図面を見ただけで、
オーナー様の
性格がわかるようになってきたように感じます。
駅
5分の立地でも
単身向け物件の空室が増えているこのご時世で、
駅
15分以上ある建設予定地で１Ｋの図面が上がってきます。
・・・
もちろん、
立地条件の厳しい単身向け物件の場合でも、
満室にすることは可能です。
実際に仲介する側の条件を飲んで頂ければの話ですが…
しかし、
実際には、
見当違いの図面ほど、
募集条件もまったくもって見当違いなのが現実。
きちんとアドバイスしているのか？
疑問です。
1部屋の㎡数が広くなると、総戸数は減ってしまいます。
満室時の収入も、並行して減ります。
ですが、収益面を考えると、いや、考えすぎると賃貸経営は失敗します。
設備投資が重要と言う方もいますが、
今後の賃貸経営で重要なのは間違いなく
広さです。
適度な広さ。
設備は古くなれば、いくらでも変更可能です。
※投資物件でも広さが重要です。
もっとも、
設計士さんや建築会社さんは、プロですから、そんなことは
百も承知なはずです。
結果として、
上がってくる図面が、往々にして
狭いのは、その他の要因が大きいはずです。
設計士さんや建築会社さんが、
他業者である我々に「
市場調査」や「
賃料査定」を依頼してくるのは、
誰かを説得したくて、その
裏付けをとりたいからです。
自らが関係した物件が
空室を抱えていると、
後々の仕事に影響が少なからずあるはずですから。
今後は、
新築で単身向け物件で、
25㎡以下の物件。
数年後には
慢性的な空室に悩まされます。
駅徒歩
10分以上の単身向け物件。
同じく数年後には、
慢性的な空室に悩まされます。
相続などの
資産運用にと考えられてはじめられる方が多いですが、
初めから
失敗が見えてしまう。
衣食住の「衣」で例えるならば、
20年前の洋服のデザインをよし、とする人は非常に少ない。
逆に、恥ずかしさすら覚えます。
デザインも時代遅れで、サイズも小さければ、
当然ながら
リサイクルもできません。
サイズだけは、どうにもなりません。
（※壁をぶちこわして、大がかりなリノベーションを行えば別ですが…）
費用対効果を考えれば、
設備投資を抑えてでも、広さの確保は絶対条件です。
【一例】
1Ｋ：
28㎡以上 洋室部分
8帖以上
1ＬＤＫ：
40㎡以上 ＬＤＫ
10帖以上 寝室部分
6帖以上
狭くて何をしても決まらない物件が溢れています。
賃料を建築時では検討もしていなかった金額にするしかない。
賃貸経営は計画時で
9割決まる、と言っても過言ではありません。
「
来年の春に完成するのに間に合わなくなりますよ？」と言われたら、
再来年にしましょう。
それほど、重要です。
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