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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
平成22年も残すところ
１ヶ月を切りました。
12月はお孫さんが帰省してきたり、何かと出費も多く大変な月ですね。
繁忙期への準備なども含め、不安材料を少なくして年を越したいものです。
今年度、オーナー様が抱える不安材料の中で、
多かったものの一つが、やはり
金融機関への返済。
家賃収入が減少しているが、返済額は変わらない。
このままで本当に大丈夫なのか、という不安。
今回は、この不安をいかに解消するかをテーマにお話しさせていただきます。
毎月の返済が減れば、どれほど楽になるか、は私が言うまでもありません。
取るべき方法は、
２つ。
■ 現在の金融機関へ「返済期間の延長」を交渉する
■ 他社の金融機関へ「借り換え」の交渉をする
この２つのパターン。
いったいどちらがオーナー様にとってプラスになるのか。
結論から申しますと、私は「
借り換え」をお勧めいたします。
賃貸経営ブログなどを拝見しますと、
個人経営のオーナー様が返済期間の延長に成功したなどという記事を目にしますが、
実際に
金融機関側でどのような扱いを受けているか、心配になります。
賃貸経営をはじめられる際に、
事業計画書というものを金融機関に提出しますが、
その
借入をした金融機関に返済期間の延長の交渉をするという事は、
「
事業に失敗した経営者です」、と自ら申し出るかたちとなってしまいます。
その結果、
その金融機関側の扱いは、いわゆる
ブラックリスト入りすることと同義となり、
修繕計画などによる
追加融資はもちろん却下。
金融機関は、当然ですが賃貸経営をビジネスと考えており、
「
収益（数字）」のみで判断します。
焦げ付いている事業は、
不良債権化する恐れがあるので、
早期的な回収を目標とするでしょう。
借りる際は、笑顔の金融機関。
返せなくなると…となってしまいます。
そもそも、金融機関への返済がきつくなってしまう理由の一つが、
優遇金利の終了ではないでしょうか？
例えば、
築年数18年目の物件。
新築当初10年間は金利2.15％、11年目からは3.15％になります。
この
1％の上昇。
11年目から5年間は、なんとか返済できたけれど、
ここ数年の賃料下落による、収益の減少と長期空室。
手取り収入が少なくなってくると、リノベーションに回す金額の少なくなってき、
「
負のスパイラル」が始まります。
返済を考えなければ、
ほとんどのオーナー様は物件に磨きをかけたい、と思われています。
そうであるからこそ、私は「
借り換え」をお勧めします。
インターネットで「
借り換え」「
比較」と調べてみると、
各行の金融機関の金利比較サイトがいくつも出てきます。
現在の金利と是非比較してみた頂きたい。
では、ご自分で金融機関を廻ってみてください。
と、言う事にはなりません。
オーナー様個人で金融機関を訪ね歩いたとして、交渉に応じてくれるところは、
皆無だと思ってください。
これまた、個人オーナー様のブログで拝見した事がありますが、
・金融機関は断られて当たり前！？
・10行20行は断られて当たり前！？
・大手金融機関ではなく、地銀がオススメ！？
などなど、
ものすごい努力をされているな、と感心するばかりの記事がありますが、
根本的な事を言いますと、
金融機関は「
一見は全て断れ」という
暗黙のルールがあります。
「
自らお金を貸してくれ」、という人を信用することはそれだけリスクがあるからです。
交渉のスタートラインから、下手に出ているのですから、
うまく交渉がまとまるとは到底思えません。
「交渉」とは、お互いが「同じ立ち位置」にいて初めて成立するものです。
そこで、私たち不動産会社の出番です。
個人ではなく、
弊社が金融機関側にお客様（オーナー様）を紹介するという立場でお話を持ちかける。
・現状の金融機関の金利
・現状の賃貸収益
・今後の修繕を含んだ事業計画
を提示した上で、
オーナー様に一番メリットのある金融機関を弊社が探しているけれども、
御行（金融機関）はこのお話に乗ってきますか？
もし興味があれば、
金利表などを持って来ていただきたいのですが？
・不動産会社が提示する資料の客観性
・事業計画による収益の安定性
がプラスされる事により、
個人のオーナー様が金融機関へ単独で交渉することと比較してみて頂きたい。
もちろん借り換えをするには、登録関係の
費用がかかります。
最終的には、費用対効果（弊社への費用はかかりません）ということになりますが、
まったく見直していない金利であれば、それこそもったいない話です。
日本人の多くが、金利計算苦手な現状。
もっとうまく弊社を利用してください。
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（賃貸経営アドバイザー）
所 長 坂 田 直 哉
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