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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
前回、
サブリース契約を検討されているオーナー様のお話をさせていただきました。
「
任せて安心！30年一括保証！」
なるほど、長期的事業である賃貸経営の
さまざまな
リスクヘッジとして最高の商品のように感じますね。
実際にあれだけコマーシャルをやられるますと、
人間は不思議なもので「
なんとなく」信じてしまいます。
マスメディアの力は恐ろしい。
散々この場でその危険性を訴えてきましたが、
一項にご相談の件数は減る事がありません。
再度、繰り返しとなりますが、サブリース（一括借上）契約の内容を見てみましょう。
そもそも、サブリース（一括借上げ）とは
■ オーナー様の要望から生まれた事業ではない
現在の賃貸市場では、
不動産会社側にとって（オーナー様側ではない）
利益率の非常に高いサブリース事業の営業を
積極的に推し進める事が目立つようになってきました。
各社が
本来の生業である仲介事業そのものの契約数が減少。
それは、
新たなストックビジネスへの方向転換の現れであるとも言えます。
更に「
賃料に下げ止まり感が出てきた事」と
「
サブリース事業は一般的な管理事業と比べ格段に利益が大きい事」
が後押しをしている。
一般的な管理業務では、当然ですがその収益構造上、
オーナー様の利益＝管理会社の利益。共に比例する関係にあります。
（
ＷＩＮ-ＷＩＮの関係）
一方、
サブリース契約では、本来の
賃料相場と比べ可能な限り賃料を下げる、
また
賃料に対する
保証率を抑えるほど
オーナー様の収益は減少し、
逆に
サブリース会社の収益は増加します。
（
ＷＩＮ-ＬＯＳＥの関係）
サブリース会社が、自社利益の追求をすればするほど、
その皺寄せはオーナー様の保証家賃の引き下げといった形で現れます。
サブリースとは、
オーナー様の利益の最大化と反比例する利益体系、
つまり、利益相反という問題点を内包した事業であると言える訳です。
そのようなことがビジネスとしてまかり通るのは、
残念ながらわが国の不動産事業の
透明性や
説明責任不足が要因である、
と思われます。
■ 単純なイメージ戦略
又、一般の方々に「任せて安心」といった
「
イメージのみの戦略」が行われているサブリースですが、
不動産事業者から見ると怪しい類のものが数多く目に付きます。
サブリースにおいて
唯一の
セールスポイントである「
収益の安定性」にも疑問がある状態。
実際に、投資会社の物件を見るとサブリースとして委任するケースは皆無。
自社物件を持っている会社に伺ってみて頂きたい。
ここ数年の不動産投資ブーム。
新たに事業を開始された方も多く、
賃貸経営の経験不足から安易にサブリース契約に流されてしまう。
その結果として、
家賃保証金額の減額を請求が実施される
5年や
10年目になってからようやくその危険性に気づかされる。
実際に、その時期での訴訟も数多く発生しております。
本来であれば、
礼金・更新料などの収入や敷金などの運用益などの部分に関しても、
サブリース（任せっぱなし）がゆえの知識不足に陥る。
自らの資産活用のはすが、全てがサブリース会社主導。
何もわからないまま土地だけ
無償提供しているオーナー様がどれだけ多い事か。
私どもの会社は、コマーシャルもしませんし、全国展開も考えておりません。
京王線 / 井の頭線沿線にしっかりと根を下ろし、
このあまりに不透明な不動産事業への説明責任を果たす事を第一に考え行動していく。
それが私たちのの仕事です。
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大学生協指 定法人】
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～京王線/井の頭線沿線多店舗展開中～
株式会社 RentHouse
関連事業部 受託課
（賃貸経営アドバイザー）
所 長 坂 田 直 哉
■事業所 〒180-0003
東京都武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
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