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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
本日は、
新築物件の建設を計画中の建築会社様のところへお邪魔させていただきました。
内容は、「
市場調査」の結果報告。
老朽化した賃貸物件跡地の有効活用についてのご報告です。
今までも賃貸経営をしてきたが、今後はどのような運用を行えばよいのか。
報告書の内容は、
■ 現在の立地は、今後も賃貸として需要があるのか。
※もちろん需要がない場合もあります。
■ その際のターゲット、及び推奨間取りプラン
※単身者向けなのか、ファミリー向けなのか。
■ 近隣での築年数の浅い物件の情報報告
※人気物件の情報、及びその条件
■ 近隣物件から見る賃料相場
※ライバル物件の賃料・設備・仕様
■ 収支計算
※利回り計算
賃貸経営の中で、もっとも重要な計画段階。
当たり前のことを当たり前に調べ上げます。
ある程度、内容が固まってくると多くの場合、次の課題に移ります。
どのような管理形態で経営していくか、という事。
■ 自主管理
※デメリット：全てが自己責任
■ 管理委託
※デメリット：管理委託料が発生
今回のオーナー様は、自主管理の意向はなく、
管理委託する方向で考えていらっしゃいました。
管理委託される場合、また大きく分けて2つの方法があります。
■ サブリース契約
※家賃保証有り
■ 集金管理契約
※家賃保証無し
近年、賃貸市場では、利益率の高いサブリース事業の営業展開を
積極的に推進する不動産会社が非常に目立つようになってきました。
一方で、オーナー様も、
■ 空室のリスクを回避するために、
■ より安定的な収入を得るために、
■ めんどくさい事がしたくないために、
サブリース契約を望まれる方が多い。
しかし、
何度も私はここで訴えてきましたが、
「サブリース契約」は間違いなくやってはいけません。
コマーシャルなどで
「任せて安心」といったイメージで営業が行われているサブリース契約ですが、
不動産事業者から見ると解決しなければならないリスクが数多く目に付きます。
次回は実際に、
そのサブリース契約の危険性についてより具体的にお話しいたします。
事業開始前から甘い罠に、はまらないようにしていただきたい。
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