成功！

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関連事業部　受託課の松本です。


１月１５日と言えば・・・

私としては、どうしても今日が「成人式」のイメージです。


既に仕事をしている成人の場合は特権で仕事を休み、会社全体で笑顔で送り出すと言う雰囲気の方が良かったように思えます。

決して「何休んでるの？」とは思われない和やかな空気。

当人も「成人式だから休む！！」と堂々と宣言。

無理やり３連休の制度を作ってしまった事で、良い伝統が失われた気がします。




今日は、この時期、営業店が大変混み合うという事で、

久しぶりに（１年ぶりに）部屋探しのお客様を接客・応対いたしました。

疲れてしまいました。


１年が経ち、更にお客様からの要望・発言・欲は、オーナー様にとって厳しいものとなっていました。


正直、完璧な物件はいくらお金を積んでもありません！！

テレビの線はこっちがよかった、冷蔵庫がおさまらない、キッチンの扉はもう少し高い位置の方がよい・・・・

何件見ても、何か一つ必ず引っ掛かりる部分が出てきます。

要するに「注文住宅」にでもして、自分が建築・設計に密接にかかわらない限り無理という事です。

かかわっても無理かもしれないという話。

欲が尽きません！！

「分譲賃貸」を見ているのにそう言っているのであれば、もはや買うのも無理！！

住むところが無い！！


生活に何の支障もない些細な妥協。


ここで妥協のできないお客様ほど、３月後半に、しかめっ面をしながら、

「どうせないんでしょ！」と言う態度でお店にやってきます。

今日のお客様は、これを逃したらと、「頭の良い」人だったので決めていかれました。

リビングの広さを追及していたんです！最低でも１７帖と！


いつもの私の大切なお客様と言えば、あくまでも「オーナー様」なので、ここでやりました！！

「値引きはしません！」

「日割り家賃はこれ以上のばせません！」

で、申し込みを取りましたよ！！



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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館　ＲＥＮＴ　ＨＯＵＳＥ　　
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情報戦に勝つ

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寒い！！


外を歩いていると、手はかじかみ、鼻水が自然と出てきます。


今年の冬は寒いです。ラニーニャ現象ですね。



今日は大学の近くに物件を所有の自主管理オーナー様へ・・・・



とかく、物件の空室確認に関しては、お取引の不動産屋から、
たまたま電話がかかってきた時に「そういえば２０２号室が・・・」
と伝えるケースが多く、
取引業者が多いほど、オーナー様から報告することは少ないと
言う傾向です。


しかし、大学周辺物件の場合は受験・入学シーズンを逃してしまえば致命的な結果を招きます。


そして、不動産屋としては、かなり収益のウエートを占めるので用意周到に準備します。


もうこの時期、卒業すると思われる子達にはオーナー様よりアンケートで、
「卒業後も残留」するのか「退去」するのか、聞いてしまい不動産屋へ報告しておいた方がよいと思います。


このはやい情報により、各不動産屋の営業マンの頭に、いち早く「物件の名前」がインプットされます。


現状満室の場合や３月２０日前後の退去の場合は、募集時に室内を少し見せてくれるのかどうかも
お願いしておいた方がよいです。


そして現状を確実に不動産屋に伝えてください。


実は、合格するかわからない受験生達から既に物件情報のお問い合わせが来ており、
物件資料を郵送しています！！


情報は、早ければ早いほど有利。「先手必勝！！」


用意周到なオーナー様の物件に取りこぼしはありません！！


各部屋、仲介業者がばらばらで、不動産屋ではできない確認作業です。


委託管理物件では「当然」この確認作業はしております。


自主管理物件でも「当然」しておいた方がよい作業です。


是非お心がけを！！


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確定申告の時期

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先日の、今の状態では「鎖国状態」で永久に入居者が決まらないオーナー様は、
今日訪ねてみましたがお留守でした。


日本全国の数百社よりも地域に根付いた数百社の募集に是非かえて差し上げたい。


今現在、沖縄や北海道に住んでいる人が東京に支店があるからと言って東京の部屋探しのために
今住んでいる沖縄や北海道の支店に「東京なんですけど物件情報ありますか？」と
訪ねてはいきません！！

という事は、全国数百社の手厚い募集のはずが、住みたい候補地の最寄りの１社のみの募集という事になります。

空室があるのは知っている他社業者が、お客様にご紹介してみたい為、お問い合わせをしてみると、

やっぱり「鎖国」のため、


「当社の物件は他社にはご紹介できません！！」とピシャリ。


オーナー様はこの現実を知ったら怒るでしょうね、せっかくの可能性を勿体ない。


知っているのかな?　　知らないで頼んでいるのかなこの現実を？


私どものように「情報開示型」の場合、地方の業者さんも情報を検索できますし、肝心な地域の不動産屋さんもすべての会社が情報を知ることになります。


したがって、「鎖国型」管理会社（不動産屋）を除く不動産屋さんが全社で募集！



ここまで言うとちょっと大袈裟ですが・・・




最近、どうも「忙しい、忙しい」と事前に訪問を予告するとキッパリ断られると思ったら、

オーナーの皆様は、青色申告・確定申告の準備をする時期ですね！！どうりで・・・


領収書などでテーブルがぐちゃぐちゃだからと来訪を拒絶されてしまいます。


とは言え何かアドバイスしたい。


本当に毎日、毎日、午前も午後も忙しいですか？


「委託管理」にすると、この申告の手間も楽になるんですけど・・・・

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絶対困っているはず！！

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今日は、当初予定していた訪問予定の内、１件がオーナー様のご都合で明日に・・・


したがって、その物件周辺のオーナー様を挨拶もかねて訪ねてみようと徒歩で移動していると、


空室のある物件が目に飛び込んできました。


２階建ての物件で６部屋中、１階の３部屋が全滅！！


２階建ての１０部屋中、２階の５部屋が全滅、更に１階1部屋、計６部屋空室！！


両物件共に「全国展開の不動産屋さん」の「委託管理」物件です。


全国数百社で募集しますから大丈夫です！！の売り文句はどこ吹く風・・・・


他業者に情報を出さないタイプの管理会社の為、情報が「鎖国」状態。


この業者さんにお客様が行き、この業者さんの営業マンが積極的にこの物件を紹介し、
確実に決めてくれない限り、永久に新入居者は入ってきません。


ポストにチラシが入ってこないように、ガムテープが張ってありますが、


どう見てもそのテープは２・３年は経過しているであろう状態。


だからと言って建物はそれほど古くない。


これがまさに、先日お話した家賃云々というよりも強烈な「最悪の負の連鎖」


もう、この業者さんの営業マン・お店自体がこの物件を紹介しようなどとは思っていないのでしょう。


もしかしたら物件の存在を知っている営業マンさえいない可能性だってあります。


先輩社員から引き継がれた紹介しない伝統。


鎖国スタイルの最も怖い症状です。情報を惜しみなくすべての業者さんに出していれば・・・・


この物件のオーナー様がよく文句を言わずに我慢しているな？と率直に思いました。


言ってはいるんでしょうね？　　恐らく・・・


踏ん切りがつかず、遠慮してしまい、断れなくて、困っているのかもしれません。


一度この両物件のオーナー様を訪ねてみようと思います。


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鉄則

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前回記載したように只今繁忙期！！


ここで逃すわけにはいかないのです。


明日からの３連休は不動産屋営業マンも殺気立ちます。



御留守にする方、３連休に向けて鍵の所在はちゃんと不動産屋と打ち合わせましたか？


意外と重要なのは休み前の金曜日！！


「この大家さんはいつもいない！！」
と、営業マンの頭にインプットされてしまったら完全にアウトです！！　　


前回このように記載しました。



各営業マンが明日・明後日に来るお客様のために、金曜日は準備に入ります。


営業マンが気にするのは

「空室物件で実際に部屋が見れるのか？」


お客さんは部屋を見ないと決めません！！


営業マンは見れなかった事で「考えてきます！」とお客さんに言われ、契約を逃します。


営業マンが準備を開始する「金曜日」に連絡が取れなかったオーナー様！！


「いない」「連絡が取れない」「見れないかもしれない」「この際、紹介するのはやめておこう」


肝心な土曜・日曜日は紹介すらされていないと思ってください！！


スポーツでいえば「戦力外通告」もしくは「ベンチスタート」


不動産屋営業マンがオーナー様に鍵を手配できるのかできないかで、明暗を分けます。


したがって確実に鍵の手配や空室の確認ができる「委託管理物件」を自動的に紹介していきます。


ですから事前に「決まり」を作りましょうとアドバイスします。


私は、不安要素のある物件は一切紹介しませんでした。


ベテランになればなるほどそう思うものです。


ベテランが紹介しないと若手に波及します。


「ベテランが出さないくらいだから駄目なんだろうなこの物件？」


お店内で、紹介しない伝統が築かれていきます。


したがってご案内数が徐々に徐々に減少していくのです。


家賃がどうこうの問題ではないのです。



とんでもない負の連鎖です！！



そしてこの時期、不動産屋から電話の回数が多くなり、


オーナー様が迷惑そうな声で応対する事が多くなります。


「昨日言ったでしょ！」「電話ばかりで・・・」「他の人に言いましたけど！」「お宅の会社は横のつながりが・・・」


この不平・不満・迷惑そうなトーンは絶対にご法度です！！


しつこいのは承知の上、何故電話したのかというと、営業マンがご紹介優先候補に入れる為に、

念のため確認、最新情報を得たいがために電話をしたのです。



優先候補に入れようとした矢先のこの態度、
当たり前ですが積極的に紹介する気をなくします！



入居者獲得のために、気持ちを押し殺して頑張って営業マンに良い印象を与え続けましょう！！



古かろうが、遠かろうが、明らかに少し家賃が高かろうが、必ず決めてくれますよ！

営業マンが、とにかくお客さんの目の前に紹介カードを出してくれます！！



オーナー様の印象がよいのですから当然ですよね。


演技してでも・・・
即実践です！！

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作戦

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明けましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。


賃貸不動産業界にとって、「繁忙期」がはじまりました。



という事は、オーナー様にとっても「繁忙期」です。



「入居者が決まる」期待よりも、

「退去者発生」への警戒が優先の昨今の賃貸事情です。


入居者獲得へむけて

今からでも間に合う対応としては、


①　適正家賃への見直し

　・すでに空室を抱えてるオーナー様は「繁忙期」だからと強気にならず、
　　適正賃料の把握はしておきましょう。

②　メンテナンス

　・古い設備はデザイン的にも「今時これ？」と思われます。
　　故障は時間の問題と思われ、わざわざ選ぶ可能性は極めて低いです。
　　入居者獲得のため速やかに取り換えましょう。

　・退去後の掃除は迅速に！
　　「掃除完了後のイメージがわかな～い！」とお客さんが駄々をこねます。
　　そして入居直前に、ここがイメージと違う！あそこがイメージと違う！と言われ続け補修に次ぐ補修。
　　余計な出費を出してしまいます。


　　[　元営業マンの目線！！部屋探し中の人が気にする要素　]
　
　　
1.　型の古いエアコン

　　・家賃を抑えても電気代が高くつくのなら意味がないと敬遠されます。

　　　起動時間の遅さ、風量の少なさ、単に築年数を感じさせるなど
　　　マイナス要素しかありません。

　　　リモコンが手元に置けず線で一体となっているタイプに関しても、
　　　故障時には、すでに部品がないと言われる年式のタイプです。　
　　
　　　故障してなくとも今時の省エネタイプのものへお取り換えをお勧めします。



2.　もはや汚れが落ちないのは仕方がない！しかし限度を超えるほどの黒い汚れだらけのキッチン
　
　　・築年数の古さを感じさせます。

　　・それだけで細菌まみれの物件と思われます。
　　　誰が使っていたかわからない！今時の言い方ですと「キモイ」という事になります。

　　・キッチンの扉の下の方がめくれている、木部分がはげているのは致命的です。

　　・入室後に一番最初に見られるところです。物件の印象を決定付ける場所でとても重要です。

　　・せめて蛇口だけでも取り換えておきましょう。ここだけでもピカピカとなり、プラス印象。
　　　家主の努力をかってくれる時もあります！！
　
　　・お風呂のシャワーホースも同様です。（水周りは重要ポイント！！）



3.　給湯のリモコンが高⇔低のレバー式

　　・これも「見た目」の問題です。古い物件と思われます。いつ壊れるのか・・・

　　・数件見ていればその中に必ずデジタル式のコントローラーの物件があるので、
　　　特にファミリータイプ物件の場合、厳しい言い方ですがわざわざ選びません。

4.　全部屋和室・すな壁

　　・残念ながら嫌なものは嫌だとキッパリ、ハッキリ言われる要素です。
　　　費用は家賃ですぐに回収できます。
　　　最近よく言われる「物件への投資」ですね。
　　　諦めるのではなくニーズに合わせてしまいましょう。

5.　敷地内が草ぼうぼう（共用部分が汚い）

　　・賃貸物件は入居者が決まるまでは「商品」です。
　　　論外、即却下要素です。
　　　オーナー様への不信感のみがお客様の頭に残ります。




これらの要素は家賃に反映されない部分の「お客様」の判断基準です。

これまでの募集では何とかごまかせたものの、さすがにこれからの募集では・・・
「潮時」と言わざるをえません。


新年早々嫌な指摘をしてしまいましたが、「繁忙期」だからこそ！！


あと、お出かけの際の鍵の対応はくれぐれもお忘れなく！！
トイレやスーパーに行っていただけで入居者獲得を逃す時期です！！

もうすでに、不動産屋と「決まり」を作っておきましょう。
　
・常に鍵は空いている
・常に家主のポストにある
・南京錠が設置してある
・不動産屋に預ける　　　
・この際、委託管理に方針転換　　　など



「この大家さんはいつもいない！！」



と、営業マンの頭にインプットされてしまったら完全にアウトです！！　　　


今年は、空室をなくすことを目指し、

「営業マン」の心理状態、「営業マン」を味方につけるための作戦を多めに発信してみます。



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年末のご挨拶

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クリスマスも終わり、デパートでは、お正月飾りのコーナーがメインとなりました。

府中の大国魂神社前も正月飾りの販売小屋が設置されました。


競馬では本日、年内最後レースが行われ、

テレビ番組では「年内の放送は・・・」というコメントが多くなりました。


私自身としては、今年一年数多くのオーナー様を訪問させていただき、
突然の訪問の際にも快く受け入れて頂き、とても感謝しております。


これからは、オーナー様と不動産屋が密に情報交換をして
最適な賃貸経営を目指す時代だと思います。


オーナー様自身が、問題を表面に出さずに、かかえこんでしまっているのだなと
感じる年でした。


空室に関する改善策を提示させていただいたときに、頑なに現状維持、もしくは更に欲を
出してしまったオーナー様ほど空室問題が悪化しています。


しかし、空室・滞納など様々なトラブルに対する改善策を受け入れていただくにもオーナー様との
「信頼関係」が必要だと思います。


来年はこの「信頼関係」を一段と築けるよう、
私自身が勉強し、しっかりとした分析でオーナー様を訪問できる様
いっそうの努力をしていきたいと思います。



そして、本日１２月２６日が弊社の年内最終営業日となりましたので、ご報告とご挨拶をさせていただきます。


誠に勝手ながら１２月２７日～１月３日まで休業させていただきます。

  ■■■■　ご挨拶　■■■■
　

  本年中はひとかたならぬご愛顧にあずかり、

   誠にありがとうございました。

   師走の時節柄、ご多忙のことと存じますが、

 

   くれぐれもご自愛の上、晴れやかな新年を

   お迎えになられますよう、心よりお祈り申し上げます。



   新年は１月４日より通常営業させていただきます。

　尚、通常は水曜日は定休日ですが、

　１月４日～３月末日までは、無休で営業いたします。

　曜日にかかわらず、ご質問などありましたらご気軽にお問い合わせください。

　（営業時間　：　午前１０時～午後７時迄）



   来年も、ご愛顧の程宜しくお願い申し上げます。


 

 

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更新料裁判

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今日は、まず朗報です。


京都地裁で行われていた「更新料訴訟」ですが、

見事！オーナー側の勝利となりました！！

消費者契約法１０条には違反しないという判決が出ました。



詳細を書いてしまうと、判決文をすべて記載しなければならないので、

ほんの一部、スカッとする部分を抜粋すると、


●更新料は契約書に明示されており、消費者は賃料と更新料を併せた金額を容易に
　知ることができ、消費者を欺くようなものとは認められない。



当然ですよね！


そもそも、最初から「更新料あり」で募集をし、その物件を借主側が見つけ、

家賃がいくらで、敷金・礼金がいくらかかり、その他自分にとっての出費を

チェックしていないわけがないのに、

そして実際にその物件を見て気に入ったので入居申し込みをし、

重要事項説明でも「更新料あり」を説明され、

契約書にも「更新料あり」が記載されていて、それを知りながら、承知の上で

当人自らが契約に合意し記名捺印。

連帯保証人も契約書を一読が前提の上、記名捺印。

であるにもかかわらず、後になって「不当だ」「知らなかった」と言われても

困ります。

しかも今回は、更新をさかのぼってすべて返還を求めた裁判。

そもそも裁判を起こされること自体が腑に落ちないというのが、オーナー様側の

心情だと思います。

不動産屋も腑に落ちません。


さすがにべらぼうな金額の請求の場合は敗訴していますが、

今回の事案は、実に平均的な請求額。


今後、すべて勝訴というわけにはいかないでしょうが、

今回の京都地裁の判決は、実に理にかなったわかりやすい判決。


簡単に言ってしまえば、


「最初からその旨書いてあって、あなたはそれを知っててその物件を契約したんでしょ？」

というニュアンスでもあります。

実に「そうだ、そうだ」という内容と判決理由です。

かなり今後の裁判に影響を与えてくれそうです。


残念だったのは、消費者側に不利という事で、ネタとして盛り上がらないと判断したのか、

マスコミ、ニュース等で全く取り上げられなかったという事です。


敗訴していれば、こぞって「更新料は無効です！」とニュースになったでしょう。


年の瀬に少しスカッとしたニュースをお伝えしました。



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もう１０年 対 まだ１０年

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本日は日中とても温かかったので、外出がとても楽でした。


１２月６日に来年３月完成の物件で、管理会社をさがしているオーナー様のお話をしました。

本日、どこに任せるのかを発表してくれることになっていたのですが、

オーナー様はまだ迷っているようで、

年内の発表は無くなってしまいました。



とても慎重になる心情はお察しします。

今後を左右しかねない問題ですからね。


オーナー様は各社の管理内容や管理料については説明を受けますが、
各社の募集の際の「伝統」までは察することができません。


その会社がスポーツに例えると、攻撃型のスタイルなのか、守備型のスタイルなのか。


不動産屋で例えた場合、


仲介不動産屋自体に建築・設計の部署があり、建てるイコールそこの会社で管理の場合と、
いわゆる、「ハウスメーカー」と連携・提携している場合。


この場合は、その仲介不動産屋には毎年、必ず「新築物件」が
「営業マン」の努力なしに供給されることとなります。
しかも常時、複数の物件が自動的に手に入ります。



この提携関係がない仲介会社や、建築・設計部門がない会社の場合。


営業マンが、
「是非当社で募集させてください！！」と建築看板を見つけては訪ねてみるという作業で
やっとの思いで新築を獲得。
ほぼ獲得できないのが現実。


この場合、不動産屋自体の募集や営業マンの営業スタイルに大きく差が出てきます。


提携の強みのある会社の営業マンの場合

「もう１０年もたっている物件ですからね・・・」
「これは見なくてもいいですよね？他のにしましょう」


提携のない会社の営業マンの場合

「まだ１０年しかたっていない、ほぼ新築同然の物件ですよ！！！」
「とりあえず見てください！かなり綺麗ですよ！！さぁ行きましょう！！」


いかがでしょうか？

たった１０年で「古い」と言いふらされてしまっては、
オーナー様としてはもともこうもない状態です。


この温度差は歴然としていますが、このプレイスタイルをオーナー様としては、
知る由もないという事になります。

この内容のお話をするという事は、
弊社は、あえて後者の「まだ１０年！！」のチームカラーです。


たまたま、別業者さんを訪ねたときにお客様がいて、接客をしているので、
私は元営業マンという事で気になり、どんな話しをてるのかな？と聞き耳を立てていると、


お客さんの希望条件で築年数は特に指定がなく１０年でも２０年でもいいです！
という方に対し、築７年の物件を見せながら、
「７年じゃ古いですか？古いですよね！」などと言っていました。

この不動産屋さんには築１５年から２０年、それ以上の築年数の物件もたくさんあるはずです。

しかしそのオーナー様達の物件は、闇に葬られている状態。

２０年でもよいと言っているお客さんに対し、築１５年から２０年の物件を、
見せようともしない！！


「こいつ馬鹿じゃないの？」

「へったくそな営業マンだなー！新人？」

と思ってしまいました。

しかし、あとでわかったのですが、その営業マンは、その不動産屋さんのエース級でした。


その不動産屋さんの築１０年以上の物件はすべて、引き取ってあげたいと思いました。

なぜならオーナー様はこの扱いを知る由もないからです。




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洋室へ・・・

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今日は、テレビに出ている人を見ることができました。


調布駅前のタクシー乗り場でタクシーから女性が出てきて、

ぱっと見た瞬間に顔が小さく化粧の感じがただものではないなと思い、

服の感じも高級そうで見るからにお嬢様風だったのでちゃんと見たら、

テレビ東京の大江麻里子アナウンサーでした。

そのまま駅のホームに向かって行きました。

ちょっとラッキーな１日です。



その後、年末のご挨拶をかねて調布市内のオーナー様を訪ねたのですが、

今回のオーナー様の場合は、「空室」という問題を抱えています。

家賃滞納などのそのほかの問題は全くなく、「空室」だけが悩みです。


単身用の1Ｋの物件なのですが、

「どこに問題があるか？」と尋ねられ、入室してみてすぐに原因がわかりました。


居室空間が「畳」でした。


勿論、「畳」の方が好きな人もいますし、「畳」だから決まらないという断定もおかしなものですが、

確率で言うと９対1の割合で

探しに来ている人たちは「フローリング（洋室）」希望です。


割合と年をとっていれば「畳」の部屋を希望するかというとそうではなく、

やはり「フローリング」希望です。


外観は昔ながらの古い物件ではなく、いかにも「フローリング」だろうなと感じる物件です。

したがって入室するとギャップをかなり感じられ、

正直、何件も見て回っている人が「わざわざここは選ばないな」と言わざるをえません。

したがって、「洋室」に変えてみませんか？

と提案してみました。


このようなときは必ず、

「空いてるくらいなら、工事費用はかかりますけど、入居者が決まれば２ヶ月でプラスになるんですよ！」

とよく言います。

大学も近くにあるので若い方に合わせ「洋室」にした方が間違いなく良いのですが、

とりあえずかかる「出費」の方が気になるようであまりのってきません。


かえてしまえば、決まる確率が大幅にアップ！
かえなければ、このままの流れが続く確率が大幅にアップ！


まず、入居者を獲得し家賃収入を得るのが最優先と思うのですが、

ご自身の物件への投資に躊躇してしまう。


私のみたてでは、「洋室」に変えてしまえばあっさり、大学生で満室になると思います。


あと２ヶ月で説得できれば・・・

と思う一日でした。



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いい機会

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今日は「寒いですね」というより、「冷えますね」という言い方の方があってそうですね。

新宿の住友ビルに行っていたのですが、道中、ビルに囲まれ日陰の中を歩くのがとても寒かったです。

風は容赦なく吹き付けてくるので、歩いている人すべてが、

歯を食いしばり、しかめっ面をしながら歩いているように見えました。

「風邪をひいた」という言葉が挨拶代わりになっているような感もあるので、

皆様、お互いに用心しましょう！！


気がつけば来週は「クリスマス」ですね。

我が家には子犬がいるので犬用のケーキを食べさせてみます。




まさに年末ですが、未収家賃の回収はうまくいっていますでしょうか？

年内で回収できなければ、税金の額に影響が出てしまいます。

家賃収入はなくとも、税金は容赦なく収入があるものとして計算されてしまいます。

諦めずに督促しましょう！

督促を躊躇しているオーナー様が相変わらず多いように見えます。




督促の際は、証拠と履歴を残しておかないと後々、未払い入居者に対抗できなくなります。
（オーナー様が不利になります）


通常は当然のように約束通り月末に支払う入居者側ですが、

滞納をおこした際は、オーナー様より入居者に督促をしない場合は、

「家賃はいらないんですよ」というオーナー側の意思表示をしていることになってしまいます。

裁判の際には、督促をしていないという事で不利になります。

必ず１日付けで確認し、有無を言わさず督促しましょう！

そして、電話での会話の内容や、たまたま入居者とはちあわせ、

「いつまでに払ってくれるの？」という内容になった時は、メモや広告の裏でもよいです、

お互いに会話の履歴を残しましょう。

先日、携帯電話のヤフーニュースの「家賃督促規制法案」でのコメントを掲載しました通り、

この法案がスタートすれば必ず払わない確信犯が出ます。

このコメントを思い出してください！！

（コメント5）
ラッキーもう家賃払うのやめよ。
ありがとう民主党さま
家主破産してください。

ひょんなことから消費者（入居者）に情報が入り、こうしたコメントや考え方が出る。

試しに払わないでどうなるか試す人も出るでしょう。

どんな言い方をしても「威圧的だった」と言い張って！

これからは情はかけずに、1週間待ってや、来月まとめて払うのかしら？などとは考えず、

有無を言わさず督促しましょう。

ちょうど年が変わりますので１月から実践してみてはいかがでしょうか？

お正月ですので、１月分のお家賃は、銀行の初営業日までは見逃してあげるとしましょうか。


「ちょっとそこまでシビアになれない」

「入居者が可哀そう」

「ケチケチ大家と思われたくない」

「どこまで言えるのかがわからない」

「新法案を逆手にとり反撃されたらどうしよう」

「そもそも督促の仕方がわからない」

こんな思いのほうが強いようでしたら、一度、管理会社の「家賃集金管理」の話を聞いてみてください。

これからは、オーナー様より滞納の報告を受けた不動産屋からも「大家さんから連絡来てましたよ」

程度の督促は従来通り行いますが、

これと並行してオーナー様自らも「督促状」を書いたり、「電話」で督促をしたり、

内容証明を入居者に送る作業をする事になります。

ここで嫌な書き方をしますが「自主管理物件」のオーナー様の場合は。


来年からは、「家賃滞納」に対してもっとシビアになりませんか？


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関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
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オーナーの迷い

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

我が家には生後６か月の小型犬がいるのですが、

小型犬の領域をそろそろ超えてしまうのではないかと思うくらい成長しています。

犬図鑑などを見ると、

大きさは２３センチ程度で、体重は約2～3ｋｇと書いてあり、

サイトによっては、せいぜい2.5ｋｇとなっているのですが、

我が家の犬は大きさ30センチはゆうにあり、

体重は、4.6ｋｇ

まだ6カ月ですのであと1・2ｋｇは増えそうな感じです。

だからと言って、見た目はデブではありません。

オシッコの時も体を多少前傾姿勢で伸ばしますのでトイレの大きさが足りず、

トイレの上でちゃんとやるのですが枠を外れてジャーとやってしまう時もあります。

もっと大きいトイレに変えざるをえません。

人間で例えると、２ｍ２０㎝くらいの大男という事でしょうか？





今日は１階に地場スタイルの不動産屋が入っているマンションのオーナー様をたずねました。

うちも１階に入っている！！というオーナー様ほかにいらっしゃいますでしょうか？

オーナー様としては、

「なんか古いやり方してるなー、お客さんは入ってないけどテナント料大丈夫なのかなー」

と思いつつも、１０数年以上いる。

では、この不動産屋が上階の部屋を決めたことが

あるかというと、１０数年以上いるが１回か２回だそうです。

ここに、委託管理を任せているわけではないのですが・・・

したがって、

何も問題がないときは、

「わが社が守ってますから」

という態度をにじみ出し、あたかも専任の業者のような顔をする。

しかし、ちょっとした問題が起こり頼ろうとすると、

「わが社は管理を任されていないので、一切関係ありません」

の態度をとられてしまう。


もし当方に委託管理を任せるとしたら、この不動産屋の「扱い」をどうすればいいのか？

という話になりました。

オーナー様の現在の心情は、

・とは言え、ないがしろにするのはまずいのではないか？

・マンション自体に不動産屋が入っているのに、そこを出し抜いて他者に任せるのは気が引ける。

・でも委託管理には興味がある。

・だからと言って、任せるならこの１階の不動産屋は嫌だ。第一こんな古いやり方で決まるわけがない。



同じ思いで身動きが取れなくなってしまっているオーナー様、ほかにもいらっしゃるのではないでしょうか？



他のオーナー様の例ですと

・　あくまでも１階の業者は借りたお客様という目で見て、上階は他社に管理を任せる事で割り切る。

この場合、無難に空室もなく、次の人の決まりも早く無難に賃貸経営できています。

１階の店舗がいわゆる有名なお店・地域のトップのお店であれば当然、

一段とひいきしてもらえるので、そこに任せるのが１番なのでしょうが、

今回のようにオーナー様がみて、

「お客様が入ってない」
「従業員のおじさんが１日中座ってるだけ」
「寝ている」

このようなイメージの場合は、「割り切る」の選択をしてしまうのが良いと思います。

現状は、「自主管理・一般媒介物件」として、取引の数社が、１階に不動産屋があることより、

お客さんを連れて来るとじろじろ見る。

もしかしたら、最終的にお客さんがこの不動産屋に行って契約してしまうのではないか？等

やりずらい状況で、ちょっと避けてしまう傾向。

地域で名の通った管理会社を付けてしまえば、逆に、

１階に不動産屋があることも防犯面の良さなど一つの営業トークとして使え、

しかし決めるのは、「管理会社」を通さないと借りれないという事とで、

そして管理会社が、どこの業者がどのお客様を案内したかを

把握しているので、

横取りされるというイメージも払拭され、

各社営業マンが、安心してご案内しやすい状況に変わります。

これが「営業マン」の心理です。

今しばらくは、「ないがしろにできない」でこのオーナー様は迷うのだと思いますが・・・

私は今回、たまたま１階に不動産屋があり、身動きが取れないオーナー様を可哀そうに思ってしまいました。

思い切って脱却できるように後押ししていきたいと思います。

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当社、評価され新聞に載る

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

先日、我が家に新しいテレビが来ました。

今までは、ブラウン管のテレビにＣＡＴVをつなげ、強引に地上デジタル放送を見ていたのですが、

正真正銘の地上デジタルを見て、画像のきれいさが一目でわかる状態に感動しました。

テレビが来たという事は次にやることは「エコポイント」の申請。

この商品リストにはがっかりでした。

思い描いていたものとは全く違い、商品券に変えるか、指定の物と交換するかの選択ですが、

唖然とするほど欲しいものは何一つない！！

結局、全国共通お米券にしました。

これで、私の食べる量から計算すると、向こう１年半位は、お米がただという感じです。

さて、全国賃貸住宅新聞の記事に関しては、これまでに何度か取り上げました。

この新聞はオーナー様向け、不動産業者向けと２種類あり、

不動産業者向けには、「リノベーション」や「トラブル事例」「成功している業者のやり方」等が中心に

構成されています。

「成功している業者のやり方」については、特に集客に関してはは圧倒的に強いと評価していただき、

全国賃貸住宅新聞社から、

幾度となく、取材依頼が来ておりましたが、ちょっと意地悪なことに、そのノウハウを教えたくないという事で、

一切お断りしていたのですが、「全部は教えずにほんの少しですよ」という条件で、ついに取材を受ける

事になり、今週号に掲載され全国に配布されました。

当方を代表して、明大前店の橋本隆司店長がこの取材に答えております。

こうして取材を受けるというのはとても名誉なことで感謝しております。

特にテレビコマーシャルをしているわけではない当社が、不動産業者の心臓ともいえる「集客・募集」について

全国の数ある不動産業者の中からご評価していただき全国版の新聞に掲載していただきました。

これにおごらず、更に「集客・募集」について追及し、更に強力で効果的な「集客・募集」ができるよう、

日々、分析し努力していきたいと思います。




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そこ大丈夫？安すぎても不安です

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関連事業部　受託課の松本です。

知人の誕生日にオーダーメイドで世界に一つしかない「オルゴール」をあげようかと思い、

オルゴール屋さんに聞いてみると、

曲の１番がまるまる入るタイプだと編曲料だけで、１５万円もかかるそうで、

さびの部分や好きな部分３０秒程度の物でも６万円程度かかり、

更にそれを納める箱が一番安くて33,000円かかると言われ、

何のためらいもなく、すぐに却下させていただきました。

せいぜい３万円くらい出せば本格的な物ができるのかと思ったら大間違いでした。

この知人の誕生日は年を明けてからなので、またふと思い出すことがあれば考えてみようと思います。

今日は、来年３月末完成予定の物件を建築中のオーナー様をたずねました。

「委託管理」自体は頼もうと考えているのですが、まだ、どこの会社に任せようかと、

検討中です。

オーナー様は複数の会社に「賃料査定」の依頼や「管理料」「管理内容」を聞いている状況で、

当方もその候補の中の一会社という事です。

オーナー様の希望としては管理料が安い「入居者管理」（サブリースではない方）で空室時の賃料保証

が付かないのか？と聞かれました。

「サブリース」と合体させた形でオーナー様とすれば「夢の管理形態」です。

「付きません」とお答えしました。

悪い言い方ですが、複数の会社に声をかけ競争させ、新築物件獲得のために

「当方では保証します！」とどこかが言ってこないかを期待されているのだと思います。

恐らくオーナー様にとって複数の会社の話を聞いてみたものの、管理業務の内容自体は

どこも一緒で、管理料だけ会社により若干違うというイメージのはずです。

オーナー側が背負わされるリスクの事はよく知っていて「サブリース方式」にはしない方針です。

当方が考える「適正賃料」を見ていただきどう判断されるか、木曜日に提出をします。

ここでオーナー様には注意をし警戒をしてほしいケースがあります。

「管理手数料1％でいいですよ！」の誘い文句！！

平均すると5％が主流です。

管理会社として、管理手数料1％では万全な管理をする基礎固めすらできません！

こんな表現が合っているかどうか・・・

本物の「ししゃも」は２９８円では食べられません！！


今回のオーナ様にも管理手数料1％を提示した業者さんもあるようですが、おおむね近所の地場業者さんと推測されます。

安いですが、オーナー様いわく「現実的にそれで管理できるわけがないよね！」と

最安値であるにもかかわらず却下したようです。


皆さまもこの様な場合は、契約内容をよく見せてもらい、細部まで質問攻めにしましょう。

大概は、家賃滞納の処理が「委託管理」をしていない状態と変わらず、

とりあえず電話をし「電話しておきましたから」で終わってしまう状況が多いです。

そのほかのトラブル処理も同じようなものです。

募集の部分をとっても、管理手数料1％では自主管理と決定的に違う有料ならではの強力な募集のための「広告宣伝費」を捻出できないはずです。

もしくは、そもそも広告宣伝する気がないので、その分、セルフガソリンスタンドのように

安くできるという事です。

したがって物件情報が鎖国状態に陥ることがよくあります。

それでも一応「委託管理」ですのでオーナー様が他業者に情報を出すことができないルールです！

確かに安くて魅力的ですが、安いなりの理由があります。

このように1％、2％と破格の金額を提示された場合は、じっくりとご検討して判断してください。

必ず質問攻めにして「こう言う時はどうするのか」を確認して判断してください。

勿論、内容が完璧なのであればその管理会社でよいと思いますが。



ご用心です！！


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このトラブルを解消するために当方に「委託先」を切り替える例が多々あります。

年末年始は家主が緊急対応

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関連事業部　受託課の松本です。

今日も日中は寒くありませんでした。

１２月に入ったため、オーナー様を訪問するときは、話の内容が半分はご挨拶をかねた感じになります。

通常は、こうして訪問をしていると、空室やトラブルについてお話をしたり、

その中で「委託管理」に切り替えるオーナー様もいらっしゃいます。

しかし、１２月に入り、入居者の募集に関しては、

探しに来る借主の「質」が悪いというイメージで消極的になる傾向です。

一生懸命募集しなくて結構と今日も言われました。

とあるオーナー様の物件では、すでに「年内募集中止」

と宣言したオーナー様もいます。

この募集中止は１月いっぱいまで続き不動産屋を悩ませます。

むしろこの時期は年明けと同時に「繁忙期」を迎えるため、

ここで、取りこぼさぬように「対策」をたてなければならないのですが、

訪ねてみると、「年内終了」「大家業も終了」という感じです。

「繁忙期」という事は、「空室」ができるという事でもあるのですが・・・

・　家賃の改定

・　設備の見直し

・　この際、路線変更で「委託管理」のスタイルにするのかどうか？

いくらお客さんの数が増えていても、魅力がなければ相変わらず素通りされるだけです。

ここで、オーナー様に苦言です。

残念ながら、大家業に年末も正月もありません。

すでに、年末年始に設備故障の際に緊急で出動してくれる業者さんは手配済みでしょうか？

不動産屋はおおむね２７日より休みに入り、地場業者さんで長いところでは新年、
１月１２日水曜日まで休業のところもあります。

その際は、オーナー様に入居者より不動産屋を介さず直接連絡が入ってきます。

水が噴き出して止まらないような状態や、ガス臭い、というように何かあれば、

元旦でもその旨連絡がきます。

入居者の立場としては１２月３１日の家賃も１月１日の家賃も払っているのですから、

当然と言えば当然です。

勿論、管理会社の場合は応急の対応はできます。

分譲マンションの場合は、普段常駐の方はいなくとも、管理会社に連絡すれば緊急で出動してきます。

誰かが年末年始を返上で待機して対応します。

おおむね、何もないですが・・・

しかし、先ほども述べましたが入居者としては家賃を払っているので、３月１日は対応するが、
同じく家賃を払っている１月１日はまったく対応しないでは文句を言ってきて主張してきます。

入居者側は「ガイドライン」「家賃を下げろ」「更新料は払いたくない」と

貸してもらえた恩を忘れいろいろ文句を言います。

しかし、「家主の対応が遅い」「管理責任者として機能していない」という意見が多いのも事実。

前回私は、オーナー様の肩を持つような内容でしたが、

今回は中立な立場として、入居者側目線での発言です。

オーナー様には忘れないでいただきたいことがあります。

自主管理物件の場合は、

オーナー業＝２４時間３６５日営業だという事です。

「１２月だから入居者募集はもういい」　「掃除は来年」　「空室対策は来年」等とは言ってられないのです。

今日は、入居者目線につき、厳しい言い方ご勘弁ください。



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感じ悪い本

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

先日、ふらりと本屋に入ってなんとなくうろうろしていると、

職業病でしょうか、数ある本の中から一冊の本のタイトルが強烈に私の目

に飛び込んできました。

今までにないインパクトです。

本のタイトルは

「家主破綻」




本の中身を見てみると、

不動産を持っていれば！という神話の崩壊と

３分の２近くは「家賃滞納」に関する内容です。

そしてこの本は、あくまでも

「自主管理」オーナーの目線で書かれていて、

ズバズバと、

「自主管理である以上あなたが・・・」

という表現をよく使っています。

そして、破綻の最たる原因は「家賃滞納」とその対策。

管理会社で働く私としては正直、共感した部分もありました。

現在は、家賃の支払い方法は「振込」によるものが大半を占め、

このブログをご覧のオーナー様も家賃納金方法は「振込」

としているオーナー様がほとんどだと思います。

昔は、入居者からの「手渡し」が主流で、入居者が家主宅を訪ね、

多少の会話があり「来月もよろしくお願いします」と言う流れの中、

入居者に家賃を払う事に関してのプレッシャーを与える事が出来ていました。

物件より明らかに遠方のオーナー様の場合はこの際「委託管理」にするという感じでした。

ご存知の通り「委託管理」の場合は管理会社が家賃を回収するので、未納は明白！すぐに督促に入りますので「プレッシャー」を与えることができます。

入居者としてはこの「プレッシャー」から逃れるべく、

「忙しいから」
「お伺いするにも夜遅くなってしまう」

と言い家主側に「気を使う」と言う名目で「振込」を希望し、今ではすっかり主流になってしまいました。

しかしその裏では入居者の心理として、

直接持っていかなければ・・・

・家主に合わなくて済む
・毎月毎月、家主に頭を下げなくて済む
・滞納しても「申し訳ありません」と言わずに済む

と徐々に「家賃持参」の物件を避けるようになりました。

今では、家賃支払い方法は「持参」と知らせるとあからさまに嫌がられるのが現状です。

「振込手数料を払わずに済む！」と言って歓迎してくれる人はごく稀です。


そして、家主に頭を下げなくてよくなり感覚が麻痺した結果、

入居者側は、「言う事だけは言う」

自分に不利な状況の時は、オーナーとの関係を一切遮断する方法を身につけ、

以前のように「大家さんには頭が上がらない」と言う状態は無くなってしまい、

更に「消費者保護」を訴えてくるようになってしまいました。

お金を払う＝消費者だから偉い

しかし部屋を貸すというのは、

「お金を払うから貸してください！家がないんです！」というもの。

よく、オーナー様や私たちもそうですが、

「嫌なら自分で家を建てればいいのに」

と何度も思ったと思います。

賃貸業は決して、お金を払う＝消費者だから偉い

は当てはまらないと私は思います。

あくまでも借主は貸主に対し「貸していただいている」という表現やそれに対応する罰則を国には取り入れてほしいものです。


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審査落ち

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オーナー様にとってそもそも心配なのは、

入居者募集時に申し込みがあって嬉しいものの、

「この人・その人大丈夫なのか？」

この言葉に尽きると思います。

・　明らかに滞納しそうな人は困る

・　保証人がしっかりしていなければ困る

こんな言葉が頭をよぎると思います。

当方は、当然「入居審査」を行います。

ではこの「入居審査」とは、何をやっているのか！！

不動産屋としても明らかにトラブルを引き起こしそうな人は入居させたくありません。

オーナー様との信頼を崩し、トラブル対応に追われる日々は当然回避したいです。

したがって、オーナー様と同じ考えで

「空いているからと言って誰でもかれでも入居されては困る、だったら空室のほうがよい」

この考えにのっとって、

①　申込書に虚偽が無いかのチェック
　
　・　勤務先への在籍確認
　・　記入の電話番号に電話してみて本人がちゃんと出るのかチェック
　・　学生の場合も在学の確認
　・　収入額に虚偽がないか


②　連帯保証人への意志確認
　・　保証能力がそもそもあるのか
　・　連絡先が本当であるかの確認の電話

まず、記載内容に嘘があれば審査落ちは言うまでもありません。

明らかに挙動不審の方もきます。

申込書を記入時に、こちらが勤務先や連絡先などを追及した地点で、「やっぱりいいです」と帰る人もいます。

更に、金融関係で「ブラックリスト」になっているかのチェック。

収入があっても借金まみれでは、家賃を払う余裕がなくなりますし、
カードで滞納歴があるのかどうかも、この審査で発覚します。

滞納癖がある人も入居されると困ります。

払わなくても何とかなると感覚が麻痺していますから。

問題なのはこのところ、残念ながらこの「審査落ち」が非常に多いのです。

「申し込みます」という人が現れても「審査落ちです」と報告しなければならないケースが多い。

オーナー様をがっかりさせてしまう事があります。

「決まったと思ったのに！！」

しかし、最初の基本精神である

「空いているからと言って誰でもかれでも入居されては困る、だったら空室のほうがよい」

にのっとり、ご容赦願います。

申し込み時には問題なかった人でも、入居中に本来なら「審査落ち」に変わってしまう人もいます。

この方たちへの対応が最大の課題です。

この点が心配で、この世の中の悪い流れの中で「委託管理」をお勧めしているところでもあります。

本来の「入居審査落ち」の人が全部屋「予備軍」という事になりますね。

疑うばかりではきりがないのですが、どういうわけか問題を起こす人たちの方が日本では「保護」されています。

契約書自体には「滞納したり、周りに迷惑をかけたら契約を打ち切ります」旨記載されていてもそうできないのが現実。

長期空室が多くなり正直「審査落ち」はもったいない！！

疑わしくても入居を許可するオーナー様もいるほどです。

早くこの流れが改善されてほしいものですね。


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本当に安泰？

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関連事業部　受託課の松本です。

今日は、外を歩くと結構寒さを感じました。

明日は競馬の「ジャパンカップ」です。

すでに並んでいる方がいるはずです。

競馬ファンというよりも「カメラ・写真好き」の方たちです。

明日で、府中開催も終わりとなり、少しですが土・日の道の混み方が緩和されます。

今日はタイトルに「安泰」という言葉を使いました。

珍しくというか、恐らく初めて、伺ったところすべてがが口をそろえて、

「うちは何の問題もない」　「何の不安もない」　「家賃滞納もない」

無いに越したことは無いので、非常におめでたい一日です！！

いつもは、お伺いすると必ず、
「空室」
「滞納」
「素行の悪い入居者（ゴミの捨て方など）」
「今後の不安（一度空室が出ると長期化など）」
「来年からの家賃督促関係」

何かしら問題があり、特に

「空室」
「滞納」
に関しては話題となり、現状の不動産屋事情を含めたお話をさせていただくのですが、

今日は、

「空室もない」
「滞納もない」
「素行の悪い入居者もいない」
「滞納がないので、督促に関しても問題視しない」

本来、ニュースで殺人事件や汚職の事件がなく無理やり芸能人のスキャンダルニュース
をやっているという、おめでたい一日なのですが・・・

「本当にないんですか？」と、ついかんぐってしまいます。


但し、こんな場合、どうしても理解に苦しむのは、

「空室」
「滞納」

このどちらか、あるいは両方抱えておきながら、あくまでも

「問題は無い」

と言い切られる場合です。

「空室」に関しては賃貸経営の源であり、


別の業界で考えた場合、ＣＤ・ＤＶＤレンタル屋さんで例えれば、陳列してみたものの、お客さんが来ず、商品を借りてくれる人がいないから、売り上げがないという状態と同じ。


ただ、なんとなく見に来るだけで帰る人もいるのですから。

ＣＤ・ＤＶＤレンタル屋業界であれば、この状況を打開するのに

パット思い浮かぶ最初の策は、

一人呼んだだけでは意味がない！このお客さんが借りなければ売り上げがないので、

もっと広範囲に広告し、とにかくお客さんを呼び寄せることを考えるはずです。

一大事であり「大問題」です。

通常であれば、緊急で対策をたてるはずです。

場合によっては閉店（潰れる）です。

「滞納に」関しても、

商品を納品したけれど、約束の日に商品代が振り込まれないのと同じであり、

通常は期日に振り込まれているかどうかチェックしないという事はあり得ない事で、

入金がなければ、早速「何故なのか」追及の連絡を入れるはずです。

間違っても、３ヶ月もたってから「あれっ！入金されていない」とか

「来月になればきっと振り込んでくるよ♪」という事は無いはずです。

これも

一大事であり「大問題」です。

アパート・マンション経営の場合、

なぜオーナー様（いわば社長）はこの問題が「問題ではない」と発言できるのでしょうか？

何年もやっていれば、滞納の一回、二回は必ずあることで、退去者がでて空室になる事も必ずあり、空室が長期化した経験もあるからでしょうか？

日常茶飯事だからでしょうか？

私なら臆病なので空室は焦ります。

偶然２部屋目が空き、運悪く３部屋目が空き、探しにくるお客さんの目線で考えれば、

「こんなに空室がある物件！」と思われてしまいます。

1部屋の地点で、ここで食い止めねばと、あせりだします。

「滞納」に関しても、

１回滞納されれば、早速、どうやってこの人をうまいこと追い出せるか？を考えます。

当方の「委託管理」のようにとりあえず滞納賃料の保証があれば別ですが・・・

この「滞納家賃の保証」という言葉に、話を聞いてみずにはいられなくなります。

私だったらですが。

以前にもこのような内容の記載をしたことがあったなと今、思い出しました。

賃貸経営の場合、何故なんでしょうか？



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年末！未納家賃チェック

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

そろそろ、年末年始はどうするのか！と話題にすることが多くなりました。

どこかに行くなら行くでどこにするのか早く決めないと！！という話題が各家庭に出ている頃です。

私も例外ではありません。

「類は友を呼ぶ」という事で私の知人は皆、基本的には徹底的に家から出ない方針を貫いています。

出かけると言っても、ちょっと新宿とか、プロ野球を見に東京ドーム程度です。

したがって、どこかの家に集まっても皆で食事にはいかずに、出前をとると言うスタイルなのですが、

ここにきて、「どこか行ってみようか？」という発想になっています。

「フランス料理あたりでも食べに行ってみようか？」ともなっています。

どうせ行くなら「スカンジナビア料理」でも食べて、ついでにじゃがいもから出来ているという謎の「アクアビット」という蒸留酒でも飲んでみようか？という会話も出ています。

早くも、「フランス料理の場合はソースを楽しむんだよ！わかってる？」と知ったかぶる者も現れています。



ここにきて「来年」という発想が出るようで、今日も地上デジタル放送についてのお問い合わせがありました。

一番コストがかからないのはどの方法なのか？

事情デジタル放送への対応とは要するに３つです。

①　ケーブルテレビ設備の導入

②　ＮＴＴＢフレッツ設備の導入

③　地上デジタル受信用のアンテナをたてる

物件の規模、家賃帯、単身タイプ、ファミリータイプ、単身・ファミリー混合タイプで

お勧め方法は変わります。

将来的なランニングコストがありますからね。

オーナーさんだけの判断ですと、一番「高い」方法を選択しがちです。

これまでに、「ジェイコム」に関してだけでも、かなりのオーナー様に「プラン変更」をおすすめして、

オーナー様の負担軽減に成功してまいりました。

これから対応するオーナー様は、是非一声おかけください！！

適切な環境作りで余計なお金をかけないようにしましょう。

念のため相談のご連絡をいただいた今回のオーナー様はこの電話１本の相談で余計なお金をかけずに済むという事になります。

そして今日はこんな話もありました。

すでに退去したお客さんに対し「今頃になって」累積３ヶ月の未納家賃が！！

と電話で言ってきている自主管理のオーナー様がいました。

聞いてみると、そもそもオーナー様が「自分で処理する」という事で不動産屋が静観していたわけですが、

それがうまくいかず、突然不動産屋のせいにしてきたという話です。

結局、入居中の家賃チェックがままならなかったのか、わかっていても言いづらかったのか、結果的にこのような事態になっています。

しばらく係争が続くと思います。

恐らく退去した入居者の新住所に文章を送ったり電話するくらいでは、回収できるとは思えません。

ところが、裁判を起こせば逆に「オーナーの管理責任不足」を追及されてしまうでしょう。



「この際すべて任せてしまえばいいのに」と率直に思いました。


退去時の「未納金」、退去時に発覚する「未納金」のお話がこの所とても多いです。

更新時に一度精算させるのが良い手なのですが、オーナーから不動産屋に申し入れがないケースが多いです。

２年前の１０月分、５月分、４月分と言われても・・・・

が不動産屋の本音です。

結局、当時督促をしていないので「払わなくていい」を容認してしまっているようなものです。

しかもすでに退去！だから回収するのが難しいんです！！

もう年末ですし、ご自身の物件を今一度チェックしてみてください！！



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家賃滞納：世間の考え

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

携帯電話からインターネットに接続すると、その日のニュースが掲載されています。

自分の気になるニュースの詳細を見てみると、その下に、

その記事に対しどう思ったかコメントでき、

[そう思う]　・　[そう思わない]　で得票できるようになっています。

先日、「家賃督促」に関するニュースで、内容を簡単に説明すると、

「鍵を突然変えたり、荷物を出してしまったり、督促の電話をたくさんしたりと、悪質な家賃の取り立てがあるから、それをできなくするガイドラインを作る。家賃を払わない人を保護しましょう！」

という内容に対し、オーナー様ではない世間はどう思ったのでしょうか？

今日は、そこに載っていた意見がどんなものだったか見てください。

【問い】　「鍵を突然変えたり、荷物を出してしまったり、督促の電話をたくさんしたりと、悪質な家賃の取り立てがあるから、それをできなくするガイドラインを作る。家賃を払わない人を保護します！」


（コメント1）
払わないやつが悪いだろう
そう思う　：　６１４票　　　　　　　そう思わない　：　１６２票

（コメント2）
滞納２ヶ月で強制退去とか、明確な基準にすべき
そう思う　：　２５票　　　　　　　そう思わない　：　１９件

（コメント3）
すぐに鍵を付け替えるとか家具を運び出すとかは問題だけど、人に借りた部屋の賃料を払わずに居座るやつを堂々と保護する必要はない。そんな人ばかり保護してると経済や社会がおかしくなる
そう思う　：　２３３票　　　　　　　そう思わない　：　９票

（コメント4）
微妙だね。払わないのも悪いし、払いたくても払えない理由もあるだろうし・・・
かといって大家も払ってくれないと困るだろうし・・・
そう思う　：　２３２票　　　　　　　そう思わない　：　１２票

（コメント5）
督促の規制するのはいいが罰則規定はどうするのさ？
どうにも消費者至上主義に走りやすいが、それを盾にする輩も多いんだから。
規制が産業の足枷にならない事を切に願う。
そう思う　：　２２３票　　　　　　　そう思わない　：　１２票

（コメント6）
払わないやつをなぜかばう？
そう思う　：　１３７票　　　　　　　そう思わない　：　１９票

（コメント7）
あくまで自分の持家ではないという事を考えれば、家主に過激な行動とらせる前に払ってしまうか、すぐに払えない場合は必ず払いますから・・と、あらかじめ連絡を入れておくかするべきかも。
借りてる責任てのはやはりあるわけですし。
そう思う　：　１２３票　　　　　　　そう思わない　：　４票

（コメント8）
滞納する側にも問題は無いだろうか？
そう思う　：　１０３票　　　　　　　そう思わない　：　４票

（コメント9）
払わない奴をやみくもに保護するのはどうなんだ？
真面目に払うのがバカバカしくなるぞ。
そう思う　：　９８票　　　　　　　　そう思わない　：　１５票

（コメント10）　
払えないなら借りるな！！
そう思う　：　７８票　　　　　　　そう思わない　：　１６票


国民の考えは当然家賃を払わない人を守る必要は無いという見解です。

当たり前ですけどね！！

一方で、[そう思う]　が圧倒的に少なく　[そう思わない]　が圧倒的に多い解答もあります。
そうです！！
家賃滞納者及び予備軍の人たちのコメントとみていいでしょう！！
おぞましい内容です。

（コメント1）
そんな人に貸し、回収できなくなっている方も悪い。
貸す方だってそれで儲けるんだから不払いのリスクは計算に入れておかなければならない。
住宅は人権も絡んできて、借主の権利は宅建法で守られている。
それを了解したうえで貸す。
要するに無謀な取り立てをする方が悪い。
そう思う　：　１７票　　　　　　　　　　そう思わない　：　５３票

（コメント2）
大家は不労所得の、現在の貴族。
ただでさえバカ高い家賃の上に、礼金や更新料なんていう意味不明な金まで巻き上げている。
退去する時も、翌月分の家賃まで払わされるし、難癖つけて敷金は返さない。
賃貸経営するなら、空室リスクや滞納リスクも考慮しておけ。
多少遅れたくらいで、実力行使なんかあり得ない。
そう思う　：　７票　　　　　　　　　　　　そう思わない　：　１９票

（コメント3）
なるほど・・・
確かに行き過ぎの「取り立て」は違法。
確かに払わないのが悪いが、払えない事情もあるだろうし、「払えないやつに追い込みかけていい」なんて考えの〝取り立てや〟見たいなヤクザはタチが悪そうだね。
このガイドラインは「大家側」だけど、「借主側」のガイドラインもつくってくれ。
「借りてる部屋」と「家賃」がつりあっているか査定基準を設けてほしいね。
以前住んでいた部屋は「家賃」に比べて「ウサギ小屋」だった。
契約したのは自分だけどだんだん嫌になってでるときは少しもめたね。
経験がなかったから相場がわからず、だんだんと「家賃の金額に見合ってない部屋」だとわかって腹が立った。
「敷金返さない」とか偉そうだったし。不動産選びが失敗だったな。
あと２年毎の「契約更新料」なるお金を払っているけどアレも何とかならんかな？
本来、払わなくていいお金らしいし・・・
そう思う　：　７票　　　　　　　　　そう思わない　：　１７票

（コメント4）
何度騒音の苦情言っても全然対処してくれない～
それだったら家賃滞納なんて当たり前よ！
お前ら管理者ちゃんとすればこっちも滞納しないんだよ！
そう思う　：　1票　　　　　　　　　　そう思わない　：　１２票

（コメント5）
ラッキーもう家賃払うのやめよ。
ありがとう民主党さま
家主破産してください。
そう思う　：　1票　　　　　　　　　そう思わない　：　7票

ここでの「そう思う」への得票者は確信犯及び予備軍です。

文章の内容、が全然違い恐ろしいですね。

（コメント4）に至っては、今まさに滞納しているようですね。

（コメント1）に至っては、滞納者や不良入居者の必殺の殺し文句「権利」「人権」「宅建法」
という言葉が出ています。

（コメント5）に至っては、このような形でこの法案を知り、滞納を開始する代表的なお方ですね。

さぁ、どう立ち向かいましょうか・・・

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この際、久遠寺で修行してきます！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

紅葉のシーズンがやってまいりました！

関東地区でも紅葉が楽しめる季節です。

基本的に家から出るのが大嫌いな私が、今度、知人に誘われ、

半ば強制的に「久遠寺」に行ってまいります。

そして、知人いわく、完全に教えてくれないのですが、何かを体験・修行できるようです。

知人はこの体験・修行をしたいようです。

　　　

ご存知の方もおられると思いますが、日蓮宗の総本山です。

唱名は、 「南無妙法蓮華経 」

こうして記載はしていますが、何が何だかわかりません。

何か体験するという事は、「ドリフ」のコントでありがちな、

座禅を組んでいると棒を持っている人がいて、ちょっとでも動くと

「修行が足りない」等と言われぺしっと叩かれてしまうのでしょうか？

こういう時、私のイメージでは、本格的なお寺なだけに、真ん中で火がたかれていてお経を読む人がたくさんいて、太鼓が鳴っていてというのを想像したのですが、
それは「護摩行」と言って違うものらしいです。

まさか、お寺に行った途端に白い着物を着せられて滝にでも打たれるのか！！

とも思ったのですが、幸いなことにそれは「滝行」と行って、今回の体験のメニューには無いようです。




五重塔もあるようです。

ここはどうやら「パワースポット」と呼ばれているようです。

果たしてパワーを秘めてくる事が出来るでしょうか！！

行くこと自体が疲れてパワーダウンの気もします。

景色や紅葉に関してはかなり期待できそうです。



このような壮大で更に紅葉で色づく景色が見れそうです。

私が行くときに限って曇っているかもしれませんが・・・

しかし、こんな本格的なお寺に行くのですから、何か感じることもあるかもしれないので、そこに期待し行ってこようと思います。

心が洗われる事を期待します。


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致命的

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関連事業部　受託課の松本です。

１１月も後半に入ってまいりました。

業界全体で、「来年を見据えた動き」と変わってきています。

年が明けて主役となるのは「大学生の部屋探し」です。

学校周辺に物件を所有のオーナー様にとっては、「負けられない戦い」となります。

ここで入居者を取りこぼせば最悪１年間の空室を余儀なくされることもあります。


こんなデータが発表されました。

「大学生の部屋探しの条件」についてです。

部屋探しのポイント１位は

１位　学校への近さ
　　・　主な通学手段は自転車が75％
　　・　通学時間は２０分以内が79％
　　学校までは自転車で行ける範囲をほぼ選びます。
　　恐らく残りの20％の人は近くがいいけど、部屋探しがもたつき、もう気に入った物件は学校周辺にはなかっ
　　たからしょうがなく少し離れたという事です。

２位　コンビニやスーパーが近くにあるが55％
　　当然の欲です。一人暮らしですし、食料品や生活雑貨の購入は近所で済ますことができればそれに越した
　　事はありません。
　　但し、郊外の大学の場合は、敷地の広さを求め駅から遠く何もない場所に学校があるケースが多いので
　　コンビニやスーパーがないと決まらないというわけではありません。
　　ないものはないのです。
　　あくまでも「学校への近さ」が優先です。

３位　家賃が安いが４５％
　　これも当然です。学費も掛かりますので。
　　必ずしも高級な、設備が充実しているマンションを好むわけではありません。
　　学校周辺の場合、多少古いアパートでも、金額設定で寧ろ主役になるのです。

この三つに集約されていて、そのほかの項目、例えば「周辺に活気がある」や「友人・知人が住んでいる」や
「街並みがきれい」といったことは20％ていどでほぼ、部屋探しのポイントにはなっていません。

設備に関しては、「高速インターネット対応」が圧倒的に１位。
・学校の授業に関連して使うケースや、今時の生活スタイルとして当たり前という事です。
　ないと生活不能というイメージです。
　したがってネット環境が整備されていない物件は、賃料を安くしても決まらないという事ですね。
　至急の対応が必要です。

そして注目すべきは、何社行きましたか？の問い。

当社もその中の一つですが、通常大学には「生協」と呼ばれる団体が用意されていて、
この中でお部屋の斡旋も行います。

当然不動産屋ではないので学校より指名を受けた不動産屋が「生協協力店」として
合格発表や手続きの際、直接学校にて、お部屋の紹介をします。

どこの大学も平均３社程度プラス特殊な学生会館の方がブースを出します。

大学お墨付き不動産屋という事で特に地方からお越しの方はこのブースのどこかの不動産屋の席に座ります。

「生協指定」・・・要は人気１位の「学校の周辺の物件」を、より多く取り扱っている会社という事になります。

そしてここからが重要な本題

何社回りましたかの問いは、１社か２社

ものすごい勢いで、早い者勝ちで決まって行きます、何社も回るリスクは甚大です！！

最初に訪問した不動産屋で決めるは50％以上

学校指定のお墨付きの不動産屋以外で決めるというのは、不動産屋が知り合い・親戚が不動産屋という事でもない限りほぼないという事になります。

単に学校から近い不動産屋だから決まるという事は無いという結果が出ています。

当方のような「学校生協指定」という安心感のある不動産屋の１社もしくは２社の中から決める！！

学校周辺の物件で、まだ当方がお取引できていない物件があります。

取引していない理由は、

「昔からの付き合いで地場の業者のみ・・・」

これが圧倒的に多いのですが、

退去時の敷金精算等の問題もあり、一年一年、契約に対する「安心」を求める傾向も強くなっていて、
学校お墨付きの「生協指定」業者へ情報を出さない限り、入居者獲得を失敗する可能性がさらに来年は高くなるでしょう。

大学や専門学校が近くにあり、まだお取引がないオーナー様是非声をかけてください。

今年入居者獲得を失敗していたとすれば尚更です。

当方は、毎年学校内で行う仲介の７割程度の新入生の仲介をしていて、お部屋の数が足りません。

最終的には学校から遠くなる物件を紹介するざをえない状況にもなります。

「生協指定」の安心感で、指定外の業者で決めるくらいならと、３月３１日退去のお部屋でも決まる率がかなり高いです。

是非声をかけてください。

特にこの大学周辺のオーナー様！！

「東京外国語大学」

「東京電気通信大学」

「東京大学」

献血の呼びかけのようになってしまいましたが、よろしくお願いします。



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入居者獲得に効果あり？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

季節がら、暗くなるのが早いです。

４時半でも暗くなってしまいます。

夏場であれば６時までは明るいのですが・・・

特に休日の４時半と言えば、不動産屋としては、もっともご案内している時間帯といえます。

そんな勝負の時に暗くなってしまいます。

住宅街にある物件ですと、夏場では言われない一言を言われます。

「入口付近が暗い！」
「防犯的に大丈夫なのだろうか？」
「家主はセンサーライト等対策しないのか？」

その時、不動産屋の営業マンは、

「う～ん、オーナーに言ってはみますけど・・・」

もしくは、

「これ以上の対応はしません！」

と言わざるをえません。

そして、「う～ん、言っては見ますけど・・・」の場合、
オーナー様が対応し、ライトを設置するなどの処置をすることはまずありません。

そうです！お金がかかるからです！！

不動産屋に最も部屋探しをしに来る「休日」は、誰もが朝はいつもより多く寝ていたいという事で午後にどっとお部屋さがしに訪れ、

物件を絞り込み数件まとめて見に行きます。

ご来店からご案内に至るまで平均すると４０分くらいは、お客さんが「物件ご紹介カード」をジーとみて、

どれを見に行くか、検討します。

１時間以上見に行く物件だけで悩んでいる方もいます。

「ああでもない、こうでもない」と言いながら・・・

あっという間に２時・３時です！！

この流れで、日本の日照時間を考えると一年の大半が５件見に行く内、３件目からは「暗いから」といわれる可能性が出てしまいます。

ところが・・・

「暗さを」指摘されない物件があります。

「自動販売機」が置いてある物件です。

入り口周辺が明るすぎずに明るい！

お客さんの「暗いから・・・」をクリアするんです！どういうわけか！！

しかもこの設備投資はオーナー様にとって無料！！

設置費や電気代も払わなくていいのです。

意外と現入居者にも喜ばれます。

ライト設置費用をかけなくてもすむ方法で今、タダで物件の価値を上げる方法として注目されています。

現入居者のイメージアップという事は「居心地がよい物件」と思わせる一つの材料として、退去率が低下してきます。

よく、宝くじや、ギャンブルは、やらないのが一番もうかる！と言われますが、

この場合、買わないのでマイナスにはなりませんが、何かプラスになる要因も全くなくしてしまう事になります。

拾った馬券や宝くじが当たっていたというチャンスしかありません。

実質ないです。

「自動販売機の場合」

お金がマイナスになる要素がないのにもかかわらず、プラスの収支を呼び込む可能性がある
アイテムです。

入居者の引き留め効果や新規募集の成功率の増加！！

この際、１パーセントでも可能性が上がる要素があり「無料」でできるのであればやってしまいましょう！

オーナーの自己負担が無料なのに入居者獲得率や長期入居率が1％でも上がれば、

設置してみる価値は十分にあります。

いや、むしろ置けるスペースさえあれば有効活用した方が得です。

是非お問い合わせください！！





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仲間入り物件のご紹介

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関連事業部　受託課の松本です。

本日は、「仲間入り物件の」ご紹介です。



　　　

京王線の特急停車駅である「府中」が最寄りの物件です。

前回ご紹介の物件と同じく駅から距離があります。

築年数も写真を見てお分かりのように３０年程度たっております。

このタイプのアパート物件よくありますよね。

いわゆる、「古いアパート」



府中市と国分寺市の境にあり、中央線側からみても駅までの距離があるという立地です。

この場所のターゲットは主に「東京農工大学」「東京工学院」の学生さん
です。

この物件。元々、当方とは「一般媒介契約」も結ばれていない物件でしたが、今回、最初から「委託管理契約」として募集を開始することになりました。

これまでのお取引の不動産屋さんからは、何の提案もなく

ひたすら言い訳の「家賃を下げて・・・」と言われ続けた結果、

賃料・・・３９，０００円
共益費・・・１，０００円

となっています。

驚異的に安いですが、この強みを宣伝されていない状況です。

何故か・・・

これまでにお話しているように「一般媒介契約」（自主管理）の場合、
各社に、「優先的な募集」はしてもらえません。

親身になって状況を分析して何か提案してくれるという事もないでしょう。


更にこの価格の物件だと、正直忘れられがちです。

不動産屋の収益を考えると、はっきり申し上げて広告は掲載しない可能性が高いです。


実際、今までお付き合いの数社はインターネットに掲載していません。

しかし、安ければ良い！！という人は世の中たくさんいます。

「お風呂なし物件２０，０００円」という物件は数も少ないですが、
ほぼ満室！！長期空室にもなっていません。

逆にお風呂が付いている古い物件の価格は４５０００円～４８，０００円

この物件の４０，０００円は大々的に広告すれば目立ちます！！


まったく同じ仕様・広さ・築年数の他の物件は４８０００円ですから。


そして、このタイプの物件のオーナー様は、すべてにおいて、

「諦める」事が多いですね。

・この古い物件にお金をかけたくない！


そして、不動産屋自体が、４部屋しかない古い物件を「委託管理」として引き受けてくれないと思っているオーナー様も多いはずです。


確かに受け入れない管理会社のほうが多いですね！！

当方は、受け入れます。


なぜなら「委託管理」とは何か！という事です。

・空室を解消する為の募集強化・提案

恐らく、畳をフローリングにと言う提案を一度はすると思います。
その結果、入居者募集が促進されます。

現状の「家賃収入なし」を続けるよりも、最初にかかった経費は、入居者が決まればほんの数カ月でプラスに転じます。

何もしなければ「家賃収入なし」を継続するだけです。

物件への「投資」という事ですね。
一見お金を使ったように見えますが、
「捨て金」が「有り金」として帰ってきます。

現状のままで募集するにしても、現状、何も広告されていないのですから、他エリアにまで募集エリアを拡大する「委託管理」としての強烈な募集が可能性を一気に増大させます。

・入居者の教育・２４時間総合窓口


賃料が安ければ当然年収６００万の大手法人に勤める方はターゲットにはなりません。

残念ながら、入居者の質は良いとは言えないでしょう。
家賃滞納のリスクもこの大手法人の方より数１０倍あるといっても過言ではないかもしれません。

オーナー様として何か保証がなくてもよいのでしょうか？

諸問題を解決すし適正なアパート・マンション経営をお助けするのが

「管理会社」の役割ですので、

当方の方針としては、「規模が小さいから」「古いから」という理由でお断りする気は微塵もありません。


この物件は今までは「忘れられた物件」にすぎませんでしたが、

これからは「管理会社」がついての強力な募集です。

あらゆる地域に情報が流れます。

どの地域にも、さすがにお風呂が付いていて４０，０００円は数が激減します。
４０，０００円～５０，０００円でお部屋探しをする方は、学生さんを含め、かなりの人数がいます。

したがってこの物件の情報が行きわたった途端に突如「主役」に躍り出るというシンデレラストーリーが待っているはずです。

室内の仕様・広さが同じで見た目も同じ物件が別の物件だと
４８０００円程度するのですから当然です。
広告ができていないだけなんです。


諦める必要や、投げ出してしまう必要なんてないんです。

築年数や部屋の広さ、設備、場所で、それぞれ戦略はいくらでもあります。

是非ご相談ください！！



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仲間入り物件のご紹介

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


本日は、「仲間入り物件の」ご紹介です。

この時期に「仲間入り物件のご紹介」が増えているのは、すでに来年を見据えてという事でもあります。

現状でも、募集中のお部屋があれば募集強化をしていますので次の入居者が決まる確率は劇的に増えます。

しかし、基本的に部屋探しをしている人は１月から３月に比べれば少い。

現在入居中の入居者へ家賃回収を管理会社がこれから行う旨のお知らや、幅広く各不動産屋に情報が流れるための準備期間の時間を計算した場合、もう切り替えていないと来年早々、開店と同時に満席状態になる「本格的な引っ越しシーズン」には間に合わないという事になります。

空室を抱えて悩んでいるオーナー様にとっては、今決断できなければ、


・一般媒介契約の宿命で、来年も優先的な募集をどこの不動産屋にもしてもらえず・・・

・募集エリアはごく限られた一部にとどまり・・・

・しかし、引っ越しシーズンという事で問い合わせだけは各社から来るため、強気な態度をとってしまい・・・

・あっという間に３月後半になり・・・

・だんだん不動産屋も閑散として来て・・・

・その頃になってようやく家賃を下げる決断を不動産屋にしたものの・・・

考えただけでも恐ろしいです！！

このような悪夢の循環・連鎖を起こさないためにもと、決心したオーナー様の物件が本日ご紹介の物件です。

これから大幅に家賃の改正も行います。

　　

京王線の特急停車駅である「府中」が最寄りの物件です。

ただ弱点は駅から徒歩２０分程度かかる。

しかしほんの数年前は空室が長期化することもなく、無難に決まっていました。　

あるときを境に長期空室化となったわけですが、

キーワードは「家賃設定」

となるのですが、

実は府中駅が最寄りの物件に関しては家賃設定に関し

われわれが、ばっちり分析をかけると「ある異変」と法則があり相場が変わっているんです。

したがってその「法則」にのっとって設定しないと、ただ下げても決まらないとか、長期空室という事になります。

この「ある異変」を知りたい「府中駅」が最寄りで空室に悩むオーナー様
ぜひご連絡ください。

答えや「法則」に関しては当然このブログではお話しません！！

「委託管理」のオーナー様だけのものです。

すごく意地悪な言い方ですが、こうして差が出てくるのも現実です。


次回は、また「仲間入り物件のご報告」です。

また！？と思っているオーナー様、

一回、私の話を聞いてみてください！！

仲間入りをしたくなる理由がわかりますよ！

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