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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
本日は、
市場調査（マーケティング）を行いました。
賃貸事業をご計画されているオーナー様がおり、
予定地は、築年数の経ったご自宅。
建て替えるにあたり、どのようなものを建てればよいのか。
私どもは、賃貸不動産の仲介、及び管理会社です。
設計士さんでも、建築会社さんでもありません。
私たちに求められているのは、予定地に何が「
必要」とされているか、を見極める事。
誰に「
必要」とされているのか。
その顧客はもちろん・・・
「
顧客」＝「
入居希望者」
■ 日々の仲介事業の中で、聞いている「入居希望者」の生の声。
■ 「顧客」が「必要」としているもの。
全ての計画は、ここからスタートする、と私は考えます。
計画時に非常によく耳にする「
利回り」という言葉。
すなわち「
数字」。
確かに、
賃貸経営はビジネスですので、「数字」を考えない、という事はありえません。
ですが、
「
顧客が必要としているもの」
＜ 「
数字」
という考えになってはいけません。
今回の予定地は【千歳烏山】～【仙川】の間。
両駅ともに
「平成22年度 京王線沿線 人気駅ランキング最上位」。
「
世田谷」ブランドも付きます。
田舎者の私。地元九州に帰省した際に、
「どこに住んでいるの？」
との友人からの問いかけに「
東京」と答えます。しかし、この予定地に住んでいれば、
「
世田谷」
と答えるでしょう。日本有数の住みたいエリアである事は疑う余地はありません。
しかし、それに甘んじて、「
何を建てても大丈夫」、という事にはなりません。
【千歳烏山】：
4,045
【仙川】：
2,806
（ 平成22年12月21日現在 home's調べ ）
上記の数字は、両駅の抱えている
空室の数（全ての間取り）です。
1部屋平均を78,000円を仮定した場合、その
被害総額は、なんと
5億3,437万8,000円＝（4,045部屋＋2,806部屋）×78,000円
にも及びます。とんでもない数字です。
実際に、両駅から予定地まで歩いてみました。
不動産表記（1分80ｍ）ではなく、実測で
12分と
16分。
昼間と夕方に分け、現地周辺を徒歩で散策。
その際、近隣の
物件の空室や
駐車場の空き具合、
他の建設予定地がないか等を見ながら歩きます。
この時期ですので、
非常に寒かった事と
変質者と勘違いされそうで、困りました。
状況を把握できたところで、弊社の仲介事業の店舗に向かいます。
弊社の店舗は、【千歳烏山】～【仙川】の間には
3店舗あります。
それぞれの店舗で聞き込み。
大まかな立地だけを教え、「数字」を考えず、「規模」を考えず、
素直に、この立地に何が「
必要」かを問います。
もちろんオーナー様が誰なのかも教えません。
条件を狭めて意見を求めると、本当に「必要」なものではなくなってしまいます。
「顧客」から求められているものはなんなのか。その情報が大切です。
店舗から寄せられた様々な「必要」なもの。
それぞれが自由に考え、非常にバラエティに富んでいる大切な情報。
今後、集めた「
必要」なものを持って、設計士さんや建築会社さんに伺います。
「必要」ものの中から、いかに「数字」を出すかを考えていきます。
この予定地に実際に物件が完成するのは、あと
1年以上はかかるでしょう。
最終的に、考えた結果、計画自体が無くなる可能性もあります。
それでも、意味があるのではないでしょうか。
5億3,437万8,000円の被害。
それは不動産業に携わる全てのものの責任であるはずです。
このことに目を背けず、反省をし、「
必要」なものの提案をしなければいけない。
そうであるべきです。
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大学生協指 定法人】
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～京王線/井の頭線沿線多店舗展開中～
株式会社 RentHouse
関連事業部 受託課 （不動産賃貸経営管理士）
所 長 坂 田 直 哉
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