いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。
レント管理サービス
賃貸経営アドバイザーの坂田です。
本日は、「
リノベーション・リフォーム 」のお話です。
「
今までは、賃料を下げるだけだったけれど、そろそろ何かやるべきだろうか・・・ 」
築年数がある程度経ってくると、悩まされる問題。
こういったご相談がとても多くなっているように感じます。
しかも、平成
18 年に制定された
住生活基本法 の概念として、
既存住宅をどう活かすかが、国策 として大きな目標と位置付けられています。
環境問題を重要視する社会状況により、
今後の建物は確実に
ロングライフ化 が普及していきます。
現在、日本の建築工事は、諸外国と比較しても圧倒的に「新築」への依存度が高い。
【
日 本 の 建 築 工 事 割 合 】
新築
90 ％ リフォーム工事
10 ％
今後は、リフォーム工事の割合が新築件数を上回るのは間違いないようです。
しかし、いくら建物を活かしてリノベーション・リフォームをしようと思っても、
すぐに 「 建 替 え 」 が必要になってしまうのであれば、
無駄に資金を使ってしまうことになりかねません。
何らかの判断基準が必要なのではないでしょうか？
■ ３ つ の 「 耐 用 年 数 」
判断基準のひとつとしての 「 耐 用 年 数 」。
そして、その耐用年数は
3 種類あります。
すべてご存じの方には、
今回のブログは全く意味がありませんので以下はお読みにならなくてかまいません。
・ 「 法 定 」 耐 用 年 数
一般的に最も知られている耐用年数です。
これはあくまで
税制上の減価償却費 を算出するための年数であり、
現実の建物の耐用年数とは違います。
しかし、税制上はこの年数が経過した時点で建物価値はなくなった、とみなされます。
（ さみしいかぎりです・・・ ）
【
構 造 別 法 定 耐 用 年 数 】
鉄筋鉄骨コンクリート造
鉄筋コンクリート造 ・・・ 「
47 」年
重 量 鉄 骨 造 ・・・ 「
34 」年
軽 量 鉄 骨 造 ・・・ 「
27 」年
木 造 ・・・ 「
22 」年
意外と短いです・・・
・ 「 物 理 的 」 耐 用 年 限
現実のものとしての耐用年数。
老朽化して物理的に建物としての機能を失って「朽廃」してしまう年数。
【
維持管理がきちんとされていない場合 】
木造・・・「
40 」年以上
鉄筋コンクリート造・・・「
70 」年以上
しっかりと維持管理されている木造建築は、
100年以上もつことは文化財 が証明してくれます。
・ 「 経 済 的 」 耐 用 年 限
賃貸経営上、重要な耐用年数です。
建物は、物理的・機能的価値が減少した場合、
その減少を補うためのリノベーションやリフォームが必要となります。
「経済的」とは、
改修・修繕に必要な費用や価値向上よりも、
その建物を解体して建替えた方がより経済的価値が増加する、という考え方。
例えば、
・築年数が浅くても、都市計画の変更に伴い、容積率が2倍になった場合は、
今までの建物の2倍の規模に建替えた方が収益があがる。
・逆に、どんなに古くても、非常に高い収益性を保っているので、
建替える意味合いが薄い。（※安全性は除く）
といったように、「
収 益 効 率 」 から建替えを選択する年数を考えること。
私たちの使命は、
「
建 て る 」 ことでもなく、
「
リ ノ ベ ー シ ョ ン ・ リ フ ォ ー ム 」 を勧めることでもなく、
賃貸物件の「
収 益 効 率 」 を高めることです。
悩まれたときは、是非、判断の基準として下さい。
株 式 会 社
レ ン ト ハ ウ ス ■ ■
賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士 坂 田 直 哉
武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
TEL
042-314-6601 ( 代 表 ) / FAX
0422-40-0701
URL
http://www.renthouse.co.jp
mail
sakata@renthouse.co.jp
PR
