考え方

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


とある物件のお話。

空室が７部屋、募集家賃は相場に比べ１万円近く高い！

高いので、案内も、問い合わせも実質無いような状態で当然空室！

平均5部屋の空室はここ3年くらい慢性的に続いています。
ようやく、どこかのお部屋が決まると、どこかのお部屋で解約申請が出てしまうの繰り返し。


ここでは後に出る計算のため、わかりやすいように、この物件の家賃を11万とします。

平均5部屋空いているので月55万円、本来の見込みより少なくなっています。

オーナー様の考え方は、空室が多いので

・お金が無いから家賃を下げたくない！
・絶対に月55万円欲しい！
・各部屋1万円下げた場合の月50万円じゃ嫌だ！


このオーナー様と同じ内容を、各お取引不動産屋に言っているオーナー様が他にもいらっしゃるはずです。


お金が無い！という理由については、

・空室で利益が無いから！
・その状態でも税金は払うから！
・防水・外壁の補修でお金がかかった！

そして、早く1部屋でも決めてほしい！
あと1部屋決まれば、欲を言えばもう1部屋決まればなんてことはない！

入居者が決まったことを想定し、
・家賃は下げたくない
・家賃をそんなに下げたら入居者の質が・・・

このオーナー様に限らず、不動産屋はこの事をよく言われます。

気持ちはわかります！補修をすれば家賃で回収したいですし、これまで収入を
見込んでいた額よりだいぶ損していますので早く取り返したいです！




空室が続くオーナー様から、
「月」という言葉はよく出ますが、「年間」という言葉が出てこないことに気付きました！



「カリスマ大家」
「一棟のボロアパートからビル10棟のオーナーに！」
というような題材の本を見ると、必ず書かれているのは、
「とにかく満室にしておく事！これ鉄則！」と書かれてあり、
年間でいくらという書き方が必ず出てきます。


ちなみにこの物件は、これまで7部屋空いていましたが遂に1万円下げました。
適正家賃となり瞬く間に2部屋ご成約、今は問い合わせも多く、
この時期でもご案内連発状態。

おそらく近いうちに満室御礼になるでしょう！

「鉄則！」に従った形で、入居者を作ることを優先しました。

月2万円(年間２４万円）見込みより減ってしまいましたが、

「０」の状態から、

年間で120万円　×　2部屋分　の240万円のアップに成功したのです！

残りの5部屋もご成約になると、

さらに年間600万円のアップで、合計840万円のアップの礎を築く事に成功です。

年間840万円アップしましたが、固定資産税の額は変わりません！

賃料を下げない場合は、入居者が決まらないので、
かろうじて1部屋決まったとしても年間で132万円。
ものすごい差です！


その代わり所得税はあがってしまいますが・・・

収入は確実に増えていることになります。

今よりは、確実に楽になるという事ですね。


一度入居すると、よっぽどの事情が無い限り、短いといっても、
1年間は住む可能性が極めて高いので、

「年間で今よりこれだけ増える」
「入居者が決まらなければこれだけ年間でマイナスになる」
と考えたほうがよいのかもしれません。

やはり「カリスマ」の意見は無視できないようです！


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