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レント管理サービス
賃貸経営アドバイザーの坂田です。
賃貸物件の築年数が
20年以上経ってくると、
今まで熱心に紹介してくれた不動産営業マンの訪問回数を、
建築会社さんの営業マンの訪問回数の方が上回るケースが少なくないようです。
弊社でご紹介させて頂いている物件も皆さまの物件同様に老朽化していきます。
私の場合は、建築会社の営業マンではないので、単純に
「
建替えませんか？」などという提案は行わないのですが、
少しだけ注意を促します。
果たしてオーナー様へのご提案はあっていますか？
私は何かにつけて、「
建替え」を促したい立場の人間ではないので、
冷静な分析が必要だ、と考えています。
■ 「税」対策が必要な人は、「4％」 しかいない？
例えば、
よく聞く営業トークである「
相続対策」の場合を見てみます。
いかにも何の対策をしないと、損をするかのような言い回しを私も聞いたことがあります。
実際のところはどうなのでしょうか？
平成20年人口動態統計（厚生労働省 調べ）によると、
その年に亡くなった人の人数は約
114万人。
そのうち、
相続税の対象になった人は、
約
4万
8000人（平成20年統計年報 相続税より 国税庁調べ）。
つまり、亡くなった人全体に占める相続税の対象になった人の割合は、
なんとたったの
4％しかおりません。
そう考えますと、
この相続「
税」対策は、
本当のお金持ちに必要な対策だ、という事がわかります。
■ では、何を、もめているのか？
（グラフ１） （グラフ２）
上のグラフ１は、
最高裁判所 事務総局が集計を行っている司法統計の統計結果をまとめたもので、
各年度の
遺産分割事件数を表しているのですが、
ご覧頂くと一目瞭然。
遺産分割の調停案件が、ほぼ年々
増えていることがわかります
一方で、グラフ２は、
遺産分割事件のうち調停が成立した案件を遺産の内容別遺産の
価額別に
集計した司法統計のデータを割合で示したものです。
結果を見ると、その
70％が
5000万円以下の相続案件だという事がわかります。
一般的な家庭（夫婦と子ども2人）で夫が亡くなった場合を考えると、
8000万円までの遺産には相続「税」はかかりません。
つまり、「
税」 以外の部分で、もめていることがわかります。
■ 「動かない」資産 VS 「動く」資産
（グラフ３）
グラフ３は、国税庁は統計年報で、その年の相続において、
どんなものが相続されたのかを、取得財産価額別に発表しています。
相続財産として、割合がダントツに多いのが 「
土地」 であることがわかります。
つまり、相続される財産は、法定相続分等によって
簡単に分けることのできる
現金等ではない場合が多い、という事になります。
土地を相続するか、現金等を相続するか
遺産価額は5000万円以下であっても、
相続財産のメインは自宅等の土地家屋、それにプラスして現金資産
非常に
バランスが悪い事になってしまいます。
相続「
税」に関する心配は、
お金持ちの問題といえますが、
「遺産
分割」というポイントにおいては、決して
お金持ちにおける問題ではないのです。
私の、自宅の近くに最近、３棟の新築テラスハウスが建ちました。
土地面積からすると、もっと大きいマンションができる土地です。
確かに一見すると、贅沢に土地を余らせ、もったいない計画になっておりますが、
御子息が３名おり、
遺産分割でもめないための対策である事がよくわかります。
このオーナー様の思いが、物件計画から感じ取れる作品となっておりました。
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