士業として

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



たぶん、実現しないであろう記事の紹介です。

そんな記事ならば、紹介しないでもよいのではないか。





『 宅地建物主任者を 「 士業 」 にする動き 』　（ 住宅新報 2011年11月29日号 ）


民主党不動産団体議員連盟 （会長＝石井一参院議員） は、

宅建業法における 「 宅地建物主任者 」 の名称を

「 宅地建物取引士 （仮名） 」 に改める法改正に向けた活動を行う。

11月21日に開かれた会合で、

衆参両議院から法改正の賛同に関わる署名を求めることを明らかにした。

署名は11月末まで募集。取り扱いについてはその後、議員連盟の役員間で協議するという。


同議員連盟は、改正の理由として、

宅地建物主任者は取引の相手方に対する重要事項説明など、

宅建取引に関わる紛争を防止する上で重要な業務を行っており、

買主の信用に足るものが求められることや、紛争が起こった場合、

重い責任を負う可能性があることを指摘。

主任者になるための資格試験は、難易度が高く、（？）

長年の経緯があることから合格者に対する社会的評価が高まっているためとしている。




【 「 士業 」 法改正に関する ３ つのポイント 】


『 者 』 と 『 士 』 では国民の信頼感が違う。

それに、マンション管理の専門家が管理士の名称を与えられているのに、

マンション分譲や仲介の仕事に関わる資格が 『 者 』 ではバランスが取れない。

▼ 不動産会社や営業マンが多すぎる現状

この際、名称変更だけでなく、主任者制度の抜本的改正を行ったらどうか。

『 士 』 に準ずる 『 士 補 』 制度も同時に作って、取引士または取引士補の資格がなければ、

何人も不動産営業ができないようにする。

そのかわり、『 補 』 になるための試験は、取引士試験とは別に設けて、

設問を宅建業法の基礎知識と倫理に絞るなどして易しくし、年 4 回程度実施する。


▼ 誰からも信用されていない

今後は中古住宅の流通促進が重要だが、

そのためには個人間取引の安全を担う仲介会社の営業マン一人ひとりが

社会から高い信頼を得ていることが大前提となる。

そして、一度でも倫理や業法違反をした者からは資格をはく奪する厳しさが必要だろう。

そうすれば、就労期間の長さが営業マンのキャリアにな り、励みにもなる。


▼ 仕事に誇りを持つ

「 士 ( さむらい ) 資格を取っても、メシが食えない時代になった 」 とは最近よく耳にする話である。

しかし、「 武士は食わねど高楊枝 」 。

そもそも 『 士 』 とは自分の仕事に、カネではなく誇りを求める人たちがなるべきものである。

【 法改正の本音 】


不動産業に関わるということは、人間にとって、社会にとって非常に重要な「衣・食・住」、

その 「 住 」 を司る重要な仕事を担っているということ。

しかし、その業界の従事者が宅建程度の資格で良いのか、

宅建を持っていなくても従事できる現況でいいのか・・・

単純に信用できない、ということ。





非常に考えさせられる記事でした。

確かに、資格だけが重要であるわけではなく、営業力（口がうまい）などの技能も重要です。

しかし、それだけではない。

知識を吸収し、日々勉強していかなければ淘汰される時代。

不動産会社も試されているのだと思います。





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老朽化の調査が始まりそうです

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本日は注目記事のご紹介です。


「 築年数や戸数、全マンションをデータベース化　都が来春にも 」


東京都は、来春にも都内の全てのマンションの総戸数や築年数、管理状況などの

基礎情報を集めたデータベースを構築する。

都内では、今後約10年で築40年を超す分譲マンションが40万戸以上に膨らむ見通し。

東日本大震災で老朽化マンションの耐震化や建て替えは喫緊の課題。

240万戸とも いわれる都内マンションの実態を把握、

来年度以降に建て替えや耐震化を促すテコとして活用する。

既に実態調査に乗り出した。

「 来年３月末まで 」 に都内の全てのマンションの調査を完了の予定。

分譲マンションはマンション管理組合や管理会社に、

賃貸マンションはオーナーの法人や個人にアンケートを送付する。

返答がなかった場合や回答が不十分だった場合には、訪問して聞き取り調査する。

（ 日本経済新聞 ）

ご所有の賃貸の耐震性に自信を持っているオーナー様は意外と多いですが、

私が見る限り、そこまで耐震性の高い住宅は少ないような気がしております。

建物全体の対策になるので、予算的に、いかようにもし難いオーナー様もいらっしゃるはずです。

住宅エコポイントのような対応が来るのでしょうか？

国からの補助金が出るとなれば、建築会社は目の色を変えてオーナー様に営業に来るでしょう。

それまでにまた勉強しなければなりません。

私がよくお話ししているオーナー様も老朽化した賃貸マンションをお持ちです。

来春以降まで少し様子を見て、対応策を考えたほうがよさそうな気がしております。





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0 円と判断したわけではない

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【 路 線 価 調 整 率 公 表 】

国税庁は本日、震災特例法における土地等の評価の 「 調 整 率 」 を公表しました。


調整率は、建物倒壊等の程度による減価率やライフライン等の被害に応じた減価率、

経済活動が縮小することによる減価率などの要因を乗じたもので、

これに 路線価等をかけることで、震災発生直後の価額を割り出します。

調整率が最も低かったのは、宮 城 県 の 「 宅 地 」 で、0.20 ～ 0.95 。

もっとも高かったのが、新 潟 県 の 「 宅 地 」 で 0.95 でした。

なお、福島原子力発電所事故に関し、

警戒区域、計画的避難地区および緊急避難準備区域に指定された区域内にある土地については、

相当程度減価していることが考えられるものの、調整率を定めることが困難なことから、

価額を 「 0 」 とすることができるとしています。

国税庁は 「 土地の価値を 0 円と判断したわけではない 」 としていますが、非常に難しい判断だと思います。





不動産と密接な関係にあるこの 「 路 線 価 」 というもの。


そもそも、路 線 価 （ ろせんか ） とは、例年7月に国税庁によって公表される、

同年1月1日時点での路線 （ 不特定多数が通行する道路 ） に面する宅地1㎡当たりの土地評価額のこと。

相続税や贈与税の課税価格を計算する目安となっています。



しかし、どのように計算すればよいかご存じでしょうか？


評価する宅地の面する路線の路線価を基として、次のように評価します。

( 1 )　正面路線価の奥行価格補正

　900 千円 ( 正面路線価 )　×　奥行価格補正率　＝　Ａ

( 2 )　側方路線影響加算額の計算

　700 千円 ( 側方路線価 )　×　奥行価格補正率　×　側方路線影響加算率　＝　Ｂ

( 3 )　二方路線影響加算額の計算

　650 千円 ( 裏面路線価 )　×　奥行価格補正率　×　二方路線影響加算率　＝　Ｃ

( 4 )　評価対象地の1平方メートル当たりの価額

　Ａ　＋　Ｂ　＋　Ｃ　＝　Ｄ

( 5 )　評価対象地の評価額

　Ｄ　×　面 積

利便施設ができることにより、若しくは、険悪施設ができることにより、評価は上下します。

過去3年間分をインターネットを利用し、閲覧することができますので、

どのような土地の価値が上がっているのか、

逆にどのような土地の価値が下がっているのか、

を判断する基準のひとつとすることができます。

オーナー様の所有する不動産の評価を試しに試算してみて下さい。





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勧誘行為

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国土交通省は、施行された改正宅地建物取引業法施行規則に合わせた

「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改正 （国交省） を、

各地方支分部局長や不動産業界団体に通知しました。



改正施行規則では、悪質な勧誘行為 の実態調査結果を踏まえ、

（1） 勧誘に先だって宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行なう者の氏名、
勧誘をする目的である旨を告げずに勧誘を行なうこと

（2） 相手が契約を締結しない旨の意思 （勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む） を
示したにもかかわらず、勧誘を継続すること

（3） 迷惑を覚えさせるような時間の 電話 又は 訪問 による勧誘を禁止すること

を明文化している。


改正された監督処分基準では、これらの違反行為について、

（1）は、業務停止 7 日間

（2）は、同 15 日間 （ただし関係者の損害が発生した場合は同 30 日間）

（3）は、同 15 日間 （ただし関係者の損害が発生した場合は同 30 日間）

などと定められました。




賃貸経営をされているオーナー様は、具体的にどのようなことに注意しなければならないのでしょうか？

よく話を聞く内容としては、

・ ワンルーム投資マンションの説明会やセミナーに連れて行かれ購入を強引に迫られる。



なぜ、このようなことが罷り通るのか。

こういった情報は、本来デジタルな情報ではなく、

もっともっとアナログな情報としてオーナー様に発信されなければいけません。

日々高齢化している賃貸経営者の年齢。

パソコンを駆使して情報収集されている方がどれほどいるでしょうか？

ご家族の方も是非、注意喚起をお願い致します。




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