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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
賃貸借契約における「
更新料」の是非を巡って争われてきた裁判の
最高裁判決が
本日 （ 平成23年7月15日 ） 行なわれ、
同裁判所は 「
更新料は有効 」 との判断を下しました。
この問題により 「 更新料は無くなってしまうのではないか 」 と
気にかけてきたオーナー様は多く、私もよくご相談を受けておりました。
今回の判決 は、
大阪高等裁判所で争われてきた
3件の更新料裁判について、
同時に判断を下したものです。
【 問 題 と な っ た
3 件 】
■ 1 年 ご と に 家 賃 約 2 カ 月 分 と し た 2 件
■ 2 年 ご と に 家 賃 2 カ 月 分 と し た １ 件
更新料 2 ヶ月分・・・
首都圏と関西圏とでは、慣習の違いがある、ということに気づかされますが、
いずれも 「
高額すぎるとはいえない 」 と判断されたことになります。
更新料が設定されている物件は全国に
100万件以上あるとされ、
現行の商慣習を最高裁が追認した形となりました。
【 入 居 者 】 の主張
「
消費者の利益を一方的に害する契約であり、消費者契約法 上無効である 」
（ 消費者への過重な負担を禁じた ）
【 オ ー ナ ー 様 】 側の主張
「更新料は、賃料の
補充ないし
前払い、
賃貸借契約を
継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質をもったもの 」
【 判 決 】
「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、
更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし
高額に過ぎるなど特段の事情がない限り、
消費者の利益を一方的 に害するものには当たらない」
しかし、この3件の訴訟は、いずれも二審の大阪高裁では、
「 無 効 」 が
2 件、「 有 効 」が
1 件という判決でした。
無効とした2件は
「
借り手に大きな負担が生じるのに、対価に見合う合理的根拠がない」などと指摘。
有効とした1件は
「
賃借権の対価に当たり、借り手に一方的に不利益とはいえない」と判断していました。
二審の判決内容から見ても、非常に難しい裁判であったことは間違いありません。
私が、ここで重要だと考えるのは、
今後、更新料がすぐに無くなることはない、ということではなく、
この 「
更新料問題 」 が最高裁まで進んでしまったことにより、
今まで更新料を気に留めていなかった入居者への影響がでてしまうということ。
事実、弊社へ送られてくる解約通知書の 「 解約理由 」 に、
「 更新が近いから 」 という入居者からのコメントが少なくはない、ということ。
この結果から私たちは、もっと多くのことを学ばなければいけません。
あらためて私が言うまでもなく、現状の賃貸経営において、
最も重要な事は、「
退去者をいかに出さないようにするか 」 ということであるはずです。
判決がどうこうという前に、
「 更新料 」 が、入居者に退去を考えさせる 「きっかけ」 となってしまっている
という事実をもっとよく考えなければなりません。
賃料の下落傾向が続き、せめて更新料で、というお気持ちはわかります。
ですが、それが結果として退去へ繋がっているのであれば・・・
この判決を 「 きっかけ 」 に見直してみることも良いのではないでしょうか？
ご存じかと思いますが、
住宅金融支援機構 （ 旧「住宅金融公庫」 ） から借入をされた賃貸マンションは、
権利金、礼金および 更新料 といった一時金を徴収すること、
その他賃借人の不当な負担となることはできないことを条件に
長期低金利の恩恵を受けています。
その結果として、
入居者の居住年数が長い傾向にあります。
あくまで確率の問題ではありますが、
1ヶ月分の更新料がほしいが為に、入居者が退去し、空室期間が3ヶ月・・・
本末転倒ではないでしょうか？
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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士 坂 田 直 哉
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