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レント管理サービス
賃貸経営アドバイザーの坂田です。
本日は、いわゆる
大手不動産会社さんに管理を任せている
オーナー様宅にお話を伺いに行ってまいりました。
その内容は、
■空室が5ヶ月目になり、さすがに何かがおかしい。
■何を任せているのかわからなくなった。
というもの。
このような不安を抱いているオーナー様は、今非常に多いように感じます。
確かに、現状の不動産賃貸市場は、良い話がありません。
どこの仲介会社さんも集客に頭を悩ませている。
「
そんなにお客さんはいないのか」
オーナー様は、実際にお店で営業をしているわけではないので、
余計に
不安が募るはずです。
管理会社さんからの報告は非常に曖昧で、
何かにつけて、
「
その賃料では決まりません」だけの対応。
このまま果たして賃料を下げていて、今後の賃貸経営が成立するのか。
管理会社からの毎月の報告。
オーナー様はどのようなものを期待しているのか。
私達もその事は常に考えていかなければいけません。
家賃
15万円の物件が、値下げをし、
10万円になれば、確実に入居者は決まるでしょう。
しかし、そのような内容は、誰も望んではいない。
確かに、築年数が経てば、賃料は下がります。
当たり前のことですが、果たしてそれでいいのでしょうか。
今回のオーナー様の物件も
築年数が約
20年となり、
物件の競争力が無くなってきている状態。
昭和の後半から、
平成の初頭に建設された物件に今何が起こっているか。
この部分を私達は、もっともっと分析しなければいけません。
オーナー様は、賃貸経営のプロではありません。
有効活用する土地（資産）をお持ちであったにすぎません。
実際に経営が始まり、
平成
10年頃まではおそらく何も問題なかった方が多いはずです。
私から見れば、それは当たり前で、
賃貸物件を建てた当初は、1年目を除くと、
2年目～
10年目頃までは、
税制上の関係で非常に優遇されている。
ここで、１つ質問をさせて頂きます。
オーナー様の物件は、
建物を除いた
建物付属設備・構築物関係の
減価償却費は
「
定額法」・「
定率法」どちらを採用されていますか？
そもそも何だそれ？というオーナー様が多いのではないでしょうか。
そのようなオーナー様は、もっと勉強するか、
現在の不動産経営のパートナーの変更が必要です。
この「
減価償却費」と合わせて「
修繕費」の問題。
築年数が15年を過ぎたあたりから、
必須項目となります。
なぜならば、その頃から収入が減りはじめ、
税制上の問題とどのように向き合うか次第では、
安定した賃貸経営ができなくなるからです。
この問題の
ポイントとしては、
家賃収入が減ってきている状況で、
追い打ちをかけて経費計上できるもの自体も減ってくること。
築年数が経った物件ほど注意しなければいけない
納税額の変化。
ここを注目して経営をして頂きたい。
簡単な流れをお話しますと、
■築年数が経ってくる。
↓
■各社から賃料の見直しの連絡が頻繁に起こる。
↓
■安易に下げるのではなく、経費状況を見直す。
↓
■近年の納税額を分析する。
↓
■経費計上できる修繕を行い、物件の価値（行政上ではない）を向上する。
（注意１：資本的支出ではない）
（注意２：大がかりにするのではなく、60万円未満で行えるもの）
（注意３：青色事業者であれば、1部屋30万円未満で行えるもの）
↓
■賃料の下落を抑え、仲介会社・入居者へのアピールもできる。
今の不動産会社からの報告は非常に問題があります。
物件の申込みがない。
その事ばかりに目が向いていて、
安易な解決策にオーナー様を巻き込んでいる。
これは賃貸物件を利用した、あくまで事業なのです。
私も含め、
賃貸市場に携わる全ての人間のスキルアップが必要です。
これだけ街中に不動産屋が溢れかえり、
誰でも簡単に働く事ができる職種となっている。
もっともっと専門性のある職種であるべきです。
「
不動産会社に騙された」なんて言葉は聞きたくありません。
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関連事業部 受託課
（賃貸経営アドバイザー）
所 長 坂 田 直 哉
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