今日もブログをご覧いただきありがとうございます。
関連事業部 受託課の松本です。
「更新料」の裁判と共にオーナー様が気になる「敷金」「保証金」の
敷引きに関する裁判！
「敷引き」に関する裁判（
最高裁）
の判決が出ているのをご存知でしょうか？
そもそも京都の物件なので地域の慣習により「敷金」ではなく「保証金」から掃除代を差し引く。
今回の裁判は、入居者側から
「とにかく保証金（敷金）を全部返せ！」という主張によるものです。
今までのオーナー人生で一度はあったのではないでしょうか？
入居者から「敷金全部返せ」発言。
【概要】
所在地・・・・・・・京都
物件の㎡数・・・・・・
６５．５㎡
賃料・・・・９６，０００円
更新料・・・・・９６，０００円
保証金・・・・・４００，０００円
入居・・・・・平成１８年８月２１日
退去・・・・・平成２０年４月３０日
【特約で定めた経過年数と敷引きの額】
１年未満・・・・１８０，０００円
２年未満・・・・２１０，０００円
３年未満・・・・２４０，０００円
４年未満・・・・２７０，０００円
５年未満・・・・３００，０００円
５年以上・・・・３４０，０００円
これを承知で契約したものの退去するときになって突如借主側より「全部返せ！」と
裁判を起こされたわけですが、最高裁の判決が出ました！
【裁判所の見解】
『
入居期間１年９カ月。よって
特約にのっとり保証金４０万円から
２１万円差し引き１９万円を返還。しかし入居者はそれを不服として保証金の
全額返還を家主に求めた。
特約には、退去時に通常損耗・自然損耗の原状回復費用を保証金から控除（差し引く）事が定められており、控除額が入居年数に応じて変わる内容になっていた。
裁判長は「敷引金の額が契約の経過年数や本件建物の場所、占有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまでいえない」とし、
「敷引金の額が高額過ぎると評価することはできず、本件特約が
消費者契約法第１０条より無効であるということはできない」とした。』
オーナー側の勝訴です！！
勿論、「高額すぎない特約であれば」という前提は付きます。
東京の場合は「住宅紛争防止条例（東京ルール）で、事前にルームクリーニング料金を提示し、
自然損耗とは思えない故意過失の部分につき請求をしている状況ですが、
退去時の「敷金精算」でトラブルが多発しています。
内容の代表格は以下の通り
⇓⇓⇓
『入居者側の主張の例』
・これは、「自然損耗だ」と明らかに無理のある主張・言い訳を貫く
・たまたま請求額が少なかった「以前住んでいた物件」の話を引き合いに出す
・知人・友人からの入れ知恵で徹底抗戦
・最初からこうなってたと言い張る
・請求金額が明らかに高い
『オーナー側の主張でトラブルの例』
・いまだに東京都条例（東京ルール）の無視
・オーナー様が好意にしているクリーニング業者の見積もりが明らかに高い。
しかしオーナー様が、そのクリーニング業者しか見積もりをとらない為に、
その金額が高いと思っていない。
すなわち、ほかの適正価格を出すクリーニング業者を使うと（とりあえずすすめられて見積もりだけ見てみると）
オーナー様の支払額が増える為、
昔からの付き合いの業者を変えない。退去のたびにトラブル。
「管理会社」をつけるなどして「公平な第３者」をたてる方が借主・貸主互いに良い時代なのかもしれませんね。
「代理人制度」「エージェント」アメリカで出てくるような言葉が、日本でも出てきましたが 、
時代は凄いスピードで変わっていき、「当たり前」が代わり、また「トラブル内容」も高度化、
一般人でも法律用語や法律を絡めた複雑な問題となり係争、
個人では対応しきれない時代に変わっていくのですね。
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