新築テナント査定

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レント管理サービス

賃貸経営アドバイザーの坂田です。



私は今、来春完成予定の新築計画の賃料査定をしています。

１階がテナント、2階以上が賃貸住居。

立地条件が非常に良く、間違いなく1階部分はテナント向きです。

しかし、そのテナントの賃料の判断が非常に難しい状況にあります。



第一に、現在の賃貸店舗・オフィス市場。

商店街を歩けば「テナント募集中」の張り紙だらけ。

実家九州ほどではありませんが、依然として高いその空室率。

空室期間が半年以上におよび、中には張り紙自体が色あせているものもあります。

賃料の下落も当然で、住居の敷金と似た意味を持つ「保証金」も

一時期の賃料の3、20ヶ月から6ヶ月前後のテナントが増えてきました。

各企業は初期投資の額を抑えるため、当然大幅な賃料交渉が入ります。



次に、販売形態の多様性。

アマゾンや楽天市場などといったネット販売が普及したことにより、

立地という概念が不要になり、

パソコンによって書類はすべてデータ化され、その保管に必要スペースは減少。



そこにきて、今回の震災。

賃貸住宅市場以上にその影響が出るのではないでしょうか。

コンビニやドラッグストアは、特需が起こり売上を伸ばしている企業もあるでしょうが、

飲食業界は、深刻で節電や計画停電による営業時間の短縮、

お客様自体に自粛ムードが蔓延して軒並み売上は減少傾向。

実際に弊社仲介店舗のあるテナントビルで

今年に入ってから撤退をした企業はどちらも飲食業界です。



不動産投資は、キャピタルゲインからインカムゲインへ。

この考え方の傾向は、今後変わることはないでしょう。

土地の値上がり率ではなく、文字通り、実収益を生む価値。

土地・建物の投資額からの逆算（返済額やキャッシュフロー、利回りなど）で、

多くの物件の賃料が考えられていますが、オフィス・店舗市場では、

借主側の売上に伴う支払い可能額も考慮しなければいけないのではないでしょうか。


・補足

【店舗売上高と賃料割合】

・飲食店では、売上高に対する賃料割合は、

普通は10～12％、理想的には8～10％と言われています。

レストラン 11.1％
中華料理 10.4％
そばうどん 13.0％
鮨 10.7％

・小売店舗業種

スーパーマーケット           2.7％
コンビニエンストア           2.0％
食肉小売                     3.6％
鮮魚小売                     3.5％
野菜果実小売                 3.6％
医薬品小売                   4.0％
書籍雑誌小売                 4.2％
花小売                       4.2％
婦人子供服小売               6.6％
化粧品小売　                 6.8％
菓子パン小売                 7.0％
クリーニング                 8.1％
料亭                         9.3％
美容                        10.6％
理容　　                    11.1％

ご参考までに・・・



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