賃料を見直す前にやるべきこと

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日のテーマは、「 入居者の質 」について。


ここ数日、私は、「 長期的な空室 」 を抱えているオーナー様を伺っており、

その中で、もっともこの意見が食い違うように感じてしまいます。



例えば、

【 単身者向けの１K 】

賃料相場　６ 万円の立地条件で、７ 万円で募集中。

空室期間がいくら長期化しても、オーナー様が賃料を相場にあわせない理由として、

でてくる答えが、この「 入居者の質 」を下げたくないから。



確かに、賃貸経営をする上で、トラブルが起きないようにすることは大切です。

家賃滞納が起きたり、

ゴミ置き場が荒れてしまったり、

騒音による苦情が発生したり、

できることなら、平穏な状態を維持したい。

誰もがそう願っているはずです。



「 賃料が安い ＝ 入居者の質が低い 」

という公式があるでのあれば、

５ 万円の賃料のお部屋では、そういった問題が起こりまくっていることになります。

そんなことはないはずです。

そうは言っても、実際に、賃料を下げた時、

問題が発生したという経験をお持ちのオーナー様もいらっしゃるでしょう。


しかし、ここでは、客観的に冷静に建物自体に目を向けることをお勧めします。

建物は、車と同じで、購入した瞬間から中古になり価値が下がります。

築年数が経てば、当然ながらもっと価値が下がります。

そして、新築時には、まだまだ小さかった植栽も大きく成長し、

清掃の頻度も上がってきます。

建物自体の傷みも露呈するようになり、当然、修繕箇所も増えていきます。


そういった事態に、常に対処しなければいけないのが賃貸経営です。

客観的に冷静に見ると、賃料を下げたから問題が起きたのではなく、

お部屋や建物、その周辺が、弱ってきた、荒れてきたからではないでしょうか。



きちんと管理された賃貸住宅であれば、

はじめのうちは、そのルールがわからなかった入居者の方も

良い入居者の仲間入りをしてくれるはずだ、と思います。




賃貸住宅は、新築後5年は、ほとんど管理らしい管理が必要ではありません。

（もちろん、入居者審査など当然の部分は除いていますが・・・）

しかし、賃料を見直す時期でもある5年目以降は、

今まで必要のなかった 管理 というものが顕著に必要となる時期でもあります。

管理を行わないまま、10年間が経過・・・

それはもう、問題が起きないほうが、おかしい状態にあると言えます。




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