10日だけでも

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、東京外国語大学 （ 府中市 ） の合格発表の日でした。



毎年恒例ではございますが、

弊社は、大学生協指定法人ですので、

大学内のブースで住まいの相談会を行いました。




例年であれば、

数え切れないほどの合格者が押し寄せてくるのですが、

ここ数年は状況に変化が起こっております。


合否の確認ですら、インターネットを利用。

実際に構内に来る学生が明らかに減少しております。


そんな状況下で、実際に発表を見にきた御両親同伴の学生さん。

地方からはるばる来て、

今日、お部屋探しを済ませて、今晩はお祝いをする予定です。


しかし、

お勧めをした物件にいざ行ってみると、大変残念な事にオーナー様が不在。

学生向け物件を所有されているオーナー様が、最寄の大学の合格発表の日に不在。

お電話をしても不通。


しかたなく別の物件を紹介し、無事？契約となりました。



オーナー様 「 不在でも、案内してくれればいいのに。」



残念なながら、それもできません。

案内をしたとしても、いざ申込みとなった際に、

契約交渉もできませんし、お部屋止めもできません。


貸主という立場ではありませんので、

あとで揉め事になってしまう可能性もあります。


第一に、お客様はその日に申込みをして、その日に契約して帰られます。


時間が限られています。



オーナー様にお願いがございます。

確かに週末でございますが、この時期だけはご不在・ご不通にならないように・・・


生協実施期間は10日ほどです。

しかも、一般の入居者が見込みにくい地域です。

365日の10日だけは、なんとか御協力頂けないでしょうか。





■■■■【大学生協指 定法人】■■■■■■■■■■■■■■■■■
～京王線 / 井の頭線 / 中央線 沿線多店舗展開中～
株式会社　レントハウス
関連事業部　受託課 （不動産賃貸経営管理士）
 
所　長　　坂 田　直 哉

■ 事業所　〒180-0003
  東京都武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
TEL　[phone](代 表)　FAX   [phone]
URL http://www.renthouse.co.jp　 mail [e-mail]
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

詳しい事はよくわかりませんから・・・

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



私は、嫁の祖母の自宅近く （300ｍほど） の賃貸で生活しております。

その理由は、近くなので何かと安心だからです。


常々自転車に乗って、

カラオケに行ったり、買い物に行ったり、元気でいてくれるのは有難いのですが、

嫁が愚痴をもらす事があります。


祖母が買ってくるモノが原因のようです。


「 ～ に便利らしいから」

「 ～ に勧められて」

「 ～ で有名だったたから」


買い物くらい自由にしても良いのではないか、と思うのですが、

中には、明らかに高かったり、使い道がなさそうなモノもあるようです。



確かに、高齢になりますと自宅にいる時間が長くなり、

訪問販売に合ったり、テレビショッピングを見たりする機会が増えてしまいます。





本日、私がお話したオーナー様も、今年で80才になられる方でした。

非常に聡明な方でありましたが、賃貸経営はビジネスで、オーナー様は経営者です。

取り決めなければならない事項も多く、複雑な部分もあります。



「詳しい事はよくわかりませんから、全てお任せします。」



そう言って頂くことは、有難いのですが、逆にとても心配になります。

誰にでも同じように話していないだろうか、と。


ご子息も近くにお住まいではありません。

確かに不動産投資ブームで新興不動産投資家と言われる方が増えてはいますが、

私がお話しているオーナー様の多くは、このような方が多いのが実情です。




もちろんこのブログを見ることもできませんし、私が近くに住むこともできません。

できることは、名刺に書かれた携帯番号をボールペンで大きな文字に書き換える事と

定期的にお話をしたりする事しかできません。



物件が満室である、などという事は大切で、そのための提案が私の責務ですが、

それ以外の部分は違った意味で大切なように感じます。




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禁句

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




長期的な空室問題が起こると、「 少子化 （入居者がいない） 」  と言う。

その言葉が発せられた途端に、完全に思考停止です。

なぜ、空室が続いているのかを考えなければならないのに、

最後は「 お客様がいない 」からだと。

不動産会社の人間までもが、「お客様が少ない」 と言う。


少 子 化　―　非常に便利なことばです。


しかし、「 少子化 」という理由は、大局的には間違ってはいないですが、

今、そこにある、「 なぜ？」を消滅させる、という事にはならないでしょうか？


「 なぜ 」長期的な空室が起きたか、を考える時に、

「結局、お客様がいないんだよね」と誰かが言った途端、

すべての問題が「 少子化 」のせいになり、

「景気回復と子育て支援策を政治家に委ねるしかない」と、

問題の本質が議論されないままになってしまいます。



「 少子化 」にしても、「 お客様がいない 」にしても、あまりに正論です。

その一言を発した人も、それを聞いた相手も「確かに、そうですね」と納得してしまいます。


誰もが知ってる妙に安全な言葉・・・そういったものが、思考停止の一言になっている。

そして、思考停止ワードが発せられた途端、

『 今 』 『 ここ 』にある問題が置き去りにされています。

そして、あたかも前に進んでいるような錯覚。



きっと、

誰もが不安でいっぱいなのだ、と思います。

そして、

そういった不安を打ち消してくれるのが、思考停止にしてくれる言葉なのだ、と思います。





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「 慎重に 」 とは何か？

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評論家 ： 「消費税に関しては、慎重に 議論すべきです」




国民のひとりとして、確かに、慎重に 議論していただきたい、と思います。



しかし、私たちはこの繰り返される言葉の意味をもっと考えなければいけないはずです。

この 「 慎重に 」 という言葉。

何とも聞こえの良い言葉です。

日本人が大好きな言葉かもしれません。


あくまでも発言者の意見に 「 賛成 」 という立場をとっています。

ですが、多くの場合、


① やった方がいい！

② 確かに、何かやるべきだ。

③ でも、慎重に やった方がいい。

④ 結局は何もやらない。


となってしまいます。



な　ぜ　な　の　で　し　ょ　う　か　？



それは、


何かをやることによって問題が生じた場合、

その責任の所在は明らかになってしまいます。


一方で、


何もやらないことによって問題が生じた場合、

その責任の所在を明確にするのは難しい場合が多い。




【 結 論 】 ： 失敗して責任を取りたくない。




「 慎重に 」 と言い続ける人が評価され、問題を提起する人の評価は下がるばかり。

何もやらない人の方が評価されるという、

訳の分からない常識がまかり通ってしまっている。




私たち不動産賃貸業界も少なからず、

「何もやらない方がいい」という価値観に支配されているように感じます。



幸いなことに、

私は「何かをやる （提案をする）」という環境におかれています。

そして、その責任は私自身にあり、このチャンスを生かさなければなりません。




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焦っているのは、オーナー様だけではありません

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15 部屋中 5 部屋空室

つまり、入居率 66 ％


築年は 90 年代。

危機的状況です。

自主管理されているオーナー様の物件です。

立地条件は、悪くありませんが、間取りも使いにくく、賃料も相場に見合っていません。


私の判断では、

■ 賃料を相場に合わせる

■ リノベーション（リフォーム）をする


この２つのどちらかを選択するしかないと思い、

オーナー様にご提案いたしました。


2つの提案に対する回答です。

■ 他の部屋の入居者と賃料差が出てしまうので、賃料は下げない。

■ 新たに設備投資をする資金はない。


私の提案は、どちらも却下されました。

こちらの物件は、確かに仲介店舗でご紹介させて頂いておりますが、

その物件カードは、決して頻繁にお客様の目に付く事はありません。

営業マン自体が紹介しても決まらない事がわかっているからです。


同じような境遇にある、埋没していく物件はどこの不動産会社にも存在します。

ここで嘘をついて、どのような物件であっても

「頑張って紹介してます」 と言っても何の得にもなりません。


私が危惧するのは、この物件の 66 ％という入居率です。

キャッシュで物件を購入されている方には何の問題もありません。

借入をされている方がほとんどの状況。

誰から？

そう、銀行です。

担当の銀行マンは、常に冷や汗をかいているはずです。


万が一、追加融資が必要になった際、

自主管理で、入居率が低い物件を所有されているオーナー様に

銀行マンが首を縦に振るはずがない、と思うのは、

私だけではないのではないでしょうか。


私があきらめたら、他の会社の営業マンが行くかもしれません。

それもありなのかもしれません。

それは、まだ早いように感じます。




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邪魔な仕切り

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本日は、営業店舗のお手伝いに行って参りました。

店舗に着くと、お客様で溢れかえっています。

早速、接客開始です。お客様は、20代後半の社会人の方。

ご希望は、広めのワンルーム。


ところで、

オーナー様は、ワンルームマンションに住まわれた事がありますでしょうか？


玄関を入るとすぐにキッチン。

水周りはトイレとお風呂と洗面が１体の「３点ユニット」が設置され、

残されたスペースが寝室になるというあれです。

あらゆるモノを最小化してきた日本ですから、住宅をコンパクトにするのもお手のもの。

私も住んだ事がありますが、全てが手の届く場所にあり、非常に便利。

ベットに横たわりながら、テレビを観たりすることもできます。



しかし、20代も後半になり収入もちょっと増えてくると、

ワンルームから脱出したいと思う方が多いようです。


そして検討されるのが、１DKや１LDKに暮らそうと考える。

リビングダイニングと寝室が別になった間取りです。

専門的には、「PP（パブリック・プライベート）分離」と言い、

基本的にワンルームより上位の位置づけとなっています。



しかし、私が接客したお客様もそうですが、希望はあくまでワンルーム。

広さはある程度欲しいけれど、仕切りなどはいらない。



仕切り（引き戸・ふすま）があっても邪魔なだけ。

確かに、一人暮らしにおいて、全てがコンパクトに纏まった間取りは非常に使いやすい。


結局、１DKや１LDKに住んでいる方でも、

仕切り（引き戸・ふすま）を外し、壁に立て掛けてしまう。

大型の液晶テレビや大型のソファーにベット。

仕切り（引き戸・ふすま）が存在することで、配置が限定されてしまう。


確かに、40㎡の広さが確保できるのであれば、

20㎡×2世帯にした方が、机上の計算では収入を確保できますし、

単身者が望めない地域であれば２DKのほうが需要があるように思われがちです。

結果的に現状の賃貸市場において、

40㎡ワンルームというものは見つける事がほぼ不可能です。



自らのライフスタイルに合う物件が、賃貸市場にはない。

存在しないから、中古の分譲マンションを購入し、リノベーションをするほかない。

常にその時代にあったライフスタイルを追い続けるのは難しいことです。



しかし、

賃貸物件は、本当に我慢しながら住まなければいけないものなのでしょうか？





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混乱の原因

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前回は、物が売れない時代に、売れている物を紹介いたしました。

こんなに物が溢れているにも関わらず、買い手のつかない商品たち。

原因のひとつとして、

物が多すぎることで、逆にユーザーが混乱している、可能性が考えられます。



自らにとって何がいいのか、似合うのか、楽しいか、

多すぎることでそういった物に出合いづらい・判断しにくいが時代になっています。



では、そのような時代における私たちの役割とは何なのでしょうか。


■ 課せられた使命

私たちセールスマンは、こういった時代だからこそ、

「 選んであげる 」ことが必要であり、とても重要な価値になっている。


なるほど、という事は、

売れてない物は、セールスマンのスキル不足が原因だ！

こんなに毎度、一生懸命お願いしているにも拘らず、

一向に結果を出さないセールスマンに腹が立つ！

という事には残念ながらなりません。



・・・「選んであげる」という事は、そうではなくて、


1人1人のユーザーのライフスタイルを事細かく聞き、

その人にとって、本当にいい物を、ぴったりと似合う物、

そういった物をユーザーに「 選んであげる 」という事。



どうせ選ばれている物は、新商品で、豪華なものばかりなはずだ！


今そんなバブル思想な、おめでたいユーザーは存在しないことは

皆わかっているはずです。

型落ちであっても、シンプルなものでもいいはずです。



只でさえライフスタイルが多様化している中で、そんな事は無理ではないか？


しかし、私が思うに、一般的な物ほど、できるだけ新しく見せようとか、

豪華に見せようという事ばかりに予算をかけているように見えます。


ユーザーに、「生き方」や「スタイル」を売ってもいいのではないでしょうか？

「こんな暮らし方は気持ちがいいですよね！こんな生活はどうですか？」

もちろん事前にセールスマンとの打ち合わせは必要ですが、

さりげなく提案してみてもいいのではないでしょうか？



そこには資本の大小は関係がない事ですし、第一に楽しそうではありませんか？




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石ころを売れ！

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本当に物が売れませんね。

商店街を歩いていますと、

「50％OFF」だの「閉店SALE」だのというキャッチコピーばかりが目に付きます。

みんな買わないものだから、投げ売り状態です。



その一方で、そこそこ売れている物があるようです。

オーナー様は、夕食に並ぶ「お米」のブランドはご存知ですか？

私は、嫁が何を買っているのかは知りません。

このアニメのポスターと思われるものは、実は「あきたこまち」（お米）です。




一見、ふざけて販売しているように見えますが、これがそこそこ売れています。

お米は、日本人にとって、なくてはならない物ですが、減反するほど余りまくっています。

ただ袋を「萌えキャラ？」に変えただけですが、

購入層を明確にし、既存のお米と「差別化」をしました。

私もそうですが、基本的に「お米」に詳しいわけではなく、言ってみれば、客は素人です。

特別に値下げすることもなく、普通に買いたい人が買っているようです。




また、最近スーパーに行くと、特に野菜コーナーの販売方法に変化が見られます。

このところの野菜の販売価格の高騰は驚きですよね。

1/2カットは当たり前で、1/4カットで売られていて平気で298円などと書いてあります。

不作や品薄で販売元も非常に苦戦しているようですね。

そんな中、目に付くのが、

「世田谷の〇〇さんが育てた【山芋】」

「無農薬野菜・自然栽培野菜の【茄子】」

この文字から伝わる安心感。

ただ「山芋」「茄子」と書いてあれば、「こんな高い野菜、誰が買うか！」となるでしょうね。

これまた、高くてもそこそこ売れています。

絶妙な「ネーミング」センスだ、と思います。

ものの名前は、意外なほど安易に付けられています。

右へ倣えの精神です。

どんなに内容ひどくても、ネーミングが良くて売れているものもあるくらいです。

しかも、驚いたことに、「名付け」というのはタダ。


「ネーミング」でもう一つわかりやすい例をあげますと、

「瀬戸大橋」と「レインボーブリッジ」。

　

どちらも只の「橋」です。

個人的には、ダイナミックな自然を堪能できる「瀬戸大橋」のほうが好きですが、

間違いなく「レインボーブリッジ」のほうが人気があります。

せっかくの休日。お金はあまり使いたくないけど、リフレッシュしたい。

恋人と、または子供たちを連れて、どこかに行きたい。

「瀬戸大橋に行こう！」

と提案すると、

「？」

となります。なぜでしょうか？それは、

「ネーミング」が連想させる「ときめき」が微塵も感じられないからではないでしょうか。





このように考えていきますと、

売れないものの理由は、不況のせいではないように思います。




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社交ダンスとノスタルジー

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オーナー様とお話をさせて頂いていますと、

「賃貸経営」と かけ離れた内容になってしまう事が多々あります。

本日、盛り上がった内容は、「社交ダンス」でした。



近年、中高年の方の間で人気が高まり、芸能人がテレビで踊る姿も度々見かけます。

お話の中で、このような質問をオーナー様よりされました。



オーナー様：「坂田君は、なぜ今ダンスが流行っているか、わかるかな？」


わたし：「健康意識が高まっているからでしょうか」


オーナー様：「確かに健康に良いけれど、それでは他のスポーツでもよいでしょう」


わたし：「なるほど、そうなりますね」



そこから、戦後の日本復興の話になり、

昭和30年代にダンスブームが起こっていた事や

当時の鴬谷（渋谷）や銀座にダンスホールが流行った事など話は尽きません。



いわゆる　「　昭　和　ノ　ス　タ　ル　ジ　ー　」



高度経済成長とも重なる時期で、

日々の生活が豊かになっていくことを実感できた時代を懐かしむ。


「社交ダンス」とは、ただ健康の為に行っているのではなく、

それぞれが青春時代に想いをはせ、当時の甘味を今に蘇らせる作用がある事がわかりました。




先行きが不透明な今だからこそ益々、この思想傾向は今後も強くなる事が予想されています。





しかし、オーナー様はもう一言付け加えました。

「 けっして悲観的な話をしているわけではなくて、

全ては繰り返すと言う事。

良い時、悪い時、それぞれに一喜一憂する事がいかに意味がないか。

現在の不動産市場で、いかに笑うかを考える。

なので、坂田君もこの状況を決して悲観的な考えで見てはいけませんよ。」




なるほど、非常に勉強になりました。



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低価格競争から学ぶべきこと

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御無沙汰して申し訳ございません。



弊社の仲介店舗「レントハウス吉祥寺」店は、駅から徒歩10秒程の所にあります。

商業ビルの2階。

1階には、全国チェーンの牛丼屋さんが入っていました。

しかし、その牛丼屋さんは、先月1月31日を持って閉店となりました。


近年の牛丼業界の価格競争の激化は、確かに異常でした。

牛丼並盛250円。

凄まじい企業努力がなければ、到底不可能な価格です。


何がここまでさせるのでしょうか。

一般的に企業資源とは、「ひと・もの・かね」であると言われます。


【企業戦略の公式】　　ひと × もの × かね ＝ 企業の成長


賃貸経営で考えますと、

「ひと」 ： オーナー様、不動産会社、入居者

「もの」 ： 物件、その設備

「かね」 ： 賃料


どれか一つのバランスが崩れると、経営に無理が生じます。

これは言葉で表すと非常に簡単で、そんな事は誰でもわかっている事ですが、

実践すると誠にうまくいかないもののようです。



価格競争の波は、外食産業だけでなく、御承知の通り私たちの業界も同様です。

確かに、管理会社として、

賃料相場から外れている場合は、その事をお伝えせねばなりません。


しかし、仲介会社ではなく、管理会社です。



【管理会社としての公式】　　きもち （ ひと + もの + かね ） ＝ 可能性無限大

※「きもち」を配慮や気配りと考えても良い、と思います。


ひと（オーナー様、仲介営業マン、入居者）の気持ちを汲取って、

物件や設備の弱点を克服した上で、

安易な価格競争ではない賃料設定し、業界全体に広告を行う



これからの不動産業界は、今までのようには行かないかもしれません。

みんながその答えを模索している状況です。

私もその答えは、わかりませんが

「気持ち」の部分だけは忘れないようにしよう、と思います。

そして、「気持ち」の矛先が常に「外」に向いているように



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高けりゃ良いに決まってるじゃないか？

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先日、沿線でも有名な 設計士さん とお話をした際の出来事。

弊社では、以前この設計士さんから

今年度の完成の新築物件の「賃料査定」を頼まれていました。


建設予定地は、「つつじヶ丘」駅。

弊社のグループ会社の仲介店舗もあり、

どんなに低く見積もっても、弊社店舗が地域の物件を一番仲介している状況。


施主様は、別会社2社へも査定を依頼。

複数会社に査定を依頼する事は何の問題もありません。むしろ当然です。

問題は、別会社より提出された査定の賃料。

その金額が、なんと弊社より１万円（１部屋当たり）も高いこと。

※設計士さんの査定 と 弊社の査定は、ほぼ同額。

この設計士さんの物件は、非常に人気が高いだけでなく、利回りも非常に良い。

いくつもの物件をご紹介させて頂いておりますから、その良さは一番理解しています。


物件は単身向けです。

その査定が、１万円狂うということは、よほどの事がない限り起こりません。




では、何が起きているのか？


あくどい管理会社が良く行う手ですが、

不動産会社において、新築物件をご紹介できるという事は非常にメリットがあります。

そこで、とりあえず新規オーナーの新築物件を獲得するために

相場を遥かに超えた金額を提示する。

施主様もできるだけ査定金額が高い会社にお願いしたい、と思うのは当然の事です。



査定した会社ですら、その金額では決まらない事はわかっています。

ですが、

「我が社は独自のシステムを使っておりますので、この金額を提示できます」

「こんな豪華な設備を使用している物件は他にありませんよ （たくさんあります） 」

「圧倒的な集客力で業界最大手です」

「CMで芸能人の〇〇を起用していることでもおなじみの・・・」

などと、マニュアル化されたセールストークが炸裂。

賃貸経営素人の施主様、もしくは現オーナーの息子さんを口説いていきます。

※業界に独自のシステム等という物はありません。

そもそもが問題外の会社は存在しますが、根幹の部分は、やるか、やらないかだけです。


それで、獲得した後になって、

「近隣の相場が下がってきまして・・・」

「少子化の影響で・・・」

などという 言い訳 が始まります。



そのような事があちこちで頻繁に起こっている。

不思議な事に、

完成後10ヶ月間空室であろうが、施主様は、その会社の事を信頼してやまない。

そこにも仕掛けがあります。

頻繁に担当者が訪問 （訪問も一連の業務なのですが・・・） 、

「今日は、物件が決まるために〇〇をしてきました！」

「今日は、お歳暮をお持ちしました！」

「今日は、お休みですが子供と一緒に遊びに来ました！」


空室がある場合でも、施主様は、思ってしまいます。

「そこまでして頑張っているのなら、しょうがないかな・・・」

「担当の〇〇は本当にいい奴だな・・・」

「決まらないのは、私が悪いからではないか・・・」


書き込みながらでもモヤモヤしてきます・・・

確かに、ご納得して頂けるのであれば、それもありなのかもしれませんが、




間　違　っ　て　い　な　い　で　し　ょ　う　か　！？




そのような査定を基に収支計画が行われた場合、3年で狂いが生じて当然です。

ご自身でインターネット検索する際、是非覚えていて頂きたい事。

新築完成後で募集しているという事は、失敗している物件です。

新築は、完成前に全て申込みがあり、情報が流れる期間は一瞬です。

営業マンに言われるがままではなく、ご自身の目で実際に確認して頂きたい。

そして、ご自身の物件より不利な立地の新築の賃料が高かった場合でも、

しっかりと完成前なのか後なのかを見極める事。


くれぐれも慎重なご判断をお願いいたします。




それでも不安が解消されない場合は、ご依頼下さい。

賃　料　査　定　実　施　中


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解答編（2）-リフォームしましょう

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今日も、前回のブログ 「 オーナー様のセンター試験 」 の回答の続編になります。

設問への回答として「リフォームをする」。

その具体的な事例をあげて参ります。


前回のこの間取り物件。

お客様ニーズからすると、いくつかのマイナスポイントがあります。

■ 3点（バス・トイレ・洗面）ユニット式の水周り。

■ 収納がない。

■ 洗濯機置場がバルコニー。


それを・・・

バストイレを別にする工事を行い、収納を新設し、室内洗濯機置場まで作る。

水周り工事は非常に高額になる事は、オーナー様の誰しもがご存じのはずです。

この物件は築年数1989年（平成元年）です。

そこまで費用をかける事がオーナー様にとって良い事なのかどうか。

300万円かけた場合、5.5万円の賃料で回収できるのは4.5年かかります。





こちらをご覧ください。

【施工前】



【施工後】



【施工前】


【施工後】




こちらのリフォームは、

3点ユニットを残し、洗濯機置場も変更しておりませんし、収納もないまま。


ひとつの方法ではありますが、

私のオススメは、

・家賃の半年（6ヶ月）分で可能な範囲のリフォームをする。

・家賃の1年分で可能な範囲のリフォームをする。


上記のリフォームは、設備面では何一つバリューアップしておりません。

いわば、見栄えが良くなっただけ。



【リフォームの考え方】


基本的な考えは上記のグラフの通りです。

ご自宅を改修工事するのであれば、何も言いません。

いくらかけても良いと思います。

賃貸の場合は、是非物申しあげます。


上記の物件が、すぐに申込みを頂いた事は言うまでもありません。




■■■■【大学生協指 定法人】■■■■■■■■■■■■■■■■■

　～京王線 / 井の頭線 / 中央線 沿線多店舗展開中～

　株式会社　RentHouse 
関連事業部　受託課 （不動産賃貸経営管理士）
 
所　長　　坂 田　直 哉

■ 事業所　〒180-0003
  東京都武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
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センター試験-解答編（1）

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


今日は、前回のブログ 「 オーナー様のセンター試験 」 の回答になります。


【 問題１ 】

　次の間取りの物件が、空室期間3カ月になってしまいました。

「空室対策」として最も正しいものを選びなさい。

※物件詳細はこちらで→「 オーナー様のセンター試験 」

【選択肢】

① 賃料を更に下げる。

② 募集を依頼する会社を更に増やす。

③ 敷金も0ヶ月にする。

④ リフォームを行う。

⑤ 放置する。



この選択肢で最も正しいもの。

賃貸不動産経営管理士の立場から言わせて頂きますと、

正解は、④番の「リフォームをする」です。



順番に見ていきましょう。




①番の 「賃料を下げる」。

現在、空室を解消する為には、「家賃を下げる」ことが当たり前となっています。

しかし、値下げを継続すると、3つの問題が起こります。

　・収益の更なる減少　
　・入居者の質が低下
　・メンテナンスの悪化

安売りするから収益が悪化。
↓
入居者の質が下がり、マナーが悪く家賃滞納者等が問題となる。
↓
収益減少よって、メンテナンスにお金がかけられず、老朽化が進み、更に空室が増加する。

といった 悪循環スパイラル に陥ります。



②番の 「募集を依頼する会社を更に増やす」。

現状、募集の委託を3社に任せている状況。

確かに、

・お客様が誰もいないような会社
・売買や建築を専門としている会社
・週末が休日の会社

などに任せている場合は検討する必要がありますが、

単純に3社増やし6社に任せた場合

・電話対応などのオーナー様の負担増
・インターネット広告の煩雑
・営業マンのやる気が減少

といった危険性を孕んでいます。


③番の 「敷金も0ヶ月にする」。

①番の値下げと同様に、現在 敷金 / 礼金 0ヶ月の物件が増えています。

敷金は収益ではなく、預かり金ですし、入居者の斡旋には効果的です。

しかし、

・敷金精算のトラブル
・入居者の質が低下
・家賃滞納の補てん
・退去後の資金繰り負担増

といった問題が起こります。

もちろん保証会社等を使い、リスクを減らす事は可能になりますが、

最も正しい判断とは言えません。


⑤番の 「放置する」。

問題外です。



④番の 「リフォームをする」。

簡単に言いますと、お部屋の価値を上げる。

しかし、簡単にいかないのが、その資金。

「リフォーム」と言っても部屋数、棟数、専有面積、不動産業が専業か副業かによって

その難しさも様々です。

その事をわかった上でも、正解は 「リフォームをする」 ことです。



次回は、実例を上げながら、ご説明させて頂きます。



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賃貸センター試験

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明日15日（土）から、いよいよセンター試験です。

そこで本日は、オーナー様にも試験です。



【 問題１ 】

次の間取りの物件が、空室期間3カ月になってしまいました。

「空室対策」として最も正しいものを選びなさい。


■ 募集条件

募集を依頼している会社は3社あります。

・賃料 ： 55,000円 （近隣相場は5.8万円です。）

・敷金 / 礼金 ： 1ヶ月 / 0ヶ月 （広告料は1ヶ月持ち出し中）

・交通 ： 急行停車駅 徒歩 5 分

・築年数 ： 1989年

・規模構造 ： RC造3階建て

・専有面積 ： 17㎡



【選択肢】

① 賃料を更に下げる。

② 募集を依頼する会社を更に増やす。

③ 敷金も0ヶ月にする。

④ リフォームを行う。

⑤ 放置する。




現状の最も多い答えは、

「 ① 賃料を下げる 」、という回答ではないでしょうか？


短期間で見れば、「 正解 」 かもしれません。

しかし、もっとも正しいかと言えば、Noですよね。

次回、そのほかの回答を見ていきましょう。



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2つの成人式

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




本日は成人の日です。振袖姿の方をよく見かけました。

そこで・・・


■ 東京都の新成人人口推計 （平成23年1月1日現在）

　東京都の新成人人口　 ： 11.4万人 （男性は5.8万人、女性は5.6万人）

東京都の人口が平成22年12月時点で1,300万人ですから、

その割合は、0.8％にしかすぎません。


【年代別 成人 人口グラフ】


この推計グラフからわかる事は、

※ 20年前（平成3年）の半数以下　※ 平成5年から19年連続で減少

※ 昭和27年の調査開始以降最少を更新　※ ピーク時の昭和43年の3分の1未満


悲観的な方向で考えず、今後の対策を冷静に

・東京都人口は、昨年61,769万人増加しているにも拘らず、

成人人口は減少している、という事。

・今度の賃貸経営は、単純に若者向けではなくなっていく事

・ターゲットは社会人へ移行。

・年齢層は20代後半から30代前半中心へ。



その一方で、

これから増加するであろう成人の方もいらっしゃいます。

そう、オーナー様の物件。

間もなく築年20年を迎えられる物件が増加します。


賃料改定やリフォーム・リノベーションなど様々な取組を行わなければ、

その成人式を祝えなくなってしまいます。


私自身もご提案の連続で、今まで以上に忙しくなりそうです。　　



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私は、何もわかりません！

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【本日のご相談内容】

オーナー様 ： 「お部屋を誰も見に来てくれない」


■ 募集賃料の交渉

募集賃料が1万円ほど相場より高い物件。

物件の質が良いだけに、オーナー様にこの事実をお伝えする事が難しい。

総戸数の1/3が空室の状況。

築年数が20年経っておりますが、新築物件と同じ金額で募集されています。


3ヵ月程前に、「募集金額が高いのでは？」とお伝えしましたが、

リフォームにお金をかけたから、そんな低い金額はあり得ない、と却下されています。


再度、ご連絡頂き、きちんと募集しているのかの確認がありました。

当然募集をしておりますが、インターネット広告の閲覧回数が1ケタ。


見に行きたくても行けません。

「値下げ」ではなく、せめて「相場」に合わせて頂きたい。



ご自宅に伺った際に、ご主人とお会いしたのですが、

「私に聞かれても、何もわかりません」　と言われてしまいました。


このオーナー様の家賃収入は、1/3が減額しています。


非常に危機的である、と感じました。

根気強くお話に行くしかないようです。


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今年も、来年も、再来年も・・・

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「明けましておめでとうございます」

「昨年中は大変お世話になりました。今年も宜しくお願い致します」


本日で営業3日目。もう何回、このご挨拶をしたか、わかりません。

年始の基本的なビジネスマナーです。

本日伺ったオーナー様にも同様にご挨拶。

昨年中の事や今年度の事などお話させて頂きました。

このオーナー様。昨年、「土地の購入」を検討されていた方です。

結局のところ、今回は見合わせました。


融資可能な銀行もあり、条件は揃っていました。

しかし、「買わない」の判断。


そのオーナー様の銀行担当マンへの言葉が印象的でした。


オーナー様 ： 「今、買う事は可能だけれど、

今後数年間、私自身の資産運用をきちんと見てくれるのか」

銀行マン ： 「・・・・」


金額にして億単位が動く。銀行マンの顔。難しい判断です。





年始のご挨拶の意味。「昨年のお礼」と「今後の末永くのお付き合い」。

対照的なビジネスドライな一瞬の顔。

そういうとオーナー様は、にこりと笑いました。



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「新年のご挨拶」 と 「今年の目標」

迎春
謹んで新年のお慶びを申し上げます。


旧年中は格別のお引立てを賜り厚く御礼申し上げます。

本年もより一層尽力してまいりたい、と存じておりますので、

何卒昨年同様のご哀願を賜りますよう、お願い申しあげます。


■ 平常営業　：　本日　1月4日～

※通常は水曜定休ですが、繁忙期の1月～3月末日までは、無休で営業いたします。


株式会社 レント管理サービス

社員一同






今年度も宜しくお願い致します。

賃貸経営アドバイザーの坂田です。


営業初日。

早速店舗に、とあるオーナー様よりご連絡がありました。


ご相談内容は・・・

勝つための「数字」です

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本日は、西武新宿線の「 田無 」駅に行って参りました。


【 西武新宿線の住みたい駅ランキング1位 】


京王線・井の頭線・中央線がホームタウンな弊社ですが、

今回の「市場調査」の依頼は・・・

5億円詐欺の容疑者は誰ですか？

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本日は、市場調査（マーケティング）を行いました。


賃貸事業をご計画されているオーナー様がおり、

予定地は、築年数の経ったご自宅。

建て替えるにあたり、どのようなものを建てればよいのか。


私どもは、賃貸不動産の仲介、及び管理会社です。

設計士さんでも、建築会社さんでもありません。

私たちに求められているのは、予定地に何が「必要」とされているか、を見極める事。

誰に「必要」とされているのか。

その顧客はもちろん・・・

何の為に働きますか？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




平成22年度も、残すところ2週間を切りました。

12月の後半。

世間では、「忘年会」が続き完全にお祭りモードに移行されている方を多く見かけます。

しかし、世の中には、この時期に浮かれて居られない人間もいます。


私たちもその一人。

私たち不動産会社も気を引き締める時期に入りました。

迫り来る年明けの繁忙期に向けた準備期。


今日は、

そのような中で行われた弊社の「新入社員を集めたミーティング」の風景を

お伝えしたい、と思います。

2つの事件

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



12月に入り、

頭の痛いニュースが続いております。

既にご承知とは思いますが・・・

温故知新

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毎年の事にはなりますが、

「師走」には、全国各地で多くのイベントが行われます。


慌ただしいこの季節。

皆が理由もなく急ぎたくなるこの時期に、強制的にその進行を阻止するイベントが行われます。

それは、

誰に住宅を供給しますか？

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本日は、気温が低く寒い1日となりました。

「師走」という事もあり、街を歩く人々も、どことなく早歩き。

所用のあった新宿でも人通りが多く、しっかりと前を見て歩かないと、

ぶつかってしまいそうになってしまいました。


田舎者の私にとって、 東京の人の多さは脅威的で、

こんなにいっぱい人がいるんだなぁ、と学生の頃思ったものです。


こんなに人が溢れているのに、「人口減少・少子化」が隣り合わせ。

本当にこれからの日本の人口は減っていくのでしょうか？と

疑いたくなってしまいます。


今日は、そんな人口問題のお話です。

歳末防犯警戒キャンペーン中！

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



12月に入り、イベント事が増え、街中もどことなくせわしなくなってきました。

その一方で、警察や自治体も、

12月に恒例となっている「歳末防犯警戒」を行います。

毎年の事ですが、

年末に防犯意識を高めるイベントが行われるのはなぜなのでしょうか？