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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
本日は、気温が低く寒い1日となりました。
「
師走」という事もあり、街を歩く人々も、どことなく早歩き。
所用のあった新宿でも人通りが多く、しっかりと前を見て歩かないと、
ぶつかってしまいそうになってしまいました。
田舎者の私にとって、
東京の人の多さは脅威的で、
こんなにいっぱい人がいるんだなぁ、と学生の頃思ったものです。
こんなに人が溢れているのに、「人口減少・少子化」が隣り合わせ。
本当にこれからの日本の人口は減っていくのでしょうか?と
疑いたくなってしまいます。
今日は、そんな人口問題のお話です。
■ 日本の人口
縄文時代中期(紀元前3~2000年前)の日本列島の人口はたった約
26万人
その
91%が東日本に住んでいたようです。
また,歴史人口学研究者・上智大学教授の鬼頭宏氏の
「人口から読む日本の歴史」(講談社学術文庫)によると,
この2千年間の日本の人口は,
・紀元前後の
弥生時代が
60万人程度,
・ 奈良時代(750年)
450万人,
・関ヶ原の合戦当時(1600年)
1,200万人,
・江戸時代(1700年)
3,230万人程度ということです。
■ 人口予測
「
国立社会保障・人口問題研究所」は人口予測を見直し,新たな人口推計を発表しました。
これによると
2050年の推計人口は、なんと
9515万人と予測しています。
(合計特殊出生率を1.26とした中位仮定)。
少なくとも今後44年間で
3260万人減ることになります。
(江戸時代の総人口が
3,230万人です・・・)
1年平均で
74万人減少。
こ れは
新潟市(78万人)や
静岡市(70万人)といった規模の都市県庁所在地が,
毎年1つずつ日本から消えていくという、とんでもない計算となります。
■ 賃貸経営における対策
この人口減少の問題を、どのように考えていくか。
日本全体としては、確かに減少傾向にありますが、
具体的に
東京の市区町村ではどのように推移していくのか。
「木を見て森を見ず、森を見て木を見ず」
常にマクロ的な視野とミクロ的な分析をしていかなければいけません。
そこで、こちらをご覧ください。
「
国立社会保障・人口問題研究所」(市区町村別将来推計人口)
全ての市区町村をあげてもよいのですが、
特に弊社と関係がある地区を見ていきますと、
■ 優良な地区
府中市 /
稲城市
2035年には総人口が現在より
120%増
(※注意:65才以上の増加は
200%以上増)
■ 良くも悪くもない地区
世田谷区 /
三鷹市 /
調布市
2035年に総人口が現在とほぼ横ばい
■ 注意が必要な地区
渋谷区 /
中野区 /
杉並区 /
武蔵野市
2035年に総人口が減少(※中野区は
93%まで減少)
■ ゴーストタウン化する分譲マンション
そもそも分譲マンションとは、UR機構などに代表されるように
増え続ける人口に対して、国民に安定した住宅を供給する意味合いを持っていました。
現在でも、
超低金利で分譲マンションの販売が好調のようですが、
その一方で
分譲マンションには問題を抱える裏の顔があります。
多磨ニュータウンなどに多くある旧分譲地。
1970年代に開発されたこの地域ですが、既に始まってきているのが、入居者の
高齢化。
分譲マンションの多くは、30歳前後で購入される事が多く、
開発後すでに40年経過しています。
入居者の平均年齢は、
70歳前後となり、
老朽化されたマンションに新規契約する入居者はおらず、
子供たちがいない、
活気のないマンションになる。
多磨ニュータウンは、まだまだ都心寄りです。
問題が深刻化するのは埼玉県や千葉県などの東京通勤圏内の旧分譲マンション。
そのことの影響はマンションだけにとどまらず、
活気のなくなった街は荒廃し、商店街はシャッター街へ。
建替えを計画しようにも、
上乗せされる改築費用を年金の中から工面できる人がどの程度いるのか・・・
■ 賃貸事業の地域貢献
賃貸経営を「
ビジネス」として考える事は常日頃申し上げてきている通りですが、
前述の分譲マンションの抱える問題にもありますが、
荒廃しているアパートや、
メンテナンスが行われていないマンションがどのように地域に影響を与えているか。
「市区町村別の人口の推移」を見ていると、
人口の増減は、アパート・マンションの荒廃ぐあいに比例しているように感じます。
次の時代を担う若者や若いカップルが多く住む住宅を供給できているか。
そもそも「
住宅の供給」とは、
一般市民にはできない、
その地域や日本にとって、とても大切で崇高な事業です。
そして「
需要」とはなんであるか。
誰かの役に立つ事であったり、
必要とされる事だ、と思います。
私も不動産に携わっている者として、感謝と誇りを持って臨まなければなりません。
次回は、
この人口問題から「
民営化される?公共事業」についてお話しよう、と思います。
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