仲間入り物件のご紹介

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。



前回、予告したように、本日は「仲間入り物件」のご報告です。




　　　　


最寄りの駅は、京王線「仙川」駅で、徒歩１２分。

仙川駅は今とても人気です。

約１０年前は、駅も地下で薄暗く、各駅停車しか止まらなく、
正直人気は京王沿線の中でも都内に近い割には下でした。

しかし駅前を一新し、有名な「スターバックス」が来てからですかね、

それにつられるように、お店が進出してきました。

そして駅前を計画的に改修工事を行った結果、広場になり、とても綺麗で明るいイメージとなり、更に駅前開発が進み、マンションの建設も一気に行われています。

今も駅前に大型マンションが複数建設中です。


大型スーパーマーケットも既存のものだけでも「西友」「クイーンズ」「丸正」とありましたが、更に「ライフ」も出店しています。

いたるところに、コンビニもありますね。

したがって築年数の浅い物件であれば、家賃はかなり高いです！！

「そんなに新しくなくてもいいんですけど」と言うお客さまにとっては、
今回のような物件はちょうどよい規模です。

賃料は９３０００円

2ＤＫタイプ

１９９０年完成

室内を改装しています。

したがってオールフローリングで入居者にとって最もお得感のある状態です。

収納各部屋１間付き！大きさは畳にある「押し入れ」仕様。

最も望まれる形状です。

先日の、「今絶対条件といわれる設備ランキング」で紹介したように、
賃貸物件は「収納」が小さく少ない。

その割には大きな収納がセットで付いてくる「畳」は人気がない。

リニューアルして洋室になったとなれば、状況は一変します。

今、求められている物件に生まれ変わったんです。

この物件、そもそも「洗面脱衣所」「独立洗面台」という人気要素を
持っていて、ＤＫもダイニングテーブルがしっかり置けるほどに広い。


リニューアルをしてしまえば、今時の入居者が求める「収納が大きくて、脱衣所があり、独立洗面台付き」の物件。

リニューアルをしなければ、「畳の古臭い」物件として長期空室化へまっしぐら。


そして、オーナー様が「委託管理」にしたいきさつは、

実はもうすでに、同じーオーナ様の物件を「委託管理契約」させていただいています。

前回の私のブログの後半で書いた事そのままです。

とにかく募集、募集と委託管理の価値を考えがちで

「切り替えたら絶対決まるの？」「その根拠は？」と言われることはよくあります。

募集の部分に焦りを感じている場合、もっと守らなければなりません。

それは、「退去者をなくす」

もう一人退去したらどうしましょう？

ただでこそ、なかなか決まらないと嘆いているのに！！

「委託管理」とは「土台」でもあります。

野球のドラフト会議が先日行われました。

何故、プロ野球のドラフト会議は毎年毎年、ほとんど

「投手」ばかり指名されるのでしょう？

そもそも点を取りまくっても（募集強化）、点を取られまくっては（退去者）勝てないからです。

守りがよくて、投手が１点しかとられなければ、２点取れば勝てます。
この試合展開は試合時間も短く選手もあまり疲れないでしょう。

毎試合勝っても１５対１４だったらどうでしょう。

選手は気力・体力が持つのでしょうか。

毎試合、試合時間５時間。

オーナー様に例えれば、ひたすら退去後の掃除代の捻出や、募集のたびに起こる家賃の減少。


「入居者はいるけど退去者も多い。」

「入居者はいないけど退去者が多い」

こうなったらまずいです！！

退去の流れを止めるべきだと思いませんか？

退去率を減らすなんてことは「管理会社」の日々の動きに関係ないように思えますが、実はおおいにあるんです。

「管理会社」だとこの流れを止めれます！！

「管理会社」はそもそも新規募集をしたくないので、そのための動きをしているんです。

その詳細はネットではちょっと・・・

ご興味あればお知らせください。

直接お伺いしてお話させていただきます。



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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館　ＲＥＮＴ　ＨＯＵＳＥ　　
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
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酉の市・・・縁起 賃貸経営

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ずいぶんと「寒い」という言葉を使うようになりました。

各地の少し大きめな神社では「酉の日」に酉の市が行われる時期ですね。
私の住んでいる地域では「大国魂神社」でもう始まるころです。


オーナー様も酉の市で「熊手」を買う方が多いのでしょうか？
「入居者をかき集める」という事で・・・


今日は本来「仲間入り物件のご紹介」の予定だったのですが、オーナー様の急遽の都合により明日、
契約をすることになりましたので、次回にさせていただきます。

ここのところ「仲間入り物件のご紹介」をずいぶんとさせていただいています。

明日、契約をさせていただき、「仲間入り物件」ご紹介をさせていただき、更にもう一物件

「仲間入り物件のご紹介」をさせていただくことになりそうです。

ご検討の結果「委託管理」に切り替えてみる方が多くなったという事ですね。

「切り替えてみたら決まった！！」という口コミもオーナーさんのネットワークの中でも多くなっているようです。

「家賃滞納」や「敷金精算時のトラブル」等のトラブルにおいては、この「委託管理契約」を結んだ当日から滞っていた対応が始まります。

「電話してもでない」

「話ができても結局無視」

「支払い日の約束を結局破られる」

「書面を投函したけど無視」

「連帯保証人の開き直り」

「オーナー様とはち合わせても挨拶もなく平然と入居中のやり場のない不快感」

オーナー様がこれらから、ついに「解放」されることになります。

そして、この「委託管理契約」以降の入居者に関しては、当方の場合は「家賃滞納」に関する賃料の「保証」が

ありますので実質オーナー様の賃貸経営の辞書に「家賃滞納」という言葉がなくなる！！

複数棟お持ちのオーナー様が、試しに１物件「委託管理」に切り替え、結局１年後には、

所有の全棟を「委託管理」に切り替える傾向。

そして切り替えてみたオーナー様はこう言ってくれます。

委託管理料を払う事を躊躇していたが、空室という「家賃収入ゼロ」の部屋をを回避する方が年間収支で考えると得。

委託管理料を払う事を躊躇していたが、強烈な「借り手市場」の最中、とかく、ほんの小さな問題（家賃滞納や退去時の敷金精算）から、ややこしい問題となり時間がかかる。このイライラから解放されたほうがどれほど精神的に安らぐか。

賃貸経営を継続する以上、一生このしがらみに制覇されたくないという事で、「委託管理」に切り替えて、「所有」と「経営」をわける考えが定着してきました。

是非、いま一度、この今日のブログをきっかけに考えてみてください。


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自殺・病死

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毎年、年間３万２千人以上の方が「自殺」をしています。

首都圏の住宅事情から考えると、当然賃貸物件で亡くなる率が高くなります。

そして、ここは首都圏のど真ん中です。

病死の数は、はっきりとした数字が発表されていませんが、「自殺」でお亡くなりになるのと、
同じくらいの数字または、それ以上の数字になる事が容易に想像できます。


その処理に関しては、どこかの物件のオーナー様はやっていて、「明日は我が身」の可能性があります。

お亡くなりになる主な理由も想像が容易にできる世の中です

・高齢化社会に伴う孤独死　（病死）

・若者の突然死　（病死）

病気に関しては年齢に関係なくおこり、賃貸物件としての事故件数は、どちらかというと20～40歳代の方、若い方の突然死のほうが多いくらいです。入室してみるとテレビがついたままという事もよくあります。

そして、何かの理由での「自殺」

賃貸物件では、「首つり自殺」が一番多いようです。

起きてしまったらしょうがないという言い方は軽率ですが、その後、自分の物件はどうなるのかは
深刻な問題となります。

まず、諸々の処理・手続きで「自主管理」のオーナー様の場合、不動産屋より「遺品処理会社」等の電話番号を教えてもらい、残念ながらご自身で手続きをすることとなります。

「不動産屋」は、当然、連帯保証人に連絡を取ったりしますが、その後の「諸々の保証」の問題はオーナーと遺族が直接お話しをする事になります。


ぱっと思い浮かぶだけで次のような問題がありますね。

1、次の入居者が決まるのか？
2、決まらなかった時、その期間の家賃分の保証は？
3、家賃はどのくらい安くなってしまうのか？
4、部屋の原状回復は？

まず、そう簡単に次の入居者は決まらないイメージがあると思います。


まず、賃料は大幅に下がります。
不動産屋は「自殺」の場合は告知の義務があります。
「病死」の場合は告知義務がありませんが、後々のトラブルを未然に防ぐため
「告知」することとなります。

事故後、告知を受けたうえで入居し、その方が退去し、新規に入居者募集をする際は、「告知義務」はありませんが、近所に余計なことを言いふらす人もいて、（あんた良く住むわねぇ等）事実を知った時の入居者の狼狽、そして、それに伴うクレームというトラブルを防ぐため、おおむね5年くらいは「告知」することになります。

家賃の補てん等、遺族と話し合い、オーナーとしては、これらあらゆる賠償について「保証」を受ける流れになっていくのですが、どこまで可能なのか！

裁判にゆだねる場合は、自殺（病死）したことが原因で新規の入居者が決まらないという事を、立証しなければなりません。
この事故を境に、急に決まらなくなったという事実が重要となります。
なぜなら、決まらない理由が単に「古いから」等の可能性もあるからです。
（裁判の場合、病死の場合は、自殺より保証を受けづらいです）

立証された場合は

●　これらの賠償金を連帯保証人や相続人である家族に請求可能！！
　
相続人である家族や連帯保証人に賠償金を支払ってもらえます。
法人契約の場合は、法人に対して可能です。

●　どのくらい請求できるのか？

10年分といった一方的に賃借人に不利な金額を言ってしまうと、おなじみの「消費者契約法」に
引っ掛かってしまいます。
結論は、3ヶ月分から半年分が妥当と判断されます。

●　原状回復費用は？

請求可能です。
死体が長期放置されたままで腐乱していると、体液や悪臭で想像したくない状態になります。
その状況を、過去に私は実際に見たことがありますが、詳細は生々しくてお伝えできません！！

ここまでになると、床や天井の張り替えも含めた「全面改装」するしかありません。
自主管理オーナーの場合は、最終的に悲しみに暮れている遺族に対し、オーナー様が金額を提示し実質、不動産屋を間にたてずに、遺品の引き取りの話も絡めて、直接交渉する機会が必ず訪れますが、遺族の心情を察し、折半にするなどの処理が多いです。


実際には、単身物件の場合、家賃が半額になっていたりすると、フリーターの方などが、「安い！」
「自分は霊感はない！」といって決まるケースがあります。
私も実際に仲介をしたことがあります。
改装が済み、再募集から1週間程度だったと思います。
正常だった方のお部屋がむしろずっと空いていたという事がありました。

但し、ファミリータイプの物件は、一人の意見では決まらないですし、縁起担ぎや諸々の心理で安いからといってわざわざ選ぶ可能性は極めて厳しく、「管理会社」を付け募集エリアを大幅に拡大し、成功確率を1パーセントでも上げざるを得ないと思います。


人が生活するという事、生きている事に関し、様々な事を想定し、そのすべてに対処できるように対策をたてておかなければならないのが「オーナー業」です。
その対策の種類と数は100以上はあるでしょう。

他の業種と違い、かなりのシュミレーションが必要なはずです。

「自殺や病死」

ここまで大きな問題であれば、不動産屋及び管理会社が付いていたほうがよいと思う方は多くなると思います。

お互いに感情むき出しで賠償の話をするよりも、冷静な第三者による正当な理由での線引きのほうが
話がスムーズであり、内容も多少不満があっったとしても納得できる可能性が高いからです。

オーナー様にとって日常茶飯事で一見小さな問題に見える問題、「家賃の滞納」や設備の故障などに関する
クレームの処理も感情がむき出しになり得る事案です。

交通事故後で当人同士が話し合っている場合はほぼもめています。

ほとんどのケースは保険会社同士の話し合いで当事者は結果待ちです。

その方がスムーズだからです。

どうせもめるんです。もめる可能性や話が長引く可能性が高くなります。

賃貸経営の場合も「管理会社」を「保険会社」と見立ててこの一見小さな問題に対しても、
「問題」である以上、第三者での交渉がスムーズであり、
更に今時は、「お互いに細かいことは言わずに」という昔の発想は通用しなくなってしいます。

契約ごとはあくまでも「第三者交渉」がよいと思うのですが・・・

日本はいずれ「アメリカ」の真似をすることになり、そしてその歴史です。
アメリカは代理人制度が主流です！！

ここは日本だ！！と言いたいですが、いずれそうなっていくと思うのは私だけでしょうか？

何しろ、あの長期化し、面倒なトラブルが少ない！！

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今、絶対条件と言われている設備2

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今日は、前回の後編、ファミリータイプ物件編です。

≪ファミリータイプ物件≫

１位　　追いだき機能　（前回1位）
当然複数人でお住まいになるので、お風呂の順番待ちでお湯がぬるくなってきたときの対応です。
但し、これだけ追いだき機能を重視する割には、「バランス釜」の言葉は出てきません。
むしろ、「バランス釜」の時点で「追いだき機能はなくていいです」と言われてしまいます。
現状お客様に希望条件を聞くと、全自動追いだき⇒追いだきなし⇒バランス釜の順位です。
浴室内でのシャワー温度の調整など、高機能設備への欲は尽きません。
「追いだき機能」は「これがあれば賃料が上がる設備」ランキングの１位でもあります。



２位　　独立洗面台　（初登場）
単身タイプと同様２位です。
単身物件同様に流し台で顔を洗うのではなく独立洗面台自体が欲しいという事でもありますがその言葉の裏に、「という事は・・・！」脱衣所スペースという言葉が隠れているという事でもあります。
単身物件の場合は２人以上でお住まいの可能性は極めて高くなるので単身物件以上に身内といえども、
お風呂やシャワーを浴びるときに、部屋で裸になるのではなく、脱衣所スペースはほしいと言う事です。



３位　ウォシュレット　（前回４位）
単身物件と同様の3位です。順位を1つあげてきました。
単身物件も含め、「独立洗面台」「ウォシュレット」は最低限ついててほしい設備という事ですね。
トイレのデザインも部屋探しの条件として考えられてしまっています。旧式のパイプむき出しのトイレの場合は、「入居者獲得」という目的に則って、壊れていなくとも交換の時期といえます。
ウォシュレットが一気に普及し始めたのは約２０年程前ですが、私は３7歳ですので当時は高校生です。
ウォシュレットなど、むしろ必要なの？と思っていました。
その頃はまだ、ビルや駅のトイレが「洋式」どころか「和式」が多いくらいでした。
その年代、それ以前の年代の者から言わせれば「ウォシュレットなんて、あったところで使うの？」と思うのですが、実際、私の友人も、あっても使っていない方が多いです。これが世代のギャップです。
今時は使うようです。あるのが「常識」のようです。



４位　ＴＶモニターインターフォン　（前回５位）
「防犯関連」がファミリータイプの場合４位が最高位です。
単身物件と違い、１人ではない安心感からか４位ですが着実に順位を上げてきました。



５位　　システムキッチン　（前回６位）
システムキッチンの見た目は、女性のあこがれであり理想です。
ガスコンロ設置タイプの時点でワンランク「古い物件」と思われているのが現実です。
ここまでの順位を見ると、ファミリータイプの場合、室内の設備・デザインが重視ということがいえます。
新婚さんの部屋探しでは特に理想が高いです。
いわゆる高額物件・分譲賃貸物件を一般化せよという部屋を探す側の欲といえます。
しかしながら、設備投資費の面でもこれらの設備を充実させれば賃料は高くなるのは当然であり、
その設定賃料が払えない場合は正直、お部屋探しのお客様に「妥協」という形で諦めていただくしかありません。しかしランキング上位ですので貸主側としては頭を抱えるところでもあります。



６位　エントランスのオートロック　（前回８位）
さぁ「防犯関連」が２ランクアップです。
この要素も物件の規模・価格帯にもよる設備です。
エントランスのオートロックをこれから造るとなれば「増築」という形でかなり大規模ですので、現実的には不可能に近いです。但し防犯面に関心が増えていることが確かなので、今できること、例えばセンサーライトや防犯カメラの設置等、何かしら防犯面に関する強化をしてお客様に評価してもらうしかありません。
要は、「何も対策がたてられていない」物件が多すぎるのです。


７位　ＢＳ・ＣＳアンテナ　（前回１０位）
単身物件の場合と同じでいわゆる国内の放送（地上波）よりも海外の番組のほうが興味がある、別途有料放送でも、地上波ではやっていないサッカーのヨーロッパチャンピオンズリーグ等が見たい！見れる要素は整備してほしいという事だと思います。見る、見ないは別として「今時」という事でＢＳ・ＣＳは設備としてあって当たり前と言う要素です。
何か欠けてしまうと「テレビ自体が見れない」という大袈裟な印象を、設備力の無さを助長してしまい、
探す側に「何か別の物件ありませんか・・・」と避けられてしまう傾向です。



８位　　ウォークインクローゼット　（初登場）
既存の物件、特にマンションタイプは「収納スペース」が少なすぎます。
オートロックと同様で既存の物件の場合、今からどうこうするという事が難しい要素です。
これから建築を考える場合は、収納スペースをたっぷりと取ることが必須条件となります。
収納の奥行きや全体の大きさは、いわゆる「押し入れ」のサイズでないとそもそも荷物がおさまらないのは明白です。普通に考えれば、例えば3ＬＤKのお部屋で３部屋別の人間が使う可能性があれば、３部屋同じ大きさの収納がなければおかしい、どこかの部屋だけ通常の半分しかない・奥行きがない、収納が無いという設計自体がそもそも間違っていると私は思っています。


９位　　ガスコンロ　（前回９位）
１位に「システムキッチン」があり９位に再び調理器具である「ガスキッチン」
これは単身タイプの７位と同じことが言えます。まだＩＨを試したことが無く性能に疑問を持ち、「直火」の発想や、電気代が通常よりいくら高くなるのかが不明である不安もあると思います。
ファミリータイプの場合、この９位の裏には、オール電化はよくわからないから今のところ「ＮＯ」という考えもあると思います。


１０位　　ＣＡＴＶ　・　備え付け照明　　（共に初登場）
同率で２つ入っていて共に初登場。
ＣＡＴＶに関しては、「地上デジタル」の設備が整っているのかどうか？の要素と、７位の要素とがまじりあっているのだと思います。照明に関しては初登場でも１０位と勢いはありません。ファミリータイプの場合はまだ、自分の気に入ったデザインでという発想や、すでに購入して持っていると言う要素があり単身タイプで５位にランクされるほどの関心はまだ無いようです。
しかし「つけとけ！」の発想がジワジワでているという結果でもあるので、複数部屋のあるファミリー物件のオーナー様は頭が痛いところです。


単身タイプの場合は、「防犯」に関することが上位であり、ファミリータイプの場合は比較的、「室内設備重視」
という結果でした。

下位のものでも「人気ランキングの」トップ10ですので決して無視はできません。

電気製品で例えるとわかりやすいです。


どこかのメーカーが3Ｄのテレビを出せば、別のメーカーも出す。

どこかのメーカーが機能を追加すれば、別のメーカーも追加し、更に他の機能も追加したものを出し
アピールする。

どこかのメーカーが値段を下げれば、別のメーカーも追随して下げるどころか更に若干安くしてアピールする。

アパート・マンション経営も「契約」という名の、売る為の「商売」であり、同じ要素があると思います。

さすがに同じ価格帯で設備力があまりにも違ってしまえば勝負になりません！！

録画機能のあるＤＶＤと録画機能の無いＤＶＤが同じ価格で売っていれば、録画する気がなく、
そもそも再生できるだけでよいと思っていた人も、「録画機能あり」を買ってしまうのは当然の欲です。

更に、残念ながら現在は「借り手市場」であり、電気屋に来るお客さんと同じです。

「ここからいくら安くなるの？」「何かおまけは付かないの」は当たり前のセリフです。

共にがんばりましょう！！


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今、絶対条件といわれている設備

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関連事業部　受託課の松本です。

今、私の手元に「全国賃貸住宅新聞」があります。

その中に大きな記事として「入居者が部屋探しの際に『絶対条件』と考える設備」
のランキング（アンケート調査結果）が掲載されています。

各設備の重要度が単身者向け・ファミリー向けで順位の違いとして出ているのですが、

個人の感想を交えてお話したいと思います。

≪単身物件≫

１位　　ＴＶモニター付きインターフォン　（前回３位）
早速、「防犯関連」です。単身タイプの場合、訪ねてくる人はおおよそ事前に携帯電話などでやり取りをしているはずで、荷物が届くときも同様、届く旨予告されているはずです。それ以外の人がチャイムを鳴らせば、訪ねてくればわざわざモニターを見るまでもなく部外者であることは容易にわかります。
無視をしても、友人であれば、ドアの前より携帯電話で「今、ドアの前にいるんだけど早く開けて」というやり取りになるはずです。
それでも１位になるには理由があります。
単に室内から確認できるというだけでなく、「泥棒」「不審者」側が警戒をします。
最近は、自動的に録画する機能の物もあり、泥棒や不審者さん達にとっては、ばっちり記録されてしまいますので、モニター付きの地点で、とりあえず避けます。下見をしに来ていたとすれば確実に避けるという事になります。より防犯対策用のカギを付けるのと同じ効果です。
泥棒・不審者にとっては面倒臭いターゲットという事になり、避けてもらえます。




２位　独立洗面台　（初登場）
要するに、お風呂やシャワーを浴びるときに、部屋で裸になるのではなく、脱衣所スペースはほしいと言う事です。独立洗面台の言葉の裏に脱衣所スペースという言葉が隠れているという事でもあります。
単にこの設計・間取りのほうが格好いいという事にもつきます。
これも世代・生活スタイルの変化の一つです。
例えば昔は、流し台に小さな鏡が置いてあり、歯を磨き、顔を洗う。そのとき使うコップの横には、おたまがぶら下がっているというのは普通の光景でしたが、今その光景は「田舎のおばあちゃんの家」という感覚なのだと思います。
オーナー様が入居者として求める最大のターゲットである「若い単身者」世代にとっては、一人暮らしをする前、自宅・実家には独立洗面台が付いているし、付いているのが当たり前であり、お風呂はバランス釜での追いだきではなく、全自動給湯が当たり前というように「常識」が変わっています。
居室が畳ではなくフローリングという要素もその一つです。
したがって、それに合わせた設備の投資が必要であるという事です。



３位　ウォシュレット　（前回６位）
２位との関連事項であり結局２位３位を総合した形で、要は「バス・トイレ別」も含むという事です。
遠まわしにバス・トイレ別と言っている要素であり、３点ユニット（バス・トイレ一緒）の場合、漏電等の危険から
電気を使う「ウォシュレット」はコンセントが設置できないので使えません。
したがってウォシュレットが使える環境、バス・トイレ別の要素が遠まわしに入っているという事です。



４位　オートロック　（前回４位）
不動の４位で「防犯関連」
但し、お求めの家賃の価格帯にもよりますので絶対に４位という事はないと思います。
しかしアンケートをすれば必ず上位の４位に入ってくる要素という事は無視できません。



５位　備え付けの照明　（初登場）
自分の好みに合わせられるからと、こちらが気を使ったつもりで「照明器具なし」としておいたものの、
実際は今までつけていた紐式の古臭いデザインのものが通用しなくなり、部屋探しのお客さんから「この照明新しくならないんですか？」の交渉。しかしオーナー側が、今時のデザインのものにに切り替えるための資金を出し渋ったために「照明器具なし」とし、「ご自身の好きなデザインのものをご自身で購入して設置してください」としていたのが本音です。
このため約10年位前より「照明器具は設備ではない」が多くなっていました。
今時の商品のデザインは、ほぼ丸型のもので、その中のどれかが付いていれば見栄えは良いので、気に入らないという事はない！と言うお客さん側の見解で、オーナー側が付けておきなさいと言う事ですね。
「えー！」と言いたいところですが、、紐式で文句を言われていなかった頃は「照明器具」は「設備」としていた物件のほうが圧倒的に多く、単身者が照明器具を買うという事はありませんでした。
ちょっと前まで、単身物件の場合、照明器具は「設備」が常識でした。
今の若い世代の方たちや、昔を知っている４０歳位の方たちが「なんで以前は付いてたのが常識だったのに・・・」と言い始めたという事です。
借り手市場です！厳しい要求、厳しい現実です！



６位　ブロードバンド無料　（前回１位）
一気に６位まで落ちました。ブロードバンドとは要はパソコン関連です。
携帯電話等の進化により、ソフトバンクの「i phone4」や「i pad」、ＮＴＴの「xperia」「スマートフォン」のほうが、
わざわざパソコンの電源を入れて調べられる状態・使える状態になるまでの時間が圧倒的に早く、
接続時間の短縮になるという事で、調べるだけなら携帯電話が主流となり、更にパソコンを使っていた目的の一つである音楽のダウンロードのスピードが早くなり、容量が増え、スペックも格段に良くなり容易になったという事もあり、パソコン自体からは離れてきた傾向かもしれません。事実、パソコンの売り上げ台数がかなり減少しています。買い替えずにあまり必要なかったからもういらないという流れ。仕事の延長で家に帰ってまでパソコンをカチャカチャやっている方以外は、音楽のダウンロードやちょっと何か調べられればパソコン本体はいらなく携帯電話で足りるという考えかもしれません。
料金に関しても、携帯電話側はネット通信に関しては定額制なのでネットは使い放題のイメージであり。この通信費は携帯電話を持っている以上当たり前という事で出費と考えていません。



７位　ガスコンロ　（前回７位）
必ずランクインしてきますし、実際にお客様からほぼ言われます。
１位のインターフォンはここでは１位ですが実際にお客さんから
「モニター付きインターフォン付き物件以外は考えていません！」といわれることはありません。
「ガスコンロ」に関しては「電気コンロの時点でお断り！」と言われることは多いです。
特に単身タイプの物件の場合、ＩＨキッチンの数はまだ少なく、まだ使ったことのない方も多く性能に関しては今一信用しきれていません。プレートや渦巻状の電気コンロの延長線上と言うイメージもあり、直火のほうが・・・と思いがちです。


８位　ＢＳ・ＣＳアンテナ　（前回９位）
９位　ＣＡＴＶ　（前回８位）
８・９位は、地上デジタル放送対応及びスカパーが見れるようになっているか?どうかという事です。
単身者の場合、テレビをあまり見ない傾向ですが、見るとすれば、日本のドラマがあまりにもつまらないため、
「24」　「HEROES」　「Sex and the City」　「ＬＯＳＴ］　「ＥＲ」　といった海外ドラマを見る傾向です。
したがってこの海外のドラマを見る術が、ＢＳ・ＣＳアンテナ及びＣＡＴＶとなり必須条件となります。
この設備がなければ入居者はひたすらＴＵＴＡＹＡ等のレンタルショップに行かなければならなくなります。



１０位　ディンプルキー（前回１０位）
「防犯関連」です。
現状は「カギの交換は入居者負担」となっているケースが多いですが、最近では交換義務は「貸主」という本来のルールを知っていて追及してくる方も増えています。変えるのであれば「ディンプルキー」にせよ！と言う事と同時に、かぎ交換は「貸主」がせよ！と借主側に言われているのが１０位にランクインという形で表れています。
５位同様で、借り手市場で、厳しい要求、厳しい現実です！

単身者用物件の場合はこのような結果でした。
見解は私の個人的な感想と分析ですが・・・

上位に室内の設備というよりも「防犯」関連がやはり入ってきます。
ストーカー被害などでの殺害事件・拉致事件が年に何回もおこりワイドショーで取り上げられている昨今です。本日に至っては、そういった事件の判決がトップ項目になっていました。
物件・住まいで起こる事故というものは、刑の重さが「死刑」「無期懲役」を争うような事件が多いです。
怪我程度ではなく命にかかわる事件という事です。
したがって借りる側の「防犯」に関する意識は高くなっています。
どちらかというと、ファミリータイプ物件よりも単身者物件（単身者）の方が事件に巻き込まれていますので・・・
お部屋探しの際には、「親」が介入してくれば尚更「防犯重視」という事になります。

オーナー様自らがこの「賃貸新聞」を購入されてまで読んでいる方は少ないと思いますので、
今回はこの新聞の記事を話題にしてみました。
参考になりましたでしょうか。
いわゆる世の中の動向というものです。

次回は、ファミリータイプ物件の順位です。


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仲間入り物件のご紹介

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このところ「仲間入り物件のご紹介」が増えていますが、

本日も嬉しいことにご紹介ができます！


　　　


最寄りの駅は、京王線「多磨霊園駅」　徒歩１１分
西武多摩川線「白糸台駅」　徒歩１３分

鉄骨造で計４部屋の物件。

通路を挟んでお部屋がある配置なので「全室角部屋」という事になります。

この地域としては珍しく1ＤＫで３３㎡の広い単身タイプの物件です。

募集の際のターゲットは、「東京外国語大学」「電気通信大学」へ

自転車で通えることから学生となりますが学生専用ではありません。

とくに「東京外国語大学」の方がお住まいになる地域で、単身物件の

５０，０００円台の物件は７割は学生といってもよいでしょう。

コンビニまで徒歩２分という利点もあります。

交番も近くで防犯面も安心！

この物件の場合のいきさつは、

オーナー様が遠方（神奈川県茅ケ崎市）にお住まいであること。

近所の方に管理を任せていたが、所詮近所の人。

結局鍵が預けられているだけであり、いざという時の対処はできません。

この際、プロに任せたいという事で委託管理契約です。

遠方なだけに、「いざという時の対応」は常に気がかりです。

そこが２４時間の緊急対応になるという点は非常に満足していました。

物件周りの「掃除」に関してもとても気にしています。

遠方という事で常に身に来れないからです。

遠方でなくてもご自分の物件の状態をチェックしていないオーナー様もいらっしゃるようですが・・・

これまでは頼んでいた近所の方が草むしりも定期的にやってくれていたのですが、入居者からすれば、特に１階の方は、予告なしに突然、人影が現れる！！

気分の良いものではありません。

所詮は部外者です。

管理会社から派遣される清掃員であれば、入居者も不審がる事はありませんし、草むしりなどで見栄えもよくなるのでむしろ満足度が上がります。

「清掃が入るお知らせ」も事前に行われ「通路の傘をしまっておいてください」といった内容のお知らせも入ります。

突然の人影ではなく、「あぁやってるんだな」と思うだけです。

募集時に見に来たお客さんの印象度アップ、減入居者の満足度アップという計り知れない効果を持つ「掃除」も、月２回行う事になりました。

印象度アップに関する意識は、物件の近くにオーナーがお住まいでも考えてほしいところです。

現状の「畳」のお部屋を大学生のニーズに合わせ、フローリングに変更の話も積極的に聞いてくれました。

特に「委託管理」の場合、

「委託管理」の場合、リフォーム・修繕の提案も結果的にオーナー様に有利になる提案という事をここで強調したいです！！！


そして最後に、今日の訪問オーナー様のご自宅が「茅ヶ崎」だったわけですが、

「茅ヶ崎」駅前は、京王線の多摩エリアよりもよっぽど都会というイメージで、立川駅前のイメージでした。

そして、不動産屋の張り紙を見ると家賃相場が、府中・調布エリアと同じでした。



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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館　ＲＥＮＴ　ＨＯＵＳＥ　　
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
ＴＥＬ ： [phone] ＦＡＸ ： [phone]
ＨＰ－ＵＲＬ ： http://www.renthouse.co.jp
Ｅ-ＭＡＩＬ ： [e-mail]
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テレビの地上デジタル放送

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

お気づきでしょうか？

最近ではテレビの「アナログ放送」を見ていると、画面の下にずーと「地上デジタル」放送へ移行に伴う

お知らせが出ています。

すでに、「地上デジタル放送」の電波を受信できるように、アンテナを変えるかジェイコム（ＣＡＴＶ）の導入で電波を受信出来るように準備万全のオーナー様のほうが多いですが、

まだ、既存の設備のままので地上デジタル放送の受信ができない物件・オーナー様もいらっしゃいます。

ジェイコム（ＣＡＴＶ）の「インマイルーム」話を聞き、身内でもない人の為に、なぜ毎月お金を払わなければならないのか！

という理由なのか、

アンテナの見積もりを出してみたものの、予想を上回る思いもよなぬ高額な金額に躊躇されているのか？

なかには、その話が来ても意味がわからないまま、お金がかかると言う事だけで、頑なに断っている高齢のオーナー様もいるはずです。

お気持ちはわかるのですが、来年の7月、移行の瞬間からテレビが映らなくなります！！

今は、両方の電波が出ていますが来年の7月でこの猶予・準備期間は終わり、アナログの電波は配信されません！！

ご自宅であれば、映らないことを納得してそのままにしておいたという事もあるでしょうが、

賃貸物件の場合は突然テレビが映らなくなれば「大パニック！！」です。

テレビを「地上デジタル対応」のものに変えれば見れると思っている方もいます。

これは間違いで、

「アンテナ」を変えるかケーブル回線を利用し、電波を受信できるようにしないとテレビを買い替えても映りません。

塾であれば、ここに赤い線とマーカーを引いといてください！ときつく言われてしまう重要なところです。

したがって、線を引いておきました。

そして、来年の5月頃になれば、電気屋さんや、ジェイコムも移行に向け

先日のたばこの値上げでのカートンまとめ買いのように、

工事の受注が多くなり確実に順番待ちになることが予想されます。

順番待ちにより工事完了が8月と言われれば、

7月の完全移行に間に合わないという事になりますので、

「大パニック！！」「大クレーム！！」もしかしたら、賃貸物件史上最大のパニックかもしれません！！

場合によっては、オーナーの義務違反を追及して「損害賠償請求」という変なお客さんも必ず出てきます。

そのお客さんはオーナー様の物件にご入居中の方かもしれません。

是非、今一度ご確認お願いします。

アンテナの切り替えもしくはジェイコム、Ｂフレッツの光ケーブル、

どの方法でもかまいませんが、とにかくまだ「地上デジタル」対応になっていない場合は、

遅くとも年内には工事の手続きくらいは完了してください。




「お金がかかるから嫌だ！！」というオーナー様！

アパート・マンション経営をやっている以上、諦めていただくしかありません。

このブログを見ている高齢オーナーの身内の方、お手数ですが至急ご確認お願いします。

今時、「テレビが見れない」では、「トイレ和式」よりはるかに貴重になりますが、

不動産屋営業マンの立場で考えれば、

「紹介のしようがない」「紹介できない」という事になってしまいます。

お客様も「地上デジタル」放送の視聴方法は、

「ＣＡＴＶ］なのか、「アンテナ」なのかほぼ聞いてきます。

しかも、すでに準備は完了しているのが前提の会話であり、気に入って検討している物件が今から切り替わる事は想定していません。

今、世の中で紹介されているすべての物件は、すでに対応されているというのが前提です！！

いまだに準備が終わっていないと言うことで、お部屋探しの候補物件からは除外されている状態です。

忘れていたでは済まされない事態が起こりますのでご自身の物件を今一度ご確認お願いします。


「じゃあどうすれば？」というオーナー様、私どもで対応できますのでご相談ください。


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ジェイコム節約術

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


週末、妙に車が混むなと思ったら、いつの間にか競馬が「東京開催」となっていました。

１０月３１日には「天皇賞」が行われるようです。

ジェイコムの設備を導入されているオーナー様で、毎月の支払額に不満をお持ちの方、

現実的に「もう払えないかも・・・」という方いらっしゃるかもしれません。

オーナー様（個人）が問い合わせをすると、

「無理です！」で済まされてしまいますので、久しぶりにジェイコムに問い合わせてみました。

契約プランの変更により金額を軽減させることについては以前に提案させていただいたことがありました。

ただしこの「プラン変更作戦」は結果的に入居者目線で考えれば、サービスの低下というリスクを伴っていました。

ただ、昨今あまりテレビをじっくり見ている人も少なくなり、見続けたくなるような魅力的な番組もない。

テレビに関しては、「ＣＳ」放送はなければなくてよいとがっかりしてしまうアンケート結果！！

この状態で空室があってもその部屋の分もオーナーが払い続けています。

プランを変更せずに支払金額が安くなれば「サービスの低下」にはならないのでしてやったり。

今となっては、地上デジタルの配信もありジェイコム事態を完全にやめるという選択肢が実質なく、

賃貸物件が存在する以上、何か画期的なものが登場してそちらに移行しない限り契約し続ける状況です。

したがって契約期間が一応あるものの自動更新という事になります。

であれば・・・・

３年契約の場合、５年契約という事に変えてしまえばプラン変更ではなく、

例えば月32,000円程度の支払だった場合、20,460円に減額できるようです。

やっぱりありました！！！！

どうせ続けなければならないのですから3年も5年も関係ありません！！

ちなみに、一般家庭の場合やジェイコムインマイルームでなく見たいから個人で加入している場合、現状アナログしか受信できない古いテレビにジェイコムに加入することにより、
チューナーを取り付け強引に地上デジタル放送を見ていたという場合！

当初は今のテレビでは地上デジタルが見れないから、見たくて契約したという考えだったものの、

テレビを買い替えたことにより、テレビが地上デジタル対応に！その結果、地上デジタルに関しては、建物にジェイコムが設備されていることから、

本来「ＣＳ」放送が見たくなければ解約しても地上デジタルを勝手に受信できる。

ただ、「ＣＳ」は見たい！！！

そもそも地上デジタル放送だからといって民法放送だけ見るのであれば、視聴料を取るのはおかしいという事で、地上デジタル相当分を、軽減せよ！！

と、駄々をこねても駄目なようです！！

その場合は、ジェイコムを解約して個人でＣＳアンテナをたてて「ＣＳ」を見てくださいと言われました。


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仲間入り物件のご紹介

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関連事業部　受託課の松本です。


今日は、新しく「委託管理」契約に仲間入りした物件のご紹介です。

　　　
最寄りの駅は京王線の中河原駅で徒歩９分の場所です。

木造建ての2ＤＫ

　　　　　　

木造ですが工法や、大工・家主のこだわりが盛り込まれているので、
他にあるかと言われれば、なかなかない間取り・設備・仕様です。


玄関横には大きなシューズボックスがあり人気の中廊下。
室内が丸見えにならないことからこの仕様は人気があります。

そして意外とない独立洗面台＆脱衣所スペース

コーポタイプの場合、脱衣所があり更に独立洗面台の併設は希少でかなり貴重な物件といえます。大型の高額なマンションでないとこの希望はかなわない印象となります。

大型収納！合計３間分に相当する理想の状態。

更に理想と言えば、使い方・生活スタイルにより1ＬＤＫとしても
利用できる間取りです。

キッチンは大型３口システムキッチンで女性の人気ナンバー1アイテムです。

お風呂には追いだき機能も付いている高設備物件。




京王線の中河原駅と言えば、小児科医・保育園・幼稚園を中心とした
小さなお子様のいる家庭にはとくに住みやすい街です。



高度救急医療で「病院機能評価認定病院」の「恵仁会総合病院」もあり、いざという時の安心が得られます。

病院に提携するように、366リハビリテーション病院も併設され怪我・病気後のリハビリも本格的な施設（有名なスポーツ選手しか行けないような設備）があり、このような設備が近隣にあるのはかなり幸運といえます。
しかも「恵仁会総合病院」からの紹介で確実にこの設備を使えます。

深夜１時まで営業の大型スーパー「ライフ」
２４時間営業の「西友」
コンビニ３か所
等、生活に必需のお店も他の街よりはるかに整っています。

生活に関するお店がほぼ深夜営業もしくは２４時間営業です。

大手法人の「ＮＥＣ」「東京エレクトロン」「読売新聞」の「最寄駅」
であることから、飲食店も多く定食から、軽食、ファミレス、焼き肉店、中華、居酒屋、有名ラーメン店等々充実し、お客様・ご友人を呼び寄せる時にも重宝します。

金融機関も充実。都市銀行から信用金庫、農協に至るまで一通りそろっています。

駅隣接の「書店」も２か所ありますので｢２か所」の書店は、とても便利ですね。

ファーストフード系もあり、マクドナルドや、
吉野家の牛丼は意外にも府中市内には競馬場内をのぞくと、
この中河原の店舗しかないという貴重さ。

そして、多摩川河川敷にはとても景観がよく公園になっていますので、
お子様も広い空間を楽しむことができます。
天然芝に囲まれ、自然に触れながら穏やかな心をはぐくんでくれるでしょう。

通う小学校・中学校によっては通学にこの多摩川に沿って通称「サイクリングロード」を通ることになります。
そうです！あの「金八先生」と同じ設定となります。


広い河原もあり水の手前までいけるのですが、ちょうどこの付近は流れも緩やかで深さもないので事故の心配もありません。

湧水がでていて直接水が飲めてしまい天然のワサビが育っている秘密スポットもあります。

ペットの飼育の方にとってはこの河川敷を中心に公園が多いので散歩コースが充実するとともに、ペット病院も、「日本の名獣医５０人」に選ばれている先生がいる病院もありペット美容室・ペットホテル併設でとても便利です。土曜・日曜も診察できます！！

まだまだ書こうと思えばいくらでもアピールポイントがあるこの物件も、

「委託管理」のきっかけは「空室問題」です。

ところでオーナー様、物件のアピールの仕方も「委託管理」の物件だとこのよな記載に変わります。

いわゆる一般媒介物件であれば・・

・見てください！ちょっと広い空間2ＤＫ
・中廊下付き
・追いだき機能
・スーパー近いです！

大体どこの業者さんもこんな表記の仕方でしょうか。

ぜんぜん違いますよね！

前半の方の文章のほうが見てみたくなりますよね？

前半の文章内容、これでも私からすれば、まだ本気ではない方です。

どうでしょう？こんなところから変わってきます。

設備がいかに良くても、多少築年数が新しくても、
アピールの仕方が弱いとご成約に結び付かないご時世です。

空室を抱えたライバル物件は無限大にあるイメージの昨今、

アピールの仕方ひとつもこれだけ変わってしまうからこその
「委託管理」です！

これからは、この猛アピール同士の対決の時代で、「キッチン広めです！」程度の文章では誰も見てくれません。

どこも必死です。

「委託管理」への切り替え方法は実に簡単で手間もかかりません。

先に変えたもの勝ちといったところでしょうか！！


是非、お問い合わせお待ちしております。


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江川卓の一言に共通点

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


物件の掃除の事やメンテナンスの事をやたらと取り上げているここ最近ですが。

明日、新たに日常清掃の契約に行ってきます。

オーナー様は三鷹市にお住まい。

でも物件は府中市。

いわゆる、オーナー所在地と物件の場所が離れているので掃除に関しては、

毎日毎日行くわけにいかないので、行き届いていないと言うパターンです。

今回の物件の場合、「見栄え」改善の掃除と並行して考えなければならないことがあり、

階段などの「鉄部分」の塗装です。

だいぶ錆びていて,ペンキがパリパリとはがれおちているような状態。

行き届かない掃除に匹敵するくらい入居者及び部屋探しのお客さんに印象が悪いです。

ズバリわかりやすく言うと「ボロボロ」に見えてしまいます。

わざわざお金を出して選ぶわけがありません。

オーナー側の「言い訳」としては、

・古いから
・その分安くしているから

と言うものの、「商品」として出している以上「商品」として成り立ちません。

昔は借りてくれました！！

今は借りてくれません！！

借りるのは、問い合わせが来るのは、部屋の見学に来るのは、メンテナンスや掃除に関する投資を怠った事により、どんどん家賃だけ下げていった結果・・・

・無職
・病気療養中
・生活保護
・高齢者
・探しているというものの実は仕事を探していないニート
・突然のペット飼育交渉
・雇用が安定していない派遣社員
・外国人
・明らかに借金や慰謝料などの訳ありの人

現状何か諦めないと・・・

審査落ちになる・・・

もう３件も断られた・・・

というような境遇の方たちへのご紹介が多くなります。

身に覚えがありませんか？

1Ｋの単身物件なのに

「今回２人ですけどいいですか？」
「生活保護ですが・・・」
「外国人です！日本語はちゃんと喋れるのでいいですか？でも保証人はいません！！」


「類は友を呼ぶ」とよく言いますが、

物件も、乱雑、オーナー側の日ごろの対応いかんで不良入居者を呼びこんでしまいます。

①　古いのになぜかいつも満室のオーナー様と（これは成功例）

②　なぜか、滞納だらけのオーナー様や

③　結構新しいのになぜか空室だらけのオーナー様

そして①の場合は大抵、掃除が行き届いていて、

ゴミ出しも入居者全員ルールを守り、古いなりに見栄えもよく、家賃滞納もない。

オーナーがお金を払ってまで掃除を入れているという思いは、入居者にも伝わります。

今まで適当にゴミを捨てていた人も、

ゴミ置き場が綺麗になってきて、徐々に入居者全員が、

「せっかく綺麗になっているのに」と

ゴミをの分別もちゃんとするようになり、

最後の一人も、最後の一人として気まずくなりルールーを守るようになります。

この人柄の変化が、家賃滞納も起さなくなります。

そうです、入居者の質が良くなったという事です。

掃除や、メンテナンスは入居者の「躾」に一役買います。


分譲マンションの場合、日勤で管理人が廊下を掃除しているのでかなり綺麗です。綺麗で共用部分にゴミを捨てずらいから捨てないだけで、ゴミの置き場が綺麗なので荒らしずらいだけです。

中には空気の読めない人もいますが、かすかに透けて見えるゴミの中身でやがてどこの号室の人なのか、

察しがつくようになります。

綺麗にすることにより、今度は入居者が警備員になってくれます。

しかもこの警備員は無料で、報酬を求めてきません。

綺麗・健全を維持したいという一心で無料で働いてくれ、チェックし「この号室の人が！」と知らせてきてくれます。

たかが掃除という表現から、劇的に健全に生まれ変わっていく例がほとんどです。

すぐではなく、何カ月かはかかってしまいますが、確実に良い結果が続いていきます。

良い結果としては、

綺麗なので、印象が良いので

・空室が出ても次の入居者が早く決まります！！

・退去者がいなくなっていきます。

・退去者がいなくなるので新規募集のたびに家賃を下げるという事をしなくてよくなります。

「たかが掃除、されど掃除」です。


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仲間入り物件のご報告

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関連事業部　受託課の松本です。


今日は、新しく「委託管理」契約に仲間入りした物件のご紹介です。


　　

物件の最寄りの駅は、京王線・南武線の分倍河原駅及び

武蔵野線・南武線の府中本町駅です。

分倍河原駅には徒歩１６分程度。

府中本町駅には徒歩１２分程度の場所です。

間取りは2ＬＤＫなので家族向けです。

３階建のマンションタイプで、「全室角部屋」という理想の造り！！

周辺に大きな建物もなく窓からの景色は遠くまで見渡せ、室内も明るく、

圧迫感もなし！

近くに畑もあり季節感も味わえます。


はじめてお住まいになる方は、「サントリー工場」の朝と昼の合計２回鳴る高校野球の試合開始時のようなサイレンが鳴るので驚くと思いますが、
なれると、今何時かが分かり以外と便利なんです。

朝はこのサイレンを聞いてしまったら学校に遅刻ということになります。

風邪をひいて学校を休んだ時に、この朝のサイレンを家で聞くのは結構うれしかった記憶があります。

郷土の森公園・健康センター・交通公園と子育ての環境としては申し分のない場所です。

健康センターは夏はプールがあるのですが市民プールの域を超えた規模です。ゴーカートや釣り堀、本物の汽車があり子供がいかにも好きそうな
施設です。

小学校・中学校までの通学路は「遊歩道」で小学校低学年の子も通学が安全ですし安心です。

防犯・防災・福祉にたっぷりとお金をかけられる財政が豊かな「府中市」ならではの治安の良さや自然の多さ、市管轄の植栽の手入れも行き届き街並みがとてもきれいな住環境です。

子供たちの通学路となる遊歩道は以前は国鉄の「下川原線」が走っていた場所で、私が子供のころには、線路の後もはっきりとありました。

この線路の後を電車ごっこと称して実際に電車があったころの終点「東芝工場」まで走っていったこともあります。

こんな売り文句満載のこの物件も、「委託管理」のきっかけは、

「入居者募集」の強化です。

常に、なぜか１部屋は空いていて、２部屋の空室は日常茶飯事、

よって３部屋空くときもあり家賃はどんどん下げての募集と、

悪循環が続いている状況の中、かなり前から「お誘い」していました。

気持は固まっているものの、「もしかしたら次の週末になれば・・・」を

２年間続けついに「諦めた」というのがわかりやすい説明でしょうか。

ここまで、私の分析がことごとく的中。

更に今後の展開も的中するのでは？と不安になり、

私の処方を全面的に聞き入れるという体制を作ってくれました。

地元のメインの路線「京王線」にこだわってしまい、

所詮、地域の２,３社に頼んでるにすぎない状況ですが、

その結果なかなか決まらず長期空室。

だからと言って自主管理の状況で２０社に声をかけ、この２０社から毎日のように「あいてますか？」等の電話がかかってきてもつらい！！

視野を広げるべきは、「武蔵野線」の始発駅である事と、「南武線も」最寄りであることから、

「なんでこの路線の不動産屋さんに情報を置かないの？」という事です。

隣の駅が「市」が変わるという事で「関係ない」「そこに情報を置いても入居者が来るわけがない」と思っていたようですが、
最寄り駅の隣の駅や３駅程度隣の駅の不動産屋に情報が一切ない方がおかしい！！

武蔵野線・南武線沿線の業者さんからすれば、「府中市」と言えば、

「治安が良い」「街がきれい」「高級住宅地の仲間入りをした街」

等々、いくらでもアピールできる！！

府中本町駅に至っては始発で「座って行けますよ！！」の売り文句！！

視野を広げ、本来のターゲットは「京王線」利用者だけではないという事に納得し決断したオーナー様。

分析通り、すぐ決まると思います！！




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営業マンにチャンスを！！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


前回の私のブログのテーマは「掃除」でした。

掃除をすると成約率が上がるとズバリ申し上げました。

最後に「掃除神話」という言葉も使いました。

すると・・・

「うちならいくらかかるか？」

「この際お願いしたい！」

と、うれしい反響がありました。

この２日間で４物件分のお問い合わせで、

１物件は見積もり中ですが、３物件は掃除を行うことになりました。

入居者獲得は賃貸経営の源！！

そして単純な答え、

入居者が何件も候補を作り、比べられているのだから掃除という要素に関しては、

「やらない」ではなく「やる」

「やらない」の選択よりも確実にご成約の可能性が増えたことになります。

というよりも、掃除をしている物件とようやく戦える状態になったという事です。

検討してもらえる物件になったという事です。

掃除が行き届かず、壊れた水浸しのビニール傘が転がっているような光景や、

どこかの世帯から落ちた洗濯物の雑巾が悲しく床にへばりついている光景を

見逃してはもらえない現在の部屋探しの状況。

いわゆる「消費者の目」はとても厳しく肥えています！！

築年数が新しいのか古いのかではなく、入居者側は単に「ちゃんとしている所に住みたい！」という願望です。

掃除後の状況をみるとオーナー様も自分の物件が明らかに綺麗になっているので、

必ず満足してもらえます。

「壊れている、もしくは埃だらけの家電が売れるのか？」の話をすると

帰ってくる答えは大体「そりゃそうだよね！」と言われます。

実は今日、掃除のほかに、

「入居者が決まったら掃除を入れる！！」派のオーナー様に、

私が営業マンをやっていた時の経験でズバリ、

「ふすまが破けていてヤニだらけの汚い部屋を見せて、契約日までにきれいにします！といったところで、
決まりませんよ！！」

と、ズバリ言わせていただき、

「壊れているもしくは・・・・」の話をしたところ、

「そりゃそうだよね！」

と、早速室内の掃除に取り掛かるようになりました。

これでこの物件の場合、紹介する不動産屋の「営業マン」が話を一気にはずませることができ、

ぺらぺらと全面的にアピールしながら話せるようになります。

この「ぺらぺら」喋れる状況にない物件は、はっきり言って「決まりません」

なぜなら営業マンがその物件を決めようとしていないからです。

お客さんも汚い光景を見てすっかり冷めているのに、無理やりヨイショするのは、「営業マン」にとって

自殺行為です。

結局、営業マンが一気に押す要因は、室内の第一印象、室外の第一印象が、「綺麗」なのかそれとも「汚い」のかという事なんです。

決まらないと嘆いたり、不動産屋の営業マンの実力を疑う前に、営業マンが「勝負」できる状態を作ってあげたいものです。


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設定家賃キープ！！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今日の私は、建物の掃除、いわゆる「日常清掃」の提案でオーナー様をたずねました。

結果からご報告しますと、明後日、契約します！！

「日常掃除」とは物件の「共用部分」の掃除や「自転車置き場」の整理整頓、

掃き掃除、拭き掃除を「プロ」の集団にやってもらう作業です。

当然仕上がり具合は、申し訳ありませんが「オーナー様自ら」の掃除と違い完成度が高いです。

入居者・部屋探しのお客様は、「掃除」に関しては、オーナーが自らの掃除なのか、

「業者」を雇ってやっているのかは一目瞭然！！

残念ながら差は歴然とでます。


ご自身の物件を一度いくらで掃除ができるのか是非見積もってみてください。


このような作業は若い人に「仕事」としてやってもらわないと、後半腰が痛くなってきたり、作業に飽きが出たりして雑な仕上げになってしまいます。

したがって、どうせ外部に頼むのであれば安いからといって「シルバー」はご法度です！！

腰が痛い！持ち上がらない！シルバーなので！と言い訳ばかりです。

時間がくれば明らかに途中でも帰ってしまうありさまです。

ところで、今日訪ねたオーナー様の物件は２階建てで合計８部屋の物件です。

自転車置き場、駐車場、ゴミ捨て場も含めて１回５，０００円です。

作業内容を聞いて「プロの掃除屋さんなのに、へーそれだけでいいんだ！！」

と早速開始してほしいといわれました。

空室が一部屋ありますので、この掃除によりご案内時の印象はかなり変わるはずです。

現状は、階段の横に潰れたペットボトルや隅に壊れた傘が捨ててあったり。

全体的には「汚ったなーい！」と言うほどではないのですが、

壊れたビニール傘が「一つ」だけであっても、

たった一つでも、あること自体が印象が悪い！！

今時の入居者は物件到着時にまず物件周りからチェックです！！

知ってましたでしょうか？

この審査に引っ掛かれば、部屋を見てもらえずに次の候補物件に移動です！

この厳しい現実を知っていましたでしょうか？

ですから、ブログにて近頃は「掃除」「掃除」と訴えかけています。

外観が破損していれば当然補修しておかなければ印象は悪いです。

階段のペンキがはがれて錆が目立っていれば印象は悪いです。

掃除に経費をかけたくない場合は、この際、現状の８０，０００円、１００，０００円の家賃を３０，０００円！！と設定してしまえばどんなに汚くても、印象が悪くても、さすがに飛びついてくる人がいるでしょう。

でも掃除を入れれば掃除に数千円かかりますが家賃の設定は８０，０００円、１００，０００円と設定（維持）できます。

どちらが得でしょうか？

考えるまでもなく、掃除を入れて８万、１０万ですね！！

簡単な理論です！！

壊れていて埃のかぶった製品と、ピカピカで故障のない製品が隣同士で並んでいて金額が同じであればどちらを選ぶでしょう？
または、普通に考えてどちらを選ぶべきなのでしょうか？

たった２００円～３００円の雑誌を買うのですら後ろのほうをあえてとるんです。
たった２００円～３００円で！！
同じ金額なのにあえて表紙が破れていて他人が触りまくったものをあえて買ってくれればその人は神様扱いですが、むしろなんで破けてるのをあえて選ぶの？と「馬鹿じゃないか？」と思われてしまいます。

２人で部屋を探しに来ていれば会話の中に

「さっき見た物件のほうがすごく汚かったし埃だらけで誰かの雑巾も落ちてて地面にへばりついているし、こっちのピカピカの物件より損してそうだからさっきの汚い方に決めようよ！！」

という会話はもちろんありません！！

掃除をすれば決まる！という「掃除神話」という言われ方すらされてきた「掃除」！！

是非ご検討ください。


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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館　ＲＥＮＴ　ＨＯＵＳＥ　　
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
ＴＥＬ ： [phone] ＦＡＸ ： [phone]
ＨＰ－ＵＲＬ ： http://www.renthouse.co.jp
Ｅ-ＭＡＩＬ ： [e-mail]
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仲間入り物件のご報告

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

正式には１０月８日に契約の取り交わしですが、新たに「委託管理」の

仲間入りした物件のご報告です。

当方の調布店「阿部店長」がオーナー様とお話をした結果、

「委託管理」を決意いたしました。

今後の流れや、ちょっとした詳細を私が本日お話させていただいたのですが、

おおよそ「阿部店長」がお話をしてくれていたおおかげで、

私としては楽でした。

物件の最寄りの駅は、京王線の武蔵野台駅です。

目印としては「味の素スタジアム」が比較的近いです。

　


鉄筋コンクリートマンションで5階建です。

最寄りの「武蔵野台駅」からは徒歩１２分程度で、物件から徒歩２分程度でコンビニや総合病院、徒歩１０分程度で都立公園もあります。

かなり広く芝生の広がる都立「むさしのの森公園は休日はレジャーシート持参でピクニックのご家族でにぎわいます。

空気の美味しさをとても感じる公園ですので、小さなお子様中心のご家族、そしてカップルのデートにも使われていてとても人気があります。

環境も重視したい方には最適の物件です。

合計７部屋のマンションです。

現況は、久しぶりに１部屋募集が出ております。

2ＬＤＫの物件で、「ペット飼育可能」が最大の売り文句なのですが、

このエリアで、「ペット飼育可能」でこの新しさ、システムキッチン・リビングの広さはとても貴重なんです。


貴重なので「長期空室」とは無縁で、現状「家賃滞納」もない。

インターネットに公開されればあっという間に案内希望・空室確認の連絡が入り、ご来店いただいて早い者勝ち！というイメージの物件です。

ペットに関しては「犬」「猫」「ウサギ」等種類を限定しておらず、さすがに１０頭と言われれば

おことわりの可能性はありますが、複数頭数可能、犬の場合「大型犬」も飼育可能と、

この点もペット飼育の方にとっては融通がききます。

一見安泰に見えますこの物件のオーナー様はなぜお金を払ってまで「委託管理」にしたのでしょう？

募集のお部屋もおそらくほどなくご成約になるのに！

それは、今の状況を維持するためです。


どちらにしろ、いずれ衰えてきます。

これまでに良くお話しているように、入居者側の要求内容も複雑。

オーナー自らが結局肝心なところは入居者と交渉しなければならないでは今後不安である言っていました。


来年から「家賃督促」の規制もスタート。

退去時には敷金精算でおおよ順調にはいかず「払う」｢払わない」で話し合いになる。

敷金精算時（退去時）はこれからもっと「トラブル」になるはずです。

「委託管理物件」という事で、各不動産屋営業マンの印象が一段とアップしてしまい今よりも「早いもの勝ち」をアピールすることでしょう。

良い循環です。

実際に物件紹介をしている「営業マン」にとって自分がトラブルにかかわらなくてもよい

「委託管理」物件はやはり魅力的です。

長期空室を防ぐ最大のコツは何と言っても実際に紹介してくれる、

不動産屋の「営業マン」を味方につけるという事につきます。

その要素をあえて追加し、家賃滞納やトラブル処理からも解き放たれたこの物件のオーナー様は、

一段と、安泰の道を進みます。


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今後どうします？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は朝青竜の断髪式でした。

今となっては、

「なんで首になったの？」と首をかしげたくなる状況です。

明らかに強かったため、このままだと「日本人」が作った優勝回数

大鵬３２回、千代の富士３１回を、

を抜いてしまうかもしれない事に対しての警戒でしょうか？

そんな気もしてきたほど、態度に関する問題だけでむしろクリーンだった力士。

野球界でも「王貞治」の年間５５本のホームラン記録を抜かせないために残り数試合「バース」や「落合」を球界全体で敬遠し続けた年がありましたね。



本日は、３物件のオーナー様を訪問しました。

いずれも、「地主」さんタイプのオーナー様。

ズバリ「保守的」です！！

長期空室はありますが、その程度では動じません。

したがって話はじっくりと聞いてくれるものの、結果的にまったく相手にされませんでした！！！！


そもそも「空室」は最大のトラブルですが・・・

こちらサイドから言わせれば、

①　状況が変わらないので体制を変えて募集を強化
②　物件周りが汚い。マイナス印象で決まりづらいのでプロの掃除を入れてみては？


提案はたくさんあるのですが、オーナー様事態が、この現状を「問題」としていないので、
話は聞くけど、検討する気はないというのが感じられました。

この地主さんの余裕や財力がうらやましい！！

「空いてたら、空いてたでいいの！」と空室に対する心配をしなくてよい。
心配しているのかもしれませんがやはり「裕福」ゆえなのか、
「空室問題」は問題ではなく、あくまでも１部屋や２部屋は今の時代仕方がない
で納得してしまいます。

掃除に関しては「掃除は自分たちでやります」と言うのですが、やることはまずないのが現実ですね。

したがって、改革がないので空室のままです。

やはり付き合いの長い「地場業者」さんのほうが大切で、寧ろ私たちのようなスタイルの方が新参者であり信用できないのでしょうか。

はっきりとは言われませんが、ひしひしと感じます。

地場業者さんの場合オーナー様と年齢も近いので素直に意見を聴きやすいという事もあるでしょうかね。

「こんな若僧の意見よりもオーナー歴００年の私の理論のほうが」と言う感じでしょうか。

愚痴になってしまいましたが、

でも、とても心配です。

地主さんタイプのオーナー様は、高齢化が進んでいて、言い方が失礼ですが、これから先もっと「今」の話が通じなくなるのが心配。（横文字での表現ではむしろ警戒されてしまう）

そして傾向としては、「裕福」な環境のせいか受け継ぐであろう人が、この賃貸経営・管理に対し

まったく興味がなく知識もない。

この状況もとても心配です！

話を受け流されてしまうと、これからの賃貸経営の重要ポイントなだけに、

聞かなくていいのかな？と心配になってしまいます。




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家主経営、前進あるのみ。

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関連事業部　受託課の松本です。

昨日は、「家賃滞納」に関する内容でしたが、

昨日、家賃入金のチェックすらしていないオーナー様！

まさか今日もチェックしてないなんてことありませんよね！！

土・日をはさんで最短で確認が４日。

この地点で完全に入居者側からはなめられています。

数回このような事が続いて督促が来ない状態であれば、

入居者側の心理は、

「大家がうるさくないし、この家賃分をとりあえず他の事に使ってしまおう。そして来月まとめて払えば！」

となり、そもそも一月分がやっとで貯蓄もない入居者が、（他のことに使うくらいですから）結局まとめて払う能力もなくそのまま滞納常習者へ。

絵にかいたようなシナリオです。

この状況はいつ起こるか分からないから毎月のチェックが必要なんです。

この際、チェックが面倒なオーナー様や、

「そんな大袈裟な！」と思ったオーナー様は、「委託管理」に切り替えたほうがよいでしょう。

「委託管理」への切り替えの最大の決断ポイントは全国統計の70％が「家賃滞納」の処理及び

家賃滞納を防ぐための監視、委託管理にすれば「滞納家賃の保証が付く」等、要するに「家賃滞納」

そして、急速に「委託管理」件数が増えています。

どんどん切り替えているんです。

おそらく今後、来年の「督促規制」に関する法律の施行後は対応に戸惑い、

安易に督促できず、リスクを背負いたくない不動産屋側からも「自主管理なのでご自分で処理してください」等と冷たく言われ、痛い目を見てしまったオーナー様が、

タバコ値上げ前のカートンまとめ買いのごとく「委託管理」の話を聞かせてほしい、

「お宅は家賃の保証はあるの？」「督促はしてくれるの？」と聞かれることが多くなるでしょう。

自主管理のオーナー様は面倒でしょうが、ご自身で銀行引き落としの用紙を持ち、一軒一軒回って、

引き落としの手続きをしてもらうのが賢明なのかもしれません。

もし手数料がかかるのであれば勿論オーナー様持ちです。

家賃０より数百円引かれても家賃が入金されたほうがよいのは明白です。

借り手市場で借り手が上から目線の時代はこれからもっと拍車をかけてきます。

オーナーと入居者の直接やり取りであれば「客」である強みをいかんなく発揮され、むしろ返り討ちにあって
終わるのは目に見えて分かる結果です。

借主から不動産屋へ賃料や契約日の交渉が入っても、

「試しに、何とか相談してみてもらえないでしょうかねぇ」ではなく

「とりあえず大家に電話してよ！下げたら借りるって言ってんだから！」
「入居者付いたほうが大家だって得でしょ！」

こんな感じでやり取りされているのが現実です。

ですからオーナー様、これからはオーナー様はメジャーリーグの「代理人契約」のように

「管理会社」という第３者を代理人とし、こちらが上から目線で交渉、商談していくことが必要なんです。

入居者にとって「管理会社」は、いまだに怖い存在。

・下手な事すると追い出される。

・態度良くしておかないと「入居審査」でおとされる。

気に入った物件に対し「面接官」が目の前に座っているようなものです。

自然と言葉もていねいになっていきます。

いわゆる「昔」の大家さんのイメージです。

仕事も辞め、管理会社という名目の会社を作り、実質オーナー業を仕事としているというような

オーナー様でしたらすべてに対応できるでしょうが、

そうでなければ、もう自主管理はきつい・難しいと思います。

入居者側の主張が法律に絡む事や、横文字（ブロードバンド、ＬＡＮ、ＩＰ電話、スカパーの第２衛星等）が多い昨今ですが、言葉の意味もわかり、即座に対応できればよいのですが・・・

言葉の意味が分からなくその場をごまかそうとすれば、入居者は「ごまかし」を見抜き不信感から
一気に攻めてきますよ！！
「都庁に相談」
「知り合いの友達の弁護士に相談」
「友人に聞いたら文句言ったほうがよいと言っていた」


代理人（管理会社）を入れて、交渉、対応したほうが何より「安全」です。

今の賃貸事情に対し管理会社を言葉で表せば、

「安心」「安全」「無難」「賢明」「保証」

自主管理の場合は、

「リスク」「泣き寝入り」「もめる」

このようにイメージする言葉だけでも明暗が分かれます。

結局今日も「家賃滞納」のネタになってしまいました。

それだけ相談件数が多く深刻なんです！！

ネタが尽きません。


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月末は何をする日？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は、委託管理契約を結んだ２物件のオーナー様のもとに、各部屋の状況や、

緊急時に備えて各部屋のカギをお預かりするなど、「引き継ぎ」の作業をしてまいりました。

今回に限らず、必ず思う事。

◎　大家さん（アパート・・マンションオーナー）は、家賃をもらう「事業」をしているのに、なぜ、いわゆる「売上金」が入金されない・払わない商売相手がいるのに平気でいられるのだろう？


今日のブログは月末という事で、「家賃滞納」についてになるわけですが、

とくに大きな問題ではないかのように、引き継ぎの際に突如言われる「家賃滞納」

「この人は３カ月滞納、保証人とも連絡が取れない」
「この人は、ルーズなんだよね」
「この人は、言うと払う」

時には滞納から話題がそれてしまいますが、
「この人、更新料払わない」
「この人、更新に応じないから契約書がない。家賃は払う。」

引き継ぎの際には、こんな会話がメイン。

「委託管理」にした物件だからではないんだと思います。

どこの物件も、このブログを見ているオーナー様の物件でもこの状況なのではないでしょうか？

深刻な感じでもなく、ごく普通。

家賃を払うという事を前提とした「レンタル」契約において、

家賃が入らなくても気にしない！

月末に、通帳のチェックにも行かない！

おそらく本日、家賃振り込みに指定した金融機関にチェックしに行ってないオーナー様は多々いるんだと思います。


家賃滞納とは、商品を納品したけど代金が支払われないのと同じです。

業種が違えば、取引先に血相を変えて文句、もしくは怒鳴りこみに行くような事態。

でもアパート・マンションのオーナーは平然としているだけ。

時には、半年もたってから不動産屋に穏やかな口調で、
「気がついたら半年入ってないんだよね～」
「督促してみてくれない？」

家賃入金チェックは自主管理物件の場合、オーナーがやる仕事の基本というか、

大前提の仕事です。

「委託管理」であっても基本中の基本。

約束の日にちに家賃が入金されていないんです！

なぜ平気なのでしょうか？

頭をひねるばかりです。

勿論、シビアなオーナー様もいます。

そのシビアなオーナー様達の物件は、やはり家賃滞納がない。


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それは昔の話でしょ！！

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関連事業部　受託課の松本です。


９月もあと３日で終わり、煙草の値上がりです。

朝晩はひんやりし、窓を閉めて寝るようにもなりました。

そしてすぐ来年が来ます！！

単純に考えれば１年がたてば新たに部屋を借りる世代が現れる。

毎年毎年この人たちの出現で少しずつ常識が変わっていく。

この積み重ねで新しい常識・最新の常識では、

畳⇒フローリング

バス・トイレ一緒⇒バス・トイレ別

礼金２か月⇒礼金１か月⇒礼金なし

と変わっていき、今となってはキッチンが釜戸なんて物件はないし、

お風呂に入るのに外で誰かが竹ずつで火をおこしているという事もない。

でも、ガスコンロがない時代であれば、

「この釜戸いいね！３口あるよ！」という会話になっていたはず。

釜戸⇒ガスコンロ⇒システムキッチンもしくは、ＩＨクッキングヒーター

ゴエモン風呂⇒バランス釜⇒給湯式⇒全自動給湯式


今、キッチンが釜戸であれば即却下です。

上の図式でいえば２つも前ですから。
したがって、バランス釜も大苦戦中です。

ここで冒頭に述べた、一年たてば新たに一年分若い・新しい常識を持った
人がお客さんとして現れる。

急激に変化・進化したものであればたった２０年前の常識も通用しません。

今時、カセットテープのウォークマンなど聞いている人はいなく、売ってもいない。常識はipod


前置きが長くなりましたが、
「さすがに、いくらなんでもこれは変えましょう！！」

というもので、金額が高くないものを今日は一点紹介します。

物件紹介の営業マンの目線だと「これはさすがに、今時勘弁してほしい」

というものです。

４０代の人でも、もはや通用しないかもしれません。

若い方なら「あり得ない」と即却下です。






テレビのジャックがこんなやつ！！！

今は、このようなものでテレビとアンテナをつなげるのが「常識」

                             ↓




２０代であればもう見たことない人もいます。
したがって「あり得ない」から却下！！


そこで下の写真！！

パソコン所有の可能性も高く、設置にあたり、この見た目、この感じ、これが常識です。

電話のジャックも２つついていてほしいですね。

ＣＡＴＶや地上デジタル放送で「データ放送」として電話線をテレビのほうにも使う時代が来てしまいました。




このように今の常識とかけ離れた物件は家賃を下げても決まらない状態です。

家賃を下げたところで、日常生活に支障をきたすようだと、借りる対象にはなりません。

この古いテレビのアンテナジャック、電話線が１つしかないは今後、日常生活に支障をきたします。

テレビを見ない人などほぼいません。

キッチンが釜戸と同じです。

古くても、このあたりを今の常識に合わせている物件は、

「古いけど、安いし、結構いいよね！！」

と、ご成約になっています。

工事を承りますので、是非ご依頼・ご相談ください。
来年になってしまいます！！！


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あすゴング！！チャンピオン「しがらみ」対チャレンジャー「改革」

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。



今日は、私としては珍しく、「小金井市」の梶野町に物件を所有のオーナー様をたずねました。

小金井市梶野町と言えば設置されている方も多いと思いますが、「ジェイコム」本社がある場所で、

この本社から非常に近い場所。

おそらく、地域番組の「ホームタウン府中・小金井・国分寺」でおなじみの「鈴木　梢」さんも

頻繁に生で見れるはずです！！

駅で言うと西武多摩川線の「東小金井駅」が最寄りであり、ここから3分程度。

お部屋のタイプは古いアパートの1DKタイプ。

家賃は50,000円と設定しています。はっきり言って安いです！！

第一印象は古いですが室内は広々で、さほど古臭くなく、悪くない。

この地域・周辺には、大学が多く、

「東京農工大学」　「国際基督教大学」　「亜細亜大学」　「東京学芸大学」　「東京経済大学」

「東京外国語大学」　の学生さんが住むテリトリーであり、安い家賃重視の男子生徒数も多い。

とくに「亜細亜大学」に至っては超マンモス校。

50,000円という安さと、全体的な広さ、さらに古いですがやすさ重視であれば致命的ではない古さ。
歩いて2・3分程度でコンビニがある。

このような要件を満たしていて、大学まで自転車通学圏内となれば、なんだかんだと満室になりそうなものなのですが、

結果は6部屋中4部屋空室。

現状は、東小金井駅の出口の横に構えるいわゆる「昔ながらの地場不動産屋」に頼んでいるのですが、

本日、土曜日ですがお客さんは一人もいない。

駅の真横の立地でも、お客さんが一人もいない。

どうしても当社と比較してしまうので信じられない光景。

週末ともなれば、なおかつ、今は引っ越しシーズン！インターネットを見てお問い合わせのお客さんが時間帯を予約して頂き、ご来店いただくのが当たり前であって、各営業マン少なくとも1日1人～2人は予約のお客さんがいるものです。そこにさらに予告なしでくるお客さんが加わる。

またしても古い地場業者さんの悪口のような記述になってしまいますが、「やり方が古い」ゆえ、ネット掲載などはやっていないのでしょう。

当然ターゲットである「学生」さんは携帯電話やパソコンを使って検索してからどこの不動産屋に行くか決める！！

ネット掲載がなければ、この世にないのと同じ！！
ネット上に頻繁に出てくる不動産屋名でなければ、不動産屋として認めない！！

学生さんでなくてもこの傾向はあてはまります。

この状況には気づいていて、もうこの不動産屋はやめようかな！

という事で、当方に白羽の矢が立ちました。

「あそこ人いないんだもん、駄目だよあれじゃ」と結構さばさばしているものの・・・

やはり、オーナー様の悪い癖！「しがらみ」　「付き合い」を気にする。

・・・が出ています。

さすがに6部屋中4部屋空室なので埋めたい・決めたいという願望はあり、「数社に声をかけて」

のレベルは一気に超えて、委託管理での募集で実質、数百、数千社、インターネットでの「情報力」を売りにした「委託管理」の募集で大げさですが「世界」に向けても募集。

ただこの大袈裟な表現である 「世界」

留学生の帰国というイベントがあるのであながち大袈裟ではない。

「亜細亜大学」・「東京外国語大学」の学生は完全にに留学志向です。

毎年、3分の1程度が留学を希望し、3分の1が逆に帰ってくる市場。

入学と帰国で畑でいえば二毛作。

学生さんに対しては正々堂々と年２回のチャンス。

ただし、募集業者が「大学生協指定法人」であるかで左右されてしまいますが・・・

「大学生協指定法人」の当方はオーナー様にとっては魅力的なタッグパートナー。

結局今日は、手数料のこともあるし、自分一人で即決は・・・

となり、あす再びお伺いして娘さん夫婦も交えてお話してきます。

はたして、「しがらみ」が勝ってしまうのか、

それとも「改革」の波が押し寄せるのか。


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ありがとうございます （１）

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。



ブックマークに登録していただいている皆様、

してないけど読んでくださっている皆様、

いつも有難うございます。

お電話やＦＡＸ、メール等で頂いた質問を皆さんで共有しましょう。


☆そちらの管理とは「サブリース」の管理ですか？
　
　当方で行う「管理」とは「入居者管理」であり、オーナー様が結果的にリスクを背負う
　「サブリース」はおすすめしていません。

☆入居者管理ってなに？

　文字通り、入居者を管理します。
　家賃滞納者に対する督促、家賃入金状況のチェック、うるさい人の注意、苦情の処理など、
　オーナー様に代わり24時間対応で行います。
　楽ですよ！！
　

☆管理料はいくらですか？

家賃収入の5％分です。（1部屋5％相当、60000円だと3000円です）
募集中のお部屋（家賃収入のないお部屋）からは徴収されません。

☆うちの物件は古いけど、今から管理してもらえるのでしょうか？

　喜んで！！

☆畳じゃ無理ですか？

　単身タイプの場合、お客様の声では無理です。
　たたみでよいという人も勿論いますが、その確率が極めて低い！
　ますます、需要が減るのでそろそろ改装の検討が必要ですね。

☆うちは古いせいか、ずっと空いているんです。何とかなりませんか？

　まずお部屋を見させてください。少しの改装で雰囲気はかなり変わり生き返ります。
　家賃もチェックしてみましょう。
　ご連絡ください。⇒042-440-7500　（水曜定休日）

☆資料はどうすればもらえますか？

　ご連絡ください。⇒042-440-7500　（水曜定休日）
　郵送もできますし、おたずねして直接ご説明もできます。
　直接ご説明させていただいたほうがわかりやすいですからね。

☆ただの入居者管理よりもサブリースの家賃保証のほうが得なのでは？

　損です！
　管理料及び徴収されるものが多すぎです。支出も多い！
　保証は一生涯ではなく、保証金額の大幅減額、解約時の違約金など、オーナーのリスクは甚大で　　　す。
　
　　
　☆家賃滞納者がいます。どうすればいいのでしょうか。
　
　　ご連絡ください。⇒042-440-7500　（水曜定休日）
　　どのくらいの頻度なのでしょうか？
　　すでにかなりの額ですか？
　　もっと詳しく内容を聞きたいです！！
　　素早い対応がカギです。
　　来月まとめて払うかな？などと許していませんか？
　　
　☆自転車置き場を整理する方法ありますか？
　
　　このような質問、置き去りの放置自転車もありますね？
　　まずその自転車の撤去からですね。
　　管理会社の場合は入居者用のシールを渡し貼らせます。




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昨日と正反対の考え

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は、各地域で小さな祭りをやっていて、山車の登場などで所々で大渋滞。

車での移動に時間がかかる一日でした。

今日訪ねたオーナー様は、昨日紹介した例の正反対。

更新のお部屋があるためその書類をお持ちした時にこんな話になりました。

建物のメンテナンスについてです。

昨日の場合は、

「建って20年もすれば当たり前だ！」と一蹴！！

今日は打って変わって、

「うちの物件はあとどのくらいの耐久年数があるだろう？」
「どのタイミングで補修すればいいだろう？」

と、相談を受けました。

修繕は経費計上できることから、一気にやるのではなく1年1年徐々に部分的にという

賢い考えのオーナー様。

この方が、節税にもなります。

こちらで、補修に関する目利きの部隊を近々派遣するこことなりますが、

「至急の改善が必要」の部位に関しては、早速補修をするつもりでいるようです。

「事が起こってからでは金額も3倍になっちゃうからね」と。

委託管理に関しても、家賃滞納の部分に着目しただけでも、

要は、手数料が1部屋5％だとして、その金額を差し引いたとしても、1部屋1日につき１００円程度の保険で「９５％」の賃料が保証されるようなもの！！

と、これも前向きな考え。

そうなんです、１日１００円～２００円の手数料（保険料）で、緊急対応、滞納処理、募集の強化を
行える商品なんです。

どの業界に、「９５％」保証する商品があるでしょうか！！

保証したとしても保険料（委託料）は莫大になるどころか、

肝心なところは「対象外です」等と言われるありさま。

ペットを飼っているオーナー様いらっしゃると思います。

ちょっとしたことで、１万円札が財布から出ていき、

入院・手術で簡単に２０～３０万円！

ペット保険の「７０％保証」に入っておいてよかった！
５０%ではなく７０％にしておけば・・・

７０％の保証でかなり恩恵を受け「入っておいてよかった」

せめて５０％でも入っておいてよかったと思ったはずです。

それが、「９５%」の保証です！！

滞納家賃を１００％「建て替え」という形で保証し、管理手数料が５%なので、

「９５%保証」という言い方をさせていただきました。

家賃滞納にだけスポットを当てればこのような表現になります。


更にこの５%の中に緊急対応や募集の強化が加わるという話です。

資料を請求したくなりませんか？

私がオーナーであれば、とりあえず聞いてみたい内容の話です。

恐らく、資料請求をしてしまうと思います。

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見放される物件

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

とある物件のお話し。

鉄筋のマンションは、建物のメンテナンスにも気をかけておかないと、後々大きな出費を代償として背負うことになります。

コンクリートのひびからの浸水、防水コーティングの劣化による浸水、外壁塗装の劣化によるひび割れの悪化、その結果内部に浸水。


これらの補修は、水漏れなどが起こってからの修繕費は莫大なものです。

壁面が気になった時や、ご案内時にお部屋の汚さをズバリ指摘されてしまった時には、

オーナー様に「そろそろ補修・修繕では？」と致命的になる前に良心で促してみます。

その際に、全く耳をかさないどころか、逆に食ってかかってきて独自の理論を展開するオーナー様がいます。

今回はそんなオーナー様のお話し。

皆さんはどう思われるでしょうか？

この物件は鉄筋のマンションで遠くから見ると結構綺麗。

近づくにつれ、外壁の汚さ、ひび割れなどが目立ち、共用部分の掃除も行きとどいていない。

さらに、空室のお部屋も入った瞬間ひどい排水臭。

2部屋の空室ですが恐らく最低1年は決まっていない。恐らく2年以上！

しかし、オーナー曰く、決まらない理由はあくまでもお客さんの問題。

「文句があるんだったらだったら買えばいいじゃねえか！」と一気にまくしたてられ

「だいたい、そんなところにケチつける奴はろくな奴じゃない」

不動産屋からの補修提案等に関しても、

「建って20年もすれば当たり前だ！」と一蹴！！

このままですと、間違いなく水漏れなどが発生し、入居者への賠償問題、建物の莫大な補修・修繕費は免れないと思います。

ここから先は運次第、耐久年数を完全に過ぎていて浸食が一気に加速している状態なので・・・

とにかく決まらなければ入居者のせいであり、オーナー側に何の非も無いという独自の理論。

不動産屋からの、ちょっとした賃料交渉や相談事にも

「ろくな奴じゃねえ！」と応じない。


決まるわけがないですよね！！

オーナー業はサービス業。

不動産業者の営業マンにも最悪なイメージ。

よって各社営業マンたちは、

・　この人に電話したくない。話したくない。

・　この物件は見に行くと、靴下が信じられないほど汚くなるから行きたくない。

・　スリッパをはく以前の問題。

・　臭すぎる。

・　決まるわけがない。

このような理由で疎遠となっています。

入居者を斡旋している不動産業者の「営業マン」を敵にまわしているのですから、

紹介・案内は偶然にもインターネット検索で「これが見たい」と言う状況以外に

営業マンがあえて情報を見せることはない。

ネット掲載も、「決まるわけがない」と言う理由で掲載料の無駄と言う事で、

不動産業者が削除してしまうと言う悪循環。

完全に不動産業界自体を敵にまわしてしまったオーナー様。

別の分野で例えるとこんな感じでしょうか！！

☆　電気屋に言って傷の付いた商品、埃だらけの商品が陳列されている！

　オーナー（販売員）：「自分で拭けばいいじゃねえか！傷なんかどうせ付くんだ！」

☆　スーパーに行ってカビの生えたミカンを堂々と販売！

　オーナー（販売員）：「カビの生えてねえ所だけ食べればいいじゃねえか！」

　　　　　　　　　　　　　　　「こんなところにケチつけるなんて、ろくな奴じゃねえ！」

と言っているようなもの。売れるわけがない！！


そしてこの物件が今どうなっているかと言うと、

もはや、不動産屋からも見放され、

この決まっていない恐らく2年近く、一度も見学すらないのか、

オーナーが部屋に立ち入ることも無いのか、

トイレの水は枯れはて、

信じられない事に入口のドアノブがクモの巣だらけになっていました！！


勿論、オーナーに優しく促しましたが、まくしたてられ終わりました。


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新・旧の管理会社で引き継ぎ

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関連事業部　受託課の松本です。


今日は午後4時くらいに調布エリアで突然の突風と豪雨！！

ワイパー最速でも前が見えないほど！

そんな中、

今日は先日管理契約した物件の入居者データの引き継ぎで、

今まで管理していた管理会社の方と引き継ぎの作業がありました。

新と旧の管理会社が顔合わせ。

さぞ、殺伐とした空気が流れていると思っていませんか？

いいえ、実に和やかにとりおこなわれます。

この人は、更新を拒絶しているとか、この人は2カ月分滞納しているとか、

1世帯ずつ入居者の性格など知りうることはすべて情報提供してくれます。

旧の管理会社もわざわざお手製の資料を作ってきてくれたので、実にわかりやすく、

スムーズに引き継ぎができました。

オーナー様が想像するような気まずさは、業者間ではないのです。

裏切ったらまずいんじゃないかと、しがらみで成果の上がらない管理会社と契約し続けける傾向。

とても悪い傾向です。

新しい流れを作らないと。

その管理会社の伝統や、やり方に自分の物件があわなかったと割り切るべきです。

土井監督だったから、古い考えで、あんな打ち方はけしからんと、あのイチローが2軍にいた感じでしょうか。

監督（管理会社）が仰木監督になった途端に１軍に登場し２００本安打で首位打者。

その管理会社の体制・体質に合っていないだけなのかもしれません。

しがらみを気にせずに気軽に変えるべきです。

業者間は今日の引き継ぎのように実に穏やかですから。

気にしているのはオーナー様だけなんです。

入居者も気にしません。気にしたところでオーナーの方針に口出しする立場ではないからです。

ご心配無用です！！


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本日の仲間入り

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今日、「委託管理」の仲間入りがあります。

府中市是政にある分譲マンションの1室です。

いわゆる「分譲賃貸」！！

府中市是政と言えば 戦国武将、北条氏照の家臣「井田摂津守是政」ゆかりの地です。

住環境に優れ「多摩川を望む！」などのキャッチコピーで近年分譲マンションが、

立て続けに建設されている地域です。

しかも物件から徒歩1分のところに、大型スーパー・大型薬局・商店街がありちょうど抜群の立地！

駅まで2分！中央線にも容易に出れる。

「一戸建て」物件や、「分譲賃貸」物件は通常は奪い合いになり、

㎡数やリビングの大きいは物件は数も少ないせいか、あっという間にご成約のイメージなのですが、

オーナーが当初依頼していた不動産屋から何の音沙汰もなし。

したがってこのたび、当方で募集、その後の入居者管理を引き受けることとなりました。

一戸建てや分譲賃貸。たった1部屋で何で管理？自分でやればいいのに1部屋くらい！

と思われる方もいると思います。

ここで私の経験上の話です。

決まるか決まらないかは選ぶお客様次第。

そのお客様の考えでは、

高額な物件や大型のマンション・分譲賃貸マンションを借りるような人は、

・まさかこのグレードで管理が入ってないわけが無い！

高額な家賃を払える身分の方たちだからこそ、
・緊急連絡先も無い物件？夜中はどうするの？

こんな感じです。

注文、主張、が多く、より「グレード」「設備」「保障」「高待遇」を求める。

誰かと話すときに「うちのマンションは管理が入っているから、そういう心配とは無縁なんだよね」

と自慢したくなる。


委託管理が入っていないと1ランク下に見られてしまうんです。

そしてどういうわけか、高額な物件や大型のマンション・分譲賃貸マンションは

ほぼ「委託管理」になっている。

5件見に行って4件が委託管理物件！

自主管理というだけで見送られる可能性が出てきます。

何か起きたときの入居者側の主張、引き下がらなさ加減も強力です。

高額なだけに滞納時どうするのか？

委託さえしておけば何か保証が付く！

だから1部屋でも委託します。

今時、オーナーにとって、賃貸経営上必要になった「保険」のようなものですから、

「新築物件」の場合間違いなく「委託管理」！

新築物件で自主管理はかなり珍しいです。

よく、「うちは4部屋しかないから管理なんて大袈裟な！」と言われることがあるのですが、

1部屋あれば大袈裟ではないのです。

「4部屋も！！」です。



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値下げの勇気

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今日は、賃料を値下げに踏み切る時の話です。


よくオーナー様に聞かれることで、

「うちは、なかなか決まらない」「家賃が高いのかなぁ？」「どう思います？」

臨時の答えとしては、やはり

「家賃を下げてみたらどうですか？」

以前にも申し上げたように「オーナ様ー自主管理」物件であれば不動産業者は、

まずこの答えをけがをした人の応急処置のように「とりあえず」答えるでしょう。

確かに家賃を下げるわけですから間違いなくプラスポイントです。

そして不動産業者から具体的に家賃をオーナー様に提示するというよりも

「いくらまでなら下げてもいいですか」と不動産業者がオーナー様にお伺いをたてるケースの

方が多いと思います。

決して不動産業者は答えを言わない。

ズバリ言うと気を悪くするケースが多々あるからです。

あくまでも「自主管理物件」であれば、オーナー様主導にのっとり・・・が原則。

その設定で決まるか決まらないかはオーナー様の直感次第！！


ただ、下げると決意したオーナー様より、よくある一言

「１０００円下げるから！」

そしてその金額が功を奏し、ご案内・申し込み！ただそこからさらに家賃交渉！

「１０００円もまけてるんだからもう無理だよ！その人、断っちゃって！」


ここで一言・・・

募集時、正直１０００円程度では、何の変化も望めない可能性が高いです。

「これなら決まるでしょ！」と、話を受けた不動産屋営業マンの言葉が詰まるだけです。

自主管理物件の場合、おおよそ決まらない、案内数が少ないのは、賃料の設定が「高い」

傾向は間違いないです。

「前と同じ家賃で！」
「周りがみんなこの家賃だから、他の人に悪いから下げられない」

このような理由や、不動産業者では無いオーナー様が、わざわざ周辺家賃や競合物件のリサーチまでは、
しないからです。

ただしい「家賃の下げるとき」の心得は、

ズバリ「５０００円」単位です。

お客さんは家賃をまず５０００円刻みで物件を比較検討します。

懐具合など、すべての要素が「とりあえず」５０００円単位。

その後、気に入った地点で２０００円・３０００円の攻防になります。

ですから最初の入り口は５０００円単位。

問い合わせ数・内件数・紹介数が衰えた場合、１０００円程度ではネット検索時も含めスルーされてしまいます。

え～～５０００円！あんた何バカなこと言ってるんだ！

と思ったオーナー様、

でも、私の経験上、百歩譲って「３０００円！」は変えないとあまり効果は見られませんよ！！

現状、家賃が高く、既にリサーチし、やすくしている物件よりも１０００円程度ではまだ高い可能性が多いんです。

空室になりずらい物件であれば５年以上前のデータ、更にその前の募集は８年前だったオーナー様は

「うちは人気があるから」「うちはすぐ決まるから」と言われてしまいがちなのですが、

やはり「今」を見ないと・・・



え～～５０００円！あんた何バカなこと言ってるんだ！

と思ったオーナー様、結構空室の出ずらい物件のオーナー様だったりします。


このブランクが５０００円だったりもします。

この際、値下げを敢行するオーナー様是非御一考を！！

来週は３連休、２日おいて祝日、１日おいて土・日

人によっては有給休暇を使って１０連休ですよ！

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