繁忙期は終わらない

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




入居者募集中！

賃料 ： ○○ 円

敷金/礼金 ： ○ ヶ月

今ならフリーレント１ヵ月つきます！！


これだけの広告では、今の賃貸市場は成熟しており、

全くと言っていいほど、入居者は振り向いてくれません。



重要なのは、「 市場調査 」 と言われるマーケティング！

そう思いマーケティングについて書かれたビジネス書を読み、勉強し、実践する。

イノベーションなども必須項目となってきていますね。

ターゲットを明確にし、差別化を図り、広告を打ち、それが制約に至る。

なんとも面白い仕事だと思います。

そのおかげもあり、１月度の成約数も順調です。



しかしながら、提案どおりに実行して頂いたにもかかわらず、

思ったような成果が得られていない企画もあります。

当然、お叱りを受けることもあります。


言い訳のように聞こえるかもしれませんが、

マーケティングは失敗することもあることを学びました。


しかし、そこで諦めてしまえば、そのマーケティングは完全に失敗を意味します。

なぜ失敗してしまったのかの検証する。

失敗の要素もマーケティングの要素にいれて繰り返す中で、

その精度は確実に上がっていくはずです。

その一歩一歩の試みが満室へと繋がっていく。


横文字の羅列は、私の悪いところですが、

この仕事は、上記のかっこいい言葉などよりも、

最後は、そんな粘り強さと建物に対する執念が重要な鍵となるのだ、と思います。


今、契約担当の現場でも、入居希望者からの交渉事が多く、

その都度、オーナー様との折衝により、結果的に制約に至らないものもあります。

それも、粘り強さと執念があれば、きっとそれはオーナー様に届くはず。


私たちが、お部屋を紹介することを諦めた瞬間に、

この繁忙期は終わってしまうのですから。



世の中の情勢がどのような状況であろうとも、

それだけは変わらないものである、と信じています。





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大航海時代

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私は今、あるオーナー様と、ゆっくりではあるものの、

着実に ゴール に向けてのお話をすすめさせていただいております。





賃貸経営とは、「 航海 」 に似ている。

この仕事を通して私は、そう思うようになりました。

多くのオーナー様は 「 南の島 」 へ向けて華々しい出航をされました。

きっとそこには、地上の楽園があると信じて。


出航直後は、穏やかで何の問題もなく、その豪華客船は進み、

やがて、天候が悪化したり、船体機器の故障はあったものの、なんとかやってこれました。



しかし、ある時、肝心なことに気が付きました。

「 南の島 」 の場所がどこにあるのか、わからなかったのです。




この航海は非常に長く、途中で船長が変わることもしばしば。

後任の船長は、大変です。

目的地のわからない航海。

しかも、現在地は、既に引き返すことすらできないほどの大海原。



目的地がわからないままの航海。

これほど不安なことはありません。

豪華客船も長期に及んだ航海により、傷みがでてきており、その復旧のみを行う日々。



目的地まであと○○だから、これは積極的に行う。

目的地まであと○○だから、そういうことは絶対にしない。

こういった判断が、まったくできなくなってしまいます。



出航時に夢見た 「 南の島 」 は、実際には、ただの 無人島 かもしれません。

しかし、その目的地がどこにあるのか。

それがわかるだけで、どれだけ安心できるか。



すべての航路を私ひとりで案内することはできません。

しかし、もう一度、チームをつくり、

皆で考えることができれば、蛇行した航路を修正できるのではないか。



そう思います。





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後継者問題

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先日の松本のブログにもありました、オーナー様の 「 世代交代 」 の問題。

ここ数年で本当に多くなってきているように感じます。

後継者の問題は、本当に難しい話だ、と思います。



しかし、それはオーナー様に限った話ではないようです。

帝国データバンクによる 「 後継者不在企業の実態調査 」 で、

国内企業の 3 社に 2 社 （ 66 ％ ） が 後継者難 にあることが判明しました。

驚くほど高い数字だ、と思います。

全業種のうち、気になる 不動産 業 は、

14,762 社のうち 10,031 社が後継者不在企業で、不在率は 68 % でした。

サービス業 (72.1%) 、建設業 (69.6%) 、林業・狩猟業 (69.1%) に続く4番目に高い水準。



ＴＤＢは、この問題のまとめとして以下のようなコメントをしています。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

社長の平均年齢は59歳7ヵ月と30年連続で上昇し、

社長交代率も過去最低の2.47％と10年以上低下傾向が続いている。

ある信金関係者によれば、最近はこうした創業社長の死去や高齢による廃業が目立っているという。

右肩上がりのトレンドのなかでビジネスモデルを構築し実践し、成功させてきた社長が、

昨今の右肩下がりの景況のなかで事業スタイルを再構築することは容易ではない。

めまぐるしく変わる現代の経営環境のなかで舵取りのできる、

新しい感覚を持つ経営者への安定した事業承継が喫緊の課題だ。


今回の調査でも企業の2/3は後継者不在となっていることが判明したが、

一方で後継者が不在となっている年商10億円規模の企業や地方企業には、

高い企業価値を持つ優良企業が多いことも分かった。

中小企業庁の施策もあり、現在では前向きなＭ＆Ａで会社売却による事業承継も

ひとつの手段として認知され、仲介・コンサルティング業者も増えている。

国内産業が衰退するなかで、技術力や競争力のある企業の安定した事業承継は、

今後の日本経済を支えるうえでも国家的な課題であり、

経営者に課せられた最大の義務のひとつだと言える。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊



最近、○○不動産や○○商事などという、

地域密着の宅建免許番号が古い不動産会社の廃業が目立ちます。

また、大手不動産会社のフランチャイズ化をし、存続を図ろうとする動きも見られます。

確かに、技術力や競争力がある企業が衰退していく現状は好ましいものではありません。

しかし、こと不動産会社に限ってはどうでしょうか。

沿線のターミナルや人気駅の駅前の景観。

不動産会社は少し多すぎるように感じます。


多種多様な業種があってこそ、街に活気が生まれ、人も集まってくる。

その時に残れる企業となるよう、頑張られければなりません。




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新年のご挨拶

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




あけましておめでとうございます。

旧年中は格別のご厚情を賜り、誠にありがとうございました。

おかげさまで弊社は今年創業 １５ 周年を迎えます。



「 辰年 」 は、何やら縁起が非常に良い年のようです。

「 昇り竜 」 といって、竜は天に昇るとされていることから、

願いを込めて 「 上昇の年 」 になるという人もいます。


過去にも、新幹線開通 と 東京オリンピック開催、青函トンネル や 瀬戸大橋の開通 など、

大規模プロジェクトの完成が目立ちます。

今年も、すでに新名所として話題を呼んでいる 東京スカイツリー が5月に開業します。


その一方で、一企業の努力だけではカバーしきれないほどの世界的な流れの中にあって、

あらゆる業種の企業が非常に厳しい状況に直面 しています。

私たち社員一同も、「 オーナー様に喜んで頂く 」 という基本に立ちかえって、

地道に、ひとつずつ、目の前のできることから取り組んで参りたい、と存じます。


本年も変わらぬお引き立ての程よろしくお願い申し上げます。

オーナー様のご健勝とご発展をお祈り申し上げます。





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感謝の念

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平成23年度も残すところ、あとわずかとなりました。

私のブログも本年度は、これが最後となります。



今年の世相を表す漢字は 「 絆 」 でした。

東日本大震災など相次いだ災害で再認識された

家族や仲間、地域とのつながりの大切さや、

Ｗ杯で優勝した 「 なでしこジャパン 」 のチームワークの良さなどに象徴された言葉。



つながりの大切さ

チームワークの良さ




ビジネスにおいて、情報革新がいかに進もうとも、Ｂ to Ｃ、Ｂ to Ｂ であれ、

最終的には 「 絆 」 がものをいう。


相手がいるということ。


あなたがいて、わたしがいる、ということをどれほど意識して仕事に取り組めたのか。

仲介・管理 という仕事の基本です。

有り難い出会いに感謝の気持ちを忘れずに。


来年度もよろしくお願いいたします。



坂 田

「やめる」という選択肢

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まずは、こちらの 【 チェックリスト 】 。

当てはまる項目は、いくつありますか？


□ 賃貸経営を続けていく 自信 がない

□ 引き継いでくれる 相続人 がいない

□ 相続人はいるが、賃貸経営に 興味 がない

□ 相続税 を支払う現金に余裕がない、納税に不安

□ 周辺地域の 人気 が高くない、将来性に不安

□ 入居者が決まりにくくなってきた、空室 に悩む

□ 家賃滞納や入居者トラブルが頻繁に起こる

□ 本格的にリフォームをしたことがない、修繕計画 を持っていない

□ 賃貸物件をほとんど見に行ったことがない

□ 不動産業者に入居者斡旋は頼んでいるが、管理業務 は頼んでいない




上記のチェックリストは、何なのか？

これは、賃貸経営の 「 やめ時 」 を見極めるチェックリストです。

不動産会社の人間が、賃貸経営をさもやめさせるような記事を書くとは何事か！

そこまで介入するのは、越権行為だ！

などといった声が聞こえてきそうですが・・・


賃貸経営を取り巻くきびしい環境、物件の老朽化、

ご自身の気力・体力の衰えなどに直面して、

「 この先いつまで続けられるだろう 」と悩んでいるオーナー様のご相談は実際に多く、

賃貸経営に「 やめる 」という選択肢があるとしたら・・・



本日も、以前よりご相談いただいていたオーナー様が

30年強にわたる賃貸経営に終止符を打つことを決断されました。

発端は、「相続」。

ご兄弟で相談した結果でした。

私は、不動産会社の人間として、今後、賃貸経営を続ける場合のアドバイスを行いましたが、

最終的なご判断は、オーナー様に委ねていました。

賃貸不動産会社としては、当然ながら継続していただきたい。

しかし、賃貸住宅経営を続けるかやめるかを考えるにあたって、もっとも重要なこと。

それは、「オーナー様のライフプラン」であるはずです。

言葉を置き換えると、それは「生き方」と言えるかもしれません。

オーナー様の人生設計の中に、賃貸経営を継続するという考えが入っているかどうか。

きちんと話し合い、もしそうした考えがないということなら、

信頼できる管理会社に経営を任せたり、

物件を活かしてくれる人に売却したりすることも検討するべきだ、と思います。

仮に、相続人が、賃貸経営は不労所得、

まるで「打出の小槌」と考えているようでしたら、なおさらです。。。





ここからは余談ですが、

賃貸経営をやめると決断しても、安く売却したくない、という難題。

今は時期が悪いのではないか、もっと上がるはずだ。

といった売り時の判断。

人間とは、私も含め、欲深いものです。


○○さんはいくらで売った、うちより辺鄙な土地がいくらだった。

お気持ちはわかります。


しかし、「売れる時が最大の売り時」です。

繰り返しになりますが、一番大切なのは、オーナー様のライフプランです。

賃貸経営の全ては、計画に始まり計画に終わります。

売買益を何に利用するのか。その計画の為にはいくら必要なのか。

もうすぐ年末年始のお休みです。

こういった計画は、賃貸経営の悩みに比べ、考えだすと意外と楽しいものです。

お時間があればぜひ






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なんとなくＬＤＫ？

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　□　問　題　１　

キッチンが 「 ４．５ 」 畳 ある単身者向けのお部屋の 間取 の表記を答えなさい。

① ． １ Ｋ

② ． １ Ｄ Ｋ

③ ． １ Ｌ Ｄ Ｋ


　□　問　題　２　

キッチンが 「 ８ 」 畳 あるカップル向けのお部屋の 間取 の表記を答えなさい。

① ． ２ Ｋ

② ． ２ Ｄ Ｋ

③ ． ２ Ｌ Ｄ Ｋ



・・・・


重要な間取りの要素である、

【ＤＫ】 ダイニング・キッチン、【ＬＤＫ】 リビング・ダイニング・キッチン の違い。

特に最近では、【ＬＤＫ】 が人気なので、実はＬＤＫ表記できるにもかかわらず、

ＤＫ表記をしてしまっているなどがないように気を付けなければいけません。


この２つは正式には、以下のような違いがあります。


表示規約第１８条（特定用語の使用基準）第１項第３号及び第４号

【 Ｄ Ｋ 】

台所と食堂の機能が１室に併存している部屋をいい、

住宅 （マンションにあっては、住戸。次号において同じ。） の居室 （寝室） 数に応じ、

その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するものをいう。


【 Ｌ Ｄ Ｋ 】

居間と台所と食堂の機能が１室に併存する部屋をいい、

住宅の居室 （寝室） 数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ、

形状及び機能を有するものをいう。




？？？？？？（汗）

何を言っているのか理解できません。

わかりにくい。



この誤解を招く状況を改善する為、公益社団法人 不動産公正取引協議会連合は、

【ＤＫ】 、【ＬＤＫ】 の広さの目安となる指導基準を定めました。



必要最低限の広さは、

１部屋しかない（１ＤＫや１ＬＤＫの）場合、【ＤＫ】 ４．５畳、【ＬＤＫ】 ８畳、

２部屋以上ある（２ＤＫ以上の）場合、【ＤＫ】 ６畳、【ＬＤＫ】 １０畳とした。

１畳の広さは１．６２㎡以上。


【ＤＫ】 と 【ＬＤＫ】は、

1979年に用途による基準は設けていたが、広さについては具体的な基準はこれまでありませんでした。

基準を定めることを提起した不動産公正取引協議会の四国地区事務局長は

「レインズ（Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム））のサイト上に

掲載されている物件は、ＤＫ、ＬＤＫの広さにばらつきがあり、差も大きかった。

アバウトな基準のため、独自の解釈をしている会社も多くみられました。

ユーザーにとっては非常に混乱を招くことになりますし、業界として信頼性を高めたかった」

と動機を語っています。

同協議会では表示基準の普及に努めていくようです。




私の感覚では、

【ＤＫ】 は、なんとなく ５ 畳くらい。

【ＬＤＫ】 は、なんとなく ８ 畳くらい。

というような感覚の方が多いのではないか、と思っています。


１ＤＫを所有しているオーナー様は、４．５畳から表記できることになりますし、

逆に、今まで２ＬＤＫ表記していたけれど、８畳しかない場合は、２ＤＫへと訂正が必要になります。

これから建築計画を考えているオーナー様も注意が必要ですね。



現在、業界全体に、このような極々当たり前の事を明確にしていこうという流れがあります。

不動産業界は他業界に比べ、遅れていることを皆が認めていますし、

皆それぞれがそれを危惧し、改善方向に向かおうとしていることは間違いありません。

緩やかであれ変えていく流れ。

とても大切だと思います。




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潜入捜査

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賃貸市場の繁忙期まで、あと少しです。

空室が埋まるかもしれないですし、新たに退去者ができるかもれない。

非常に重要な時期が迫ってきています。


そこで、空室をかかえるオーナー様に、ご提案です。



不動産屋に行ってみましょう。

しかも、取引がないところに行ってみましょう。



何をするために？

お部屋探しをするお客様になりすまして 「 潜入捜査 」 です。

所有する建物の空室は、果たして紹介されるのかチェックです！

単身向けのお部屋のオーナー様は、息子さんやお孫さんを行かせてみる。

アバウトにご自身の建物に近い希望を営業マンに伝えてみて、

どのような建物が紹介されるのか。


これには、３つの効果があります。

□ ご自身の競合物件を簡単に把握できること。

□ 空室が埋まる見込みがあるかどうかを簡単に把握できること。

□ 建物のおすすめポイントが何なのかの本音（現場の声）を聴けること。


特に、一社にしか任せていない （ 専任媒介・管理契約・サブリース契約などの ） オーナー様は、

すぐに実践されることをおすすめします。

最寄駅や隣接している大きな駅にある不動産屋を５社ほど訪ねてみて下さい。


その結果から、対策を考えることができます。

紹介される建物を見比べてみて、何が劣っているのかを考える。

予算の範囲中で紹介されますので、駅からの距離や設備や築年数などの違いを見ることが大切です。


また、万が一、５社訪ねたにもかかわらず、

どこの会社からも紹介されなかった場合は、元付の不動産会社を疑ってみましょう。

頼んでいるはずの不動産会社の募集形態はどのようになっているのか。

そして、最終的に、その元付にオーナー様であることが、ばれない方が出向いて同じことをやってみる。

それでも、ご自身の建物が紹介されない場合は、原因がはっきりします。


繁忙期前のチェックです。

ぜひ、ご検討下さい。



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仮称 ） 赤堤プロジェクト

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本日より、複数回に分け、

来春完成予定の新築賃貸アパートメントのご紹介をさせていただきます。


【外観イメージ】


（ 仮称 / 赤堤プロジェクト ）



設計は、カスヤ・アーキテクツ・オフィス （ ＫＡＯ ） の 粕谷 淳司 さんです。

先生は、まだ若く、初めてお話しさせていただいた時は、非常に気さくな印象がありましたが、

その実、グッドデザイン賞を受賞経験もある、東京大学の建築学科卒の建築エリートでした。

戸建てから、賃貸住宅、商業施設など幅広く展開されていますのでご興味のある方はご連絡ください。。

今後、弊社ホームページにて今回のプロジェクトの特設ページの作成を予定しておりますので、

詳しくは、その中でお話しさせていただきます。


今回のプロジェクトの特徴

□ 「 赤堤 」 というブランド （ 立地 ）

□ 「 人気のある設計士 」 と建てる賃貸計画 （デザイン）

□ インテリアへの造詣が深いオーナー様 （知識）

□ 設計・建築・募集、得意分野で構成されたチーム （連携）


来春の完成にむけて連載させていただきます。




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失敗しない賃貸住宅づくり

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このところ京王線でも 人気エリア のひとつとなった 仙 川 駅 （ 甲州街道沿い ） に

大手住宅メーカー 7 社の 最新 モデルハウス が完成しました。

京王電鉄の 電車内の広告は、この住宅展示場のチラシ一色で埋め尽くされています。


総合住宅展示場 「 仙 川 駅 前 住 宅 公 園 」






只でさえ、築年数が経ち、

お部屋の稼働率も低い状況下のオーナー様の脳裏に浮かぶはずの 「 建替え計画 」 。

身近に、こんな最新の住宅が見学できるとなると、ありがたい話だ、と思います。


国の補助制度や年金対策など様々な追い風により、

一般の方でも始められる 「 賃貸併用住宅 」 などに人気が集まっているようです。

しかし、多くの人にとって生涯の買い物である 「 家 」 。

今後の先行きの不安などから、今まで以上に、少しでもお得なものを選ぼうと、インターネットを利用し

日夜情報収集を欠かさない勉強熱心なオーナー様が増えてきているように感じます。



本日、お伺いしたオーナー様も、検討している住宅メーカーは、すでに 4 社。

間違いがないように、間違いがないように、石橋を叩き、足しげくセミナーに参加されています。

それだけ慎重になるほど、高い買い物であることは疑う余地もありません。

既存の年数の経ったアパートがあり、

今流行りのリノベーションを行うのがよいのか、思い切って建替えたほうがよいのか。

当然、リノベーション業者はリノベーションを奨め、住宅メーカーは建替えを奨めるでしょう。

混乱は必至。


今後、提出される膨大な見積書、収支計画、事業計画、そこにかかるエネルギーは、はかり知れません。

どこの会社も自社施工したいため、様々なプランニングを行います。

その提案は、各社エスカレートしていき、他社がこうするのであれば、対抗策を出してきます。

各社の努力を自力で整理する為、さらなる情報収集が必要となるでしょう。



私は、建築会社の人間ではありませんが、

これまでの経験上、建替えを計画する時に、陥りやすい間違いがあるように感じます。

それは、多くのオーナー様が 「 どこに頼むか 」 に左右されて、、

「 どのように建てたいか 」 が置き去りにされてしまうこと。

賃貸住宅を建てることは、当たり前ですが、ただ 「 家を持つ 」 という意味だけではありません。

入居者という第三者があり、建物がある限り、この関係性は続きます。

建築計画は、長くて 3 年ほどですが、入居者との関係は 20 年以上続いていきます。

どんな方に、どのように生活してほしいか、それが置き去りにされ、

ただ単純に長方形の箱を組み合わせていくだけの構造物になってしまう。


そのようなものが少しでも無くなる為に、中立的な立場で建築図面を見て、

あくまでも入居者ニーズをお伝えすることが、私たちの使命だと思っています。




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「 ２ 」 と 「 ８ 」

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このままでは、まずい！

何かをしなければいけない！


少なからず、そう考えているオーナー様は多いはずです。

しかしながら、一体何からすればよいものか・・・

本日は、そんなオーナー様へ、何らかのきっかけになれば、と考えています。



【 パ レ ー ト の 法 則 】

別名 「 2 ： 8 の 法 則 」 とも言われます。

経済学を学ばれたことのあるオーナー様であれば、お聞きになったこともあるはず。

「 売上の 8 割は、2 割の顧客が生み出している 」 というもの。

つまり、売上を伸ばすには、顧客全員を対象としたサービスを行うよりも、

2 割の顧客に的を絞ったサービスを行う方が効率的である、という内容です。



日本人の典型的な特徴である 「 完璧主義 」 や

資産家であるオーナー様の特徴である 「 几帳面さ 」 の逆の発想。



すべての顧客満足度を高めるのではなく、すべてのサービスの向上を目指すのではなく、

全体の 2 割にのみ集中する。


残り 8 割を捨てたとしても、売上は2割しか減りません。

更に、それでサービスにかかる経費を半分に減らせたら、おそらく利益率は飛躍的に高まる。

何ともイタリアの経済学者らしい手抜き戦略。

そんなことだから、イタリアはユーロ圏のPIGS（お荷物）なのだ、という主張もあるかもしれませんね。



賃貸経営者として、わざと収益を悪化させるのは好ましくはありませんが、

仮に、大学生向けに集中する戦略を考えた場合、

現在7万円の賃料を単純に6.5万円に値下げするのではなく、

大学生のみ6.5万円にすることにする （社会人を捨てる） 。

修繕・リフォームも大学生のみが好みそうなものにする。



オーナー様が主要ターゲットにすると考えた顧客のみ優遇する。

それを感じた大学生（顧客）は、その商品を 「 サービス 」 だと感じるはずです。




築年数が経つと、競争力が失われ、それを補うために費用をかけなければなりません。

しかし、その費用を 「 どのように 」 もっと言えば、「 誰を狙ったものなのか 」 を明確にしなければ、

効果が薄れてしまいます。



多くのオーナー様が何かをしなければいけない、と感じています。

しかし、何に投資するかの判断ができていない。

決して、多くの費用を使うことはありません。

この考えの最大の特徴は、少しでもよいので1歩前進する、少しでもよいので行動する、ということだと思います。

全てが完璧にできれば、よいですが、そう考えてしまうと結果的に何もできなくなる。

そうではなくて、全体の 2 割だけ考えればよいのです。







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過剰営業

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本日は、不動産と関係のない話です。

不動産会社は、車移動が多いので、頻繁にガソリンスタンドを利用しています。

私は、少しでも安く給油するために、「セルフ」のスタンドしか利用しません。

しかし、最近、疑問に思うことが多くなってきました。



販売促進を狙った 「 声かけ 」 行為。



はじめのうちは、大変だろうな、と思い、話を聞いていました。

「空気圧をチェックしましょうか？」

「お得なカードを作りませんか？」

「洗車はいかがでしょうか？」

「バッテリーチェックしましょうか？」


全ての返答は、

「急いでいるので、結構です」と、断っています。

しかし、代わる代わる声をかけれらます。

給油が終わると、メモ帳にしかならなそうなチラシで車内は溢れています・・・



ふと周りを見ると、スタンドの従業員が大勢います。

「ここはセルフのスタンドではないのか？」

「人件費は大丈夫だろうか？」


ここの経営者は、セルフのスタンドにした目的に意味はあるのかな？と感じてしまいました。

従業員もせっかく、近くに来たのであれば、給油して、窓も拭いてくれないだろうか？

そう思ってしまいます。




過剰営業。




店舗に営業ノルマが課せられているのは明らかです。

でも、ガソリンスタンドに行く本来の目的とは何なのか。

本来の目的は、お客任せ。


セルフなので仕方がないことなのでしょうか。

そうであれば、きちんと給油してくれるところに変えた方がいいのかもしれません。





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「タダ」でもいらないもの

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「以上です・・・」

「 ご一緒に ポテト は、いかがですか？」

「けっこうです・・・」




「以上です・・・」

「 ドリンクバー は、よろしいですか？ 」

「けっこうです・・・」



「以上です・・・」

「 この商品を買っている人は、こんな商品も買っていますよ 」

「けっこうです・・・」



「以上です・・・」

「 〇万円以上お買い上げの方、送料無料です 」

「けっこうです・・・」



どの業種も、血気盛んな営業を展開中ですね。

しかし、最近のこういった営業手段に疲れるのは私だけでしょうか？


どこに行ってもレジスター前は、消耗品で溢れかえり、

使わない機能の違いによりパソコンの金額が徐々に釣りあげられていたり、

電話しかしない携帯電話には余計な機能満載。

なんとかして購入額の高騰や追加注文を図ろうとします。

あそこまで露骨にされると、見たくもないものまで無理やり目に入ってしまいます。




そうやって購入したものは、本当はいらないものであることが多いはずです。




そういったやり方は、販売戦略上、必要なものなのかもしれません。

しかし、購入者をあまりにも馬鹿にしすぎではないか。

（こういったことをメーカー勤務であったオーナー様とお話しすると非常に盛り上がります。）

確かに、すべての商品は、大手企業のえらい方が考えだしたものであり、

商品開発をされ、購入者のニーズを事細かく調べ上げた結晶であるのだ、と思います。



しかし、いらないものは残念ながら、タダでもいりません。




どんなに広告で、必要性を強調されようとも、「欲しくない」ものは買いません。

その「欲しくない」ものを無理やり買わされているような感じになる言葉や言い回しが、

このところ多いように感じてしまいます。




賃貸も少し似ています。

この賃貸住宅を借りると、

「こんな楽しいことが待っています！」

「こんな面白い生活が可能になりますよ？」

そういった話が営業マンと入居者との間でできている場合、賃貸の設備や築年数の話にはなりません。

そして何事もなかったように一般的に難しいとされるお部屋が決まっていく。



街には不動産会社が溢れかえっています。

その中には、ロボットのように建物やお部屋の概要を読みあげている方も大勢います。

俗に言う 「案内係」。

確かに、新築時などの建物の「物件力」が強い場合は、それでも問題ありません。

そうでなく、力の弱まった建物が圧倒的に多い現状。

文字どおりの「営業」ができる人財。

そういった人間を大切にしてあげて下さい。





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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士　　坂  田　直 哉

武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
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壱万円に意味を見出す

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



とあるオーナー様からご相談を受けました。

築年数30年の鉄骨造マンション。土地面積は、20坪弱。

老朽化が進行している中で、漏水が発生。

屋上の防水効果が薄れたことが原因です。


防水工事のご経験あるオーナー様なら、そのかかる費用はご存じのはずです。

さらに、現在空室を抱え、今後、退去者が出ないことを祈るばかり。

オーナー様は、考えます。


「果たしてこの賃貸経営に意味はあるのか？」


「いっそのこと売却したほうが楽なのではないか？」


その中でのご相談。

確かに、今後、所有している賃貸マンションには、防水工事、リフォーム工事、設備修繕など、

考えられるだけでも相当額の費用がかかることが容易に想像できます。

立地条件が良いので、売却をする場合、坪単価200万円以上することは間違いありません。

単純計算で、売却価格 4,000 万円以上。


オーナー様ならば、どのような判断をされるでしょうか？



ご相談を受ける私としては、オーナー様にとって最善の策を考えなければなりません。

確かに売却をすれば、相当額の資金を一時的に得ることができます。

それで良しとするならば、あとはタイミングだけです。


しかし、解決策はそれだけではないのではないか。

１つは、リフォームをする。

建物規模はそれほど大きいわけではありませんが、

・外壁、防水工事

・内装工事（リノベーション）

などを考えると、総収入・築年数から計算して費用対効果が低い。

却下。


もう一つは、建替え。

このようなご時世ですが、あえて検討してみます。

土地の規模こそ小さいですが、建ぺい・容積から考えて、現状よりも総戸数を増やせる可能性があります。

現状は、4世帯しかありませんが、これが仮に6世帯に増やせた場合はどうなるでしょうか？


近隣相場の新築の賃料は 85,000 円

（ 月額賃料収入 ）　85,000 円 × 6 世帯 ＝ 51 万円

（ 年額賃料収入 ）　51 万円 × 12 ヶ月 ＝ 612 万円


現在の土地・賃貸マンションにかかる返済はありません。

つまり、純粋に建替えにかかる費用のみがオーナー様の負担になります。

次に利回り。

3階建て以上の想定なので、鉄骨造を想定。

鉄骨造の建築費用　70 万円 / 坪 （※あくまでも概算）


20坪の土地に3階建を計画して考えると、

60 坪 （20坪×3ﾌﾛｱ） × 70 万円 ＝ 4,200 万円

利回り ＝ 14.5 ％

これに、現在の建物の解体費用や立退き費用がかかってきます。



現状の家賃収入は、35 万円。

返済はないので、手取り 35 万円の中からのやりくり。


建替えた場合の家賃収入は、51 万円。

返済額を 15 万円と想定すると、手取り 36 万円。


差額たった 1 万円。

そう考えると、賃貸経営とはなんなのか、と確かに考えてしまいます。

土地を維持する為、収益を上げる為、節税対策の為など様々考えられます。


租税公課などを無視し、かなり簡略化しすぎな箇所がありますが、

わかりやすくする為なので申し訳ありません。



今回のオーナー様のご相談は、賃貸経営の意味を見出すことのように感じました。

これは机上の計算などで答えがでる話ではないかもしれません。


本来の賃貸経営の最大のメリットである「資産の圧縮効果」。

これは、あまりにも実感しにくいものなのかもしれません。



私は、この仕事が非常に好きです。

味のある建物自体が好きですし、街並みを見ることが好きです。

（あくまでも当事者でないので安閑としていられるのかもしれませんが。。。）


それと同様に、オーナー様の賃貸経営にも新たな付加価値が求められているのかもしれません。





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本当はお得なバランス釜付きアパート

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



今回は、単身向けのアパートの 「 リフォームの事例 」 のご紹介です。

築年数も古いアパート。しかも単身向け。




私ごとですが、先日、中古の戸建住宅を見学に行きました。

「賃料の下落」が叫ばれていますが、売買でも同じように「価格破壊」が起きているようです。

立地環境がよく、金利も驚くほど低かったのですが、内装のフルリフォームが入っていて断念しました。


一般的には、フルリフォームが入った建物は人気があります。

私の場合は、同業ということもあり、リフォーム手配を自分で行いたかったので見送ることにしました。

通常、中古物件は、現状のままの状態で売れるないので、多かれ少なかれリフォームをして売りに出します。

どのような商品でも、人の要望する点は日々変化していきます。

例えば、昔はキッチンは狭くてもリビングが広ければ良いという方がいましたが、

今ではキッチンスペースが充実しているというのは、当たり前になってきています。

購入者の要望が変化してくると以前のままの状態では売れません。


また、リフォームを行うと費用がかかります。

当然ながら、売買価格に反映されてきます。

300～500万円ほど上乗せされて販売されます。

販売元の不動産会社としても、仲介手数料がその分増えるわけですから売主にもお勧めするという構造。




話を、賃貸に戻します。

お部屋探しをしている入居者の要望。

当然ながら、日々変化してきます。

売買物件と同じようなリフォームをすることは、鉄筋コンクリート造のマンション以外では私はお勧めしませんが、

さすがに替えた方がよいものがあります。


【 バ ラ ン ス 釜 】



さすがにこれを20代前半の入居者に使え、というのはそろそろ無理があります。

私くらいの年齢（30代）であれば、ある程度使える方はいますが、

最近の入居者は、このタイプのお風呂を怖がります。


そして、このタイプのお風呂の賃貸アパートの空室期間は、驚くほど長期化します。

1年近く空室であれば、その損失で全てを一新してもおつりが出るにもかかわらず、もったいない話です。


今回リフォームしたのは、このお風呂だけです。





同じ空間がここまで変わります。

最近、個人投資家の中では、このバランス釜タイプの中古アパートを好んで購入される方が増えてきているようです。

多くのアパートが、お風呂以外は全く問題がない。

しかも、収益還元法で販売価格が決まることが多いので、販売価格が安い！

空いた部屋から徐々に変えていき、利回りを購入時よりも容易にプラスにできる。


もう駄目だ、とあきらめないでください。

構造上無理だと言われたオーナー様も多いのではないでしょうか？

当社の専門スタッフがすぐに見に行きますよ！




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「上棟式」を前にして想うこと

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



先日、ある賃貸アパートの 【 上 棟 式 】 に出席して参りました。

仲介店舗も賑わいだしたこの時期は、

来春完成予定の新築アパートの建設ラッシュでもあります。



個人的に道中にある神社で、建築中の安全祈願をして参りました。




「 何事もなく、無事に完成しますように 」

「 建築後は、満室になりますように 」


現在の賃貸経営は、決して神がかり的なもので成功するわけではありません。

当然ながら、入居者ニーズを的確にとらえたアパート、

そして、それを支える不動産会社のサポートがあってこそ成るわけですが、

最終的には、オーナー様を含め、賃貸に携わる者の想いが一番大切だ、と感じます。


この業界にいると、何千万円という投資をされるオーナー様と、

それを受け取る側の不動産会社に、「 温度差 」が生じることがあります。

私は、まだ30代の若輩ですが、

それでも新築アパートを数多く見てきています。


経験値という意味では増えてはいますが、

新人の頃に感じた「想い」と、現在の「想い」に差がないか。


身を引き締める為にも、あえて祈願を行いました。

不動産システムは、日々進化していきます。

それを基に管理運営していく使命があります。

しかし、根源的な原動力は「感情」なのではないでしょうか。






天気も快晴。

すがすがしい気持ちで迎えることができました。




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間 違 っ た 家 賃

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日、お話を伺ったオーナー様のお話。

きっかけは、弊社仲介店舗に、オーナー様より頂いた一本のお電話。


オーナー様 ： 「 募 集 家 賃 が 間 違 っ て い ま す！（ 怒 ） 」


オーナー様に謝罪をし、急ぎ掲載サイトを確認します。

と同時に、お電話を頂いたオーナー様とは、直接取引を行ってはおりませんでしたので、

管理会社（元付会社）から募集図面を取り寄せます。


しかし、何度確認しても、募集家賃は間違っていない・・・

原因は、他社管理会社から出ている資料が間違いだった、ということがわかりました。


ここでひとつの疑問が生じます。

他社管理会社に任せているにもかかわらず、なぜ弊社仲介店舗にご連絡があったのでしょうか？

それには理由があります。

弊社は、インターネット広告を強く意識した募集戦略を行っております。

一方で、不動産会社の中には、そういった募集広告を行わない会社もあります。

一般のお客様の 9 割近くがインターネットを活用し、お部屋探しをしているにも関わらず、

そういった広告を行わないのです。

高騰するインターネット掲載料の問題。そして、それに対応できないでいる不動産会社の存在。

契約単価の高い 「 売買 」 広告は熱心にするが、「 賃貸 」 がおろそかになっている会社。

会社単位の問題なのか、担当レベルの問題なのか。

それを今回、特定することはできませんでした。



問題なのは、オーナー様。

見知らぬ不動産会社にご連絡する前の心境を考えると、さぞかし不安だった、と思います。

賃貸不動産の管理を委託している会社ではない不動産会社が、

ご自身の募集家賃を間違えて掲載している。

しかも、委託しているはずの会社が掲載しているインターネット広告は見付けられない・・・

どうなっているのだろうか？

果たして電話をしてもいいのだろうか？



お話を伺うと、どうやら問題はそれだけではありませんでした。

1年以上の空室期間。

人気駅 徒歩5分以内の高級住宅街にある築年数の浅いファミリータイプ。

坪単価も、なんと6,000円台前半！

すぐにでも申込み頂けそうな賃貸住宅です。


限られた時間の範囲内で、近隣の家賃相場や、入居者ニーズ、募集形態の違い、などなど

オーナー様にアドバイスをさせて頂きました。





空室や空き家率の上昇が、度々ニュースで取り上げられていますが、

これは本当に少子高齢化や景気低迷などの影響だけなのでしょうか？



私たち不動産業界に全く持って責任がない、とは言えないのではないでしょうか？





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「 後 悔 」 の連鎖を防ぐために

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



とあるオーナー様の話。


このオーナー様との出会いは、突然でした。

入居者の 更新 時期が近くなり、

オーナー様にそのことをお伝えする為に、更新業務スタッフがご連絡したことが きっかけ でした。


「 連 絡 が 取 れ な い 」


何度、ご連絡をしても、ご自宅に伺ってもお話することができない。

松本のブログにも多々ある内容でありますが、

不動産会社として、オーナー様と連絡が取れない、という状況は致命的。

一般的な 「 空室の確認 」 や、「 案内状況の報告 」 などは、

ご連絡がとれない状況であれば、あきらめがつくのですが、

契約している 「 入居者の更新 」 であれば、こちらも何としてでもご連絡を取る必要がありました。


最終的に、ご連絡を取れたのは、オーナー様の息子様。

お話を伺うと、オーナー様はお亡くなりになられていました。

そして突然、オーナー業を任されるカタチとなった息子様。

当然ながら、日々、本業のお仕事があります。


更に息子様に追い打ちをかける状況となったのが、

もともと亡くなられたオーナー様は、複数の不動産会社に募集を依頼していたこと。

毎月各社は、お部屋の空室状況の確認をします。

毎日のように鳴り響く、見知らぬ会社からの電話。

しかし、息子様はそのような電話に対応できる時間がありません。

仕事中 ですので当然です。

空室もあり、お部屋を案内したい、という基本的なご連絡すら、ままならない状況。

やはり賃貸マンションを 「 自主管理 」 することは、片手間でできるないようではありませんでした。


築年数もかなり経ってきており、修繕費もかさんできます。

共用部分の階段には 錆（サビ） が目立ってきており、屋上の漏水の心配もあります。

また、生命力の強い 雑草 は、至る所で勢いよく伸びきっています。


そのような渦中で、最大の難関である 「 相続税 」 との戦い。

息子様は、今、休日を返上して父親の残してくれた資産と格闘しているのだ、と思います。

「 こんなに面倒ならば、いっそ売却してしまえ！」 と頭をよぎったこともあるのではないでしょうか。

賃貸住宅の隣には、思い出の詰まった 母屋 があります。



このような状況において、私に何ができるのでしょうか。



人間には当然、物事を判断できる 容量（キャパシティ） があります。

その容量を超えてしまうと、思考停止 状態になってしまいます。

ですので、私は問題を整理し、息子様に3つの道筋があることをお伝えせねばなりませんでした。


ひとつは、思い出の詰まった建物と土地を 「 売却 」 すること。

もうひとつは、修繕費がかさむ建物を 「 建替 」 えること。

最後は、現状のままを限りなく残し、「 改修 」 すること。


息子様のお気持ちを察すると、何とか 「 改修 」 で道筋を導き出せれば、と考えています。

更に、本業がありますので、当然、賃貸経営は 「 管理委託 」 が必要になります。


息子様お一人に降りかかる 負担 をできる限り減らし、

できるだけクリアな状態で重要な物事を判断して頂きたい。


その為には、収支計画が必要であり、改修費用を見積り、今後の賃料査定の目安も必要となります。

また、最新の募集形態や、インターネットの活用方法などもご説明しなければなりません。

こちらも出せる情報を全て出し、判断していただく必要があります。


そうすることで、たとえ 「 売却 」 という方法をとった際にも、

息子様だけでなく、ご家族、ご一族の方にもきちんとした説明ができるのではないか。

何年後かに、「 あの時、こうしておけばよかった 」 と思ってほしくはない。

そういったオーナー様の姿を、数多く見ているだけに、なおさら強く思います。




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固 定 費 を 「 剪 定 」 し ま し ょ う ！

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、あいにくの天候ではありましたが、

弊社で管理させて頂いている賃貸アパートの 「 樹木の剪定 」 に立ち会って参りました。

賃貸経営には本当に様々な仕事内容があります。

しかし、入居者様にいかに満足して生活して頂けるか、を考えると、

「 建物の維持管理 」 も当然重要な要素のひとつになってきます。





また、樹木の場合、

伸びきってしまうと、近隣の住民にも迷惑をかけることにもなってしまいます。

こんなことなら樹木を植えなければよかった、と後悔されているオーナー様もいるくらいです。



オーナー様にとって、

一番問題になってくるのは、剪定にかかる「 費用 」ではないでしょうか？

新しい設備などは、インターネットで調べたり、ホームセンターにいったりすれば

ある程度費用を予想することが可能ですが、

難しいのは、「 職人 」 と言われる方に依頼する仕事ではないでしょうか？


確かに、

・昔ながらの付き合いがある方に頼むという方法

・知り合いの工務店に頼むという方法

などが一般的かもしれませんが、その提出された見積書。

相場よりも 「 高い 」 のか 「 安い 」 のか、どのような作業をするのか、

素人の方が判断する事は難しいのではないでしょうか。


実際、今回剪定させて頂いた賃貸アパートのオーナー様は、

弊社の見積書を見て大変の驚かれていました。

それもそのはず、以前の管理会社の費用の １ / ２ で行うことが可能だったからです。

「 高い勉強料だった・・・ 」

健全な経営を行うためには、「変動費の削減」も重要ですが、根本的な「固定費の見直し」も必要なはずです。


賃料の下落が続いているオーナー様にとっては尚更、「知らなかった」では、すまされまないはずです。




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駅前開発情報

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京王線・井の頭線 沿線で店舗展開している弊社として、

「 東府中 」 駅周辺のオーナー様として、

うれしいニュースがあります。

周辺地域にお住まいの方なら既にご存じのこととは思いますが、


急行停車駅で人気がある「 東府中 」 駅がますます便利になります。

10月20日（木）複合商業施設
「京王リトナード東府中」オープン！

【テナント構成】

□　１　階

ガスト　（ すかいらーく ）　：　レストラン

はなの舞　（ チムニー ）　：　海鮮居酒屋

すき屋　（ ゼンショー ）　：　牛丼

らーめん西海　（ アーバン ）　：　長崎らーめん

ＱＢハウス　（ キュービーネット ）　：　ヘアカット

サーティーワン　（ Ｂ－Ｒ　サーティワンアイスクリーム ）　：　アイスクリーム

□　２　階

クリーニング　伊万里　（ 伊万里 ）　：　クリーニング

ルパ　（ 京王食品  ）　：　ベーカリー＆カフェ

啓文堂書店　（ 京王書籍販売 ）　：　 書籍・雑誌

K-Shop　（ 京王リテールサービス ）　：　駅コンビニ

京王キッズプラッツ東府中　（ 京王子育てサポート ）　：　保育施設



「 リトナード 」 と言えば、

「京王リトナード永福町」　（2011年3月開業） が記憶に新しいですが、

お部屋探しをされている入居希望者の反応は、かなり良いように感じます。


暗い話題が多い賃貸市場ですが、

明るい話題が増えればオーナー様の顔も明るくなるのではないでしょうか

私の１日

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



９月、それは秋の引越しシーズン。

各店舗かなり忙しくなって参りました。



私も同様に慌ただしく動いております。

空室、滞納、集金、クレーム、清掃、オーナー様の悩みはつきません。


そういった賃貸経営のアドバイスを中心に動いている私。

一日のスケジュールは、おおよそこのようになっております。


【 ある日のスケジュール内容 】

■　10 ： 00～　

新築分譲マンション１室を賃貸にするために、内覧会にオーナー様と参加

■　12 ： 00～　

不動産投資を考えるオーナー様へ検討物件へのアドバイス

■　14 ： 00～　

空室で悩みを抱えるオーナー様との管理契約

■　15 ： 30～　

滞納に悩むオーナー様と弊社顧問弁護士同伴のもと、お話し合い

■　17 ： 00～　

賃貸マンションのメンテナンス維持管理費削減のご提案・現地視察



こう見ると、オーナー様によりその 「 悩み 」 は多種多様。

私も多様化する賃貸経営、入居者ニーズについて、

勉強しなければならないことが本当に増えているように感じます。


誤魔化しではない答え。裏付けがある内容。それが必要です。

まだまだ不動産屋は適当。

そう思われているオーナー様が多いですし、実際に適当な不動産屋も多いはずです。

そうならないために、日々努力が必要です。




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空家の再利用

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、「 空家利用 」 に対する新たな取り組みをご紹介いたします。


その舞台は、千葉県。

行政レベルでの本格的な動きのようです。

主に高齢者が所有する持家を子育て世帯など若い世代に

賃貸しやすくする仕組みづくりの検討を始めました。

今年度から10年間の第2次住生活基本計画案に盛り込んでいます。


千葉県では、

世帯数 ： 235万8000 戸　に対し、

住宅総戸数 ： 271万7000 戸　もあり、

空き家が約 15 ％存在するという計算になります。

空き家や所有者の実態を調査するとともに、

世帯数の多い子育て世代などに賃貸できる方法を模索していくようです。


過疎地域を中心に都市部でも増加している空き家の有効活用に向け実態調査を開始。

空き家の実態調査は今年度1年間で行う予定で、

調査結果を踏まえて具体的な方針を決めるようです。


確かに、東京都でも、

街を歩けば幽霊屋敷のような、誰も住んでいない空き家を見かけます。

しかも、商店街に突然そういった空き家がある場合もあります。

非常にもったいない話ですが、その多くが所有者不明となっていることが多いようです。

民間での対応が限界というのも、うなずける話です。


一戸建て（築年数が経っていても）は、想像以上に入居者に人気があります。

そのことをもっと知って頂きたい。

どのくらいの賃料で貸せるのか？

めんどくさいことはないのか？

いろいろとご不安な事もあるかと思います。

そういった際にこそ、不動産会社を活用して下さい。




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最新賃貸動向

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



【 20～30歳代の独身サラリーマン・ＯＬ、平均家賃は約7万1,000円 】

/ アットホーム調査



アットホーム（株）は9月8日、

20～30歳代の独身サラリーマン・OLを対象にした生活実態調査結果を発表しました。

首都圏1都3県在住の600名を対象に、インターネットアンケートを実施。

賃貸居住者が90％、持ち家ユーザーが10％。



調査した賃貸住宅ユーザーの平均家賃は、7万1,457円、

持ち家ユーザーの住宅ローン返済額は、7万4,853円でした。



賃貸・持ち家とも30代では女性のほうが家賃・住宅ローン返済額が高く、

住まいにお金をかける傾向が強かった。

ユーザーの平均年収は、【男性】462万円、【女性】387万円。

賃貸居住者は414万円、持ち家ユーザーは520万円と、100万円以上の開きがあった。


また、住まいから最寄り駅までの徒歩分は、【賃貸】が平均9.4分、【持ち家】が7.5分。

「徒歩10分以上」の割合は、

持ち家が25.1％だったのに対し、賃貸は25.6％と上回っており、

「駅に近い」という利便性を重視しない賃貸ユーザーも相当数いることが明らかとなった。


一方、43.7％が「毎日シャワーのみ」と回答したにもかかわらず、

76％超が「バスタブは必要」と回答。

バス・トイレが同室のユーザーの63％超が「バ ス・トイレは別室がいい」と答えた。

また、「室内洗濯機置き場」がないユーザーの約58％が同スペースが必要と答え、

キッチンが「1口コンロ」のユーザー の約58％が「2口以上ないと不便」と答えるなど、

水回りの充実に対する根強いニーズが浮き彫りとなりました。

強気な米国、弱気な日本

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【 日 経 ビ ジ ネ ス 】 2011年9月5日号に

興味深い記事が掲載してありましたのでご紹介いたします。



『 賃 貸 住 宅 、 大 家 は 強 気 』



アメリカ経済の回復が遅れている。

連邦準備理事会議長も景気の先行きに慎重な見方を示しており、

GDP（国内総生産）が1.3％増から1.0％に下方修正。

景気に不透明感が広がっているにもかかわらず、なお売り手が強気に出ている市場。

都市部を中心とする賃貸集合住宅だ。

※日本とは正反対！アメリカの賃貸は貸手市場のようです！


典型がニューヨークのマンハッタン。

7月の賃貸集合住宅の空室率は0.86％。1％を切る低水準。

※ちなみに東京都の空室率は13.8％。平成23年9月

山手線の内側ほどの広さしかない場所に全米、全世界から人が集まるため、

マンハッタンはもともと需給がタイトだとされるが、空室率の下落傾向は続いている。

※ちなみに東京都に全世界から人が集まっても外国籍不可が多数のため

空室率は解消されないでしょう。


こんな状況だから貸手となる大家は強気な姿勢を崩していない。

リーマンショック後は空室対策に、1ヶ月家賃無料（フリーレント）や仲介手数料の割引

といった「おまけ」をつけた入居者探しも見られたが、

今は不人気物件でない限りそんなことをする必要はない。

※ちなみに東京都では「おまけ」のバーゲンセール中。

家探しをしていて、気に入った物件にた どり着いても、

「 さっき別の借り主が決まった 」 と言われる光景は日常的になっている。


10％以上の家賃値上げも


借り手からすると家賃上昇も悩みの種だ。更新時に家賃が上がるのは当たり前。

「 10％以上も上げられた 」 という話も珍しくない。

※現在の日本では、更新のたびに賃料が下落する傾向にあります。


空室率が低く家賃が上昇するのは、需要が供給を上回っているから。

ニューヨークの場合、

学校を卒業した若者やステップアップを狙う人材が集まってくるといった事情もある。

恒常的に人の流入が続くことが需要の強さにつながっているわけだが、

不動産業者は別の理由も挙げる。


「不動産価格がまだ弱含む可能性が高いと見ているから、

本来は自宅を購入してもおかしくない人たちがなかなか賃貸から出ていかない。

だから良質な部屋が少ない状態が続いている」

※日本でも同じような現象が起きています。

下げ止まったと言われる不動産価格も本当のところは誰もわかりません。


売買市場は不動産デフレで壊れてしまった。待った方が価格が下がるから、

『 買 う の は 来 月 ま で 待 と う 』

『 も う 四 半 期 待 と う 』

『 い や 来 年 に し よ う 』

となっている。

さらに若年層は給料の下落もあって、買いたくても家を買えなくなった

と顔を曇らせる。

※この状況も同じではないでしょうか？若者の車離れ、持家離れなど言われていますが、

お金があったら全て買っているし、持っている。



米国で発表される住宅関連の経済指標はなかなか好転しない。

住宅価格の指数は低迷を続け、住宅ローンの延滞率は直近で上昇した。

中古住宅の販売もさえない。

賃貸集合住宅の大家が強気でいられるのは、

不動産市場がいまだ回復していないことを示す断面の1つなのかもしれない。





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日本では、エコポイント、フラット３５Ｓなどの低金利や贈与税改正などの景気刺激策と、

消費税増税懸念、そもそもの価格の下落傾向などが売買市場を後押ししています。


『 先行きに不安は感じるが、どう考えても今は買い時 』


そう考えている方が多いのだと思います。

このアメリカと日本の比較でわかることは、賃貸と売買の市場が常にリンクしているということ。

「賃貸」が良い時は、「売買」が悪く、

「売買」が良い時は、「賃貸」が悪い。

そして、この流れは流動的であるということ。

アメリカがサブプライム問題で揺れる以前は、それはもう売買市場は上昇していました。

しかし、現在は賃貸市場の全盛。


その流れで考えると今後の日本は当然、賃貸市場への回帰。

確かに、高齢者の賃貸需要の増加、外国人受入態勢の強化、

ペット共生型などのコンセプト賃貸需要の増加、老朽化対策などなど

待ち構えている問題もありますが、決して悲観してはならない。


そう私は考えています。





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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士　　坂  田　直 哉

武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
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代表選

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




我が国の第 95 代 「 総理大臣 」 が決定いたしました。

新総理・野田佳彦

海江田氏か前原氏を予想していた私は、正直驚きました。


ニュースで散々取りざたされていますが、

国民の生活よりも何よりも、権力闘争・派閥争いの結果だったように感じます。

過半数を取れるような候補の不在。

決選投票という打算的な判断。


この人に 総理大臣 を任せたい。


そう思わせる人がいない。

万が一、民主党代表を国民が選んだとしても、

同じような結果になるような気がします。



「 自民党 」 と言う慣れ合いからの脱却。

期待と不安。

しかし、自らの生活が改善されるかもしれない、

という期待値が不安を大きく上回った結果。

国民はそう信じたわけです。

その結果が、人材不足。




私たち不動産会社も同じように感じます。

賃貸市場の危機的な状況。

賃料の下落、メンテナンス費用の増加、入居者トラブル・・・

旧態依然とした不動産会社と、新興不動産会社。

任せている会社を間違えないようにしなければいけない。

期待と不安。



この人に任せれば安心。

そう思われるような人間がいるかどうか。





国民は、民主党という組織を信頼し、投票しました。

しかし、実際に動きだしたら、見えてくるのは人しかない。

組織は、あくまでも飾りでしかない。


至極当然のこと。

私たちは、そのことを考え、日々行動しなければいけません。





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