お食事会④

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


台風が接近していますね。

湿った空気でとても蒸し暑いです。


今日、明日は突然雨がザーッと降って来るようなので、スーパーへの買い物の時も要注意です。


さて、先日再びオーナー様との食事会を行いました。

「府中市」に物件を所有のオーナー様です。


　　　　　


今回のお食事では「建替え」が話題になりました。


建替えたいけど現行ルールーだと「建替えられない！」

「改築」という名目ならば良い。

「道路」の問題です！！


この道路の問題で建て替えができない話はよく聞きます！

じゃあどうするか！！


その辺のお話もすることができました。


こんな時、いわゆる「自主管理」のオーナー様の場合、

考えるけど、相談相手がいなく、本当に大丈夫なのかが分からず、
結果、お金をかけて大丈夫なのか？自信もなく不安で結局「何もやらない」がズバリ多いはずです。

普段の不動産屋との会話は、

「まだ空いてますか？」
「空室予定ありませんか？」
「いくらで募集しますか？」

そして、この質問に対し、

「空いてません！また電話して下さい。」
「ありません！このあいだ言ったばかりでしょ！横のつながりがないのかしら？」
「〇万〇千円で募集して下さい。入居は〇日から大丈夫です」

この単調な会話の繰り返し。

むしろこの事よりも、話さなければならないことが、対策をたてておかなければならないことが、いっぱいあると思うのですが？

この肝心な話のパートナーがいるという事が、

気軽に聞く事ができ、相談料０円で一緒に考えてくれるというのが、

「委託管理」の醍醐味ともいえます。


今回はこのお食事会をきっかけに、しっかり「対策」が立てられました。

道筋ができたのです。

間もなく行動開始です。

不安がない賃貸経営、相談相手がいる！良い言葉の響きです！！


有意義な時間をＨオーナー様ありがとうございました。


　　　　　　　　　　　　　　　


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今日のオーナー様の委託管理への切り替え理由

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今日、お話したオーナー様は、

「自営業」を営んでいて、

土、日、祝日は「休み」ではありません。

土、日、祝日が「休み」ではないだけで、当然「休み」はあります。

「休み」があること事態は、いわゆるサラリーマンとおなじです。

『自営業で忙しいから「賃貸経営」に関しては「委託管理」をお願いしたい！』

そう言われました。

勿論喜んで、その大役お引き受けします！！

『忙しいから＝仕事をしているから』

これもいわゆるサラリーマンと同じです。

オーナー業だけで生計を立てているオーナー様以外は全てこれに当てはまります。

日中、大部分の時間は「オーナー業」ではない「仕事」をしています。

このオーナー様のように自営業でなくても、仕事中に、自分の「アパート・マンション」で

・何か故障があり
・入居者トラブルの解決・仲裁のために
・滞納がありその処理をするために
・入金の確認をするために

が理由で、早退、欠勤はしないですよね。

不動産屋に職場にまで電話をかけてきて欲しくない！！
しかし、「自主管理物件」の場合、不動産屋は職場にまで電話をし、対応を求めるしかない！



この状態・状況(兼業）で「自主管理」をしているオーナー様は何人もいます！

ではなぜ、結局、このオーナー様は「委託管理」にしたくなったのでしょうか？

今日の本題である、このオーナー様の委託管理への切り替え理由は、

1、オーナー業が、「ちゃんと」出来ていないことが嫌だから。
2、何よりも、住む人に迷惑・不快を与えたくないから。
3、何か問題が起こる確率は低くても、何か起こる可能性はあるから。

3、は「保険」のイメージのようです。
健康であれば掛金は無駄になる。
しかし、病気になったらこれほどありがたいものは無い（地震での住宅保険が良い例＝保障が何も出ないよりはいい）
何も起こらないのが一番良いから！

今回のオーナー様の「委託管理」への切り替え動機をご紹介させていただきました。


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元気な建物！

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今日は、大関魁皇が１０４６勝達成ですね。

おめでとうございます。


私は、「魁皇関」やプロ野球の「工藤公康投手」を見るにつけ、

「建物のメンテナンス」とダブらせてしまいます。

特に工藤公康さんに至っては現在４８歳！

プロ野球の世界では３８歳と言えばもう引退している年齢でプロ野球界に１０人いるかいないかの状態です。

という事は１０年前に引退していたとしてもおかしくない。


しかし工藤選手の１０年前は、巨人で「当たり前のように試合に出てくる存在」


おおよその選手は３５歳くらいで「かなり長くやった方」

「すごい選手寿命！」

イチロー選手３7歳。間もなく３８歳！

２年も前に、衰えから年間数十試合しか出れずに、

「シーズン２００本安打」どころか、

引退していてもおかしくない年齢です。

なぜ、こんなに現役選手を出来たのか？できるのか？

「メンテナンス」の差ではないでしょうか！

工藤選手は、１０年も前に、耐久年数をとっくに過ぎているのに、
そこから、１０年現役選手を続けました。

「えっ！！この人こんな年なの！！」と言われる。

更に「まだ出来るんじゃないの？」ともいわれる。

「辞めるのはもったいない！」と言われる。


建物も、メンテナンス次第でこうなるのではないでしょうか？

しないから「選手生命」が短い！　

怠ったから「選手生命」が平均より短くなる。

せっかく建てた建物！

「まだこんな年なのにもう駄目だね、今年あたりで引退だね！」と

言わてしまっては悔しいですよね。


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お食事会②

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今日は、曇りでしたが、とても蒸し暑い一日！

「曇り」と言う事で、湿度が高いのにもかかわらず、

エアコンを「我慢」することにより、脱水症状で搬送されるケースが多いようです。

室内は３０度以上になっているはずですので、

是非ご注意ください。



このところ、オーナー様との日程調整がうまくいき、

本日も、お食事会を行う事が出来ました。

前回と同じく、「昼食」でのお食事会です。


今回は地域における「昔の話」が聞け、

とても有意義な時間が過ごせました。


「昔のこの辺はこうだった！」と、

私の知らないことを伝授してくれます。

私自身が、今日お食事をしたオーナー様と
「地元が同じ」なだけに、

「前はこうでしたよね！」「いつからなったんでしたっけ？」
という地元民ならではの話ができました。




　　　　　　　　　
本日訪れたお店はこんな感じです！！


「オーナー様」は、おおむね私よりも年上で、

人生の先輩となります。

大先輩の可能性の方が高い！

自分の知らない「昔の話」が聞けるというのは、

知識も身につきとても勉強になります。

特に「街の昔」が知れるというのは、
職業柄でしょうか、とても楽しいひと時です。



　　　　　　　　　　　　　


本日、私達に有意義な時間を与えてくれたＳオーナー様、

ありがとうございました。

これからも宜しくお願いします。


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３物件目も弊社で委託管理

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調布市内の物件で、３物件を所有のオーナー様。

３物件共に当初は「自主管理」でした。

一般媒介の物件としてのお取引きだったのですが、

３年前に、「空室多数」「長期空室」「家賃滞納」

この問題を抱えた１物件を

「委託管理」として弊社に預けてくれました。

もちろん「有料」です。

いままで「取られなかったもの」が「取られるように」なったわけですが、

入居者への２４時間対応により、ちょっとした苦情の窓口もでき、入居者からの喜びの声！！

退去者がガクッと少なくなりました。


そして、募集時の次期入居者選定の確実性、次期入居者決定迄のスピード、入居後の家賃滞納リスクの回避、２４時間緊急対応・窓口の重要性を強く実感し、

昨年、２物件目も弊社に「委託」していただけました。

さらに「委託管理料」としては、お金がかかるようになったわけですが、

家賃滞納により手元に入らない家賃や、優先募集をしてくれない一般媒介時代の空室率や長期空室化を考えると、

むしろ、出ていくお金より入ってくるお金が増えている事に気付き、

このたび３物件目も弊社へ「委託」していただけるようになりました。

木曜日にお話しをしてきます。

ありがとうございます！！

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お食事会・・・

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弊社では、定期的にオーナー様との情報交換や、親睦を兼ねて

「お食事会」を行っています。

談笑を含めたお話の中で、「本当の」世情・実情をお伝えできたり、

オーナー様からの要望や本音を聞くことができ、

オーナー様ごとに「オーダーメイド」で最良の賃貸経営バックアッププランを

作成しています。

そして今日、「お食事会」を行ったのですが、

少しだけその風景をご紹介してみようと思います。

三鷹市に建物を所有しているオーナー様とお食事をしました！！



　　　


本日は、こちらの料亭「玉屋」さんで行いました。


　　　


オーナー様の賃貸経営の歴史や苦労話し、

物件取得時のいきさつをお伺いできたりし、その思い入れに触れ

私達としても改めて身の引き締まる思い！

絶対に何とかしたい！と「管理会社」としての

「一般媒介とは違う！」というプライドをかきたたせてくれます！




　　　　　　　　　　　　

本日は貴重な時間を私どもに提供していただけたＳオーナー様、

誠にありがとうございました。

改めて賃貸経営の「パートナー」として宜しくお願いします。


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うちもそろそろかな？

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弊社も力を入れていますが、このところ、不動産屋から室内が古くなってきたお部屋の改装工事の提案が多くなっているのではないでしょうか？

なぜなら、「こんな部屋は嫌だ」という言葉を聞いているのは、

建築会社でもなく、リフォーム業者でもなく不動産屋だからです。

嫌だと言われて「契約」を逃すので

「契約」が出来る状態にしたい為、

オーナー様に提案をすることになります。

しかし、オーナー様の本音では、自分が住むわけではないので、

そこを住みやすくする為、他人の為に「お金」を出したくないのが本音のはず。もしくは一理ある！

「お金をかけて本当に決まるのか？」と言われる事もあります。

空室が続いている事と、ここまでに至る経緯の中で家賃設定も暴落しているので、

すでにものすごい金額を、この空室のお部屋に使っていると思ってしまうのも無理はありません。

もはや空室が続き過ぎて「入居者が決まる」イメージが湧かないので、

「改装したからって、うちが決まるわけがない！」と言われる事もあります。

しかし人気が無くなってしまった要素は「賃貸経営」をやっている以上、

「家賃収入」の為に改善せざるをえません。

お金を使い改善するなら正確な情報を得て、入居者が決まりやすいお部屋にしたいに決まっています。

京王線沿線に物件をお持ちのオーナー様はご安心ください。

弊社は沿線最大の賃貸専門不動産会社の「レントハウス」「ウィンズ」を傘下に抱えている管理会社ですので、おかげさまで両会社とも、集客も安定しており、お客様より色々な意見や、

アパート・マンションに対して「こうなっていてほしい！」

という言葉を「直接」聞く事が出来ます。

京王線沿線のオーナー様にとって、六本木や、表参道や一般的な流行りを聞く必要はないのです、

京王線沿線に「集まってくる人」がどう言っているのかを聞いてその人気要素で、

修繕・改装すればオーナー様が恐れる「決まらない」と言う失敗はかなりの高確率で防げます。

東横線の「自由が丘」を中心にお部屋を探している人と、京王線の「千歳烏山」を中心に
お部屋を探しをしている人では、「お部屋の希望の内装」等、「希望」の発想が違うのです。

これが「地域性」と言うやつですね。


「うちのお部屋もそろそろ考えないといけないかな？」と思っているオーナー様がいましたら、

是非、お問い合わせいただき、私たちの意見を参考にしてください。

おかげさまで弊社委託管理物件の場合は無駄なお金をかけずにポイントを押さえての改装工事の提案が
功を奏し、6月もご成約ラッシュ！

現在、不動産業界にとって、まったく繁忙期ではありませんが絶好調で空室がどんどんご成約となっています！


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募集の不動産屋を変える

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今、夜の９時になりましたが、府中市の気温３０度。

今年は「熱帯夜が連続何日」という話題になりそうな予感です。

一般媒介(自主管理）で空室募集がある物件で、

オーナー様の所へ唐突にどこかの不動産屋が「うちで募集させてください」と来る場合があると思います。

募集中にもかかわらず、入居者が決まらなくて、長期空室化しているのにもかかわらず、

平然と「断る」ケースが多いと思います。

「もう何社もやっているので結構です！」
「昔からやってる不動産屋があるので結構です」

「もう何社も」で断られることが多い！（元営業マンなので体験済み！）

もう１社募集の不動産屋を増やすのが嫌な理由としては、
1、電話などが１社分増えて面倒くさいから
2、今までのお付き合いの所を裏切るようで嫌だ
3、増やしてもどうせ決まらない

私の経験上では、ほぼこの理由。

もしくはこの理由をきっぱりと言われる！
「うちは委託ですでに任せてるから！」

「一般媒介・自主管理」での募集の場合、せっかく縛りがないのですから、

「もう何社も・・・」で増やしたくなくて断るくらいであれば、

その「決めない、お客様を連れてくることすらない」１社を辞めて、

新しい流れを取り入れたほうが良いですよ！

入居者を獲得するための前向きな発想です！！

不動産屋としても、お取引開始時は「早く決めなきゃ！」と思うものです。

営業マンが、「委託管理」のお部屋と同じくらい力を入れて営業してくれる傾向です。

決まるかもしれません！

このブログを見ているオーナー様でまだ弊社グループ会社の
「レントハウス」「ウィンズ」とお取引がない場合は、

次回、訪ねてきた場合は、ぜひお試しください。

なぜなら、弊社の場合、お客様に「この辺がいいんですけど」と言われ、その地域の空室を、
探しに行っている傾向です！！



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掃除の依頼が来ました！

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このところ、「建物の清掃」に関する話題を多くしていました。

そして、私はその話題の時には、

「募集中であれば、その状態では選ばれない」
「入居者もこんな状態では退去したくなる」

という内容で、

「是非ご自身の建物を確認しに行ってください」

という文章を多く使っています。

そう言われると気になり、見に行ったようで、

本日、ある建物のオーナー様から、

「ためしに一度やってほしい」

と、依頼がありました。

「定期清掃」の依頼です。

ありがとうございます！

掃除とは、

①日常清掃
月に１～４回　掃き掃除、拭き掃除、ゴミ置き場のチェック、整理整頓

②定期清掃
３ヶ月、６カ月、汚れが目立つ時等
床のポリッシャー清掃、高圧洗浄などの大掃除的なもの

この２つに分かれるのですが、

今回ご依頼を受けた②の定期清掃というのは、分譲マンションでは月１回行われている事が多いです。
数日前に「定期清掃なので廊下のマット、傘立て等はすべてしまっておいてください」
という通知が出て、朝から高圧洗浄機等を使い本格的に掃除をします。
日常清掃をグレードアップしたものですので整理整頓等も行います。

廊下の黒ずみが少なくなり築年数のイメージよりずっと綺麗に見えます！
人間で例えれば、年齢よりもずっと若く見えるという状態です。

当然、お部屋探しのお客様、入居中の方の印象は抜群に良いです。


この綺麗な状態、そうです！お客様が求めている「お得感」が出るのです。

何を買うにしても、「選べる」のであれば、同じ金額であればすこしでも良い要素の方を買うに決まっているんです。

皆様に心当たりがあるはずです！

スーパーで、同じ金額なら大きなものが良いと、キャベツの大きさを比べたり、ジャガイモの大きさを比べたり・・・

このオーナー様の建物、転勤等のやむを得ない理由は除き、しばらく退去者を防げるのではないでしょうか！

一回やって、その後何年も放置状態ではダメですけどね。


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お部屋へのご案内時、印象を良くする秘訣

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夕方、一雨きて風がひんやりしていてとても涼しいです。

「涼しい」という表現を使う時期となりました。

今、気温はリアルタイム速報を見ましたら２２度でした。

少し前（ほんの１か月程度前）であれば、この温度であれば、

「暖かい」と言う表現でした。

さて、

今日のテーマは「空室・募集時のお部屋」

委託管理物件で、弊社のお取扱物件の場合、

室内に踏み込む第一歩の印象をよりよくするために、

「スリッパ」を置いていたり、「芳香剤」を置いています。

「芳香剤」については先日お話したように「悪臭」対策です。

そして入室の瞬間「いい匂い」がすれば、

どういう訳か、室内事態が綺麗に見えます。空気もきれいに感じ、

爽やかでとても印象が良いです。

「スリッパ」に関しては、自主管理物件の場合、

オーナー様の性格や入居後の対応が良いのでは？という印象を与えます。

何にしても、他のお部屋よりも「印象が良い」と言うのは良いことです。

南向き、東南向きで、日当たりが良く明るい物件は、レースのカーテンが一枚付いているのも、どう
いう訳か清潔感が増し、更に室内が明るく感じられ印象が良いです。

ご自身の建物・お部屋で、南向き、前に建物がない等で、「室内が明るい」を売りにしている場合は、これを使わない手はありません。

ところが、だからと言って、花を活けてあったり、

おしぼりが置いてあったり、やりすぎても

「あまりにも決まらないから、必死なのかな」と「何か問題があるのでは？」と

勘ぐられ、気を使ったつもりが逆効果になるケースもあります。

空室募集のあるオーナー様は是非「スリッパ」「芳香剤」をお試しになってみてください。

これだけで、決まるかもしれませんよ！

これには根拠があり、これらを実践している弊社委託管理物件は６月もどんどんご成約し絶好調を維持しています！

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困る話し

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委託管理、自主管理に関わらず、

我々、不動産業社が困ってしまう事。

それは、

オーナー様が「いつのまにか」電話番号（連絡先）を変えてしまう事です。

「身内」ではない「不動産屋」に報告するなど、後回しというよりも、

思いつかないのかもしれません。

何らかの問題があり親戚ですら「知られたくない」というような理由での番号変更であれば、

当然、ご自身から連絡先を伝える事など無いと思います。

とりあえず知られたくないのですから・・・


こんなとき私達としては、
オーナー様ご自宅の住所へ、近い・遠いは関係なく行ってみるしかない！！
帰ってくるまで待ってみるしかないのです。


私たちとすれば、解らないまま、「まぁいいか！」で済ますわけにはいかないのです。

「更新」「設備故障」「解約の連絡」などがきっかけでご連絡した際に気付く事になります。

「オーナー様はどこだ！！」

「賃貸経営」をしていなければ、まったく問題のないことですが、

「賃貸経営」をしている場合は、隠したいときでも、

不動産屋へのご連絡先変更のお知らせだけは、申し訳ございませんが、

「しなければならないもの」とお考えいただき、

お手数ではありますが、ご連絡いただきたいのです。

オーナー様ご自宅の住所まで変わっているとすれば、私たちとしては最悪の事態です。


お心当たりがあるオーナー様は、早速ご連絡願います。

（弊社、委託管理物件のオーナー様に関しては、連絡先がわからないオーナー様はおりませんので大丈夫です。）

自主管理のオーナー様で、弊社グループ会社の、「レントハウス」「ウィンズ」と、お取引のあるオーナー様は、各お取引き支店までご連絡お願い致します。
　　　　　　　↓　↓　↓　
レントハウス　府中店・・・０４２－３５２－５２０１
　　　　　　　調布店・・・０４２－４９０－５５３３
　　　　　　　仙川店・・・０３－５３１５－７６７７
　　　　　　　千歳烏山店・・・０３－５３１４－７８７８
　　　　　　　下高井戸店・・・０３－５３５５－０７６６
　　　　　　　明大前店・・・０３－３３２２－８７３３　
　　　　　　　笹塚店・・・０３－５３０４－８８２６
　　　　　　　吉祥寺店・・・０４２２－４０－３７５５

ウィンズ　　　調布店・・・　０４２－４４２－９５３３
　　　　　　　つつじヶ丘店・・・０４２－４９０－８７５５
　　　　　　　千歳烏山店・・・０３－５３１５－１３８８　　　　


よろしくお願いします。


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建物の修繕

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先日「暑いので！」のお話の後、本当に暑い日が続いています。

どうでしょうか？

自らの建物・お部屋をご確認いただけましたでしょうか？

街を歩いていると、数多くの「賃貸アパート・マンション」があります。

草に埋もれた建物が多いように思います。ゴミに埋もれた建物もありますが・・・

もし、ご自身では　「忙しく」　「面倒で」　「体力的に」　出来ないという事であれば、

当方で、草むしりや、建物の清掃に関する管理メニューもありますので、

ご相談ください。

建物の規模により金額が変わるので、無料の見積もりだけでも、行ってみてはいかがでしょうか？

是非、お問い合わせください。

それから、

外壁が「もう限界なのではないか？」と言う感じで、

鉄部分の塗装がはげていたり、

壁面の塗装がチョーキング現象（壁をサッとこすると指が白くなります）

をおこしている建物もかなり多いです。

この状態はもう「限界」が目に見える形で出ているという事です。

せっかくシロートでも「目で見てわかる」状態なのですから、

ご自身の建物を確認した際に、この現象が出ていた時は、

思い切って外壁の塗装（塗り替え）を検討して下さい。

壁が痛んで建物内部が浸食してからでは、修繕金額がかなりかかります。

鉄部分の塗装剥げも鉄が腐ってからでは多大の補修費用となってしまいます。

「建物」はオーナー様の収入源です。

ご自身の「賃貸経営」の為に是非一度ご確認ください。

ちなみに、外壁の塗装や、防水関連の見積もり・施工も弊社で行えます。

屋根も見る事が出来ます！

先に述べたお掃除と同じで、無料見積もりが可能なので、是非ご活用ください。

お問い合わせお待ちしております。


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暑いので！

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今日は「暑い」

暑くなってきたという事は、「自主管理」のオーナー様にとっては、仕事が増えてしまいますね。

暑くなるとこの話です！

すべては、空室をなくすため、そして入居者に退去されない為です。

1、建物敷地内の草むしり・掃除　（募集に関わらず重要）

当然ですが、草ぼうぼうの建物を「気にいりました！」と言う人はいません。
蚊に刺されそうなイメージ、虫が出るイメージ、良い事はひとつもありません。
何もしないオーナーを嫌い、入居中の人たちもパソコンで空室情報を検索し始めます。
不動産屋営業マンの実力を侮ってはいけません！
興味本位で不動産屋に行ってしまえば６０％の確率でどこかの部屋を決めてくるでしょう。
退去です！


2、室内空気の入れ替え　（募集中の空室がある場合）
朝、窓を開けに行き、夜閉める。
夏なので室内が暑いのです！
すべては入室直後の第一印象！
室内に入った途端、呼吸をすると肺が暑くなるのが分かるようなお部屋を、
「気にいりました」と言う人はいません。


3、臭いのチェック　（募集中の空室がある場合）
トイレ、流し台など、水周りからの臭いをチェックして下さい。
暑くなれば、水の蒸発も早く、そして腐るのも早く、室内に異臭がこもります。
当然第一印象が「臭い部屋」と言う事になります。
ドアを開けた瞬間に臭い部屋を、
「気にいりました」と言う人はいません。


4.室内の掃除　（これは暑さに関係なく）
スリッパは各不動産屋業者が用意しているものの、入室し、歩いた途端に埃で足跡がつくような状態で
印象が良いわけがありません。
「いったい、何カ月空いている人気の無い、何か問題があるに違いない部屋なんだ！」と思われるだけです。
営業マンが挽回する為に何かを話せば話すほどお客様からすれば「うそくさい！」
かなりの期間空室が続き、人気がなく、何か問題が潜んでいそうなイメージをお客様に持たれた、
埃まみれのこのお部屋を「気にいりました」と言う人はいません。


たったこの4点を実行して頂くだけで、オーナー様にとっては空室が解消できる可能性が大幅に増え、
1、の草むしりや掃除をしただけで入居者様が「更新」をする確率が高まります。
新規募集は家賃が下がる宿命なのです！更新してもらうに限るのです！


そして、なによりも、建物の敷地内の掃除、室内の汚れ、臭いにかんして言えば、

各お取引中の、不動産業者の営業マン達がお部屋のご紹介・現地へのご案内をする際に、

そのお部屋を決める為の「勝負」が出来る状態にしてみましょう。

長い期間空いているのであれば、お金はかかりますが、思い切ってもう一度「ルームクリーニング」をしてしまいましょう！

今一度、ご自身の建物とお部屋を確認してみてください。


これだけで決まりますよ！！



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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ

株式会社　レント管理サービス
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）

ＴＥＬ ： [phone] ＦＡＸ ： [phone]
ＨＰ－ＵＲＬ ： http://www.renthouse.co.jp
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アパート・マンションのオーナーを辞めたい？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

古い建物の場合、建築会社や、お取引きの不動産業者より、

「リノベーション（大規模な改装工事）」や「建替え」をすすめられることがあると思います。

大規模な改装工事の場合、室内は「新築同様」となる為、見積もりを見てみると1部屋につき３００万円程度、もしくはそれ以上の金額を提示されたり、

建替えに至っては、数千万円を提示されるはずです。

どちらの提案も「気がすすまない」為、断るオーナー様がいます。

オーナー様が「お金をかけたくないのだな」と察知した各業者は、

「お金をかけたくない」と言われても、

このままではお客様に「選んでもらえる」要素がなく、

「募集」に差し支えが出るので、

更に、長期空室では、オーナー様が損をするだけなのでと、

今度は小規模な改装工事、

例えば、バランス釜のお風呂をユニットバスタイプに替えるとか、洗濯機を室内に置けるようにするとか、
すべて洋室にしてしまうとか、５０万円～１００万円程度の工事を提案。

それでも「この古い建物にそんなにお金をかけたくない」と、オーナー様が興味を示さない場合もあります。

そして本音をお伺いすると、

税金ばっかりかかるのでもうこりごり、建て替えるお金はありませんという事で、

「大家を辞めたい！！」

実は、賃貸経営を「辞めたい」為に何を提案されても「受け入れない」

これも、オーナー様の悩みとしてあるのではないでしょうか？

したがって、空室でも「別に決まらなくてもいい」と考える。

しかし、辞めるとなれば

1.現入居者をどうやって退去してもらうのか？その際の入居者に対する保証は？
2.建物を取り壊す為の手段は？どこに頼めば良いのだろう？取り壊す金額は？
3.駐車場にでもしようかな？ではその金額は？この場所で需要はあるのかな？
4.相続で争わないように早く土地ごと売ってしまいたい！

このような悩みをお持ちのオーナー様もいるはずです。

オーナー業の悩みの中でも重要で、かなり切実な悩みのはずです！

「オーナーを辞めたい！」

古い建物の場合で「新しく借金をしたくない」と言う結論のオーナー様！

「辞める」為の相談も承ることができます。


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滞納者の部屋は修繕しなくて良い？

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こんな記事がありました。

問い：家賃滞納者が入居中のお部屋を修繕しなければならないのか？

家賃は払わないが、注文だけはつけてくる！
こんなときオーナー様の中には、
「家賃を払ったら修繕に応じると伝えてください！」と言われることがあります。

答えは、残念ながら修繕をしなければなりません。
入居者が賃料支払い義務を怠っていたとしても、オーナー様は修繕義務を逃れることが出来ません。

では逆に、

問い：オーナーが修繕をしないことを理由に、入居者は賃料を払わなくてもよいのか？

まれに「滞納理由」で
「大家が何もしないから払いたくない！」

そして、なぜか「管理費」分だけが不足の方に理由を聞いたときに、
「この管理費！大家が何も管理していないので管理費分は払わない！」
と言われることがあります。
　　　　　　　　　　　　　↑
（共用部分の汚さ、廊下の電気が消えたまま、雑草などに対する不満）


この理由で滞納、これは許されてしまうのか！

答えは、屋根が破損している（雨漏り）のように住むことに支障をきたすような場合を除き
入居者は、オーナー側の修繕義務を果たさない事を理由に賃料の全部の支払いを拒むことは出来ません。

しかし、修繕をしないまま、「退去」になった場合、
入居者に「法律に詳しい」身内や友人がいた場合は、「賃料減額請求」など、
訴えられて面倒なことになる可能性はあります。

家賃を払わない人の部屋を「直してくれ！」「住んでいるんだから直せ！」と言われれば、
当然腹立たしいことですが、このケースでもオーナー様に修繕の義務がかせられますので、
その後の「滞納金の支払い請求」や「契約終了の申し出」をするかもしれない可能性に備え、冷静な対応で臨みましょう。

賃貸経営の場合、感情的な、うかつな行動や言動は「本来悪い相手」に有利になってしまいまうので
要注意です。


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弊社今月も絶好調！

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関連事業部　受託課の松本です。

今月に入っても、弊社委託管理物件は相変わらず成約率が好調！

弊社に委託していただいているオーナー様、

お部屋をご提供いただき、

誠にありがとうございます。

その一方で、空室にあえぐオーナー様はまだまだ多い！

本日は最寄り駅から徒歩30分の物件でもご成約！

手広い強力な募集が功を奏しております。

世の中色々な考えの方がいて、

「遠くても良い」「古くても良い」「古いほうが良い」と

いわゆる「少数意見」の方たちもいます。

地域限定の平均４～5社の「狭い世の中」での募集ではなく、情報を他エリアにまで拡散させて

「広い世に中」で希望者を募れば、「少数意見」の方たちが情報を得て、

一見、弱点になるような「古い」「遠い」でも無難に「ご成約」に結びつけることが出来ます。

狭いエリアで10人に「この物件どうですか？」と聞いて10人に嫌だと言われても、
広いエリアで1000人に「この物件どうですか？」と聞けば、1人だけ「住みたい」と言われる可能性はあるのです。

ひとつの「空室」に対し、

1人（1組）希望者を見つければよいのですから！

2人（2組）の希望者を獲得する必要が無いのが、賃貸アパート・マンションの入居者募集。

空室に困っている場合は、

単に賃料を見直す必要があるお部屋もありますが、

弊社の募集システムで、まず、情報を拡散させてしまい、広い世の中で希望者を募ってしまえば劇的に成約率が上がるのです。

狭い世の中の募集で希望者が出ず、6ヶ月、12ヶ月、18ヶ月も空室と言うことは、

回避できます。

狭いエリアで、1000人に声を掛けるのに何十ヶ月かかってしまうのか・・・


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その状態はもう十分危険

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今日は、梅雨らしい蒸し暑い一日。

全滅物件の末路・・・

嫌な書き出しですね。

全滅もしくは、建物に１人しか入居していない場合に、

新たに新入居者を斡旋するのは、ことのほか難しい！

府中市内には築年数が１３年ほどしかたっていない物件で、

入居者「0」が３年目に突入している建物もあります。

以前このブログでも話題にしたファミリータイプの全滅物件。

あっという間に全滅から４カ月を経過。

ご案内の回数が増えるわけでもなく、決まる気配は一向にないようです。

今日、電話でお話したのですが、
前回、「身内と話しをしてみます」で終了していたのですが、

約１ヶ月経ち、相変わらず事態は好転していない状況の中で、

結局、答えは「まだちゃんと話していない！」

という事で、何の対応策もないまま５か月目に突入が決定しました。

とても弱気な賃貸経営ですね。

「何か変えてみればよいのに」とは、私がズバリ「委託管理」にお誘いした文句。

全滅なだけに、委託管理料は「入居者」が決まるまで発生しない！！

したがって「何か変えてみればよいのに」と言う事です。



「空室」の多い物件を、不動産屋営業マンが、

「おすすめです！」とお客様にご紹介カードを出す勇気。

結果的に「誰も入居していないような」「辛うじて一人住んでいるような」

お客様の目からすれば「人気のない」「なにか訳がありそうな」物件を

「おすすめです」と出せるわけがないのです。

その地点で「この営業マン大丈夫か？」
「おすすめならなぜ人が住んでいないんだ、いい加減な奴だな！」
と思われ、信用を失ってしまう。

「半分」人が住んでいないとなれば普通は
「人気がない」
「何か問題がある」
と想像し、敬遠します。

という事はお客様目線では、この状態で・・・
４部屋の物件は２部屋空室でアウト！
６部屋の物件は３部屋空室でアウト！
８部屋の物件は４部屋空室でアウト！

よくありがちな状態ですが、もうこの状態は「かなり」焦ってください！！
　　　　　　　↓
４部屋の物件は１部屋の空室で王手！
６部屋の物件は2部屋の空室で王手！
８部屋の物件は3部屋の空室で王手！
　　　　　　　↑
しかしこの状態で「空室が多くて・・・」と相談されることはほぼありません。
「まだ、これしか空いていない」と言う判断だからです。
しかし実は十分に多く、とても危険な綱渡り状態なのです。

是非ご相談ください。何かを変えることを切に願います。


悪化をたどる建物がとても多いのです。

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サブリースを躊躇

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今日は日中暑かったです。

そろそろスーツの上着を着ながら歩くのが辛くなってきました。


今日は現在「サブリース」の契約で賃貸経営しているオーナー様の話し。
10月にこの契約が切れるので、今後どうしようかなぁと悩んでいる状態。

サブリースと言う事もあり、ここにきてとんでもない値下がり方にオーナー様も多少お怒り気味。
「うちの物件って、本当にこの金額じゃないと貸せないのか？」

勿論、もっと高くても貸せるのですが、「サブリース」で賃料を「保証」している管理会社が

「リスク」を背負いたくない為に「こんなに！」と言う安い金額に「させられているだけ」なのです。

したがって、勝手に平均相場よりも2万円位、いいように家賃を下げられてしまった訳ですが、
これが「サブリース」の宿命。文句は言えません。

更新するとなれば、保証金額も同時に下がるのは間違いないので「更新」を躊躇しています。

すべての条件が言いなりになり、「物言い」を出来ない「サブリース」

辞めた方が良いに決まっているのですが、さてどうなるでしょうか。

不動産屋側が圧倒的に有利な契約で、とても不平等な契約。


今度、正式にご説明の為お伺いすることになりました。


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オーナー様の不動産屋巡り

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関連事業部　受託課　松本です。

夜になると、ちょっとひんやりした空気で寝る時までエアコンをつけるほどではない陽気。

ちょうど良い陽気です。

本日、「委託管理」としての「専任媒介」ではなく、「専任媒介」契約をしてくれないか？

と言うオーナー様がいらっしゃいました。

「委託管理」は「委託料」が発生するから嫌だ。

でも、ほかの物件よりは気持ち優遇してほしい。

契約書の違いや、会社ごとのルールの違い、審査基準の違いなどがあるのは嫌だ。

それを解消するために、取引は１社に統一したいというのがオーナー様の狙い。

日々の「入居者の管理」に関することは、管理会社を頼れないことは承知の上です。

しかし、専任媒介ということでオーナー様が他業者様より、「借りたい人がいるんですけど」「見たい人がいるんですけど」と言う誘いがあっても、勝手に募集はできないルール！

有料の委託管理ではないので、委託管理とまったく同じの特別な協力募集をするわけでもない。

むしろ「鎖国」になり、いかにお客様の多い人気店とはいえ、不安はある状態。
どちらかと言えば最もとってはいけない「募集形態」だと私は個人的に思っています。

しかし、断る必要も理由なく、こちらとしては募集ができるお部屋が増えて、単にうれしい状況ではあります。

まったく断る理由はない！

そんなことをしたら「まったく決まらない」という事ではないのですから。

お客様が基本的に来ない、閑散としている業者様に頼んでしまっていたら、

まったく決まらなくなるでしょうね！

そこに来たお客様以外は門外不出の情報になるので。


この委託管理ではない「専任媒介」の形態は日頃の様々なオーナー業務を一般媒介（自主管理）と同じ様に行わなければならない状況。(原則クレーム対応や、滞納の処理等、すべてオーナー様が対応）

正直、あまり意味がないのでは？と思ってしまいました。

色々と事情はあるかもしれませんが、１社に付き合いを統一したいのであれば、腹をくくって「委託管理料」を支払い委託管理にした方が良いのでは？
と、管理会社側の私としては「正直」思ってしまいました。

ここまで書きましたが、実はまだ弊社が募集を任されたわけではありません。

本日、どこの不動産業者で募集をするかオーナー様が不動産屋巡りをしていて、
弊社もその「巡り」の中の１社。

会社案内をお渡しして募集方法をご説明しただけなんです。

委託管理ではなく「専任媒介」でお願いしたいという話は滅多にないことなので、

今日の話題にしてみました。


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えっ！ご案内拒否の管理会社

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関連事業部　受託課　松本です。

プロ野球が交流戦を行っています。

セ・リーグ　対　パ・リーグ

今年は各チーム肝心な人がことごとく怪我で離脱中。

話は変わりますが、

本日も弊社の仲介部門を担うグループ会社「レントハウス」は絶好調で、

私は手伝いに行くことになりました。

実際にお客様を応対し、お部屋までご案内するという、

いわゆる「営業マン」を臨時で行いました。

最新のお客様の印象は、

一段と妥協しない！

「信念」を持ってのお部屋探しです。

嫌なものは嫌だと、むしろはっきりと主張してきます。

ある管理会社の「委託管理のお部屋」を見に行こうとし鍵の手配をしました。

するとその管理会社、夕方５時２０分頃でしたが、

「この時間からから鍵を貸すと、ご案内が終わり鍵が返却されるのを待っていたら、帰る時間が遅くなるかもしれないから、貸せません、また今度にして下さい！今日はダメです！！」

先方の営業時間内に電話したのにもかかわらず、管理会社が鍵の貸し出し及びお部屋へのご案内を拒否！！

しかも今日はお客様がもっともお部屋を探しに来る日曜日！！

そんな日に拒否！！

こんな事があっていいのでしょうか？

この会話内容を、この管理会社に委託してしまった「オーナー様」に聞かせてあげたかったです。

私は思わず「はっ？なんで？」と言ってしまいましたが、

「もうそろそろ帰るから、今日は無理！」の一点張り。

今これを見て、オーナー様が「どこだ！そのけしからん業者は！」と思ったかもしれません。


残念ながら、いわゆる「古い」業者さんとだけ言っておきましょう・・・


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回答に困る質問

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ここ数日、寒暖の差が激しかったせいか、電車内は「マスク」をしている人だらけです。

体調を崩されている方が多いようですね。

実は、私も若干・・・

あるオーナー様から「珍しい」というか、妙な質問を受けました。

質問内容：「私は基本的に何もしたくない。言ってみれば不労所得を狙っている輩である。建物の事や、入居者が住みやすいかどうかなんて正直考えていない。ただ、オーナー業をやっているのは事実。普通どの業種でも「考えない」なんて経営の仕方はあり得ない。特に入居者募集の際は不動産屋は営業中、お客様は暑くても雨が降っててもわざわざ探しに来る。そんな時、大家だけは何もしないで家で寝っ転がってテレビを見ながら待っているだけ。何の努力もしていないと言わざるを得ない。特に私は建物の掃除もしないから、本当に何もやっていない事になる。でも経営者である。退去後の掃除は当然掃除業者をつかう。お金は出すけど自分がやるわけではない。それで家賃をもらうことに罪悪感を感じる時もある。なにも参加してないけどお金だけは貰える。大家っていいのかなこれで？」

なんとも回答に困る質問。新手の質問です！

確かに、募集時に、駅前で「自分の建物のお部屋に空室がある」と、ビラを配って「お願いしまーす！」「お部屋探してる人いませんかー！」とやっているオーナー様を見たことがないし、不動産屋で待機し、自分のお部屋だけは自らがご案内すると言う人も居ない。募集の部分では直接参加することはなく「不動産屋からの報告を待っているだけ」というのは、その通りと言わざるをえない。
直接参加していると言うのもなんか変な感じです。



私としては、「そう思うのであれば、毎日建物の掃除をしに行ったり、草むしりをしに行ったらどうですか？もしくは、お金を出し掃除業者に頼むように、委託管理料を払い管理会社に委託してしまう事で、24時間緊急対応や24時間クレーム・相談窓口等の開設で、オーナー様は直接何もしないのですが、そこにお金を払うという行為で、入居者の事は第一に考えているという事になるのでは？」と答えました。

皆さまはどう思ったでしょうか？

この方に、唐突にこの質問をされたとしたら何と答えますか？

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投資型の1K決まりました！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課　松本です。

5月２０日に委託管理契約した、投資型分譲マンションの１Kのお部屋。（調布市内）

これまで、半年以上の空室で、お問い合わせの気配すらなく「管理会社」を弊社に変えることになったこの分譲型賃貸マンション。

おかげ様で、既に次の入居者が決まり一件落着となっております！！

「決められない理由がわからない」とは、こちらの見解。

いかに今の時代、「広告宣伝」の重要性と言うことでしょうか！

ほとんど広告しない状態から、力強く「広告宣伝」する様に切り替えた途端の申し込みに、

オーナー様も半信半疑。

今までは「音沙汰なし」がこのオーナー様にとって「普通」の状態になっていたので。

喜んでいただき、むしろこちらが嬉しくて喜んでいる状態！

2月でも、3月でも、6月でも、8月でも、適正の募集条件にし、

「ちゃんと」募集をすれば、次の入居者はすぐ決まるのです。

長期空室で苦しむお部屋に関しては、単に「ちゃんと」募集が出来ていないだけのかもしれません。

①募集エリアが狭すぎるのか　⇒　エリアを広げる策をとれば良い

②募集条件がお部屋に相応ではないのか　⇒　適正の賃料にすればよい

この2つが合わさると「ちゃんと」になります。


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警戒の日

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関連事業部　受託課の松本です。

風の強い一日！

明日は建物の清掃が大変ですね！！

葉っぱや折れた枝、その辺に捨てられていたゴミが一斉に

建物の壁面や駐車場部分、エントランス部分に集結する日です。

入居者達が共用廊下など「別の号室・他人」の為になってしまう事を積極的にやってくれるなんて、そんな事は「奇跡」と断言してしまって良いでしょう。

まれにいますが、あくまでも「まれ」です。

「住んでいるのは貴方たちだろう！」と怒ったり、期待してはいけません。

残念ながら、オーナー様の仕事です。

一戸建ての「貸家物件」であれば、積極的に掃除をやってくれるのですが・・・。


そして、警戒しておきたいのは、

何かがぶつかり、壁面を傷つけている可能性があったり、設備故障でのお問い合わせも多い日となる傾向です。

あすは建物の要確認日です！！

かなりの量、雨が降り続き、今日お昼過ぎから雨がやみ青空が見えました。

明日は雨が多く降った後という事で、

屋根の問題で発生する天井からの水漏れのお問い合わせ等もあるかもしれません。

ケーブル回線ではない建物の場合、強風でアンテナが倒れたことにより、

「テレビが映らない！！」のお問い合わせがあるかもしれません。

こんな時は、建物のお掃除に関する「管理契約」をしておくと、そのまま建物をみまわってくれるので、事前に要注意部分も早期発見でき便利ですね。

完全に症状が出て、悪化してからだと修繕費も高いですから！！

しかも、どこかが傷んでいると、だいたい、もう一か所「ここも、もう駄目ですね！」と言われ補修する事になるのはお決まりのパターン！！

日ごろのメンテナンスは重要ですね。


要警戒です。

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昨日の委託管理契約

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関連事業部　受託課の松本です。

入梅しました！！

雨が1日中降り続いています。

おそらく今日、5月の下旬でしかも一日中雨！！

暇だったんでしょ？

と思いの方が多いと思いますが、

弊社グループ会社の「レントハウス」にはお客様がいっぱいです。

「車が足りない！」「席が足りない！」で、てんてこ舞な一日だったようです。

そして、弊社委託管理物件もありがたい事に相変わらずどんどん決まっている状態。


突然話を一気に変えますが、

実は昨日、調布市にある4部屋のアパートですが「委託管理契約」をしてきました。

今この物件の状況は、
「空室」ありません！
「滞納者」いません！
「ルール違反をする入居者」いません！

じゃあ何でわざわざ委託管理料を払ってまで「管理」を任せるの？もったいない！！

こう思ったオーナー様がいらっしゃるはずです！

普通に考えれば、

何か問題があったのをきっかけに頼むんでしょ！と思います。

特に空室がきっかけで優先募集をして欲しいために委託契約が多い。
2位は他社の管理が嫌で管理会社を弊社に変えたいと言う理由。

ところが最近はこの物件のように「とりあえず問題はない」で委託管理が多くなって来ました。

ブログで度々訴え続けている「守り」の考え方が浸透してきたのでしょうか？

このオーナー様は問題が特に無い状態から、委託管理を始めるので、

もう、諸問題（空室・滞納・トラブル対応・家賃入金チェック等々）で苦しむことから卒業しました！

光景を想像すると・・・
かなり大袈裟に例えれば、ハワイに移住してのんびり生活し、アパートに関しては報告書を受け取りトロピカルジュースをストローで飲みながら「ふ～ん、そうなんだ」と思うだけですむ心の余裕。



次、空室が出ても、おおよそ長期空室も避けられ無難に賃貸経営。
何から何まで管理会社がやるのでそもそも話がこじれない。
無難に無難に賃貸経営。
今の経済事情、人口減少問題、もろもろ考えての賃貸経営。
でも、もろもろ考えるのは委託したから「管理会社」

苦しんでから「もう嫌だ」とおもって委託するのとでは気持ちが違います。

結構、色々な諸問題がこじれているオーナー様は多いので、

オーナー様同士の会話の中で「いや～もうまいっちゃったよ～！」と言う話が多くなっているのでしょうか？

私とオーナー様との会話も、
「最近どうなの～？」
「色々聞くよね～」「みんなそうなの？」
「多いよね～！」
「もう厄介だからさ～！」
「もう下げても入ってもらっちゃった方がいいよね～！」
「もう考えてるんだよ～！任せようかなって！」
「督促のなんかができたんだよねー！」
多いですねこの会話内容が！！


「他でも色々聞くからさ～」と、自分はそんな目にあいたくないと思って、問題がほとんど無い状態からでも委託管理にする方が増えています！！


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地盤調査結果

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今日は、先日お話した建て替えを考えているオーナー様敷地の「地盤調査」の結果が出る日です。

スウェーデン式サウンディング試験を行ったわけですが、
「ｎ値」と言う値が、概ね「3」を下回ると補強！
今回は平均して3.6程度あり合格。


スウェーデン式サウンディング試験自体や、「ｎ値」自体の説明は、果てしなく続いてしまうので、やめておきます。

試しに少しご紹介してみると・・・・・




『先端に円錐形のスクリユーポイントを取り付けたロッド（鉄棒）を地面に突き立て、ロッドに１００キロまで段階的に重りを足していって、ロッドの貫入する様子を測定します。小さい荷重でロッドが下がっていけば、それだけ地盤が軟らかいということが分かります。

貫入が止まったら、今度はロッドの上部にハンドルを取り付け、２人で向かい合ってハンドル回転させます。ハンドルを回転させることで、ロッドがキリのように土に貫入していくわけですが、このとき、25センチ貫入するのに何回転したかを測ります。回転数が少ないようなら、それだけ弱い地盤だといえます。』

このような説明を永遠にしなければならず、専門的に勉強していないと、更に計算方法の説明を見ても正直、何も分かりません。
意味はわからないものの「ふ～ん」と思うしかない状態です。

したがって、やっぱりやめておきます。

とにかく数値３以上は合格と言う説明でご勘弁ください。

数値が「１０」以上の「支持層」と呼ばれる硬い地層が出るのが何メートルになるかも調べます。

それに関しては4.6M
これも合格！

補強で余計な出費は必要は無く一安心でした。

そうなると今度は、建て替えるのか？大幅修繕で家賃は下落し続けるままに粘るのか？

オーナー様としては「建て替え」の意向の方が強いのです。

すでに住宅メーカー様にご協力いただき、

「例えばこれだったら」と言うことで、

間取り図面を作り、それに私が賃料の査定をし、収支計算をしてみているのですが、

さすがに即答で「じゃあその案で早速やろう！」と行く訳が無く、

当然数社の建築プランを「ためしに」見てみたいと言うことになりました。

住宅メーカー数社をご紹介する流れです。


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