金融機関の暗黙のルール

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



平成22年も残すところ１ヶ月を切りました。

12月はお孫さんが帰省してきたり、何かと出費も多く大変な月ですね。

繁忙期への準備なども含め、不安材料を少なくして年を越したいものです。



今年度、オーナー様が抱える不安材料の中で、

多かったものの一つが、やはり金融機関への返済。

家賃収入が減少しているが、返済額は変わらない。

このままで本当に大丈夫なのか、という不安。



今回は、この不安をいかに解消するかをテーマにお話しさせていただきます。

青い海の向こうへ

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



朝鮮半島が緊張状態にある中、

本日28日、

米国と韓国は、朝鮮半島西方の黄海で

米原子力空母ジョージ・ワシントンも投入した合同軍事演習を始めました。

アジアの政治的・経済的な安定は、まだまだ時間がかかるようです。


今日は、そんな「海」に関するお話です。

「ブルー・オーシャン戦略」

これからの賃貸経営にもキーワードとなってくる言葉です。


その内容・・・

相続対策？の疑問

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



賃貸物件の築年数が20年以上経ってくると、

今まで熱心に紹介してくれた不動産営業マンの訪問回数を、

建築会社さんの営業マンの訪問回数の方が上回るケースが少なくないようです。



弊社でご紹介させて頂いている物件も皆さまの物件同様に老朽化していきます。

私の場合は、建築会社の営業マンではないので、単純に

「建替えませんか？」などという提案は行わないのですが、

少しだけ注意を促します。

果たしてオーナー様へのご提案はあっていますか？

100億円を生み出す商品

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



ここ数日、少々風邪をこじらせております。

この時期は特に体調管理が大切ですね。


仕事柄、外を歩く機会が多いので、最近このような商品を買いました。

ほしい情報がもらえない苦痛

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



私事ですが、

先日、車を売却することになり、できるだけ高く買い取ってほしかったので、

インターネットを利用して、複数社の査定が可能なサイトに登録を試みました。



そのサイトの売りは、


・簡単入力（約3分）で愛車の買取見積りを一括査定依頼

・日本最大級の買取ネットワークがあなたの愛車を競争入札

・最高価格を提示した買取業者をあなたが選ぶだけ



これは期待できると思いました。

しかし、実際には…

「高い」と売れない？「安い」と売れない？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



前回は、大学生の就職内定率のお話から、「希望」を売るというお話をさせて頂きました。


今回は、いざ就職をした際に起こる問題。

各業種の「価格競争」についてお話したいと思います。



スーパーや百貨店、飲食店に至るまで、

「価格競争」にさらされていない会社は、ないように思われます。

「物」が売れない時代の原因は何か

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




大学生の就職内定率が非常に厳しいようです。

過去最低の57.6％（就職氷河期下回る）


そのような状況下で、

弊社にも有望な新人営業マンが各店舗に配属が決まってきております。


弊社は私を含め、中途採用が多いわけですが、

今まで異業種で活躍してきた人にとって、賃貸営業は慣れるまで大変です。

弊社に限らず多くの新人賃貸営業マンを見ていると共通していることがあります。

それは･･･

「 で 」 いい、東京の賃貸

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日ご紹介する記事は、リクルート住宅総研が、

「消費者視点で賃貸住宅のあり方を考えるプロジェクト」

として実施した調査結果の報告会の内容です。



テーマは、 「愛ある賃貸住宅を求めて」。



今回のプロジェクトでは、

【ニューヨーク、ロンドン、パリ】 と 【東京】 の民間賃貸住宅の居住者に、

賃貸住宅での暮らしにつ いて調査を実施。


その結果、欧米と日本とでは多くの相違点が見られ、

「住まい」に対する意識の差は…

誰もが利権を狙っている。狙われない為の予防線。

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



ここ数日ニュースを見るたびにある略語がでてきます。

「TPP」

何かの暗号のようにも見えますが、正式名称はご存知の通り、

全く意味のない業績予想。ここまでいくと何も言えない！

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本日は、あるマンスリー系不動産会社のお話です。

国土交通省のお役人さん、東京ルールの二の舞ですよ？

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10月下旬、

弊社に 宅地建物取引業協会 からＦＡＸが届きました。

その内容は・・・

求められる事業者像

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昨日19：00の気温13.0℃

本日19：00の気温9.6℃

一気に寒くなってきましたが、

お体には十分気を付けてくださいますようお願い申し上げます。


人間の体は、変化に対応する能力は強くはないのだな、と改めて感じます。

バランスをとりましょう

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



最近、街中を歩いていると、

空室を抱えている物件が多い事に気づきます。


本日も、ある用事の帰り道。

たまたま通りかかった物件の空室が目にとまり、

オーナー様宅が賃貸併用であったので、インターフォンを押してみました。

もう騙されないぞ！

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本日は、いわゆる大手不動産会社さんに管理を任せている

オーナー様宅にお話を伺いに行ってまいりました。


その内容は、

■空室が5ヶ月目になり、さすがに何かがおかしい。

■何を任せているのかわからなくなった。

というもの。


このような不安を抱いているオーナー様は、今非常に多いように感じます。

サブリース契約の危険性（2）

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


前回、

サブリース契約を検討されているオーナー様のお話をさせていただきました。

「任せて安心！30年一括保証！」

なるほど、長期的事業である賃貸経営の

さまざまなリスクヘッジとして最高の商品のように感じますね。


実際にあれだけコマーシャルをやられるますと、

人間は不思議なもので「なんとなく」信じてしまいます。

マスメディアの力は恐ろしい。

相続・家族・永続

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現在、お話しをさせて頂いているオーナー様に、このような方がいます。

会社を経営されていて、所有している賃貸マンションもある。

しかし、

オーナー様自身が年を重ねる上で、今後の相続の事も視野に入れ、

よい対策はないものか。


という内容です。

サブリース契約の危険性（1）

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


本日は、

新築物件の建設を計画中の建築会社様のところへお邪魔させていただきました。

内容は、「市場調査」の結果報告。

老朽化した賃貸物件跡地の有効活用についてのご報告です。

変化にどう対応するべきか

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



今月1日に、

ある家賃債務保証会社が東京国税局による資産差し押さえを受け、

集金代行会社から送金された10月分の送金ができなくなっている事が公表されました。

タブー

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



以前、建築会社の方とお話しする機会があった時に、

オーナー様とお話する内容の「タブー」を教えて頂いた事があります。


今後の私のアドバイスにと、その方は話してくれ、

そしてまだまだ若い私は、その年配の方のお話しを大変興味深く聞いておりました。



その話をしてはいけない内容とは…

狭すぎるから！

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レントハウス賃貸経営アドバイザーの坂田です。



やっと過ごし易い気候になってきました。


この時期は、「市場調査」と「賃料査定」が私の専らの仕事です。

新築物件を建設予定中の

オーナー様、設計士さんや建築会社さんからの依頼です。

「流行りの間取りは？」

「賃料はいくらなのか？」

答えは、もちろん予定地によって様々です。




多くの建築図面を拝見させていただきますと・・・

京王線に住む

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レントハウスの店舗は、それぞれ京王線・井の頭線沿線上にあります。


今回は、その京王線についてのお話です。

私は、過去に中央線・小田急線と主要沿線にそれぞれ住んだことがあります。

現在は、もちろん京王線沿線に住んでいます。


オーナー様は、京王線についてどのような印象をお持ちでしょうか？

実際のお客様は・・・

こんな管理会社は嫌だ！

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レントハウス賃貸経営アドバイザーの坂田です。



賃貸物件の管理委託の流れが止まりません。


本日、お話を伺ったオーナー様も、

最近、ある管理会社に委託をされて間もない方でした。


旦那様が亡くなられて、

奥様のみでは、維持管理が難しくなったことが原因のようです。


しかし・・・

ビジネス流行語：ＴＴＰ（ティー・ティー・ピー）とは？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




私の息子も早いもので、2才になりました。

最近、ようやく怪獣から人間になってきたように思います。

教育テレビをまじまじと見て、得意気にそれを「マネ」して見せてくれます。


その「マネ」するレベルが日に日に上がっていく。

ダンスや相槌の間合いなども、まったく同じです。


そもそも・・・

資産・家族問題に効く薬

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



19才で上京した私は、

実家の九州を離れて、もう10年以上経ちます。

結婚し、子供ができ、

最近では、ますます実家が遠くなったような感じがします。


しかし、実家に戻るなどという考えもなかった、と言えば嘘になります。

それだけ、地元や実家というものは、私にとっては気になる存在でありました。

オーナー様のご趣味？

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この不動産という仕事をしておりますと、

様々な場面で、お金について考えさせられます。


この時期には、新築賃貸物件情報が続々と入ってくるわけですが、

その中で、

特に異質の物件がありましたので、ご紹介いたします。