様も同様です。

ある日を境に突然ご案内が多発し、申し込み殺到とは残念ながらならないのです。

徐々に空室が目立つようになり、徐々に長期空室になるようなり、徐々にご案内の回数も減っていき・・・

様子を見ていてもこの流れは変えることは難しいです。

一度管理会社を味方につけて、

優先的に募集するようにして、ご案内の回数を増やして、申し込みの確立を増やして、長期空室の可能性を少なくし・・・の流れにしてみれば良いのでは？

募集方法は3つです！！

①　オーナー様自主管理の一般媒介としての募集

②　委託管理としての専任募集

③オーナー自ら部屋に張り紙をして不動産屋を通さず募集
但し③は基本的には違法です。
オーナーが宅建の資格を持っていて、さらに登録をし、自分で契約書と重要事項説明をすると言うなら
別ですが・・・

実質①と②しかないのです。

委託管理は有料とはいえ、家賃収入「0」の部屋を抱える現状よりは、

プラスの収支になる可能性が飛躍的に増えます。

1部屋の空室が２部屋に増え３部屋に増えてしまえば、お客さん目線では

「何か問題があるのでは？」と言う致命的なイメージです。

現実的には２部屋の空室でイメージは一気に低下します。

オーナー様目線では１部屋、２部屋と増えてしまうと結果、不動産屋が補修や修繕の提案をしても

家賃収入が少ないだけに、結局応じずマイナスの要素が増えるだけです。


一緒に早めに対応策を話し合いませんか？

病気と同じで早期のうちに解決してしまいましょう？

病気と同じで、今治しておいてよかったと思いますよ！！


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今のままでは今のまま。

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明日、とある物件のオーナー様を訪問します。

「委託管理」の話を聞きたい！という事で行ってきます。

現状、空室があり募集のお部屋がありますがいっこうに決まる気配が無い。

しかも当方ではない他社の「委託管理」が入っています。

あまりにも決まらないので、こっそり他業者にも情報を出し募集をしています。

でも決まらない！

理由は、このいわゆる他業者達が、実際は委託管理が入っていることを知っていて、あとで業者間でややこしい争いになるのを避けるため、募集を避けているからです。

「委託管理」ということは「専任募集」

本来は他業者へオーナーが情報を出してしまうのはルール違反です！

現状の管理会社は情報を他社に出さないタイプの管理会社です。

あからさまに「失敗した！」と言っていました。

あとは切り替える勇気だけです。

そもそもこの問題、勇気がいるんでしょうか？

どうせ頼むなら、情報開示方の当方のようなやり方で主要地域全部の業者さんに情報を出してしまったほうが得だと思います。

得に決まっています！！

私の考えでは、生意気な言い方をあえてしますが、義理立てや、様子見の意味が分かりません。

ずーーと空室でいいのかなぁ？と思います。

ちょうど2年の管理契約が切れるので「この際！」と言う考えのようなのですが、果たしてどうなるでしょうか？

「やっぱり今のままで様子を見て・・・」となった場合、残念ながらこのオーナー様は、さらに2年間の空室のリスクを背負うことになるのですが・・・

今の状態を続けると言うことは、今のままを続けると言うことですからね。

結果を報告します！！

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オーナー様にとって、土・日は忙しいですか？

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今更ながらに感じることがあります。

不動産屋の視点で考えれば、土曜日・日曜日・祝日がお部屋探しのお客さんが多いです。

文字通り、仕事が休みの日にお部屋を探しに来ているからです。

家賃や入居条件を勝手に変えられない不動産屋にとって最もオーナー様にご連絡する可能性がある日です。

ところが、私たちが空室を抱えているオーナー様を訪問したい旨のご連絡をした際に、

「土曜・日曜日はいないから平日にして！」

もしくは、電話自体にお出にならないケースがあります。（かなり多いです）

先日、こんなケースもありました。オーナー様より

「現地に鍵が設置してあるからそれで見てほしい。

箱に入っているから！！行ってみてわからなかったら現地から電話して！！」

と言われとりあえず行ってみると、暗証番号が！！この間約１０分だったのですが、

電話をしてみたら結果は「いない！！」

ためしに５分後に電話しても結果は「出ない！！」

この物件８部屋中５部屋の空室物件です。

「今から行きますと言われた以上、もしかしたらわからなくて電話がかかってくるかもしれない」

という事は考えないのかなぁ？

と思いました。

不動産屋はシャッターを開けているけど、オーナーはシャッターを閉めている状態！！

これでこの物件のオーナー様は、決まるかもしれない可能性を「0」に

してしまった訳ですが・・・

こんなことなら多少のお金がかかっても委託で任せるなり、何か考えないものかなぁ？

と、愚痴になってしまいますが思ってしまいました。

忙しいのであれば、遊びに行きたいのであれば、まかしてしまえばいいのに、

家賃収入「0」のお部屋を何部屋も抱えるよりも鍵もしっかり管理会社で管理し常にシャッターを開けた状態で、臨んだほうが結果的にオーナー様にとってプラスになるのではないかと思います。

仮にこのケース、鍵がクリアしたとしても、土壇場の入居者からの要望の交渉が「オーナー不在」

という事で、出来ないので入居者を逃す可能性はかなり高いでしょう！

心当たりのあるオーナー様！一度お話してみたいです！

それぞれに、ご都合やご事情があるのですから、対応策を考えてみましょう！！


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委託管理も２種類あります。

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今日は私の母校野球部が、東東京大会準決勝にて敗退してしまいました。

久しぶりに「甲子園」と思ったら・・・残念です。

「怪物」が３人残っているので来年の選抜出場に期待することにします！

今日もオーナー様への訪問をしていました。

オーナー様の中には「委託管理」と言う事は「借上げ・家賃保証」

と思いこんでいる方が結構いらっしゃいます。

当方はオーナーにとってリスクの高い「借上げ・家賃保証」としての「委託管理」

は、おすすめしていません。

「借上げ・家賃保証」の委託管理とは、一見すると、どんな状況においても（全室空室でも）「定額」がオーナー様に保証されるので安心と思われがちですか、管理料が莫大に高く、違約金制度もあり、実質「都合による解約」も出来ず、家賃を勝手に大幅に下げられても一切意見も言えないと言う不平等条約を結ぶようなものです。

この契約を解約できたオーナー様は「委託管理」に関してかなりトラウマになっているようです。

私達がお勧めするのは「入居者管理」と言われているもので、

家賃保証はありませんが、莫大な管理料のリスクも無く、

それでいて、募集の手厚さ、緊急対応、家賃入金チェックを

行うものです。

空室からは「管理料」が発生しないので、不動産屋としても

入居者の斡旋を積極的に行わないと「管理料」が頂けないと言う
オーナー様側と対等な立場での「管理契約」です。

もし、勘違いをされていてかたくなに断っていたのであれば、

当方の話は試しに聞いてみてください。

本日、この誤解が解けて「委託管理」に切り替えるオーナー様がいましたよ！！




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オーナーと話がしたい！！

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どんどん暑くなっております！

３６度で悲鳴を上げていますが、たまたま「世界の天気」を見たら、

アメリカのフエニックス地方は４８度でした。

暑さの次元が違うようです。

明日の話ですが、オーナー様を訪問します。

訪問の際は、何か問題を抱えているをオーナー様だけではないんです。

特に問題のないオーナー様宅にも「情報交換」としてお伺いしています。

この「情報交換」がオーナー様と不動産屋の関係で不足しすぎていると感じています。

したがって、来年からの「家賃督促規制法案」の事を知らないオーナー様や、

いまだに義務付けられた「火災報知機」の設置を拒んでいるオーナー様がいます。

私がおたずねした時に初めて知るという事は、当方以外の業者さんは、

オーナー様に必要不可欠な情報を一切出していないんだなと思いました。

このような関係が構築されていないがために、

よくブログで話題にする「様子を見る」

という事になり、不動産屋の現場の意見を聞き流されてしまうのかなと・・・

私の場合は理想ばかりではなく「現状」「現実」を伝えていきたいと思っています。

この「現状」「現実」が決まらない理由の時に「家賃を下げても決まらない」時の

金額では言い表せない微妙な部分です。

「家賃を下げたからって決まらないよ！」と、不動産屋が本音を言いたい物件が、

正直申し上げて結構あります！

世間話の中でこの「現状」「現実」を聞いておいていただけると、金額で表せない「ズバリ指摘」

の話でもオーナー様としても警戒せず、気持的にスムーズに受け入れられるのではないかなと

思っています。

訪問の機会がありましたら色々とお話ししましょう。


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今年はエアコンが壊れるかも！！

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どうやら今年の夏は暑い予感です。

8月半ばには熱帯夜が連続何日という話題の年かもしれません。

今日は、再び設計会社や建設会社に訪問してみました。

会社名だけでは判断できずにとりあえず行ってみると、

「土木系」で建てたりはしていないといわれることもあります。

今日はこの「土木系」に運悪く当たってしまった1日でした。

物件が古くなり、建て替えの相談や、リノベーションの相談が多くなってきましたので、

なんとか信頼できる会社をすぐにご紹介できるようにあたっています。

設計会社や建築会社とはいえいろいろなスタイルが存在します。

アパート中心、マンションだけどデザイナーズマンションしか造ろうとしない会社、

ちょっとしたリフォーム程度で建てるところまでは無理な会社。

オーナー様の要求にすべてこたえられるよう、一通りあたってみることにしています。

そして話は変わりますが、冒頭で暑い夏と言いましたが、

こういう年は「エアコン」の故障がよく発生します。

当然暑いので入居者より「当日直せ！」と言ってきかねないでしょう。

コジマ電気に安いエアコンを探しに行っている場合ではありません！！

間違いなく取り付けは1週間先などと言われてしまうでしょう。

修理の件数も多く人が足りてない季節ですから！！

そんな時は、当方は電機屋ではありませんがお問い合わせください、

比較的安く、大型電機屋に頼むよりは、早くつけてくれるところを発見しています。

地域の小さい電機屋さんは基本的に人がいないので順番待ち、さらに量販店よりも高い！！

是非声をかけてください！！

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決断が鈍るとやばいんです

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とても暑い一日でしたがいかがお過ごしだったでしょうか？

今年はまだこの暑さに慣れていないので、意地を張らずにエアコンをつけましょう！！

今日は少し怖い話です。

「空室」に関してですが、

空室多発を解消し正常な状態にするべく「委託管理」をお勧めしている際に、

オーナー様としても、「空室を解消してローンの返済に余裕を持たせたい」等、その他諸々の諸事情や願望もあり、この際、募集が強化される「委託管理」の仲間入りをしようかな？とほぼ決意を固めたものの、現実的に空室がある分、家賃収入が想定よりも少なく、この状態からさらに管理料が発生する！

「本当に切り替えたら成約となり空室が解消されるのか・・・」

正直、私も十分お気持ちはお察しします。

現実的に家賃収入が想定より少ないわけですから。

そしてオーナー様からよく言われるのが、

「空いてる3部屋中２部屋決めてくれれば委託するよ！」

「もう２週間様子を見たい・少し様子を見たい」

そう言いながら、１か月、２か月、３カ月・・・

決まっていない！

そうです。

今までと同じ募集方法だからです！

私たちがあらゆる状況を分析し、十分に見定めてから”あえて”お勧めする「委託管理」

ここでも申し上げます。気持ちは十分にお察しします。

この状態に陥って怖いことがあります。

それは、そうこうしているうちに、更にもう一部屋空室予定発生！！

すると一段と家賃収入が減少し、財政難になりギャンブルで一気にマイナスを取り返すかのように・・・

大穴狙いで「様子を見る」「あと２週間待ってみてダメだったら・・・」を繰り返し

退去後のリフォームも財政難のため少し手抜きになり、

その結果、お客さんは納得できずに別の物件を探し、

結論は決まらない！！！

滞納などの「トラブル」を解消させるのがきっかけの「委託管理」への切り替えは、切り替えた瞬間から対応が始まり、「委託管理を入れた感」があるので思い切って切り替えやすい。
ただ考えてみてください。「滞納」トラブルとは、家賃収入「0」のトラブルです。

私は思います。空室もオーナー様にとって家賃収入0の「トラブル」に相当するのではないか？

入居者がいないという致命的な「トラブル」です！！

家賃収入が「0」の大トラブルをそもそも解消しなければ・・・

物件オーナーとして成り立たない！！

滞納や入居者のトラブルをなくしたいのであれば、入居者を「0」にしてしまえば良いのです。

でも現実的に入居者「0」は困る。

では、入居者を獲得しなければならないときに、まずしなければならない対応策とは何でしょう？

滞納トラブルや入居者間のトラブルの解消の時のように迷うことなく、まず「委託」して募集を強化すればいいのではないでしょうか！！

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営業マンを味方につけて！

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３連休真っ只中です！！

お客様が汗だくです！

営業マンも汗だくです！

見事、ご成約となったオーナー様おめでとうございます！

案内には来たみたいだけど結局決まっていないオーナー様、

昨日申し上げた「ご協力お願いします」を実行していただけましたでしょうか？

些細なことで入居者獲得を逃すのは実にもったいない。

今日、別件である物件を見に行った際、窓がしめたままでした。

２階建ての２階部分。

入室と同時に、肺が焼けるのではないかと思うほどの暑さ！

実際にお客様をご案内する際は事前に営業マンが入室し、窓を開けてからお客さんを誘導しますが、

お客さんは待てずに入室してきてしまうんです。

「入らないで下さいね！」とも言えないので・・・

灼熱の中、お客さんは、

「お部屋をじっくり見る」事よりも

「とりあえず部屋から出る」を優先します。

事前に窓明けをしておいてくれればじっくりと見ていただきご成約していたかも・・・

排水溝の匂いも同様です。

間取りや広さ場所も気に入っているのに匂いのマイナス印象で却下されます。

お客様にとって、良い要素が３つもあるのに、たった一つのマイナス要素で却下です。

このたった一つが、部屋探しで「選んでいる人」にとっては致命的なマイナスだからです。

３対1で勝つということが無いんです。


実際に、ご成約率の高い物件は小さな心づかいとて芳香剤が置いてあったり、

窓も開けてあり入室直後の灼熱状態が解消されていたり、花を飾っている物件のオーナー様もいます。

今の時期であれば、とても涼しげに感じ清潔感もあり好印象です！！

営業マンも気分が良くなり、爽快さを武器に一気にたたみこむようにアピールし喋れます。

「オーナー様自体がすばらしい！」と！！

営業マンを味方につけることが、オーナー様にとってマイナスな事があるわけが無い！！




是非、些細な心がけを試してみてください。

肝心な「案内数」が確実に上がりますよ！！

印象が良くなったことで「決まるかも！」と思った「営業マン」を味方につけられますから！！


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３連休が来ますよ！！やっておいてほしい事！！

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関連事業部　受託課の松本です。

とても暑い一日でした。

梅雨が明ければ、今日は比較的暑くないと言う温度！！

今日一日でダメージを受けましたが、さぁどうしましょう？

あと数日でもっと熱くなり３５℃がやってきます。

明日から３連休です。

「引越シーズン」では無いですが「３連休」の不動産屋は混みます。

特に当方は！！

補強は必要！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


ワールドカップが昨日、いつの間にか決勝戦をやっていて終わりました。

日本が敗退以来、私の心境は

「ワールドカップなんてやってたんだ」
「ところで、日本は出てたの？」

というくらい、日本戦が遠い記憶の様になっています。

それよりも、大相撲ダイジェストをもっと早い時間にやってほしい！！

今日は、前回同様で調布エリアに行って、募集できる物件を探していました。

ありました！！

めでたく「開国」

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

昨日の出来事ですが、前回私が書いたブログの調布バージョン。

調布市の物件でお取り扱いのないところのオーナー様のお宅に行ってみました。

当然、すぐにお客様の紹介をしたいので、即戦力として空室のある物件を訪問するのですが、たいがいは、よくお話するように、「昔からの付き合い」を主張され、ご紹介すらできない状況になるのですが、今回は割り切ってくれるオーナー様にめぐりあいました。

ずーーーーーーと空室！これまでの形態は地場業者さん1社のみ！。

いつもの良くあるパターンです。

最初はいつものように