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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
とあるオーナー様からご相談を受けました。
築年数30年の鉄骨造マンション。土地面積は、20坪弱。
老朽化が進行している中で、漏水が発生。
屋上の防水効果が薄れたことが原因です。
防水工事のご経験あるオーナー様なら、そのかかる費用はご存じのはずです。
さらに、現在空室を抱え、今後、退去者が出ないことを祈るばかり。
オーナー様は、考えます。
「果たしてこの賃貸経営に意味はあるのか？」
「いっそのこと売却したほうが楽なのではないか？」
その中でのご相談。
確かに、今後、所有している賃貸マンションには、
防水工事、
リフォーム工事、
設備修繕など、
考えられるだけでも相当額の費用がかかることが容易に想像できます。
立地条件が良いので、売却をする場合、坪単価
200万円以上することは間違いありません。
単純計算で、売却価格
4,000 万円以上。
オーナー様ならば、どのような判断をされるでしょうか？
ご相談を受ける私としては、オーナー様にとって最善の策を考えなければなりません。
確かに売却をすれば、相当額の資金を一時的に得ることができます。
それで良しとするならば、あとはタイミングだけです。
しかし、解決策はそれだけではないのではないか。
１つは、
リフォームをする。
建物規模はそれほど大きいわけではありませんが、
・
外壁、防水工事
・
内装工事（リノベーション）
などを考えると、総収入・築年数から計算して費用対効果が低い。
却下。
もう一つは、建替え。
このようなご時世ですが、あえて検討してみます。
土地の規模こそ小さいですが、
建ぺい・容積から考えて、現状よりも総戸数を増やせる可能性があります。
現状は、
4世帯しかありませんが、これが仮に
6世帯に増やせた場合はどうなるでしょうか？
近隣相場の新築の賃料は
85,000 円
（
月額賃料収入 ）
85,000 円 ×
6 世帯 ＝
51 万円
（
年額賃料収入 ）
51 万円 ×
12 ヶ月 ＝
612 万円
現在の土地・賃貸マンションにかかる返済はありません。
つまり、純粋に建替えにかかる費用のみがオーナー様の負担になります。
次に利回り。
3階建て以上の想定なので、
鉄骨造を想定。
鉄骨造の建築費用
70 万円 / 坪 （※あくまでも概算）
20坪の土地に3階建を計画して考えると、
60 坪 （20坪×3ﾌﾛｱ） ×
70 万円 ＝
4,200 万円
利回り ＝
14.5 ％
これに、現在の建物の
解体費用や
立退き費用がかかってきます。
現状の家賃収入は、
35 万円。
返済はないので、手取り
35 万円の中からのやりくり。
建替えた場合の家賃収入は、
51 万円。
返済額を 15 万円と想定すると、手取り
36 万円。
差額たった
1 万円。
そう考えると、賃貸経営とはなんなのか、と確かに考えてしまいます。
土地を維持する為、
収益を上げる為、
節税対策の為など様々考えられます。
租税公課などを無視し、かなり簡略化しすぎな箇所がありますが、
わかりやすくする為なので申し訳ありません。
今回のオーナー様のご相談は、賃貸経営の意味を見出すことのように感じました。
これは机上の計算などで答えがでる話ではないかもしれません。
本来の賃貸経営の最大のメリットである「
資産の圧縮効果」。
これは、あまりにも実感しにくいものなのかもしれません。
私は、この仕事が非常に好きです。
味のある建物自体が好きですし、街並みを見ることが好きです。
（あくまでも当事者でないので安閑としていられるのかもしれませんが。。。）
それと同様に、オーナー様の賃貸経営にも新たな付加価値が求められているのかもしれません。
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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士 坂 田 直 哉
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