今日もブログをご覧いただきありがとうございます。
関連事業部 受託課の松本です。
昨日は、「
家賃滞納」に関する内容でしたが、
昨日、家賃入金のチェックすらしていないオーナー様！
まさか今日もチェックしてないなんてことありませんよね！！
土・日をはさんで最短で確認が４日。
この地点で完全に入居者側からはなめられています。
数回このような事が続いて督促が来ない状態であれば、
入居者側の心理は、
「大家がうるさくないし、この家賃分をとりあえず他の事に使ってしまおう。そして来月まとめて払えば！」
となり、そもそも一月分がやっとで貯蓄もない入居者が
、（他のことに使うくらいですから）結局まとめて払う能力もなくそのまま
滞納常習者へ。
絵にかいたようなシナリオです。
この状況はいつ起こるか分からないから
毎月のチェックが必要なんです。
この際、チェックが面倒なオーナー様や、
「そんな大袈裟な！」と思ったオーナー様は、「委託管理」に切り替えたほうがよいでしょう。
「委託管理」への切り替えの最大の決断ポイントは全国統計の70％が「家賃滞納」の処理及び
家賃滞納を防ぐための監視、委託管理にすれば「滞納家賃の保証が付く」等、要するに「家賃滞納」
そして、急速に「委託管理」件数が増えています。
どんどん切り替えているんです。
おそらく今後、来年の「督促規制」に関する法律の施行後は対応に戸惑い、
安易に督促できず、リスクを背負いたくない不動産屋側からも「自主管理なのでご自分で処理してください」等と冷たく言われ、痛い目を見てしまったオーナー様が、
タバコ値上げ前のカートンまとめ買いのごとく「委託管理」の話を聞かせてほしい、
「お宅は家賃の保証はあるの？」「督促はしてくれるの？」と聞かれることが多くなるでしょう。
自主管理のオーナー様は面倒でしょうが、ご自身で銀行引き落としの用紙を持ち、一軒一軒回って、
引き落としの手続きをしてもらうのが賢明なのかもしれません。
もし手数料がかかるのであれば勿論オーナー様持ちです。
家賃０より数百円引かれても家賃が入金されたほうがよいのは明白です。
借り手市場で借り手が上から目線の時代はこれからもっと拍車をかけてきます。
オーナーと入居者の直接やり取りであれば「客」である強みをいかんなく発揮され、むしろ返り討ちにあって
終わるのは目に見えて分かる結果です。
借主から不動産屋へ賃料や契約日の交渉が入っても、
「試しに、何とか相談してみてもらえないでしょうかねぇ」ではなく
「とりあえず大家に電話してよ！下げたら借りるって言ってんだから！」
「入居者付いたほうが大家だって得でしょ！」
こんな感じでやり取りされているのが現実です。
ですからオーナー様、これからはオーナー様はメジャーリーグの
「代理人契約」のように
「管理会社」という第３者を代理人とし、
こちらが上から目線で交渉、商談していくことが必要なんです。
入居者にとって「管理会社」は、いまだに怖い存在。
・下手な事すると追い出される。
・態度良くしておかないと「入居審査」でおとされる。
気に入った物件に対し「面接官」が目の前に座っているようなものです。
自然と言葉もていねいになっていきます。
いわゆる「昔」の大家さんのイメージです。
仕事も辞め、管理会社という名目の会社を作り、実質オーナー業を仕事としているというような
オーナー様でしたらすべてに対応できるでしょうが、
そうでなければ、もう自主管理はきつい・難しいと思います。
入居者側の主張が法律に絡む事や、横文字（ブロードバンド、ＬＡＮ、ＩＰ電話、スカパーの第２衛星等）が多い昨今ですが、言葉の意味もわかり、即座に対応できればよいのですが・・・
言葉の意味が分からなくその場をごまかそうとすれば、入居者は
「ごまかし」を見抜き
不信感から
一気に攻めてきますよ！！
「都庁に相談」
「知り合いの友達の弁護士に相談」
「友人に聞いたら文句言ったほうがよいと言っていた」
代理人（管理会社）を入れて、交渉、対応したほうが何より「安全」です。
今の賃貸事情に対し管理会社を言葉で表せば、
「安心」「安全」「無難」「賢明」「保証」
自主管理の場合は、
「リスク」「泣き寝入り」「もめる」
このようにイメージする言葉だけでも明暗が分かれます。
結局今日も「家賃滞納」のネタになってしまいました。
それだけ相談件数が多く深刻なんです！！
ネタが尽きません。
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