広さの基準が変わる！

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


公益社団法人で「不動産公正取引協議会連合会」という団体があります。
ご存じだったでしょうか？

何をしてるところか？

わかりやすく言うと、不動産の「広告」に関して指導するところです。
全ての不動産屋で、「この基準」で広告しましょうと、基準を定め指導します。

例えば、１畳の広さは１．６２㎡以上としましょう！　等・・・


このたび、ＤＫとＬＤＫに関して基準を定めました。

これにより、近い将来、不動産屋はインターネットやご紹介用の資料を訂正する動きが出るかもしれません。

野球の世界では、これまで「ワンストライク、ツーボール」と言っていたのが
「ツーボール、ワンストライク」と言うようになりました。
小学生は当たり前のように言っています！

このＤＫとＬＤＫの基準が当たり前になる日が来るかもしれません！

今までのイメージ（お客様も漠然とそう思っている！）
ＤＫとは４．５帖以上！
例　：　【1ＤＫ＝洋室６畳　ＤＫ４．５畳】　　　
　　　　【2ＤＫ＝洋室６畳、和室４．５畳　ＤＫ４．５畳】

ＬＤＫとは１０帖以上！
例　：　【１ＬＤＫ＝洋室８帖　ＬＤＫ１０帖】　　
　　　　【２ＬＤＫ＝洋室６畳、洋室６畳、ＬＤＫ１２帖】

特に、現状2ＤＫの物件のオーナー様はここからが本題になります。

居室２部屋以上の物件はＤＫ表示は６畳から！！

２ＤＫから２Ｋという表示に変わってしまう物件が増えそうです！


この基準が浸透すれば、
洋室６畳、和室４．５畳、　キッチン部分４．５畳は
2ＤＫではなく2Ｋ。


お客様はファミリータイプ物件の場合「Ｋは狭い！」というイメージを漠然と持っていますので、これまで通り２ＤＫ以上で！！と希望条件を言ってくるはずです。

インターネット検索時も、これまで通り「ＤＫ」にチェックを入れ検索するはずなので、お問い合わせ数、ご案内数が減ってしまう可能性があります。

お客様ご来店の際も、ＤＫ希望と言われれば、ご紹介すらされない可能性もあります！！

逆に1ＤＫ物件を所有のオーナー様には若干追い風です！！

居室１部屋の場合ＬＤＫは８畳からとなります。
ＤＫは４．５畳。

今まで1ＤＫ表示だったお部屋が、人気のある1ＬＤK表示と変わるチャンスです。

近頃のお客様は、漠然と「ＬＤＫ」物件を好み、インターネット検索では「ＬＤＫ］にチェックをつけて検索します。
その際に検索に引っ掛かると言う事になるので、ご案内数や、お問い合わせ数が増えご成約に結び付く可能性が今よりは増えます！



これを守らなければ誇大広告になると強く言われるようになれば、不動産屋は当然表記を変更せざるを得ないのですが、お客様の反応は果たしてどうなるのでしょうか！

現状は、一斉に表記が変わったという感じではありません。

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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
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東京でも勝訴

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このところ話題になる「敷き引き裁判」

関西での訴訟が多かったのですが、勿論、東京でも争われています。


近年、「借り手市場」と「消費者保護」が行き過ぎたのか・・・？


お客さまからも、
「都庁に聞きにに行きます！」
「友人に聞いたら、それはおかしいと言われた！」
「誠意を見せてください！出るとこでますよ！」
「聞いてません！」
「事前に言われなかった！」

と、言われオーナー様や不動産屋が苛められています。

「聞いてません！」「事前に言われなかった！」は大抵事前にお話している事が多い！

今回は「ごく一般的な契約」で起きた訴訟です。

賃料　　１３万３０００円
敷金　　２ヶ月（２６万６０００円）
特約として敷金償却１ヶ月
退去時クリーニング代　３万４８１５円

退去時の敷金精算時に、特約による償却があるので、合計１６万７，８１５円を引かれる事に不服で訴訟です。


上記の条件を見ても、よくある設定。

ポイント
1、募集図面（お客様に紹介するときの資料）に記載されている。
2、特約がある事については説明していて、その時は合意していた。

そして裁判所の判断は
「契約締結時当初に明確な合意が成立しているうえ、金額も信義則に反するほど高額とは言えない」


今回は、管理会社が入っている物件なので、管理会社は「裁判」をうけ、勝訴し正当な金額を頂く事ができました。

これが自主管理で「訴えるぞ！」と言われていたら、そもそもどうなっていたのでしょうか？

①　敢然と立ち向かう

②　裁判なんて響きが恐いし、万が一負けたらまずいから、入居者の言いなりになり、損はするが全額返す。

近頃は、ごくごく普通の入居条件でも訴訟が起こります！


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入居者への対応

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家賃の下落に頭を抱えるオーナー様が多いです。

家賃の下落は、築年数に合わせるように、必ず発生してしまうものです。
募集のたびに２０００円程下がるイメージだと思います。

設備の追加で、お金をかけながらキープすると言ったところでしょうか！

「決めたい」為にどのオーナー様も賃料を下げる方法を取るので、
賃料が値崩れしています。
不動産屋も「下げろ、下げろ」

しかも、、お客様は「おまけ」は当たり前だと思っているので、おまけしないと申し込んでくれない！

決まらなければ収入はないので、下げて入居者が決まった方が良いのは明白ですが・・・

目を向けるべきは契約の「更新」です。

かなりの確率で賃料は下がりません。

「１０年間住んでいるから、最近入居の人より10,000円も賃料が高い人がいる！」
このような事を良く言われる事があります。

私は3年前まで賃貸営業側の営業マンでしたが、
退去が頻繁に出る物件で、単身タイプの物件ですが、
私がいた3年前に、賃料が57,000円だった物件が、現在は49,000円での募集となっていました！

3年間住んでいる人もいるので8,000円の差があると言う事になります！

更新の人・・・・賃料57,000円
新規募集の人・・・・賃料49,000円
広さも、設備も、駅までの距離も、スーパー等の利便性も、全く同じで！

こうなると、入居中の人が、どうすれば気分よく「更新」を選ぶのかを考えたほうが良さそうです。


オーナーの皆様も是非考えてみてください。

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「絶対条件」のランキング

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以前、水周りについてのランキングをお知らせしましたが、

今回は、『入居者がお部屋探しの際に「絶対条件」と考える設備』のランキングがありましたのでお知らせします。


【単身向け】　　　　　　　　　　　　　　　　　　 【ファミリー向け】

１位　ＴＶモニター付きインターフォン　　　　１位　洗浄機能付き便座

２位　独立洗面台　　　　　　　　　　　　　　　２位　 追いだき機能

３位　洗浄機能付き便座　　　　　　　　　　  ３位　 独立洗面台

４位　駐輪場　　　　　　　　　　　　　　　　　　４位　 ＴＶモニター付きインターフォン

５位　オートロック　　　　　　　　　　　　　　　 ５位　 駐輪場

６位　ブロードバンド無料　　　　　　　　　　    ６位　 システムキッチン

７位　ガスコンロ　　　　　　　　　　　　　　　    ７位　オートロック　

８位　備え付け照明　　　　　　　　　　　　　　 ８位　ＢＳ・ＣＳアンテナ

９位　ＢＳ・ＣＳアンテナ　　　　　　　　　　　　　９位　エレベーター

１０位　エアコン　　　　　　　　　　　　　　　　　 １０位　ガスコンロ



単身向け物件の方が「セキュリティ」関連の物が上位に来ています。

単身向け物件の場合は、設備の追加等を行う場合は、

「セキュリティ」関連の物を追加、新しいものに替えると言うのがポイントとなりそうです。


ファミリー向けの物件は生活に便利として直結するものが上位に来ています。
特に「追いだき機能」がポイントになりそうです。


それぞれの設備は自分の物件で追加・新設するといくらかかるのか！

見積もりは無料で行えますので、是非お問い合わせください。


きつい言い方をすれば、「これがないと・・・」と言う事にもなります。

オーナー様が以前調べた時や「想像」より安い場合もあります。



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オーナー様が管理会社の社員だとしたら・・・

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11月が終了します。

今年も12月を残すのみです。

そろそろ、「今年一年」を振り返ってみてください。

できれば3年前の状況、5年前の状況、10年前の状況と今の違いも比較してみてください。

・空室期間が長くなった。
・空室がやたら出るようになった（入居者がいつかない）
・決まらない（案内すら来ない・案内数が減少）
・不動産屋からの連絡数がやたら減った（空室確認等も含め）
・滞納する人が増えた（払うけど期日を守らない）

上記の状態の時には何か対策を考えてみましょう。

空室に関する事であれば、「家賃を下げる」を選択肢に入れる事ができないと仮定して対策を考えてみてください。

オーナー様が管理会社の社員だとしたらどんな案を出すのか！
とても聞いてみたいです。

しかしながら、このブログは「プロが教える空室対策」と言うブログですので、
「それを教えなさい！」と言う声が聞こえてきそうですが！

私としては、単に、オーナー様自身が、「決めたい」「決まってほしい」「空室をなくしたい」「滞納を解決したい」「問題をなくしたい」と強く思っていただきたいのです。

強く思っている方は、私達の話を聞いてくれます。

その後「清掃を入れたいけどいくらかかる？」と言ったように、何か相談の連絡が来ます。

しかし、何も思っていない場合は、当然、何の連絡もきません。
そして、空室も空室のまんまであり、滞納などの問題に関しても、解決していないのです。


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この状態でご連絡ください！

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よく、このブログ内で、「建物のメンテナンス」にかんして、

「やった方がいいですよ！」と呼びかける中で、

外壁や防水処理について、よくお話しすることが多いです。


その中で、外壁に関する「チョーキング現象」「クラック」という言葉を使った事があります。

チョーキング現象は、建物外壁の「耐久力・防御力が著しく低下」
これがきっかけで後々、とんでもない補修費の可能性があります。

クラックは、通路や、外壁の「ひび割れ」の事です。
クラックができたところで、建物が崩れさると言う事は直ちにはありませんが、
補修を怠れば、建物としては致命的なダメージ。

ある日突然複数のお部屋からの水漏れで、莫大な修繕費と、入居者への賠償費。


要するにこうなっていたら補修を検討、検討ではなく行ってほしいのです。


これが「チョーキング現象」と言っているものです。 外壁を触ると手が白くなってしまいます。
外壁を保護する力がないので再塗装・修繕をしてほしいと、 言葉が話せない外壁が、触ったら白くさせる事で訴えかけている状態です。こんなに手が真っ白になる場合は「検討」ではなく「補修実行」レベルだと思った方がいいです。


わかりやすいようにこちらは、画像を大きくしてみました。画像中央のひび割れの線、これが「クラック」です。
通路やコンクリートを外壁に使っているマンションに見られる状態です。
コンクリートを使っている建物にとって、これが数多く出てしまったら要注意です！通路がクラックに覆われている建物を最近よく見かけます。通路なので室内に影響がないと想像してしまいますが、水は染み込み、建物内部にまで浸食し目に見えない建物内部全体を劣化させます。イメージ的には「シロアリ」と言ったところでしょうか。
「なぜあの時補修をしなかったのか！！」と後悔する可能性が高いです！

事が起こった後の「強制修繕」は、かなり大がかりで金額も莫大になる可能性が高い！ ご自身の建物がこの画像の状態だった場合は、ご連絡願います。！

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滞納！督促！今年はあと１ヶ月しかない！

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毎年、同じ時期に同じ内容・テーマをお話してしまいます！


不動産業界の「営業日」は今年もあと、一か月となりました。

何かの「問題」を解決したい場合は、実質一か月を切ると言う事になります。


今、問題と言えば・・・

①　家賃滞納金の回収

これが一番頭に浮かびます。

回収できなければ、家賃収入が無いのに、収入がある事で確定申告となり、税金を払う事になります。

理不尽なルールです！

ここで言う、家賃滞納とは、２ヶ月分以上の累積滞納金や、滞納常習者、すでに返済計画をたてさせた人が約束を守るか？というようなケースです。

この滞納常習者・滞納者に対し、１２月になった途端に、急に督促を開始するオーナー様が多いようです。

事実、不動産屋にも督促依頼が急に多くなります。

「半年分・・・」
「２月、９月、１０月分が未納・・・」
「督促してみたけど払ってくれない・・・」
「実は去年9月分以降一度も入っていない・・・」

極めつけは、「入居してから一度も・・・」


１２月になり、先ほど述べた、「税金」の関係で、未納金を回収したいオーナー様から、上記のような相談が多くなります。


不動産屋が、この「悪化」した状態で、初めてその事実を知り、

「半年ですか！」
「督促しなかったんですか？」
「入居して一度も？」
「なぜ、もっと早く知らせてくれなかったんですか！」

このような会話になります。


今は、
「今まで滞納したことない入居者で珍しく滞納だったから」
「同地住居なので言いづらい」
「催促したら、かえって退去するって言い出すんじゃないか？」
「督促したら可哀想！」

この考え方はとても危険で、滞納者の思うつぼなのです。

「家賃督促規制法案」もあり督促自体が難しくなっているご時世です。

督促はシビアに行ない、早めに不動産屋に知らせましょう。

「見逃し」が一番良くないのです。

「一般媒介契約（自主管理物件）」でも、お取引の各不動産屋は電話くらいはしてくれます！

突然督促を開始し、１ヶ月以内に心を入れ替えてくれ、全額入金という事は期待できません。




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別の不動産屋にも言われたら

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長期空室と複数のお部屋が空室になっている場合、「何が理由？」と聞かれれば、おおよそ、「家賃が高い」か「オーナー様が留守がちで連絡不能」

「家賃が高い」がほとんどです。

家賃に関しての話題になるとオーナー様より「この前、別の不動産屋にも同じ事を言われたよ」と、ほぼ言われます。

そして、賃料を下げない理由としては、
①　他の号室はもっと賃料が高い！
【不動産屋の意見】
そうでしょうね、数年前の相場で入居してますから・・・

②　部屋を〇〇〇万円かけて改装した！
【不動産屋の意見】
それを考慮しても値下げです・・・

このやり取りに心当たりのあるオーナー様、多いのではないかと思います。

特に②の場合は頑なに値下げに応じないですね！

気持ちはわかります。

改装しているのに、改装前より安い賃料を提示されるのですから。


ところが、

「この前、別の不動産屋にも同じ事を言われたよ！」

どの不動産屋も「下げたほうが良い」と言われるという事は、
当然下げたほうが入居者が決まる可能性が増えるはずです。

そうこうしているうちに、１年間４部屋空室のまんまなんて事もあります。

家賃が１０万円だとすれば、４部屋×１２ヶ月で４８０万円
例えば助言通りに、９万円に値下げして入居者が決まっていたとすれば、４部屋×１２ヶ月で４３２万円。

その差は４８万円。

0か４３２万円と考えるとかなりの差ですね。

１部屋の改装に１００万円かけていたとすれば４部屋で４００万円！

入居者さえいれば２年間で８６４万円。
かるく工事費の４００万円を超えています。

半年以上空室が続いていると言う事は、お客様数がグッと増える「春」「秋」いずれかの「引っ越しシーズン」でもご成約に至っていないのですから、現状はいつ１部屋ご成約になるかわからない状況です。、

やはり数社に同じ事を言われてしまった時は、賃料を下げて４３２万円を確保した方が良さそうですね！

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玄関にイス

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ほんのちょっとの変化でお客様に対し、「得した感」を
引き出すお話の続編です。


お部屋は「女性」に人気があるかどうかで、人気が決まると言ってよいかもしれません。

男性が気に行っても、女性が気にいるとは限りません。
逆に、女性が気にいる物件は、男性も気にいる可能性は高い傾向。

私が仲介の営業をしていた時に、カップルのお部屋探しで、男性が一人でお部屋探しに来て、男性は気にいったものの、後日、女性が念のためお部屋を見に来て、「キャンセル」をされてしまったケースがあります。

女性が見に来て気にいったお部屋を、後日男性が見に来て気にいらないのでキャンセルと言う事は無かったのです。

そこで、いかに「女性が気にいる」と言う事を考えた時に、
こんな物はどうでしょう？

玄関に収納・折りたためる簡易的な「イス」です。

こんな感じの物や、



こんな感じの物！


女性の靴と言えば、特に寒くなると、今のはやりは「ブーツ」です。


玄関に「イス」があったらとても履くのが楽なのではないでしょうか？


小さなお子様のいるご家庭であれば、靴を履かすのに、ちょっと座らせられるイスがあれば便利なのではないでしょうか？

使わなければ、たためるので邪魔ではない！！

「女性」が喜びそうな事です！


特に差別化を図りたい単身タイプの場合、かなり目を引き、
頭の中に「玄関にイスのあった物件！」として、記憶に残り
「気になる！」「もう決まってしまったのだろうか？」と
思わせる事が出来ます。

他の物件には無いので、即決の可能性もあります！！


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洗濯物

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一人暮らしの場合、結局、洗濯物は「室内干し」と言うケースが多いです。

「ベランダ」を望む割には、外に干さない！女性の方は特にその傾向です。

仕事から帰ってきて夜に洗濯するからでしょうか？
今の洗濯機は性能が良く静かで振動も少ないので夜でも洗濯機を使う事が可能です。

外に干すのは休みの日に洗濯した時だけ!


ファミリータイプの場合はどうでしょうか？

外出する日以外は外に干してある傾向。


ファミリータイプ・単身タイプ共に、雨の日は当然室内干し、
そして現代社会では、
「花粉の時期は室内干し」
「警戒心が強すぎて室内干し」

このようなケースもあります。

そこで今、このようなアイテムが人気です。

画像をクリックすると拡大されます！！

室内物干しワイヤーの「ｐｉｄ」と言いう商品です。

これで10キロ相当分干す事が出来ます。

グッドデザイン賞受賞商品ですのであるだけでオシャレ！
特に「室内干しメイン」の単身者向け物件であれば、どちらのお部屋にするか迷っている場合は、ご成約への決め手になるかもしれません！
金額は1万円程度で、通販で7,000円と言う値段をつけているところもありました。

ちょっとした入居者への気遣いと配慮です！

このようなちょっとした商品が、お部屋探しのお客様にとっては、かなりの「得した感」を生み出す事が出来ます。

現在募集中のお部屋があれば、設置してみてもよいかもしれません！

今なら、まだ賃貸物件には普及していないので、「営業マン」の目にとまり、プラスポイントとしてすすめてくれるはずです！

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アンケート結果 「キッチンの不満点」

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アットホーム社による単身者20代から30代を対象とした「キッチン」に対するアンケート結果が発表されましたので、そのまま情報として掲載します。

　　　　　　　　　　　　　　　【キッチンの不満点】
                           (複数項目回答可能。　対象：６００人）

　　　　　　　　[　男性　]　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[　女性　]

1位　作業スペースがない・少ない　42.3％　　　 １位　作業スペースがない・狭い　62.0％　　

2位　シンクが狭い　31.7％　　　　　　　　　　　　　２位　食器置き場が狭い・無い　39.0％

3位　食器置き場がない・狭い　28.0％　　　　　　 ３位　シンクが狭い　38.0％

4位　特になし　25.3％　　　　　　　　　　　　　　　  ４位　浄水器がない　18.3％

5位　換気が悪い　14.3％　　　　　　　　　　　　　　５位　換気が悪い　18.0％

6位　汚い・古い　13％　　　　　　　　　　　　　　　　６位　特になし　13.7％

7位　冷蔵庫置き場が狭い　7.7％　　　　　　　　　７位　家事動線が悪い　13.3％

8位　浄水器がない　7.3％　　　　　　　　　　　　　 ８位　冷蔵庫置き場が狭い　12.3％ 　　　　　　　　　　　　　　　
　
9位　家事動線が悪い　7.0％　　　　　　　　　　　　９位　カウンターキッチンじゃない　11.7％

10位　水道にシャワー切り替えがいない　6.3％　１０位 水道にシャワー切り替えがない　11.0％　　　　　
　
11位　キッチンの高さがあっていない　6.0％　　　１１位　汚い・古い　10.0％

12位　コンロがガスじゃない　5.7％　　　　　　　　　１２位　コンロがガスじゃない　7.0％


水周りの第一印象は「お部屋探し」においては、「決める」動機としてかなりの重要なポイントになります。
空室が出た時に、設備を一新させたり、一部リフォームする場合などには、
願ってもないデータです！！

是非ご参考にしてください。

男性も、キッチンを使う時代です。キッチン部分を軽視していません！！
そして、人口は男性の方が多いのです！
この要求・データを軽視できないですね。

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受継いだ時

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ここにきて、物件を親から「受け継ぐ」と言うケースが増えています。

いわゆる「代替わり」です。


それをきっかけに、仕事を辞める方もいらっしゃいますね。


これまで、「将来は自動的に受け継ぐ」と思いながら、「賃貸経営」に関しては、
ご自身の仕事等もあり、よく解らないまま、受け継ぐその日を迎える方が多いようです。




先代が、必ずしも賃貸経営に「熱心」であったかどうかはわかりません。

受け継いだ時は、まずはじめに、「建物」のメンテナンスについてチェックしてみましょう。


もしかしたら建てた時から、

・一度も外壁を保護するための塗り替えをした事がない！
・一度も天井、屋上の防水加工をした事がない！

あり得るんです！！
やっていたとしても１回、その後数十年やっていないというケースも！

先日私が訪れたマンションは、まさに上記に当てはまる可能性が高く、
通路はクラック（コンクリート構造物に入るひび割れ）に覆われ、
ほぼ全面にひび割れが起きていて、補修の形跡は全くなし！

防水加工もしていないので、恐らく内部に雨水が浸入していて、
突然、思いもよらない「水漏れ」等を引き起こす可能性もあり、
今は、「たまたま」運よく何も起きていない状態。


当然、オーナーを引き継いでいないときは、このような事は心配していなかったはず。
「最低限の事はやっているはずだ！」と思うのは当然です。


しかし受け継いだ時から、不運にも水漏れや、故障がきたした時は、
高額な修繕費用がかかってしまうのです。

そんな時、先代から
「今はあなたがオーナーでしょ！あなたのお金で修繕してね！」と言われたら！！！！！


まず「メンテナンス」

ここからチェックです！！

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最近のオーナー様からの相談例

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最近、「サブリース契約」をしているオーナー様からの悲鳴が多いです。

私は、ここ２ヶ月で２オーナー様の建物を弊社の「入居者管理」に切り替える手続きをお手伝いしています。

私がお誘いするのではなく「辞めれないのか？」とストレートな直訴です。

今回の事例を「例」としてあげると、以下のような内容です。

新築当時、家賃相場にして１０万円のお部屋　×　１０部屋

本来、１００万円の手取りですが、サブリース契約として、

保証額は10％分差し引かれた　９０万円！

「３０年保証が売りで安心！！」のつもりだったのですが・・・

・２年ごとに保証金額の見直しがあった！
　９０万　→　　９０万　→　８２万　→　７６万　→　そしていきなり５８万！！
　
　現状のお家賃相場での賃料は88,000円にはなるお部屋です！！
　
　委託管理でも「入居者管理」だったならば、単純計算で
　88,000円　×　10部屋　＝　880,000円　×　5％　＝　管理料は満室時で、
　４４，０００円　（1部屋4,400円）

　サブリースの場合、空室の分は保証されるとはいえ、「空室」と言っても、
　入居者管理と同じく、優先募集と広告効果で、せいぜい空室が出たとしても、
　運の悪さが重なったとしても２部屋程度でしょう！
　保証額５８０，０００円　÷　１０部屋　=　１部屋当たりの賃料　５８，０００円

　ちなみにこのお部屋、2ＤＫ　洋室６帖、洋室６帖、ＤＫ６帖　築10年！！
　　
　と言う事は・・・・・・！！

　88,000円　-　58,000円　＝　30,000円　

　えっ！！！1部屋当たり管理料30,000円！？

　えっ！！！うちの物件が2ＤＫ、築１０年で賃料58,000円！？　
　
30年保証じゃなかったの？？

えっー！メンテナンスの類はこの保証に入ってなかったんだ！！

これもオーナーに請求！あれもオーナーに請求！
　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　・
このような状態に陥りご相談を受けたのですが、ここで問題になるのが

①　契約期間中！途中で辞められるのか？
②　サブリースの場合、莫大な違約金のうわさがある！！

答えは、

①まず辞めたいと宣言してみる！
　今回私がお手伝いした2オーナー様の場合、強引な引き留めはありませんでし
　た。
　ただ、宣言してから3カ月間はいわゆる「解約予告期間」として縛りがありま
　した。

②違約金は取られなかった！
　今回私がお手伝いした2オーナー様の場合、違約金は取られませんでした。
　パートナーとしての「不信感」を理由に挙げているので、一方的に解除を
　申し入れている事にはならなかったのです。
　契約に関し、知識のある第３者（私）が話し合いに同席した事で、
　強引な事は言われず、円満に解決できました。

　
　契約書にも、解除出来る旨、記載されていたのです。


必ず上記の結果になるとは限りませんが、早急に行動に出るのが先決です。

月日はどんどん過ぎて行ってしまうのです！

お手伝いしますので、不安を抱えているオーナー様いらっしゃいましたら是非ご相談ください。

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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
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関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）

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寒さに備えて

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

賃貸物件にて、お客様をお部屋にご案内した際に、イメージが悪いのが、

「窓際」の結露の跡です。

黒ずみはお部屋（内装の第一印象）を著しく古く感じさせ、

湿気が多くじめじめする事を想像させます。

マイナスのイメージにしかなりません。

ご入居者は、結露した窓の水滴を、こまめにふき取ってはくれません。

ただ、お部屋をご紹介し、実際にご案内した際に、イメージ・評価が悪すぎるので結露の痕跡を直すための修繕をおすすめしたくなりました。

金額は、見積もりになりますが、おおよそ「２５，０００円」くらいです。

修繕は黒ずんだ「木材」ごと取り替えるような大袈裟なものではなく、
「染み抜き」のイメージです。

施工後は、見違えるようにお部屋が「若返って」見えます。

非常に好印象です！

是非おすすめします。

修繕・見積もりは当方で手配できますのでお問い合わせください。

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賃貸物件一筋？

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関連事業部　受託課の松本です。


風邪がはやっているようです。

毎年この時期は、寒暖の差や空気の乾燥に慣れずに風邪をひく率が高くなるようですが。

お部屋探しのお客様も、マスクをしている方が多いです。

体調が悪くても「部屋」というものは探しに来るほど、お部屋探しというものは、
お客様にとっては重みのある行為なのです。

購入を考えている人であれば、賃貸不動産屋とモデルルームを数週・数か月にわたり、行ったり来たりです。

買わない！と決断していない限り、賃貸物件を見ても、お申し込みして頂ける可能性は極めて低いです。

そんな事はわかっていながら、「賃貸専門不動産屋」の営業マン達は、

分譲マンションではなく賃貸へ！！

一生懸命お客様に賃貸物件に住む事を、諦めずにすすめます！

当然です！分譲マンションや土地、一戸建ての建売住宅は取り扱っていないので！

賃貸物件一筋です。

では、「売買」が併設されている不動産屋ではどうでしょう？

勿論、賃貸物件と迷っているという話であれば、オーナー様の物件ではなく「分譲マンション」や「一戸建て」をすすめてしまいます。

賃料9万円や12万円、15万円の賃貸物件をご紹介している場合ではないのです！

4千万円、5千万円、場合によっては1億円以上の物件を購入させる最大のチャンスなのです！


「賃貸で探しています！」と言われても、

「毎月その予算であればローン返済の金額と同じでこのグレイドで・・・・・」
「本来相場で20万円程度する家賃のお部屋に月々9万円程度で・・・」

の、一言を忘れる事はありません。

当然ですよね！売買と併設されているのですから。

儲けが、けた違いなので！！


したがって、弊社のように「賃貸専門不動産屋」の管理会社としては、

「オーナー様のパートナー」と堂々と宣言するのです！！

100％の確率で、賃貸経営のオーナー様のお部屋を、お客様にご紹介させていただきます！！

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無料で手に入る入居者獲得アイテム、自動販売機！

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関連事業部　受託課の松本です。

日が落ちるのが、めっきり早くなりました。

午後4時半には、暗くなり始め、5時には真っ暗です。
表現としては完全に夜です。

3か月前は、4時半と言えば、太陽がさんさんと照り付け、
5時と言えばようやく日差しの勢いがおさまる頃。
夜ではなく昼です！


8月の夕方5時は、まだ明るいのでお客様がお部屋探しをします。
それでは今は、暗いからお部屋探しはしないのでしょうか？？

答えは、探しに来ます！！

真っ暗なお部屋、真っ暗な道をご案内します！

通常不利になる「道路沿い」は明かりがある為、防犯上のイメージで有利になる一方、本来、環境面でイメージの良い住宅街は、街灯も少なく、たまたま街灯と街灯の間であれば、入口付近は真っ暗！！不利になります！

お客様からの言葉は、

「防犯上大丈夫なんですか？」
「道が暗くて怖い！」
「もう一度、明るい時に見に来たい！」
「他の物件ありませんか？」

お客様は、日没していて「夜」なので暗いのは承知の上なのですが、
住宅街なので、大通りからお部屋までの道のりが暗いのは当たり前と思っているのですが、「不安」を口にします。

どの部分で納得するかと言うと、物件自体（建物の前や入口付近）が暗いのかどうか？です。
入り口付近が暗ければ決定的に防犯上「危険」と判断され避けられます。

これを解消する為に「防犯灯」「街灯」をつけるとなれば「補助金」の対象になるような工事で、お金がかかり、設置は断念するはずです！

そんな時、自動販売機を設置してしまえば、お客様がご希望の「明るさ」を
設置工事料、電気料無料！要するにオーナー様としては、お金をかけずに、お客様の「満足」を増やせるのです。
お客様の満足の為に、例えばモニター付きインターフォンやウォシュレットを設置すればお金がかかりますよね！

自動販売機はお金がかかりません！

工事と言っても固定する為の簡易的なものです。

ただし！！

自動販売機側が設置してくれるかどうか？
当然、置きたくても置く場所がないという事もあり得ます。

現入居者も無いよりは、有った方が便利で文句を言う人はいません。

「ただ」なので、置けたら置くオーナー様が増えています！！

無料で追加できる設備です。

ご興味ありましたらご連絡ください！！

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空きが目立つ駐車場

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関連事業部　受託課の松本です。


アパート・マンションのほかに、
「駐車場のみ」も経営をされているオーナー様がいらっしゃると思います。

アパート・マンションは無いけれど、「月極駐車場」のみはあると言うオーナー様もいらっしゃると思います。


特急停車駅の駅10分圏内と言った条件であれば、むしろ「満車」の駐車場。
法人の営業車が駐車していて、この法人が解約しない限り募集は出ないと言われる事もあります。

しかし、特急停車駅でも徒歩12分を超えたあたりから、月極駐車場の空車が目立ってきます。

駐車場は「地場業者」さんが情報を抱え込んでいるケースが多く、
現地にかろうじて「募集中」の看板が出ているのみです。

お部屋の場合、地場業者さんの「集客」の事を考え、
昔からの付き合いがあるものの、思い切って「専任」「管理」を解消したり、
「いまどき」の集客力のある不動産屋さんに管理を替えたり、
一般媒介募集として参入してもらったりと、変革が始まっています。

まさに駐車場も同じです。

駐車場を探す人だけは、なぜか「地場業者」さんに行くという事は考えづらく、
やはり「今時」の不動産屋さんの方が、
「情報」が多いと思い探しに来ます！！

そこで、弊社は、「いまどき」の不動産業者としては珍しく、
「駐車場の仲介・募集」にも積極的に参入しようと考えています。

仲介件数が圧倒的に多いだけに、アパート・マンションに駐車場が附属されていなかった時等は、お力添えになれると思います。

「駐車場だけ探しています！」のお客様も来ています！

お部屋と一緒で、「探している人」はいるのです。
単に募集や広告が弱かっただけ・・・

空車が目立つオーナー様、是非私達にその駐車場の情報を教えてください！！

よろしくお願いします。

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運命を分ける退去後の掃除

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関連事業部　受託課の松本です。


退去後のルームクリーニング及び修繕。

「掃除完了後」にお客様をお部屋にご案内したのにもかかわらず、

「掃除はこれからですか？」と言われる事が増えてきました。


残念ながらオーナー様がご自身で掃除業者を手配するときに多いのです。

今の入居者が特に気にして指摘してくる代表格は、

「壁紙」の状態です。

以前（10年程度前）は、多少黒ずんでいたり、一部はがれていたり、擦れている傷跡が残っていても
快く入居してくれました。

醤油が飛び散ったであろうシミがちょっとくらい残っていたり、液だれの後が残っていても、
快く入居してくれました。

しかし現在は、

ズバリ、「壁紙は今から張り替えるのですか？」
ズバリ、「まさかこれで引き渡しではないですよね？」
と聞かれてしまいます。

オーナー様としては、掃除・修繕代を入居者からほとんど取れない事から、
なるべく自分の持ち出し金額を増やさないよう、

「ここは、どうせ冷蔵庫を置くから黒く変色しててもいいや」
「だいたいテレビはここに置くのだから、ここは黒くても問題ない」
「トイレなんて一日中いる場所じゃないから少しくらい汚れていても入居者（お客様）に指摘されないだろう」
「この壁面にはどっちみち荷物を置くのだから黒ずんでいてもかまわないだろう」

このような思いがよぎってしまうはずです。

お客様は、気分一新の希望に満ちた新生活を、
以前の入居者の気配を感じる状態では、そのお部屋を選んでくれません。

お客様は、お風呂が新品になるとか、キッチン台が新品になるとまでは思ってません。

しかし、壁紙の汚れや傷は見逃してくれない傾向です。

退去時に、交換代を請求されたくないからです。
入居時に「新品」であれば明らかに汚れた壁紙代を請求される事は
納得ができるというわけです。
他にも単純に「綺麗じゃなければ嫌だ」と言う事でもあります。

その為、汚れが目立つと選んでもらえません。
比較検討できる物件がいくらでもあるのです！！


その結果、費用をかけたくなかったはずが、壁紙をすべて取り換える費用以上に、
長期空室として、家賃が入らなくなるという多大なるマイナスを出す結果となります。

その挙句、不動産屋に決まらない理由が、「案内時に汚いと言われて・・・」と指摘され、すでに長期空室の状態から、そこからやっとクロスを張り替える2重の損をしてしまうケースもあります。

ところが！！そもそもオーナー様の意志で貼り替えなかったり修繕しなかったのではなく、ご自身でお掃除部隊を手配するときに、その業者様に、
「これで十分ですよ！」「そこまで追及してくる人はいませんよ！」
と言われて、その通りに実行した結果、肝心なお客様には「汚い」と判断される事が特に多いのです。

オーナー様としては「貼り替えなくても十分」と掃除業者に言われたから貼り替えなかった！

「最新賃貸事情、お客様の声」を知らない方の判断だったからです！


その業者さんは、お部屋探しのお客様と、お話をした事があるのでしょうか？
お客様をお部屋までご案内し、不備を指摘された事があるのでしょうか？

答えは、「不動産屋」ではないので、ないはずです。

不動産屋が手配する掃除業者を使った場合、このような失態は起こりません。
次、空室が出た時に、一度試してみてください！

当方、お掃除・修繕部隊あります！！

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月末！今日から入金チェックの日が続きますね

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関連事業部　受託課の松本です。


今日は、とあるオーナー様のお宅に「契約更新」の契約書を持って行きました。

すると、家賃滞納の話が出ました。


とりあえず一カ月分持ってきたけれど、その一カ月分は
あくまでも5月分とのことです。

したがって現在4カ月分の滞納。

一カ月分持参してきた事により、あと4日しかない
11月分の賃料支払期限を守るのかは微妙。

払ったとしても、それは6月分の賃料であり、
持参しなければ5カ月分の滞納です。

同地にお住まいで入居者と接する機会もあり、
この話をするようですが、

反応は、深刻な表情になる事もなく、
笑顔で「すいませーん、必ず払いますんで！」

「賃料を減額してあげようか？」
の、いきなはからいにも、
「いいです！いいです！ちゃんとはらいます。」

これまで許してきた事により、完全に入居者は
「追い出されることはない！」「怒る事はない」
と確信してしまったのか、

最悪なケースは、この滞納の期間中に、この問題に関してだけは法的な問題も用意周到に学習してしまいその上で、オーナー様に相対しているのか？

裁判をほのめかすような事をオーナー様は言っていましたが、
恐らくその手段はとらないと私は予想します。

そして、何だかの形で退去する事になった時に
騒ぎ出すのだと思います。

「未納分が〇〇ヶ月分ある！」と・・・

結論は、家賃滞納は見逃してあげてはいけないのです。

家賃滞納に関し、オーナー様は「遠慮」することはないのです。

約束の期日までに入金もしくは持参されない場合は、
慢性化しないように、遠慮せず「理由」を聞きましょう！

賃貸借契約をしている以上、

「家賃」の存在を忘れることはないのです。
なぜなら、100円や200円の話ではなく、
数万円、数十万円の話だからです。

持ち家の人はローン返済、賃貸借契約の人は家賃。

気にならないわけがないのです！

家賃の存在を分かっていて滞納しているケースがほとんどです！

なぜなら、賃貸や支払いと言うケースは世の中にあふれています。

「ＤＶＤレンタル」「貸衣装」「友人とのちょっとした貸し借り」「レンタカー」

身近なのは、ＤＶＤやＣＤのレンタル。

期日までに返さないとどういう事になるのか？

期日には、世の中敏感なはずなのです。

そして月末には「給与」が出ます。

お金が入ってくる事に敏感になり、

絶対的に、強制的に、その給与額から減る金額を意識・計算するはずです。

家賃の存在を忘れるはずがないのです！


様子は見ないで督促することを心掛けましょう。


「この人が滞納するなんて珍しい！」「何年も入居しているいるけど今回が初めてだ！」から、その後二度と支払われる事がない事もあるのです！

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娘にバトンタッチ

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関連事業部　受託課の松本です。

木曜日にとあるオーナー様を訪ねます。

マンションの「空室」が目立つ建物です。
駅から徒歩3分！
オートロック付！
追い炊き機能付！
3DKタイプ！

駅から近くて人気の要素がそろっているのに、
年間を通し、常に４～７部屋空室になり、長期化。

理由は、賃料が相場より高い事と、募集が貧弱であることです。

今まで、ずっとこの状態だったのですが、なぜ今、
相談したいと言ってきたのか？

答えは、建物の所有者名義を変えたわけではありませんが、賃貸経営に関しては、主権者が若者に世代交代したからです。

常々、若い世代の方たちは、「委託管理」にしたほうが良いのではないか？と考えていていました。
募集に関しても、先代が好意にしていた、「古い不動産屋さん」中心を、
いまどきの募集形態にしたほうが良いのでは？


しかし、前主権者様はその改革を嫌い自主管理をしていたわけですが、
不動産業者が提案する賃料の改定も聞き入れない状態です。

その結果、賃料は相場より１万円以上高くなっています。


見渡せば近所の物件は、ほぼ満室状態。

お尋ねする準備のため、周辺物件のデータを揃えましたが、賃料に関しては、１万円以上減額のお話をしなければならないので、ちょっと言いづらいところでもあります。

主権者が代わったことにより、外壁の清掃の為、今マンションはネットが被されている状態です。

改革が起こっています！

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オーナー様向けの催し案内

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関連事業部　受託課の松本です。


アパート・マンション経営のオーナー様に、

賃貸経営のセミナー情報です。


【　1　】　賃貸住宅ミニフェア in 千葉　　[　予約不要　]

日時　：　11月16日　10：00～17：00

会場　：　幕張メッセ国際展示場11ホール
　　　　　　千葉県千葉市美浜区名中瀬2-1

交通　：　ＪＲ京葉線　海浜幕張駅　（駅目の前）

問合せ先　：　全国賃貸住宅新聞社　043-296-0001

特徴①・・各項目に講師を迎え、「相続対策」　「空室対策」　
               「液状化・地盤沈下」　「家賃滞納」　「消費者ニーズ」等、
               アパート・マンションオーナーとして、知っておきたい知識を無料で
               受講できます。

特徴②・・住宅・建築関連会社がブースを出し,
                「住宅設備」　「リフォーム・リノベーション」　 ｢新築・建替え」
                「投資・資産運用」に関する商品を出展。
　　　　　　現在の人気機能や設備を確認・把握できます。　見学・相談無料


【　2　】　大家さんの満室予備校！　[　先着20名　]

日時　：　10月28日　、　11月25日　18：00～21：00

会場　：　国際フォーラム会議室Ｇ404
　　　　　　東京都千代田区丸の内3丁目5番1号

交通　：　ＪＲ山手線　有楽町駅　徒歩1分
　　　　　　東京メトロ　有楽町線 : 有楽町駅とB1F地下コンコースにて連絡

お問い合わせ先　：　レジデンシャルインターネット　　03-6234-6268　

特徴・・・不動産投資家の講師より、満室経営の極意や、安定収入を築いていく
　　　　　具体的な方法を、無料で紹介。


このように無料にて、各地でオーナー様向けの講習会が行われています。

このような催しに参加した事のないオーナー様、一度見に行ってみるのも良いと思います。
思わぬ発見もあり、不動産業者従事者もこの講習に参加しているほどです。

委託管理オーナー様も、ご興味あれば是非参加してみてください。

無料です！！

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更新料裁判、大阪でも勝訴！

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関連事業部　受託課の松本です。


大阪高等裁判所で行われた「更新料」の裁判！

家賃・・・51,000円
契約期間の設定・・・1年間（通常は2年が多い）
更新料・・・賃料の2ヶ月分

上記の結果平成18年から５回＝計５１万円
「更新料」として入居者から頂いています。

この５１万円は消費者契約法第１０条に違反するので返還せよ！！
との裁判です。


結果は、オーナー様側の勝訴です！！


４月の段階でのこの裁判はオーナー側が敗訴していました。

しかし、７月に「最高裁」で別件ながら更新料の裁判で、
「更新料有効」との判決が出た為、

９月の大阪高裁では、敗訴が覆り、勝訴（更新料有効）となりました。

個人的には、１年契約で毎年更新の為、更新料発生と言う設定は、
敗訴でも仕方がないのでは？と思ってしまいましたが、

結果は、

「それを知っていてあえて契約したのでしょ？」

「嫌であれば、選べるお部屋（空室は）いくらでもあって、比較検討できたのでしょ？」

「でも、選んだのでしょ？」

と言う事なのでしょうか！

最高裁での見解は上記の様な解釈でした。


知っていて（合意）契約したのに後になって言っちゃダメでしょ！ということです。

だからと言って、オーナー様、

上記内容のように、１年契約でその都度更新料発生と言う設定！！

背景に「その分、家賃をとりあえず相場より安くしている」等、あるのかもしれませんが、

営業マン目線になると、

毎年更新料が発生するという設定は、お客様にご紹介しづらいです！！

裁判上は「有効」と言うケースが増えていて、最高裁でも
「有効」という判断が出ているとはいえ、

是非、「普通」のスタイルでお願いします！！


恐らくその設定で選ばれるという可能性は低いと思います！！

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募集は１日でも早く！

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関連事業部　受託課の松本です。


今年最後の３連休が終わりました。
空室を抱えているオーナー様、成果はいかがだったでしょうか？

見事、ご成約のオーナー様おめでとうございます！

ご成約に至らなかったオーナー様！

秋の引っ越しシーズンはあと少し続くのですが、
至急、お取引各業者様に「今後の対策」を相談してみましょう。


ご成約のオーナー様！
今、空室がないオーナー様！

どこかのお部屋が空室になり、
どこかのお部屋がご成約になるのですから、

安心してはいられません。

３連休が終わり、明日、明後日、

「解約通知」のご連絡がくるかもしれません！！

解約の報告があった場合は速やかに、
お取引各社にその旨、連絡して下さい！

なぜこのような事をわざわざこの場で言うのか？

連絡をしないオーナー様が多いからです。

不動産屋から、たまたまかかってくる電話の時にやっと知らせるのでは、
募集期間が勿体ないですよね？

「委託管理」のお部屋であれば、不動産業者のネットワークにより、
「解約のお知らせ」の翌日には、数百以上の不動産屋で一斉に募集が開始されるのです。

しかし「自主管理」の場合は、不動産業者のネットワークはないので、
ご自身から連絡し、すぐに募集をしてもらう事が肝心なのです。

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これも有効な空室対策

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季節は秋です。

秋と言えば落葉の季節。

建物のお掃除に関するテーマを話したくなりました。


本日、街中を歩いていると、枯葉にその他のゴミや埃がまとわりつき、
入り口付近を筆頭に、

第一印象で「汚い！」と言わざるを得ない建物が目立ちました。

一戸建ての場合、購入等で思い入れがある事と、まさに自分しか掃除をする人はいないという事で、ちゃんと掃除をしています。

分譲マンションも「管理人」が掃除をするので、枯葉や埃まみれで第一印象が汚い建物は、みあたりません。

しかし、賃貸アパート・マンションの建物は、

綺麗な建物と汚い建物の差が激しい！

要するに、掃除をやっているか、やっていないかが一目瞭然でわかる状態です。

汚い方の建物は、埃と枯葉に埋もれているような状態です。


しかし、どんなに汚くても、入居者は掃除をしません。
他の世帯の人の分も掃除をする事になり、釈然としないからです。

「汚くて嫌だなぁ」「掃除しないのかな大家さん！」と思いながらの生活。

入居者様は、掃除をするのは「大家さん」と思っているのです。
もしくは、大家さんが依頼した掃除業者。

「家賃を払っているんだから！」という思いがあります。

お掃除が行き届いていない物件の「入居者入れ替わり率」が高いのは、
事実なんです。

オーナー様が決心し、お金はかかるものの、お掃除業者を入れた事により、
とたんに、退去率が減ったという事例はとても多いです。

安泰な日々が続くので、結果的にお掃除代の負担金額以上に、空室の多かった頃や、入居者の入れ替わりが激しく、退去後の掃除代等の捻出が頻繁だったころより、収入がアップ！！

私自信も何度もこの事実を目の当たりにしています。



そしてこの「入れ替わり率が高い！」のデータ通り、悪い流れがスタートします。


入居者様が、パソコンのインターネットや携帯電話で、引っ越しに対して本気でなくとも、

「今の家賃と同じで、今はどんなお部屋が出てるのかな～」と、

「お部屋探し」のサイトで、なんとなく部屋を見始めます。

そこに掲載してある建物の写真は、全部綺麗です！
枯葉や埃まみれの状態を掲載する不動産屋はありません！

いいなーと思い、「見に行ってみようか！」となり、

結果は、オーナー様のもとに、

「解約のお知らせ」が来ると言う流れ。

秋は転勤の季節とも言われていますが、
転勤が基本的に少なくなっているご時世の中、今年も例年通りの「秋の引っ越しのシーズン」


「建物が汚い」は、確実に「引っ越し」を意識させてしまいます！


したがって、オーナー様が今、しておいた方が良い対策は、一度空室が出れば空室が長期化する可能性がある昨今、「退去者」をなくすことからではないでしょうか？

建物のお掃除は空室対策としては、かなり有効な手段です！

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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ

株式会社　レント管理サービス
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）

ＴＥＬ ： [phone] ＦＡＸ ： [phone]
ＨＰ－ＵＲＬ ： http://www.renthouse.co.jp
Ｅ-ＭＡＩＬ ： [e-mail]
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トラブル事例

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


先日の「入居者がオーナーに直接交渉」にすこし類似した内容です。

退去時のトラブル及び更新時のトラブル、入居時のトラブルで良くあるのが、

「オーナー様が自ら契約書作成」「更新手続き」で結局トラブル！


①知人に頼まれた人を入居させる
　・不動産屋を通すと仲介手数料など発生する為。
　　でも、いくらなんでも「契約書」は作っておきたいから
　　文房具店で買った契約書を使用。

②更新料を支払いたくない　
　・不動産屋が更新すれば更新手数料がかかる。
　　もらえるものはすべてもらいたいので更新は自分でやる。

③入居者に更新料を負担させたくない。
　・不動産屋を通せば、更新料（事務手数料）が発生する為、
　　その金額を入居者に負担させたくないので更新は自分でやる。

以上の例は代表的な例ですが、オーナー様ご自身が行う際に使用した契約書は、市販で売っている物です。

以前一度だけ、ボロボロになったメモ帳の切れ端で「覚書」となっていて、
入居者の氏名と、電話番号と家賃だけ記された紙きれ一枚と言うケースがありました。


契約書の取り交わしが無い時も！！（これは結構あります！）

市販で買う契約書には次のような欠点があります。

①契約書の約款が少なすぎる。
　・ふつうは２０条くらいは最低限あるが、１５条程度しかない。
　　したがって、トラブルを防ぐための肝心な事は一切記載されていない。
　　（退去時の精算に関する取り決め等）

②更新の契約書に、連帯保証人の記名捺印が無い。
　・不動産屋を通していない事から「いいわよ、いいわよ」で済ませてしまった
　　結果、後に滞納や夜逃げ等でトラブルに陥りなす術なしの状態に。

そしてさらに今時、致命的なのは

①もはや更新をしていない

②そもそも契約書自体がない

そんな状態を許すオーナー様いるの？と思いたいところですが、
結構これで問題になっているケースがあります！


更新時や、契約時にオーナー様の判断で行った行為について、
トラブルが発生した時になり急に、
「そもそもおたくの仲介で入居した人だ！」と言われたり、

契約書の無い方に対し、全く無関係な不動産屋が突然オーナー様から
「おたくから何とか言ってくれ！」と言われても困ってしまいます。

特に後者の仲介していない入居者に対しては不動産屋としては、
やりたくないのではなく、出来ないんです！
あまりにも、第３者すぎます。



こんな状況はさすがに　「今時・・・」　ですね。


正常な形に戻すのに、「いまさら言うのは気まずい」と思うのであれば、

思い切って「委託管理」にしてみませんか？

管理会社をつけるんです！！

あっさりリセットできます！！


更新とは、とても重要な作業です。

・保証人への意志確認及び居住地連絡先が変更されていないかの確認。
・保証能力があるのか？（２年の月日がたち、今は保証能力がない可能性も！）
・契約者の勤務先の確認や連絡先の確認。

ちゃんとした契約書で、ちゃんと契約しないと、

トラブルになります！！

そして、こんな時に限って夜逃げや、滞納等、とても厄介な問題になるものです！

ご自身で契約更新・新規契約をする場合は、十分に慎重に行ってください。

家賃はもらわないつもりで入居させた「子供・親戚」であれば良いのですが、
家賃をもらうのであれば「親戚」でも契約書はきっちり作成し、
契約更新もきっちり行いましょうましょう！

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