今日もブログをご覧いただきありがとうございます。
関連事業部 受託課の松本です。
知人の誕生日にオーダーメイドで世界に一つしかない「オルゴール」をあげようかと思い、
オルゴール屋さんに聞いてみると、
曲の１番がまるまる入るタイプだと編曲料だけで、１５万円もかかるそうで、
さびの部分や好きな部分３０秒程度の物でも６万円程度かかり、
更にそれを納める箱が一番安くて33,000円かかると言われ、
何のためらいもなく、すぐに却下させていただきました。
せいぜい３万円くらい出せば本格的な物ができるのかと思ったら大間違いでした。
この知人の誕生日は年を明けてからなので、またふと思い出すことがあれば考えてみようと思います。
今日は、
来年３月末完成予定の物件を建築中のオーナー様をたずねました。
「委託管理」自体は頼もうと考えているのですが、まだ、どこの会社に任せようかと、
検討中です。
オーナー様は複数の会社に「
賃料査定」の依頼や「
管理料」「
管理内容」を聞いている状況で、
当方もその候補の中の一会社という事です。
オーナー様の希望としては管理料が安い「入居者管理」（サブリースではない方）で空室時の賃料保証
が付かないのか？と聞かれました。
「サブリース」と合体させた形でオーナー様とすれば「夢の管理形態」です。
「付きません」とお答えしました。
悪い言い方ですが、複数の会社に声をかけ競争させ、新築物件獲得のために
「当方では保証します！」とどこかが言ってこないかを期待されているのだと思います。
恐らくオーナー様にとって複数の会社の話を聞いてみたものの、管理業務の内容自体は
どこも一緒で、管理料だけ会社により若干違うというイメージのはずです。
オーナー側が背負わされるリスクの事はよく知っていて「サブリース方式」にはしない方針です。
当方が考える「適正賃料」を見ていただきどう判断されるか、木曜日に提出をします。
ここでオーナー様には注意をし警戒をしてほしいケースがあります。
「管理手数料1％でいいですよ！」の誘い文句！！
平均すると5％が主流です。
管理会社として、管理手数料1％では万全な管理をする基礎固めすらできません！
こんな表現が合っているかどうか・・・
本物の「ししゃも」は２９８円では食べられません！！
今回のオーナ様にも管理手数料1％を提示した業者さんもあるようですが、おおむね近所の地場業者さんと推測されます。
安いですが、オーナー様いわく「現実的にそれで管理できるわけがないよね！」と
最安値であるにもかかわらず却下したようです。
皆さまもこの様な場合は、契約内容をよく見せてもらい、細部まで質問攻めにしましょう。
大概は、家賃滞納の処理が「委託管理」をしていない状態と変わらず、
とりあえず電話をし「
電話しておきましたから」で終わってしまう状況が多いです。
そのほかのトラブル処理も同じようなものです。
募集の部分をとっても、管理手数料1％では自主管理と決定的に違う有料ならではの強力な募集のための「広告宣伝費」を捻出できないはずです。
もしくは、そもそも広告宣伝する気がないので、その分、セルフガソリンスタンドのように
安くできるという事です。
したがって物件情報が鎖国状態に陥ることがよくあります。
それでも一応「委託管理」ですのでオーナー様が他業者に情報を出すことができないルールです！
確かに安くて魅力的ですが、安いなりの理由があります。
このように1％、2％と破格の金額を提示された場合は、じっくりとご検討して判断してください。
必ず質問攻めにして「こう言う時はどうするのか」を確認して判断してください。
勿論、内容が完璧なのであればその管理会社でよいと思いますが。
ご用心です！！
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関連事業部 受託課 担当者 ： 松本 弘 （まつもと ひろし）
ＴＥＬ ： 042-440-7500 ＦＡＸ ： 042-440-7501
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このトラブルを解消するために当方に「委託先」を切り替える例が多々あります。
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