プチ情報

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


こんな情報がありました。


オーナー様に直接入居者様から、設備の故障について連絡が入ることがあると思いますが、設備の故障と言えば、エアコン。


そろそろ今年初めて「冷房」を入れる季節です。
冷房の機能に関しては、おおよそ８カ月ぶりという感じです。


今の気温は、暑く感じるだけで真夏のことを思えば冷房を入れるほどの暑さではありません。

しかし、室温が２６℃程度になり、冬をしのいできた身にとっては暑く感じ、ついにエアコンのリモコンに手がっ！！


そこで、「冷房を付けたけど送風のままで冷たい風ににならないんですけど！至急修理してください！」の連絡が来るかもしれません。


昨年は「節電」の影響で、エアコンの設定温度が冷房側は２７℃～２８℃に設定されている可能性が高く、室温が２６℃～２７℃程度の場合、その設定温度では「冷気」にならないことがあるようです。


冷房は、吸い込んだ空気を設定の温度に冷やして（冷媒）送風しているだけですので！

設定温度を２０℃にすれば（室温より下げれば）冷気が出る事が多いそうです。

室温に対して設定温度が高すぎるだけという事です。
故障ではなかった！！

結果的に、エアコンは壊れていないが、電気屋さんに出張料は払う可能性があります。

今くらいの時期の「冷気が出ません」のお問い合わせ時は、
一度、設定温度の確認をうながしてみてください！


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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ

株式会社　レント管理サービス
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滞納＝異変のシグナル

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今のご時世、オーナー様にとっては他人ごとではない話し。


お部屋で入居者が亡くなっていたらどうしますか？

連絡が取れないと思っていたら夜逃げしていたらどうしますか？


この文章の展開で、オーナー様は、
「亡くなっていたら」のフレーズのところは、「お年寄りの方についての話か」
と思った方が多いと思いますが、

賃貸物件の場合、お亡くなりになると言えば、若い方や働き盛りの方を中心とした方たちで「突然死」の方が多い。
増えてます！！
あっちで、こっちでと耳に入ってきます。

今は、新聞を取らない方も多く、「ポストにたまる新聞」等、異変が察知しずらく、
そして、オーナー様が家賃滞納について「様子を見る」という対応が
多いせいか、発見が遅れがちです。

同じ理由で「夜逃げ」についても発見が遅れがちです。
「夜逃げ」といっても、もぬけの殻ではなく、
ゴミ屋敷状態で行方をくらます事も多い！


オーナー様は、入居者様のお名前と顔が、そもそもわかりますでしょうか？
わかったほうがよいと思います。
自らのお部屋を選んでくれた入居者に対しては、
偶然会った際は、少なくとも名字を呼んで挨拶したいものです。



オーナー様が賃貸物件同地にお住まいであれば、
夜のお部屋のあかりや、日々の出入りなどで、
健在なのか、居ることは確認できる可能性は高いですが、


同地に住んでいないオーナー様の場合は、
日々の出入りは確認することは出来ないですし、
物件自体の様子を見に行っているオーナー様も少ない。


さらに、家賃滞納について「様子を見る」
をしたために気付かなかったり、
異変に気付かず３ヵ月経過ということもあり得ます。


当然ですが、不動産屋の営業マンが、契約したお客様の安否を気遣い
念のため自分が契約したお客様の物件を巡回しているなんてことは
ありません。

ちなみに、仮に私が現役当時に契約したお客様を巡回したとすれば、毎日少なくとも
３００世帯程度、見回りに行かなければなりません。
【年間約１８０契約　＋　居住２年目の人　＋　２回以上更新している人　－　退去数　
＝　３００以上？】



どうやら、物件同地ではないオーナー様は、特に家賃の滞納には敏感にならなければならないと言う事ですね。

同地でなく、様子がわからないだけに、
初めて滞納の人でも、その「様子を見る」はすでに「夜逃げ」の可能性もあります。

家賃滞納は最もわかりやすい異変のシグナルです。

そう考えると、家賃滞納に関して「様子を見る」はオーナー様にとって、
とても危険な行為という事になりそうですね。」

まもなく月末です！！

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若者とのギャップ

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今年は平成２４年

平成元年築の建物が築２４年。
平成４年築の建物が築２０年。

築１５年は、平成９年築。

「平成」と言う響きだと建物や設備のデザインは「古くない」というイメージになりますが、

お客様の
漠然とした考えであれば、築年数だけで判断されてしまい築１５年は「古い」の領域に入ってきてしまいます。

ネット検索の場合、お客様は、おおよそ「１０年以内」のところにチェックを入れます。

お客様としても欲があるので新しいものをどうせなら求めます。


自分の年齢よりも古い物件はとても古いような「気」になってしまうものです。


単身物件の場合、２０歳くらいの方がターゲットとなる可能性が高いのと同時に
オーナー様としてもご年配の一人暮らしよりも「若い人のほうがよい」と思っていますよね。
実際に５０歳を超えてくれば、オーナー様は断る方針の方がけっこう多い状況です。

２０歳の方がお部屋探しに来たとすれば、本音は平成９年築（自分が５歳）は「古い！」の感覚。
２０歳の人にとって平成１２年（８歳）よりも前は、物心がついてなく記憶にあるかないかのボーダーラインです。



例えばこの世代にとって、

記憶の片隅にしかない、もしかしたら知らないかもしれない、
平成１１年（７歳の時）のヒット曲＆もしかしたら初めて認識したと思われる歌手の名前は

・モーニング娘　　　　「LOVEマシーン」
・宇多田ひかる　　　「Automatic」
・ポルノグラフィティ　「アポロ」
・椎名林檎　　　　　　「本能」
・Kinki Kids 　　　　　「フラワー」
・だんご三兄弟

レコードではなくCD

平成１１年（７歳の時）、もしかしたら記憶にあるかもしれないドラマ

・ケイゾク　　【主演　：　中谷美紀】
・救命病棟２４時　【主演　：　江口洋介】
・魔女の条件　【主演　：　松嶋菜々子】

今もなお若々しい江口洋介さんや松嶋菜々子さんの「若かりし頃」は、
当時７歳のこの世代の目には、お兄さん・お姉さんではなく、
普通におじさん・おばさんの感覚。


織田裕二主演の「踊る大捜査線」は再放送で初めてそのドラマの存在を知る状態。


この地点で、すでに「これもわからない」「ついていけない」と思ってしまったオーナー様がいるはずです。

これからは、
この人たちが賃貸物件を「借りてくれる世代」
そんな世代の人たちの、意見を聞き、ニーズや感覚や常識を取り入れていかなければならないのです。
家電やデザインに至るまで、すべて「当たり前」の「感覚」が違います。

お客様と対立し「昔はこうだった！」と言い張ってしまえば、
どの業種も、そもそも「商売」が成り立たなくなってしまいます。

問い合わせてくる内容も違います。
・インターネット環境について
・権利関係
・緊急時の対応
・退去時の掃除代について
・室内に造作を加えてもよいのか
・管理費は何に使うのか内訳を教えてください！

以前は、借りる前に、ここまで細かく聞かれることは無かったのですが、
今は、執拗に聞いてくることが増えました。


平成１１年と言えば、たった１３年前の出来事です。


賃貸経営においても、この時代の流れを掴まなければいけませんね。

入居者への対応は「説明を求められる」事がとても多くなりました。

このギャップは「家賃を下げるだけでは決まらない」のヒントにもなりそうです。


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考え方

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とある物件のお話。

空室が７部屋、募集家賃は相場に比べ１万円近く高い！

高いので、案内も、問い合わせも実質無いような状態で当然空室！

平均5部屋の空室はここ3年くらい慢性的に続いています。
ようやく、どこかのお部屋が決まると、どこかのお部屋で解約申請が出てしまうの繰り返し。


ここでは後に出る計算のため、わかりやすいように、この物件の家賃を11万とします。

平均5部屋空いているので月55万円、本来の見込みより少なくなっています。

オーナー様の考え方は、空室が多いので

・お金が無いから家賃を下げたくない！
・絶対に月55万円欲しい！
・各部屋1万円下げた場合の月50万円じゃ嫌だ！


このオーナー様と同じ内容を、各お取引不動産屋に言っているオーナー様が他にもいらっしゃるはずです。


お金が無い！という理由については、

・空室で利益が無いから！
・その状態でも税金は払うから！
・防水・外壁の補修でお金がかかった！

そして、早く1部屋でも決めてほしい！
あと1部屋決まれば、欲を言えばもう1部屋決まればなんてことはない！

入居者が決まったことを想定し、
・家賃は下げたくない
・家賃をそんなに下げたら入居者の質が・・・

このオーナー様に限らず、不動産屋はこの事をよく言われます。

気持ちはわかります！補修をすれば家賃で回収したいですし、これまで収入を
見込んでいた額よりだいぶ損していますので早く取り返したいです！




空室が続くオーナー様から、
「月」という言葉はよく出ますが、「年間」という言葉が出てこないことに気付きました！



「カリスマ大家」
「一棟のボロアパートからビル10棟のオーナーに！」
というような題材の本を見ると、必ず書かれているのは、
「とにかく満室にしておく事！これ鉄則！」と書かれてあり、
年間でいくらという書き方が必ず出てきます。


ちなみにこの物件は、これまで7部屋空いていましたが遂に1万円下げました。
適正家賃となり瞬く間に2部屋ご成約、今は問い合わせも多く、
この時期でもご案内連発状態。

おそらく近いうちに満室御礼になるでしょう！

「鉄則！」に従った形で、入居者を作ることを優先しました。

月2万円(年間２４万円）見込みより減ってしまいましたが、

「０」の状態から、

年間で120万円　×　2部屋分　の240万円のアップに成功したのです！

残りの5部屋もご成約になると、

さらに年間600万円のアップで、合計840万円のアップの礎を築く事に成功です。

年間840万円アップしましたが、固定資産税の額は変わりません！

賃料を下げない場合は、入居者が決まらないので、
かろうじて1部屋決まったとしても年間で132万円。
ものすごい差です！


その代わり所得税はあがってしまいますが・・・

収入は確実に増えていることになります。

今よりは、確実に楽になるという事ですね。


一度入居すると、よっぽどの事情が無い限り、短いといっても、
1年間は住む可能性が極めて高いので、

「年間で今よりこれだけ増える」
「入居者が決まらなければこれだけ年間でマイナスになる」
と考えたほうがよいのかもしれません。

やはり「カリスマ」の意見は無視できないようです！


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空室率

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漠然と、「あのアパート・マンションのオーナーさん成功しているな！」
という指標（イメージ）は、まず、建物が満室になっているのかどうかということになります。

その次にトラブルが無いのか？あっても鮮やかに解決しているのか？

ズバリ言ってしまえば！！
成功＝満室＆トラブルなし（滞納なども含むすべてのトラブル）
失敗＝空室多数＆長期空室、トラブルを解決できていない

不動産業に従事したことのない人、いわゆる、アパート・マンションに関し、
特に、普段気にすることが無い人たちに聞いてみたときに、
大体、この答えになりました。


これが世間の目というものですが、

では、空室についてですが、

「空室率」とは何でしょう？
この数字は、実は、オーナー様にとって、とても大事な数字です。

単純計算だと空室数　÷　総部屋数に100をかけた数字
総戸数10に対し1部屋空室の場合は１÷10＝0.1　0.1に１００を掛けて10　という事で10％

ものすごく正確に言うと
空室数に空室月数を掛けた数字に、総戸数×12の数で割り100を掛けた数字

【例】総戸数１０戸　空室１部屋　その１部屋が１２カ月空室だったとしたら・・・
１（空室数）×12（ヵ月）＝12　
総戸数10×12＝120
12÷120＝0.1
0.1×100＝10 で10％


ご自身の建物の空室率を計算してみてください。

「平均」より多くなってしまう場合は、
病院・病気で例えれば「血液検査で引っ掛かった」という事になるのではないでしょうか？

「悪い」という状態です！

オーナー業としては何かをして改善する必要があります。

ではこの数字、何％になると悪い状況なのでしょうか？


最新の平均値が発表されていました！

東京都の場合、最新の情報では１６．０５％です。
もちろん数値が高いほど「悪い」「空室が多い」という事です。
東京の場合、この数値以上であれば、「悪い」という事になってしまいます。

全国平均では、２３．０７％
１番悪かったのは福井県で何と！４４．２４％

ちなみに、神奈川県１９．２５％　　大阪府２４．５６％　
福岡県２３．１５％　愛知県１９．９％


この結果、東京の数値を超えるどころか、
全国平均の２３％をも超えている場合は、「深刻（即入院の数値）」であり、
福井県の44％を超えていたとすれば、もはや「緊急事態発生」といえます。


空室という事で、問題点として第一に考えられることは「募集」の仕方が間違っているか、その募集方法がオーナー様の物件に合っていないか。

あるいは（設備や状況など総合的に判断し）家賃が適正ではないという事です。


この点に関しては、私どもにご相談していただければ解決できる事柄です。

ぜひ、「空室率」を計算してみてください。
２３％以上の場合は、
何もしない！ではなく、
何かやってみましょう！


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なぜ、もめるのか？原状回復

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もめる原因１位の退去時の敷金精算。

はっきりとした線引きが無いガイドラインによりもめてしまいます。


たとえば、タバコのヤニによる「壁紙」の張り替え費用は入居者側に請求できるか？

Ａ弁護士・・・出来ます
Ｂ弁護士・・・できません

Ａ裁判官・・・入居者負担
Ｂ裁判官・・・オーナー負担

判例で見てもその時の運次第なイメージです。


オーナー側とすれば、Ａの判例や話を引き合いに出し、
入居者側は、Ｂの判例を引き合いに出す。

どちらかが完全に折れないとこのもめごとはなかなか収まりません。
オーナー様側が引く事のほうが多いのが現実ですね。


賃貸物件の「原状回復」というのは、

レンタカーで例えれば、

壁紙や色の変わった畳、などは、「タイヤ」ということになるようです。

車を返却時に、タイヤの消耗分やエンジンオイルの汚れを、走った距離から計算してまで請求されないのと同じという事のようです。


ボディのキズやぶつかったへこみは請求できます。
お部屋に例えれば、明らかなフローリングのキズ、
洗面台のヒビといった要素です。


小石がはねて付いたような走っていれば当然な小さな傷は請求されません。


ただ、請求できなくもないといったように、あいまいです。


もめないためには、

まず賃貸物件の「原状回復」という言葉の意味は、

必ずしも「入居（契約）した時と同じように元に戻す」事ではないという事です。

入居時の状態にすべて戻すことだと思っている方が多いと思いますが！

私も、このことを知った時はびっくりしました！

タバコを吸っていなかったとして、ポスターなどをはっていて、
明らかに四角い跡が残ってしまっているような場合、
明らかに目立つので、それを請求できそうな気がしますが、
この色の差は、経年変化という扱いで入居者に請求できません！

畳の荷物を置いてあった部分の色が変わっているときも同様です。
その状態ではその畳１枚分も請求はできません。

これが、ガイドラインによれば原則なんです。

是非一度、原状回復のガイドラインを、インターネットなどでご覧になってみてください。



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アパート・マンション経営 「節税」

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私としては珍しくこんな話題。
意外とこのような話もできるんです。


アパート・マンションを所有のオーナー様のもとに、
今年もいよいよ「固定資産税」の振込用紙が届いた頃でしょうか？

数週間後には、「区（市）民税・都民税」の用紙も届くはずです。


その納税額は、「けっこう」多い。

部屋を借りる人は、そんなことは知らずに

大家＝お金持ちなんだから・・・！

・退去後の掃除代をとるな！
・家賃をとりあえずまけろ！

と、いじめられています。

でも本当は辛い！きつい！

もしかしたら「節税」をしないからかもしれません！
不十分な可能性もあります。
本当は、もっとできるのかもしれません。

自分ですべて申告している方の場合、
見落としている可能性もあります。

節税を何もしなければ、ごっそりと税金を支払うことになります。

どうせ払うなら自分のことに使いたいものです。


アパート・マンション経営における「節税」と言えば、損益通算です！！
「経費」をうまく使うという事ですね。



アパート・マンション経営による家賃収入から賃貸経営でかかる必要経費を差引き、
その差額が家賃収入を上回り「税務上赤字」になる。　

　　　　　　　　　　　　　　　↓

アパート・マンション経営で税務上赤字になる部分を給与所得などから差引くことで
「損益通算」となる。
　
　　　　　　　　　　　　　　　↓

そして、所得合計が少なくなる事で、所得税や地方税の税金対策になり、確定申告をする事で「所得税の還付」を受けることができ、節税が可能！



では、アパート・マンション経営で経費にしてよいものは何でしょうか？


以下の項目です。確認してみてください！

1.土地・建物に課される固定資産税・都市計画税

2.修繕費（資本的支出に該当するものを除きます）

【資本的支出】
その資産の使用可能期間を延長させたり、
またはその資産の価値を増加させたりするために支出した金額のこと。
改良費などがこれにあたります。

たとえば・・・

・　建物の避難様の階段、２つ目を後から付けたようなときの費用
・　室内の改装。２ＤＫから１ＬＤＫに変更したような時の改装にかかった費用


3.損害保険料（掛け捨てのもので、その年分のみ）

4.不動産会社・管理会社への管理手数料

5.共用部分の電気代、水道代など

6.入居者募集のための広告宣伝費

7.税理士・弁護士などへの報酬

8.減価償却費・繰延資産の償却費

9.賃貸開始後に支払ったアパート・マンション建築・購入時の借入金の利息

10.立退料

11.その他の雑費
（掃除、消耗品代、入居者・不動産会社・建設会社等の諸費用）


いかがでしょう、計上してないものはないでしょうか？


さりげなく、４の「委託管理料」の部分は、赤字にしてみました！


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最近よくあるクレーム

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事前に知っておけば面倒くさい事にならずに済む！！


最近よくあるクレームがこれです。


ある程度、築年数が経っている物件に多い事例です。
築１０年以降の物件、
そうです、約７割の物件にまつわる事例ということになります。


入居当日にさっそく電話がなり

１、台所の蛇口より水漏れ
２、シャワーホースより水漏れ

さっそく手配し修理、しかしその３日後

３、台所の下から水漏れ

この地点で入居者がイライラ状態に

さらに入居者側の都合ではありますが、仕事等の都合で修理は５日後・・・

ようやく修繕完了
それから１週間もたたないうちに

４、トイレの水がなかなか止まらない（ちょろちょろ出続ける）

入居者の怒りは頂点に
「入居前にメンテナンスやチェックはしていないのか！！」

オーナー様も怒りだし
「何だこの細かい人は！」「お金返すから出て行ってほしい！」

怒ってしまった入居者はさらに「欠点」を探すかのように今度は

５、トイレのドアの建てつけが悪い

仕方なく、これで終わるだろうと思いながら、オーナー様が工務店を手配。

しかし入居者は修理当日に工務店の方に、

６、キッチン部分から洋室に入るドアの建てつけも直してほしいと要求

工務店からオーナー様に「料金追加」の電話が入る。

そして、とりあえず修理中断！

その結果、入居者の怒りはさらに大きなものに！


オーナー様はその入居者を「クレーマー」と断定
入居者としては「当然の主張」


今、このやり取りをみて、

「運の悪いオーナーだな！出て行ってもらえばいいのに」と思った方と、

「何で入居前に一通りチェックしなかったの？入居者に対して失礼だ」と思った方と、

おそらく半々くらいなんだと思います。


今回の様なケースは確かに運悪く立て続けに出てしまったケースですが、

この他にも「エアコンが起動しない」「キッチンに油汚れがある」「雨戸が閉まらない」
等があります。


入居者は「イライラ」させるとクレーマーに変化していきます。


このように「入居直後に修理が頻繁」なケースの場合、将来更新してくれる確率も減らしてしまいます。
その代償は、「新規募集」となり、募集賃料の減少につながる確率を大きく増やしてしまう・・・


最近の入居者はとても細かく指摘してきますので、
「クリーニングを入れたら掃除完了だから終わり！」ではなく、
入居前の確認を習慣にしたほうがよいかもしれません。

だいたい、一つくらい電話がかかってくることが、とても多くなりました。

エアコンのリモコンの電池でも文句を言ってきますよ。
替えておいたほうが無難です！


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怖い！ 過失を追及される

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先日お尋ねしたオーナー様は、建物清掃を入れているのですが、

個人的に頼んだ方が「病気」になって以来、清掃がされていません。

「掃除は人を頼んでやっているから！」という気持ちはありますが、

「病気」の方が来なくなってしまい実際には無掃除状態。


ひどい荒れようで、ご案内に行っても汚いので低評価となり決まりません。


屋根や通路の防水効果は明らかに切れ、

階段の塗装は剥がれ、

階段を裏側から見上げてみると、サビが広がって鉄がもろくなりかけている状態。


運悪く、構造上、通路が風の吹きだまりになってしまい、共用廊下部分は、
砂や枯れ葉がたまり放題。


・・・・・そうです。

そんな状況でも入居者は決して「共用部分の掃除」はしないのです。



建物を「所有」してしまった以上、外壁補修や防水処理は宿命なのですが、



現状、特にトラブルが発生しているわけでもなく、

そして、必要性を強く誰にも言われないので、「何となく」放置状態。


今まで誰にも言われなかったのですが、遂に私に言われたので、
清掃にかかる金額と、防水処理や階段及び鉄部分の塗装に関する、
見積もりを「無料」という事もあり、とってみることになりました。


同じように「何となく」やってない方、多いのではないでしょうか？


これからのオーナー業は、何かと「過失」をかなり追及されますので、
やることをお勧めします。



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大家さんの仕事

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「いまさら聞けない！〇〇〇〇」というタイトルをよく見かけます。

いまさら聞けない!大人の作法
いまさら聞けない！パソコン基本用語
いまさら聞けない！iPhone&スマートフォン・WiFiの常識
いまさら聞けない！冠婚葬祭マナー

様々な「いまさら聞けない！〇〇〇〇」がありますが、

「いまさら聞けない！」をオーナー業の場合はどうなるでしょうか？
そして、どんな項目になるでしょうか。

ためしにやってみましょう！！



本ではないので、ごく簡単にまとめてみます。



まず、オーナー業の３大仕事は、

その1　入居者募集関連
その2　日常的な、建物と入居者の管理関連
その３　解約・退去業務関連


さらにそれを細かく分類すると


その1　入居者の募集

・家賃や条件の設定（ズバリ聞いたり、相談すれば自分で調べなくても不動産屋が教えてくれる事もある）

・入居者の募集のため、複数のお取引業者に連絡

・入居者の審査・決定（実質、不動産屋も審査をするで、やらなくても問題ないケースが多い）

・賃貸借契約（印を押すだけの作業）

・礼金や敷金など、お金の授受や鍵の授受（不動産屋から受け取る）


その２　日常的な、建物と入居者の管理

・家賃の徴収・確認（自主管理の場合は必須）

・あらゆる内容のクレームに対しての対応（クレーム内容に対する対処法を入居者に伝える不動産屋又は入居者に直接示す・解決する）

・建物の維持管理（最良な時期での外壁補修等の見極めやその際の費用の精査等）（共用部分の掃除）


その３　解約・退去業務

・解約通知の受取（不動産屋からの報告待ち）

・部屋の明け渡し・立ち会い（不動産屋がやってくれる要素）

・敷金の返還

・再貸出しの準備（掃除・リフォーム・リノベーションの方針をどうするか？）

・新規募集の募集条件の決定（その１の、入居者募集と同じ）


　
簡単に書き並べてみるとこんな感じでしょうか。


ここに記したものだけであれば合計１３項目になるわけですが、


幸いなことに青い字は、各お取引不動産屋の方針で不動産屋側が自動的にやってくれる場合がおおいですが、

家賃設定に関しては、まかせっきりと言うわけにもいきません。

不動産屋が「空きますけど次の家賃はいくらがいいですか？」の問いに

「前と同じで」という内容が多いので、

「前と同じ賃料」に不安がある場合は、オーナー様が調査し、

自らが「少し下げて募集しようか？」と言ってくれないと、不動産屋からは、ズバリいくらで募集するかは、

言わない傾向ですね。


赤い字は、オーナー様が「自らの考えを不動産屋に連絡しなければならない事」が中心です。

しかもその内容は、かなり重要な項目ですね。

今後を見据えた「リフォーム・リノベーションの方針」や「建物メンテナンス」

特に「クレームの鎮静化や解決策」に関してはオーナー様の腕の見せ所です！

不動産屋が「指示待ち」の状態になる事柄ですね。

寧ろ、不動産屋が「勝手に」出来ない事柄ですね。


共存共栄で頑張りましょう！！


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営業マンのサイン

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


桜もほぼ散ってしまい、花びらが道路に落ちてる程度。


４月もそろそろ終わりとなり、


１週間後にはゴールデンウィークに突入し、そして５月！！！


繁忙期をも逃し、空室が続きあきらめムード・・・・・

その為、物件を放置・・・・


この放置状態が一段と次期入居者が「決まらない状態」を作ります。


お部屋探しのお客様は不動産屋に来ていますよ。
２月、３月程ではないというだけです。

今日も、街中に不動産屋が車でお客様をご案内している光景が、
かなりありました。

結構な数です！！

私は、歩いているときに、この業界にいるせいか、そういう事もチェックしてしまうのです！


話を戻します。

こんな時の、そのいわゆる「放置物件」に対する営業マン心理は？

・　どうせ見せても放置状態で汚いからなぁ・・・
　　　　　　　　　　↓　
・　どうせ見せても決まらないから良さを力説しない。一応情報は出してはみる。
　　　　　　　　　　↓
・　　もはや、紹介すらしない

営業マンも「ご案内しても決まらない」を繰り返せば、「営業マン」なので、
紹介が消極的になっていきます。

それが、部屋云々の問題ではないとしたらなおさらです！！


空室を抱えたオーナー様に朗報です。


営業マンは、現地に着いたときに、
第一印象が綺麗な物件は、すすんで紹介します。

綺麗にしておくだけでいいんです！！


年度が変わり、各企業、「ポスティング」の季節です！


チェックしてほしいのはポストです！


集合ポスト・ドアポストのチラシ散乱をチェックし、処分してください。


とても見栄えが悪くマイナスイメージです。


・空室のドアポストに無理やり入れられ、雨にぬれてフニャフニャになっているチラシ。

・集合ポストに無理やり突っ込まれポストが壊れそうになっているような状態。


これらは、ご案内時にお客様の受けるイメージとしては

①　よっぽど人気が無い物件なんだろうなぁ
②　何カ月？何年空室なの？


そして、雑草の除去も必須です。


服に草が触れるような状態では、お客様が「ここいいね」とは言ってくれません。
物件到着時に草がぼうぼうの状態を見て、絶句するだけです。






















間違いなく言えることは、不動産屋の営業マンは、

「第一印象が綺麗な物件」は、やたらとお客様にそれをアピールし、

ひたすら、「ここ見に行きませんか！」とアピールしてくれます。

お客様は、営業マンから「良いですよ、良いですよ」といわれるので「ここいいのかな？」と思うのです。

であれば、営業マンに「良いですよ！」と言わせる状態を作ればよいのです！


ちなみに、営業マンが決めにかかって、必死にすすめているときは、オーナー様と電話で話すときに「早口」になるので、サインを見逃さないようにしてください！


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大家検定

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面倒くさい内容ですいません！

・・・・？

んっ！興味が無いといけませんね・・・・


大家検定というものがあります。

http://www.ooyakentei.com/　　←大家検定のサイト


すでに受けてみたという方はいらっしゃいますでしょうか？


独学で「賃貸経営」を学ぶこともできるようです。


相続、代替わり、税金面で損をしない・・・
建てただけでは損をする・・・

おそらくそんな内容は、当然盛り込まれているはずです。

土地・建物を所有している以上、知っておいて損はしない内容ですね。

というよりも、知っておかなければならない内容といってもいいのかもしれません。


空室、リフォーム、老朽化、
このような内容は、絶対に盛り込まれているはずです。

いまや賃貸経営は、何か作戦を立てなければならないご時世ですからね。


このような内容に興味のあるオーナー様も多いのではないかと思い、
今日は。「大家検定」のご紹介をさせていただきました。

特に２級の内容はオーナー様にとって、とても興味深いはずです。

2級・・・賃貸管理運営（満室経営）実務に関する知識
http://www.ooyakentei.com/kouza/2koumoku.html　←２級の学習内容

管理会社に勤める私ですら「行ってみようかな」というような内容です。

１級はやはり、題名を見るからに難しそうです。

1級（準1級）・・・不動産投資に関する実務知識
http://www.ooyakentei.com/kouza/1koumoku.html　←１級の学習内容


ご興味のある方、大家業を極めたい方、是非参考にしてください。

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本当に綺麗になりますか！？

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「新しい入居者が決まったら掃除するから早く決めてよ！！
壁もクロスに変えるし今回は長く住んでいたお部屋だから、
てをかけるからさ！！」


オーナー様より、このように言われることがよくあります。


しかし、お客様を何人も現地にご案内するも決まらない！！
そして、数か月、場合によっては１年以上の月日がたち家賃を一気に下げる・・・
でも、やっぱり決まらない・・・・・・・。


和室の場合はこんなイメージです。




この２枚の写真は同一物件ではありませんが、築年数が同じ物件の写真です。
右側の写真は退去後の掃除及びリフォームが入っていません。
次の入居者が決まったら掃除・リフォームをする方針なので、
この状態で次期入居者を募集中！！
















さらに、お客様をご案内時には、このようなお部屋も一緒に内覧します。


では、問題です。

上段の右側の写真のお部屋が、
掃除やリフォーム後は、この下段の写真の様なイメージになるとしましょう。

築年数・家賃・場所がほぼ同じ条件だったとしたら、

お客様はどちらの物件を選ぶでしょうか？

また、どのお部屋から却下するでしょうか？

洋室の場合はどうでしょうか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　

右側のお部屋は、次の入居者決まったらクロスを替えるというお部屋です。
したがって、この状態で次期入居者を募集中！




そして、ライバルとしてこのようなお部屋も登場！

不動産屋はオーナー様の方針を力説し、「きれいになる！」と説明をしますが、
肝心なお客様の反応は、

「イメージがわかない！」
「本当にきれいになるんですか？」

そして却下の判定を下されます。

退去後は、次の入居者獲得に向けて、いち早くメンテナンスをして、
「商品」として世に出さなければなりません。

「決まったら掃除する」という考えも、
家賃を下げても下げても決まらない要因の一つです。

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いつの間にか同棲！だったら家賃上げたい！

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先日は「知らない人が住んでたら！」がテーマでしたが、
今日は、１Ｋ（単身用物件）で「一人限定」の契約をしたのにもかかわらず、
いつの間にか、
「男と一緒に住み始めた！」
「女が出入りしている！」
といったように同棲が始まったらどうなるのでしょうか！！

契約書に「一人限定」と書いてあればもちろん契約違反です！！

では先日の又貸しのように、契約違反という事で、契約を解除できるのでしょうか？

話し合いで契約解除に応じればいいのですが、
裁判の場合での判例ではこうなります。

今日は、残念なお知らせとなってしまいます・・・

結論は、

◆　契約違反ではあるが、契約解除は難しい　（ほぼ無理）
　
　契約違反の場合は、原則、契約の解除ができるのですが、
　「家主との信頼関係」が崩れたかが問われるようです。
　このくらいだと「崩れた」と判断されないことが多いようです。


　
十分に崩れているように思えるのですが・・・

それでは、

「２人で住むのは許す！！その代わり家賃を上げる！！」
と言えるのでしょうか？

残念ながらまたしても悔しいお知らせ・・・

◆　同居を認める代わりに家賃を上げることは難しい　（ほぼ無理）

　　同棲のためというよりは、とにかく家賃を上げるには、
　　新しい駅ができ、その駅が話題となり、やたら人気が出てしまい
　　一気に周辺家賃相場が上がる等の理由が無いと増額は難しい。



この件に関しては、分が悪いようです。


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知らない人が住んでたら！

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契約者と違う人が住んでいたらどうしますか？
誰ですかあなたは！！という状況の場合です。


私の経験では、日本人と契約し、その人が一人で住んでいるはずが、
いつの間にか見たこともない外国人が住んでいたと言うケースがありました。

その時は、家賃が適正に入金されていたのでオーナー様の
「まぁいいや」の判断でそのままだったのですが・・・

それでは「何なんだこの人！出ていってほしい！」の場合はどうなるのでしょう？

これがいわゆる、又貸し（転貸）の問題です。

この問題は少ないようで、オーナー様が黙認しているケースは結構あり、
「家賃が入っているから」という理由で問題にしないケースが結構あります。

そもそもの契約者が又貸しをした人から賃料をもらっているか否かに関わらず、
この関係はまぎれもなく、又貸し（転貸）

オーナー様の承諾を受けていなければ、又貸しは法律で禁止されています。

「家賃滞納」問題では入居者側の保護が異常なまでに強く、
督促等、かなりの段階を踏まなければな「退去」「明け渡し」をしてもらえません。

しかし、この又貸しについてはオーナー様が強い立場になれそうです。

なんと！又貸しの場合、無条件で契約を解除できます！

段取りは、まず本来の契約者と契約を解除し、いつの間にか住んでいる知らない人に「出ていってほしい」（立ち退き）
を求めます。

解除できるのですが、ここは冷静になり最善の方法を選択したとすれば、
①　内容証明を契約者に送って契約解除の意向を伝える。
②　知らない入居者（転貸人）にも①の内容をふまえ、部屋の明け渡しを求める。

契約者と契約を解除することは催告がいらないので、
家賃滞納による契約解除よりはスムーズにいきそうです。

「〇月〇日までに問題が解消しなければ」というような催告
は必要ないのです。

いきなり契約解除が可能なのです。法律上は！


とはいえ、知らない入居者がそもそもの契約者から
「許可をもらっている」などと言いだし、もめるでしょうが・・・
そんな時に限って、本来の契約者と連絡が一切とれないとか・・・

この問題の注意事項としては、
又貸しをオーナー様が知ったときに、上記のように、本来の契約者と
連絡が取れないなどの理由も含め、そのままにしておくと、
承諾した事にされてしまうのでご注意ください。

この場合、後から追い出したいための行動を起こしても、
認めてもらえなくなってしまう可能性が高いようです。

どの問題も、「放っておく」「様子を見る」といった、すぐに行動しないことが、
オーナー様にとって「不利」を呼び込むようです。


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そのお部屋が回避された理由

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私が１月から３月まで実際にお客様に仲介営業した中で、
とくにファミリータイプ物件の場合、

そのお部屋を見送られる理由として次にあげる２つの項目が
とても多かったんです。

しかしお客様はその条件を絶対に譲らない！！



どんなものだったかというと、

①　冷蔵庫置き場の場所及び幅
　２ＬＤＫ以上や５５平米を超えるような物件を希望の場合、ぼぼこの問題です。
　明らかに冷蔵庫はここに置くであろう場所に今お持ちの冷蔵庫がその場所におさまら
　ない。
　天井あるいは梁までの高さが不足でその場所に収まらない。

この場合、お客様に「冷蔵庫を買い替える」という発想や選択肢は一切ありません！！
収まる物件があるまで探すのみです。

しかし、最高峰のいわゆる「分譲賃貸」物件でもこの現象を引き起こします。
分譲賃貸物件でも幅不足で置けません！！！

とにかく、冷蔵庫が置ける物件が少ないのです！

地方から転勤でのお部屋探しの場合だとほぼ間違いなく
メジャーで測りだし「あっダメですこの物件！」と言われたり、
「あれー、入るかな？ギリギリだなぁ、置けないかもね」という会話になり
そのお部屋は回避になります。

そしてもう一つは

②　ドラム式洗濯機が置けない
　ドラム式洗濯機は金額が「高い」ので冷蔵庫同様、「買い替える」という発想や選択肢
　は、冷蔵庫同様一切ありません。

　ドラム式洗濯機はおおよそどのメーカーも、最低でも横幅が６５センチはあります。
　
　そして以下のことが起こります
　
　・そもそも入口のドアから搬入できない
　・洗濯機置き場のある脱衣所の入り口の幅が６５センチに満たずに搬入できな
　　い。
　
　さらに搬入できたものの・・・

　・置いてしまうとトイレ又はお風呂のドアが開けられない。
　・蛇口の位置が低すぎて洗濯機を前に出さなければならない。
　　（結果ドアを開けられないに結びつくことも・・・）

この２点のいずれかでお客様を逃している物件がかなりあります。

不動産屋としても、冷蔵庫の幅やドラム式に対応できるか？
までは、調べつくしていないので「行ってみないと」わからない状況です。

私自身も、「置けない」ということでそのお客様に計３５物件程度用意しました。
希望の地域では、もはや置ける物件がないので、
周辺近隣地域の物件も含める形でご紹介するお部屋を用意しましたが、
その中から実際に見に行って、置ける物件がわずか２件という状況。

今回はたまたま、気に入っていただけましたが、
そのたった２件が、場所、賃料、設備をお客様が総合的に考慮し、お客様が気に入るかどうかは分かりません。

それにしても現実問題として置ける物件が「全然ない」のでとても苦戦しました。

先ほど青い字で述べたように、
かなりの物件がこの２点のいずれかで回避されてしまっているのですが、
難しい問題は、解消するには「改装」が必要だということです。

冷蔵庫に関しては、キッチン台自体の位置をずらし、冷蔵庫の横幅を増やすような工事。
しかし、ずらしたら、ずらした側がどうなるのか？通路にキッチンが飛び出てしまうかも？

洗濯機の場合、

１、脱衣所の入り口の幅を大きくする為の工事。
２、蛇口の位置をあらかじめ高くしておく工事。
３、トイレやお風呂のドアを「引き戸」にする工事。

この３点はできなくはなさそうですね。
特に今後に備えて２と３は。

自信を持って言えるのは、この改装をやってしまえば入居者は決まりますよ！
とにかく置ける物件が少なすぎるので！

今後、これらの家電、サイズが「当たり前」となってしまった場合、
やはり、改装するしかないのでしょうか？

なぜか「冷蔵庫」に関しては「何でこんな大きいのが必要なのか？」と思ってしまうくらい、皆様、大きな冷蔵庫を所有しているのです。

特に東京以外にお住まいの方たちが・・・


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連帯保証人がいない！

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最近「保証人は保証会社を使いたいのですが！」
という話が多くないでしょうか？

この背景について簡素的にお話ししてみたいと思います。

保証会社とは「保証人不要協会」と言われているものです。

保証会社自体は数社存在していて、どこの保証会社を使っているか、使うかは、
お取引の不動産会社次第です。

これまでは、保証人と言えば「親」「親戚」「成人していて、ある程度の年齢の兄弟」という感じでした。


「保証会社を使いたいのですが」と尋ねると、
オーナー様より「身内で保証人が居ないなんて大丈夫なのかその人！」といわれる事もあります。


しかし、時代の流れでこの縮図も変わってしまいました・・・・


親・・・・・もう仕事はしていません、年金です（高齢化・連帯保証人としての能力不足）
親戚・・・・実質、話したこともないので頼めません！（親戚付きあいがない）
兄弟・・・・一人っ子です！
　　　　　　親の離婚をきっかけにバラバラで連絡先がわかりません！

だからと言って不動産屋としては、

・友達は不可！・・・・喧嘩しても連帯保証してくれるの？
（その友人の方と十分に話し、問題が無いと判断すればオーナー様に相談！）

・会社の上司は不可！・・・・会社を辞めても住み続ける限り連帯保証してくれるの？上司が会社を辞めたら？　　　　　　　　　　　　　　（その会社の方と十分に話し、問題が無いと判断すればオーナー様に相談！）

そうなると「連帯保証人」がいません。
しかも、この状況の方は多く、これから先、一段と増えそうです。


そこで連帯保証人を「保証会社」に頼みます。

では、頼むとどうなるのでしょうか？

まず「保証料」が発生するのですがこれは「借主」が支払いますので、
オーナー様が何か負担するということはありません。
料金形態は、保証会社によって様々です。

①　連帯保証人は「保証会社」が行います。
連帯保証人なので・・・１、場合によっては部屋に入室できる。（居留守をし通せない）
　　　　　　　　　　　　　　２、家賃の滞納があった場合は入居者に代わって「保証会社」
　　　　　　　　　　　　　　　　がオーナー様に支払う。
　　　　　　　　　　　　　　３、滞納などで居座りの場合に契約を終了させることができる。

②　保証会社の一定の審査基準を満たさないと借主としては、「保証」を受けれないので、
　　 「連帯保証人必要」が入居条件になっている物件は借りることができません。



家賃滞納の際に「身内の連帯保証人」に
開き直られ、何もしてもらえないような事はなくなります。
　　　　　　　↑
　　　　　　　↑
この状況も多くなりましたね！
良く聞く話です！

「夜逃げ」で荷物があり、どうにもならない場合でも、
この保証会社が処理してくれます。

ただし、家賃滞納金の保証といっても、申告するのはオーナー様です。

3か月も経過してから「〇月分が入ってない！」といっても、
毎月のチェックを怠っているオーナー側の過失を問われ保証してくれませんので
ご注意を！


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内覧立ち会い時、お客様への禁句

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今日は、「オーナー批判」となってしまいそうな内容ですが、

お客様の「心理」に関する事です。

善意のつもりが・・・という内容です。

あえて、お客様の「嫌がる」事をして「選ばれない」状態を作ることはないのです。




営業マンとしては「あ～大家さん！何で今それ言っちゃうの～」と
心の中で叫ぶ内容なんです。



お客様をお部屋にご案内するうえで、
物件同地オーナー様がカギを開けに来てくれることは良くある事です。

オーナー様としては、そのついでに
・どんな人なんだろう？
・見た目は派手な人？普通の人？
を自らの目で確認したいと言うことと、

時にはありがたいことに、不動産屋に代わって自らのお部屋を猛アピールで「営業」
してくれることもあります。

ところが・・・！！

お客様からすると、オーナー様が立ち会いで終始ず－っと居られた場合、

①時間をかけずにパッパと見ないといけない。（じっくり見れない）
②不動産屋営業マンや、一緒に見に来ている人に本音で話せない。

これが本音のようです。

自主管理されている場合は、「自ら」も入居審査に参加することは
当然と言えば当然なので、どんな人かを確かめるために、
可能であれば立ち会ったほうがよいのですが、お客様の心理を
察するのであれば、「ず～っと」は居ないほうがよいみたいです。



それでは、これをやってしまうと、「お客様に選ばれない」可能性を高めてしまう行為がありますのでお知らせしておきます。


私も実際に、「何ですか今の？今の物件はないですね！」と言われてしまったのです。


以下に書く①については「できればやめてほしい」のレベルです。
これで絶対に決まらないということはないですが・・・

①　すでに住んだ（決めた）事を前提に今後の事をどんどん話す・どんどん話を進
　 　める！
　・何日に引っ越してくるの？
　（〇〇日あたりでいいかと勝手にきめてしまうオーナー様も！）
　・入居日までにこの部分は直しておくから！
　（直すから、どうせならどの位置にしてほしいか等その場で決断を迫る！）
　・引越し屋を頼むの？自分で引越し？私も手伝うから！
　　等々・・・・
これは普通に考えるとアットホームで「良い」大家さんなのですが、
お客様の反応は冷やかで、「まだ決めたわけではありません・・・！！」

この結果、入居後に「何かと部屋に訪ねてくる大家さん」と思われ敬遠されがちです。

そして②は要注意！
気持ちはわかりますが完全にＮＧワードです。
これをやってしまうと、約９割はそのお部屋を選びません！

本日のタイトルに繋がる部分です！

②退去時の掃除費用等の配分をいきなりメインで話し始める。
　・オーナー様独自の特約で「畳交換費用は全額入居者負担」「クロス交換費用は
　　折半」等と賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）無視の発言。
　　退去時に徴収することは当然と宣言！
　　
ペット飼育可能物件で、飼育時はこうなるという条件であれば良いのですが、
そうでない場合はちょっと・・・　

このときのお客様は「当然ですよね」と言ってくれ、その場は取り持ってくれますが、
明らかに「退去時にもめるなこの大家さんとは！」と思われたり、
「本来請求されない事まで請求されそう」と思われます。
せっかく、お部屋を気に入っているのに借りる事を回避します。

その後のお部屋さがしで、お客様が気に入る物件（お部屋）が無くても「検討」すらしてもらえなくなります。

賃貸住宅紛争防止条例ができて以降、
貸主の原状回復費用負担がだいぶ増えてしまったので、
掃除費用を少しでも多く入居者にも負担してほしい旨、事前に理解や承諾
を得たいという気持ちは十分にお察しします！

しかし、とくに東京都から東京都に引っ越しをされる方は、
賃貸住宅紛争防止条例の存在はすでに浸透していて、
オーナー側が「それを出来ないようにする為の」
賃貸住宅紛争防止条例であることは熟知していますので、気分を害させるだけなのです。

その場にいる営業マンも「オーナー様自らの発言」なだけに、
フォローもできず無言でその話が終わるのを待つしかありません。

うちのルールはそうなんだ！と言われればそれまでなのですが・・・

このお話の後に「どうですか？家賃はおまけしますよ！」とオーナー様が、
いきな一言を発してくれても、もはや冷めてしまったお客様の気持ちを、
覆すことはできないのです。


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部屋に虫がわいている！！！＆床

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は、ご案内した際に「決まらなかった状態」「見送られた状態」
として「床」を特集します。

ドアを開けた瞬間、居室部分に足を踏み入れた瞬間に
まずお客様の目に飛び込んでくる光景は「床」です。

次のような状態のものは、当然決まりませんでした！


　

画像の中央より上の部分が「擦れている」ような状態です。
「何か置いたんだろうなぁ」という跡です。

それからこのような状態。



これはクッションフロアですね。
前入居者の生活感が出ている状態で、新入居者にとっては、

「前の住人の汚れ」を受け継いで入居する状態！

クッションフロアを居住スペースに使用した場合は、
「ここに置いてたんだな」とはっきり分かる陥没跡。

 次は傷ついたフローリングです。


 

これはもう一目瞭然の状態です。

あくまでもこの状態で募集します！
その代わり家賃を安くしています！




これは、いくら不動産屋営業マンが頑張っても、

お客様から「気に入りました！ここにします！」の一言をいただくのは難しいです！

さらに極めつけとして、長期空室のお部屋でよくあるケース。



















お部屋に入った瞬間の「大量の子バエの死骸」
トイレがこうなっているケースが多いです。

ご自身の物件がこうなっていないか必ずチェックしてください！

この状況で「ここはいいですよ！」と言う事は出来ずに、
「次の物件に行きましょうか！」と言わざるをえません。

自主管理物件の場合、お取引の不動産業者数社のどこかが気を使って、
掃除をしてくれるということはありません。

この状態をお客様に見せることになります。

これも先日述べたように

床の状態、子バエの死骸といった要因も、
わざわざお客様がそのお部屋を選ぶことはなく、

「家賃を下げても下げても決まらない」原因の一つです。


「こんな状態では決まらない」！という事で、床をこの際補修するのであれば、こんなパターンはどうでしょう。

木材やクッションフロアシートの金額は「色」では変わらないので、

例１















これはクッションフロアです。

フローリングの場合は、例えばこんな感じ。

例２



ありふれたものより、高級感を得られたり、
何よりお部屋探しのお客様が数十件お部屋を見る中で、
印象がバッチリ残ります！！


そして締めの言葉として、

「こんな感じのお部屋は、すぐに決まりました！」

特に、元々クッションフロアの場合、いつもと違うデザインのもので張り替えただけで、
いつもの金額と変わらないということです！

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ただいま！

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お久しぶりです！

賃貸不動産業の「繁忙期」が終わったため、

助っ人として行っていた賃貸営業店よりもどってまいりました！！


私は実際に、お部屋探しのお客様に、

希望条件を聞き、

こうなっていると嫌だと言われ、

お部屋を紹介し

実際にお部屋までご案内をし

「なんで決まったのか？」

「なぜ決まらなかったのか！」

「こういうお部屋は決まった！」

「こう言われて決まらなかった！」

をこの身をもって体験してきました。

まさに「今」のお部屋探しのお客様情報です。

そこでしばらくは、今の「現実」をお伝えしようと思います。


決まるか、決まらないか！

今日のポイントは「お風呂」を特集します。

ここで大きく明暗が分かれるようです。

お風呂の状態がかなり影響しました！

　

この写真はよくある光景であり、賃貸物件の７割近くはこれです！


しかしお客様の目には、残念ながらこれは「汚い」と判断されているようです。

長年の使用で黄ばみや変色しているこのユニットバスは、元々は真っ白！

なぜ汚いと思われてしまうのでしょうか？



お客様は数社に行き、数十件のお部屋を実際に見る中で、

このような状態を見てしまいます。


デザイン・綺麗さ共に、その差は歴然ですね。

いまどきは、これじゃないと嫌なんだそうです。

このきれいな物件は、

お客様としては「賃料が高くて借りれない」が一緒に見ている状態であり、

「結局決めない」可能性が高い。


結局は、最初の２枚の写真のお部屋のどれかを決めることになります。


では、大量に空室として世に募集が出ている７割近くの

お客様曰く「今一、気に入らないお風呂」から、どんな物が選ばれているのでしょうか？

このような物件でした！　



あっさりとすぐに決まりました！


ユニットバスを新品に取り換えるのではなく塗装してコーティングをしている状態です。

施工費は当然取り替えるよりは安い！

このようなお部屋があるので、

「賃料を下げても下げても決まらない！」ということなのかもしれません。

しかもこの状態の物件の場合、賃料は下げていません！

それでもあっさりご成約です！

当方のリフォーム部隊で対応できます。

空室が続いているようでしたら、お見積りされてみてもよいかもしれません。



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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ

株式会社　レント管理サービス
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）

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空室の法則

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


1年の中でも、お部屋探しのお客様が「大集中」する
1月の三連休！

今日はその中日です。


あまりにもお客様が集中するので、私は営業店へ助っ人としてお手伝いをしています。

まさに「仲介不動産店」での生の状況をお伝えできます。


昨年から私は3連休のたびに、
①　鍵の所在
②　オーナー様と連絡が取れる状況か？連絡が取れるようにしてください！

このような内容を必ず記載していました。


そして昨日から助っ人をしている私はとある物件をご紹介したくて、
オーナー様に電話をしました。
お客様の希望条件にぴったりだからです。

お客様は本日のお昼過ぎにご来店の予定です！


その結果は・・・

昨日の昼1回目の電話・・・留守
　　　　　　2回目の電話・・・留守

　　　　　　3回目の電話・・・身内の人につながるも、わからないので帰ってきたら電話させます！
　　　　　　4回目の電話・・・また出かけました！言っておいたけど電話しませんでしたか？
翌日（今日）
　　　　　出社し早速電話・・・留守
　　　　　2回目の電話・・・留守

ついに、お話しすることができなかったので、
私はその物件は存在しないものとして、お客様と相対することになりました。

私はお客様との会話の中で、その物件に触れることは一切ありません！

なぜなら、自主管理物件のため、どこかの業者さん経由で既に決まっているかもしれないからです。

鍵の手配ができないのでご紹介可能だったとしても内見が不可能！
営業マンにとって室内が見れるのに見れない部屋をご紹介するのはタブーです。
建築中の新築物件なら話は別ですが・・・

昨年から半年以上空室が続いているお部屋ですが、
結果的に2日間で6度のご成約チャンス・可能性を逃したことになります。


お客様が大挙押し寄せる引っ越しシーズンの時期でも、オーナー様がいなければその物件に「引っ越しシーズン」は到来しないのです。


本日改めて、身をもって実感しました。

「オーナー様と連絡が取れない物件は空室！」の法則！！

こうならないように是非！出かける前にパートナーの不動産屋にご連絡してくださいね。

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今年もよろしくお願いします・松本

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い致します。

皆様、どのようなお正月をお過ごしでしたでしょうか？


本日は1月6日、すっかりお正月の名残は無くなり、
すっかりテレビ番組も通常の編成に戻っています。


本日、今年初めてオーナー様を訪問し、
委託管理の契約をしていただく事になりました。

年始早々、誠にありがとうございます。



きっかけは「世代交代」
相続により、賃貸経営を受け継ぐ事になったのです！
いわゆる代替わりです。



この問題はこれから特に多くなるのですが、

生前に受け継ぐ場合も多いですが、突然受け継ぐ事態となれば、
何の知識もありません。
残るのは、不安だけです。


故障が起きたらどうしよう・・・




「受け継ぐ者」の立場として問題は、

①　今までノータッチだった為、何をしていいのかわからない。
　
②　現役で仕事をしているので、現実的に、アパート・マンションの経営が無理。

何故、①②を思うのでしょうか？

答えは、

自主管理なので・・・
これから自分が・・・

1、入居者の要望に関しては、受付は不動産屋でも、解決はオーナーである。
2、毎月の家賃チェック・督促（滞納が発生したら自分で処理できるのか？）
3、空室があれば、電話がかかってくるから出かける事も出来ない。
4、家賃相場など、様々な事を自分でリサーチしなければならない。
　　しかし、リサーチしなければ今時の賃貸経営は成り立たない。

これらの不安、わずらわしさを考慮し、
管理内容の説明をしたところで、即、決断をいただきました。

そしてホッとされていました。


受け継ぐ時に、すでにこのレールが敷かれていれば、受け継ぐ者としては何の不安もありませんね。



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敷金は使っちゃう？

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

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オーナー様にとって「敷金」とは何でしょうか？

質問1　「敷金」について、どのような考え方でしょうか？

①　契約が成立した時に手元に入る臨時収入！

②　あくまでも預かり金


質問2　「敷金」が入るとどうしますか？

①　早速、気になっていたゴルフクラブを買いに行く！

②　あくまでも預かり金なので敷金用の口座を開設し、後で「持ち出し」にならないよう、手をつけずに保管する。


この問いに対し、どちらかが①の考えの場合、
両方とも①の考えの場合は特に、


退去者が出て、敷金返金の際は自身の「貯金」を切り崩し返金する。
「突然の出費」と言う考えになっているように思えます。

したがって、「突然の出費」を少しでも抑えるために、
過大に入居者へ「原状回復費用」を請求しようと、
その入居者を仲介した不動産屋に「冗談じゃない絶対請求して下さい！」と交渉を求める。


掃除代と敷金返金分なので、突然の「けっこうな額の出費」と言う考え。


そして、「突然の出費」を減らす為、お金が一番かかる「クロス」や陥没だらけのクッションフロアーを貼り替えない方針での原状回復で、
お客様の目からは「手抜き」という判断をされ、
次期入居者がなかなか決まらない悪循環。


こんな時、別枠で保管さえしていれば、敷金返金については「出費」と言う考えにはならずに、
オーナー様が負担する原状回復費用も「莫大」には感じないので、
クロスも張り替え、原状回復に手抜きがないので、次の入居者がほどなく決まる！


なぜこのような話題にしたのかと言うと、

実際に「返すお金がない」「掃除代がない」と言われたからです。

「使っちゃったから・・・」と言う事で・・・


敷金返金分で手いっぱいとなり、原状回復費用がだせないので、
『これで募集して「これでいい」と言う人だけでうちはいいんだ！』


ところが、今時の事情をお話しすると、

退去後の掃除が「いまいち」のレベルで次の入居者がなかなか決まりません。
「手抜き」ではもっと決まりません。

綺麗なところはすぐ決まります。


次の入居者がすぐ決まると、家賃収入があるので、掃除代もすぐに回収できるので結果的に得をします。


「空室対策」としては「退去後の掃除」はかなり重要です。


「持ち出し」のイメージにならないように「敷金」は別枠として手をつけない方が賢明ですね。


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家賃督促規制の法案

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これまで幾度となくお話した「家賃督促規制の法案」に関するニュースです。

国会で承認されて以降、実施に向けては「様子見」状態だったのですが、

「定義」が明確化されない為、一旦「廃案」となりました。

不動産屋としては、この法案が可決した時点で、

「督促」に関しては慎重に行なっていました。


入居者側からも、この法案の内容を逆手に取った言動で「確信犯」と言えるような
悪質な入居者が少なからずいた事は事実。







法案に関しては、内容を一度見直して、「再提出」の可能性はあるようです。


昨年、この法案が可決されると同時に、オーナー様向けのセミナーも多くの会場で開かれていましたね。


とりあえず廃案になったとはいえ、「強引な取り立て」をして良いというものではありません。

この「強引な取り立て」の内容や督促のし方が人によって感じ方が違うので
「明確」にならないという事です。


但し、このような話があった以上、入居者サイドの視点で考えれば、「廃案」とは言え、「廃案ではなく実行」のつもりで相対してくるはずです。


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成約率は上昇↑

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首都圏の賃貸物件の成約数が、６カ月連続で増加しています。

東京２３区エリアは13.6％も上昇。


要因と決め手のヒントは「賃料は３ヶ月連続下落」


２３区が賃料を下げて成約率アップと言う事は・・・


都下（２３区以外）は成約数が、なんと３．６％下落。

なぜ？のヒントは「２３区エリアの賃料は下落」

「便利」「憧れ」「地域の名前が有名でおしゃれ」のイメージである都心寄りの物件の賃料が下がったのですから、そこに住みたがるのは当然とも言えます。

ところが、

都下の物件も都内の物件同様に賃料は下落！

キーワードは、「決まった物件は下落」


自主管理しているオーナー様は家賃設定に関し、より一層の、
「情報のリサーチ」が必要なのかもしれません。

ご自身のお部屋の賃料が高いのか？安いのか？適正なのか？


物件ご当地の「〇〇市」「〇〇区」「〇〇駅」だけのリサーチではなく、

周辺地域の動向を踏まえたうえでのリサーチが必要となります。


いずれにしても「成約数が６カ月連続上昇」


①　お客様はいるのです。

②　前年より増えています。

③　引っ越しをしたがっているのです。


「今、お客様が全然いないから！」と言う理由を不動産屋に言われてしまった場合、そのお店に、お客様が来ていないという事かも。

１２月１９日以降で「もう年内は」と言われれば、それに関しては確かにそうなのですが。ずーとお客様は来ない・いないとは！？


「来ているけど・お見せしてみたんですけどなかなか即決してくれなくて・・・」
の方がまだ良い。
お客様は数ある中から、その不動産屋を選んでご来店しているので。

本当に全然？データ上は増えているはずですが・・・！

もしかしたら信頼していたはずの、その不動産屋さんにも「集客」に対する「執着力」の点で問題があるかもしれません。

お部屋に問題はない可能性があります！！

パートナーを替えるだけで、増やすだけで、解決するかもしれないという事ですね。

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