今日もブログをご覧いただきありがとうございます。
関連事業部 受託課の松本です。
毎年、年間３万２千人以上の方が「
自殺」をしています。
首都圏の住宅事情から考えると、当然賃貸物件で亡くなる率が高くなります。
そして、ここは首都圏のど真ん中です。
病死の数は、はっきりとした数字が発表されていませんが、「自殺」でお亡くなりになるのと、
同じくらいの数字または、それ以上の数字になる事が容易に想像できます。
その処理に関しては、どこかの物件のオーナー様はやっていて、「
明日は我が身」の可能性があります。
お亡くなりになる主な理由も想像が容易にできる世の中です
・高齢化社会に伴う孤独死 （病死）
・若者の突然死 （病死）
病気に関しては年齢に関係なくおこり、賃貸物件としての事故件数は、
どちらかというと20～40歳代の方、若い方の突然死のほうが多いくらいです。入室してみるとテレビがついたままという事もよくあります。
そして、何かの理由での「自殺」
賃貸物件では、「首つり自殺」が一番多いようです。
起きてしまったらしょうがないという言い方は軽率ですが、
その後、自分の物件はどうなるのかは
深刻な問題となります。
まず、諸々の処理・手続きで「自主管理」のオーナー様の場合、不動産屋より「遺品処理会社」等の電話番号を教えてもらい、残念ながら
ご自身で手続きをすることとなります。
「不動産屋」は、当然、連帯保証人に連絡を取ったりしますが、その後の「諸々の保証」の問題はオーナーと遺族が直接お話しをする事になります。
ぱっと思い浮かぶだけで次のような問題がありますね。
1、次の入居者が決まるのか？
2、決まらなかった時、その期間の家賃分の保証は？
3、家賃はどのくらい安くなってしまうのか？
4、部屋の原状回復は？
まず、そう簡単に次の入居者は決まらないイメージがあると思います。
まず、賃料は大幅に下がります。
不動産屋は「自殺」の場合は告知の義務があります。
「病死」の場合は告知義務がありませんが、後々のトラブルを未然に防ぐため
「告知」することとなります。
事故後、告知を受けたうえで入居し、その方が退去し、新規に入居者募集をする際は、「告知義務」はありませんが、近所に余計なことを言いふらす人もいて、（あんた良く住むわねぇ等）事実を知った時の入居者の狼狽、そして、それに伴うクレームというトラブルを防ぐため、
おおむね5年くらいは「告知」することになります。
家賃の補てん等、遺族と話し合い、オーナーとしては、これらあらゆる賠償について「
保証」を受ける流れになっていくのですが、どこまで可能なのか！
裁判にゆだねる場合は、
自殺（病死）したことが原因で新規の入居者が決まらないという事を、立証しなければなりません。
この事故を境に、急に決まらなくなったという事実が重要となります。
なぜなら、決まらない理由が単に「古いから」等の可能性もあるからです。
（裁判の場合、病死の場合は、自殺より保証を受けづらいです）
立証された場合は
● これらの賠償金を連帯保証人や相続人である家族に請求可能！！
相続人である家族や連帯保証人に賠償金を支払ってもらえます。
法人契約の場合は、法人に対して可能です。
● どのくらい請求できるのか？
10年分といった一方的に賃借人に不利な金額を言ってしまうと、おなじみの「
消費者契約法」に
引っ掛かってしまいます。
結論は、
3ヶ月分から半年分が妥当と判断されます。
●
原状回復費用は？
請求可能です。
死体が長期放置されたままで腐乱していると、体液や悪臭で想像したくない状態になります。
その状況を、過去に私は実際に見たことがありますが、詳細は生々しくてお伝えできません！！
ここまでになると、床や天井の張り替えも含めた「全面改装」するしかありません。
自主管理オーナーの場合は、最終的に悲しみに暮れている遺族に対し、オーナー様が金額を提示し実質、不動産屋を間にたてずに、遺品の引き取りの話も絡めて、直接交渉する機会が必ず訪れますが、遺族の心情を察し、折半にするなどの処理が多いです。
実際には、単身物件の場合、家賃が半額になっていたりすると、フリーターの方などが、「安い！」
「自分は霊感はない！」といって決まるケースがあります。
私も実際に仲介をしたことがあります。
改装が済み、再募集から1週間程度だったと思います。
正常だった方のお部屋がむしろずっと空いていたという事がありました。
但し、ファミリータイプの物件は、一人の意見では決まらないですし、縁起担ぎや諸々の心理で安いからといってわざわざ選ぶ可能性は極めて厳しく、「管理会社」を付け募集エリアを大幅に拡大し、成功確率を1パーセントでも上げざるを得ないと思います。
人が生活するという事、生きている事に関し、様々な事を想定し、そのすべてに対処できるように対策をたてておかなければならないのが「オーナー業」です。
その対策の種類と数は100以上はあるでしょう。
他の業種と違い、かなりのシュミレーションが必要なはずです。
「自殺や病死」
ここまで大きな問題であれば、不動産屋及び管理会社が付いていたほうがよいと思う方は多くなると思います。
お互いに感情むき出しで賠償の話をするよりも、冷静な第三者による正当な理由での線引きのほうが
話がスムーズであり、内容も多少不満があっったとしても納得できる可能性が高いからです。
オーナー様にとって日常茶飯事で一見小さな問題に見える問題、「家賃の滞納」や設備の故障などに関する
クレームの処理も感情がむき出しになり得る事案です。
交通事故後で当人同士が話し合っている場合はほぼもめています。
ほとんどのケースは保険会社同士の話し合いで当事者は結果待ちです。
その方がスムーズだからです。
どうせもめるんです。もめる可能性や話が長引く可能性が高くなります。
賃貸経営の場合も「管理会社」を「保険会社」と見立ててこの一見小さな問題に対しても、
「問題」である以上、第三者での交渉がスムーズであり、
更に今時は、「お互いに細かいことは言わずに」という昔の発想は通用しなくなってしいます。
契約ごとはあくまでも「第三者交渉」がよいと思うのですが・・・
日本はいずれ「アメリカ」の真似をすることになり、そしてその歴史です。
アメリカは代理人制度が主流です！！
ここは日本だ！！と言いたいですが、いずれそうなっていくと思うのは私だけでしょうか？
何しろ、あの長期化し、面倒なトラブルが少ない！！
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関連事業部 受託課 担当者 ： 松本 弘 （まつもと ひろし）
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