滞納分家賃の回収

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今年もこの話題の季節となりました。

「滞納分家賃」の督促！！


今現在で3か月分滞納、2か月分滞納、8か月分滞納！

苦しんでいるオーナー様は多いはずです！

そして間もなく月末！

今月末に入金が確認されなければ、

さらに1ヶ月分の滞納金が上積みされてしまいます。

早い入居者様はもう来月分のお家賃は納金済みです。

ご存じのように、特に複数月の滞納金を抱えてるオーナー様にとっては、

年内に滞納金を回収できなければ、

そのお部屋の家賃収入が無いのにも関わらず、
家賃収入はあるものとして、税金の徴収を受けることとなります。


わかりやすく例えると、家賃収入は滞納金のせいで100万円だが、
税金の計算は滞納金がない金額の「200万円！」という計算で請求がくるという事です。


当然、本当は100万円の収入しかないのですから辛いです！
回収の見込みも目処がたたずではなおさら・・・

3か月分中せめて2カ月分！

といったように、

せめて、滞納金を少しでも減らしたいところです！


年内に関しては、実質今月末および来月月初の「督促」が
ラストチャンスとなるスケジュールです。


今月は気合を入れて臨みましょう！

少なくとも「どうするんですか？」「入金の目処は？」等、聞いてみるべきです。

支払う意思を示した場合は必ず、期日を設定してください！

何日の何時までと細かく設定した方がよいでしょう。

その約束の当日、入金確認を怠らないという事と、
入金がされていない場合は必ず督促をするという事は、言うまでもありません。


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人気の「システムキッチン」の価格

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近頃は、特にファミリータイプの場合、

キッチンは「システムキッチン希望」といわれるケースが多いです。

必須にしたい希望設備のアンケート結果が出た場合、常に上位です。

不動産屋から空室等をきっかけに、「そろそろシステムキッチンに替えませんか・・・」

と、提案されたオーナー様も多いはずです。

では、システムキッチンにするにはいくらかかるのでしょうか？

値段は高いものから安いものまで色々です。

漠然とパンフレットを見れば、定価で94万円！！

となっているものもあります。

イメージ的に、漠然と「すごく高いはず！」と思ってしまい、システムキッチンの提案は、

検討するまでもなく却下してしまっているオーナー様もいらっしゃるはず。






















このタイプ・この見た目のシステムキッチンが定価で94万円クラスのものです。

もちろんかなり豪華です！

この価格に工事にかかる金額をたせば、100万円を軽く超えてしまいます！



さすがに不動産屋としてもこの金額の物を安易にお勧めするわけにはいきません！



不動産屋・お客様が求めるシステムキッチンは上記のものではありません。

下記のようなタイプです。　↓　↓　↓




























十分に立派であり豪華です！！

お部屋探しのお客様、特に女性の方が納得のレベルです。

このタイプで、

撤去費や、工事代をすべて含めると、

システムキッチンにする場合にかかる金額は約40万円くらいのようです。




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法廷での滞納者

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全国賃貸新聞に興味深い内容が記載されていました。


家賃滞納に関する「裁判」の話です。


自主管理物件のオーナー様の場合は

「裁判なんて大袈裟な」

「入居者への温情」

で、長期化するケースが多い家賃滞納も、

委託管理物件の場合は、早期解決のために裁判を利用する事はよくあり、

その件数も伸びています。


家賃滞納の裁判というものは「被告（滞納者）」が出廷しなければ、

原告側（オーナー様）の請求がそのまま認められることとなるようです。


出廷しないとは、被告（滞納者）が答弁書（言い訳）を提出しないということです。


答弁書が出なければ、オーナー様側の主張がそのまま通るようですと記しましたが、


答弁書を出さないケース（出廷しないケース）は約７割だそうです。


答弁書を出したら出廷した３割の滞納者が必ず勝つというものでもありません。


滞納金額がすでに半年分・１年分あるというオーナー様は結構いますが、

思い切って裁判をしたほうがよいかもしれません。

70％の確率で、オーナー様に有利な判決が出るということです。


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入居者が破産！

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毎年急激な↑伸び率を示す「家賃滞納数」


もし、入居者が「破産」している事実を知ったらオーナー様はどうしますか？


破産申告数も毎年↑上昇中です。


当然、破産したくらいですから、家賃は滞納になる可能性はほぼ100％と思っておいたほうがよいでしょう。


家賃が入ってくる見込みがないので、オーナー様としては、
いち早く契約関係を解消したいところですが・・・・

法律は、この滞納者を守ります。

①　借主が破産したという理由では、賃貸借契約を終了することはできません！

②「借主が破産したら賃貸借契約を解除する」の特約を契約書に記載しても、
　それは無効です！

残念ながら「借主の破産」が理由では契約を解除できません。


しかし、本当に何もできないで、「部屋貸しボランティア状態」を続けなければならないわけではありません。


この場合は、「家賃滞納」を理由として契約解除の手続きを進めることになります。


最終的に、引っ越し代もなく、お金がない入居者は居座る可能性が高く、
連帯保証人が開き直ったり、連絡が取れなくなるケースもよくある事ですので、
不動産屋のアドバイスは、「裁判するしかないですね！」に行き着くことになるでしょう。

オーナー様は明け渡しに関する裁判を起す可能性が高くなります。


しかし、明け渡しの判決が出てもやっぱり居座るのが7～8割もあるようです。


居座りが1年続いたとすれば、さらにその1年分の家賃が入らない可能性大です。


自主管理しているのであれば、何かするにも、「不動産屋」ではなく「オーナー様」が
弁護士に相談したり、書面を考えたり、本人と直接話したりして対応しなければなりません。


他人事ではないこのケース。


こんな時は、委託管理スタイルの方が、オーナー様にとっては圧倒的に有利となります。




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成約の後は解約！

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３連休が終わりましたね。

この三連休、当方直属の仲介店は、おかげさまでお客さまにお越しいただき、
営業マンが足りない！車が足りない！の大盛況だったようです。


さすが、「秋の引っ越しシーズン」ですね。


この３連休でご成約のオーナー様、おめでとうございます！！


あるオーナー様が言っていました。


「家にいて、電話が鳴ったが寝っ転がっていたので面倒だと思っていて、でも鳴り続けるので、しぶしぶ出ようとしたら電話が鳴りやんだ。チラッと見えた番号は取引の不動産屋とわかったが鳴りやんだのでそのままにしていた。」


９月１５日、連休初日の出来事だったようです。


「今日、その不動産屋に電話したら、紹介してみたい人が居て、部屋を見せたいから、お部屋見学時のカギや、諸条件等の確認の電話だったらしい！」



聞いてみると、その電話以降、その不動産屋からは連休中に電話が来なかったとの事。


この場合の理由はおそらく・・・・

①連休中は旅行等で電話をしても居ないと判断された！
②旅行でなくともいざという時に居ないと判断された！
③その後、そのオーナー様の定める賃料やお部屋のタイプや場所等と、希望条件が一致するお客様が来なかった！

このような可能性が考えられますね。


野球の解説で「今の打席はあの２球目しか打てる球はなかったですね～、あれを見逃した地点でこの打席は無理でしょうね！」と解説者が言う時があります。

今回はそれに当てはまってしまったのかも知れません！



ただ！！


もっと深刻なのは、その一回の出れなかった電話以降、お取引のどの不動産屋からも、
連休中に電話すらかかってこなかったと言う事実です。


家賃を５０００円下げるとの事です！！




突然話しは変わり、

この３日間不動産屋が混んでいたということは、

満室で油断しているオーナー様の物件にも、

「解約の通知」が来る可能性があります。

その数は、かなり多いはず！

単純計算で、どこかでご成約の分だけ、どこかで解約が出るのですから・・・

自主管理の場合は、平均3～5社規模での募集です。


連絡漏れは致命的！


お取引の各不動産屋に、連絡漏れがないよう、お気を付けください。


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秋の引っ越しシーズン

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「春の引っ越しシーズン」とよく言いますが、

賃貸不動産市場では、

「秋の引っ越しシーズン」と言う言葉があります。

この「秋の引っ越しシーズン」は既に始まっていて、

開始から早、半月が過ぎようとしています。


お部屋探しのお客様の数は、土曜、日曜、祝日となれば、
２月や３月と同じくらいの客足だと思ってください。


したがって、入居者募集のあるお部屋の場合、明日からの３連休で、
「不動産屋からの問い合わせなし」
「ご案内なし」
「ご成約なし」

この状態になってしまった場合は、
「募集条件」
「募集方法」
「お部屋・建物など、何が原因でお客様の気を引かないのか」を

ズバリ！！

理由を不動産業者に聞いて、対策を考えてみてください。


秋は、「行楽シーズン」とも言いますね。

お出かけを予定されているオーナー様もいらっしゃると思いますが、

三連休前ですので、いつものようにしつこく述べますが、

「不動産屋からの問い合わせなし」
「ご案内なし」
「ご成約なし」

の理由が

「オーナー様不在による」

にならない様、各お取引不動産屋と連携をとっておいてください。

とても重要な３日間です！！


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オーナー様の相談相手

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今日お話ししたオーナー様との話です。
以前からこのオーナー様とはお話しをているのですが・・・


このオーナー様の物件は、とある管理会社で委託管理をしているのですが、

１０部屋中８部屋が空室です！

物件ご当地の業者さんではない他地域の「地場業者さん」が管理をしています。

この空室状態は少なくとも３年半はこの状態のままです。


私は当然聞いてみました。単純明快な意見で、
「管理会社をかえてみてはどうか？」

この話にオーナー様は当然身を乗り出したのですが、

オーナー様はとりあえず、
「税理士に相談してみます」

そして今日ご連絡があり、今日の答えは、
「税理士に反対されたのでダメみたいです」

税理士さんに相談した結果、

「管理会社をかえてはダメ！」

とのことです。

残念ながら、現在の管理会社からはインターネット等を含め、

この物件の情報は出ていないに等しい状況で、

物件ご当地の不動産業者ですら募集をしていない状況です。

当然、新入居者が決まる可能性は低く、

このまま空室は続くでしょう。

運が良くて１部屋決まるかどうか・・・

その間に入居中の２部屋に解約が出れば全滅となってしまいます。

オーナー様としてはこの状況を打開するには、

この反対している「税理士さん」を辞めなければならないので、

それも無理。

税理士さんは、この緊急事態発生ともいえる状況の中、なぜ反対するのでしょうか？

そうです！そもそもこの税理士さんが紹介した管理会社だからです！

私は言いました。

「とは言え、管理会社をかえるかどうかの決定権はオーナー様なので、
この税理士さんにそこまで気を使う必要はないのではないか？」

オーナー様は、再度、税理士さんにお話しするとの事です。



それにしても「税理士に相談してみます」とオーナー様に言われてしまうことが結構多いのですが、下記のような例で反対される事も多いです。
　　
「税理士に聞いたら家賃はもう少し高くてもよいくらいだと言われたので！」
「税理士に聞いたら室内のリフォームなんてしなくても十分に決まると言われた！」
「税理士に聞いたら物件の掃除なんて、そこまでする必要はないと言われた！」

このような内容で、反対された場合はそのまま空室が続いているお部屋が多いですね。

特に、家賃や室内のリフォーム（修繕や設備の追加等の意見）について、税理士さん（異業種の方）の意見を聞いてしまうのはぜなのでしょうか？




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借主の相談相手

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些細なものを含め、とにかくトラブルに関しては、

「入居者も賢くなっている」

というような事を不動産業者と話す機会が増えたと思います。



「もう今時は、オーナー様が直接借主と話さない方がよいですよ！」

と言われた事があるオーナー様も多いはずです。


間違いなく入居者の言ってくる内容や言い訳は「勉強」をしているとしか思えないような内容が増えています。


専門知識や、法律用語を言われることはもはや普通。


入居～退去までの間に、何かしらのトラブルがあった場合、

なぜこんなに入居者が詳しいのでしょうか？


これまでは「友達に相談」が主流でした。

したがって、友達と言ってもプロではないので「・・・じゃないんですか？」という怒り方。

運悪くこの友達が不動産関係の仕事だった場合や、身内・親戚に弁護士等がいて専門知識があった場合は
「・・・・のはず！」と断言してきて一歩も譲らない状態。

この「専門知識」の方が絡む場合が厄介でしたが、その確率はとても少なかったのですが・・・


今は「インターネット社会」


今は、友達ではなく、パソコンに相談します。


友達に、例えば次のようなキーワードを与えます。
「アパート・マンション　賃貸　トラブル　対処」
「退去　原状回復　とられない方法」
「敷金　どれくらいかえってくる」
「アパート・マンション　どっちが負担」

するとお友達のパソコンは、

瞬時に「ここに聞いてみな？」といって

以下のような「専門家」を紹介してしまいます。

・東京都庁相談窓口
・都市整備局不動産業課（賃貸ホットライン・指導相談係）
・不動産取引特別相談室
・消費生活総合センター


したがってオーナー様にもそれなりの知識が必要となってしまいました。

特に自主管理の方針の場合は、
トラブルや借り主側要求の窓口は仲介不動産屋であっても、
最終的にはオーナー様の判断にゆだねられるので大変です。

上記機関に聞いた結果なので！と言われ、ちょっとビビってしまい一方的に損をしてしまうことが多い！！
上記機関でなくとも、相談相手はすでに「弁護士」である事も今は普通です。


本来は「ただしこういう場合は」や「適切な説明」で対抗できるのですが・・・


「もう今時は、オーナー様が直接借主と話さない方がよいですよ！」

の理由につながりますね。



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1部屋だけでもいいですか？

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入居後のアフターフォローを考えたオーナー様の話です。

委託管理のご相談を受けたのですが、物件は戸建物件です。


オーナー様としては戸建物件の為、扱う入居者は「１世帯」だけ。


ここまでの文章で、オーナー様の中には
「なんで１人だけしか相手をしなくていいのにわざわざ管理するの？自分でできるでしょ？」


このような意見が聞こえてきそうです。


分譲マンションの１部屋を貸し出すことにした場合も同じ状況ですね。


しかし今回の物件は賃料設定180,000円のグレード！


その地域では1番賃料が高い部類に入ります。


分譲賃貸の場合もこの賃料設定になることが多く、地域で一番賃料が高い部類の
いわゆる高級物件ということがほとんどです。


いわば、その地域に住む、1番年収の高い方に対し接していくということになります。
家賃だけで年間200万円以上をためらいもなく支払える人を扱うのです！



ひょんなことから賃貸物件として貸し出すことになったオーナー様は、


「自分にこの人が扱えるのだろうか？」と不安になったのです。

理由は

1.自分はあくまでも不動産のプロではない

2.上流層の人が何をしゃべってくるのか何を要求してくるのか不安

3.それなりの地位の方なので、知識も豊富なはず、しかし何かあった時に自分は物件よりやや遠方に住むため
　素早い対応ができない。
　
4.賃料は高い！もし滞納になったら・・・


このような不安から「1部屋」だけでもアフターフォロー面も考え委託管理を検討したようです。


4.の賃料が高い！には早くも次期入居者の募集時も想定し、賃料が高いだけに空室期間をより短くしたいので宣伝効果の高い委託管理！


これに関しては、賃料が安くてもそうですよね。
次の入居者は可能な限り早く見つかってほしいものです。


はたして1部屋しかないから、1世帯分の賃料だけをチェックすればよいだけだから、アフターフォローの事は考えずに、委託管理にするという発想はなくて良いのでしょうか？


私の見解では入居後のアフターフォローの点から考えても必要だと思います！
退去率が間違いなく低くなるので。

まず、物件の規模（世帯数）が多い、少ないは関係ないと思います。

家賃が高いから、安いからも関係ないと思います。

高級物件ではなく、古くなってしまった物件の入居者にも、やるべくアフターフォローは当然必要です。


今回のオーナー様の場合は、やや遠方に住むということで、入居者から連絡が来ても物件に素早く行くことができません。
自主管理であれば、不動産屋の腰は重く、「オーナー様が行くまで待っててください」という対応になるかもしれません。
委託すれば管理会社の人間が自動的に動きます。

家賃が入らなければオーナー様は仲介した不動産屋に電話をし、対応を求めますが、
「管理ではないので」と言われたり、入居者の留守電にメッセージを残すだけの対応の可能性があります。
委託すれば、集金管理をするため、自動的に督促開始。
電話だけでなく、訪問、内容証明、最終的には裁判まで管理会社が自動的に行ってくれます。


この辺も含め、このオーナー様の場合いわゆる小規模「1部屋」でも管理の意向です。



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調布駅から国領駅までは地下鉄の駅！

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暑い日がまだまだ続いています。

そんな中、昨日、8月19日から京王線の調布駅から国領駅までの区間は
地下を走る形となりました。

西調布駅と調布駅の中間くらいから国領駅と柴崎駅の中間くらいの位置は
「地下鉄」と同じ状態となりました。


今日この区間を試しに乗ってみて少し不安を感じてしまいました。


調布駅に関しては、これまでは、駅に近付くにつれ、
誰でも知っている「ＰＡＲCO」がドーンと見え、
ロータリーも大きくいかにもバス便が多いのがわかり、
反対側も東急ビルや市役所等、大きな建物が見え、全体的に栄えているように見え、
いかにも「特急停車駅」の装い。

そして、布田駅までの道のりも大きなマンションや大型の建物が見え、

さらに国領駅で再び大きなお店がドーンと見える状態でした。

国領駅周辺の物件がこのドーンと見えるタワーマンションとお店により、
一躍ブレイクしたのは記憶に新しいところです。


ところが今日感じたのは、


「街の様子が全く分からない」
「ここは栄えてる場所なのだろうか？」
「調布市ってどんな街？」



地元の人は当然わかります！


しかし、お部屋さがしで、地元ではない人・地方から来る人が、
例えば渋谷まで30分程度で行ける場所として
京王線、小田急線、と、下見のため電車に乗ってみた場合に、

調布市内はほぼ地下鉄状態で街の様子が見えないままに、わからないままに「府中市」もしくは、「つつじヶ丘⇒仙川＝世田谷区」になってしまう！

この街が見えない地下鉄区間が気になり、わざわざ一回降りて、再び切符を買ってくれるだろうか？

街自体が部屋さがしをするうえで「空白地域」になってしまわないだろうか？

駅ビルができ、駅改札とつながったり、電車がホームに入ってきたときに、
ホーム自体が駅ビルのお店達の看板で華やかに見えるのはまだ先の話です。



そして感じたのは、



募集エリアの拡大や、そもそもの募集方法を変える必要があるのかも？
このまま調布駅や、地元の不動産屋だけで募集していて平気だろうか？


委託管理している物件に関しては、そもそも、既に募集エリアが広く、
「調布」の不動産業者以外でも募集をしていて、実際に他エリアの不動産屋さんが
お客様を連れてきてくれてご制約するという実績がたくさんあるので心配する必要はないのですが・・・


心配しすぎでしょうか？


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8/5訪問先での話 その後

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前回の私のブログで、「明日以降、現管理会社と専任契約解除の方向でお話しするそうです。」

で終わっていましたが、その後どうなったのか？


このオーナー様は、様々なオーナーとしてのリスクを回避するため、何かしら保証される「委託管理」は続けたい方針で「自主管理」にするつもりはありません。

そして「新管理会社」として弊社を指名して頂けました！！


Ｙオーナー様、誠にありがとうございます！！


オーナー様が宣言通り早速電話をし、「委託管理契約解除」の方針を伝えました。

そうすると皆様が想像するのは・・・

①違約金が発生するのでは？

②宣言してからも尚、拘束期間が数か月あるのでは？

③そもそも移行手続きが面倒なのでは？

こんなことを想像してしまうと思います。

今後の手続きはこうなります！

①賃料集金は銀行振り込みや引き落としの兼ね合いもあり、銀行手続き上、急には止められないので、9月分の賃料は旧管理会社が徴収。
勿論、9月分の「委託管理料」は徴収されずにオーナー様に入金されます。
その後は「新管理会社」が徴収しますが、このお知らせは、
「旧管理会社」「新管理会社」が双方で行います。

②問題の空室に関しては、新管理会社が早速募集開始可能！

あとは「旧管理会社」から預けていたカギの返却を受けて頂き、新管理会社がお預かりさせて頂き、オーナー様がおもちの入居者情報等を「新管理会社」である弊社が引き継ぐだけです。しまっていた契約書を、出しておくだけといった感じですね。


この情報の引き継ぎ作業自体を管理会社同士で行うこともあります。


入居者様へのお知らせはすべて「新管理会社」が行い、オーナー様は、特に何かするということはありません。

至って簡単な作業です。

今時は、このスタイルが多く、募集は新管理会社で早速できる事が多いのです。

「違約金」もありません。


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今日の訪問先での話

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本日訪問させていただいたオーナー様との話し。


このオーナー様と、弊社の仲介店が「一般媒介物件」（自主管理物件）としてお取引していたのですが、オーナー様の意向で数年前にとある管理会社で「委託管理」にしたため、そこから直接お話しはしていなかったものの、たまたまお話しする機会があったので、久しぶりにお話ししました。





今の状況と現管理会社の見解は・・・

・管理を任せて以来、8部屋中2～3部屋の空室が通常の状態に。

・お客様はいない！と断言される。

・駅から近いわけでもなく場所自体も人気の場所ではありませんと言われる！

・賃料は、事あるごとに下がり続け、今では4万円台（明らかに少し安すぎのレベルです）

・この管理会社の募集スタイルは、他社には一切情報を公開しない情報未公開の鎖国型。


弊社の見解

・このお部屋は、「大学」が近く大学まで自転車で5分程度の場所であり、正直、「古い」等の悪条件があったとしても、通常は「安い」「学校が近い」が売りで満室になるはずの物件。

・弊社は大学生協指定法人なので、大学生が学校公認不動産屋として探しに来ます。

・大学生にとって学校までの距離がバランスがよく、不人気どころか人気地域です！


そしてオーナー様からいろいろ質問されました。


問1　できれば、学生さんの方が良いのだが、今の管理会社に学生さんはいっぱい探しに行くか？

答え　学校公認の不動産屋ではないので、特に親側の学校非公認不動産屋に対する警戒心もあり、難しいでしょうね。

問2　私の物件は、他の仲介会社で、現管理会社を経由するなどして募集できないのか？

答え　情報非公開の鎖国型スタイルの管理会社なので、他業者が問い合わせをしたとしても「紹介できません！」と言われます。残念ながら、他業者では一切仲介できませんし、紹介すらできません。

問3　おたくはその鎖国型なの？

答え　いえ、情報公開型です。したがって他業者さんも自由に物件紹介ができます。地元業者さん全部と周辺地域の業者さんにも情報は行きわたるので広告効果は絶大です。　


こんなやり取りの中、パートナーを間違えたことに気付いたオーナー様が、
明日以降、現管理会社と専任契約解除の方向でお話しするそうです。　　


同じような話で「管理を任せたって決まらない！」と思ってしまい、委託管理を辞めてしまったオーナー様が数多くいるはずです。　

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オーナー業としては「いま何が一番最新の情報なのか？」
があらゆる項目について知ることができます。


明日２５日の内容で、オーナー様がご興味を引く項目は一部ご紹介するだけでも以下のようなものがあります。

・年間２００件の賃貸借トラブル事例からわかった解決法

・他では聞けない家賃滞納者への有効な対応策　～損失を最小化し賃貸利益を最大化する方法～

・高齢入居者との入居契約と管理のポイント　～高齢者入居者対策で大家さんが使える法律～

・再改定された原状回復ガイドラインこれだけは押さえたいポイント

・税務調査の現場からわかった大家さんのための税務講座

・「地主さん家主さん　知らずに損してませんか？」　～所得税、相続税、贈与税のポイント～

・入居者ニーズ反映した子育てファミリー向け賃貸住宅のつくりかた

・賃貸偏差値向上の秘訣　超安価リノベーション術

・築２０年のアパートを満室にする「物件のウリ」発見法

・５割以上削減できた大家さんが語る低コストリフォーム術

・成約率を高める空室のドレスアップ術


午前１０時より開始されますが、これらの内容を「無料」で知るチャンスです！
ご興味ある方は是非ご来場しててみてください。

「なるほど！」「そうだったのか！」がたくさんあるはずです。



東京ビッグサイトへの行き方
（↑　青い文字をクリックしてください）


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法律事務所から見た家賃滞納

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


家賃滞納に関する法律相談は年々多くなっているようです。


委託管理のオーナー様の場合、管理会社が「仕事」として自動的に動いてくれます。


２か月分滞納から動く、３か月連続であれば契約書上では契約打ち切り等、
管理会社によって方針は様々です。


当社の場合は原則、滞納家賃は１００％保証制度をとっています。



督促を仲介会社に依頼した場合、
残念なことに、不動産屋はオーナー様のご報告を受けて「動く」といっても電話をしてみる程度です。
ちょっとした書面を郵送してみる程度です。


そして長期化するほど不動産屋から「管理を任されているわけではないので！」
と言われてしまった事があるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか？


では、オーナー様が不動産屋も当てにならないということで、遂に弁護士に相談するときはどんな状況で相談しているのでしょうか？


ある法律事務所がデータを公開してくれました。


６か月未満の滞納・・・・・15％

６か月以上～１２カ月未満・・・・・・28％

１２か月以上～１８カ月未満・・・・・38％

１８か月以上・・・・・19％


１年以上の滞納期間を経てからの相談が57％ですって！！


６か月未満が一番少ない結果がでました。


法律事務所の本音は「もう少し早く相談しに来てほしい・・・・」


家賃滞納は早期解決を心がけましょう！


まもなく月末です。



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花がお部屋の印象をアップ

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７月の３連休が終了しました。
空室を抱えるオーナー様、成果はいかがだったでしょうか？


お客様をお部屋にご案内する際に、
奥様の趣味を生かして「花」が飾ってある物件があります。


ファミリータイプの物件においては、とても印象がよくなります。
白いレースのカーテンもわざとかけておけばさらにお部屋の印象が良くなります。


それだけでその他の物件と差を出すことができます。


「爽やか」「清潔」に見えるのです。


それが決めてでご成約ということも多いです。


花が飾ってある物件が「長期空室」になっているという話は、
ないに等しいというくらい、意外と効果があります。


第一印象がよいということですね。
選ばれる可能性を増やすことができます。


そこで、ちょっと調べてみました。


「花を置くとしたら、何色の花が印象をよりよくできるか？」


部屋に対し、「爽やかさ」「癒し」「落ち着き」を考慮した場合、

「紫」　　「青」　　「ピンク」　

がデータ上は良いみたいです。


今、私が思いついた紫、青、ピンクの花は、

紫・・・トルコキキョウ
青・・・カンパニュラ
ピンク・・・スイトピー

でした。


そこに、薄いピンクと白のカスミ草をバランスよく配色し、ボリュームをつけるという
初歩的なアレンジでも、お部屋の印象はかなりよくなると思います。


オーナー様でしたら「どうせおくなら」どのようなアレンジになさいますでしょうか？


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さぁ入居者が決まるチャンス！

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明日から後半戦最初の3連休ですね。

暑い・寒い・雨・雪・季節に関わらず、賃貸不動産業界の「3連休」は大変混み合います。
少し前にお話ししましたが、雨が降っていても探しに来ます！


「3連休は暇です！」「休みとはいえ、時期がね～」等と言っている仲介会社であれば、集客・募集に関しては・・・

三連休が来るたびに申しあげている内容を思い出してください。

今回もしつこくお話しさせて頂きます。

すでに私が言いたい内容は3連休のたびにしつこいのでご承知のことと思いますが、
「この時期」ということを考慮すれば、とくにこれは注意です。

1、室内のにおいをチェック！

室内が排水のにおいで充満していませんか？

空室が続きすぎてトイレの水が干上がってませんか？　

お風呂やトイレ、居室空間に大量の小バエの死骸はありませんか？

2、2階建ての2階部分は窓開け！

木造や軽量鉄骨など2階建ての2階部分。晴れてしまえば、午後には室温40度近くに　なるかもしれません。
　　
その状態のお部屋にお客様が入室したら！！
　
この部屋は夏場は暑い！！にエアコンが本当に効くのか？などと思われるだけです。
不動産屋が先に入室して窓を開けたところで暑くなりきった室内の温度はそう簡単には下がりません。


ゴミ捨て場のチェックもしておいたほうがよいでしょう。
夏場は、特にハエがたかっていたり臭いが出てしまったり、甘い汁に蟻がとんでもない数でたかっていたり、そしてなぜか冬場より「汚く」見えます。

暑い時期こそ、清潔なイメージを求めます。

いかにも長期空室を演出する象徴、ドアポストにねじ込まれた大量のチラシの撤去
もしておいたほうが良いですね！

ドアを開けた瞬間に、玄関部分に「何年分なんだ！」というほどの大量のチラシ
がそのまま放置状態の物件が有ります。

それでは、3連休！共にがんばりましょう！


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管理費派？共益費派？

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例えばオーナー様が賃料100,000円の設定をしたい場合、
表現方法は何パターンかあり、不動産屋からもどうしたいか聞かれることになります。

賃料　100,000円　管理費　込
賃料　100,000円　共益費　込
賃料　95,000円　　管理費　5,000円
賃料　95,000円　　共益費　5,000円

これらの表現方法の中からどうしますか？と聞かれる事になります。

インターネット上は、賃料と共益費や管理費を分けたほうが、安く見える効果があります。

ただ、実際はなんとなく決めている状態ですね。

オーナー様としては、要は月100,000円ならよいわけです。

賃料95,000円　共益費5,000円を選んだとして、

不動産屋から、「じゃあ管理費はどうしますか？」と聞かれたり、
「えっ！いいんですか共益費で、管理費じゃなくていいんですか？本当にいいんですか？じゃあそのように説明しときます！」と真剣に言われれたら、どうしますか？

賃料100,000円　管理費　込を選んだとして

不動産屋から「管理費は込ですね、じゃあ共益費はどうすればよいですか？」
と真剣に聞かれたらどうしますか？

管理費と共益費は名前が違うだけで意味は一緒だと思っている場合は、
「なんだその不動産屋は！」と思うはずです。


管理費と共益費を両方設定している物件もかなり稀ですがあります！


では管理費と共益費の違いってなんでしょうか？

見解が人により様々ですが以下の結論が多いです。


【共益費】
自転車置き場やエレベータ等の「共用部分」に関する維持や修繕に関する費用に使うもの。
廊下の蛍光灯が切れた時に替えの蛍光灯を買うためやオートロックの扉が壊れた時など、共用部分の修理費用に使うもの。



【管理費】
マンションを管理するためのお金。
廊下やエントランスの掃除、マンション前の掃除の費用等。
委託管理のための費用。


以下に記す見解の場合もあります。

【共益費】
賃貸のアパート・マンションで物件の共益部分を維持管理する費用。

【管理費】
分譲マンションでそのマンション全体の管理をするための費用。


共益費は賃貸物件用の言い方で管理費は分譲マンション用の言い方ですと
言う見解もあり、結局、そもそもなんとなく設定しているだけでやっぱりあやふやです。


深く考えなくてもよいのですが、性質は違う事がわかります。


オーナー様なら管理費と共益費、どちらを選びますか？


上げ足を取ってくる入居者は近年多くこんなトラブルも発生していますので注意してください！



オーナー様が「共益費の要素」で設定した「管理費」に対し、

入居者が、「草も生えてるし、廊下も汚い、オーナーは電話しても出ないし、管理なんか何もしていないじゃないか！」

と言い出し、返還を求められたケースや

、ある月から突然、「管理費分」だけ

振り込まなくなるというトラブルは現実的に起こっています。


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長期空室のよくあるパターン

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長期空室になる傾向。
なぜかジンクスのように長期空室になる傾向があります。


私が今春、助っ人として賃貸営業で入っていたお店の物件でも、
これにより７月に入っても尚、空室状態のようです。


このやりとりです！


営業マン「明日、お客様をご案内したいのですが、カギは・・・・」
　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　↓

オーナー様「ごめん、その部屋、別の業者さんで決まりそうな話があるから駄目！」

　　　　　　　　　　　　　　　↓

営業マン「えー、本当に決まるんですかその人？こちらのお客様は忙しい人で探す時
　　　　　　間もないので実質決めるつもりで来るのですが・・・」

　　　　　　　　　　　　　　　↓

オーナー様「でも、来週の木曜日にその人見に来るんだけど、
　　　　　　　　とっておくと言っちゃったから、もしだめだったらお願い。
　　　　　　　　でも決まると思うよ。そんな言い方してたから！」

そして金曜日・・・・


オーナー様「決まるって言ってたのにダメだったよ！
　　　　　　　　ところでこの間のお客さんどうなの？電話してみてよ！」

　　　　　　　　　　　　　　　↓

営業マン「えっ？そのお客さんは別の物件でとっくに契約しましたよ！」

　
このやり取り、心当たりのあるオーナー様いらっしゃいますでしょうか？
お客様が１番多いのは土曜日・日曜日なのですが、
それを棒に振ってまで、
決めるかどうかもわからない、本当にその指定された日にご来店するかどうかもわからない人のために、タクシーで例えれば乗車拒否。


明日来るので！！ということで1日程度のお部屋止めであれば、「見に来る」信憑性も高いので、むしろ良好な付き合いとしてよいと思いますが！


このほか、敷地に1台分車が止めれるのに、
既に入居中の方の車が少し大きめのサイズという事で、
車所有のお部屋探し中のお客様を断ってしまうケースもあります。


車の場合、そんな時に限って、その先住の入居者が車だけ解約、もしくはお部屋自体の解約のお知らせが届くという不運。


とにかく、断ると長期空室になる傾向です。


3,000円の値引きを決断できずにそのまま空室ということもよくあります！


気持はわかります！！！！


でも、家賃の値引きに関しては、タイムマシーンで2パターン見れているとしたら、
3,000円下げるも入居者がいる状況と、
下げずにその後ずーと次期入居者が決まらない状況を見られたとすれば、間違いなく下げているはずですよね。


車のケースも、お部屋止めのケースも・・・



今までのお付き合いで執拗に頼まれてしまう事も多いと思いますが、
土・日またぎの安易なお部屋止めの場合は、要注意で行きましょう！！


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安くても決めません！ｂｙお部屋探しのお客様

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雑草を・・・
という内容が時期的に多くなっているのですが・・・




上の写真、私の知るなかでは、この程度であればまだ良いほうかもしれません。

雑草に関しては、
「見栄えが悪いから決まらない」のほかにもう一つ理由があります！！


ご案内時に、不動産屋営業マンがカギを開けるまでの、ほんのちょっとの時間の間に、
お客様が蚊に刺されてしまうのです。
もちろん不動産屋も刺されます。

ふと気付くと、体の周りに蚊が５、６匹！！

蚊は血を吸う前に、もっと大好きなのは雑草の汁なのです！
大好物なのでこの雑草に住んでいるのです。

次の写真！
１階のお部屋を紹介している際に、この状態でお客様は気に入るでしょうか？
防犯云々の前にこのイメージだから嫌がっている方も多いです。

１階は、ただでこそ嫌われているのですから、せめて綺麗にしといたほうが・・・

綺麗な１階、お洒落な１階は決まっていますので！



窓を開けるとまたしても蚊のお出ましです。
さらに、草特有のにおい。

お客様は足や手に３か所以上蚊に刺された跡ができ、
痒くて見学どころではありません！！

「とにかくこの部屋・物件から離れたい！！！」


不動産屋営業マンも「あそこ行くとすごい蚊に刺されるから！」が理由で、
ご案内に行きたくないが本音で紹介しなくなる可能性が・・・

「とにかくこの部屋・物件から離れたい！！！」


雨が降っていたり、雨上がりであれば、草特有のにおいは一段と強烈になります。




これもよく見る光景です。
もちろん決まらない理由は明白ですよね！
これ以上コメントしようがない状態です。




次の写真、これもアウトです。
草むしりはしているのですが・・・　おしい状態！

むしった草を物件の裏等、目立たない場所一か所に集めてそのまま放置。
これは、結構においのもとになるますし、蚊やその他、虫の発生源となります。

ご案内時に、お客様がとても嫌がる光景です。

そして、このような物件の場合、入居者たちの「美意識」も薄れ、
セットでゴミ捨て場も荒れているという傾向です。

１枚目の写真に戻ってみてください、たまたまとる写真でも高確率で何かしら写りこみます。
共用廊下の奥の方を見てください！
案の定という感じで、タイヤが見事に置いてあります！


「美意識」がないので何でもありになってしまっているのです。



共用部分の美化や、雑草に関しての提案をすると、

「そのかわり家賃安くしているんだから！そんな事より早く決めてよ！」

と言われることが多いのですが、


どうでしょう？

安いから決めますでしょうか？


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ちょっとした特徴

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以前、お客様は「なんとなく」そのお部屋を決めるというお話をしました。


1、場所は「希望の場所」があるのでご紹介する物件は9割はその希望地、希望徒歩分圏内の物件を紹介。
たとえば「千歳烏山駅か仙川駅を希望します！」という人にいきなり武蔵野台駅の物件は紹介しない！

2、室内の基本設備は、お客様の希望に沿ったものを中心に物件を紹介。
たとえば、「室内はフローリング希望で！」という人にいきなり畳の物件を5物件連続では紹介しない！

3、間取りは、お客様の希望に沿った間取りの物件を紹介。
たとえば、「2人で住むので７０㎡位の2ＬＤＫ以上を希望します！」という人に２７㎡の1ＤＫ物件は紹介しない！

4、賃料は、お客様の希望上限金額までの物件を紹介。
たとえば、「１０万円以内でお願いします！」という人に１５万円の物件は紹介しない！

以上の結果のように、お客様は、家賃、間取り、設備、築年数、場所、物件の見た目に至るまで、そっくりな物件を数十件見ながら「なんとなく」どれかを決めます。

したがって、何か差をつけることをお勧めするのですが、
以前は、「水周り・お風呂」を綺麗に！という内容を書いたことがありましたが、
現実的にはそれをやるには、結構費用がかかります。

そこで、最近の方達がお部屋の見学時に、住むことを想定し
家具の配置などを想像しているときの「目の動き」で
おそらく気にしていることの中から、
水周りよりは費用がかからないものを紹介します。


「コンセント」です！！


通常は下のタイプです。



これが、お部屋の対角線にあり合計２か所ならまだ良しとしてくれますが、
１か所だけであれば特に不評

しかしお客様はこのコンセントのタイプだと思っています！

ということはここで差をつけるチャンスです！


今時は、居室部分のコンセントがこれでは足りなすぎるのです！

1、テレビ
2、パソコン
3、ＤＶＤもしくはブルーレイ（２台持っている方も！）
4、芳香剤や虫除け用の器具
5、携帯電話の充電（２台持っている方も）
6、女性の場合ちょっとした美容器具
7、こだわりのスピーカー用
8、音楽を聴くためのミニコンポ
9、おしゃれな間接照明

更にモジュラーも必要！

1、データ放送のためテレビに繋ぐため（ＣＡＴＶは必須）
2、パソコンのため


お客様は本来やってはいけない「たこ足配線」や
何かを使うために何かのコンセントを抜くという作業をしています。
一か所に固めたいものも、コンセントの数が足りずに、
延長コードで見栄えの悪い配線方法をとったり、
不本意な配置で、家電を設置している状態。

何十件見てもこの状況から、１つの物件だけこんな感じだったとしたら、
お客様にどういう印象を与えられるでしょうか！
　　


さらにこのタイプが１つではなくお部屋の対角線にあったら！！

おそらく、何ら変わり映えしない数十件の物件の中から
「ここでいいよね」「さっきのコンセントがいっぱいあったやつでいいよね！あれ使いやすいよね！」
で、あっさり決まるかもしれません！！

不動産屋の「営業マン」の頭にも、一瞬にしてインプットされることでしょう！



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今暇でしょ？は勘違い

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自主管理のオーナー様は、委託管理のオーナー様と違い当然、各お取引複数の「仲介店」に電話をすることがあると思います。

この時期になると、オーナー様は仲介店に、よく以下のような内容の事を言われるようになります。

「梅雨だからお客さん来ないでしょ？」

その時、仲介店側は、「決められていない後ろめたさ」は持っているので、
そのオーナー様の言葉に便乗して「そうですね！」ということがよくあります。
そしてチャンスとばかりに、本当の理由である事をちらっと言います。

周辺物件の相場によって、賃料が高い物件に関しては
「家賃を下げませんか！」

明らかに設備や部屋に問題がる場合は
「インターホンをつけませんか？」
「エアコンを新しいのに取り替えませんか？」
「床を新しくしませんか」など・・・・


不動産屋から空室解消の為のちょっとした提案も、
「どうせ」・「今やったって」の言葉でかき消されてしまいます。


しかし見てください、よく天気予報で一瞬映る街の様子。


傘をさしているだけで雨の日でも人出は変わっていません。ほぼ同じ！！


その人混みの中から部屋探しの人だけ雨が降っているから消えるということはなく、
晴れている日と同じ比率で、あの人混みの中に、お部屋さがしをしていたであろう人はまぎれているのです。服を買いたい人も、晴れの日と同じ比率であの人混みの中にいます。
「雨だから」が理由なのだとすれば、日本中がもっと閑散となるでしょう。


「梅雨だからお客さん来ないでしょ？」の答えは、
・梅雨でも、お客様は来ます。
・暇どころか結構来てます！

更に梅雨が明けると今度は、
「暑いからお客さん来ないんでしょ？」

これに対しての答えは、
・次の引っ越しができる大型連休、「夏休み」に向けて、お部屋さがしのお客様が来ます！
・暇どころか土日に至っては満席です！


不動産屋は、春先から梅雨を超えてもまだ空室になっているお部屋に、このようなオーナー様のお問い合わせの電話をきっかけに再びちょっとした提案をします。

やっぱり「どうせ」・「今やったって」の言葉でかき消されてしまいます。

３月が終わり４月に入った時も言われます。
「もう４月だから全然お客さん来ないんでしょ？」

確かに３月よりは少なくなりますが、
・この時期は大型連休ゴールデンウィークでの引っ越しを目指し、探しに来ます。



現実の話に戻すと、そろそろ、８月の夏休みでの引っ越しを目指す人が
お部屋さがしを開始し、ネットで情報収集を開始します！
そして実物が見たくてご来店します。


オーナー様が「どうせ来ないでしょ？」と思い込んでいる時期は、
実は「決める決めない」にかかわらず、
探しだす人が増えて、
実物を見たくて、お店に来るお客様が多くなる時です。


委託管理物件の場合は、最近空室の予定が出たものも含め、
もうすでに、弱点をオーナー様に伝え、
設備の補強や賃料の改定を済ませています。
そしてその状態で、インターネットに掲載されています！

したがって、時期を問わず、次期入居者が決まりやすいのです。

更にいざという時の滞納処理が本格的になる事や、お客様のトラブル・クレーム窓口、入居者の教育に至るまでもすべて管理会社が行います！

最後は「委託管理」のアピールになってしまいました。

本日はここまでにしておきます。


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次の一手はどうしますか？

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入居者募集に苦戦している物件に対し、いわゆる「賃貸経営に関する本や講習」によれば、共通して「ペット飼育可能にしてしまえばいいのに！決まりやすいですよ！」と
ペット飼育可能に切り替える事をおすすめする事が多いです。

そして、しないのであれば「リノベーション」
ほとんどがこの文章の流れです。


オーナー様にペット飼育可能をおすすめするときに帰ってくる言葉は

①　鳴き声で苦情が出るのではないか？

②　退去時の状態・臭い

③既存の「ペット不可」として入居している人たちへの負い目

実際にトラブルになり「懲り懲り」といわれるケースも当然あるのですが、
全体的にみると、実際にはどうなんでしょうか？


今現在、「ペット飼育可能物件」は、約９割は、ある時の募集から突然
「ペット可能」物件となっっているわけですが、
本当に上記のような要因でトラブルになっているのでしょうか？


　
結論は以下の通りです。


①　鳴き声で苦情が出ることはあります！ただ、「飼えるようになったんです」　
　　と説明すると「ああそうなんですね」で済むことがほとんどです。
　　ただし、これをきっかけにこれまで飼育していない方から飼いたい旨
　　言われることもあります。

②　当方の場合は、ペット飼育時は特別の条件を入居者様に提案しています。
　　　敷金の追加や、掃除代金のルール、臭いによる脱臭に別途金額が
　　　発生する等の別途特約条件を追加しています。「ペットを飼いたい方」は、こ
　　　の条件に合意しない限り契約自体ができないので、
　　　退去時に突然「そんなルール知らない」
　　　「通常よりも多めの掃除代は払いたくない」と言
       ってくるケースはほぼないです。

③　確かに文句を言われることはあります。しかしその件数は少ない。
　　　それは、ペット飼育可能にするか否かの問題の前に、勝手に飼育し始めたり、
　　　隠れて飼育しているつもりでもばれている方が多く、
　　　オーナー様が黙認しているケースもあり、
　　　突然、犬の鳴き声がする、窓際に猫がいるというケースは
　　　結構多くみられるケースだからです。


絶対にクレームにならないと断言は出来ませんが、確率からいえば、
トラブルになるケースはごく稀ということになります。


オーナー様にリスクがないイメージの方がとても強いので、どのメディアも
安易に「ペット可能にしてしまえばいいのに！」と言っているのだと思います。


私も、実はそう思っています。


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ガスで明暗

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空室対策というタイトルを使っている以上、正直にこの事も伝えなければなりません！


お客様が敬遠されるお部屋

もしかしたら１位といってもよいのかもしれません。
お客様がご来店時に希望条件を聞くと言われる可能性がきわめて高い！


お客様　：　「場所はこの辺で、上限は〇万までで、〇〇は絶対で、２階以上で、バス・トイレは・・・・」


室内の希望条件の前に出てくる言葉です！


そもそもお問い合わせの「お目当て」物件がそうでなかったときに、
いとも簡単に「じゃあその物件はやめます！他ありますか？」
と言われてしまう要素。

答えはガスです！！

お客様からプロパンガスが嫌われています。

理由は明確、高いからです。
単身者の使用量で平均約３０００円、都市ガスより高くなります。


これを解消することが今回の引っ越し理由という方が結構多いのも事実です。


もしその物件の場所が都市ガスをどうやってもひけないのであれば仕方がありません。


しかし、ひけるのだとすれば、
昔からの付き合いで継続しているだけなのだとすれば、
思い切って、いくらかかるのかを是非、見積もりをしてもらう事で調べてみてください。

私はおおよそいくらなのかは知っていますが、この場で「見積もりで決まる要素の金額」
を安易に言うのは控えます。


ただ言えることは、

①びっくりするほど高くありません。

②物件と同地で自宅もプロパンガスの場合、切り替えたほうが間違いなくオーナー様がお得です。

③部屋を紹介する前に却下されるという事がなくなります。

④立地によっては水周りのリフォーム代金よりもずっと安い可能性が・・・



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対人関係のクレーム解決を専門に扱う業者！

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


入居者からのクレームを処理するのは、「自主管理」のオーナー様にとっては宿命といえますが、その処理は、ここにきて非常に高度な技術を要するものとなっています。


同地に住んでいれば、不動産屋を経由されずに直接入居者から対応を迫られることも多い。
不動産屋からも「大家さん横に居ますから直接言ってください！そのほうが早いです！」と言われているからでもあります。


そして、オーナー様も「同地」であることを自らの物件に対する「売り」にしていた傾向もあります。


しかし、これまで売りのはずが、クレームをきっかけに弊社に相談をしに来ていただき、そのまま「委託管理」に切り替える例が増えています。


理由は、クレームの内容がこれまでと変わったからです。

これまでのクレームといえば、どちらかといえば設備の故障がメインでした。

・水がぽたぽた垂れている
・エアコンが壊れた
・お湯が出ない

これらは、専門の「業者」を呼べば、それで解決できます。
その後、業者と入居者で打ち合わせをしてもらいオーナー様は、
何もしなくて良い！
専門的な話は専門の業者に話してもらうのが一番良い！！


しかし今は「対人関係」のクレームが多い世の中となりました。
これでは、業者には頼めずに自分が直接あいだに入り対応しなければならない！


例えば

①　〇号室と△号室がいつも騒音のことで揉めている

②　〇〇号室の人がうるさいと言う相談が何度もくる

③　子供の走り回る音によるクレーム

④　ゴミ出しの日や分別のルールを守らない人がいて困る

⑤　注意しても改善されない

⑥　通路に物を置く人がいて困っている

⑦　駐車の仕方が悪く他の人の車の出入りが困難

⑧　知らない車が（いつも・頻繁に）停まっている

⑨　迷惑駐車のせいで本来使用の方の車が停められない

⑩　駐車場（建物）敷地内に入居者以外の子供が入ってきて危険な遊びをしている

⑪　異臭・悪臭がする

⑫　建物付近に最近になって不審な人を見かけるようになった。


明日、このいずれかを、オーナー様が対応することになるかもしれません。


対人関係なので、「言った、言わない」「私じゃない」「私は悪くない」等の
言い訳で埒が明かなかったり、犯人を捜すようなこともしなければなりません。


⑪以外は「とりあえず「業者」に頼み解決」というわけにはいきません。


さらに、入居者の「若者言葉」「横文字（和製英語）」「Ｉ・Ｔ用語」が理解できずに、ギブアップという事も・・・


このような内容のクレームの場合も専門業者に頼んでしまえばどれだけ楽か！


その専門業者が弊社です。


すでにお困りのオーナー様や不安を感じたオーナー様、
お問い合わせお待ちしております！




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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ

株式会社　レント管理サービス
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決める理由は「なんとなく」

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


間もなく関東も梅雨入りとなります。
しかしながら雨でもお部屋探しのお客様はたくさんいますし、探しに来ます。


ということは、お部屋と建物をお客様が見に行くということです。


これまでの内容と類似しますが、
オーナー様にとっては、空室がある場合は、ご成約になってほしいというのが
第一の考えとなるはずですが・・・


お部屋をご案内に行く不動産屋の営業マンの願いは1つ！


空室のお部屋のドアポストや、共用ポストにたまったチラシを、
是非撤去しておいてほしいと言うことにつきます。

「梅雨だから」というわけではなく、本当は「いつも」なのですが、


共用廊下に濡れたチラシが張り付いていたり、湿ったふにゃふにゃのチラシが
ドアポストにあると、チラシの色が湿気などで薄くなってくることも加担し、「人気が無くて空室が続いている！」と思われてしまいます。


共用廊下のチラシ散乱や、濡れて廊下に張りついている光景は、
お客様の目には、いかにも「管理体制が甘い！」と思われる以外の何物でもありません。


わざわざと選ばれないようにする必要はないのです。


雑草についても同じことが言えます。
チラシに雑草が加わったとなれば「案の定、空室が続いている人気の無い物件だな！やめておこう！」という判断をされてしまいます。

最近、雑草に埋もれている物件が増えてきました。

建物周辺が雑然としている物件は、
「入居者の質」をも変えてしまうことがあります。
良くはならずに、悪くなります！
募集家賃も下がります！

つまらない悪循環がおきないように、ぜひ、ご自身の物件を
見に行ってみてください。

お客様にとって部屋探しというのは、
「比較して、なんとなく良さそうな方を決める」という
単純な作業です。
なんとなくなので、お客様の判断では、決めきることができない事も多く、
そこに営業マンの「推し」が加わったりします。

住まいのアドバイザーでもある、実際にお部屋を紹介する営業マンたちが、明らかに悪い（劣る）要素の方をすすめることはできませんよね。

不信感を抱かれてしまいます。

家賃、場所、築年数、間取りがほぼ同じ物件を、
何十件も見に行き比較するお客様にとって、
その「なんとなく」は、
物件についたときの第一印象が大いに割合を占めてきます。

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