無力

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、空室でお悩みのオーナー様とお話をさせていただきました。

総個数4戸中、3部屋が空室 （入居率25％）！

しかも、その空室期間が1年以上。

こちらのオーナー様は、繁忙期が終わった4月、

弊社の仲介店舗にご来店され、入居者募集を依頼された方です。

築年が若干経っておりますが、立地条件（人気駅徒歩5分）もよい。

そんな物件の入居率が25％しかありません。

店舗営業マンから非常事態の物件がある、との連絡があり伺ってまいりました。



一般的な単身向け１K木造アパート。

室内はきれいに掃除をされていて、いつ内見があってもよい状況。

日当たりもよく、駅近でありながら閑静な住宅地。

しかもバストイレ別の間取り。


空室の原因は2つありました。

1つは賃料、もう1つはバランス釜タイプのお風呂。

この2つ問題の解決には、オーナー様の賃貸経営への考え方が反映されます。

どちらを判断されるかはオーナー様次第です。


■ 賃料の問題

※あくまで賃料の問題は最終的な判断となります。

1年以上空室である物件の場合、

募集賃料は少なくとも3年前の相場になっている可能性があります。

以前の入居者が2年間住んだとして、

その後の募集賃料が据え置きになっている場合が考えられるからです。

ちなみに、賃料相場の動向を確認する場合、様々な方法がありますが、

財団法人 東日本不動産流通機構 （国土交通大臣指定）

の「首都圏賃料取引動向」などが参考になります。

この調査は、実際に取引された数字を基に計算されています。


現在と3年前を比較しますと、

【杉並区】 アパート

・2008年度
件数420件 / 賃料6.8万円 /  面積22.36㎡ / ㎡単価3,063円

・2010年度
件数590件 / 賃料7.0万円 / 面積24.42㎡ / ㎡単価2,869円


「え？7.0万円？賃料下がってない？」とは残念ながらなりません。

㎡単価に注目すると、-194円。ですので単純計算すると、

面積 22.36 ㎡ × ㎡単価 2,869 円  ＝ 64,150 円　となり、

平均して 4,000 円下がっている計算になります。


また、2㎡面積が増えており、居室の広さが求められていることもわかります。

当然、杉並区という広域の調査では情報が足りませんので、

実際には近隣の物件を持ってご説明します。

そして、3年前の賃料を維持するためには何をすればよいかを考えなければいけません。





■ バランス釜の問題

「賃料が高いから」 という答えを言うことは非常に簡単ですし、

多くのオーナー様がその答えを望んでいないことも承知しております。

そして、募集を依頼していた会社自体に問題があることも理解しています。

しかしながら、それらを十分に考慮したとしても、

この「バランス釜」タイプのお風呂は交換が必要です。

単身向けのメインターゲットである大学生は、すでに平成生まれ。

使い方がわからず、見たこともないものに触る恐怖心。

多くのオーナー様の希望である、

「賃料を維持する」ことの最大の障害であることは間違いありません。


現時点で隣接1駅を合わせた単身向け物件の募集件数は、 2,054件見つかりました。

入居者心理的に考えても、

その数の中からあえて「妥協」して物件を申し込む方が存在するでしょうか。

当然「お得」な物件を探し当てるでしょう。





「これ以上賃料を下げると入居者のモラルの低下につながる」


というオーナー様の声。

そのお気持ちは痛いほどわかります。


私は、常日頃からオーナー様が望んでいることは何だろう、と考えております。

望んでいないものをいくら提供しても、それは無意味です。

「お部屋を満室にして、悩みから開放されたい」という思い。

そのためのご提案。

オーナー様の状況に合わせたプランも必要です。



しかし、

何もしない、けれど決めてくれ、何もしない、けれど質のよい入居者を。

そのオーナー様の望みをかなえる答えを、私は持ち合わせていません。

なんと無力なことでしょうか・・・



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