おすすめの本 紹介

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




経営学や経済学というものは、本当に面白いですね。

学生時代の私は、むしろ逆でした。

自営業の実家の影響とは言いたくはないですが、正反対の文学への傾倒。

あの頃の自分には、とても輝いて見えていました。

経営や経済というものを低く見ていたのだ、と思います。

なんともお恥ずかしい話です。



最近では、

ピータードラッカーの著書である「マネジメント」を基にしたビジネス書が大ヒットし、

ＮＨＫでアニメ化までしているのですから、

今の学生にとって経営、経済というものへの見方は変わっているのかもしれませんね。



今日は、最近読んだ本の中でオススメを紹介します。

「ビジネスで一番、大切なこと－消費者のこころを学ぶ授業」

ヤンミ・ムン (著), 北川 知子 (翻訳)
ダイヤモンド社

題名が少し恥ずかしくて今一つですが、

「差別化の罠」についての論調がとても面白いです。


成熟した市場においての差別化は、むしろ価格競争にしかなりえない。


あれ？今の賃貸市場のこと？と思わせる内容です。


・賃料をこれ以上、下げたくない！

・最近の賃貸経営マニュアル本はどれも同じ事しか書いてない！


と思う方には特にオススメかもしれません。

著者のヤンミ・ムンは、ハーバード・ビジネススクール教授の女性経営学者ですが、

小難しく書かれておらず、普段本を読まない方でもすんなり入れると思います。

想定

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・1200年ぶりといわれている津波の規模。

・ハッカーによる、1億人の個人情報の流出問題。

想定を上回る度重なる問題。





私たちは、目に見えない危機に対応して、

どこまで「想定」してなければいけないのでしょうか。





一方で、行政や企業に対しては、「想定外」は許されない、という世論。



あまりに「想定外」が弁明のための魔法の言葉であったため、

いたるところで使われ、陳腐化したことにより、反感をかっているように感じます。


結果として、

「想定できないところまで想定するべき」という意味のわからない状態。




本当に想定をしていなかったことに、怒りを感じているのでしょうか。



共通している点は、どちらの問題も共に、

・初期の段階で「隠蔽」があったこと。

・想定内のこともできなかったこと。




確かに一定の範囲内での規範は設けるべきです。

それと同じく、私たちはもっと冷静な判断をしなければいけません。




賃貸経営も同じような気がします。

高度経済成長期に現在の状況を想定できた人はいません。

冷静な判断ができれば、根本的な問題はそこにないはずです。


そして、前に進むために必要なことはもっと他にあるはずです。

そのことを学ばなければ、と私は思います。

よくある質問 リフォーム実施の判断基準は？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、「 リノベーション・リフォーム 」のお話です。

「 今までは、賃料を下げるだけだったけれど、そろそろ何かやるべきだろうか・・・ 」

築年数がある程度経ってくると、悩まされる問題。

こういったご相談がとても多くなっているように感じます。




しかも、平成 18 年に制定された 住生活基本法 の概念として、

既存住宅をどう活かすかが、国策 として大きな目標と位置付けられています。

環境問題を重要視する社会状況により、

今後の建物は確実に ロングライフ化 が普及していきます。

現在、日本の建築工事は、諸外国と比較しても圧倒的に「新築」への依存度が高い。

【 日 本 の 建 築 工 事 割 合 】

新築 90 ％　リフォーム工事 10 ％

今後は、リフォーム工事の割合が新築件数を上回るのは間違いないようです。




しかし、いくら建物を活かしてリノベーション・リフォームをしようと思っても、

すぐに 「 建 替 え 」 が必要になってしまうのであれば、

無駄に資金を使ってしまうことになりかねません。




何らかの判断基準が必要なのではないでしょうか？




■　３ つ の 「 耐 用 年 数 」


判断基準のひとつとしての 「 耐 用 年 数 」。

そして、その耐用年数は 3 種類あります。

すべてご存じの方には、

今回のブログは全く意味がありませんので以下はお読みにならなくてかまいません。


・ 「 法 定 」 耐 用 年 数

一般的に最も知られている耐用年数です。

これはあくまで 税制上の減価償却費 を算出するための年数であり、

現実の建物の耐用年数とは違います。

しかし、税制上はこの年数が経過した時点で建物価値はなくなった、とみなされます。

（ さみしいかぎりです・・・ ）


【 構 造 別 法 定 耐 用 年 数 】

鉄筋鉄骨コンクリート造
鉄筋コンクリート造　・・・　「 47 」年

重 量 鉄 骨 造　・・・　「 34 」年

軽 量 鉄 骨 造　・・・　「 27 」年

木 造　・・・　「 22 」年


意外と短いです・・・




・ 「 物 理 的 」 耐 用 年 限

現実のものとしての耐用年数。

老朽化して物理的に建物としての機能を失って「朽廃」してしまう年数。

【 維持管理がきちんとされていない場合 】

木造・・・「 40 」年以上

鉄筋コンクリート造・・・「 70 」年以上


しっかりと維持管理されている木造建築は、

100年以上もつことは文化財 が証明してくれます。




・ 「 経 済 的 」 耐 用  年 限

賃貸経営上、重要な耐用年数です。

建物は、物理的・機能的価値が減少した場合、

その減少を補うためのリノベーションやリフォームが必要となります。

「経済的」とは、

改修・修繕に必要な費用や価値向上よりも、

その建物を解体して建替えた方がより経済的価値が増加する、という考え方。


例えば、


・築年数が浅くても、都市計画の変更に伴い、容積率が2倍になった場合は、

今までの建物の2倍の規模に建替えた方が収益があがる。


・逆に、どんなに古くても、非常に高い収益性を保っているので、

建替える意味合いが薄い。（※安全性は除く）


といったように、「 収 益 効 率 」 から建替えを選択する年数を考えること。





私たちの使命は、

「 建 て る 」 ことでもなく、

「 リ ノ ベ ー シ ョ ン ・ リ フ ォ ー ム 」 を勧めることでもなく、

賃貸物件の「 収 益 効 率 」 を高めることです。



悩まれたときは、是非、判断の基準として下さい。



　株 式 会 社　レ ン ト ハ ウ ス　■ ■

賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士　　坂  田　直 哉

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負の連鎖を食い止める

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



1～3月の繁忙期、今回の ゴールデンウィーク も終わった初の週末、

賃貸不動産市場の本格的な 閑 散 期 に入りました。

「 ここで入居者が決まらなかったら、また来年・・・ 」

オーナー様からそんな声を聞くことが多くなりました。



震災の影響もあり、よほどお客様が少ないのだろう・・・



そう思い弊社の仲介店舗を伺ってみると、

予想に反して、この時期としては、かなりのご来店を頂いております。

弊社の仲介店舗の集客力を自慢しているわけではありません。


実際に、街にある仲介会社を見てみると、

お客様が 「来ているお店」 と 「全く来ていないお店」  があることをお伝えしたい。

街全体のお部屋探しをしている方の数が減っていることは事実。

そして、今までは最低限の集客だけはできていたお店の来店が

極端に減っていることがわかります。



完全なる 「 二 極 化 」 。



その原因の多くは、集客方法の違いにあります。

現在の不動産業の集客の要である「Ｗｅｂ広告」方法。

つまりは、不動産業界のインターネット広告の深刻な「二極化」。



・インターネット反響が「 十分得られる 」会社

　→　反響があるから、来店が多い。

・インターネット反響が「 ほとんど得られない 」会社。

→　反響がないから来店がない。



「 反響を得ている会社 」とは、

大量に募集情報を掲載し、

その地域の掲載情報に一定以上の割合を占めている会社。

掲載数が多いので、当然ユーザーの目にも触れやすく、

掲載数に比例して反響もある。

来店が多い　→　最新のニーズ・ノウハウがたまり成約率も向上。

→　人員の増強　→　さらに力を入れる。

逆に、「 反響が得られていない会社 」とは

元付けの物件のみを地道に掲載している会社で、

大量の掲載物件に埋もれてしまい、反響につながりにくい。

来店が少ない　→　最新のニーズ・ノウハウがたまらないので成約率が悪い。

→　「インターネット広告は意味がない」という考えに行き着く。

→　さらに力を入れなくなってゆく。（ 負 の 連 鎖 ）




今回は、物件の良しあしという話ではありません。

まずは、スタート地点に立つこと。


10人に見てもらうのか、1人にしか見てもらえないのか。


10人に見てもらって客観的な意見を聞くのか、

1人の個人的な意見に左右されるのか。



どちらがいいでしょうか。

三菱自動車から学ぶこと

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前回は、「 携 帯 電 話 」 の話でしたが、本日は、「 自 動 車 」 のお話です。

オーナー様の自動車購入の際のポイントは何でしょうか？

判断の基準は様々あると思います。

「 燃 費 」 ・ 「 安 全 性 」 ・ 「 乗 車 可 能 人 数 」 ・ 「 デ ザ イ ン 」

「 積 載 量 」 ・ 「 ブ ラ ン ド 」 ・ 「 ス テ ー タ ス 」 ・ そして 「 価 格 」


日本の自動車産業間違いなく、世界のトップレベルです。

「 レ ク サ ス 」 ・ 「 ト ヨ タ 」 ・ 「 日 産 」 ・ 「 三 菱 」 ・ 「 マ ツ ダ 」

「 ス バ ル 」 ・ 「 ス ズ キ 」 ・ 「 ダ イ ハ ツ 」 ・ 「 い す ず 」 ・ 「 日 野 」


世界有数の企業が、

それぞれの技術の粋を集めて 「 購入者のニーズ 」 を追い求めています。

購入の際の 「 ポイント 」 となるものを追い求めています。

最近では 「 燃費の差 」 が重要であることが多いようで、

1リッター何キロなのかの勝負。他社よりも少しでも長く走れること。

「 技術レベルの差 」 が購入への動機につながる、と考える。

「 市場調査 」 なる膨大なデータを基に、

他社には負けない商品を生み出せるという確信。

そしてその技術もすぐに追いつかれ、追い抜かれる。

無限のループ。




そのような中で、今年度の 「 三菱自動車 」 の広告は少し違和感があります。

一番の売りが 「 技術的なもの 」 ではないからです。




「 愛 着 」 という非常に曖昧なもの。これは意図的なように感じます。

これだけハイレベルな競争において、

「 技術レベルの差 」 がどれだけ購入希望者に届いているか。

結局のところ 「 何でもよい 」 と思われていないか。



「 愛 着 」 というのは、技術ではどうにもなりません。



そろそろ私たちは、気づかなければならないのかもしれません。

競合他社との技術の差別化によって生まれるものは、

購入者にはあまりにわかりにくい差でしかなく、

愛着にも象徴されるように、もっと大切なものの存在。

「感情や気持ち、物事の考え方の差」 こそが購入の差であるべきではないか、

ということ。



技術レベルは例え落ちたとしても、それを上回るだけのアピールポイント。

技術レベルの差がない状況で生まれるのは「価格勝負」だけ。

それは、すなわち誰も幸福にしない。



そのことが痛いほどわかっている私たちは、もっと哲学しなければいけません。



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携帯電話を購入して思う事

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個人的な話ですが、先日、携帯電話を新しくしました。

「 スマートフォン 」と言われているものです。

非常に便利なものであることは間違いないのですが、

その中で、疑問に思う事もありました。



今、携帯電話は、ソフトバンク・ドコモ・auと３社あり、

そこから更に各種メーカーがしのぎを削っています。

店舗の中には、数え切れないほどの携帯電話があり、

正直どれを選んでよいかわかりませんでした。



店員さんに話を伺うと、

「これはこの機能が付いています！」

「これはカメラの機能が充実しています！」

「これは防水機能が付いています！」

「これは・・・・・」



さすが一流メーカーさん同士の競争だけあって、機能は申し分ない。

しかし、話を聞けば聞くほど逆にどのメーカー製を買うという意識がなくなり、

「スマートフォン」という全体のカテゴリーしか見えなくなっていました。



携帯電話市場とは、最先端技術を集めた成熟した市場であるはずなので、

もっと魅力的な商品があるのではないか。

そのように思っていました。



競合他社の商品と比較して劣っているところがあれば、当然それを引き上げようとする。

そして、競合他社にはない機能を創ろうとする。



その結果として、消費者としてその違いが見えにくいものになってしまう。

私が時代遅れなのか、メーカーが消費者である私を見てくれていないのか。



結果的に店員さんに選んでもらいました。

選ぶ側の店員さんも困っていました。



結局私には「ガラパゴス携帯（旧来型携帯）」から「スマートフォン」に変えた

という記憶しか残りませんでした。




【 コモディティ化 】


所定の製品カテゴリー中において、

メーカー（製造元企業）ごとの差・違いが不明瞭化したり、なくなること。

コモディティ化は、市場に流通している商品がメーカーごとの個性を失い、
消費者にとっては何処のメーカーの品を購入しても大差ない状態のこと。
これらには、幾つかの要因があるが、
消費者にとっては商品選択の基準が販売価格（市場価格） の違いしかないことから
市場原理の常としてメーカー側は「より安い商品」を投入するしかなくなり、
結果的にそれら製品カテゴリーに属する製品の値段が安く なる傾向があり、
反面企業にしてみれば価格競争で安く商品を提供せざるを得ず、
結果的に儲け幅（商品として扱ううまみ）が減ることもあり、
企業収益を圧迫 する傾向がある。

こういったコモディティ化回避の企業戦略としては、
付加価値の付与による多機能化など差別化戦略がある訳だが、
過剰に機能を追加しても過剰性能で消費者にアピールできない場合もあり、
ブランドイメージ戦略も各々のメーカーが同程度の力を注いでいる場合は
並列化するまでの時間稼ぎにしかならず、差別化戦略にも限界が存在する。

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「大衆税」 対策

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「なんとなく考えてはいるんだけどね・・・」

という答えをよく耳にします。

今回は、今注目を集めている「 税 」のお話です。


■　相 続 税 増 税 の X デ ー

迷走している税制改正案。何としてでも税収を増やしたい民主党の思惑。

今年度 6 月以降に再度改正案が提出される見通しです。

「 平成23年度 税制改正大綱 」　（財務省）


仮に大綱通りに相続税の基礎控除額が縮小されれば、

課税対象者は全国で 4 ％⇒ 6 ％に増えると見込まれており、

そして、人口の多い東京では 17 ％⇒ 25.5 ％もの大幅な対象者拡大となります。

「 相続税は資産家 」のみという認識はなくなり、

むしろ、地価の高いエリアに自宅を所有しているだけで課税される

「 大衆税 」としての可能性が出てきた、といって過言ではありません。



その内容に関しては、様々なサイトで閲覧できますのでここでは、

具体的な例をあげて、どの程度税額が変わる可能性があるのかを見てみます。


【 例 】 相続財産 3 億円 ・ 相続人子供 2 人の場合

・ 現 行

3億円 － （ 5,000万 ＋ 1,000万 × 2人 ） ＝ 2億3,000万円

2億3,000万 × 1 / 2 ＝ 1億1,500万円

（ 1億1,500万 × 40％ － 1,700万 ） × 2人 ＝ 5,800万円


・ 改 正 案

3億円 － （ 3,000万 ＋ 600万 × 2人 ） ＝ 2億5,800万円

2億5,800万 × 1 / 2 ＝ 1億2,900万円

（1億2,900万円 × 40％ － 1,700万円 ） × 2人 ＝ 6,920万円


・ 増 税 額

6,920万 － 5,800万 ＝ なんと 1,120万円 の増税！



何かしらの「対策」が必要なことは言うまでもありませんが、

残念ながら「相続税対策」が建築業界では「営業ツール化」しています。

事実、改正案が発表されてからというもの住宅メーカー各社は

ものすごい営業でオーナー様を口説いています。

是非とも慎重に考えて頂きたい。


大切なことは、

1．まずは現状把握。慌てずにざっくりとした相続税の概算をつかんでおくこと

2．相続税対策 （ 節税、遺産分割でもめない、納税資金準備 ） を考える

3．対策別に効果を確認



そして、安易に 「 建てる / 建替える 」 だけが対策ではありません。

例えば・・・

【 分譲マンション購入 】

現状の不動産（土地）に今後、収益性を見込めない場合には、

収益物件を売却し、都心の区分所有マンションを購入し賃貸化する。

【 生前贈与制度 】

相続税が多く課税されるくらい資産がある場合には生前贈与をうまく利用する。

【 戸建賃貸 】

どうしても建てたい場合には、戸建賃貸を建築することにより、

遺産分割もしやすく、換金しやすいものになります。

【 法人化 】

税率が下がった法人税を利用し、個人所有形態から法人化する。



などなど、オーナー様の資産状況に合わせて「 資産の組み換え 」をする。



本来は家族間の問題ですので外野である私が口を出すことではありません。

最終的には、残す側、残された側、双方の 「 思い 」 が一番重要です。

「負担を減らしてあげたい」 と 「感謝の気持ち」

が一致するにはどうすればよいのか。

「めんどう」 を増やしたくない、という方が一番多いのかもしれません。

その解決方法は決して一つだけではないこと、をお伝えできれば幸いです。



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入居者とのコミュニケーション

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入居者とのコミュニケーションの取り方は非常に難しい問題です。

最近の賃貸新聞や賃貸経営マニュアル本を読むと

「コミュニケーションを頻繁にとって満室維持！」

などという記事をよく目にします。



私たちの世代（20～30才代）は「無縁社会」の中で成長してきており、

近所付き合い、という言葉とはそれこそ無縁の生活をしてきております。

そのような入居者が本当にコミュニケーションを取ることを望んでいるのでしょうか。



本日伺ったオーナー様からも、コミュニケーションについてのご相談がありました。

どのようなかたちで入居者と接してよいのかわからない。



たしかに、「コミュニケーション」というキーワードから

水周りやダイニングを共有するかたちの「シェアハウス」が注目を集めています。

無縁社会への危機感やアンチテーゼとしての需要。

納得できる部分もありますが、

それは入居者がオーナー様とコミュニケーションを取りたいから

という意味ではないのではないでしょうか。


過度の干渉にもなりますし、

まだまだそのような対応を望んでいる入居者はほんの一握りにすぎません。

また、心配材料としてあげられるのが、「言った言わない」の論争。

「あの時そう言ったじゃないか」

「それはそういった意味ではない」

・・・それでは本末転倒です。



「顧客満足度」をあげることは重要です。

しかし、それはあくまでも望んでいることを叶えることができて初めて成立します。

コミュニケーションや接し方は、直接的なものでなくてもよいように感じます。


建物の清掃もそうですし、設備故障時の対応など、間接的に感じるもの。

流行りのツイッタ―やフェイスブックなども、

全て面と向かって付き合っているわけではありません。

なんとなく誰かと繋がっている気がする。

気にかけていてくれている。

それだけでも十分満足ができるのではないか。そう思います。



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家主会に参加しているオーナー様

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先日伺ったオーナー様のお話。

複数の賃貸物件を所有されている方で、

賃貸経営をお父様から徐々に引き継いでいる状況。



関東一円に物件を所有しており、非常にお忙しい中でのお話でした。

普段からネット検索を欠かさず、相場勘もお持ちで、

オーナー様同士での家主会なども出席されているご様子。

勉強家な方。



お話していてとても楽しかったです。

少々毒舌なところもありますが、

貸主側、借主側、仲介会社それぞれの問題点をあげ、それを物件に当てはめ、

今後の賃貸経営の展望を探る。


「 こんな古臭い部屋じゃ借りる人いないでしょ~  」

「 ○○（地区名）は、独占してる仲介会社がまるでダメだよ~ 」

「 リノベーションするか、建て壊すか悩むなぁ~ 」



実際に所有している物件でリノベーション経験もあり、

今後、築年数の経った当該物件の方向性を考えるお話でした。



取り急ぎ弊社としましては、募集形態を修正し、

ご依頼頂いたお見積りを再度提出するかたちとなっています。



「家主会」などと言うものは、雑誌や新聞でしか見聞きしたことがなかったので、

とても新鮮でした。

もっともっとこういった方が増えていけば、賃貸市場は面白くなるはずです。




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賃貸情報サイトの使い方（２）

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本日は、前回のお話「賃貸情報サイトの使い方（１）」の続きで、

人気情報サイトである 「ＳＵＵMO（スーモ）」の物件選別方法を確認し、

いかに物件の閲覧回数を増やせるかを考えていきたい、と思います。



今回は、基本的な物件情報ではなく、「こだわり条件」から見ていきます。

「 □ 」 ボタンのチェック項目があります。


【 表 示 情 報 】　選択率　：　低い

□ 間取り図付き

：　えっ？間取り？基本ですね。極稀に間取りすら掲載していない会社が存在します。

□ 写真付き　□ 物件ムービー付き

：　同じような物件でも、写真の多く掲載している会社を見たいのは当然です。

□ 本日の新着物件　□ 新着(2-7日前)

：　新規募集や条件等が変わっている物件を探す事が可能です。


【 位 置 】　選択率　：　高い

□ 2 階以上　□ 最上階　□ 角部屋　□ 南向き

：　2 階以上は、セキュリティ上、女性の閲覧が多いのは予想できます。

選択率がいづれも高い項目ですが、オーナー様の努力でどうなるものでもありません。


【 キ ッ チ ン 】　選択率　：　高い

□ ガスコンロ対応　□ IHコンロ　□ コンロ 2 口以上　

□ オール電化　□ システムキッチン

：　女性向け、カップル向け、ファミリー向け物件での検索時に多く選択されます。

特に「コンロが2口」あること、「システムキッチン」があれば当然閲覧されやすいです。


【 バ ス ト イ レ 】　選択率　：　高い

□ バス・トイレ別　□ 温水洗浄便座　□ 浴室乾燥機　□ 追い焚き風呂

：　キッチンと同様、水周りに関して、入居者の目は肥えてきています。

「バストイレ別」に関しては、耳にタコができているでしょうからあえて言いません。

「追い焚き機能」は費用対効果次第ですが、ファミリー層から支持があります。


【 テ レ ビ ・ 通 信 】　選択率　：　中

□ インターネット接続可　□ BSアンテナ　□ CSアンテナ　□ ケーブルテレビ

：　「ケーブル」会社の営業方法に使われています。「ネット環境」は非常に重要ですが、

オーナー様ができるだけ費用のかからない方法を選択すべきです。


【 室 内 設 備 】　選択率　：　高い

□ 室内洗濯機置場　□ 洗面所独立　□ フローリング

□ メゾネット　□ ロフト　□ 防音室　□ 地下室

：　競合に埋もれやすい単身向け物件では特に「独立洗面台」は重要です。

音大生にとっては、「防音室」などは絶大な効果があります。


【 冷 暖 房 】　選択率　：　中

□ エアコン付き　□ 床暖房

：　「エアコン」は設備として必須ですが、

「床暖房」は分譲賃貸マンションでもない限り需要はありません。


【 収 納 】　選択率　：　中

□ 床下収納　□ シューズボックス　□ トランクルーム　□ ウォークインクローゼット

：　収納が少なかったお部屋に住んで後悔した人は多いようです。


【 セ キ ュ リ テ ィ 】　選択率　：　高い

□ オートロック　□ 管理人有り　□ TVモニタ付きインタホン

：　オートロック設備の重要性は東京に関しては、年々高くなってきています。

女性の一人暮らし、訪問販売の激化、お子様の安全、どれをとっても重要です。


【 建 物 設 備 】　選択率　：　中

□ 駐車場あり　□ 駐輪場あり　□ バイク置場あり

□ エレベーター　□ 宅配ボックス　□ 敷地内ゴミ置場

□ バルコニー付　□ ルーフバルコニー付　□ 専用庭

：　「自転車・バイク」置場がなかったり、「ゴミ置き場」がなかったり、する物件は

計画時に提案が少なかったことが考えられます。

後からどうする事もできません。


【 そ の 他 】　選択率　：　低い

□ デザイナーズ物件　□ 分譲賃貸　□ 保証人不要・代行　□ タワーマンション　

□ リフォーム済み　□ リノベーション物件

：　項目に「リノベーション」の文字も出てくるようになりました。

リノベーション物件の需要はありますが、供給は明らかに足りていません。


【 入 居 条 件 】　選択率　：　高い

□ 即入居可　□ ペット相談可　□ 楽器相談可　□ 事務所利用可　□ ルームシェア可

：　「防音室、バイク、リノベーション、ペット、楽器」・・・コンセプトを持った賃貸物件。

入居者の趣味嗜好に合わせた物件と言えます。

唯一需要と供給のバランスが取れていない部分であり、ニッチ（隙間）市場。

この項目を選択して検索すると、閲覧可能物件（競合）が極端に減ります。



【 お 得 条 件 】　重要度　：　低い

□ フリーレント　□ 特定優良賃貸住宅

費用をかけずに募集効果を狙う「フリーレント」ですが、

フリーレントの連発で今ではその効果も薄れてきているようです。







たしかに、「入居者ニーズ」が、あまりに多様化してしまい、

その言葉自体が意味をなさなくなりつつあります。


そして、今後入居希望者の物件検索方法は更に複雑化し、

我々不動産業者もそれに対応しなければいけません。



そこで求められる物は何なのでしょうか？



建物自体のより深い部分・・・

「コンセプト」であったり、入居者の暮らしぶりを創造してあげること。

こんな暮らしがこの物件に住んだらできますよ、という提案型の物件。




物件の謳い文句も、

「スーパーまで100ｍで買い物便利！」

「外壁タイル貼りです！」

「全室フローリング！ガスキッチン！」

などでは、入居希望者にはまったく響かなくなってきています。



「愛車と共に暮らす賃貸ガレージハウス！」

「家庭菜園もできる専用庭つき賃貸エコハウス！」

「ペットと暮らす！屋上ドックラン付き賃貸住宅！」

「グランドピアノも置ける音大生専門賃貸マンション！」



供給過多な現状で「Ｎｏ１」になることは、非常に困難です。

入居者の「こだわり」を研究する。

また、その際にオーナー様の人生経験を是非活用して頂きたい。

株式投資と同じで、ご自身の強い分野に特化して投資することで、

その成功率は確実にあがります。


ご自身の「趣味」をそのまま賃貸に活かしてみて下さい。

そのこだわりが強ければ強いほど、入居者にとっては魅力的に映るはずです。



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賃貸情報サイトの使い方（1）

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日から、2回に分けて入居希望者に人気のある 「 大手賃貸情報サイト 」 を逆手にとって

募集条件を考えてみようと思います。





今回、参考にするサイトは 「ＳＵＵMO（スーモ）」です。


こちらのキャラクターで有名で、リクルートが運営しているサイトです。


まず、入居者が 強 制 的 に選択させられるのは、「 立地 」です。

立地の選び方には、2 種類あって「 沿 線 」と「 エ リ ア 」。

沿線とは、「各鉄道会社→各駅」別。　

エリアとは、「市区町」別。

入居希望者が検討する立地は拡大傾向にあります。

「 世田谷区 + 杉並区 」 であったり、

「 京王線 + 井の頭線 」 から 「 笹塚 ～ 下高井戸 + 明大前 ～ 永福町 」 で

あったりします。

近隣物件という括りは、限りなく薄れていますし、

オーナー様が参考にするべき競合物件は増えていることがわかります。



次は、「希望条件」をチェックすることになります。




まずは「予算」から。

「5千円」刻みになっていることに注意しなければいけません。

86,000円の物件は、「8.5万円以下」のチェックを入れてしまうと閲覧は不可能に・・・

表示は、賃料のみ（共益費は除かれる）なのでそこを工夫しましょう。

（ 総額86,000円でも、83,000円（賃料）+3,000円（共益費）というようにするなど ）

もちろん法外な共益費は、本来の意味合いを失ってしまいます。


次に「間取り」の選択を強いられます。

28㎡の広めのワンルーム物件でも、「１Ｋ」の項目を選択されると閲覧は不可能に・・・

また、ＤＫ（ﾀﾞｲﾆﾝｸﾞｷｯﾁﾝ）よりは、ＬＤＫ（ﾘﾋﾞﾝｸﾞﾀﾞｲﾆﾝｸﾞｷｯﾁﾝ）が人気があるため、

「２ＤＫ」より「１ＬＤＫ」の閲覧数が多くなります。

この点でも、２ＤＫをリノベーションして１ＬＤKにすることは非常に有効です。



「構造」はより強固な作りが良いですが、

ｱﾊﾟｰﾄよりﾏﾝｼｮﾝが賃料が高い事は周知されており、必須項目の扱いはされません。



「駅徒歩分数」は、現在6項目に分かれています。

「1分」　　「5分」　　「7分」　　「10分」　　「15分」　　「指定しない」

一般的に15分以内が徒歩圏内と考えられています。

8分、11分、16分の分数表記してある物件は、今一度確認が必要です。

不動産表記の1分は 80 ｍで考えられます。意外と早歩きでないとたどり着けません。

しかし、これを悪用して閲覧件数を多くしたいがために

本来「18分」表記にしなければいけない物件を、「15分」とする。

閲覧は増えますが、成約は鈍りますので、あくまでも基準に合わせる事をお勧めします。


「専有面積」は、施工前にしか変更できませんが、

計画図面を見た際に、19.12㎡（１Ｋ）であったり、39.4㎡（１ＬＤＫ）であった場合には、

20㎡以上、40㎡以上という括りがありますので、

もう1㎡広くすることが可能かどうか検討する必要があります。



「築年数」に関しては、多くの入居希望者が

「気にしない」もしくは「あきらめる」項目として上位に考えています。




今、集客の最有力として考えられているのは、間違いなく「インターネット広告」です。

それを疑うオーナー様は、もはや存在しないでしょう。

であれば、どのような項目で、

膨大な物件が選別されているのかを把握しなければなりません。



実際に上記の項目を選択しても、入居希望者へ表示される物件数は、

おおよそ200～300部屋にしか絞りきれません。


試しに、一番有効な手段としてご自身の物件を見つけてみて下さい。

ものの数分で見つける事が可能であった場合は、契約まではあと少し。

区別がつかず、探し出せない場合は、お申込みまでは遠いかもしれません。


この希望条件を選んだ後にくるのは、「こだわり条件」です。

次回はその部分を見ていきます。


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地価上昇と街並みを考える

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



これからの 賃貸経営 は、

「 キャピタルゲイン（capital gain） から インカムゲイン（income gain） へ 」

よく叫ばれている言葉です。


■ キャピタルゲイン（capital gain）とは・・・

投資や資産運用で得られる利益のひとつで、
資産（土地）の価格上昇による利益のことを言います。
不動産投資の場合は、投資物件を売却した際に発生する譲渡益が該当します。
逆に、資産の価値が下がり損をすることはキャピタル・ロスと言います。

■ インカムゲイン（income gain）とは・・・

投資や資産運用で得られる利益のひとつで、
資産を保有し続けることによって継続的に得られる収入のことです。
不動産投資の場合は賃料収入などが該当します。



要するに、

バブル期にみられた地価の値上がりは期待できないので、

不動産経営をする際には、純粋なキャッシュフローに着目することで

安定経営を目指しましょう、という内容です。




確かにコスト意識は非常に大切です。

しかし、過度な考えが何をもたらしたか。

とにかく「費用をかけない」経営戦略。

新築アパートを建てる際も、費用削減。

築年数の経ったアパートに対しては、メンテナンス費用削減。


人が住む事を考えられていない間取りを持つ建物が完成し、

階段の金属部分が錆びようが、外壁の塗装が剥がれようが一切手を付けられない。



ここからは【負のスパイラル】の開始されます


① そんな物件に誰も高い家賃を出して入居しようとはしない。



② だから、家賃を下げる。



③ その家賃で新たに入居する人には部屋や玄関を綺麗にしない人間が多い。



④ 建物やその周辺は乱雑になる。



⑤ 終いには、街並の雰囲気にも影響する。



これが今の賃貸市場の現状です。

すこし、言い過ぎたかもしれません。（反省）



私が今日言いたい事。

キャピタルゲインを基盤とした賃貸経営は不可能なのか、と言う事。

地価上昇は無理なのか、と言う事。


例えば、都市景観大賞「美しいまちなみ賞」の受賞地区

・山形県金山町



・岡山県倉敷市

この街並。

金山町に至っては、1984年「街並み（景観）づくり100年運動」が提唱され、

ゆっくりと美しい街並みづくりを続けています。



しかも、平成23年からは、従来の「美しいまちなみ賞」に替わるものとして、

都市景観大賞「都市空間部門」及び「景観教育・普及啓発部門」を創設し、

以後この新たな枠組みで実施していくことになっています。



京王線・井の頭線沿線でこの都市空間部門の受賞地区を目指して行く。

それは何年かかるかわかりません。

受賞した山形県金山町では、

住民ひとりひとりが街に誇りを持ちながら質の高い生活文化を楽しんでいる。

そして、若者の定住意識も高く、来訪者も増加しています。



このことが可能なのは、行政はもちろんのこと、

私たち不動産業者とオーナー様の協力がないと不可能です。



馬鹿げているでしょうか


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伏せられた原因

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



私を含め、人間とは、なんとも 「 都合が良い 」 生き物です。


物事に「悪い」結果が出た際に、その理由を考えます。

その原因として、「外的要因」を含むことで自らを正当化、事実を隠蔽する。


逆に、「良い」結果が出た際に、その理由を考えます。

その原因として、「自分の力」のみを過大評価する。




物事の因果やそれを正しく認識するということは、非常に難しいことです。




□ 震災の影響により

□ 少子化の影響により


などという「外的要因」は、「空室」という事実を正当化、隠蔽するだけで、

根本的な解決法には何一つなりません。



私たちに求められている答えは、

常日頃、入居希望者との接客を通して得られるニーズを把握し、

それを基に、オーナー様の物件に当てはめ、

【 立地力 】 × 【 建物力 】 × 【 競争力 】　＝ 安定経営

という考えにより改善箇所を見出すこと。



それは、契約書だけ作っている会社にはできないこと。

実際にお客様にご来店していただいている会社だからこそ可能なこと。

「　京王線　賃貸　」　の検索TOPにくる会社だからできることだ、と思っています。

本当の原因を知りたくはありませんか？



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許せない、震災に関する悪徳商法

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




まずは、こちらのグラフをご覧ください。







オーナー様のお知り合いの方でもよいのですが、

最近「見知らぬ業者」の訪問や「怪しい電話」がかかってきたりしていませんか？


例えば、

・ 「当社と被災家屋の修理契約をすれば、行政から補助金が出る」

・ 「当面の生活費などを貸し出すので返済保証金を入金してくれ」

などといったこと。　（ ※ 阪神大震災時の実例 ）




上記のグラフは、

3月27日から4月3日までに 「 震災関連悪質商法110番 」 で受け付けた、

苦情や問い合わせを含んだ相談件数の割合を表しています。


いわゆる「悪徳商法」。

震災に関連した便乗商法や保証金詐欺などの悪質商法の被害が多発しています。


悪徳商法の被害にあわれている方を 【 年齢別 】 にみてみますと、

60歳代が26.7％と4分の1を占め、

50歳代が18.3％、40歳代が16.8％、70歳以上が16.0％、

という順で続きます。


今回の震災で実際に確認されている詐欺については、

・ 「地震で瓦が落ちているので修理が必要だ。すぐに屋根の修理工事をした方がよい」

・ 「地震関連情報」とのタイトルのメールが届き、クリックしたら、

出会い系サイトに登録され、法外な金額を請求された。

などがあります。



なんとも許せない行為です。

しかも、消費生活相談のなかで「不動産貸借」と「工事建築」は、

あわせて 2 割の相談が寄せられており、

最近の消費生活相談全体での割合と比較すると 2 倍以上となっています。

不動産に関する問題は切実で、極めて重要です。



オーナー様には、万が一の際にご相談をできる方はいらっしゃいますか？



少しでも不審に思う場合は、すぐに契約をせず、必ずご相談ください。



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1ヶ月 節目の演説

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「 東北地方太平洋沖地震 」 から早いもので 1 ヵ月が経ちました。

世界的に見ても未曽有の大災害。マグニチュード 9.0 という巨大地震。

そして、それが巻き起こした津波の恐怖。本日も続く余震・・・

「 復興 」には、気が遠くなるほどの時間と、途方もない費用もかかることでしょう。


多くの人が「不安」を抱いており、「救済」を望んでいます。

当然、我が国の対応力が問われています。

経済情勢も相まって、より一層否定的に物事が見えてしまいます。



そんな今だからこそ、この言葉は心に響きます。



-1961年1月20日　ワシントンＤＣ連邦議会議事堂

Ｊ.Ｆ.ケネディ大統領 「就任演説」より



世界の長い歴史の中で、自由が最大の危機にさらされているときに、

その自由を守る役割を与えられた世代はごく少ない。

私はその責任から尻込みしない。私はそれを歓迎する。

われわれの誰一人として、

他の国民や他の世代と立場を交換したいと願っていない、と私は信じる。

われわれがこの努力にかけるエネルギー、信念、そして献身は、

わが国とわが国に奉仕する者すべてを照らし、

その炎の輝きは世界を真に照らし出すことができるのである。

だからこそ、米国民の同胞の皆さん、

あなたの国が あなたのために 何ができるかを問わないでほしい。

あなたが あなたの国のために 何ができるかを問うてほしい。


世界の市民同胞の皆さん、

米国が あなたのために 何をするかを問うのではなく、

われわれが人類の自由のために、一緒に何ができるかを問うてほしい。


最後に、あなたが米国民であれ、世界の市民であれ、

今ここにいるわれわれに対して、

われわれがあなたに求めるのと同じ力と犠牲の高い基準を求めてほしい。

善良な良心を唯一の確かな報奨として、

歴史を われわれの行為に対する最後の審判として、

神の祝福と助けを求めながらも、

この地球上における神の御業を真にわがものとしなければならないことを知りつつ、

われわれの愛するこの土地を導いていこうではないか。

当時、喝采を浴びたこの演説、

今の日本人は、この演説に「共感」できるでしょうか。

「違和感」として受け取る人も多いのではないでしょうか。


「愛国心」という言葉にも似たこの演説。

自己利益の超越。

私はこれを「ボランティア精神」という言葉には置き換えてはいけないのではないか、

と思います。


誰かに為に、誰かの役に立つこと。

そして、共通の理念に向かって動くこと。

それこそが「サービス」の根源になければならない精神なのではないか。

米国は、「自由」という共通言語をリヨウしました。

不動産業界に共通する理念とは何でしょうか？


「 美しい日本を再構築する 」



数代前の総理の言葉のようになってしまいました・・・




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一級建築士と建てる賃貸住宅

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戸建て住宅を建てる際でも、

一般的に難易度が高いと思われている「一級建築士事務所」。

まして、その建築士に自らが住むわけでもない賃貸住宅の依頼をする。

何とも難しそうな話ですが、

今日は、一人の建築士を通してそのハードルを少しでも低くできれば、と考えています。



この設計事務所はインターネットが普及している今でもホームページがありません。

しかし、お客様（施主）からの依頼はいっこうに途絶る気配がありません。

その理由は、「口コミ」と「物件の魅力」。

私自身も一軒家や事業を計画する際は、是非先生に依頼したい、と思っているほど。

（ しかし、どの程度待てば私に順番がまわってくるか不安になります・・・ ）



そもそもなぜ、一級建築士事務所は「難易度が高い」と思われるのか。

難易度が高いのではなくて、「金額が高い」と想像するからではないでしょうか。

答えはＮｏ！私もこの業界に携わる以前はそう思っていました。

確かに設計料はかかりますが、多くの場合、トータルコストは変わりません。

少し調べればわかりますが、

設計料とは、そもそもどのような会社に頼まれた場合でも発生しています。

人が動いているわけですから当然です。

それを発生しているように見せない工夫があるだけです。


設計士に依頼するメリットのひとつでもある、

施工業者等からの見積りに対する「コストコントロール」などを考慮すると、

「建築家への依頼は高い」という考えは安易である、と言えます。



また、この先生が人気な理由のひとつとして、

設計した物件がそれぞれ高い確率で「満室」であるという事。

建築士の建てた物件は、「奇抜すぎる」という批判を耳にした事があります。

ですが、奇抜な物件が「満室」になるでしょうか？

もちろん施主であるオーナー様の尽力もあります。

それを持ってしても慢性的な空室を抱えている物件が多いはずです。

築年数的には、難しいはずの物件が「満室」。

ライバル会社の営業トークとして「奇抜」という言葉が存在しているだけにすぎません。



しかし、一級建築士事務所に相談してはいけない方も存在します。

正直、「事業」として賃貸経営を考えられる方、以外には向いていません。

言葉は悪いですが、「建てる」こと自体が目的の方はお止めになられた方がよい。

建築家との打ち合わせは、一般的な会社と比較すると長期化すると言われています。

その理由は計画段階が一番重要な事を理解しているからです。

一時的な「対策」として考えられている方には、もっと「楽」な方法があるはずです。


「施主であるオーナー様にとって、その土地にとって最良と思われるものを創る。」

そこに「既製品」がないからこそ、可能であると言えるはずです。


長期的な「事業」としてお考えであれば、ご検討をおすすめします。




立ちはだかる最後の難問、

好みの建築士を探し当てる方法がない！

住宅雑誌やインターネットでしか、情報の入手手段がない！

ということ。

確かに、建築家の多くは集客や広告に苦労していますし、

会社規模的にも、多くの顧客ではなく、じっくりと個別にという側面があります。

その問題を解消するために私たちが何ができるか。


設計業界に起こる新たな動き、その動きをしっかりと把握し、

オーナー様への情報として提供することができれば、

もっともっと業界全体としてよい方向に向かっていくのではないか、

そのように考えています。



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新築テナント査定

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私は今、来春完成予定の新築計画の賃料査定をしています。

１階がテナント、2階以上が賃貸住居。

立地条件が非常に良く、間違いなく1階部分はテナント向きです。

しかし、そのテナントの賃料の判断が非常に難しい状況にあります。



第一に、現在の賃貸店舗・オフィス市場。

商店街を歩けば「テナント募集中」の張り紙だらけ。

実家九州ほどではありませんが、依然として高いその空室率。

空室期間が半年以上におよび、中には張り紙自体が色あせているものもあります。

賃料の下落も当然で、住居の敷金と似た意味を持つ「保証金」も

一時期の賃料の3、20ヶ月から6ヶ月前後のテナントが増えてきました。

各企業は初期投資の額を抑えるため、当然大幅な賃料交渉が入ります。



次に、販売形態の多様性。

アマゾンや楽天市場などといったネット販売が普及したことにより、

立地という概念が不要になり、

パソコンによって書類はすべてデータ化され、その保管に必要スペースは減少。



そこにきて、今回の震災。

賃貸住宅市場以上にその影響が出るのではないでしょうか。

コンビニやドラッグストアは、特需が起こり売上を伸ばしている企業もあるでしょうが、

飲食業界は、深刻で節電や計画停電による営業時間の短縮、

お客様自体に自粛ムードが蔓延して軒並み売上は減少傾向。

実際に弊社仲介店舗のあるテナントビルで

今年に入ってから撤退をした企業はどちらも飲食業界です。



不動産投資は、キャピタルゲインからインカムゲインへ。

この考え方の傾向は、今後変わることはないでしょう。

土地の値上がり率ではなく、文字通り、実収益を生む価値。

土地・建物の投資額からの逆算（返済額やキャッシュフロー、利回りなど）で、

多くの物件の賃料が考えられていますが、オフィス・店舗市場では、

借主側の売上に伴う支払い可能額も考慮しなければいけないのではないでしょうか。


・補足

【店舗売上高と賃料割合】

・飲食店では、売上高に対する賃料割合は、

普通は10～12％、理想的には8～10％と言われています。

レストラン 11.1％
中華料理 10.4％
そばうどん 13.0％
鮨 10.7％

・小売店舗業種

スーパーマーケット           2.7％
コンビニエンストア           2.0％
食肉小売                     3.6％
鮮魚小売                     3.5％
野菜果実小売                 3.6％
医薬品小売                   4.0％
書籍雑誌小売                 4.2％
花小売                       4.2％
婦人子供服小売               6.6％
化粧品小売　                 6.8％
菓子パン小売                 7.0％
クリーニング                 8.1％
料亭                         9.3％
美容                        10.6％
理容　　                    11.1％

ご参考までに・・・



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無力

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、空室でお悩みのオーナー様とお話をさせていただきました。

総個数4戸中、3部屋が空室 （入居率25％）！

しかも、その空室期間が1年以上。

こちらのオーナー様は、繁忙期が終わった4月、

弊社の仲介店舗にご来店され、入居者募集を依頼された方です。

築年が若干経っておりますが、立地条件（人気駅徒歩5分）もよい。

そんな物件の入居率が25％しかありません。

店舗営業マンから非常事態の物件がある、との連絡があり伺ってまいりました。



一般的な単身向け１K木造アパート。

室内はきれいに掃除をされていて、いつ内見があってもよい状況。

日当たりもよく、駅近でありながら閑静な住宅地。

しかもバストイレ別の間取り。


空室の原因は2つありました。

1つは賃料、もう1つはバランス釜タイプのお風呂。

この2つ問題の解決には、オーナー様の賃貸経営への考え方が反映されます。

どちらを判断されるかはオーナー様次第です。


■ 賃料の問題

※あくまで賃料の問題は最終的な判断となります。

1年以上空室である物件の場合、

募集賃料は少なくとも3年前の相場になっている可能性があります。

以前の入居者が2年間住んだとして、

その後の募集賃料が据え置きになっている場合が考えられるからです。

ちなみに、賃料相場の動向を確認する場合、様々な方法がありますが、

財団法人 東日本不動産流通機構 （国土交通大臣指定）

の「首都圏賃料取引動向」などが参考になります。

この調査は、実際に取引された数字を基に計算されています。


現在と3年前を比較しますと、

【杉並区】 アパート

・2008年度
件数420件 / 賃料6.8万円 /  面積22.36㎡ / ㎡単価3,063円

・2010年度
件数590件 / 賃料7.0万円 / 面積24.42㎡ / ㎡単価2,869円


「え？7.0万円？賃料下がってない？」とは残念ながらなりません。

㎡単価に注目すると、-194円。ですので単純計算すると、

面積 22.36 ㎡ × ㎡単価 2,869 円  ＝ 64,150 円　となり、

平均して 4,000 円下がっている計算になります。


また、2㎡面積が増えており、居室の広さが求められていることもわかります。

当然、杉並区という広域の調査では情報が足りませんので、

実際には近隣の物件を持ってご説明します。

そして、3年前の賃料を維持するためには何をすればよいかを考えなければいけません。





■ バランス釜の問題

「賃料が高いから」 という答えを言うことは非常に簡単ですし、

多くのオーナー様がその答えを望んでいないことも承知しております。

そして、募集を依頼していた会社自体に問題があることも理解しています。

しかしながら、それらを十分に考慮したとしても、

この「バランス釜」タイプのお風呂は交換が必要です。

単身向けのメインターゲットである大学生は、すでに平成生まれ。

使い方がわからず、見たこともないものに触る恐怖心。

多くのオーナー様の希望である、

「賃料を維持する」ことの最大の障害であることは間違いありません。


現時点で隣接1駅を合わせた単身向け物件の募集件数は、 2,054件見つかりました。

入居者心理的に考えても、

その数の中からあえて「妥協」して物件を申し込む方が存在するでしょうか。

当然「お得」な物件を探し当てるでしょう。





「これ以上賃料を下げると入居者のモラルの低下につながる」


というオーナー様の声。

そのお気持ちは痛いほどわかります。


私は、常日頃からオーナー様が望んでいることは何だろう、と考えております。

望んでいないものをいくら提供しても、それは無意味です。

「お部屋を満室にして、悩みから開放されたい」という思い。

そのためのご提案。

オーナー様の状況に合わせたプランも必要です。



しかし、

何もしない、けれど決めてくれ、何もしない、けれど質のよい入居者を。

そのオーナー様の望みをかなえる答えを、私は持ち合わせていません。

なんと無力なことでしょうか・・・



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改造計画、または理想像

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


国家存亡の危機。

我が国の総理が「作業着」から「スーツ」に着替えました。

総理の心中は誰にもわかりかねますが、何かの転機があったようです。

単純に「作業着」に批判があったからだけでないことを祈ります。



世界的に見ても、政治家に対する国民の苦情は激しいものです。

当然と言えば、それは当然。

評価の高い「日本列島改造計画」を打ち出した田中角栄首相。

おかげで、日本は高度経済成長を遂げ、先進国の仲間入りをいたしました。

しかし、現在。

日本中に張り巡らされた「道路」。

その維持管理やメンテナンスに一体いくらの税金が投入されているのでしょうか。

「道路族」なるものも存在し、国家の台所事情を苦しめる。


90年代は、物を創る事で確かに潤い、それに全国民が酔いしれました。

価値のない物にまで不相応な金額が付きました。


今、国会で議論されているもの。

「本当にそれは必要ですか？」というものばかりです。

仕分けや見直しに追われています。


このままでは日本は堕ちていく一方ではないか。






何か、賃貸経営に似ているように感じてなりません。





貸主に対する借主からの苦情は、年々増加傾向にあります。

これくらい当然、という主張。

維持管理にかかる費用の増加。

国債を発行しなければ予算もままなりませんし、

予算を縮小すると国際競争力が落ちGDPを維持できません。


そして仕分けや見直しを勧める不動産会社や建築会社。




コストを強く意識しなければいけませんし、

費用対効果も考えねばいけません。

もちろん入居者へのパフォーマンスもわすれてはいけません。





そのような時代に、求められる首相像とはどのようなものでしょうか？

強いリーダーシップでしょうか？

行動力のある方でしょうか？

財政を立て直してくれる方でしょうか？



その答えが理想のオーナー像なのかもしれません。




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君にとって僕は・・・

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、来春完成予定の新築物件の件で、設計会社様を訪問いたしました。

電話連絡なども合わせ3度目。非常に貴重な体験をさせて頂きました。

賃貸物件は、１つの作品として出来上がるまで本当に多くの人が参加することになります。

そんな賃貸物件は、オーナー様にとって、まさに「宝物」と言ってよいもの。

そんな「宝物」に関する記事を抜粋してご紹介します。




■ 「 宝物。あるいは愛着について 」　
（ リクルート住宅総研 ）


わたしたちは誰でも１つや２つは、自分だけの宝物を持っている。


それは、親から入学祝いにもらった腕時計だったり、

恋人から誕生日プレゼントにもらった指輪だったりというのはよく聞く話だが、

宝物はほんとうに人ぞれぞれだ。

音楽がネットで配信されるものになった今でも、

壁一面のLPレコードに囲まれて暮らす人もいれば、

子供の頃に集めたシールが捨てられない大人も知っている。


いま、この地球上には70億人くらいの人間が暮らしていて、人それぞれの宝物がある。

世界中の宝物を全部いっぺんにひとところに集めたら、

いったいどれくらいの量になるのだろう。ああ、世界は宝物で溢れてしまいそうだ。


でも、もしあなたが、大切な宝物を1つ選んでYahoo!オークションに出したとしたら。

あなたがどんなにそれを大切にしてきたか、それがどんなにかけがえのないものか、

そんなことは関係なく、

需要と供給のメカニズムの中でたちどころに商品として金額に換算されてしまう。

よほど希少性が高いものでもない限り、がっかりするような値段しかつくまい。


わたしたちの宝物なんて、ほとんどの場合他人にとってはさして価値のあるものではない。

おおかたはどこにでもある量産品でしょう。

中には、どうみてもガラクタにしか見えない宝物もあるに違いない。

それでも、そのことがわたしたちの宝物の価値をいささかも損なうものではないことを、

わたしたちは知っている。


宝物の正体は希少性ではない。品物は何でもよいのだ。

卒業の記念に贈られた時計が古くなって、新型の時計に買い換えたとしても、

古い時計が宝物の座を譲り渡すことはない。

極端な話、あなたが大切にしている恋人からもらった指輪は、

ティファニーの品でもコーンキャンディのおまけでも、本来どちらでもいいはずなのだ。

大切なのは、どこにでもある大量生産品のうちの1つが、

何か別の品物でもあり得たはずの1つが、

何の因果か世界をめぐりめぐってあなたの手元に届く。

その奇跡を演出してくれた文脈が、その品物を宝物に変えてくれるのである。


わたしたちが、時にガラクタのようなモノをいつまでも捨てられないのは、

それを手に入れた文脈の記憶をいつまでも捨てられず大切にしているからだ。

折に触れて取り出し眺めることによって繰り返し蘇る、宝物にまつわる過去の経験の記憶。

その時心にわき上がる情緒。わたしたちが大切にしているのは、その堆積物だ。


それはきっと愛着と呼んだほうが分かりやすいが、

わたしたちとそのモノとの関係性こそが、

わたしたちの宝物の正体なのである。

『星の王子さま』という邦題で古くから親しまれてきた、

サン・テグジュペリの『LE PETIT PRINCE（ちいさな王子）』は、

そんな宝物の正体を教えてくれるちいさな物語だ。


主人公の王子は、膝の高さしかない小さい3つの火山と、バオバブの種と、

1輪のバラの花があるだけの小さな星から、地球へやってくる。

王子は、自分の星にいる時に、どこからともなく飛んできて美しく咲いたバラを、

この世でたった1 つしかない特別な花だと思い大切に世話をしていたが、

地球で5 千本ものバラが咲き誇る庭で、自分のバラがごくありふれたものだと知り、

落胆のあまり泣いてしまう。


そこへキツネが現れ、王子は寂しさを紛らわすためにキツネと友達になろうとするが、

キツネは「まだなつかせてもらってないから」遊べないという。

「なつかせるってどういう意味なの？」と聞く王子にキツネの話が始まる。


「それはね、つい忘れられがちなことなんだよ。『 きずなを作る 』という意味なんだ」

「きずなを作る?」

「そうだとも。ぼくにとってきみはまだ、たくさんいるほかの男の子たちと同じ、

ただの男の子でしかない。

ぼくにとっては、きみがいなくたってかまわないし、

きみだって、ぼくなんかいなくてもいいだろ。

きみにとってぼくは、ほかのたくさんいるキツネと同じ、ただのキツネでしかない。

でも、もしきみがぼくをなつかせてくれるなら、ぼくらはお互いが必要になる。

きみはぼくにとって、この世でたった一人のひとになるし、

きみにとってぼくは、この世でたった一匹のキツネになるんだよ……」


「だんだんわかってきた」とちいさな王子はいった。


サン＝テグジュペリ、野崎歓・訳
『ちいさな王子』（光文社）より引用

下落率は大幅に縮小中

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



歴史的な災害の真っただ中、

東京都は、平成23年 地価公示価格 の概要を発表しました。

地価公示は毎年1月1日に発表されます。今回は、その概要についてです。

■ 平成23年 地価公示価格 の動向

個別地点で、14地点の価格が上昇に転じました。

・住宅地 ： 中央区6地点、港区5地点
・商業地 ： 墨田区1地点、足立区1地点
・準工業地 ： 中央区1地点

地域別・用途別では、

中央区の住宅地と準工業地が対前年でプラスに転じました。

他方、西多摩地域の住宅地では、前年に比べて下落率が拡大したところもあります。


東京都全域では、

住宅地、商業地、準工業地及び全用途を含めた全ての用途区分で、

平均変動率が3年連続で下落しましたが、下落率は大幅に縮小しています。



■ 住 宅 地


【 区 部 】

・中央区（3.5％）を除く22区で、変動率が下落しましたが、

下落率は大幅に縮小しています。


・下落率が小さかった区部

杉並区（-0.2％）、千代田区（-0.4％）及び練馬区・江戸川区（-0.7％）


・下落率が大きかった区部

文京区・足立区・台東区（-2.9％）、荒川区（-2.5％）及び港区（-2.0％）



【 多 摩 地 区 】

・多摩地区では、全域（26市、3町、１村）で下落しましたが、

檜原村と奥多摩町を除いて下落率は大幅に縮小しています。


・下落率が小さかった地区

稲城市（-0.6％）、狛江市（-0.7％）、武蔵野市・府中市（-0.9％）、調布市（-1.0％）

再開発により魅力が高まった地域や

鉄道による都心への利便性が高い地域が多くなっています。


・下落率が大きかった地区

檜原村（-6.4％）、奥多摩町（-6.3％）、八王子市（-2.7％）

東大和市（-2.6％）、青梅市（-2.4％）

西多摩地区の檜原村、奥多摩町では、昨年より下落率が拡大しています。



■ 地価動向の要因等

・22年実質ＧＤＰは前年比でプラスとなりました。

雇用情勢は、依然、厳しいものの、個人消費は持ち直してきており、

企業収益及び設備投資が改善傾向にあります。


・低金利ローン、金利優遇施策、税制措置などを背景として、

値頃感のあるマンションや戸建住宅に対する需要が回復し、在庫が減少しました。

利便性の高い地域の住宅着工が増加するなど住宅市況が回復しています。


・日銀のJ-REIT買入れに伴い、

国内金融機関の投資活動が活発化したことなどにより、不動産投資市場が拡大し、

J-REIT売買高の増、東証REIT指数の上昇がみられるようになりました。




来年度の公示価格はどのようになるのか。

住宅市況、オフィス・店舗ビルの賃料水準、個人消費などの景気動向に留意しながら、

引き続き地価動向を注視していかなければなりません。

見えない思い

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



震災以降、

我が国の総理大臣が、誰かわからない日々が続いています。

姿の 見えぬ 総理に対し、不満 の声が上がってきているようです。



枝野官房長官の話では、

「（総理は）慌ただしく過ごしている。

表に 見える 形で動くことがリーダーシップとして効果的な場合もあるが、

多くの場合は、必ずしも目に 見える ものではない」 とを説明しています。





現在、スポンサー企業がCM放送を自粛したため、

大半がACジャパンに差し替えられています。




そのCMのひとつ。 「 見える 気持ちに 」





「 こころ 」は誰にも 見えない けれど、 「 こころづかい 」は 見える 。

「 思い 」は 見えない けれど、「 思いやり 」は誰にでも 見える 。



総理がこのCMを見て頂ければよいのですが。




株式会社 日本 のお客様は、見えない 「こころ・思い」 に不満があります。

それは当然ですが、全てのビジネスに共通するはずです。


私たちのオーナー様に対する「思い」。

オーナー様の入居者に対する「思い」。


きちんと相手に伝わっているか、考えなければいけません。

繁忙期は、あと10日

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



昨日の松本のブログにもありますが、

震災の影響により、各社お客様が激減しております。

「繁忙期」と言われている1～3月も、あと残すところ10日となりました。


本日は焦る気持ちを落ち着かせ、基本的な対処法を確認していきたい、と思います。

感染力

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



　東北地方太平洋沖地震の被災者の皆様に、

心からのお悔やみとお見舞いを申し上げます。

一人でも多くの方の安全と一日も早い復旧を心からお祈りしております。



今日も余震が続いています。

今回の震災の影響により、日本はどのようになっていしまうのか。

誰もわかりません。

不安ばかりが助長され、精神的にも辛い状況が続いている、と思われます。




特に私が気になったのは、

正確な情報が全くといっていいほど伝わってこない事。



ＳＮＳサービス（ツイッタ―・ＦＡＣEBOOK）などの影響もあり、

情報伝達速度は、秒単位に進歩しております。

新聞やテレビなどよりも早く情報を手に入れる事が可能です。



欲しい情報を問えば、数え切れないほどの回答が寄せられます。

この情報革新の中で利用者が求められるのは、

正しい情報かどうかを判断する事です。



情報爆発社会の中で、選択する事が迫られています。

歪曲された情報に右往左往し、偽りの情報が人々に感染していく。




ものすごい速さで情報が伝達するがゆえに、あたかもそれが事実のように語られる。

東京では、偽りの情報と我欲とが混ざり合って、

ガソリンスタンドに列ができ、買占めが横行しています。



情報とは便利なもので、思考を遮断してくれます。

次にとるべき行動を示してくれているように感じます。

そうして振り回されてしまうのだと思います。

つらいリフォーム

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



景気回復の兆しが、桜のつぼみの様に見え隠れしているように感じます。


建築ベースで分譲マンションや賃貸アパートの施工件数が

多いように肌で感じるようになってきています。

施工に関しましては、まだまだ大手ハウスメーカーが主流です。


内情は、成績の振るわない地方営業所を潰し、

営業マンを首都圏に集中させている動きもあるようなので、

東京においてのみ好調という判断が正しいようにも思います。

街の工務店さんが展開して初めて景気回復と言えるのかもしれません。



今日、伺ったのは、

まさにその大手ハウスメーカーさんがリフォームを行った物件所有のオーナー様。

内容があまりにひどく、詳しくはお伝えできませんが、トラブルが起き、

大手ハウスメーカー ｖｓ 個人オーナー様 の様相を呈しています。



確かにリフォームは既製品である車や洋服とは違って、

まだ仕上がっていないモノに契約をするため、

行き違いやトラブルが起きやすい状況にあります。


契約ごと全般で言えることですが、

■ 「言った ・ 言わない」  の トラブル

打ち合わせ中の内容は、

細かく建築事情に素人のオーナー様が全てを把握することは不可能です。

業者さん側だけにメモを任せておくだけでなく、

オーナー様でも必ず書き留めて置かれる事をお勧めします。


その際、担当者さんに見えないようにメモをとると、印象があまり良くないですし、

担当者さんも緊張してしまうので、あくまで打ち合わせノート的な感覚で

双方が見えるかたちで書き留めた方が良いかと思います。


更に

■ 「やってもらえると思った」 トラブル

今回のケースではないですが、

「あれもやって、これもやって、高いお金を払っているのだからこれもやって！」

確かにお気持ちはわかります。

できるだけ付加価値を付けたいですし、特別のサービスを受けたい。

業者さん側もできるだけ、満足していただけるモノを造りたい。

しかし、「リフォームの範囲」は決められていますし、

工事が進む中でしかわからないモノもあります。


追加工事はリフォームにおいて、特に難しい問題かもしれません。


確かに、担当者さんとの駆け引きは重要ですが、

担当者のやる気を保てる範囲の見極めも必要だと思います。

そもそも追加工事が発生した際には、

どのようになるのかを事前に把握しておくこともお勧めしたいです。






ここからは独り言にちかいですが、


なぜ、様々なトラブルが、こうも起きやすいのでしょうか。

それは、金額があまりにわかりにくいからではないでしょうか？


どこの会社のホームページを見ても金額まで載せているところは非常に少ない。

確かに、物件によりけりで工事費用を組み込むのは難しいのかもしれません。

しかし、それが余計にオーナー様の不信感を募っているように思います。


「見積り無料」なのは、わかったから「いくらなのか？」が知りたい。

知りたい欲求を満たさないホームページを見ていても意味がない。


決して安いから頼むわけではない、と思います。

安心できるから見積りを頼もう、とするのだと思います。


常に「騙されているのではないか」と考えながら生きるのは、非常につらいはずです。







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