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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
これからの 賃貸経営 は、
「
キャピタルゲイン（capital gain） から インカムゲイン（income gain） へ 」
よく叫ばれている言葉です。
■ キャピタルゲイン（capital gain）とは・・・
投資や資産運用で得られる利益のひとつで、
資産（土地）の価格上昇による利益のことを言います。
不動産投資の場合は、投資物件を売却した際に発生する譲渡益が該当します。
逆に、資産の価値が下がり損をすることはキャピタル・ロスと言います。
■ インカムゲイン（income gain）とは・・・
投資や資産運用で得られる利益のひとつで、
資産を保有し続けることによって継続的に得られる収入のことです。
不動産投資の場合は賃料収入などが該当します。
要するに、
バブル期にみられた
地価の値上がりは期待できないので、
不動産経営をする際には、純粋な
キャッシュフローに着目することで
安定経営を目指しましょう、という内容です。
確かにコスト意識は非常に大切です。
しかし、過度な考えが何をもたらしたか。
とにかく「
費用をかけない」経営戦略。
新築アパートを建てる際も、費用削減。
築年数の経ったアパートに対しては、メンテナンス費用削減。
人が住む事を考えられていない間取りを持つ建物が完成し、
階段の
金属部分が錆びようが、外壁の
塗装が剥がれようが一切手を付けられない。
ここからは【負のスパイラル】の開始されます
① そんな物件に誰も高い家賃を出して入居しようとはしない。
② だから、家賃を下げる。
③ その家賃で新たに入居する人には部屋や玄関を綺麗にしない人間が多い。
④ 建物やその周辺は乱雑になる。
⑤ 終いには、街並の雰囲気にも影響する。
これが今の賃貸市場の現状です。
すこし、言い過ぎたかもしれません。（反省）
私が今日言いたい事。
キャピタルゲインを基盤とした賃貸経営は不可能なのか、と言う事。
地価上昇は無理なのか、と言う事。
例えば、
都市景観大賞「美しいまちなみ賞」の受賞地区
・山形県金山町
・
岡山県倉敷市
この街並。
金山町に至っては、
1984年「
街並み（景観）づくり100年運動」が提唱され、
ゆっくりと美しい街並みづくりを続けています。
しかも、平成
23年からは、従来の「美しいまちなみ賞」に替わるものとして、
都市景観大賞「
都市空間部門」及び「景観教育・普及啓発部門」を創設し、
以後この新たな枠組みで実施していくことになっています。
京王線・井の頭線沿線でこの都市空間部門の受賞地区を目指して行く。
それは何年かかるかわかりません。
受賞した山形県金山町では、
住民ひとりひとりが街に誇りを持ちながら質の高い生活文化を楽しんでいる。
そして、若者の定住意識も高く、来訪者も増加しています。
このことが可能なのは、行政はもちろんのこと、
私たち不動産業者とオーナー様の協力がないと不可能です。
馬鹿げているでしょうか
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～京王線 / 井の頭線 / 中央線 沿線多店舗展開中～
株式会社 レントハウス
関連事業部 受託課 （不動産賃貸経営管理士）
所 長 坂 田 直 哉
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