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レント管理サービス
賃貸経営アドバイザーの坂田です。
今日は、前回のブログ 「
オーナー様のセンター試験 」 の回答になります。
【 問題１ 】
次の間取りの物件が、空室期間3カ月になってしまいました。
「空室対策」として最も正しいものを選びなさい。
※物件詳細はこちらで→「
オーナー様のセンター試験 」
【選択肢】
① 賃料を更に下げる。
② 募集を依頼する会社を更に増やす。
③ 敷金も0ヶ月にする。
④ リフォームを行う。
⑤ 放置する。
この選択肢で最も正しいもの。
賃貸不動産経営管理士の立場から言わせて頂きますと、
正解は、④番の「
リフォームをする」です。
順番に見ていきましょう。
①番の 「賃料を下げる」。
現在、空室を解消する為には、「家賃を下げる」ことが当たり前となっています。
しかし、値下げを継続すると、3つの問題が起こります。
・収益の更なる減少
・入居者の質が低下
・メンテナンスの悪化
安売りするから収益が悪化。
↓
入居者の質が下がり、マナーが悪く家賃滞納者等が問題となる。
↓
収益減少よって、メンテナンスにお金がかけられず、老朽化が進み、更に空室が増加する。
といった
悪循環スパイラル に陥ります。
②番の 「募集を依頼する会社を更に増やす」。
現状、募集の委託を3社に任せている状況。
確かに、
・お客様が誰もいないような会社
・売買や建築を専門としている会社
・週末が休日の会社
などに任せている場合は検討する必要がありますが、
単純に3社増やし6社に任せた場合
・電話対応などのオーナー様の負担増
・インターネット広告の煩雑
・営業マンのやる気が減少
といった
危険性を孕んでいます。
③番の 「敷金も0ヶ月にする」。
①番の値下げと同様に、現在 敷金 / 礼金 0ヶ月の物件が増えています。
敷金は収益ではなく、預かり金ですし、入居者の斡旋には効果的です。
しかし、
・敷金精算のトラブル
・入居者の質が低下
・家賃滞納の補てん
・退去後の資金繰り負担増
といった
問題が起こります。
もちろん保証会社等を使い、リスクを減らす事は可能になりますが、
最も正しい判断とは言えません。
⑤番の 「放置する」。
問題外です。
④番の 「リフォームをする」。
簡単に言いますと、お部屋の価値を上げる。
しかし、簡単にいかないのが、その資金。
「リフォーム」と言っても部屋数、棟数、専有面積、不動産業が専業か副業かによって
その難しさも様々です。
その事をわかった上でも、正解は 「リフォームをする」 ことです。
次回は、実例を上げながら、ご説明させて頂きます。
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