カテゴリ別記事アーカイブ｜プロが教える空室対策！

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本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。

先日、夕方のニュース番組で
「家賃滞納」について特集していました。

思わずみいってしまった方もいるのではないでしょうか？

・支払いの約束を守らない
・連絡が取れない
・払うあてはないはずだが「払う」と言われ・・・結果裏切られる
・入居者の逆切れ
・立会日に入居者は現れずゴミだけ残し連絡不能。滞納分は支払われず・・・
・入居し最初の支払いから早速滞納
・行方不明

今月末からはオーナー様の番かも知れません。

「うちは大丈夫！そういう人いないから！」
は、このテレビでの滞納物件もそうだったのです。

全ての物件が
「うちは大丈夫！そういう人いないから」
だったのですが今は、あまりにも件数が毎年倍々の数で増えている為、
弁護士事務所のホームページでも解りやすい場所に明らかに賃貸物件のオーナー様をターゲットにし、「家賃滞納」の項目を掲げているくらいです。

あまりにも多いのでテレビで特集なのです！
「モンスター入居者」と称してましたね。

しかし、このテレビでの滞納物件。
本来のオーナー様は痛くもかゆくもありません。

委託管理で管理会社に任せているからです！

大変なのは、回収したくて必死な管理会社。

オーナー様には滞納分賃料も管理会社より支払われているのです。

弊社も、このような事態の時はオーナー様に滞納分家賃は保証するシステムです。

自主管理であれば、テレビでやっていたあの一連の管理会社の行動は、
オーナー様が原則やらなければなりません。

消費者保護法もあり、とても厳しい状況です。

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆
〒 182-0026 東京都調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ

株式会社　レント管理サービス
関連事業部　受託課　担当者：松本　弘　（まつもと　ひろし）

ＴＥＬ： 042-440-7500 ＦＡＸ： 042-440-7501
ＨＰ－ＵＲＬ： http://www.renthouse.co.jp
Ｅ-ＭＡＩＬ： c-kaihatsu@renthouse.co.jp
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仕方が無い？

本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。

家賃滞納が発生した場合で、

①本人に連絡が取れない、電話にも出ない！　尋ねても居ない！

②そして、ほどなくして「電話番号が使われていない」や「お客様のご都合により・・・」のアナウンスが流れだし

③勤め先に電話してみる　→　既に退社

④保証人に電話　→　保証人になった覚えはないと突っぱねられる

⑤もう一度保証人に電話　→　本人に請求してくれ！

⑥ちゃんと契約書を見てみたら・・・
　・女性名義の契約で保証人は同棲相手（彼氏）の親

⑦それでも保証人に電話　
→　なんで他人の子の契約の為にお金を払うのかと逆切れされる。女性の親にでも言えと！

⑧女性の親の連絡先はわからない。男の連絡先も不通。

⑧部屋は明らかに住んでいない雰囲気（滞納のあげく夜逃げ？）

⑨怒りと不安の矛先を仲介した不動産屋に向けてみた　
→　管理じゃないのでこれ以上は・・・

このようになったらどうしてますか？　どうしますか？

ついでに、滞納だけではなく苦情や過剰な修繕依頼なども含めて考えてください・・・

これらはほぼ、オーナー様が何かしら、損をする可能性大な出来事です。
既に味わっているオーナー様もいるはずです。

・家賃滞納分をあきらめる　
・夜逃げの荷物を結局オーナー負担で撤去
・直しても直しても今度はこっちだ、あっちだとクレームの嵐。
・結局新品に総取り換え（それほど古くもないのに）

こんな時、オーナー様は何を思うのでしょうか？

1、オーナー業をやっていれば仕方が無い。今回は運が悪かった！と割り切る。

2、今後の課題として入居者の管理業務を不動産屋に任せてみることも検討してみる。

やはり上記の　1　なのでしょうか？

事例として近ごろ急増していますので一度考えてみてください。

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大盛況？

本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。

今日は、色々な事を調べていました。

とあるエリアの賃料や傾向を調べていたのですが、

このような時に、幸いなことに私の持っている知識・経験のほかに、

当方にはグループ会社として「仲介店舗」があります。

この存在により、
『お部屋探しのお客様より、リアルな意見を聞く事が出来ます！！
何がよくて、何が嫌なのか！
こうだから決める！こうだから決めない！』

「要するに！」という意見を持っている仲介店に、

ズバリ聞いてしまおうと電話をしてみました！

はたして、私の導き出した考えと仲介店側の意見は合致するのでしょうか！？

仲介店と意見が合致すれば、揺るぎない結論です！

仲介店は、感覚的なものを持っています。
「現場の意見」と言うやつですね！

この場所で、この広さで、この設備で、音の感じはこうで、周りがこうなっていて・・・
恐らくこの物件と競合することになるという現場の感覚で、
瞬時に判断してくれます。

☆　それでは決まりませんよ！
☆　いいんじゃないですか！それなら決まります！

調べているエリアに近い３店舗に聞いたのですが、
帰ってきた回答は、

「忙しい！混んでる！！」

と、言われてしまいました！！

お客様のご来店で混んでいるので、相手にしてくれないのです！

時間を変えてまた話してみる事にしますが、

それにしても、

今の時期は暇だと諭されているオーナー様も多いようですが、

当方の仲介店は忙しいようです！

お客様が沢山来ていただき、お部屋探しをするという事は、

旬な情報、正確なデータがより多い管理会社＆仲介店舗！

当方の売り文句でもあります！

より正確な情報にて、傾向や対策、適正賃料等を考えるべく、
仲介店には明日も情報収集してもらいます！
明日も混むようです！

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更新拒否できる？

本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。

私たち不動産屋は、賃貸借契約の更新が近付くと、
オーナー様に更新の意思確認を行い入居者様に通知を出し「更新」の作業に入ります。

この時、オーナー様に「嫌だ！」と言われることはかなり稀な事ですが、
この話をきっかけに鬱憤したものを吐き出すかのように怒りだすオーナー様もいます！

「あの人はこの２年間で３回家賃滞納した事があるから更新したくない！」
「うるさいと苦情が出た事があるから更新したくない！」
「あの人とは相性が悪いから更新したくない！」
「頻繁に設備等の事でうるさく、しつこく言ってきて面倒な入居者だから更新したくない！」
「帰ってくる形跡が無い。部屋はどうなってる！？更新したくない！」
「ルールを守らないから更新したくない！」

理由は様々ですが、オーナー様より
「更新したくない！」と言われることも当然あります。

定期借家契約であればまだ良いのですが、
これが普通賃貸借契約の場合はどうでしょう？

「更新の拒否はできません！」と答えるとオーナー様より、
「半年前までに通知すればできるでしょ！」
「これはオーナー側の権利じゃない！」
「契約はあくまでも〇月〇日まででしょ！」
「契約書に書いてあるじゃない！」
と言われます。

ところがこの「オーナー側からの更新拒否や解約に関する事」も契約書には書いてあるのですが、簡単にはできません！
入居者側の保護ですね！

「正当な事由」が無いとできないのです。

この「正当な事由」は厄介で、

例えば「頻繁に設備等の事でうるさく、しつこく言ってきて面倒な入居者だから更新したくない！」と言うケースでは、オーナー様にとっては当然の「正当な事由」なのかもしれませんが、

この程度では「正当な事由」にしてくれません！

そしてオーナー様から更新したくないと言われれば、不動産屋は、
それをそのまま入居者にお伝えします。

すると当然ですが、契約書に貸主からは半年前に通知等ズバリ書いてあるので入居者様は素直に更新拒否を受け入れる場合もありますが・・・

そうでない場合は、大苦戦！

しかし、拒否をできなくはないです！

実はこの後、
「２年で３回滞納した人」
「うるさいと苦情が出た人」
について書いていたのですが、その文章は、消しました！
入居者様に見られると知恵を与えてしまうことにもなるので辞めます。

共にがんばりましょう！

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部屋の前に階段？

本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。

先日、とあるオーナー様とお話し、建物の階段を新しいものに替える話でまとまりました。

今この物件のお部屋はお金をかけてリフォームをしたのに、
次の入居者が決まらないという状況です。

決まらないので結果、家賃をどんどん下げています。

古い領域に入る物件ですが、勿論、今後も入居者を募集する物件です！
（1985年築）←よくある築年数ですね、まだまだ現役です！

次の人が決まらないからなぜ階段を新しい物に替えるのか？
では、まず下の写真をご覧になってみてください　↓　↓　↓

例えばこの写真、
2階部分をご案内の際に、いの一番に、お金をかけてリニューアルしたお部屋を見せる前に、この光景を見られてしまったらどうなるでしょうか？

お客様は階段の裏側も見ます！
勝手に目に入ってきます！　↓　↓　↓　↓

このような光景だったらどうでしょうか？
お部屋はお金をかけてリニューアルしているので綺麗です！

私の個人的な感想ですと、
「この階段で2階に上がるのが怖い」
「部屋が気に入っても残念ながら選べない」
です。

怖いのと同時に、危険を感じます。

今の若者の言い方で例えれば、ご案内中のお客様より、
癪にさわる言い方ですが、
「無理だね」
「無いね」
という会話が出る可能性は大です。

塗装は重要ですね。
お化粧のようなものでしょうか・・・！？

しかし、どう考えても矢印右の状態でないと、住む側は「怖い」ですよね！

「階段が崩れ落ちた物件」という話は聞いたことがないのですが、
「もしかしたら」と思われては決まるお部屋も決まりません。

私が先日お会いしたオーナー様は、当初、塗装＋補修・補強にするつもりでしたが、まだ当分募集をやめるつもりはないので、
この際、新しいものに替えるという選択をしました。

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効果的な募集

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

自主管理のオーナー様の場合、自分で取引不動産業者に、
「情報」をすべて伝達しなければなりません。

特に、解約の連絡・空室が発生している時に、その事を各取引不動産業者に
伝えるときに、

①取引業者・お店に足を運びその旨を伝える。

②とりあえず取引業者に電話で知らせる。

③たまたま電話がかかってきた取引業者のみに伝える。

皆様はどの方法を主に「手段」としていますでしょうか？

空室対策としては当然①が有効です。

③の場合は、委託管理にした方が・・・・（笑）

直接お店に足を運ぶと、お店にいる「営業マン」と当然話をする事になります。

オーナー様が帰った後も、しばらくオーナー様の物件の話を営業マン同士が
「話題」として話すことになります。

そして、先輩営業マンから後輩営業マンへ、
これまでの歴史の引き継ぎ等もおこなわれ、
しばらく、その物件・お部屋の話題が続き、

営業マン達の頭の中に、しっかりと「存在」を植え付ける事により、

お客様に対し、ご紹介する可能性がかなり増えます！

電話だけでは、その電話に出た営業マンが、空室の情報をメモし、
お客様へのご紹介用カードにその情報を書き写すだけで、
「これ空くみたいだよ」と、ちょっとした伝達だけで
保管ケース等にしまわれてしまい、「話題」にならない
事が多いのです。

営業マンと言うものは、自分が知っている物件を優先的に紹介します。

オーナー様にとって「この営業マンはよく決めてくれる営業マンだ！」と思っている場合、その営業マンの顔や名前、そして声もわかりますよね。

営業マンも、オーナー様の顔や声、物件がわかるから積極的に
紹介するのです。

是非、お店を訪ねて空室が発生している事、発生してしまう事、
オーナー様自身の顔も含めてアピールしに行ってみてください。

効果がありますよ！

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水道業者さんから聞いた話

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

水道業者さんよりこんな話を聞きました。

キッチンのリノベーションや今時の流行りにより増えた

このタイプの蛇口。

シャワーに切り替えられ、更に洗いやすいように伸びるタイプや、
「浄水」の為のカートリッジが付いたものがあります。

問題は、「浄水」可能なカートリッジを入れるタイプの場合、

カートリッジ自体の寿命は4～6カ月で
その都度5,000円程度かかります。（年間10,000円～15,000円）

入居者はカートリッジを替えているのでしょうか？
替えるのでしょうか？

お金をかけたくない為に、半年くらい経ってから「原水」しか使わなかったと
すれば、古いカートリッジ自体は、根詰まりを引き起こしながら、
蛇口内にとどまっていることにまります。

この結果、単なる水漏れではなく、蛇口本体に余計な水圧がかかることによる
水漏れとなり、蛇口ごと交換になるケースがあるようです。

蛇口本体に亀裂が入るからです。

下の付け根から水が湧き出てるような感じとは違います。

その際の負担額は蛇口と工事費用を併せて35,000円前後との事。
対応するものが少ない場合は、40,000円以上になってしまう可能性も！

使わない事が故障の原因になりかねないのであれば、
カートリッジはあえてとってしまい、

「浄水が出来ます。浄水機能を使うかどうかは個々の好みになるので、
　　カートリッジはご自身でお求めください」

とした方が良いかもしれません。

そう言われれば「浄水」をしたい方は
ちゃんと交換する可能性は高いので、
根詰まり故障の可能性は減らすことができそうです。

もし、これから蛇口を取り換える場合は、

「賃貸物件」として、ご紹介時のお客様の反応で考慮した場合、

「浄水機能」は無いタイプで良いと思います。

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古いエアコン勝てませんでした　(T_T)

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オーナー業をしているからには、少なくとも空室対策と言う観点で考えても、
消費者物価指数から家賃の動きを分析できなければいけません。
政府と日銀はデフレ脱却と経済成長に向け・・・・　(＠_＠;)

このような書き出しでは、
これより下の文章を見るまでもなくこのブログは閉じられてしまっているかもしれませんね。

単身物件の場合、
冒頭のような難しいことを考えなくても、
お部屋探しの方たちが、その部屋を選ばない理由を「目線」と「言葉」で教えてくれました。

単身用物件の場合、設備として「エアコン」が付いていることは、お部屋探しの方たちにとっては、もはや当たり前。
不動産屋としても当たり前と思っています。

オーナー様に、今壊れていないエアコンに対し、
新しいものにしてくださいと申し出れば、

「壊れたらね」
「そんなこと入居前に言う人細かいから断って」

と言われてしまうのですが、

上の画像のようなリモコンが手元に置けない古い機種。

このように明らかに古い見た目の機種。

電源を入れても５分以上風がでてこない、
さらに、風が「強」でも弱く、なかなかもしくは全然暖まらない・冷えない。
明らかに電気代がかかる！

不動産屋　「見た目古いけど安心してください！
　　　　　　　壊れてもオーナー様負担で直すか新しい物に
　　　　　　　買いかえる事になりますので！設備ですから！！」

お客様　「今かえてくれないですか？これ壊れるの時間の問題ですよね？
　　　　　　電気代かなりかかりますよね？交渉してください！」

大学周辺の物件であれば、
「親」に指摘されてしまいそのまま却下でした。

意外と重要です！

ファミリータイプの物件についても同じことが言えます。

最近のものに取り換えることをお勧めします。
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立ち退き料！

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昭和４８年築（１９７３年）　　築４０年！

昭和５５年築（１９８０年）　　築３３年！

世の中に、沢山ある上記築年数の物件。

いよいよ建て替えを検討しなければならない築年数です。
建て替えか、大規模修繕か、はたまた賃貸経営終了かの選択を真剣に考えなければならない物件が増えています。

「耐震の最低基準」と言われているものが１９８１年（昭和５６年）。

今、地震には皆さま敏感なのでこの基準前の建物は敬遠される傾向が否めません。

ここにきてオーナー様より、「まだ先の話だけど！」が前提で、
立ち退きについての質問を受けるようになりました。

「立ち退きさせる時ってオーナー側はいくらかかるの？」

おおよそこんな感じですのでご参考にしてください。

1）　入居者が次の部屋を見つけた時の契約金
　　・敷金、礼金、仲介手数料、前家賃　（新しく決めたお部屋の賃料の５カ月分前後）
　　　

2）　引っ越し代　
　　・単身物件であれば、３万円前後程度で済む可能性がありますが、
　　　ファミリータイプの場合はかるく１０万円以上になる可能性があります。

上記の他に、オーナー様と入居者で話し合うケースの場合、
そうです！オーナー様が自主管理している物件の場合は、
注意をしないとお互いに感情的になり、
結果、以下の負担額も発生する可能性もあります！

1）　新しく見つけたお部屋との家賃の差額
　　・お部屋探しの時間を十分に与えない場合はこの問題でこじれる可能性があります。
　　・現所在地の近辺に「同じような条件のお部屋」が無かった場合は
　　　この問題でこじれる可能性があります。
　　　例・・・差額２０００円を２年分請求される

2）　迷惑料的な金額
　　・「そちらの都合でしょ！」等と言われ、でも立ち退きをしてほしい為、
　　　穏便かつスムーズに済ませる為に発生する可能性があります。

とにもかくにもオーナー様側は、絶対に感情的にならずに冷静な対応が必要となります。
　　　

立ち退きの話をしなければならないときは、
法的なルールを熟知している管理会社が付いていた方が、
入居者側の一方的な主張による出費を軽減できる可能性が増え、
オーナー様にとっては有利と言えますね。

建て替える場合は、この「予想立ち退き料」も、
建て替える物件の「建築費用の一部」とする考え方が一般的です。

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今、１番の対応策

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お久しぶりとなってしまいました。

季節は春に変わり、すっかり暖かくなりました。

賃貸不動産業界は、言わずと知れた「繁忙期」の最中ですが。
この勢いも、そろそろ終息に向かっています。

当方仲介店の方にも、オーナー様よりご連絡頂いたり、
自らご来店いただくオーナー様が増え始めたようです。

複数社に依頼しているものの、なかなか次の入居者が決まらず、
焦りも出てくる時期ですね。

「早く決めてもらわないと繁忙期が・・・・！」
「どうなの？お客さん来てるの？どこも安いの？うちは高いの？」

話の内容は上文カッコ内の内容がほとんどです。

不動産屋からの反応は「家賃を下げましょう！」
が多かったと思います。

しかし、本当の問題は、物件（お部屋）にインパクトがなく、
数多くの情報の中に埋もれてしまっているケースがほとんどです。

対応策は、室内の改良（リノベーション）で明らかに目立たせることがよいのではないでしょうか？

しかしこの策は、とりあえずお金を使うことになります。

部屋への投資によりマイナスから始まりますが、入居者が決まると数カ月後にプラスに転じることができるのです。

「お金をつかって決まらなかったらどうするんだ！」

リノベーション策を否定する場合はこの考えだからですよね？

不動産屋の意見をちゃんと聞いて改良すれば、
新しい入居者は必ず決まるんです！

「不動産屋の意見を聞かずにいつの間にか知り合いの大工さんで
とりあえず畳をフローリングにしました！」

賃貸不動産業の営業マンの本音を言わせていただければ、
これだけはご勘弁ください！！

とにかく、家賃を下げても入居者が決まらなければ、残念ながらずーとゼロなのです。

不動産屋に聞いてみるときは、

家賃の事ばかりではなく、「リノベーション案」を聞いてみるのも良いのではないでしょうか？

家賃を下げる策ではないので、オーナー様が気にする「入居者の質の低下」が無いんです。

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臭いではなく香り

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空室対策！！

臭い【におい】　＝　嗅覚を刺激する、不快なくさみ。悪臭

香り【かおり】　＝　よいにおい。香気。

お部屋探しの時期です。

すべての賃貸不動産屋は、

普通は混んでいます。

平日でも混んでいます。

入居者募集中のオーナー様の場合は、

入居者獲得の為に、

是非、お部屋の　「臭い　（におい）」　チェックをしてください。

冬でも、排水溝（トイレ・浴室・洗面台：キッチン等）から　臭い【におい】　が出ます。

臭い【くさい】　とお客様は、

そのお部屋を気にいっても、申し込みに関しては、

敬遠されてしまう確率がきわめて高くなります。

空室なのですから　臭い【におい】　は、多少は仕方がない・・・

と、思いたいところですが、

水を頻繁に流す等の処置で、

お客様の嫌う　臭い【におい】　は解消できます。

多少ではなく、はっきりと、確実に　臭い【くさい】　場合や、

対処しているのに　臭い【くさい】　場合は、

この際、今後のこともあるので専門業者に相談してみましょう。

そして空室には　芳香剤　を置いておくと好印象です。

すると　臭い【におい】　から　香り【かおり】　に変化します。

同じ臭覚でも　香り【かおり】　の方は、お部屋と室内空気を清潔に感じさせます。

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風林火山

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簡単に言ってしまえば、

①　「申し込まない」と言われた場合は、

　　　「こんな部屋住みたくない」と言われたということであり、

②　「不動産屋からの問い合わせ」が少ない場合は、

　　　「お客様よりの問い合わせが無い」ということであり、

③　「案内数が少ない」と言う事は、

　　　「不動産屋の営業マンがご紹介（プッシュ）していない」という事で、

④　入居者が「定着しない」という事は、
　　　
　　　「早く退去したい」理由が出来てしまうから、出て行ってしまうのです。

もちろんこれは法則ではないのですが、ものすごく簡単に表現してしまえば、
このようになります。

そして①～④のなかで「更に」理由がでてきます。

この4つが揃わないと「入居申し込み」は勝ち取れなくなってしまった

今の賃貸経営なのですが、

この4つをいとも簡単に解消する方法はあります。

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迎春

～謹賀新年～

昨年は格別の御厚情を賜り、厚く御礼を申し上げます。

本年も社員一同、皆様にご満足頂けるサービス・提案を心がける所存で

ございますので、

何とぞ昨年同様のご愛顧を賜わりますよう、お願い申し上げます。

皆様のご健勝と益々のご発展を心よりお祈り致します。

弊社、本日より2013年の営業を開始致しました。

新しい年の幕開けは、賃貸不動産業界の「繁忙期」の幕開けでもあります。

オーナー様より託された物件へ一人でも多くのお客様をご紹介し、

ご成約に導ける様、

繁忙期が終了する3月末日までは、

社内をあげて年中無休の体制で営業させていただきます。

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

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今年を振り返る

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日はクリスマスじゃない！！

プレゼント？今日じゃなく明日だろ！！

このように言っているオーナー様いらっしゃいますでしょうか？

確かに今日は「クリスマス」ではありませんね。
私もどちらかと言うと「クリスマスはあくまでも12月25日だ！派」です。

今年も残りわずかです。

私にとっての今年1年を振り返ってみました。

委託管理契約をオーナー様が決意する時の
最大の「きっかけ」は何だったのか！

反委託管理派オーナー様の想像ではおそらくこう思っているのではないでしょうか？

「空室という弱みにつけ込み、早く決める、早く決まるからと言い続けたんでしょ？」

これに関して言えば、答えは　いいえ！

最大のきっかけは、

・代替わりにより賃貸経営に関する不安
・代替わりきっかけで、若者の意見は、不動産のプロに参入してもらう発想
・お金を払ってでも賃貸経営の立て直し
・不動産のプロに賃貸経営のパートナーになってもらう！

「とにかく空室を解消したいから！！」

が決め手ではないのです。

オーナー様より
・家賃に関しては勿論言ってください、私にはその辺はわからないので。
・設備・条件に関しても勿論言ってください、私にはその辺はわからないので。

結果的に「空室対策」とも言えるのですが、

目の前の「空室」ではなく

今後の賃貸経営全般の為にと言う方が多かったという印象でした。

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心の準備

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師走ですね。

年明けと同時にやってくる不動産業界の「繁忙期」

オーナー様も「不動産業界」に携わる人と言う事になります。

さあ、繁忙期です！！

不動産屋からの空室確認の電話、今から見に行きたいの電話は、

各取引不動産業社から、いつもの数倍に増えるはずです。

長期空室にあえぐオーナー様や、この際、満室にしたいオーナー様にとっては、
待ちに待ったボーナスステージのようなもの。

ボーナスステージですが、自分の物件がこのボーナスステージにきているとは限りません。

心の準備をしておいてください！

年が明けても何らいつもと変わらない！

全然問い合わせもない！

ということであれば、

不動産屋に聞いてみなければなりません。

その理由を！

・家賃？
・リノベーション？
・外観？
・不動産屋から電話が来ないのではなく、オーナー様が留守？

要するにこれらの何かを言われるはずです。

したがって、心の準備　が必要です。

繁忙期は、あっという間に過ぎ去ってしまいますので、

不動産屋に言われて怒っていたり、不機嫌になっている時間はありません。

是非今から、自分の物件なら何を言われそうかを予測してみてください。

オーナー様自身が既に確信を持って言えることがあるのでしたら、
その部分は改善した方がよいでしょう。

それが、家賃なのか？室内設備なのか？
委託管理にして、自分が家にいなくてもよい状態を作るとか・・・

空室から入居中になるという事は、

単に、お部屋探しをしていた方に、

たくさんの物件（お部屋）の中から選ばれたという事なのですから・・・

選ばれない場合は、空室となります。

その予兆は、

不動産屋からの連絡回数が少ないという事です。

すべての入居条件はオーナー様次第です。
オーナー様の采配にゆだねられます。

そして、退去予定の出る時期です。

満室のオーナー様に至っても、空室後の賃料設定、室内の掃除の手配等、
退去予定が出た時に備えての　「心の準備」　はできていますでしょうか？

ここ数年間、偶然にも「空室」が出ていなかったオーナー様は特に、
心の準備　が必要かも知れませんよ。

・もうその賃料では高すぎますよ
・もうその設備は普通です
・日割り家賃の設定日については1ヶ月程度の猶予を頂けませんか？
・駅から近くても・・・

このように言われるかもしれません。

しかし、是非、冷静に不動産屋の意見に耳を傾けてくださいね。

「うちの部屋はいつも早く決まるんだ！人気があるんだ！」

は、前回の募集までかもしれないのです。

事前にお伝えしておきます！

この　「心の準備」　が空室への予防法です。

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フリーレントって何？

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フリーレントという言葉をよく聞くと思います。

特に、ここ最近。

「大家さん1ヶ月フリーレントでもいいですか？」

その要望に、なんだかよくわからないままに、

「はい！」とお答えしているオーナー様が多いようです。

簡単に言うと、1ヶ月分家賃をおまけしてくださいという事です。

したがって、あっさりと断るオーナー様も当然います。

例えば、契約書上の契約日が12月10日だった場合、

普通に考えると、

オーナー様としては賃料は12月10日からの日割り家賃が入ります。

しかし、ここで「フリーレント1ヶ月で！」と言われ、

「いいですよ！」と言った場合は、

契約書上の日にちは12月10日でも、

初回のお家賃は1ヶ月先の

1月10日からの日割り家賃となります。

お家賃起算日は1月10日からですが、

入居者様は、12月10日から住める権利が発生し、

不動産屋は、鍵の引き渡しを行います。

12月10日から実際に住むのか、1月10日から実際住むのかは、

入居者様のご都合次第です。

12月10日から住み始めた入居者様に対し、

「1月10日からの家賃しかもらってないのに、なんで住んでるの！！」

とは、言えません。

この申し入れ、オーナー様にとって不利に思えますね。

しかしこれは、不動産屋営業マンが空室のオーナー様に、

入居者を仲介するために、

粘りに粘って入居申し込みを勝ち取る為に、

お客様を口説き落としているという事です。

オーナー様のその空室が6カ月、10か月と「長期空室」になるのを避けるために、

今、決めるか決めないかを迷っているお客さまに対し、

他の物件をご紹介してもよいところを、あえてオーナー様の物件で、

営業マンが必死になり、何か特典を付けてでも「とにかく」入居に導く為に

戦っているのです。

喜ぶべきなのかもしれません！！

不動産屋営業マンにあっさりと、

「迷ってるなら別の物件みます？」

と言われてしまい、

物件資料を端に追いやられるよりは、

よっぽどマシではないかと私は思います。

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12月のお客様

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12月に入ると、入居者募集時に、

「お客様の質が悪そうだから回避」

とオーナー様によく言われますし、不動産屋も言う事がよくあります。

募集を年内中止してしまうオーナー様もいます。

しかし私の長い経験上の話ですと・・・・

まったくそんなことはありません！！

不動産屋としても「トラブル」に巻き込まれたくないですし、

「おたくが入れたんだから何とかしろ！」

と言われたくはないので、

わざわざ、トラブルになりそうな方を無理やり入居させることはないのです。

「3日以内に入居したいんですけど！」
「保証人はいません！」
「お金がないので礼金がかからないように交渉してください！」
「家賃を交渉してください!」

このようなことは、1年中言われていることであり、

12月に限ったことではありません。

12月だから急増するということではないのです。

そんなことを言えば、
考え方次第では、

1月・・・新年早々いきなり部屋探し？計画性がない、大丈夫なの？
2月・・・こんな寒いのに部屋探し？あったかくなってから探せばいいのに！
3月・・・仕事が決まった？ほんとに続くの？すぐ辞めない？滞納は困る！
5月・・・普通3月。遅くても4月には決めるでしょ？大丈夫なのそんな人。
8月・・・こんな暑いのに急ぎ？何か隠してることがあるのでは？

と疑えばきりがありません。

3日以内に入居希望や、家賃を半年～１年分前納するので安心してください！
という「必死すぎる方」は、要注意ですけどね。

「12月だから断る」はもったいない話です。

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無事、契約しました！

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今日は、とても風が強かったです。

昨日お伝えしたように、今日は委託管理契約を取り交わしてきました。

無事、取り交わすことができました。

今回のケースは、

物件は　「東京都府中市」

オーナー様と任せてる不動産屋は　「神奈川県川崎市麻生区」

近年、空室が目立つようになり、その空室が長期化。
（まだ、築年数はたったの12年です！）
やはり、神奈川県の地場業者さんでは募集が弱い！！

そして、すぐに現場に急行して対応してくれる業者にしようと、
当然と言えば当然の考え方です。

これまで管理会社曰くは、

・場所がね～
・電車があると言ってもローカル線だしね～
・メインの人気沿線からは遠いからね～
・時期がね～

しかし、私たちグループ会社からすれば「人気物件」

・一番人気の場所ですね！
・ローカル線とはいえ徒歩5分！学校までも徒歩5分！
・コンビニも近くにある！
・えっ！空いてるんですか？！

オーナー様は管理会社に相談し、

専任で管理を任せてはいるのですが、管理会社に同意の上、
その他の不動産屋に声をかけ、募集を開始しました。
勿論、募集を依頼する数社の不動産屋には、あくまでも「専任はやめた」と言って・・・

決まると、本来管理している不動産屋さんがそのお部屋に対しても
「管理料」だけは徴収できるようにしている為、
現行の管理会社としてはルール違反は黙認というかたちです。

地場業者さんと、その業者さんと付き合いだけはやたら長いオーナー様との間で、
このような取引はよくある話です。

解禁後、仲介を成功させるのは常に当方のグループ仲介店です。

先月、「季節外れの致命的な解約」が出てしまい、オーナー様としては、
絶望的な状況の中、あっさり、時期入居者を斡旋し、来週には入居します。

理由は明確です！！

この物件は、東京外国語大学まで徒歩圏内の物件で、
当方は、東京外国語大学（国立大学）指定の不動産業者だからです。

「国立大学御用達不動産業者」という名誉な肩書、

不動産屋自らが大学側にアピールをしたところで、

そう簡単には、「大学御用達不動産業者」にはなれないんです。

この肩書は、
学校周辺では絶大な力を発揮します。

東京電気通信大学・東京外国語大学・東京大学に関連しそうなオーナー様！！

さらに、御用達不動産業者の「委託管理物件」となると入居者の「親」が安心物件として優先的に選ぶ傾向です。

是非お声をかけてください。

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オーナー遂に動く！

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来年に向け、「何かしなければ」とオーナー様の「動き」を感じる今日この頃です。

近頃は、オーナー様とお話しする時、とても質問が増えました。

Ｑ1.　うちの部屋は高いのかな？
　　　この質問の場合は、だいたい、「高いです！」と答えることになります。

Ｑ2.　設備が古くて今の人達には無理かな？
　　　この質問の場合は、だいたい、「無理ですね！」ときっぱり答えることが多いです！

これまでは、この様なお話の場合、オーナー様の機嫌が明らかに悪くなり、

オーナー様の物件だと正直〇万円！

オーナー様の物件の場合、ここを替えるのは必須ですね！

と正直にお話してみるものの、

話せば話すほど「シッ　シッ　シッ！」
　
とされるイメージでした。

しかし近ごろは、追い返されるというよりも、その先の話を聞いて頂ける機会が増えました。

今年は、何かしら「改革」を実行したオーナー様が多かったような気もします。

その「改革物件」の成約率は明らかに高いものでした！

①　家賃を下げたオーナー様

②　新設備を導入したオーナー様

③　床の修繕等し、室内の第一印象・見栄えをよくしたオーナー様

④　思い切って外壁補修や塗装をしてイメージをよくしたオーナー様

⑤　管理会社を導入したオーナー様

⑥　諸問題はとにかく不動産屋が悪いと不動産屋批判を繰り返したオーナー様

⑦　賃貸経営を実質放棄したオーナー様

今年は上記の何番に該当しますでしょうか？

⑥⑦番！！

わざとオーナー様を怒らせるような文面を入れてました。

しかしこれも事実。

⑥⑦でない事を切に願うばかりです。

明日は⑤の為、少し遠方に出かけます。

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オーナー様必見　

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ＮＴＴのＢフレッツのマンションタイプやＣＡＴV（ケーブルテレビ）設備を導入しようと考えた時に、とかく10部屋以上ある物件は「優遇」されていて、導入時の初期費用が無料となっていますよね。

不動産屋に「導入自体は無料ですから！」と言われ、設備を導入したオーナー様も多いと思います。

9部屋以下のオーナー様の場合「導入に費用がかかる」が理由で、
導入してない方もいらっしゃるはずです。

そんなオーナー様に朗報です。

ＮＴＴ東日本が４～９部屋の物件を対象に、無料でＷｉ-Ｆｉ設備を提供してくれるようです。

さしあたっては、単身者向け物件から順次対応させてくれるようです。

スマートフォンの普及により、Ｗｉ-Ｆｉ設備は求められています。

入居者様からしてみれば、これまでの光ファイバー契約よりも、月額利用額が約半額でインターネット使い放題のイメージです。

パソコンやタブレット、ゲームのニンテンドーＤＳやＰＳＰも利用可能！！

入居当日から利用できる便利さもあります。

そして、入居者募集時には　「Ｗｉ-Ｆｉ対応物件！！」　と銘打つ事が出来ます！！

Ｗｉ-Ｆｉ　（ワイ-ファイ）　この響き、覚えておいてください！！

オーナー様のもとに、ＮＴＴより導入関連のお知らせがくるかもしれません。

万が一、電話が来た場合は、

おそらく「光Ｗｉ－Ｆｉアクセス」がどうのこうのと言ってくると思われます。

いきなり「お断りします！」で切らないように願います。

一応話を聞いてみてください。

無料導入の話かもしれませんので。

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土・日・祝日

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先日ご報告した「明後日に行くオーナー様」に関しては、

お陰さまで無事委託管理をさせていただく事になりました。

土曜日・日曜日・祝日はオーナー様に呼ばれたり、

訪問可能日に指定されることが少なく、

今日は、とある建築会社の建築現場にいき、新築物件の建物説明会に行ってきました。

映画で例えるならば、試写会です。

今日は、新築の建物を拝見し、勉強の日とさせていただきました。

帰り道は土曜日という事なのか道路は渋滞！

この渋滞、「土曜日・日曜日・祝日はオーナー様に呼ばれることが少なく」の通り、

オーナー様も世間一般と同じく、

だいぶ外出されている率が高いのでしょうね。

月曜日は、「外出好き」のオーナー様への訪問が控えています。

出かけることが多いので、今後募集が出た時や、現入居者様からの連絡など考慮し、

委託管理にしようかな？というお考えです。

このオーナー様の場合、外出が好きなので、募集が出てしまえば、

不動産会社からの電話に備え、

特に土曜日・日曜日・祝日の

お部屋探しのお客様が多い日は外出ができなくなってしまいます。

退去の際も、立会希望日によってはやはり、外出できなくなるどころか、

予定をキャンセルして備えなければなりません。

そうなると物件を委託しておかないと大好きな外出ができなくなってしまうのです。

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委託管理契約の時期？

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ここ２カ月で、私としては５物件のオーナー様と、

「委託管理契約」を取り交わさせていただいております。

一様に、

①退去時の立会い＝敷金精算
②空室対策
③滞納対策＝家賃集金

この三つのテーマがメインとなるのが常です。

これまでは、「空室対策がメインだから空室が埋まったら一旦管理契約をやめれるのか？」
と聞かれたりしましたが、入居者様への緊急対応や滞納対策を含めトータル的に考えていただけるオーナー様が増えたように思えます。

「うちの入居者は質が良く問題はないから、お客様への対応は自分でやるから、その割合分を
委託管理料から引いてくれないか？」

などとは言われなくなりました。

そこに近頃は、

委託管理契約をきっかけに、

①建物の清掃に関する金額の見積もりが見たい＝清掃も行う！
②この部屋をどうにかするにはいくらかかるのか？＝リノベーション費用の見積もり

の話もいただき、ここにきてオーナー様の意識もかなりシビアに

賃貸経営に向かっているのかな？と思わされます。

明日も、「話を聞きたい」と言うオーナー様を訪問します。

明々後日は、新たに弊社委託管理に仲間入りを表明したオーナー様のところへ
行ってきます。

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盛り塩

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関連事業部　受託課の松本です。

たまに相談を受け、対処法を聞かれることがあるのが玄関横の「盛り塩」

以前こんな人がいて困った！の話の時にも出てくることがあります。

縁起かつぎなのか、個人的に運の悪さが続いているのか、
理由はともかく、盛り塩のイメージは悪いです。

①事故があったと思われる
②変な人が住んでると思われる

オーナー様も、この「奇妙な行動」に対し、この入居者に後々何かされるのではないかと怖くて注意が出来ずにそのまま黙認が多い。

私の経験上は、お客様をご案内した際にその物件で決まったことはあるのですが・・・
ほぼ無理というか、自動的にそのほかの物件を「推奨」する流れになります。

何と言われるのか？

①この物件で事故があったんですか？
②大丈夫な人なんですか？
③なんですかこの怪しい塩。
④気持ち悪いので私が入居するまでに注意し、やめさせられますか？

お部屋のアピールどころではなく、

話の展開は「次行きましょうか」となってしまいます。

委託管理物件の場合は、管理会社がさっそく入居者の方に注意です！

自主管理のオーナー様も注意はすべきなので発見したら注意しましょう！

新規入居者が決まらないどころか、既存の優良な入居者が気味悪がって
退去してしまうかもしれません。

注意は次のような感じになります。

①共用部分に私物を出さないでください。
②やりたいならせめて玄関の内側でやってください。

注意しなければいけない理由は何といっても、

この盛り塩は建物にもよくありません！！

塩分ですから、風などで飛散した塩が鉄部に付着すれば当然錆びてしまいます。
床も塩害で浸食していきます。

そして莫大な補修費用というシナリオ・・・

入居者募集にも影響が出るのと同時に、建物にも多大なダメージを与えてしまうことになるこの行為。

見つけた時は必ず注意です。

まずは、言葉での注意と同時に「何日までに改善してください」と文章でも行ってください。

期限の無い要求では、改善は５年後でもよいということになってしまいますので。

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入居者募集

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入居者はそもそもどのように部屋を探すのか？

これまでは、お部屋探しの人達の情報源といえば「雑誌」です。

「これまでは」といっても、もう１０年近く前の話です。

今時は、情報雑誌を持参して不動産屋に来る人はいません。

今は何で調べるのか？

今日は賃貸新聞に掲載されていた情報なのですが、

調査した会社によると、

パソコン！！と答えた人が９割を超えたそうです！

そのパソコンを使って検索した空室紹介サイトは平均3つ。

不動産会社を「指定」して検索している人はほぼいないという結果だそうです。

お部屋を探すときに「〇〇不動産」と社名を直接入れて空室の検索する人は、
ほぼいないという事です。

先日弊社の仲間入りをした物件は、
地元の物件近所にある不動産屋さんに頼んでいたけど、入居者が決まらない！
案内にも来ない！
空室は早２年！という状況でした。

あと一部屋空室になってしまえば全室空室の緊急事態！！

緊急事態に陥った理由は、その不動産屋さんのスタイルがインターネットに掲載しない古いタイプの不動産屋さんだったのからです。

インターネットに掲載していないという事は！！

「パソコン」を使って部屋を探している９割の人にとっては、

存在しない物件となっているという事。

要するにこの物件の空室が続いていた理由は実質「入居者募集」をしていなかったから

新しい入居者が決まらず空室が続いていたという事ですね。

弊社が委託管理を任されました。

今は、「募集」をしているので、お陰さまでお問い合わせもあり、見学希望の連絡も入っています！

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プロが教える空室対策！