プロが教える空室対策！

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

本日は、不動産と関係のない話です。

不動産会社は、車移動が多いので、頻繁にガソリンスタンドを利用しています。

私は、少しでも安く給油するために、「セルフ」のスタンドしか利用しません。

しかし、最近、疑問に思うことが多くなってきました。

販売促進を狙った「声かけ」行為。

はじめのうちは、大変だろうな、と思い、話を聞いていました。

「空気圧をチェックしましょうか？」

「お得なカードを作りませんか？」

「洗車はいかがでしょうか？」

「バッテリーチェックしましょうか？」

全ての返答は、

「急いでいるので、結構です」と、断っています。

しかし、代わる代わる声をかけれらます。

給油が終わると、メモ帳にしかならなそうなチラシで車内は溢れています・・・

ふと周りを見ると、スタンドの従業員が大勢います。

「ここはセルフのスタンドではないのか？」

「人件費は大丈夫だろうか？」

ここの経営者は、セルフのスタンドにした目的に意味はあるのかな？と感じてしまいました。

従業員もせっかく、近くに来たのであれば、給油して、窓も拭いてくれないだろうか？

そう思ってしまいます。

過剰営業。

店舗に営業ノルマが課せられているのは明らかです。

でも、ガソリンスタンドに行く本来の目的とは何なのか。

本来の目的は、お客任せ。

セルフなので仕方がないことなのでしょうか。

そうであれば、きちんと給油してくれるところに変えた方がいいのかもしれません。

株式会社　レントハウス　■ ■
賃貸不動産経営管理士　　坂田　直哉

武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
TEL　042-314-6601 ( 代表 )　/　FAX 0422-40-0701
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募集は１日でも早く！

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今年最後の３連休が終わりました。
空室を抱えているオーナー様、成果はいかがだったでしょうか？

見事、ご成約のオーナー様おめでとうございます！

ご成約に至らなかったオーナー様！

秋の引っ越しシーズンはあと少し続くのですが、
至急、お取引各業者様に「今後の対策」を相談してみましょう。

ご成約のオーナー様！
今、空室がないオーナー様！

どこかのお部屋が空室になり、
どこかのお部屋がご成約になるのですから、

安心してはいられません。

３連休が終わり、明日、明後日、

「解約通知」のご連絡がくるかもしれません！！

解約の報告があった場合は速やかに、
お取引各社にその旨、連絡して下さい！

なぜこのような事をわざわざこの場で言うのか？

連絡をしないオーナー様が多いからです。

不動産屋から、たまたまかかってくる電話の時にやっと知らせるのでは、
募集期間が勿体ないですよね？

「委託管理」のお部屋であれば、不動産業者のネットワークにより、
「解約のお知らせ」の翌日には、数百以上の不動産屋で一斉に募集が開始されるのです。

しかし「自主管理」の場合は、不動産業者のネットワークはないので、
ご自身から連絡し、すぐに募集をしてもらう事が肝心なのです。

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〒 182-0026 東京都調布市小島町2-51-9　
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ＴＥＬ： 042-440-7500 ＦＡＸ： 042-440-7501
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「タダ」でもいらないもの

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

「以上です・・・」

「ご一緒にポテトは、いかがですか？」

「けっこうです・・・」

「以上です・・・」

「ドリンクバーは、よろしいですか？」

「けっこうです・・・」

「以上です・・・」

「この商品を買っている人は、こんな商品も買っていますよ」

「けっこうです・・・」

「以上です・・・」

「 〇万円以上お買い上げの方、送料無料です 」

「けっこうです・・・」

どの業種も、血気盛んな営業を展開中ですね。

しかし、最近のこういった営業手段に疲れるのは私だけでしょうか？

どこに行ってもレジスター前は、消耗品で溢れかえり、

使わない機能の違いによりパソコンの金額が徐々に釣りあげられていたり、

電話しかしない携帯電話には余計な機能満載。

なんとかして購入額の高騰や追加注文を図ろうとします。

あそこまで露骨にされると、見たくもないものまで無理やり目に入ってしまいます。

そうやって購入したものは、本当はいらないものであることが多いはずです。

そういったやり方は、販売戦略上、必要なものなのかもしれません。

しかし、購入者をあまりにも馬鹿にしすぎではないか。

（こういったことをメーカー勤務であったオーナー様とお話しすると非常に盛り上がります。）

確かに、すべての商品は、大手企業のえらい方が考えだしたものであり、

商品開発をされ、購入者のニーズを事細かく調べ上げた結晶であるのだ、と思います。

しかし、いらないものは残念ながら、タダでもいりません。

どんなに広告で、必要性を強調されようとも、「欲しくない」ものは買いません。

その「欲しくない」ものを無理やり買わされているような感じになる言葉や言い回しが、

このところ多いように感じてしまいます。

賃貸も少し似ています。

この賃貸住宅を借りると、

「こんな楽しいことが待っています！」

「こんな面白い生活が可能になりますよ？」

そういった話が営業マンと入居者との間でできている場合、賃貸の設備や築年数の話にはなりません。

そして何事もなかったように一般的に難しいとされるお部屋が決まっていく。

街には不動産会社が溢れかえっています。

その中には、ロボットのように建物やお部屋の概要を読みあげている方も大勢います。

俗に言う「案内係」。

確かに、新築時などの建物の「物件力」が強い場合は、それでも問題ありません。

そうでなく、力の弱まった建物が圧倒的に多い現状。

文字どおりの「営業」ができる人財。

そういった人間を大切にしてあげて下さい。

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これも有効な空室対策

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関連事業部　受託課の松本です。

季節は秋です。

秋と言えば落葉の季節。

建物のお掃除に関するテーマを話したくなりました。

本日、街中を歩いていると、枯葉にその他のゴミや埃がまとわりつき、
入り口付近を筆頭に、

第一印象で「汚い！」と言わざるを得ない建物が目立ちました。

一戸建ての場合、購入等で思い入れがある事と、まさに自分しか掃除をする人はいないという事で、ちゃんと掃除をしています。

分譲マンションも「管理人」が掃除をするので、枯葉や埃まみれで第一印象が汚い建物は、みあたりません。

しかし、賃貸アパート・マンションの建物は、

綺麗な建物と汚い建物の差が激しい！

要するに、掃除をやっているか、やっていないかが一目瞭然でわかる状態です。

汚い方の建物は、埃と枯葉に埋もれているような状態です。

しかし、どんなに汚くても、入居者は掃除をしません。
他の世帯の人の分も掃除をする事になり、釈然としないからです。

「汚くて嫌だなぁ」「掃除しないのかな大家さん！」と思いながらの生活。

入居者様は、掃除をするのは「大家さん」と思っているのです。
もしくは、大家さんが依頼した掃除業者。

「家賃を払っているんだから！」という思いがあります。

お掃除が行き届いていない物件の「入居者入れ替わり率」が高いのは、
事実なんです。

オーナー様が決心し、お金はかかるものの、お掃除業者を入れた事により、
とたんに、退去率が減ったという事例はとても多いです。

安泰な日々が続くので、結果的にお掃除代の負担金額以上に、空室の多かった頃や、入居者の入れ替わりが激しく、退去後の掃除代等の捻出が頻繁だったころより、収入がアップ！！

私自信も何度もこの事実を目の当たりにしています。

そしてこの「入れ替わり率が高い！」のデータ通り、悪い流れがスタートします。

入居者様が、パソコンのインターネットや携帯電話で、引っ越しに対して本気でなくとも、

「今の家賃と同じで、今はどんなお部屋が出てるのかな～」と、

「お部屋探し」のサイトで、なんとなく部屋を見始めます。

そこに掲載してある建物の写真は、全部綺麗です！
枯葉や埃まみれの状態を掲載する不動産屋はありません！

いいなーと思い、「見に行ってみようか！」となり、

結果は、オーナー様のもとに、

「解約のお知らせ」が来ると言う流れ。

秋は転勤の季節とも言われていますが、
転勤が基本的に少なくなっているご時世の中、今年も例年通りの「秋の引っ越しのシーズン」

「建物が汚い」は、確実に「引っ越し」を意識させてしまいます！

したがって、オーナー様が今、しておいた方が良い対策は、一度空室が出れば空室が長期化する可能性がある昨今、「退去者」をなくすことからではないでしょうか？

建物のお掃除は空室対策としては、かなり有効な手段です！

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壱万円に意味を見出す

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

とあるオーナー様からご相談を受けました。

築年数30年の鉄骨造マンション。土地面積は、20坪弱。

老朽化が進行している中で、漏水が発生。

屋上の防水効果が薄れたことが原因です。

防水工事のご経験あるオーナー様なら、そのかかる費用はご存じのはずです。

さらに、現在空室を抱え、今後、退去者が出ないことを祈るばかり。

オーナー様は、考えます。

「果たしてこの賃貸経営に意味はあるのか？」

「いっそのこと売却したほうが楽なのではないか？」

その中でのご相談。

確かに、今後、所有している賃貸マンションには、防水工事、リフォーム工事、設備修繕など、

考えられるだけでも相当額の費用がかかることが容易に想像できます。

立地条件が良いので、売却をする場合、坪単価200万円以上することは間違いありません。

単純計算で、売却価格 4,000 万円以上。

オーナー様ならば、どのような判断をされるでしょうか？

ご相談を受ける私としては、オーナー様にとって最善の策を考えなければなりません。

確かに売却をすれば、相当額の資金を一時的に得ることができます。

それで良しとするならば、あとはタイミングだけです。

しかし、解決策はそれだけではないのではないか。

１つは、リフォームをする。

建物規模はそれほど大きいわけではありませんが、

・外壁、防水工事

・内装工事（リノベーション）

などを考えると、総収入・築年数から計算して費用対効果が低い。

却下。

もう一つは、建替え。

このようなご時世ですが、あえて検討してみます。

土地の規模こそ小さいですが、建ぺい・容積から考えて、現状よりも総戸数を増やせる可能性があります。

現状は、4世帯しかありませんが、これが仮に6世帯に増やせた場合はどうなるでしょうか？

近隣相場の新築の賃料は 85,000 円

（月額賃料収入）　85,000 円 × 6 世帯＝ 51 万円

（年額賃料収入）　51 万円 × 12 ヶ月＝ 612 万円

現在の土地・賃貸マンションにかかる返済はありません。

つまり、純粋に建替えにかかる費用のみがオーナー様の負担になります。

次に利回り。

3階建て以上の想定なので、鉄骨造を想定。

鉄骨造の建築費用　70 万円 / 坪（※あくまでも概算）

20坪の土地に3階建を計画して考えると、

60 坪（20坪×3ﾌﾛｱ） × 70 万円＝ 4,200 万円

利回り＝ 14.5 ％

これに、現在の建物の解体費用や立退き費用がかかってきます。

現状の家賃収入は、35 万円。

返済はないので、手取り 35 万円の中からのやりくり。

建替えた場合の家賃収入は、51 万円。

返済額を 15 万円と想定すると、手取り 36 万円。

差額たった 1 万円。

そう考えると、賃貸経営とはなんなのか、と確かに考えてしまいます。

土地を維持する為、収益を上げる為、節税対策の為など様々考えられます。

租税公課などを無視し、かなり簡略化しすぎな箇所がありますが、

わかりやすくする為なので申し訳ありません。

今回のオーナー様のご相談は、賃貸経営の意味を見出すことのように感じました。

これは机上の計算などで答えがでる話ではないかもしれません。

本来の賃貸経営の最大のメリットである「資産の圧縮効果」。

これは、あまりにも実感しにくいものなのかもしれません。

私は、この仕事が非常に好きです。

味のある建物自体が好きですし、街並みを見ることが好きです。

（あくまでも当事者でないので安閑としていられるのかもしれませんが。。。）

それと同様に、オーナー様の賃貸経営にも新たな付加価値が求められているのかもしれません。

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トラブル事例

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

先日の「入居者がオーナーに直接交渉」にすこし類似した内容です。

退去時のトラブル及び更新時のトラブル、入居時のトラブルで良くあるのが、

「オーナー様が自ら契約書作成」「更新手続き」で結局トラブル！

①知人に頼まれた人を入居させる
　・不動産屋を通すと仲介手数料など発生する為。
　　でも、いくらなんでも「契約書」は作っておきたいから
　　文房具店で買った契約書を使用。

②更新料を支払いたくない　
　・不動産屋が更新すれば更新手数料がかかる。
　　もらえるものはすべてもらいたいので更新は自分でやる。

③入居者に更新料を負担させたくない。
　・不動産屋を通せば、更新料（事務手数料）が発生する為、
　　その金額を入居者に負担させたくないので更新は自分でやる。

以上の例は代表的な例ですが、オーナー様ご自身が行う際に使用した契約書は、市販で売っている物です。

以前一度だけ、ボロボロになったメモ帳の切れ端で「覚書」となっていて、
入居者の氏名と、電話番号と家賃だけ記された紙きれ一枚と言うケースがありました。

契約書の取り交わしが無い時も！！（これは結構あります！）

市販で買う契約書には次のような欠点があります。

①契約書の約款が少なすぎる。
　・ふつうは２０条くらいは最低限あるが、１５条程度しかない。
　　したがって、トラブルを防ぐための肝心な事は一切記載されていない。
　　（退去時の精算に関する取り決め等）

②更新の契約書に、連帯保証人の記名捺印が無い。
　・不動産屋を通していない事から「いいわよ、いいわよ」で済ませてしまった
　　結果、後に滞納や夜逃げ等でトラブルに陥りなす術なしの状態に。

そしてさらに今時、致命的なのは

①もはや更新をしていない

②そもそも契約書自体がない

そんな状態を許すオーナー様いるの？と思いたいところですが、
結構これで問題になっているケースがあります！

更新時や、契約時にオーナー様の判断で行った行為について、
トラブルが発生した時になり急に、
「そもそもおたくの仲介で入居した人だ！」と言われたり、

契約書の無い方に対し、全く無関係な不動産屋が突然オーナー様から
「おたくから何とか言ってくれ！」と言われても困ってしまいます。

特に後者の仲介していない入居者に対しては不動産屋としては、
やりたくないのではなく、出来ないんです！
あまりにも、第３者すぎます。

こんな状況はさすがに　「今時・・・」　ですね。

正常な形に戻すのに、「いまさら言うのは気まずい」と思うのであれば、

思い切って「委託管理」にしてみませんか？

管理会社をつけるんです！！

あっさりリセットできます！！

更新とは、とても重要な作業です。

・保証人への意志確認及び居住地連絡先が変更されていないかの確認。
・保証能力があるのか？（２年の月日がたち、今は保証能力がない可能性も！）
・契約者の勤務先の確認や連絡先の確認。

ちゃんとした契約書で、ちゃんと契約しないと、

トラブルになります！！

そして、こんな時に限って夜逃げや、滞納等、とても厄介な問題になるものです！

ご自身で契約更新・新規契約をする場合は、十分に慎重に行ってください。

家賃はもらわないつもりで入居させた「子供・親戚」であれば良いのですが、
家賃をもらうのであれば「親戚」でも契約書はきっちり作成し、
契約更新もきっちり行いましょうましょう！

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入居者がオーナーに直接交渉！

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今日は、傘下の営業店に立ち寄るとこんな出来事がありました。

入居者様が、「解約通知」を持参でご来店！！（自主管理物件）

今日持参したので、当然「受付日」は今日になります。

解約予告は弊社のルールでは「３０日前」です。

実際に住まない日数がある為
「まけてくれ！」と言っています。

当然、スタッフは解約予告３０日前のルールを説明します。

委託管理であればキッパリ「ルールですので！」で済む話ですが、

今日の場合は「自主管理」物件ですので、

入居者様は、

「じゃあ大家に直接交渉する、近いから！裏だから！」といい、

弊社スタッフは、

「入居者様の要望をオーナー様が受け入れ、その旨オーナー様から連絡がくれば、かまいません」

当然の正しい解答です！

「オーナー様に直接話さないでください！」とは言う権限はありません。

入居者様は、解約通知を提出しお帰りになりました、

そしてほどなくオーナー様からの電話・・・・・

内容は

「退去したい旨、入居者が来た！日割り家賃をおまけしてくれと言っている！さらに退去時の掃除（敷金の返金）についても、今時は、全額返金だ！みたいな事を言ってきた！言葉づかいも悪い！もっと普通に話してくれれば、まけてあげてもよかったけど、あんな態度ならおまけしない！」

「敷金を全部返せという内容の事を言ってきたけど、掃除代を払ってくれるのだろうか？」

入居者様は、交渉に失敗し、日割り家賃を、おまけしてもらえない事が決定した訳ですが・・・

ここで問題になるのは、「近くだから・同じ敷地に住んでいるから」直接交渉に来ると言う事です。

この入居者様の行為で、今後、退去が完了するまでお互いに気まずい状況の中で生活をすることになります。

自主管理の場合、最後の「敷金精算」はオーナー様が自ら行います。

再び敷金を返してほしい、掃除代は払わないとなれば、押し問答になる可能性もあります。

次第にお互いの感情がむき出しになり大きなもめ事となっていきます。

このようなケースは今、多発しています。

不動産業者は当然「ルール」を主張するので、おまけの交渉に関しては
「いいですよ！」と言うわけがない！！

と言う事で、近くに住んでいる、同敷地内にオーナー様が住んでいる場合、

入居者様が直接オーナー様に交渉！！

もちろん、オーナー様に有利な内容なはずがありません！！

入居者＝お客様　
と言う思いもあり、明らかに入居者サイドに請求できるものを
「いいですよ」と胸に怒りをしまいこみながら、押し切られるオーナー様が多々！！

「もめるとその後、仕返しに来るのではないか！！」の恐怖！！

これまでは、このようなケースも想定した上で「委託管理」をおすすめした場合に、「うちは物件の横だし管理の必要はない！」「オーナーが近くにいるのが売りなんだ！」
と言われる事が多かったのですが、

近くだから、マイナスな事例が多くなってきたようです。

丸く収めたい場合は、実際にオーナー様が我慢するケースの方が多いのです。

しかし、「管理会社」が間に入りオーナー様の代理となって説明・説得すれば、
オーナー様が一方的に損する事はないのです。

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本当はお得なバランス釜付きアパート

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

今回は、単身向けのアパートの「 リフォームの事例 」のご紹介です。

築年数も古いアパート。しかも単身向け。

私ごとですが、先日、中古の戸建住宅を見学に行きました。

「賃料の下落」が叫ばれていますが、売買でも同じように「価格破壊」が起きているようです。

立地環境がよく、金利も驚くほど低かったのですが、内装のフルリフォームが入っていて断念しました。

一般的には、フルリフォームが入った建物は人気があります。

私の場合は、同業ということもあり、リフォーム手配を自分で行いたかったので見送ることにしました。

通常、中古物件は、現状のままの状態で売れるないので、多かれ少なかれリフォームをして売りに出します。

どのような商品でも、人の要望する点は日々変化していきます。

例えば、昔はキッチンは狭くてもリビングが広ければ良いという方がいましたが、

今ではキッチンスペースが充実しているというのは、当たり前になってきています。

購入者の要望が変化してくると以前のままの状態では売れません。

また、リフォームを行うと費用がかかります。

当然ながら、売買価格に反映されてきます。

300～500万円ほど上乗せされて販売されます。

販売元の不動産会社としても、仲介手数料がその分増えるわけですから売主にもお勧めするという構造。

話を、賃貸に戻します。

お部屋探しをしている入居者の要望。

当然ながら、日々変化してきます。

売買物件と同じようなリフォームをすることは、鉄筋コンクリート造のマンション以外では私はお勧めしませんが、

さすがに替えた方がよいものがあります。

【バランス釜】

http://blog.cnobi.jp/v1/blog/user/22d6dbc591e14e7492345a8795d2a4c9/1317561838

さすがにこれを20代前半の入居者に使え、というのはそろそろ無理があります。

私くらいの年齢（30代）であれば、ある程度使える方はいますが、

最近の入居者は、このタイプのお風呂を怖がります。

そして、このタイプのお風呂の賃貸アパートの空室期間は、驚くほど長期化します。

1年近く空室であれば、その損失で全てを一新してもおつりが出るにもかかわらず、もったいない話です。

今回リフォームしたのは、このお風呂だけです。

http://blog.cnobi.jp/v1/blog/user/22d6dbc591e14e7492345a8795d2a4c9/1317561839

同じ空間がここまで変わります。

最近、個人投資家の中では、このバランス釜タイプの中古アパートを好んで購入される方が増えてきているようです。

多くのアパートが、お風呂以外は全く問題がない。

しかも、収益還元法で販売価格が決まることが多いので、販売価格が安い！

空いた部屋から徐々に変えていき、利回りを購入時よりも容易にプラスにできる。

もう駄目だ、とあきらめないでください。

構造上無理だと言われたオーナー様も多いのではないでしょうか？

当社の専門スタッフがすぐに見に行きますよ！

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あっという間に１０月、あっという間の長期空室

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１０月になりました。

あっという間の１０ヶ月。

ここからちょっと嫌な書き方です。
　　　　　　　　↓
　　　　　　　　↓

あっという間の長期空室！

「様子を見る」　「そのうち決まる」　「１部屋くらい今時・・・」　から数十ヶ月

いまだに空室・・・、見に来ている形跡もほとんどない・・・

　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　↑
心当たりのある方がいらっしゃるのではないでしょうか？

今は春の引っ越しシーズンの予行練習と思ってもよいかもしれません。

お客様数は、週末ともなると年明け（１～３月末）に匹敵するご来店数！

それに比例して事前のお問い合わせ数も急増！

年明けの引っ越しシーズンでの状況を想定するには良い時期です！

今、（ここ１ヶ月）で状況が「全く変わらない」のであれば、

年を明けての引っ越しシーズンでも、

ご案内数の変化も相変わらずな状態になり、
ご成約の可能性が低いままだと思っていたほうが良いでしょう！

えっ！来年まで待つつもりはない！１日も早く、とにかく早く空室を解消したい！
と思う場合は早急な対策が必要です！

入居者募集に大苦戦する中、
これからは、「退去者」が出る時期でもあるのです！！

☆　対策とは？　☆

1、物件敷地内、周辺、共用部分の掃除　
・ご案内時の第一印象が汚くないか？悪くないか？

2、ルール違反入居者への指導　
・共用部分の荷物など、ご案内時に悪影響、質の悪い入居者が多いと思われてしまう

3、最新事情による家賃の見直し　
・数年前の相場になっていないか？

4、室内設備の見直し　
・電化製品と同じ！最低限の今時の設備・仕様

5、お取引き中の複数の仲介業者・営業マンへの「営業」
・営業マンは「人」です。実際にお部屋をお客様に紹介する営業マン達に、良い印象を与えるにこしたことはない！

6、思い切って方針・戦略をかえて「委託管理」へ　
・募集～退去、入居中のクレームやお問い合わせへの対応、賃料集金、、最新事情のリサーチ業務等をこの際、不動産管理会社に任せてみる！

ぱっと思いつくだけでも、これらの対策があげられるのではないでしょうか？

「委託管理」のご説明や資料請求は無料です！

早く対策をしっかりたてて、満室経営を常に狙いましょう！

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「上棟式」を前にして想うこと

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

先日、ある賃貸アパートの【上棟式】に出席して参りました。

仲介店舗も賑わいだしたこの時期は、

来春完成予定の新築アパートの建設ラッシュでもあります。

個人的に道中にある神社で、建築中の安全祈願をして参りました。

http://blog.cnobi.jp/v1/blog/user/22d6dbc591e14e7492345a8795d2a4c9/1317379251

「何事もなく、無事に完成しますように」

「建築後は、満室になりますように」

現在の賃貸経営は、決して神がかり的なもので成功するわけではありません。

当然ながら、入居者ニーズを的確にとらえたアパート、

そして、それを支える不動産会社のサポートがあってこそ成るわけですが、

最終的には、オーナー様を含め、賃貸に携わる者の想いが一番大切だ、と感じます。

この業界にいると、何千万円という投資をされるオーナー様と、

それを受け取る側の不動産会社に、「温度差」が生じることがあります。

私は、まだ30代の若輩ですが、

それでも新築アパートを数多く見てきています。

経験値という意味では増えてはいますが、

新人の頃に感じた「想い」と、現在の「想い」に差がないか。

身を引き締める為にも、あえて祈願を行いました。

不動産システムは、日々進化していきます。

それを基に管理運営していく使命があります。

しかし、根源的な原動力は「感情」なのではないでしょうか。

http://blog.cnobi.jp/v1/blog/user/22d6dbc591e14e7492345a8795d2a4c9/1317382389

天気も快晴。

すがすがしい気持ちで迎えることができました。

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賃貸不動産経営管理士　　坂田　直哉

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ローン返済！！銀行だって心配

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

ある地域の地主オーナー様のお話です。

このオーナー様の近隣は同じ苗字が多い！

よくあるパターンです。

建物は立派で２物件を所有していますが、

今は、地元のいわゆる「古い不動産屋さん」に任せています。

慢性的な空室が続いていて、「銀行側」から、

「管理会社を変えたらどうですか！」と言われてしまい、

銀行側の調査の結果、光栄にも仲介力に優れていると評価いただき、弊社に依頼があり、銀行の方と一緒にオーナー様をたずねました。

お金を回収する側の「銀行さん」も、このままでは困るという事です。

そもそも、この物件の存在は知っています。

知っている理由は
「広告活動が弱く、勿体ないに尽きる」と言う変な理由で。

現在のお家賃は決して高くなく、駅から２分の好立地ですが空室！
理由は「募集活動」が弱すぎるだけです。

正直に言って、周辺業者より「管理会社」自体が良い印象が無く、
ご紹介を避けられているというのが残念な現実なんです。

オーナー様が何社かに聞いたところ、帰ってくる言葉は、
「とりあえず管理会社を替えれば決まりますよ！」
という状態。

オーナー様が「管理会社を変える」べく現管理会社に話し合いに行くと、
当然、引き留められ、対応策を考えると言う事になったのですが、
結果は「お客様はいません！家賃を大幅に下げましょう！」となりました。

しかし、入居者が決まらない理由は家賃が高いからではない！

管理契約を解約するには「解約予告６カ月前」と、常識を上回る縛りだったのですが、

自分たち主導で「満室」にする自信が無かったのか、
「１ヶ月」としてくれました。

現入居者への通知のことなどを考えるとむしろ早くて嬉しい悲鳴という感じです。

しかし、無事に管理会社を弊社に替えられる事になり、
「昔からの付き合い」を気にしていたオーナー様も、
ホッとしたようです。

「昔からの付き合い」を優先して決断が出来ずに空室！！
これが今、とても多いケースです。

いよいよお金を回収する側の「銀行さん」も
「それはもう、今時やめましょう！」と行動を開始しました。

恐らく、同じような例で、返済に支障をきたしているケースが多いのでしょうね。

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間違った家賃

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

本日、お話を伺ったオーナー様のお話。

きっかけは、弊社仲介店舗に、オーナー様より頂いた一本のお電話。

オーナー様：「 募集家賃が間違っています！（怒） 」

オーナー様に謝罪をし、急ぎ掲載サイトを確認します。

と同時に、お電話を頂いたオーナー様とは、直接取引を行ってはおりませんでしたので、

管理会社（元付会社）から募集図面を取り寄せます。

しかし、何度確認しても、募集家賃は間違っていない・・・

原因は、他社管理会社から出ている資料が間違いだった、ということがわかりました。

ここでひとつの疑問が生じます。

他社管理会社に任せているにもかかわらず、なぜ弊社仲介店舗にご連絡があったのでしょうか？

それには理由があります。

弊社は、インターネット広告を強く意識した募集戦略を行っております。

一方で、不動産会社の中には、そういった募集広告を行わない会社もあります。

一般のお客様の 9 割近くがインターネットを活用し、お部屋探しをしているにも関わらず、

そういった広告を行わないのです。

高騰するインターネット掲載料の問題。そして、それに対応できないでいる不動産会社の存在。

契約単価の高い「売買」広告は熱心にするが、「賃貸」がおろそかになっている会社。

会社単位の問題なのか、担当レベルの問題なのか。

それを今回、特定することはできませんでした。

問題なのは、オーナー様。

見知らぬ不動産会社にご連絡する前の心境を考えると、さぞかし不安だった、と思います。

賃貸不動産の管理を委託している会社ではない不動産会社が、

ご自身の募集家賃を間違えて掲載している。

しかも、委託しているはずの会社が掲載しているインターネット広告は見付けられない・・・

どうなっているのだろうか？

果たして電話をしてもいいのだろうか？

お話を伺うと、どうやら問題はそれだけではありませんでした。

1年以上の空室期間。

人気駅徒歩5分以内の高級住宅街にある築年数の浅いファミリータイプ。

坪単価も、なんと6,000円台前半！

すぐにでも申込み頂けそうな賃貸住宅です。

限られた時間の範囲内で、近隣の家賃相場や、入居者ニーズ、募集形態の違い、などなど

オーナー様にアドバイスをさせて頂きました。

空室や空き家率の上昇が、度々ニュースで取り上げられていますが、

これは本当に少子高齢化や景気低迷などの影響だけなのでしょうか？

私たち不動産業界に全く持って責任がない、とは言えないのではないでしょうか？

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今日の相談内容は「空室」

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今日お尋ねしたオーナー様のお話です。

このオーナー様の相談内容は、皆様が思わず食いついてしまう内容の

「空室」です。

建物は、築6年。まだまだ新しい！1Ｋの単身物件。

弱点は場所。

駅から14分と、それほど致命的には思えない距離ですが、
建物周辺は「店が無い」「何もない」が、特に単身タイプなだけに弱点。
しかし、近隣の「東京外国語大学」の学生さんは自転車で
学校まで15分かからないという事で住む場所です。

現在は1部屋の空室ですが空室期間が半年を超えました。
退去のお部屋が出るたびに、次の人が決まるまでが実に長い！

この状態で2部屋目が空いたら・・・
2部屋分の賃料が1年間はいらないかも！と不安になったのです。

空室なのですからその対応策は、どなたでも思い浮かぶと思いますが、
募集を強化すればいい！！

「今時、たった1部屋で何うろたえてるの？」
と思っているオーナー様！

ここで手を打たないと、存在感を示さないと「不動産屋営業マン」の頭に
「この物件はいつも空いている、人気が無い、どうせ見せても決まらない」
と思われどんどん疎遠になっていくのです。
今決めなくてもどうせ空いてると思っているので、営業トークの迫力が無くなっていきます。
そして、営業マンにそっぽを向かれるのです。その時間は実に早い！
物件・空室はいくらでもある時代なのです！

その結果が、「めっきり案内すら来ない！」の状態。

空室解消の場合、オーナー様にとって、賃料を下げる等の対応のほかに、
実は「不動産屋営業マン」に対し、どう自分の物件をお客様に出してもらえるかを
考えなければならないのです！

紹介するかしないかは、営業マン次第ですから！

今回のオーナー様は上記の事を総合的に考え、「委託管理」の方が良いのでは？と思っています。

・より多くの不動産屋に情報を置く（別路線も含め募集エリアを広げ、募集不動産屋を現状の100倍以上にする）
・不動産屋営業マンに物件の存在をアピールする

募集強化以外の事も含め私の話を聞き、「やった方がよい」と確信したオーナー様ですが、

移行するにあたり気になるのは、

どのオーナー様も同じ考えです。

1、管理料
2、昔からの付き合いの、とある1社

上記の2は解決できそうです。

所有の名義が3人なので、これから協議する事になりますが、はたしてどうなるでしょうか？

一つ言える事は、早めに思い切って切り替えたオーナー様の物件ほど、
各業社営業マン達の頭に物件の存在が焼きつき、紹介癖や案内癖がつき、その日に決めないと別の業者の営業マンに取られるという危機感を持ち猛烈にアピールしてくれる為に、長期空室及び空室を回避できているのは事実です！！

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「後悔」の連鎖を防ぐために

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

とあるオーナー様の話。

このオーナー様との出会いは、突然でした。

入居者の更新時期が近くなり、

オーナー様にそのことをお伝えする為に、更新業務スタッフがご連絡したことが きっかけ でした。

「 連絡が取れない 」

何度、ご連絡をしても、ご自宅に伺ってもお話することができない。

松本のブログにも多々ある内容でありますが、

不動産会社として、オーナー様と連絡が取れない、という状況は致命的。

一般的な「空室の確認」や、「案内状況の報告」などは、

ご連絡がとれない状況であれば、あきらめがつくのですが、

契約している「入居者の更新」であれば、こちらも何としてでもご連絡を取る必要がありました。

最終的に、ご連絡を取れたのは、オーナー様の息子様。

お話を伺うと、オーナー様はお亡くなりになられていました。

そして突然、オーナー業を任されるカタチとなった息子様。

当然ながら、日々、本業のお仕事があります。

更に息子様に追い打ちをかける状況となったのが、

もともと亡くなられたオーナー様は、複数の不動産会社に募集を依頼していたこと。

毎月各社は、お部屋の空室状況の確認をします。

毎日のように鳴り響く、見知らぬ会社からの電話。

しかし、息子様はそのような電話に対応できる時間がありません。

仕事中 ですので当然です。

空室もあり、お部屋を案内したい、という基本的なご連絡すら、ままならない状況。

やはり賃貸マンションを「 自主管理 」することは、片手間でできるないようではありませんでした。

築年数もかなり経ってきており、修繕費もかさんできます。

共用部分の階段には錆（サビ）が目立ってきており、屋上の漏水の心配もあります。

また、生命力の強い雑草は、至る所で勢いよく伸びきっています。

そのような渦中で、最大の難関である「 相続税 」との戦い。

息子様は、今、休日を返上して父親の残してくれた資産と格闘しているのだ、と思います。

「 こんなに面倒ならば、いっそ売却してしまえ！」と頭をよぎったこともあるのではないでしょうか。

賃貸住宅の隣には、思い出の詰まった母屋があります。

このような状況において、私に何ができるのでしょうか。

人間には当然、物事を判断できる容量（キャパシティ）があります。

その容量を超えてしまうと、思考停止状態になってしまいます。

ですので、私は問題を整理し、息子様に3つの道筋があることをお伝えせねばなりませんでした。

ひとつは、思い出の詰まった建物と土地を「売却」すること。

もうひとつは、修繕費がかさむ建物を「建替」えること。

最後は、現状のままを限りなく残し、「改修」すること。

息子様のお気持ちを察すると、何とか「改修」で道筋を導き出せれば、と考えています。

更に、本業がありますので、当然、賃貸経営は「 管理委託 」が必要になります。

息子様お一人に降りかかる負担をできる限り減らし、

できるだけクリアな状態で重要な物事を判断して頂きたい。

その為には、収支計画が必要であり、改修費用を見積り、今後の賃料査定の目安も必要となります。

また、最新の募集形態や、インターネットの活用方法などもご説明しなければなりません。

こちらも出せる情報を全て出し、判断していただく必要があります。

そうすることで、たとえ「売却」という方法をとった際にも、

息子様だけでなく、ご家族、ご一族の方にもきちんとした説明ができるのではないか。

何年後かに、「 あの時、こうしておけばよかった 」と思ってほしくはない。

そういったオーナー様の姿を、数多く見ているだけに、なおさら強く思います。

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空室募集を断られる

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台風が去り、町中、葉っぱや折れた枝が散乱していました。

建物によっては、オーナー様と思われる人が、箒と塵取りを持ち、
掃除をしている光景が何度かありました。

しかし放置されている物件も多々。
明日から3連休ですがこの状態で突入！！

そして、気になるのは建物の故障、特に天井からの水漏れなどは大丈夫だったでしょうか？

1日たってから水がしみ出てくるケースもありますので、
入居者様が、仕事が休みの可能性が高い明日、何かしら故障関連のご連絡が来るかもしれませんので警戒して下さい。

今日は、全くお取引の無いオーナー様に委託管理とまでいかなくても「せめて一般媒介の募集をさせてほしい」と言う事で会いに行ったのですが、見事に断られてしまいました。

12部屋中6部屋空室の物件です。
ところがオーナー様は「空室はない！」と言い切られるんです。
つい先日、この建物に引っ越しトラックが横付けされていて、
荷物が運び出されている光景を見たばかりです！

そして現地近くの「親戚」の人に偶然会い、「確かに空いてる！」と言う事で、本家に行って見れば？
と言われ、住所を教えてもらい今日行ってみたのです。

現在募集業者は2社、管理契約はしていません。

突然現れた私に警戒するのもわかるのですが、
結局、一般媒介での募集も断られてしまいました。

オーナー様にとっては、どこの業者を経由して入居してきても、入居者は入居者。
空室が一部屋解消される事になります。

入居者の「質」を疑うのであれば、むしろ今時の不動産業者の方が、
入居審査は厳しいのです。

むしろ、不動産屋の方から訪ねてくれば手間が省けチャンスではないかと思うのですが・・・・

やはり、突然訪れれば「セールスマン」と同じ扱いをうけるのもしょうが無いとは思うのですが、「賃貸不動産屋」の場合、突然、不要な物を売りつけに来たセールスマン（お金が減る）ではなく、家賃収入を「さしあげる」（お金が増える）為に来た人という、自分にとって有利な考えは方どうでしょうか？

めげずに頑張りたいと思います！！

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固定費を「剪定」しましょう！

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

本日は、あいにくの天候ではありましたが、

弊社で管理させて頂いている賃貸アパートの「 樹木の剪定 」に立ち会って参りました。

賃貸経営には本当に様々な仕事内容があります。

しかし、入居者様にいかに満足して生活して頂けるか、を考えると、

「 建物の維持管理 」も当然重要な要素のひとつになってきます。

http://blog.cnobi.jp/v1/blog/user/22d6dbc591e14e7492345a8795d2a4c9/1316520154

また、樹木の場合、

伸びきってしまうと、近隣の住民にも迷惑をかけることにもなってしまいます。

こんなことなら樹木を植えなければよかった、と後悔されているオーナー様もいるくらいです。

オーナー様にとって、

一番問題になってくるのは、剪定にかかる「費用」ではないでしょうか？

新しい設備などは、インターネットで調べたり、ホームセンターにいったりすれば

ある程度費用を予想することが可能ですが、

難しいのは、「職人」と言われる方に依頼する仕事ではないでしょうか？

確かに、

・昔ながらの付き合いがある方に頼むという方法

・知り合いの工務店に頼むという方法

などが一般的かもしれませんが、その提出された見積書。

相場よりも「高い」のか「安い」のか、どのような作業をするのか、

素人の方が判断する事は難しいのではないでしょうか。

実際、今回剪定させて頂いた賃貸アパートのオーナー様は、

弊社の見積書を見て大変の驚かれていました。

それもそのはず、以前の管理会社の費用の １ / ２ で行うことが可能だったからです。

「高い勉強料だった・・・」

健全な経営を行うためには、「変動費の削減」も重要ですが、根本的な「固定費の見直し」も必要なはずです。

賃料の下落が続いているオーナー様にとっては尚更、「知らなかった」では、すまされまないはずです。

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話を聞く気になったオーナー様

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古いアパートで、お部屋半分が空室になっている物件があります。
しかも長期の空室！

このオーナー様の今の心情は、頼んでいる不動産は数社ありますが「案内にすら来なくなった」と言う状況で、「募集」に関しては、嘆きからあきらめに変わってしまっている状態です。

長期の空室が続き、もはやあせる気持ちも薄れ、室内を改装する気もなし。
設備を改める気持ちもなし。

そんなオーナー様にズバッと「委託管理」をすすめてきました！！

今より、「募集」に関しては確実に強化され、１部屋でも決まれば、その瞬間に「委託管理料」を払ってもおつりがくるような状況です。

かなり広範囲で、相当数の不動産屋で募集することになるので、
「駅から遠い」と言った不利な状況だったとしても、
どこかの不動産屋さんから管理会社に声がかかり、
ご成約になります。

２部屋、３部屋と決まっていけばどんどん家賃収入が増える！

半分空室なので、半分のお部屋（募集のお部屋）は「賃料滞納保障」を受けることが出来る。（弊社の場合）
空室が多いのが幸いして、入居者の半分が「家賃滞納のリスク」を、入居から退去するまで１００％考える心配が無い！！

でも、このオーナー様は「募集」に関しては、どうしても「決まる」イメージが作れないんです。
今、案内にも来ない状況なので・・・・

私としては、様子を見てても、ずーと同じ結果なので、

違った攻め方をしたらどうでしょうか？と言う単純な提案です。

「やってみればいいのに！！」

皆様どうでしょう？

例えば格闘技で、いつも同じパターンで、ワンパターンな負け方なのであれば、戦法を変えてみればいいのにと思いませんか？

いつも蹴らないスタイルなのであれば、蹴ってみるとか！！

「押してだめなら引いてみろ！」と言う言葉もありますよね。

今日のオーナー様、以前はこの話に耳を傾けませんでしたが、
今日は、話を一通り聞いてくれました。

戦法を変える事を意識してくれました！期待です！！

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朗報

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オーナーの皆様に朗報です。

「敷き引き」や「更新料」に関して、最高裁で「有効」と言う判断が出ています。
もうご存知かも知れませんが！！

有効と言っても、もちろん、常識の範囲内の額の場合です。

例えば、更新料は「新賃料の1ヶ月」は常識の範囲内、
「3ヶ月！」としていれば、常識の範囲外なのでダメ！という事になります。

大前提は、契約前に「重要事項説明」等で事前に明示し、合意をしなければなりません。

更新料に関しては、「重要事項説明書」に必ず記載される項目であり、
不動産屋としては、「重要事項説明」をしないと、契約を成立させる事が出来ないので、入居者としては契約をし鍵の引き渡しを受けている、「住んでいる」と言う事実がある以上、後になって「聞いてません！」と言い張るのは苦しい状況。

遠方にお住まいで「部屋を見ないで決めた方」でいわゆる「郵送契約」をする場合でも、鍵の引き渡し当日に、「重要事項説明」を聞いてもらう事になります！
そして、鍵の引き渡しです。

朗報は更にあります。

「更新料あり」の契約をしたものの、なんだかんだと言い訳されたり、契約書作成等を無視され、入居者が更新に応じない為、更新料が支払われていないような場合。

これはよくあります！！

さかのぼって、もらえていない更新回数分請求が可能とのことです！

更新料を「滞納」しているのですから、支払われない過去の分が請求できないという事自体がおかしな話ですが。

オーナー様の心情とすれば、契約更改もしてないで居座られているという気持ちの方も多いと思います。

このような場合は、滞納されている更新料に加えて、遅延した期間について、遅延損害金の請求も可能です。

実際には、遅延金を請求しづらいのが現実ですが・・・
しかし、久しぶりに、オーナーの立場に立った当然の判断を出してもらえましたね！！

これは朗報です！！

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駅前開発情報

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京王線・井の頭線沿線で店舗展開している弊社として、

「 東府中 」駅周辺のオーナー様として、

うれしいニュースがあります。

周辺地域にお住まいの方なら既にご存じのこととは思いますが、

急行停車駅で人気がある「 東府中 」駅がますます便利になります。

10月20日（木）複合商業施設
「京王リトナード東府中」オープン！

【テナント構成】

□　１　階

ガスト　（すかいらーく）　：　レストラン

はなの舞　（チムニー）　：　海鮮居酒屋

すき屋　（ゼンショー）　：　牛丼

らーめん西海　（アーバン）　：　長崎らーめん

ＱＢハウス　（キュービーネット）　：　ヘアカット

サーティーワン　（Ｂ－Ｒ　サーティワンアイスクリーム）　：　アイスクリーム

□　２　階

クリーニング　伊万里　（伊万里）　：　クリーニング

ルパ　（京王食品）　：　ベーカリー＆カフェ

啓文堂書店　（京王書籍販売）　：　書籍・雑誌

K-Shop　（京王リテールサービス）　：　駅コンビニ

京王キッズプラッツ東府中　（京王子育てサポート）　：　保育施設

「リトナード」と言えば、

「京王リトナード永福町」　（2011年3月開業）が記憶に新しいですが、

お部屋探しをされている入居希望者の反応は、かなり良いように感じます。

暗い話題が多い賃貸市場ですが、

明るい話題が増えればオーナー様の顔も明るくなるのではないでしょうか

3連休！不動産屋との打ち合わせ！！

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

2週連続の3連休が明日からスタートします！

お出かけされる方は、明日からの鍵の所在等、お取引の不動産屋に連絡はお済みですか？

ちょっとスーパーへ行ってた20分が運命を分けます。

私が営業マン時代に、こんなエピソードがありました。

私　：　「大家さん、さっきご案内しようと思ったんですけどいなかったから・・・」

家主　：　「何言ってるの！ずーといたわよ！」

私　：　　「3時くらいなんですけど」

家主　：　「あっ、その時間はちょっとスーパーにいってた。でも3時半には間違いなく家にいた！」

私はこのオーナー様の物件に狙いを定め、この物件のお部屋でご成約になるように、お部屋探しのお客様に対して話のシナリオを作りあげ、
それにあわせてお客様に数物件をご紹介していたわけですが、
ご案内できない為に、急遽シナリオを変えて、別の物件でご成約させる動きとなったのです。

お部屋探しのお客様は「繁忙期」なだけに、迷っていては、どんどんご成約になってしまうので、当日に見たどれかで、決めて帰る確率が高いのです！

このほかのエピソードとしては、お電話をしたときに、たまたまオーナー様が「庭」に出ていた為、電話に気付く事が出来ずに、お客様の紹介を逃す場合もよくあります。

電話が鳴っていたのはわかっていたけど「トイレ」に入っていたというエピソードもあります。

無論、「委託管理」の物件にそのような事は起こりません。
その為、営業マンとしては、確実に鍵の手配ができ、リアルタイムで空室状況が分かるので、ご紹介がしやすいのです。

したがって、オーナー様に「ちょっとスーパーに行っていた」程度で損をしてほしくないので、3連休前になると、私は必ず、今回も、

「不動産屋と打ち合わせができていますか？」という内容のブログをしつこく書いてしまうのです。

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私の１日

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

９月、それは秋の引越しシーズン。

各店舗かなり忙しくなって参りました。

私も同様に慌ただしく動いております。

空室、滞納、集金、クレーム、清掃、オーナー様の悩みはつきません。

そういった賃貸経営のアドバイスを中心に動いている私。

一日のスケジュールは、おおよそこのようになっております。

【ある日のスケジュール内容】

■　10 ： 00～　

新築分譲マンション１室を賃貸にするために、内覧会にオーナー様と参加

■　12 ： 00～　

不動産投資を考えるオーナー様へ検討物件へのアドバイス

■　14 ： 00～　

空室で悩みを抱えるオーナー様との管理契約

■　15 ： 30～　

滞納に悩むオーナー様と弊社顧問弁護士同伴のもと、お話し合い

■　17 ： 00～　

賃貸マンションのメンテナンス維持管理費削減のご提案・現地視察

こう見ると、オーナー様によりその「悩み」は多種多様。

私も多様化する賃貸経営、入居者ニーズについて、

勉強しなければならないことが本当に増えているように感じます。

誤魔化しではない答え。裏付けがある内容。それが必要です。

まだまだ不動産屋は適当。

そう思われているオーナー様が多いですし、実際に適当な不動産屋も多いはずです。

そうならないために、日々努力が必要です。

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枝が邪魔

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今日は暑かったですね。

今日は、建物の植栽の話です。

入居者募集時の攻略法と言うことになるのですが、
建物の「掃除」に関するお話は、これまでもよくしています。

建物に植えてある「木」の枝がかなり伸びて、通行の妨げになっている建物があります！
一階であれば雑草！
当然、その状態の所にお客様をご案内することになります。

不動産屋が気を使って、切に行ったり、雑草を処理しに行ったりはしません。
「この大家さんは、こうなんです！」と、キッパリといわれてしまうだけです。

2階のお部屋にご案内の際、階段をあがっている最中に、葉、枝が頭や体に当たる状態では、
その場で却下となってしまいます。

一階であれば足に雑草が触れます。

これからの時期ですと、触れた足に雑草の種子がこびりつき、
お客様の足元を汚すことになります。

この状態の建物にお客様がきた際、お客様は、「毛虫はいないか？」「かぶれないか？」「服が汚れないか？」と言うことを考えます。
「外出中」なので、かぶれてきたり、服が汚れてしまっては困るのです。

したがって、特に女性のお客様の場合、ほぼ絶望的です。
まず、気に入ってはもらえないでしょう。

不動産屋の営業マンも当然嫌なので、その建物を避けるようになります。

もしその木や雑草が、お隣の建物の木や雑草であれば、その隣の方に相談してみてください。

公園や道路、空き地の木や雑草であれば、市・区役所に報告し対処してもらいましょう！

木や雑草で、ご案内時にイメージが悪く、結果的に決まりが悪いので家賃を下げるなんて、
とても勿体ないことです。

ご自身の敷地のものであれば当然、至急対処しましょう！

この際、木を切ってしまうか？
木（枝）の剪定に関しても是非ご相談ください。対応できます！！

ご自身が「お部屋」を探していたとしたら、
建物について、部屋につくまでに、葉や、枝、雑草を避けながら歩くような状態のところを
選ばないですよね？

やはり、いかに建物の状態を「見に行くか」と言うことですね。

退去者が出たら、入居者を募集をします。
入居者募集をすれば、部屋を探している人が見に来ます。
退去したお部屋のルームクリーニングをしたら終わりではないのです。

お客様が建物にたどりついたときの「第一印象」がまず勝負です！

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〒 182-0026 東京都調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ

株式会社　レント管理サービス
関連事業部　受託課　担当者：松本　弘　（まつもと　ひろし）

ＴＥＬ： 042-440-7500 ＦＡＸ： 042-440-7501
ＨＰ－ＵＲＬ： http://www.renthouse.co.jp
Ｅ-ＭＡＩＬ： c-kaihatsu@renthouse.co.jp
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空家の再利用

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レント管理サービス

賃貸経営アドバイザーの坂田です。

本日は、「 空家利用 」に対する新たな取り組みをご紹介いたします。

その舞台は、千葉県。

行政レベルでの本格的な動きのようです。

主に高齢者が所有する持家を子育て世帯など若い世代に

賃貸しやすくする仕組みづくりの検討を始めました。

今年度から10年間の第2次住生活基本計画案に盛り込んでいます。

千葉県では、

世帯数： 235万8000 戸　に対し、

住宅総戸数： 271万7000 戸　もあり、

空き家が約 15 ％存在するという計算になります。

空き家や所有者の実態を調査するとともに、

世帯数の多い子育て世代などに賃貸できる方法を模索していくようです。

過疎地域を中心に都市部でも増加している空き家の有効活用に向け実態調査を開始。

空き家の実態調査は今年度1年間で行う予定で、

調査結果を踏まえて具体的な方針を決めるようです。

確かに、東京都でも、

街を歩けば幽霊屋敷のような、誰も住んでいない空き家を見かけます。

しかも、商店街に突然そういった空き家がある場合もあります。

非常にもったいない話ですが、その多くが所有者不明となっていることが多いようです。

民間での対応が限界というのも、うなずける話です。

一戸建て（築年数が経っていても）は、想像以上に入居者に人気があります。

そのことをもっと知って頂きたい。

どのくらいの賃料で貸せるのか？

めんどくさいことはないのか？

いろいろとご不安な事もあるかと思います。

そういった際にこそ、不動産会社を活用して下さい。

株式会社　レントハウス　■ ■
賃貸不動産経営管理士　　坂田　直哉

武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
TEL　042-314-6601 ( 代表 )　/　FAX 0422-40-0701
URL http://www.renthouse.co.jp
mail sakata@renthouse.co.jp

助けたい物件を発見！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日、「管理会社」に委託はしているけれど、
空室が目立つ建物を3物件見つけてしまいました。

今回の3物件に共通して言えるのは、共用部分は枯葉やペットボトルが散乱していてゴミだらけ。
セミの死骸も多数。

ゴミの集積場は、指定の日以外は出してはいけないのに、
かまわず出しているので、生ごみ、プラスチックゴミが出されていて、
違反のシールが貼られている袋が数個ある状態です。

お客様がお部屋の見学に来ても「気に入りました！」と言うはずが無い状態です。

現・管理会社は「決める」「決まる」ために何か提案しないのかな？
と、率直に思いました。

「掃除を定期的に入れてみませんか？」とか、周辺の物件と比較して賃料を検討する等・・・

ただ、概ねこういう場合、家賃だけは無意味にかなり下がっているのが定番です。

募集も力を入れてもらえないようで、「この名前の物件」の入居者募集情報を見た覚えが無い！
インターネットにも情報がなく、現・管理会社のホームページにも
３物件のうち２物件に関しては、掲載もありません。

もし、管理の形態がサブリース（一括借り上げ・空室保証）の場合なら、
「決まらない」「家賃を下げた」という名目で、
「賃料保証金額」をビックリするほど大幅に下げられているでしょうし、

サブリースではない入居者管理であれば、空室分の賃料は一切入って来ない。
しかも、今回発見した建物に関しては、間違いなく長期空室のはず！

本当に、この今の状況に、オーナー様が満足しているのかが知りたいところです。

この物件のオーナー様に今度聞きに行ってみます。

とても興味があります！！

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10月20日（木）複合商業施設 「京王リトナード東府中」オープン！

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