今日もブログをご覧いただきありがとうございます。
関連事業部 受託課の松本です。
今日は、賃料を値下げに踏み切る時の話です。
よくオーナー様に聞かれることで、
「うちは、なかなか決まらない」「家賃が高いのかなぁ？」「どう思います？」
臨時の答えとしては、やはり
「家賃を下げてみたらどうですか？」
以前にも申し上げたように「オーナ様ー自主管理」物件であれば不動産業者は、
まずこの答えをけがをした人の応急処置のように「とりあえず」答えるでしょう。
確かに家賃を下げるわけですから間違いなくプラスポイントです。
そして不動産業者から具体的に家賃をオーナー様に提示するというよりも
「いくらまでなら下げてもいいですか」と不動産業者がオーナー様にお伺いをたてるケースの
方が多いと思います。
決して不動産業者は答えを言わない。
ズバリ言うと気を悪くするケースが多々あるからです。
あくまでも「自主管理物件」であれば、オーナー様主導にのっとり・・・が原則。
その設定で決まるか決まらないかはオーナー様の直感次第！！
ただ、下げると決意したオーナー様より、よくある一言
「１０００円下げるから！」
そしてその金額が功を奏し、ご案内・申し込み！ただそこからさらに家賃交渉！
「１０００円もまけてるんだからもう無理だよ！その人、断っちゃって！」
ここで一言・・・
募集時、正直１０００円程度では、何の変化も望めない可能性が高いです。
「これなら決まるでしょ！」と、話を受けた不動産屋営業マンの言葉が詰まるだけです。
自主管理物件の場合、おおよそ決まらない、案内数が少ないのは、賃料の設定が「高い」
傾向は間違いないです。
「前と同じ家賃で！」
「周りがみんなこの家賃だから、他の人に悪いから下げられない」
このような理由や、不動産業者では無いオーナー様が、わざわざ周辺家賃や競合物件のリサーチまでは、
しないからです。
ただしい「家賃の下げるとき」の心得は、
ズバリ「５０００円」単位です。
お客さんは家賃をまず５０００円刻みで物件を比較検討します。
懐具合など、すべての要素が「とりあえず」５０００円単位。
その後、気に入った地点で２０００円・３０００円の攻防になります。
ですから最初の入り口は５０００円単位。
問い合わせ数・内件数・紹介数が衰えた場合、１０００円程度ではネット検索時も含めスルーされてしまいます。
え～～５０００円！あんた何バカなこと言ってるんだ！
と思ったオーナー様、
でも、私の経験上、百歩譲って
「３０００円！」は変えないとあまり効果は見られませんよ！！
現状、家賃が高く、既にリサーチし、やすくしている物件よりも１０００円程度ではまだ高い可能性が多いんです。
空室になりずらい物件であれば５年以上前のデータ、更にその前の募集は８年前だったオーナー様は
「うちは人気があるから」「うちはすぐ決まるから」と言われてしまいがちなのですが、
やはり「今」を見ないと・・・
え～～５０００円！あんた何バカなこと言ってるんだ！
と思ったオーナー様、結構空室の出ずらい物件のオーナー様だったりします。
このブランクが５０００円だったりもします。
この際、値下げを敢行するオーナー様是非御一考を！！
来週は３連休、２日おいて祝日、１日おいて土・日
人によっては有給休暇を使って１０連休ですよ！
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