そうだ、売却しましょう！

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



決して賃貸不動産経営・管理のプロフェッショナルではないオーナー様は、

日々不動産会社からアドバイスを受けて、その運営をしているわけですが、

最近のオーナー様からのご相談内容を伺っていると、

不動産会社からのアドバイスに首をかしげたくなるようなものが、

あまりに多く不動産のプロとしての誇りはないのか、と思ってしまいます。


今、多くのオーナー様の悩みは、「空室対策」です。

相場観や経営戦略の乏しいオーナー様は、空室募集をする際に、

賃料を下げ続けているわけですが、

それでも入居者が一向に決まる気配がありません。

空き状況の確認電話はかかってきますが、お部屋の案内はありません。

困りかねたオーナー様は、

先代からの信頼がある不動産会社さんに恐る恐る相談をすることにしました。

・・・



【ある不動産会社からの回答】

少子高齢化の影響でお客さんはいないし、

もう入居者が決まる見込みもないので、「売却」しましょう！

うちなら売買もやっているし、今は売り時なのでチャンスですよ！



賢明なオーナー様であれば、この回答の真意を考えなければなりません。

確かに、不動産投資を行う場合、最終的な出口戦略（売却）を考えて行動すべきですが、

この安易なアドバイスの真意は、出口戦略などではありません。



【 直 訳 】

古い経営スタイルでは、もう来店してくれるお客様は見込めないし、

最新の入居者ニーズや流行のリノベーションなどはよくわからないので、

最後の提案は、「売却」しか残されていない。

しかも、賃貸には自信が無くなってきているので、

ここで何とか「売買」で大手に叩き売りすれば、

売却益も出て売上が厳しい状況を打破できるかもしれない！

これは会社にとって生き残りのチャンスかもしれない！



誤解を招くような発言になりかねませんので、

再度、確認ですが、

賃貸不動産経営において「売却」を考えることは、決して「悪」ではありません。

今後のご自身の生活環境の変化を考えたり、

単純に賃貸経営をやめたい、

立地条件のみが原因で、収益が見込めなかったり、

売却益を元手に新たな投資をお考えであるならば、

むしろ、積極的に検討する必要もあります。


しかし、多くのオーナー様は、

先代より、その不動産を引き継いだ形で運営されていると思います。

御兄弟の理解や、ご子息、お孫さんのことも考えていかねばなりません。

この「東京」で、一度売却した土地を買い戻す、

似たような土地を購入する、ということがどれだけ大変なことか。

しかも、売却したことによる利益には当然、「税金」までかかります。

それが本当に見合ったものなのかどうか。


もっとニュートラルな位置で考えてくれる会社に相談するべきではないでしょうか。







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他業種から学んだこと

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私事ですが、

夏季休暇を利用し、地元である九州の 「 旅館 」 に宿泊をした時のこと。


久しぶりの旅行ということもありましたが、その旅館の質の高い対応ぶりに驚きました。

一体、いくらの請求されるのだろう・・・



しかし、結果をみると、「 期間限定の特別料金 」 でした。

通常料金よりも 「 25％ＯＦＦ 」。

このような状況で果たして継続していけるのか心配になりました。





確かに、ホテル業界は、このところあまり良い話を聞きません。

どの業界よりも難しい状況と聞いています。

「 お部屋 」 という商品を扱う他業者。

その原因とは何なのでしょうか？



長年にわたって賓客を迎えてきた名門ホテルもあっけなく倒産する時代のようです。

賃貸住宅、同様に、バブル期にその規模を伸ばしてきた業界。

しかし、

そのバブル期の過剰投資から始まり、

設備の投資の不徹底による競争力の低下、

それに伴うキャッシュフローの弱体化。


全ての業界が同じかもしれませんが、

ホテル事業は、その特性上も賃貸経営と類似点を数多く保有しています。

１、多額の先行投資を必要

２、立地、施設規設構成（内容）の制約が非常に大きい

３、運営上は人的サービスが中心

４、季節変動、景気動向の影響をもっとも早く受ける業種

５、提供する商品の在庫ができない



こうした類似点を多く持っている他業種。

賃貸経営同様に、「 二極化 」 が進行しているようです。

外資の潤沢な資金を基に、構成されたプレミアム感万歳の高級ホテル。

一方では、ひたすらに低価格を売りにした宿泊特化型のビジネスホテル。


薄利な経営基盤が基本の中で、

多くの来客を見込まなければならない状況に追い込まれています。




世界規模での戦略が、賃貸経営よりも早くから必要となったホテル業界。

ＩＴ化は当然必要ですし、従業員の作業効率も求められます。

最終的に、今、課題としてあげられているものは、


「 所有 」 と 「 経営 」 の分離。


これまでの日本のホテルは、所有している土地を手当てし建物を建設し、

経営も行う 「 一体型 」 のビジネスモデルで成長してきました。


しかし、今後回復な見込めない状況下において、

販促ツールを活用し、顧客満足度を高め、リピートを増やし、

新商品も生み出していかなくては生き残れない状況になってきております。



その中で、 「 利益 」 を出していくことの難しさ。

それを実践していけるだけの経営手腕が必要となってきているのだ、と実感しました。




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おざなりの関係者たち

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本日は、最近多いオーナー様からのご相談の紹介です。


【 相 談 内 容 】


古くからの付き合いで、地元の不動産会社に全てを任せているのですが、

先代の社長から2代目になって以降、

疎遠になり今後の賃貸経営の状況が見えなくて不安です。

どうしたらよいのでしょうか？




会社の代表や担当者が変わることによって、対応が異なるというのはよく聞く話です。

賃貸管理は、オーナー様に 「 安心 」 を提供できなければなりませんので、

一度お任せしている不動産会社の方とじっくり話 し合ってみるのがよい、と思います。








現在、私がご相談を受けている実例ですが、

【 実 例 ① 】

ゴミ出しのルールを守らない入居者に対して、

オーナー様は、再三に亘って、

不動産会社から注意を促してもらうようお願いをしておりますが、

残念ながらその不動産会社さんは、対応をすることができず、

毎度のらりくらりの返答を繰り返し、

結局、オーナー様自らで、ゴミを片付けなければいけませんでした。

【 原 因 】

対応を求められた不動産会社は、実は、代表の代替えで規模も縮小しており、

従業員の人数も少なくなっておりました。



【 実 例 ② 】

複数の賃貸マンションを所有しているオーナー様で、

地元で古くからの付き合いのある不動産会社に全てをお任せしていました。

しかし、時代の流れに対応できていない経営方針もあり、

その不動産会社さんの経営状況は好ましくない状況。

今までは、高額であったリフォーム費用に目を瞑っていましたが、

最近では、その額がエスカレート。

流石のオーナー様も我慢の限界になってしまいました。

【 原 因 】

「長年の付き合い」という、おざなりの関係によって、

相見積りなどを取ることもしなかった甘さもありますが、

それを利用していた不動産会社と、

時代の流れに取り残された不動産会社への依存状態。





一部、このように表面化されてきているオーナー様の新たな問題。

解決するには、ある程度時間がかかることもある、と思います。

築きあげてきた関係を壊すことは非常に勇気のいることと思いますが、

どうしても改善されなければ、

「 管理会社の変更 」 もご検討するべき時期なのではないか、と思います。






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本当にあった不動産に関わる怖い話

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賃貸経営には、「定年」制度が必要なのではないか。


この馬鹿げたような提言。

私は、今回の件で、真剣に考えるようになりました。



事の発端は、オーナー様よりご相談頂いた、「賃料滞納」の問題でした。

私が、オーナー様とお話させて頂いた時には、

既に5か月分もの未回収賃料が発生しておりました。


様々な問題があり、契約も交わさない状態で入居を許してしまい、

入居後すぐに滞納状態。

しかし、お話を聞いていくと、どうも問題はそれだけではないご様子。

所有している他の賃貸アパートでも滞納があることがわかりました。

更に、その入居者が入居していることにより、

その賃貸は空室を抱え、収益は悪化する一方。


不動産をめぐる詐欺まがいの行為。

また、分譲マンションへの安易な投資。

金融機関の言われるがまま手数料を知らない状態で借り換えを検討中。

親切心から、他人の保証人になってしまったり、

最近では、不動産だけではなく、マルチ商法まがいにも手を出しているご様子。

ここまで、連鎖的に問題が起きていると、

詐欺グループに目を付けられている、としか思えないほどです。




私は、まさに開いた口が塞がらりませんでした。

しかし、一番問題であるのは、

ご本人が、現在の状況にそれほど危機感をお持ちでないということ。

そして、このような事態に陥っていることをご家族がまったく知らないということ。


ご家族も交えて一度、話をしなければならないと思い、ご提案するも、

「 ばれたら怒られるから 」 と口止めをされてしまっています。

弊社の顧問弁護士に相談し、解決するしか現状の打開策はなさそうです。



こういったことが全国で起きているのだ、と思うと本当に怖い話です。

国も対策として、悪質な行為への注意や、罰則が制定されておりますが、

残念ながら、ご高齢の方には、そういった情報は届きません。



このブログをご覧になられている方は、

私の想像では、60歳以下のご年齢の方が多いのではないか、と考えています。

本業でインターネットの使用方法を理解していたり、

まだ、現役で働かれている方などが多いことと思います。


そういった方であれば、安心できるのですが、

現実問題として、すべての決裁権を握っていない方もいるのではないでしょうか。



政治家の「定年」制度の問題と似たような話ですが、

状況を理解できる人が、何もできない状況にある。


いやいや、政治家のほうがまだ良いかもしれません。

政治は、投票をする有権者（顧客）は、圧倒的に高齢者が多い。

それに比べて、賃貸は、入居者（顧客）は、30代前後なはずです。

顧客離れが進行して当然かもしれませんし、

今回のような問題が起きてくるのは、むしろ必然なのかもしれません。



ご家族の問題にまで、不動産会社に言われる筋合いは確かにありません。

しかし、これは紛れもない事実なのです。





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歓迎すべきスーパーの存在

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本日は、「スーパー」 のお話です。

オーナー様は、「 まいばすけっと 」 という名の 「 スーパー 」 をご存じでしょうか？



弊社の活動エリアである沿線上にも複数展開しておりますが、

実際に私が、このスーパーの存在に気が付いたのは、つい最近のことです。


店舗の存在は、以前から知っておりましたが、

それが実は、「個人商店」でないことに気づいたのが、つい最近と申し上げた方が正確です。

この 「 商店街に同化したスーパー 」 の正体は 「 イオングループ 」。

社会人として、情報収集力が低下しており、反省しております。





私は、この 「 スーパー 」 が 「 イオングループ 」 であるということを知り、

とても違和感を覚えました。

この大手チェーンのおかげで、地方の個人商店がどれだけ店を閉めたのか！

私の地元でも、小さい頃の思い出は、全て壊され、

商店街が今では 「 シャッター街 」 と化しています。



街の景観を壊してしまった企業が、

今度は、その個人商店の跡地まで占領しようとしているのではないか・・・・・



少し感情的な話をしてしまいました。




実際に不動産に目を向けて、この状況を考えますと、

一概に悪いとは言い切れない面があります。

沿線上の人気駅周辺に賃貸住宅を所有されているオーナー様は除き、

苦戦エリアでは今、「 街の紹介 」 すら難しい状況にあります。



入居者希望者 ： 「この付近で買い物するにはどこに行けばよいのですか？」

不動産営業マン ： 「強いてあげれば、あそこの コンビニ ですかね・・・」

入居希望者 ： 「 えっ？自炊したいのですが・・・ 」

不動産営業マン ： 「 隣町であればスーパーがあります・・・ 」

入居希望者 ： 「えっ？」




「 商店街 」 が寂れている。

オーナー様がいくら努力したところで、駅前の活気だけは、どうにもなりません。

私情を押し殺してでも、このことは歓迎すべきことなのではないか。

街に活気が戻り、商店街の復興に一役かってくれる大手企業の存在。

私は、今そう考えています。






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賃料を見直す前にやるべきこと

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本日のテーマは、「 入居者の質 」について。


ここ数日、私は、「 長期的な空室 」 を抱えているオーナー様を伺っており、

その中で、もっともこの意見が食い違うように感じてしまいます。



例えば、

【 単身者向けの１K 】

賃料相場　６ 万円の立地条件で、７ 万円で募集中。

空室期間がいくら長期化しても、オーナー様が賃料を相場にあわせない理由として、

でてくる答えが、この「 入居者の質 」を下げたくないから。



確かに、賃貸経営をする上で、トラブルが起きないようにすることは大切です。

家賃滞納が起きたり、

ゴミ置き場が荒れてしまったり、

騒音による苦情が発生したり、

できることなら、平穏な状態を維持したい。

誰もがそう願っているはずです。



「 賃料が安い ＝ 入居者の質が低い 」

という公式があるでのあれば、

５ 万円の賃料のお部屋では、そういった問題が起こりまくっていることになります。

そんなことはないはずです。

そうは言っても、実際に、賃料を下げた時、

問題が発生したという経験をお持ちのオーナー様もいらっしゃるでしょう。


しかし、ここでは、客観的に冷静に建物自体に目を向けることをお勧めします。

建物は、車と同じで、購入した瞬間から中古になり価値が下がります。

築年数が経てば、当然ながらもっと価値が下がります。

そして、新築時には、まだまだ小さかった植栽も大きく成長し、

清掃の頻度も上がってきます。

建物自体の傷みも露呈するようになり、当然、修繕箇所も増えていきます。


そういった事態に、常に対処しなければいけないのが賃貸経営です。

客観的に冷静に見ると、賃料を下げたから問題が起きたのではなく、

お部屋や建物、その周辺が、弱ってきた、荒れてきたからではないでしょうか。



きちんと管理された賃貸住宅であれば、

はじめのうちは、そのルールがわからなかった入居者の方も

良い入居者の仲間入りをしてくれるはずだ、と思います。




賃貸住宅は、新築後5年は、ほとんど管理らしい管理が必要ではありません。

（もちろん、入居者審査など当然の部分は除いていますが・・・）

しかし、賃料を見直す時期でもある5年目以降は、

今まで必要のなかった 管理 というものが顕著に必要となる時期でもあります。

管理を行わないまま、10年間が経過・・・

それはもう、問題が起きないほうが、おかしい状態にあると言えます。




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「 偽 」

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「 偽 」

最近のニュースは、この文字が氾濫しています。

身近な例では、食材ですら、安心して買えません。

中国の脱線事故も同様だと思います。

何が本当で、何が偽りなのか。



皆が、真実を突き止めるために、理論武装をします。

インターネットは、その行為を積極的にサポートし、

情報提供者も一般人にまで及んでいます。


偽りが氾濫し、情報も氾濫している。

購入者の判断は、ますます難しくなってきています。



最近の賃貸不動産においても、例外なく、

オーナー様からのご相談が多い事案がこの 「 偽 」 。

先日お話した、不動産投資などもそうですが、特に困るのは「 税金 」の話。

その金額の大きさから、被害も甚大です。


オーナー様の多くは、様々な理由で税理士さんにご相談していること、と思います。

しかし、困ったことにこの税理士さんが「 偽 」であるケースが多く報告されています。


確かに、資格は持っているのですが、

専門が不動産以外であったり、その知識が不足していたり、

税制改正を把握していなかったり、

あり得ない話ですが、計算を間違っていたり・・・



自己防衛の範囲を超えたような話が、実際に起こっています。

「信じる、信用する、信頼する」ということが、何と難しい世の中なのでしょうか。


「疑わしきは、罰する」しかないのでしょうか・・・







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買いたい！と思わせる魅力

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毎度、堅苦しい内容ばかりで、大変恐縮です。

ですので、本日は、少しだけ砕けた文章を書こう、と思います。



私は、結婚してからというもの、本当にモノを買わなくなりました。

物欲がなくなったわけではなく、

単純に財布のひもを握られているからなのですが・・・


そんな中、先日、よく見る建築雑誌に

「 これは買いたい！」 と思わせるモノを発見したので紹介いたします。


「 ＬＥＧＯ （レゴ） 」 という玩具メーカーの 「 建築家シリーズ 」。

そうです。たかが、おもちゃです。


されど、かの有名な フランク・ロイド・ライト 作の 「 落水荘 （カウフマン邸） 」 ！

日本では、帝国ホテルの設計で有名ですね。

海外では、既に発売されているシリーズが、ようやく日本上陸！

【実物】



【ＬＥＧＯ】



来月は、息子の誕生日があるので、これをプレゼントして、

一緒に作ろう、と画策中です。

たぶん、嫁に反対されそうですが・・・






私は、仕事柄、「 建築家 」 の方とお話しする機会が多いわけですが、

やはり、人を引き付ける 「 魅力 」 を持っている方が多いです。



しかし、まだまだ日本には少ない 「 建築家と建てた賃貸住宅 」。

非常に残念です。

「 高額 」 という間違った認識を払拭をするためにも、私にもできることがあるはずです。





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仮設住宅扱いの賃貸住宅スタート！

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東京都は、

東日本大震災の福島県、宮城県、岩手県からの避難者に対して、

都内の 「 民間 」 賃貸住宅への受入れを、　明日 7 月 27 日 （水）  から受け付けます。

私が、わかる範囲でも、何名かのオーナー様は、すでに登録済みです。



概要としましては、

東京都が 「 借り上げ 」 たうえで、応急仮設住宅として提供するもので、

受入期間は当面 1 年間を予定しています。

しかし、どのような賃貸条件、どのような賃貸住宅でも、

仮設住宅扱いになるわけではありませんので、

オーナー様としましては、しっかりと確認が必要です。






【 借 上 住 宅 の 条 件 】

① 都が貸主から借り上げ、都が選定した住宅使用者に転貸するものであること

② 都の契約書により契約を締結するものであること

③ 契約期間は当面1年間

・　状況に応じて、更新することを見込んでいます。
・　被災県に戻るなど、契約期間中の解約がありえることをご了解ください。

④ 借上は住宅使用が決定した時点から契約を締結するものであること

リストアップいただいたものであっても、そのすべてを借り上げるものではありません。
リストアップされた住宅であっても、他者との契約を妨げるものではありませんので、
その都度相談させていただきます。

⑤ 賃貸住宅の管理については、貸主側にお願いするものであること

通常の賃貸住宅としての管理業務は、貸主が管理を依頼している管理会社にお願いします。



【 賃 貸 住 宅 の 条 件 】

① 新耐震基準を満たす建築物であること

・　耐震診断、耐震改修により耐震性に問題がないことが確認できる住宅も対象です。
・　基準を満たしていることを確認できる書類が必要です。

② 月額家賃が以下のものであること

・　単身から4名以下向けは、75,000 円以内
・　5名以上向け（概ね3ＤＫ、3ＬＤＫ以上）は、100,000 円以内
・　家賃は、当該賃貸住宅の他の部屋、近傍同種家賃と同レベルであること

③ 敷金、礼金、更新料が不要であること

④ エアコン、コンロ、照明器具、給湯器、カーテンが設置されていること

・　エアコンは1台あれば可です。
・　決定から入居までの間に設置いただくことでもかまいません。
・　設置するための経費が家賃に反映する場合は②の範囲でお願いします。

⑤ 住戸面積は、29.7 ㎡を基準とし、概ね19 ㎡から80 ㎡であること

⑥ 自転車置場、ごみ置場等の附帯施設が備えられていること



【 都 が 負 担 す る 主 な 経 費 】

① 月額家賃

② 共益費（管理費）

③ 火災保険等損害保険料

④ 仲介手数料 （0.5ヶ月分(消費税別)）

⑤ 原状回復費用

⑥ 駐車場代

・特別な事情があると認める場合に限り、都が借り上げて提供します。
この場合は、住宅を紹介いただいた宅建業者の方に
駐車場のご紹介をお願いすることになります。（上限金額2万円）
※ 住宅使用者の負担は、個々に使用する光熱水費等となります。



【 家 賃 等 の 支 払 】

家賃及び共益費については、
原則として前月末日までに指定された方法で支払います。
ただし、借上契約締結日の当該月の家賃、
共益費と火災保険等損害保険料の支払については、
原則として翌月末までに家賃等とあわせて支払います。



【 そ の 他 】

① ペット可の物件があれば、犬、猫等の種類を明記してリストアップをお願いします。
また、バリアフリー対応の住宅があればその旨も明記してください。

② 東京都は、財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターに
業務を委託することを予定しております。連絡調整等については、同法人が行うこととなります。

財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター内
「民間賃貸住宅による避難者受入れ東京都相談センター」

専用フリーダイヤル　０１２０－９１８－３３８



意外と厳しい条件もあったと思われますが、いかがでしょうか？

ご参考になれば・・・




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実際に起こっている賃貸経営の脆弱性

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本日、伺ったオーナー様は、入居者の 「 家賃滞納 」 でお困りのご様子でした。

賃貸経営に起こりうる様々なリスクのうち、

「 家賃滞納 」 は、難易度の高い問題の一つにあげられます。

今回のご相談内容は、

・本来オーナー様が、契約時に確認すべきことを怠ったこと

・入居者が詐欺まがいの行為をしていること

に起因しておりました。


今後の対応と、次回からの対策をお話させて頂き、

解決への第一歩を踏み出せたように感じます。




しかし、問題は、それだけではありませんでした。




今月の22日、「 国土交通省 」 より、ある発表がありました。

社会問題となっている 「 投資用マンション等の悪質勧誘行為 」 の規制 。

今年10月にも、宅地建物取引業法改正省令を施行する方針が明らかなりました。


悪質な勧誘行為等については、

宅建業法第47条の2の3項、同施行規則16条の12

・私生活の平穏を害するような方法でその者を困惑させること


となっておりますが、同省の改正案では、



第47条の2第3項の国土交通省令で定める行為として、


・宅地建物取引業者等の氏名や名称および契約の締結について

勧誘する目的である旨を告げることなく勧誘を行なうこと


・契約をしない旨の意思を表示したにもかかわらず勧誘を継続すること


・迷惑を覚えさせるような時間に電話または訪問すること


・深夜または長時間の勧誘その他私生活

または業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること


など具体的に明記されます。



まさに、今議論されている投資用マンションの悪質な勧誘行為の問題。

このオーナー様は、新築の投資用マンションを営業マンに勧められたまま、

しかも、実際に見学にもいかずに購入している。

今回の件が一概に騙された、とは言えませんが、あまりに危険すぎます。



築年数が経ってきたアパートも建替え予定のご様子・・・

オーナー様の娘様と連絡を取りつつ、もうしばらく見守っていきたい、と思います。




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「実践」することの難しさ

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先日、ある建築関係の方とお話させて頂いた時のこと。

その方は、関西のご出身で、数ヶ月前に東京に転勤されてきたばかり。

話題になるのは、やはり首都圏と関西圏の不動産事情。



その中で、特に驚いたことが、「 中古マンションの動向 」 でした。



現在の首都圏の中古マンション市場は、非常に活気があり、

手ごろな値段で購入し、「 リノベーション・リフォーム 」をして、

自らの ライフスタイル にあった住宅を手に入れるという観点から、

特に 30 代を中心として人気があります。


その一方で、関西圏では、

購入時4,000～5,000万円だったマンションに「 値段がつかない 」 そうなのです。

特に、大阪に通勤が可能である近郊都市のベットタウンやニュータウンは深刻。


東京の私どものエリアで考えれば、かなり築年数が経っていても、

2,000～3,000万円台で成約に至っています。

確かに、不動産の良い時期と比較すれば、それでも低いことになるのでしょうが、

値段がつかない建物というものはありません。




忘れかけていた 「 東京のありがたみ 」 を再確認させて頂きました。




しかし、その 「 東京の恩恵 」 を受けてはいるものの、

厳しい経営状況が続いているオーナー様もいらっしゃいます。




そのような状況下で、最近では、賃貸経営の難しさを何とか克服しようと、

勉強熱心な方が本当に増えてきているようにも感じます。

情報収集にも余念がなく、その類の参考書を購入したり、セミナーに通われている。

リノベーションやリフォームにも興味がある。






あと一歩だと思います。

多くのオーナー様が、ものすごく勉強しています。

賃貸経営の知識も十分にある。



唯一足りないものは、「 実践していくこと 」 ではないでしょうか。



簡単に言いますが、実に難しい。

私も含め、日本人特有の 右に倣え の精神から、

近隣のオーナー様が誰もやらないことはしたくない、という葛藤もある。

しかし、せっかく努力して得た知識ですから、小さいことからでもよいと思います。



わたしも、実践していくオーナー様の為なら、喜んでお手伝いします。

その知識を活かしてください！




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カウントダウンはじまる

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平成 23 年 7 月 24 日 正午

「 地上アナログ放送 」 は終了します。


残すところ1週間を切り、地上アナログ放送のままのテレビでは、

下記のようなカウントダウンがはじまています。


□ 2008年7月24日～




□ 2009年7月～



□ 現在




現在のテレビ画面に映るあまりに大きなカウントダウンが開始されてから、

相談件数は急上昇し、

特に高齢者の方は何をしたらよいのかわからずパニックになっているようです。


一方で、賃貸アパート・マンションや分譲マンションなどの集合住宅は、

すでに対応済みになっている場合が多く、

随分と、「 地デジカ・ステッカー 」 を見るようになってきました。





しかし、残念なことですが、デジタルテレビへの移行をビジネスチャンスととらえ、

悪質な業者が出回っているとも聞きます。

実際に、相場以上の費用をかけてしまったオーナー様もいらっしゃいます。


おさらいですが、地デジ化するための方法は、2つ。


■ 新たにアンテナ工事をする （アンテナを建てる）


■ ケーブルから受信する


建物により、難しい場合もありますが、このどちらかによって対応が可能です。

そして、その費用面でも差がありますので、

万が一、まだ対策をしていない賃貸アパート・マンションのオーナー様は、

ご相談ください。


2つの方法でのお見積もりをご提示させていただきます。

また、現状を見直したいオーナー様からのご相談も受け付けております。




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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士　　坂  田　直 哉

武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
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退去理由 ： 更新が近いから

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



賃貸借契約における「更新料」の是非を巡って争われてきた裁判の最高裁判決が

本日 （ 平成23年7月15日 ） 行なわれ、

同裁判所は 「 更新料は有効 」 との判断を下しました。


この問題により 「 更新料は無くなってしまうのではないか 」 と

気にかけてきたオーナー様は多く、私もよくご相談を受けておりました。


今回の判決 は、大阪高等裁判所で争われてきた3件の更新料裁判について、

同時に判断を下したものです。


【 問 題 と な っ た 3 件 】


■ 1 年 ご と に 家 賃 約 2 カ 月 分 と し た 2 件


■ 2 年 ご と に 家 賃 2 カ 月 分 と し た １ 件


更新料 2 ヶ月分・・・

首都圏と関西圏とでは、慣習の違いがある、ということに気づかされますが、

いずれも 「 高額すぎるとはいえない 」 と判断されたことになります。

更新料が設定されている物件は全国に100万件以上あるとされ、

現行の商慣習を最高裁が追認した形となりました。





【 入 居 者 】 の主張


「 消費者の利益を一方的に害する契約であり、消費者契約法 上無効である 」

（ 消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法 ）


【 オ ー ナ ー 様 】 側の主張


「更新料は、賃料の補充ないし前払い、

賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質をもったもの 」



【 判 決 】


「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、

更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし

高額に過ぎるなど特段の事情がない限り、

消費者の利益を一方的 に害するものには当たらない」




しかし、この3件の訴訟は、いずれも二審の大阪高裁では、

「 無 効 」 が 2 件、「 有 効 」が 1 件という判決でした。

無効とした2件は

「借り手に大きな負担が生じるのに、対価に見合う合理的根拠がない」などと指摘。

有効とした1件は

「賃借権の対価に当たり、借り手に一方的に不利益とはいえない」と判断していました。




二審の判決内容から見ても、非常に難しい裁判であったことは間違いありません。

私が、ここで重要だと考えるのは、

今後、更新料がすぐに無くなることはない、ということではなく、

この 「 更新料問題 」 が最高裁まで進んでしまったことにより、

今まで更新料を気に留めていなかった入居者への影響がでてしまうということ。


事実、弊社へ送られてくる解約通知書の 「 解約理由 」 に、

「 更新が近いから 」 という入居者からのコメントが少なくはない、ということ。

この結果から私たちは、もっと多くのことを学ばなければいけません。



あらためて私が言うまでもなく、現状の賃貸経営において、

最も重要な事は、「 退去者をいかに出さないようにするか 」 ということであるはずです。

判決がどうこうという前に、

「 更新料 」 が、入居者に退去を考えさせる 「きっかけ」 となってしまっている

という事実をもっとよく考えなければなりません。



賃料の下落傾向が続き、せめて更新料で、というお気持ちはわかります。

ですが、それが結果として退去へ繋がっているのであれば・・・


この判決を 「 きっかけ 」 に見直してみることも良いのではないでしょうか？



ご存じかと思いますが、

住宅金融支援機構 （ 旧「住宅金融公庫」 ） から借入をされた賃貸マンションは、

権利金、礼金および 更新料 といった一時金を徴収すること、

その他賃借人の不当な負担となることはできないことを条件に

長期低金利の恩恵を受けています。


その結果として、入居者の居住年数が長い傾向にあります。


あくまで確率の問題ではありますが、

1ヶ月分の更新料がほしいが為に、入居者が退去し、空室期間が3ヶ月・・・

本末転倒ではないでしょうか？






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残存価値なんと １円！

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



6 月 2 8 日 、

退去時の 「 原状回復に関するガイドラインの改定案 」 が明らかになりました！

※あくまで「改定案」です。

大きな変更点は 「 減価償却 」 を推奨している点です。

これまでは 6 年後の残存価格 10 ％を下限としてきましたが、

10 ％を 1 円と変更されました。

残存価値 1 円となると、クロスに落書きをするなどモラル崩壊となる恐れがあります。

6 年以上住まわれると、「 価値なし 」 と見なされてしまいます。


オーナー様にとってはプラスになる変更点は、

故意・過失などによる 「 通常の使用に生ずる損耗とはいえない 」 場合は、

「 入居者が負担すべき費用の検討が必要になる 」 としています。

この点は、表現がまだまだ曖昧で、今までとの区別が難しい状況です。



また、これまでは耐用年数 6 年、8 年で統一していましたが、

部位・設備別に細かく設定されています。


契約書に添付する修繕費の目安などを明記した書類様式も追加され、

契約時にオーナー様と入居者で原状回復の条件を合意しておくことを重要視しています。




【  床 （畳・ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ・ｶｰﾍﾟｯﾄなど） ～ 賃貸人・賃借人の修繕分担 ～ 】


■　　オーナー様の負担となるもの　　


1. 畳の裏返し、表替え （特に破損していないが、次の入居者確保の為に行うもの）

2. ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞのﾜｯｸｽがけ

3. 家具設置による床、ｶｰﾍﾟｯﾄの凹み、設置跡

4. 畳の変色、ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞの色落ち
（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）


■ 　入居者の負担となるもの　


1. ｶｰﾍﾟｯﾄに飲み物等をこぼしたことによるｼﾐ、ｶﾋﾞ
（ こぼした後の手入れ不足等の場合 ）

2. 冷蔵庫下のｻﾋﾞ跡 （ ｻﾋﾞを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合 ）

3. 引越作業等で生じた引っかきｷｽﾞ

4. ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞの色落ち （ 賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの ）



正式には、8月上旬ごろに改定版が決定する予定となっていますので、

見守っていきたいものです。






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１㎡で2,200万円！

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7月1日、平成23年分の相続税および贈与税の課税における

土地等の 評価基準額 （ 路線価 ） が発表されました。

【　路 線 価 ラ ン キ ン グ　】

1 位　：　

【 東京都 中央区 銀座 5丁目 「 銀座中央通り 」 】　（ 平成22年度 1位 ）

1㎡当たり 2,200 万円 （対前年増減率 ▲ 5.2 ％）



2 位　：　

【 大阪府 北区 角田町 「 御堂筋 」 】

1㎡当たり 680 万円 （同▲ 6.1 ％）



3 位　：　

【 横浜市 西区 南幸1丁目 「 横浜駅西口バスターミナル前通 り 」 】

1㎡当たり 591 万円 （同▲ 2.2 ％）。



いずれも去年に引き続きの下落基調であるが、いずれも下落幅は縮小しました。


上昇 は、【 福岡県 中央区 天神2丁目 「渡辺通り」 】 464 万円 （同 1.1 ％増） のみ。

名古屋市 中村区 名駅1丁目 「名駅通り」、奈良県 東向中町 「大宮通り」、

津市 羽所町 「津停車場線通り」は 横ばい で、それ以外はすべて下落しました。


…


路線価は、その年１月１日の評価時点としています。

そして、その路線価がこの時期に発表されます。


それは、この路線価が 「 相続 」 と密接に関係があるからです。

相続税の納税時期は、被相続人が亡くなられてから10ヶ月後です。

今年１月に亡くなられた場合は、10月が納税時期となります。

つまり、この時期に路線価が発表されなければ、

相続計算が間に合わなくなってしまいます。


一般の方にとっての路線価は、単なる「景気の判断材料」ですが、

オーナー様にとっては、単純な話ではありません。


毎年、４月に発表される公示価格である程度予測し、

路線価（公示価格の8割ほど）で判断します。


今はまだ関係なくとも、ご覧になられて損はしない、と思います。





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協業しませんか？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



オーナー様宅を伺ってお話をさせて頂く中で、

「 【 管理 】 を不動産会社に任せるメリットは何があるのか 」 を問われることがあります。

難しい言葉を使って話をしても何も意味がありません。

できるだけ、簡潔にわかりやすくお話しなければいけません。



今、賃貸不動産市場は、どこの地域でも激しい「競争」が起こっています。

この時世でも、近くに新しい賃貸アパートが建ったり、

お隣の賃貸アパートが家賃を値下げたり、

お知り合いのオーナー様が新築同様のリフォームをしたり、

今まで、良くしてくれた不動産会社の隣に、新しい不動産会社ができたり、

全てが「競合」しています。常に天秤に掛けられているわけです。

これでは心の休まる暇もありません。



自主管理とは、「専業」であり、賃貸経営を専門で生業としており、

その天秤の割合に常にアンテナを張っていなければいけません。

そして、そこに入る不動産屋と言えば「専業」で、客付け行為を生業としておりますし、

リフォームや設備維持管理も近隣の業者さんが「専業」で、施工しています。

言わば、専門職それぞれが、分業で仕事をしているわけです。


この自主管理のメリットは、それぞれが得意分野のみに集中できる点にあります。

この状況がうまくいっている場合は、管理会社に任せる理由は多くはありません。

それぞれがやるべき仕事を把握し、まっとうできる環境にあるわけですから。




それに対して、管理会社とは、「協業」を好みます。

みんなで力を合わせて同じ目標を達成するときなどは非常に効果的です。


「ものづくり」をする会社では、

この「専業（分業）」か「協業」かは重要なテーマとなることがあります。

「協業」の代表的な例では、トヨタやシャープなどがあげられます。

このような大企業がなぜ「専業」を好まないのでしょうか？

それは、最終目標にあります。

「専業」で陥りやすいのは、ひとつのモノを創りあげるとき、

それぞれがそれぞれの意思で動いてしまう為、

最終的に出来上がるものが初期の構想と違ったものになりやすくなってしまいます。

「専業」には、非常に強いリーダーシップが必要になってしまいます。


最近よく耳にする言葉である「コラボレーション」という言葉。

「 会社名 × 会社名 」 であったり、「人物名 × 人物名 」 というかたちで表現されます。

一見すると異業種であったり、ライバル会社同士が協力して、

今までにない付加価値のあるモノを創造する。

確かにコラボレーションで創られた商品は魅力的である場合が多いように感じます。


そのコラボレーションを管理会社が行うと、

「 オーナー様 × 入居者 × 仲介会社 × 建築リフォーム会社 」

という表現になると考えられます。

賃貸に関わる全ての人を巻き込んで、より良いモノを創りあげる。


ひとひとり、ひとつの会社ができることは限られています。

それぞれが協力できる環境ができれば、うまくいきます。


そして、一番肝心な利益の共用。

誤解を恐れずに言えば、富の独占を防ぐこと。

どこかひとつだけが儲かり、それに反比例して、疲弊してくひとや会社ができることを防ぐ。

今でもそうだよ、という声が聞こえてきそうですが、

それが長続きできる秘訣だ、と思います。


皆がＨＡＰＰＹになれる状況を創る。

それには、賃貸に関わる全てのひとの苦悩を分かっている必要があります。

そして、その役目は、管理会社にあるのだ、と考えています。




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怪しいチラシ

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



先日、あるオーナー様宅にお邪魔した時の話。

オーナー様から見せられたのは、リフォーム業者のチラシでした。


「すごく安いお値段でリフォームをやってくれるみたいなのだけど、どうかしら？」


拝見させて頂くと、確かに相場より極端に安い金額が載っていました。

お話を伺うと、そのチラシはポストに投函されていたそうです。

しかし、どう見ても怪しい・・・

チラシには住所も掲載しておらず、連絡先も携帯電話しか記載されておりませんでした。


今どき、このような業者があるのだな、と正直驚きました。




こちらのグラフをご覧ください。






これは、「 （財）住宅リフォーム紛争処理支援センター 」 が発表している

住宅のリフォームに関する相談件数の推移状況です。

ここ数年でリフォームに関する相談件数が非常に伸びていることがわかります。



確かに、住宅エコポイントなどの影響もありますが、

不具合や契約上のトラブルが発生している件数も、

9,102件（前年度比42.6％増）と急増しているようです。



このような相談件数の伸びを見ていると、

敷金精算の国民消費者センターへの相談件数と類似しているように感じてしまいます。

■ 建替えは、新築ではなく、リフォームの流れへ

■ 敷金は、全額償却ではなく、概ね返還の流れへ



このような大きな転機が起こった時には、トラブルが発生しやすいようです。

しかし、このリフォームへの流れを今後、止めることはできないでしょう。

多くの住宅が90年代に建てられ、老朽化が目に見えてわかるようになってきています。

何も手をかけない理由にはいかない状況を、

ビジネスチャンスだと考える業者も今後はますます増えてくるでしょう。




昨今では、お医者さんですら、

2人以上に診断して頂かないと正しい病名がわからない時代です。（※セカンドオピニオン）

是非とも慎重なご判断をお願いいたします。






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「リスク」と向き合う為に ～何をやっているか～

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



多くのオーナー様が様々な 「 悩み 」 を抱えています。

・ お部屋が長期的に空室

・ 悪質な滞納者の存在

・ クレーム・苦情 への対応

・ 毎月月末の集金業務

・ ここ最近多くなってきた、条例法令などへの対応、

・ 今後の土地活用法

・ 相続（争族）問題

・・・



「 悩み 」をあげれば、きりがありません。

本日、伺ったオーナー様も同様に複数の悩みを抱えておりました。

そして、オーナー様も当然一人の人間としての生活もあります。

賃貸経営者という事業者としての「悩み」と、

いち人間としての「悩み」を同時に抱えているのです。


私が、伺うオーナー様の共通していることは、問題が山住になっており、

何から対処すればよいか、判断できるギリギリの状況にいる方が多いように感じます。


多額の借入をして行う賃貸経営、

毎月の返済額を考えると、その 「 リスク 」 は少なくはありません。



「 このことに関してはどうすればいいの？ 」

「 では、あのことに対しては何をすればよいの？ 」

「 では、これは・・・ 」


質問攻めです。

私に質問を投げかけ、「リスク」 を回避しようとされています。

もちろん私は、ひとつずつお答えしながら、

問題を解決する為の術をお答えしているのですが、

相談を受ける上で、私の根本的な考え方がひとつあります。



ウォーレン・バフェット （ Warren Buffet ） という

アメリカの大投資家の言葉をお借りすれば、

「 リスクとは、自分が何をやっているかよくわからないときに起こる 」

ということ。

言いかえれば、オーナー様ご自身が、現在の経営状況を把握し、問題がどこにあり、

その対処として何をすればよいかの判断ができてさえいれば、

その 「リスク」 は、それほど大きな問題にはならないということ。

オーナー様の多くは、何をすればよいか、わかっていながら、

その対処法が間違っていないかを確認するために私に質問をしているのだ、と思います。


賃貸経営には、巷で言われている 「 リスク 」 があることは避けられません。

そして時として、その 「 リスク 」 に押しつぶされそうになる場合があります。

そのような時には、是非この言葉を思い浮かべて頂きたい。

確かに、私どものような 管理会社 に任せることによって、

「 悩み 」から解放されることもあります。しかし、それだけではありません。


ご自身が行っていることは何のためにやっているのか

それが明確であるならば、問題はおのずと解決します。


今、不動産会社各社に求められているのは、

このようなオーナー様の 「 悩み 」 を少しでも軽減することだ、と思います。

そして、私のような立場の人間（相談役のような存在）は、徐々に増えてきています。

不動産会社は、空室募集だけの存在ではなくなってきているのです。





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申込みの決め手

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例年であれば、お部屋探しをする方が減るこの時期、

今年に限っては、震災の影響で 「 引越し控え 」 をされていた方が、

徐々に動き出しているように感じます。

まだ希望があるのであれば、あきらめず、

入居者の関心を少しでもオーナー様の空室に導かなければいけません。



大手賃貸住宅検索サイトの 「 ＳＵＵＭＯ 」 （リクルート社）の調査が

少しでも対策の参考になれば幸いです。



【 建物自体や住戸内のプランの詳細で 「 決め手 」 になった項目 】


1 位　バス・トイレ別　44.3 ％

2 位　部屋の内観のよさ　31.8 ％

3 位　2階以上　28.5 ％

4 位　日当たりのよさ　27.4 ％

5 位　駐車場　18.9 ％

6 位　収納スペース （ウォークインクローゼットなど）　18.1 ％

7 位　室内洗濯機置場 あり　17.4 ％

8 位　各居室の広さ （ＬＤＫ以外）　17.2 ％

9 位　リビングの広さ　16.4 ％

10 位　角部屋　15.5 ％


調査期間 ： 2011 年 4 月 23 日 ～ 2011 年 4 月 28 日

有効回答数 ： 2020


今回の調査内容のポイントは、この項目が 「 決め手 」 になっていること。

お部屋探しをしている方の希望条件に合うものを提案して、

多くのお部屋を店舗の卓上で検討頂いて、

実際には、2～3物件に絞りこまれ案内に行きます。


そして、最終的にどちらに、どのお部屋にするか悩まれる。

この時の 「 最終判断 」 。

1位の 「 バストイレ別 」 は、正直、店舗の卓上で決まってしまいます。

同じ価格帯で、もう一つのお部屋がバストイレ別であれば、迷わず選ばれます。

ですので、バストイレが同じタイプのお部屋は、競合物件と同じ価格帯にしてはいけません。


2位の 「 お部屋の内観のよさ 」 と4位の 「 日当たりのよさ 」 以外は、

ほぼ同様の考え方ができます。店舗の卓上で見ればわかること。


店舗では、わからないこと。


ここが重要です。

「 日当たりのよさ 」 は、オーナー様の努力では変えようがありません。



つまり、案内に来ているはずなのに、申込みにならないのは、

「 お部屋の内観 」 が入居者のニーズ（決め手）とズレているからです。

まったく案内がないお部屋に関しては、このランキングは、参考になりません。

せっかく案内があるのであれば、「 賃料を下げる 」 という選択する前に、

是非 「 内観のよさ 」 で現状の賃料を維持してもらいたい。


その内観の向上を実施する時期は、繁忙期前です。

それまでにご検討下さい。





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不動産会社の使い方

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、当たり前のことから話します。

「 賃貸経営 」 をすること。

それは、一般人にはできないことです。

私を含め大勢の人間は、サラリーマンをしながら、コツコツと貯蓄をし、

ある年齢になれば、家庭を持ち、必死に働きながら、

家族の住むためのマイホームを多額の借金をして購入し、

一生をかけてその小さな家の返済をしていく。


一方で、「 賃貸経営 」 とは、他人の住む場所を提供することです。

ある一定以上の資産がなければ、他人の住む場所を提供することなど到底できません。

ですから、オーナー様の多くは、社会的地位も高く、それ故の悩みを抱えています。

私がお話させて頂いているオーナー様も、会社を経営されている方や、

大手企業の重役の方、その土地に古くからある家柄の方などです。

いわゆるその業界でトッププレイヤー、もしくは、管理職経験者の方です。


そのようなオーナー様が、今非常に苦労されている。

不動産会社などに頼まなくて、ご自身で全てのことができれば、

もっと高いレベルの仕事が可能なはずである。

そう悩まれている方も多いのではないでしょうか。

なぜ部屋を決めるという簡単な行為に対し、ここまでモタモタしているのだろうか。

日々のイライラは募るばかり・・・



私自身も同じように苦労した経験があります。

数年前にはなりますが、店舗の運営を任され、

管理者として目標を達成するために部下を指導しなければいけませんでした。

私は、求められた目標を達成する為に、様々な工夫をし、

部下がどのように動けばよいかを日々考えていました。

しかし、当然ながら全ての部下が私の思っているように動いてくれません。

仕方なく、自らが動き、イライラを募らせていました。

すると、本来考えるべきである、目標達成への判断やプランニングができなくなり、

いつまでたっても低い位置でしか仕事をすることができませんでした。



私がおかした過ちは、物を売るためのテクニックのみに執着しすぎて、

最も重要である、部下との信頼関係、人間関係の構築というものを蔑ろにしていました。

正しいであろう販売方法を、論理的に説明するのみにとどまり、

それを理解できない部下に対し、

仕事のできない人間であるという間違った判断を下していました。


おわかりの通り、仕事のできない人間であったのは、私自身です。

大きな仕事であればあるほど、そのチームの団結力が物をいうのではないか。


ひとりで物事を成すことはできない。

私の考え方は、それから大きく変わりました。

そうすると不思議と、面白い考え方を部下の方から提案してくれるようになり、

それぞれが共通の目標に対して自然と動いてくれるようになっていました。



確かに、それを賃貸経営と直結して考えることは難しいかもしれません。

しかし、苦労しないで目標を達成するひとつの方法になるのではないでしょうか。

多くの部下は、管理者が思っている以上に

様々なアイデアを隠し持っているはずですから。






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土地 vs 建物

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



先日、設計士の先生と、ご一緒してあるオーナー様と今後の賃貸経営について、

ご所有の土地の活用方法のなどをお話させて頂く機会を頂けました。

以前は、どちらかと言えば、一方的にこのような賃貸住宅を建てるからお願いします、

と言う事後報告が多かったように感じております。


「現場」の意見を聞く。

それだけオーナー様をはじめ、建築関係に携わる方が、

賃貸経営が成り立つかどうかを慎重に判断されている表れだ、と考えております。


かつて日本に存在した「土地神話」という呪縛から抜け出せず、

ただただ所有していれば、毎年含み益を10％以上も得られた経験。

今では逆に、含み損になる可能性もある危険な所有物。


「建物」はあくまで一時的でで、「土地」に付随しているだけのものという考え方から、

「危険な土地」というものをうまく扱えるだけの「建物」の力量が必要となってきているです。


事業計画などで重要視される「利回り」についても、

空室が生まれてしまえば、空論にしかなりません。

利回りを少しでも良くしたいから、住みにくい部屋にするでは本末転倒。

そして空論を前提に意味のない提案が繰り返されています。


繰り返しになりますが、今の時代では、

土地を所有しているということは、それだけでリスクを背負っていることになります。

そのリスクを回避するために、建物をうまく使わなければいけません。

そのためにどのような建物を造るか。

建物 ＞ 土地

この図式にならなければ、売却も検討しなければいけません。


それは決して豪華な賃貸住宅を建てる、ということではありません。

入居者にいかに支持される賃貸住宅を造れるのか、ということ。

オーナー様にも事前にお話を伺わせて頂きたいですが、

建築関係の方々もご提案の際は、弊社でなくとも、是非「現場」の意見を聞いて頂きたい。

そう願っています。




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レントハウスで働きませんか？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




本日は、私の 「 仕事や日々の業務 」 についてのお話です。

「 管理会社の仕事って楽しいの？」

友人や建築関係の方からよく質問されのですが、

ありきたりな答えしか言えないのですが、

「 楽しい仕事ですし、とてもやりがいがある業務 」 だと思っています。





2才10ヶ月になる息子が、最近とてもしゃべるようになってきました。

そのうち 「 何でパパは働いているの？」 という質問をされる日がくるはずですが、

それが 「生活費のため」 という悲しい答えではありません。





「 レントハウスで働いている 」 と言っても知らない方もいます。

「 そもそも管理会社って何をしているの？ 」 と言われる時もあります。

それは他の仕事とは違って、管理というものが目に見える商品ではないので

そう思う方もいて当然です。


私たちの商品とは、

「 オーナー様の様々な悩みを解決すること 」

「 入居者様の快適な賃貸生活をサポートすること 」



つまり、商品の答えがひとつではない。



自らのやり方次第で、仕事そのものがいくらでも面白くなる。

答えがないことによって、どんなに単純に見える仕事でも、

どのようにすればオーナー様・入居者様が喜んでくれるかを考えることができる。



そして、誰かが喜んでくれるということは、

何らかの形で社会から自らが必要とされていることを証明できることになります。

最近の就職難や、やりたいことが見つからないという若者も多いと聞きます。

非常にもったいない話だと思います。






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「業者」 が 「パートナー」 となるためにやるべきこと

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



賃貸不動産の管理会社としての存在価値でもあり、その仕事の楽しさは、

オーナー様のお役に立って、喜んでいただけることです。

それは、どのような業種であっても同じことで、

役立つ、喜んでもらうことができて初めて仕事をしたことになるはずです。



しかし、悲しいことに不動産営業とは、貸すことのみが目的になりがちで、

契約を結ぶと関心が薄れがちです。

賃貸住宅の場合は特に、オーナー様が満足するのは申込みの契約時のみではなく、

入居者様が実際に引っ越して、長期間住んで頂いたり、友人を紹介してくれたり、

期待以上であった時に初めて満足を勝ち得ます。


そこに着目することができて、初めてオーナー様の役に立つことができる。

それが仕事ができる、ということなのだと思います。


ですから、

オーナー様は、関心が薄れる営業マンのことを、「 業者 」と呼び、

オーナー様は、強い信頼関係で結ばれた営業マンのことを、「 パートナー 」と呼ぶ

のだと思います。


私も多くのオーナー様とお話をさせて頂いていますが、

「 パートナー 」と思って頂いている方と、「 業者 」と思われている方とでは、

お話の内容の違いでわかるような気がします。



パートナー　：　賃貸経営の目的、戦略、課題解決


業者　：　１部屋を決めるための方法論、手段



オーナー様が本当に悩まれている課題とは何なのか。

そのことを真剣に考えて提案ができているのか。

「どこの業者も同じ」なのは、きっと私たちの提案力の低さが原因なのだと思います。



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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士　　坂  田　直 哉

武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
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景気低迷でも成長するヒント

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



景気低迷の中でも成長を続けることの難しさは、賃貸不動産に携わる私も含め、

今の日本人全てが感じているように思います。


そんな状況下で成長している会社は、きっと他の会社にはない、

「 何か 」があるに違いません。

きっとそれはオーナー様の賃貸経営のヒントにもなるはずです。



紹介する２つの企業は、

それぞれ異業種ではありますが 「 ある共通の考え方 」 に基づいて行動し、

結果を残しています。

＝ 「 喜 客 」 の思い

お客様に心から喜んでいただき、
また明日もお買物に来ていただくためには何をするべきか？

オオゼキの開店時間はお客様次第。まだ従業員が品出しをしている中、
開店前だろうと店内がお客様で活気付く。それがオオゼキです。
フロアの隅々にまで置かれた商品は、
各店舗のスタッフが 「 これならお客様に喜んでいただけるだろう 」
と選びに選び抜いた逸品ばかり。



今日、来店してくださったお客様をガッカリさせない。
また明日もワクワク期待しながら来ていただけるように。
私たちがお客様にお届けしていくサービスの原点は、『 喜 客 』の精神そのものです。




＝ 「 驚 喜 」 の環、拡大宣言

期待値を超える「よろこビックリ」で、より新しいロート製薬を目指します。
（ギャグのような表現ですが、創業は明治32年です。）

さらなる驚きと喜びをお客さまにご提供することを宣言し、
この想いを商品やサービスを通じてお客さまへお届けすることを誓約（＝製薬？）いたします。
まずは私たち自身が感動できるような素晴らしい商品とサービスを創造し、
そしてその想いをお客さまに伝えることで、
「驚き」と「喜び」の共感の環を社内外へ広げていけるよう、
社員一同一丸となって進んでまいります。




どちらも大企業さんです。それぞれに共通しているのは、「 喜 」。

共にお客様に 「 喜んで 」 いただくことを第一に考えています。



ここが景気低迷の中で成長する企業の共通点なのではないか、と思います。

そして、期待値を超えて喜んでもらえるにはどうすればよいか、という視点で物事を考える。

その方法 決して「 値下げ 」だけではない。



オーナー様だけでなく、私たちの仕事においても、同様です。

私たちのお客様は、オーナー様はもちろん、入居者様、

管理物件を紹介して頂いている仲介会社様、建築関係の方々。

それぞれに対し、その期待値を考え、それを超えることができるか。

迅速に対応することで超えれるかもしれませんし、

利便性で超えることかもしれませんし、

ギャップを見せることで超えることかもしれません。



どのように相手を驚かせるか、喜ばせるかへの答えは一つではない。

そう考えると、楽しみながら仕事ができそうな気がします。



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建物名で損をしないために

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



賃貸住宅の 「 建 物 名 」 を変更しよう、と悩まれている方がいます。

私も賛成しています。

現在の建物名は 「コーポ ○ ○ 」 （ ○ ○ はオーナー様の名字です）


オーナー様の悩みは、

建物名に名字が使われている事により、頻繁に訪問営業を受けてしまうこと。

賃貸物件を所有していることが建物名からわかり、近隣に同名の家があれば、

それだけでポストはチラシだらけになり、

インターフォンが鳴らない日はない、という状況。

建物の立地条件がよいことも影響がありますが、

実際に訪問販売で騙されそうになった経験もありました。



それとともに、まだ 「 ○ ○ 荘 」 という名前ではないだけ良いですが、

建物名から入居者に敬遠されてしまう可能性もない、とは言い切れません。

入居者は、住民票をはじめ、免許証、年賀状、名刺、ハガキ、

商品申込み書の住所欄の記載等、 日常生活のあらゆる局面で住所を書き、

その最後に建物名を書きます。

若い女性の初めての一人暮らし。

新婚カップルの新居。

入居者が違和感なく書ける建物名にしてあげることもサービスのひとつだと思います。




ここからは参考です。

「意味」＋「地名」になっている物件が多く、

最近の傾向としては、英語、フランス語よりも、イタリア語、スペイン語が人気があります。

また、あえて日本語を使用している建物も増えてきました。


【建物名によく使われる名前とその意味】


アビタシオン　：　住居　（仏）

アーバン　：　都市　（英）

アルカディア　：　楽園　（古代ギリシャの地名）

アネックス　：　別館　（英）

アベニュー　：　並木道、大通り　（英）

ヴィラージュ　：　村　（英）

ヴィラ　：　郊外住宅　（英）

ウィスタリア　：　藤の街

エスポワール　：　希望　（仏）

エミネンス　：　高貴　（英）

エステート　：　邸宅　（独）

エスペランサ　：　希望　（独）

オリエンタル　：　上質の　（英）


カーサ　：　家　（伊）

キャッスル　：　城　（英）

クレール　：　明るい　（英）

コンフォート　：　安楽　（英）


サニー○○系　：　陽のあたる○○

シャルム　：　魅力　（仏）

シャンブル　：　部屋　（英）

シャトレー　：　古城　（仏）

シャルマン　：　心地良い　（仏）

セゾン　：　季節　（英）

ソレイユ　：　太陽　（仏）


ドエル　：　住む　（英）

ドミール　：　住居　（仏）


パストラル　：　田園的な　（英）

パピヨン　：　建物　（仏）

パラッツオ　：　宮殿　（伊）

ヒルズ　：　丘　（英）

ピア　：　貴族　（仏）

フラッツ　：　共同住宅　（英）

プラザ　：　広場　（英）

フローラ　：　花の神　（英）

プランドール　：　成功する　（仏）

ボナール　：　幸せな　（英）


ルミエール　：　光　（仏）

レジデンス　：　邸宅　（英）

ロイヤル　：　立派な　（英）

ロッジ　：　田舎風の家　（英）



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