プロが教える空室対策！

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今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は湿度もどれほどなく、さわやかさを感じる一日でした。
明日は蒸し暑いと予報されています。

季節の変わり目、何とか体力を維持したいですね。

引っ越しシーズンである９月も、もう3分の1が過ぎてしまいます。

来年に向けての戦略を考えなければならない時期ですね！

何も考えなければ、当然、募集号室がある場合、又は出た場合は空室が
続く可能性が高くなります。

明らかに周辺相場より安くしているのであればすぐに決まるでしょうが、
今の賃貸経営は、かなり「シビア」な入居者獲得競争なのです。

自主管理のオーナー様は、いよいよ真剣に戦略を考えないと、
厳しい現実を目の当たりにするのが、「来年」かもしれません！

オーナー：「今空室だって来年になれば決まるよ！」　←ノープランで年明けに挑む！！
　　　　　　　「不動産屋は大袈裟なんだよ！」

　　　　　　　　　　　　　↓　年が明け、１月が過ぎ、２月が過ぎ、3月になり・・・・

オーナー：「おい、どうなってるんだ、このままだと空室1年だぞ！３部屋空いたままだぞ！」
　　　　　　　「不動産屋に電話だ！いくらでもいいから！５０００円位安くしてもいいから、決めてくれと！」
　　　　　　　「入居日４月２５日？いいよ家賃１ヶ月くらいおまけしちゃっていいよ！」

ズバリ心当たりのあるオーナー様！こうなったのは、ここ数年の出来事ですよね！

急に決まらなくなる！！！

新築でも「長期空室」という時代です！

そもそも建物は建てた後に、何か控除や還付はないかと、
長い目で見て相続税、まず建てといて身内に贈与する等、
「節税」で所得を上げてしまう作戦であったり、
どうせ国に徴収される金額なら、自分に有利な事にお金を使いたい！

残された家族へいかに「財産・資産」を受け継がせるか、自分の子供に、まわりの人より得をさせられるか・・・

しかし、徳をするには面倒な計算や手続きを勉強して自分でやらなければなりません。

ただ、今現在は家賃が下落したり、
築年数が経ち、建物自体の価値が減少しているのですから、

所得を少しでも回復させたり、維持させたりする為に、

節税の「いろは」は知っている状態にしましょう。
ただ、所有しているだけでは、当然、「所得税」や「借金（ローン）」「建物の修繕費」などで、苦しむだけです。

所得税に至っては、家賃滞納の部屋があっても、その部屋から「収入あり」として計算したりと、オーナーにとっては損だらけです。

オーナー様は、オーナーをやる以上、「経費」という言葉に敏感になった方が良いです。

「経費」の勉強を少しでもしてみると、その内容は「オーナーの味方」なので、
面白いと思いますよ！

そして、「経費」の「いろは」に登場してくるのは、なんと！！

「委託管理料」なのです！

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強気な米国、弱気な日本

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レント管理サービス

賃貸経営アドバイザーの坂田です。

【日経ビジネス】 2011年9月5日号に

興味深い記事が掲載してありましたのでご紹介いたします。

『賃貸住宅、大家は強気』

アメリカ経済の回復が遅れている。

連邦準備理事会議長も景気の先行きに慎重な見方を示しており、

GDP（国内総生産）が1.3％増から1.0％に下方修正。

景気に不透明感が広がっているにもかかわらず、なお売り手が強気に出ている市場。

都市部を中心とする賃貸集合住宅だ。

※日本とは正反対！アメリカの賃貸は貸手市場のようです！

典型がニューヨークのマンハッタン。

7月の賃貸集合住宅の空室率は0.86％。1％を切る低水準。

※ちなみに東京都の空室率は13.8％。平成23年9月

山手線の内側ほどの広さしかない場所に全米、全世界から人が集まるため、

マンハッタンはもともと需給がタイトだとされるが、空室率の下落傾向は続いている。

※ちなみに東京都に全世界から人が集まっても外国籍不可が多数のため

空室率は解消されないでしょう。

こんな状況だから貸手となる大家は強気な姿勢を崩していない。

リーマンショック後は空室対策に、1ヶ月家賃無料（フリーレント）や仲介手数料の割引

といった「おまけ」をつけた入居者探しも見られたが、

今は不人気物件でない限りそんなことをする必要はない。

※ちなみに東京都では「おまけ」のバーゲンセール中。

家探しをしていて、気に入った物件にたどり着いても、

「さっき別の借り主が決まった」と言われる光景は日常的になっている。

10％以上の家賃値上げも

借り手からすると家賃上昇も悩みの種だ。更新時に家賃が上がるのは当たり前。

「 10％以上も上げられた」という話も珍しくない。

※現在の日本では、更新のたびに賃料が下落する傾向にあります。

空室率が低く家賃が上昇するのは、需要が供給を上回っているから。

ニューヨークの場合、

学校を卒業した若者やステップアップを狙う人材が集まってくるといった事情もある。

恒常的に人の流入が続くことが需要の強さにつながっているわけだが、

不動産業者は別の理由も挙げる。

「不動産価格がまだ弱含む可能性が高いと見ているから、

本来は自宅を購入してもおかしくない人たちがなかなか賃貸から出ていかない。

だから良質な部屋が少ない状態が続いている」

※日本でも同じような現象が起きています。

下げ止まったと言われる不動産価格も本当のところは誰もわかりません。

売買市場は不動産デフレで壊れてしまった。待った方が価格が下がるから、

『買うのは来月まで待とう』

『もう四半期待とう』

『いや来年にしよう』

となっている。

さらに若年層は給料の下落もあって、買いたくても家を買えなくなった

と顔を曇らせる。

※この状況も同じではないでしょうか？若者の車離れ、持家離れなど言われていますが、

お金があったら全て買っているし、持っている。

米国で発表される住宅関連の経済指標はなかなか好転しない。

住宅価格の指数は低迷を続け、住宅ローンの延滞率は直近で上昇した。

中古住宅の販売もさえない。

賃貸集合住宅の大家が強気でいられるのは、

不動産市場がいまだ回復していないことを示す断面の1つなのかもしれない。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

日本では、エコポイント、フラット３５Ｓなどの低金利や贈与税改正などの景気刺激策と、

消費税増税懸念、そもそもの価格の下落傾向などが売買市場を後押ししています。

『先行きに不安は感じるが、どう考えても今は買い時』

そう考えている方が多いのだと思います。

このアメリカと日本の比較でわかることは、賃貸と売買の市場が常にリンクしているということ。

「賃貸」が良い時は、「売買」が悪く、

「売買」が良い時は、「賃貸」が悪い。

そして、この流れは流動的であるということ。

アメリカがサブプライム問題で揺れる以前は、それはもう売買市場は上昇していました。

しかし、現在は賃貸市場の全盛。

その流れで考えると今後の日本は当然、賃貸市場への回帰。

確かに、高齢者の賃貸需要の増加、外国人受入態勢の強化、

ペット共生型などのコンセプト賃貸需要の増加、老朽化対策などなど

待ち構えている問題もありますが、決して悲観してはならない。

そう私は考えています。

株式会社　レントハウス　■ ■
賃貸不動産経営管理士　　坂田　直哉

武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
TEL　042-314-6601 ( 代表 )　/　FAX 0422-40-0701
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入居者が帰ってこないみたいだ！

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関連事業部　受託課の松本です。

今日は「委託管理」の契約がありました。

今回のきっかけは、
家賃は入金されるが、入居者が住んでいない！

この問題を抱えているオーナー様は多いのではないでしょうか？

家賃は振り込まれてくるので「出て行ってもらう」わけにもいきません。

しかし、お部屋外から見る限り、キッチン側の窓越しからの光景は、明らかに室内は
「ごみ屋敷？」状態！！

電気は遮断され、ガスの栓も閉まっている。
本人とはたまにしか連絡が取れない！（実質、連絡は取れない）
ここ数ヶ月は出入りが確認できない。

おそらくこの「ごみ屋敷？」の部屋が原因でねずみや害虫も発生し、
他号室に影響が及んできています。

保証人に連絡をしてみるも開き直り対応してくれず、らちが明かない状態。

偶然、連絡が取れたときに義務である「火災報知機」の取り付けの話をしても、
室内の状態を見られたくないようで、拒否です。

この状況が悪化した場合
①優良な他号室の入居者様が退去。
②ねずみ・害虫の原因を解決できない。
③この状況を知っている業者（特にその市内の業者）は一切入居者の斡旋をしない。
④長期空室もしくは問題の号室を除き全部屋空室の恐れあり。
⑤長引けば長引くほど、問題の号室が退去したときの修繕費が莫大となる。

室内に関する管理責任は、契約期間中は「入居者」です。
入居者が「管理責任」を果たさない場合は当然「違反」となり、
滞納がきっかけで「退去」してもらうように「きっかけ・理由」にはなります。

そして、この対応はオーナー様「個人」の領域ではなく、
「管理会社で対応」の領域です。

同じようなケースでお悩みのオーナー様、
なかなか踏ん切りがつかずに問題を長期化されている方が多いですが、
悪化を１日でも食い止めるために、ここが「委託管理」への切り替えのタイミングですよ！

「入居者がいない」「連絡が取れない」「室内がごみ屋敷になっているのではないか？」
このパターンの問題は発生した地点で既に大問題です。
さらに悪化した場合や、問題が長期化するほど、オーナー様のリスクが大きすぎます！！

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嵐の後始末！!

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今日は、今現在は風も収まりつつあり、当初予想していたよりも、
大荒れにはならずに済みました。

したがって「引っ越しシーズン」と言う事もあり弊社仲介部門各店は、
軒並みお部屋探しのお客様で満席状態になっていたようです。

明日は、日曜日！当然お客様がどっと押し寄せます！

今、どの建物も、共用部分を中心に、
風で飛んできたゴミや葉っぱが散乱している状態のはずです。

募集中のお部屋があるオーナー様は是非、
明日の朝（早い業者は9時から営業開始します！）お客様の室内見学にそなえて、
建物を「掃除」される事をお勧めします。

お客様は、「お部屋」だけを見にくるのではなく、
「建物」をまず見に来るのです！

建物・お部屋は、あくまでも検討する中の、1つの「商品」なので、
「風が強かったから、ゴミだらけでしょうがない！！」
とは、思ってくれませんので・・・

こんな時、考え方が昔ではなく「今」の考えになっている入居者様からオーナー様に直接言いづらいので、不動産屋に電話がかかってきます。

10年程度前では、入居者様が細かいことを主張してきたりすることもなく、もっと親近感のある関係だったのですが、今は容赦なく電話してくることは、「常識」と言う事なんです。

内容は、
「管理費・共益費を払っているんですけど、大家さんは何もしないんですか？」
痛いところをつかれてしまったという感じです！！

大概は、不動産屋がたしなめてその場は丸く収まっていますが、
明日は、そういったことが起こる日です！
何か建物に関し、破損している事を知らせてくれる連絡が来るかもしれない日です！

可能であれば、その連絡が来る前に、自らの建物を確認しに行ってしまいましょう！

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台風接近中

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台風１２号が日本に接近中です。

進路予想を見ると、東京には上陸しないように見えますが、

あす夜から３日中は特に警戒が必要との事です。

台風により風が強くなるとどうなるのか？を想像する時に思い浮かぶ言葉は、

「物が倒れる」「物が飛んでいく」と言う表現を連想しますね。

アパート・マンションのベランダから、風により飛んでいったもので他の建物が損傷した場合や

人に当たってけがをしてしまった場合や、

共用廊下の荷物が倒れ誰かが怪我をしてしまった場合など。

ベランダや、共用廊下に「荷物を出していた人」が悪いと思いがちです。
「あなたが外に出しておいたのだから、責任をもて！」と言いたいところですが、

オーナーにも責任があります。

1、そもそも共用廊下に荷物をおいている事に対し改善していない。

2、台風接近に伴い、風による二次災害を防ぐために注意を促していたのか？

特に共用廊下に絡むものに関しては、オーナーとしては言い訳のしようもないく致命的。
管理責任者としてのミスを問われます。

日ごろから注意を促し、共用廊下に各世帯の私物が出ていなければ良いのですが、そうでない場合は、
至急ご自身で、「廊下の荷物はすべて室内に入れるように！」と言った通知を出した方が良いでしょう。

廊下に立て掛けてある傘が、運悪く子供に直撃し、大けがをしたとなれば、

その怒りの矛先が最終的に誰に行くのでしょう？

「そもそも」という観点から、共用部分の管理責任者である「オーナー」に責任が及ぶ事になるのです。
（自主管理の場合）

明らかに心当たりがある場合は、早速注意を促してみましょう。
雨・風が強くならないうちに、巡回した方が良いかもしれませんね。

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代表選

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

我が国の第 95 代「総理大臣」が決定いたしました。

新総理・野田佳彦

海江田氏か前原氏を予想していた私は、正直驚きました。

ニュースで散々取りざたされていますが、

国民の生活よりも何よりも、権力闘争・派閥争いの結果だったように感じます。

過半数を取れるような候補の不在。

決選投票という打算的な判断。

この人に総理大臣を任せたい。

そう思わせる人がいない。

万が一、民主党代表を国民が選んだとしても、

同じような結果になるような気がします。

「自民党」と言う慣れ合いからの脱却。

期待と不安。

しかし、自らの生活が改善されるかもしれない、

という期待値が不安を大きく上回った結果。

国民はそう信じたわけです。

その結果が、人材不足。

私たち不動産会社も同じように感じます。

賃貸市場の危機的な状況。

賃料の下落、メンテナンス費用の増加、入居者トラブル・・・

旧態依然とした不動産会社と、新興不動産会社。

任せている会社を間違えないようにしなければいけない。

期待と不安。

この人に任せれば安心。

そう思われるような人間がいるかどうか。

国民は、民主党という組織を信頼し、投票しました。

しかし、実際に動きだしたら、見えてくるのは人しかない。

組織は、あくまでも飾りでしかない。

至極当然のこと。

私たちは、そのことを考え、日々行動しなければいけません。

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今、不動産屋は混んでいます！

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お盆明けより「秋の引っ越しシーズン」が始まっています。

それから約２週間の月日が流れています。

相変わらずご自身の抱えている「空室」に対し、

「どうも音沙汰が無い」状態になってしまっているオーナー様！！

是非、これ以上様子を見ないでください。

「８月は暑いから暇でしょ？」とよく言われます。
したがって「今、何かしても無駄！様子を見る」と、よく言われます。

間違いです！！

８月の中旬以降【お盆明け】は「引っ越しシーズン」に突入しており、
集客力のある不動産屋は、かなり混んでいるのです！！

春の引っ越しシーズンであれば、
「そろそろ１月が終わってしまうけど、うちのお部屋は入居者決まるのだろうか？」　
というのと同じイメージです。

様子を見ていては、何か変化を起こさなければ、今のまま、ずるずると行くだです。

まず、どうすれば「不動産屋営業マン」が、自身の物件を

お客様に「出してくれるのか？」「出させるにはどうすればよいのか？」を考えた方が賢明です。

「決まらない」理由が、自身が頼んでる「数社」の営業マン達が、
積極的に「お客様に紹介していない！」という状態であれば、
新入居者が決まる可能性は極めて低くなります。

今は、些細な事で、これまでなら借りている以上、我慢するような事でも、
入居者は容赦なくオーナー様に「文句」「注文」をつけてきます。

入居時（賃料交渉等）～入居中（滞納・クレーマー）～退去時（敷金精算トラブル）まで、なんでも主張してきます。

とりあえず、紹介時に対応した「営業マン・お店」に電話がかかってきます。

その内容は、かなり細かくそして、入居者は一歩も引かない！

不動産屋営業マン達がこの対応に追われたくない為、
「委託管理物件」を積極的にご紹介するスタイルと移行しているのは事実なんです。

したがって、自らの仲介会社に「委託管理部署」がある場合は、
この仲介会社の営業マンが「管理にしませんか？」と言う話になるのです・・・

という事は「委託管理」にすれば・・・・・

以前の様なご案内数やご成約までのスピードが蘇るかもしれませんね！

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そうだ、売却しましょう！

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

決して賃貸不動産経営・管理のプロフェッショナルではないオーナー様は、

日々不動産会社からアドバイスを受けて、その運営をしているわけですが、

最近のオーナー様からのご相談内容を伺っていると、

不動産会社からのアドバイスに首をかしげたくなるようなものが、

あまりに多く不動産のプロとしての誇りはないのか、と思ってしまいます。

今、多くのオーナー様の悩みは、「空室対策」です。

相場観や経営戦略の乏しいオーナー様は、空室募集をする際に、

賃料を下げ続けているわけですが、

それでも入居者が一向に決まる気配がありません。

空き状況の確認電話はかかってきますが、お部屋の案内はありません。

困りかねたオーナー様は、

先代からの信頼がある不動産会社さんに恐る恐る相談をすることにしました。

・・・

【ある不動産会社からの回答】

少子高齢化の影響でお客さんはいないし、

もう入居者が決まる見込みもないので、「売却」しましょう！

うちなら売買もやっているし、今は売り時なのでチャンスですよ！

賢明なオーナー様であれば、この回答の真意を考えなければなりません。

確かに、不動産投資を行う場合、最終的な出口戦略（売却）を考えて行動すべきですが、

この安易なアドバイスの真意は、出口戦略などではありません。

【直訳】

古い経営スタイルでは、もう来店してくれるお客様は見込めないし、

最新の入居者ニーズや流行のリノベーションなどはよくわからないので、

最後の提案は、「売却」しか残されていない。

しかも、賃貸には自信が無くなってきているので、

ここで何とか「売買」で大手に叩き売りすれば、

売却益も出て売上が厳しい状況を打破できるかもしれない！

これは会社にとって生き残りのチャンスかもしれない！

誤解を招くような発言になりかねませんので、

再度、確認ですが、

賃貸不動産経営において「売却」を考えることは、決して「悪」ではありません。

今後のご自身の生活環境の変化を考えたり、

単純に賃貸経営をやめたい、

立地条件のみが原因で、収益が見込めなかったり、

売却益を元手に新たな投資をお考えであるならば、

むしろ、積極的に検討する必要もあります。

しかし、多くのオーナー様は、

先代より、その不動産を引き継いだ形で運営されていると思います。

御兄弟の理解や、ご子息、お孫さんのことも考えていかねばなりません。

この「東京」で、一度売却した土地を買い戻す、

似たような土地を購入する、ということがどれだけ大変なことか。

しかも、売却したことによる利益には当然、「税金」までかかります。

それが本当に見合ったものなのかどうか。

もっとニュートラルな位置で考えてくれる会社に相談するべきではないでしょうか。

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建物から遠方にお住まいの方へ

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建物から、遠方にお住まいのオーナー様は多いはずです。

遠方と行っても、オーナー様によって定義は異なると思いますが、

この場では頻繁に

「建物は見に行けない」「見に行かない」

ということを「遠方」とします。

不動産会社がわざわざ教えてくれることはほぼない「建物メンテナンス」

階段部分の塗装がはげた事による鉄部のサビ。

これがひどい物件が多いです！

本日、見た物件はサビが進みすぎて鉄が腐っている状態。

この状態を放置することにより、階段が崩れ落ちる可能性もあるのです。

２階に住んでいる方が補修の為部屋に簡易のはしごを使うことになってしまうかも！

しかし、塗装に関しては

前回頼んだ塗装業者に「手抜き」をされたことにより、

「ペンキ・防水加工」の言葉を出しただけで拒絶反応のオーナー様が多いです。

前回塗ってからまだ４年しかたっていない！

などと、よく言われます。

しかし、目立たなそうな部分で、オーナー様としてはお金をかけたくない！

見ないよそんな部分！

階段が崩れるなんて大げさだよ！

と言いたいところですが、塗装以外に「修繕」が必要と言われてしまったら・・・・・

思いもよらない請求額がきます。

塗り替えを何回やったことになるのか・・・・という金額！

塗装業者から塗り替えの誘い（営業）があっても、不動産屋自体から指摘されることはあまりないはずです。

不動産屋からの指摘の場合は是非耳を傾けて下さい。

素人目に見ても、かなりまずい状態と思って間違いないです！

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他業種から学んだこと

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

私事ですが、

夏季休暇を利用し、地元である九州の「旅館」に宿泊をした時のこと。

久しぶりの旅行ということもありましたが、その旅館の質の高い対応ぶりに驚きました。

一体、いくらの請求されるのだろう・・・

しかし、結果をみると、「期間限定の特別料金」でした。

通常料金よりも「 25％ＯＦＦ」。

このような状況で果たして継続していけるのか心配になりました。

確かに、ホテル業界は、このところあまり良い話を聞きません。

どの業界よりも難しい状況と聞いています。

「お部屋」という商品を扱う他業者。

その原因とは何なのでしょうか？

長年にわたって賓客を迎えてきた名門ホテルもあっけなく倒産する時代のようです。

賃貸住宅、同様に、バブル期にその規模を伸ばしてきた業界。

しかし、

そのバブル期の過剰投資から始まり、

設備の投資の不徹底による競争力の低下、

それに伴うキャッシュフローの弱体化。

全ての業界が同じかもしれませんが、

ホテル事業は、その特性上も賃貸経営と類似点を数多く保有しています。

１、多額の先行投資を必要

２、立地、施設規設構成（内容）の制約が非常に大きい

３、運営上は人的サービスが中心

４、季節変動、景気動向の影響をもっとも早く受ける業種

５、提供する商品の在庫ができない

こうした類似点を多く持っている他業種。

賃貸経営同様に、「二極化」が進行しているようです。

外資の潤沢な資金を基に、構成されたプレミアム感万歳の高級ホテル。

一方では、ひたすらに低価格を売りにした宿泊特化型のビジネスホテル。

薄利な経営基盤が基本の中で、

多くの来客を見込まなければならない状況に追い込まれています。

世界規模での戦略が、賃貸経営よりも早くから必要となったホテル業界。

ＩＴ化は当然必要ですし、従業員の作業効率も求められます。

最終的に、今、課題としてあげられているものは、

「所有」と「経営」の分離。

これまでの日本のホテルは、所有している土地を手当てし建物を建設し、

経営も行う「一体型」のビジネスモデルで成長してきました。

しかし、今後回復な見込めない状況下において、

販促ツールを活用し、顧客満足度を高め、リピートを増やし、

新商品も生み出していかなくては生き残れない状況になってきております。

その中で、「利益」を出していくことの難しさ。

それを実践していけるだけの経営手腕が必要となってきているのだ、と実感しました。

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賃貸経営はあきらめた？

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始めにお知らせです。

誠に勝手ながら８月１５日～８月１９日迄、夏季休暇とさせていただきます。

宜しくお願いいたします。

さて、

大通りから一本裏の通りに出るまでの間の細い道にある物件。

大通りの裏と言うこともあり、日当たりは良くない状態。
第一印象はじめっとした感じの物件が多く全体の半分又は２部屋以上の空室になっている物件を
見かけます。

それほど古くは無い。駅には近い！！
私いわく、「募集の仕方次第」と思っています。

オーナー様の話を聞いてみると、どういうわけか、
地元の古い業者さん、いわゆる「地場業者」さん１社に募集を頼んでいて
複数の業者さんで頼んでいることが少ないです。

そしてその地場業者さんは、ご想像の通り、肝心な広告活動はほぼしていないと言っても大袈裟ではない状態。

募集強化のためどこかに「委託」もしない。

理由を聞くと、
「決まるわけが無い」
「どうせ決まらない」
「お客さんいないんでしょ？」

完全にあきらめてしまっています。

募集の業者を変えてしまうか、増やすか「委託」してしまい、
全業者で募集してしまえば、
私の考えでは、
「駅から近いので、日当たりが無くてもアピールの仕方ひとつで十分に決まる。」
「ぜんぜん古くないし決まらないのが不思議」
「お客様はいます！」

「お客様がいない！」「もう古くなってきた」とひたすらと言われ続けて、１社の見解でしかないので、完全にその言葉を信じてしまい、募集家賃をどんどん下げられています。

相場より１万円以上安い！！

こんな金額で募集してよいのならすぐ決められますと言いたくてしょうがない状態。

しかし、地場業者さんに頼んでいる特長が顕著に現れ
「他に頼んだら悪いから」

こういわれてしまうんです。

何であきらめるのかなぁ？
普通に募集すれば決まるのに！と思ってしまいます。

なぜか、大通りから一本裏の通りに出るまでの間の細い道にある物件のオーナー様は、

あきらめるのが早いし「決まらない」と決めつけてしまう傾向なのです。

粘り強く訪問してみます。

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〒 182-0026 東京都調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ

株式会社　レント管理サービス
関連事業部　受託課　担当者：松本　弘　（まつもと　ひろし）

ＴＥＬ： 042-440-7500 ＦＡＸ： 042-440-7501
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おざなりの関係者たち

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レント管理サービス

賃貸経営アドバイザーの坂田です。

本日は、最近多いオーナー様からのご相談の紹介です。

【相談内容】

古くからの付き合いで、地元の不動産会社に全てを任せているのですが、

先代の社長から2代目になって以降、

疎遠になり今後の賃貸経営の状況が見えなくて不安です。

どうしたらよいのでしょうか？

会社の代表や担当者が変わることによって、対応が異なるというのはよく聞く話です。

賃貸管理は、オーナー様に「安心」を提供できなければなりませんので、

一度お任せしている不動産会社の方とじっくり話し合ってみるのがよい、と思います。

現在、私がご相談を受けている実例ですが、

【実例 ① 】

ゴミ出しのルールを守らない入居者に対して、

オーナー様は、再三に亘って、

不動産会社から注意を促してもらうようお願いをしておりますが、

残念ながらその不動産会社さんは、対応をすることができず、

毎度のらりくらりの返答を繰り返し、

結局、オーナー様自らで、ゴミを片付けなければいけませんでした。

【原因】

対応を求められた不動産会社は、実は、代表の代替えで規模も縮小しており、

従業員の人数も少なくなっておりました。

【実例 ② 】

複数の賃貸マンションを所有しているオーナー様で、

地元で古くからの付き合いのある不動産会社に全てをお任せしていました。

しかし、時代の流れに対応できていない経営方針もあり、

その不動産会社さんの経営状況は好ましくない状況。

今までは、高額であったリフォーム費用に目を瞑っていましたが、

最近では、その額がエスカレート。

流石のオーナー様も我慢の限界になってしまいました。

【原因】

「長年の付き合い」という、おざなりの関係によって、

相見積りなどを取ることもしなかった甘さもありますが、

それを利用していた不動産会社と、

時代の流れに取り残された不動産会社への依存状態。

一部、このように表面化されてきているオーナー様の新たな問題。

解決するには、ある程度時間がかかることもある、と思います。

築きあげてきた関係を壊すことは非常に勇気のいることと思いますが、

どうしても改善されなければ、

「 管理会社の変更 」もご検討するべき時期なのではないか、と思います。

株式会社　レントハウス　■ ■
賃貸不動産経営管理士　　坂田　直哉

武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
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頑張りましょう、オーナー業！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は、4時くらいにザーとひと雨が降りました（多摩地区）
しかし、期待は外れ、雨がやんだ後に「すずしい」とまではいきませんでした。

色々な業界が8月10日から「夏季休暇」と言うところが増えています。
来週からは本格的に「夏季休暇」の業界が多いので、

先日お話したように、自主管理のオーナー様は、入居者様から直接連絡が入る可能性がありますので、ご注意ください。

そして、オーナー様自らが「夏季休暇」で長期お出かけになる場合は、

営業している不動産屋もありますので、お部屋が見れるようにしておくことと、
最新の空室情報等を、お取引不動産屋へお伝えしてあげてください。

お取引不動産屋の「営業マン」に嫌われる事だけは避けなければなりません！

空室解消、満室経営これらにキーマンは

なんといっても「営業マン達」なのですから。

まさにこのブログのタイトル

「プロが教える空室対策！」の基本中の基本。

営業マンの「営業活動」を妨害してしまっては

もともこうもありません。

いくら家賃を下げても、設備を良くしても、

「お部屋を紹介する」営業マン達に嫌われてしまったら・・・・

想像しただけでも恐ろしい結末です。

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今日の相談内容

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関連事業部　受託課の松本です。

私の所に来る話で、現在「委託管理」は頼んでいるものの、その管理を辞めたい！
という相談が増えています。

委託管理自体を辞めたいのではなく、「現在頼んでいる管理会社を辞めたい」
という相談です。

「可能であれば今すぐにでも辞めたい！」

オーナー様の口調、語気は荒くなっていきます！！

本日は、２件この内容の相談でオーナー様の所へ行ってきました。

「サブリース・一括借り上げ」です。

「サブリース・一括借り上げを辞めたい」と言う相談です。

契約後、３年位たつと、疑問を抱き、
５年位たつと、再三の「賃料保証金額」を下げられ続け確信し、
「今すぐにでも辞めたい！」という話になってしまいます。

その契約内容は、複雑であり、巧妙。

オーナー様が口をそろえて言うのは、
「良い事ばかりで押し通し、契約の解除に関するリスク、契約期間等は一切説明が無かった！」

契約を解除したくても違約金が、総賃料の３カ月分を取られてしまうのが通常で、これを知りオーナー様は、
諦める状況が多いです。

契約期間は短そうで長い１０年！

損を確信してから更に５年、この契約を続けなければなりません。

その間、当初、「この金額がずっともらえる」と安心していた金額はどんどん減額されます。

今回のオーナー様の場合、築年数わずか８年で賃料が各部屋平均17,000円勝手に下げられています。
（サブリース契約なので、文句を言えるわけでもなく、そもそも事後報告！！）

かける6部屋で、1,020,00円　×　12ヶ月　＝1,224,000円　当初の見込みより安くなっています。

わずか8年です！！

常識的に考えればせいぜいマイナス分は、

募集の都度、2,000円程度の減少または、おまけを繰り返し、

8年で各部屋5,000円　×　6部屋　＝30,000円　　×　12か月分で　360,000円

その差は864,000円！！

ローン返済の予定が完全に狂い、焦る気持ちが止まりません。

しかし、

「よく契約の内容を理解しないで、目先の空室保証という言葉に魅力を感じてしまい、
　捺印してしまったんですよね？」

とズバリ言いたいところでもあります。

ズバリ言いました！

「はい！」とおっしゃっていました！

今回は、両オーナー様共に相談していただけたおかげで、救出すべく策をお知らせできたので、

比較的損する金額は押さえられそうです！

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本当にあった不動産に関わる怖い話

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

賃貸経営には、「定年」制度が必要なのではないか。

この馬鹿げたような提言。

私は、今回の件で、真剣に考えるようになりました。

事の発端は、オーナー様よりご相談頂いた、「賃料滞納」の問題でした。

私が、オーナー様とお話させて頂いた時には、

既に5か月分もの未回収賃料が発生しておりました。

様々な問題があり、契約も交わさない状態で入居を許してしまい、

入居後すぐに滞納状態。

しかし、お話を聞いていくと、どうも問題はそれだけではないご様子。

所有している他の賃貸アパートでも滞納があることがわかりました。

更に、その入居者が入居していることにより、

その賃貸は空室を抱え、収益は悪化する一方。

不動産をめぐる詐欺まがいの行為。

また、分譲マンションへの安易な投資。

金融機関の言われるがまま手数料を知らない状態で借り換えを検討中。

親切心から、他人の保証人になってしまったり、

最近では、不動産だけではなく、マルチ商法まがいにも手を出しているご様子。

ここまで、連鎖的に問題が起きていると、

詐欺グループに目を付けられている、としか思えないほどです。

私は、まさに開いた口が塞がらりませんでした。

しかし、一番問題であるのは、

ご本人が、現在の状況にそれほど危機感をお持ちでないということ。

そして、このような事態に陥っていることをご家族がまったく知らないということ。

ご家族も交えて一度、話をしなければならないと思い、ご提案するも、

「ばれたら怒られるから」と口止めをされてしまっています。

弊社の顧問弁護士に相談し、解決するしか現状の打開策はなさそうです。

こういったことが全国で起きているのだ、と思うと本当に怖い話です。

国も対策として、悪質な行為への注意や、罰則が制定されておりますが、

残念ながら、ご高齢の方には、そういった情報は届きません。

このブログをご覧になられている方は、

私の想像では、60歳以下のご年齢の方が多いのではないか、と考えています。

本業でインターネットの使用方法を理解していたり、

まだ、現役で働かれている方などが多いことと思います。

そういった方であれば、安心できるのですが、

現実問題として、すべての決裁権を握っていない方もいるのではないでしょうか。

政治家の「定年」制度の問題と似たような話ですが、

状況を理解できる人が、何もできない状況にある。

いやいや、政治家のほうがまだ良いかもしれません。

政治は、投票をする有権者（顧客）は、圧倒的に高齢者が多い。

それに比べて、賃貸は、入居者（顧客）は、30代前後なはずです。

顧客離れが進行して当然かもしれませんし、

今回のような問題が起きてくるのは、むしろ必然なのかもしれません。

ご家族の問題にまで、不動産会社に言われる筋合いは確かにありません。

しかし、これは紛れもない事実なのです。

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お客様がいっぱい！

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街中を歩いていると、私は職業柄すぐ気付くのですが、

「不動産屋」が車にお客様を乗せてご案内中の光景をよく見かけます。

かなりの数です。

また「不動産屋」の車か！という状態。

そして、建物の前で外の状況や町の説明をしている光景。

間取り図面を見ながら説明しているのですぐわかります。

新しい建物とは限りません。
古いアパートでもご案内になっています。

新しくても、古くても、
「案内にも来ない」
と嘆くオーナー様が多い中、

街中には「不動産屋」の、ご案内中の車がかなり稼働しています。

そうです！お客様はいっぱいいるのです！
「８月で暑いからね～、しょうがないよね～」とよく言う事がありますが、

探しているお客様はたくさんいるのです！
「案内に来ない」お部屋は、単にお客様が見に行かないだけなのです。

見に来ない理由は単純明快、
家賃に対し部屋が「相応なのか相応でないのか」につきます。

単に家賃が高すぎるケース（その金額ならマンションが有る！など・・・）　＝　相場より高い

家賃に対し設備が物足りないケース（この金額なのに追いだきが無いの?　など・・・）　＝　この金額ならこうであるというお客様（世間一般）が作る暗黙の市場原理からずれている。
設備に関しては、有るけど「旧式」というケースもあります。

市場原理とは大袈裟に例えれば、賃料１００万円のマンションで、追いだき機能がない、オートロックはない、
ＤＫは４．５帖程度。これで当然とは思ってもらえませんよね！

普通、賃料１００万円のイメージであれば、サウナ付き、指紋認証のオートロック、ＬＤＫ３５帖、コンシェルジュ付き、お風呂はジャグジー付・・・
このようなイメージを持つはずです。

賃料、７万円であれば７万円の、１２万円であれば１２万円のイメージと合致しなければ、当然
「高い」と判断され決めてはくれません。
当然、「安い」と思われれば、即決と言う事につながります。

これからの時代は入居者獲得競争の時代です。
待っていてもお客様は来ません！

空室が多い、長期空室、今回の募集から突如決まらなくなった！と言うオーナー様は是非、
ご自身の物件をよく「戦力分析」してみてください。

私どもに「聞く」と言うのも戦力分析方法の一つであり、方法としては最も簡単で、より正確な情報と言えます。

是非、活用して下さい！

料金は無料です。

無料なので、活用する人は、かなり活用していますよ！
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歓迎すべきスーパーの存在

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

本日は、「スーパー」のお話です。

オーナー様は、「 まいばすけっと 」という名の「スーパー」をご存じでしょうか？

弊社の活動エリアである沿線上にも複数展開しておりますが、

実際に私が、このスーパーの存在に気が付いたのは、つい最近のことです。

店舗の存在は、以前から知っておりましたが、

それが実は、「個人商店」でないことに気づいたのが、つい最近と申し上げた方が正確です。

この「商店街に同化したスーパー」の正体は「イオングループ」。

社会人として、情報収集力が低下しており、反省しております。

私は、この「スーパー」が「イオングループ」であるということを知り、

とても違和感を覚えました。

この大手チェーンのおかげで、地方の個人商店がどれだけ店を閉めたのか！

私の地元でも、小さい頃の思い出は、全て壊され、

商店街が今では「 シャッター街 」と化しています。

街の景観を壊してしまった企業が、

今度は、その個人商店の跡地まで占領しようとしているのではないか・・・・・

少し感情的な話をしてしまいました。

実際に不動産に目を向けて、この状況を考えますと、

一概に悪いとは言い切れない面があります。

沿線上の人気駅周辺に賃貸住宅を所有されているオーナー様は除き、

苦戦エリアでは今、「街の紹介」すら難しい状況にあります。

入居者希望者：「この付近で買い物するにはどこに行けばよいのですか？」

不動産営業マン：「強いてあげれば、あそこの コンビニ ですかね・・・」

入居希望者：「えっ？自炊したいのですが・・・」

不動産営業マン：「隣町であればスーパーがあります・・・」

入居希望者：「えっ？」

「商店街」が寂れている。

オーナー様がいくら努力したところで、駅前の活気だけは、どうにもなりません。

私情を押し殺してでも、このことは歓迎すべきことなのではないか。

街に活気が戻り、商店街の復興に一役かってくれる大手企業の存在。

私は、今そう考えています。

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世の中、夏休み、お盆休暇

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そろそろ「お盆休暇」の不動産業者が多くなります。

大体、８月１５日から１９日。
いわゆる「地場業社」さんであれば、８月１５日から翌水曜日の２４日と言う大型連休のところもあるようです。年末年始休暇のように世間一般よりも長い休暇です。

連休と言えば、この文章です。

「自主管理」のオーナー様にとっては、不動産屋が休みの為、設備故障やクレームの電話が直接ががかってくる可能性が高い期間です。

不動産屋が休みなので、オーナー様はこの電話に備える為にどこにも行かないでください！！と言いたいところですが、そうはいかない！

自分も世間一般と同じようにどこかに行きたい！とすでに予定を立てているオーナー様も多いと思います。

そこで、お出かけの際の心得をおさらいして下さい！

お盆期間でも休暇を取らずに「営業」する不動産屋は、多くはありませんがもちろんあります。

「賃貸経営」のパートナーである、何社かに頼んでいる「不動産屋」に夏季休業の予定はもうお聞きになり、把握していますでしょうか？

長期でお出かけの予定がある場合は、当然「営業」する不動産屋に鍵を預けたり、値引き交渉等、事前にある程度の打ち合わせをしておきましょう。

もしくは携帯電話の番号を教え、電話がかかってきたら出る状態を心掛けましょう。
決して、旅行中に不動産屋からの電話と分かり面倒くさくて「出ない」と言う事が無いようにお願いします。

面倒くさければ「委託管理」がありますがいかがでしょうか？　笑

打ち合わせ不足は、今後、不動産屋営業マン達に、ご自身の物件を積極的に紹介してくれるか、してくれないかに響いてきますのでご注意です！！

些細な事に見えて、オーナー様にとっては明暗を分ける重要な事なのです！

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賃料を見直す前にやるべきこと

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

本日のテーマは、「 入居者の質 」について。

ここ数日、私は、「長期的な空室」を抱えているオーナー様を伺っており、

その中で、もっともこの意見が食い違うように感じてしまいます。

例えば、

【単身者向けの１K 】

賃料相場　６万円の立地条件で、７万円で募集中。

空室期間がいくら長期化しても、オーナー様が賃料を相場にあわせない理由として、

でてくる答えが、この「入居者の質」を下げたくないから。

確かに、賃貸経営をする上で、トラブルが起きないようにすることは大切です。

家賃滞納が起きたり、

ゴミ置き場が荒れてしまったり、

騒音による苦情が発生したり、

できることなら、平穏な状態を維持したい。

誰もがそう願っているはずです。

「 賃料が安い＝入居者の質が低い 」

という公式があるでのあれば、

５万円の賃料のお部屋では、そういった問題が起こりまくっていることになります。

そんなことはないはずです。

そうは言っても、実際に、賃料を下げた時、

問題が発生したという経験をお持ちのオーナー様もいらっしゃるでしょう。

しかし、ここでは、客観的に冷静に建物自体に目を向けることをお勧めします。

建物は、車と同じで、購入した瞬間から中古になり価値が下がります。

築年数が経てば、当然ながらもっと価値が下がります。

そして、新築時には、まだまだ小さかった植栽も大きく成長し、

清掃の頻度も上がってきます。

建物自体の傷みも露呈するようになり、当然、修繕箇所も増えていきます。

そういった事態に、常に対処しなければいけないのが賃貸経営です。

客観的に冷静に見ると、賃料を下げたから問題が起きたのではなく、

お部屋や建物、その周辺が、弱ってきた、荒れてきたからではないでしょうか。

きちんと管理された賃貸住宅であれば、

はじめのうちは、そのルールがわからなかった入居者の方も

良い入居者の仲間入りをしてくれるはずだ、と思います。

賃貸住宅は、新築後5年は、ほとんど管理らしい管理が必要ではありません。

（もちろん、入居者審査など当然の部分は除いていますが・・・）

しかし、賃料を見直す時期でもある5年目以降は、

今まで必要のなかった管理というものが顕著に必要となる時期でもあります。

管理を行わないまま、10年間が経過・・・

それはもう、問題が起きないほうが、おかしい状態にあると言えます。

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決まらないから管理会社変更！

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今日、訪れた物件は駅から徒歩４分、６万円、1ＤＫ、築年数は１２年、という内容の物件。

この地域に1ＤＫ「ちょっと広め」の単身タイプの物件はほぼなく、

６万円と言う賃料設定は、「築年数」「場所」「広さ」「設備」を考慮しても明らかに安い！！

しかし、3部屋ずーと空いています。その期間何と２年間！！そろそろ３年！！

取り合いになってもおかしくない物件がずーと空室。

しかしオーナー様は「委託管理」をしています。

２年間空室が続き、「管理会社」を変えました。

しかし、管理会社を変えてもずーと空室！変えてからそろそろ１年。

よって、そろそろ３年！！

募集優先の「委託管理」なのになぜこんなに空室なのか？悩んでいました。

理由は、

いずれの管理会社も「　情　報　閉　鎖　型　」の管理会社だったのです。

よく、わたしが「　鎖　国　」という表現を使っている状態です。

弊社は「　情　報　開　示　型　」

任せた管理会社がちゃんと募集しなければ、他の不動産業者は「一切」お客様を紹介できないので、
当然空室は続きます。
不動産業者としては、物件の情報すら貰えないのです。
「この物件は業者さんには情報を出しません！！」と電話を切られてしまうのです。

弊社の場合は「お願いします！是非ご紹介を！！」と情報を伝えます。

これが現状の管理会社の方針「　閉　鎖　型　」と弊社の「　開　示　型　」の決定的な違い。

たまたま１部屋決まってもその後数年、音沙汰なしの状態が続く可能性があります。

しかしこの「　閉　鎖　型　」なのか「　開　示　型」なのかは、オーナー様が知る由もなく、
「とにかく我社に任せれば大丈夫ですよ！」と言われるはずです。

「情報はどこにも出さないので決まる可能性は低いですよ！」と言う訳もなく・・・・

このオーナー様の場合、残念ながら２回連続で「　閉　鎖　型」の管理会社に任せていたのです。

３回目の管理会社変更を前向きにご検討いただけることになりました！！

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「偽」

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

「偽」

最近のニュースは、この文字が氾濫しています。

身近な例では、食材ですら、安心して買えません。

中国の脱線事故も同様だと思います。

何が本当で、何が偽りなのか。

皆が、真実を突き止めるために、理論武装をします。

インターネットは、その行為を積極的にサポートし、

情報提供者も一般人にまで及んでいます。

偽りが氾濫し、情報も氾濫している。

購入者の判断は、ますます難しくなってきています。

最近の賃貸不動産においても、例外なく、

オーナー様からのご相談が多い事案がこの「偽」。

先日お話した、不動産投資などもそうですが、特に困るのは「税金」の話。

その金額の大きさから、被害も甚大です。

オーナー様の多くは、様々な理由で税理士さんにご相談していること、と思います。

しかし、困ったことにこの税理士さんが「偽」であるケースが多く報告されています。

確かに、資格は持っているのですが、

専門が不動産以外であったり、その知識が不足していたり、

税制改正を把握していなかったり、

あり得ない話ですが、計算を間違っていたり・・・

自己防衛の範囲を超えたような話が、実際に起こっています。

「信じる、信用する、信頼する」ということが、何と難しい世の中なのでしょうか。

「疑わしきは、罰する」しかないのでしょうか・・・

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「床のギシギシ音」を直しませんか？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

とても蒸し暑い一日でした。

気温35度の炎天下の日よりも汗が出てきました。

今日、とある物件の室内に入り、改めて気付いた事があります。

募集中の物件においては、「決める」為に、「決めたい」為に、

それなりの築年数の物件であれば、設備の追加や新品への交換、家賃の減額等、

オーナー様としては色々な作戦を考えるわけですが、

それをしても、「致命的」にお客様から避けられる要因があります。

今日改めて感じました。

直せるのに直さないケースが多い事です。

これを直さないから、設備を新しくしたり、家賃を下げても決まらない要因！

「床のきしむ音」です。

少しならば良いのですが、どこをあるいてもギシギシ！

足の裏から伝わってくる感じが「数多くの物件の中からわざわざここを選ぶ」状態ではない！

「古くなったんだからしょうがない」ではなく、直せるのです！！

他のものは「古くなったから直すのに」なぜ床は直さないのか？

今回訪れた物件は鉄筋マンションの5階建てで、見た目は古くない。
しかし室内に一歩踏み入れるとけたたましく鳴り響くギシギシ音。

ワンフロアー1世帯で全方向に窓があり、
入り口のドアを開けた瞬間の第一印象はとても明るく風通しも抜群！

駅も徒歩3分で、入室の瞬間に通常であれば、
「ここいいね！」「もうここにしようよ！」と言う会話になりそうなのですが、

足を踏み入れたとたんに鳴り響くギシギシ音。

結果、頭をよぎる言葉は、
「うるさいなぁ」
「鉄筋マンションとはいえ、床は大丈夫？」
「惜しいなー」

音がしないのはたたみのお部屋のみ。

「惜しいなー」の言葉が頭をよぎると言うことはすなわち「決めない」と言うことです。

「もったいないなーー！」の一言に尽きました。

今まであまり取り上げなかったのですが、

今日からは「床のきしむ音は決まらない！」と宣言することにします。

『いまさら言うのもなんですが、思いおこせば、私は9年間、賃貸営業でお客様と接していましたが、

床のギシギシ音がひどい物件は却下されていました。』

ご自身の物件でギシギシ音に気付いたときは是非ご相談ください。

床に詳しい者が居ます！そのまま修繕に関する打ち合わせもできます。

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買いたい！と思わせる魅力

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

毎度、堅苦しい内容ばかりで、大変恐縮です。

ですので、本日は、少しだけ砕けた文章を書こう、と思います。

私は、結婚してからというもの、本当にモノを買わなくなりました。

物欲がなくなったわけではなく、

単純に財布のひもを握られているからなのですが・・・

そんな中、先日、よく見る建築雑誌に

「これは買いたい！」と思わせるモノを発見したので紹介いたします。

「 ＬＥＧＯ （レゴ）」という玩具メーカーの「建築家シリーズ」。

そうです。たかが、おもちゃです。

されど、かの有名な フランク・ロイド・ライト 作の「 落水荘 （カウフマン邸）」！

日本では、帝国ホテルの設計で有名ですね。

海外では、既に発売されているシリーズが、ようやく日本上陸！

【実物】

【ＬＥＧＯ】

来月は、息子の誕生日があるので、これをプレゼントして、

一緒に作ろう、と画策中です。

たぶん、嫁に反対されそうですが・・・

私は、仕事柄、「建築家」の方とお話しする機会が多いわけですが、

やはり、人を引き付ける「魅力」を持っている方が多いです。

しかし、まだまだ日本には少ない「建築家と建てた賃貸住宅」。

非常に残念です。

「高額」という間違った認識を払拭をするためにも、私にもできることがあるはずです。

株式会社　レントハウス　■ ■
賃貸不動産経営管理士　　坂田　直哉

武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
TEL　042-314-6601 ( 代表 )　/　FAX 0422-40-0701
URL http://www.renthouse.co.jp
mail sakata@renthouse.co.jp

仮設住宅扱いの賃貸住宅スタート！

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レント管理サービス

賃貸経営アドバイザーの坂田です。

東京都は、

東日本大震災の福島県、宮城県、岩手県からの避難者に対して、

都内の「民間」賃貸住宅への受入れを、　明日 7 月 27 日（水）から受け付けます。

私が、わかる範囲でも、何名かのオーナー様は、すでに登録済みです。

概要としましては、

東京都が「 借り上げ 」たうえで、応急仮設住宅として提供するもので、

受入期間は当面 1 年間を予定しています。

しかし、どのような賃貸条件、どのような賃貸住宅でも、

仮設住宅扱いになるわけではありませんので、

オーナー様としましては、しっかりと確認が必要です。

【 借上住宅の条件 】

① 都が貸主から借り上げ、都が選定した住宅使用者に転貸するものであること

② 都の契約書により契約を締結するものであること

③ 契約期間は当面1年間

・　状況に応じて、更新することを見込んでいます。
・　被災県に戻るなど、契約期間中の解約がありえることをご了解ください。

④ 借上は住宅使用が決定した時点から契約を締結するものであること

リストアップいただいたものであっても、そのすべてを借り上げるものではありません。
リストアップされた住宅であっても、他者との契約を妨げるものではありませんので、
その都度相談させていただきます。

⑤ 賃貸住宅の管理については、貸主側にお願いするものであること

通常の賃貸住宅としての管理業務は、貸主が管理を依頼している管理会社にお願いします。

【 賃貸住宅の条件 】

① 新耐震基準を満たす建築物であること

・　耐震診断、耐震改修により耐震性に問題がないことが確認できる住宅も対象です。
・　基準を満たしていることを確認できる書類が必要です。

② 月額家賃が以下のものであること

・　単身から4名以下向けは、75,000 円以内
・　5名以上向け（概ね3ＤＫ、3ＬＤＫ以上）は、100,000 円以内
・　家賃は、当該賃貸住宅の他の部屋、近傍同種家賃と同レベルであること

③ 敷金、礼金、更新料が不要であること

④ エアコン、コンロ、照明器具、給湯器、カーテンが設置されていること

・　エアコンは1台あれば可です。
・　決定から入居までの間に設置いただくことでもかまいません。
・　設置するための経費が家賃に反映する場合は②の範囲でお願いします。

⑤ 住戸面積は、29.7 ㎡を基準とし、概ね19 ㎡から80 ㎡であること

⑥ 自転車置場、ごみ置場等の附帯施設が備えられていること

【 都が負担する主な経費 】

① 月額家賃

② 共益費（管理費）

③ 火災保険等損害保険料

④ 仲介手数料 （0.5ヶ月分(消費税別)）

⑤ 原状回復費用

⑥ 駐車場代

・特別な事情があると認める場合に限り、都が借り上げて提供します。
この場合は、住宅を紹介いただいた宅建業者の方に
駐車場のご紹介をお願いすることになります。（上限金額2万円）
※ 住宅使用者の負担は、個々に使用する光熱水費等となります。

【 家賃等の支払 】

家賃及び共益費については、
原則として前月末日までに指定された方法で支払います。
ただし、借上契約締結日の当該月の家賃、
共益費と火災保険等損害保険料の支払については、
原則として翌月末までに家賃等とあわせて支払います。

【 その他 】

① ペット可の物件があれば、犬、猫等の種類を明記してリストアップをお願いします。
また、バリアフリー対応の住宅があればその旨も明記してください。

② 東京都は、財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターに
業務を委託することを予定しております。連絡調整等については、同法人が行うこととなります。

財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター内
「民間賃貸住宅による避難者受入れ東京都相談センター」

専用フリーダイヤル　０１２０－９１８－３３８

意外と厳しい条件もあったと思われますが、いかがでしょうか？

ご参考になれば・・・

株式会社　レントハウス　■ ■
賃貸不動産経営管理士　　坂田　直哉

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実際に起こっている賃貸経営の脆弱性

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。

本日、伺ったオーナー様は、入居者の「 家賃滞納 」でお困りのご様子でした。

賃貸経営に起こりうる様々なリスクのうち、

「 家賃滞納 」は、難易度の高い問題の一つにあげられます。

今回のご相談内容は、

・本来オーナー様が、契約時に確認すべきことを怠ったこと

・入居者が詐欺まがいの行為をしていること

に起因しておりました。

今後の対応と、次回からの対策をお話させて頂き、

解決への第一歩を踏み出せたように感じます。

しかし、問題は、それだけではありませんでした。

今月の22日、「国土交通省」より、ある発表がありました。

社会問題となっている「 投資用マンション等の悪質勧誘行為 」の規制。

今年10月にも、宅地建物取引業法改正省令を施行する方針が明らかなりました。

悪質な勧誘行為等については、

宅建業法第47条の2の3項、同施行規則16条の12

・私生活の平穏を害するような方法でその者を困惑させること

となっておりますが、同省の改正案では、

第47条の2第3項の国土交通省令で定める行為として、

・宅地建物取引業者等の氏名や名称および契約の締結について

勧誘する目的である旨を告げることなく勧誘を行なうこと

・契約をしない旨の意思を表示したにもかかわらず勧誘を継続すること

・迷惑を覚えさせるような時間に電話または訪問すること

・深夜または長時間の勧誘その他私生活

または業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること

など具体的に明記されます。

まさに、今議論されている投資用マンションの悪質な勧誘行為の問題。

このオーナー様は、新築の投資用マンションを営業マンに勧められたまま、

しかも、実際に見学にもいかずに購入している。

今回の件が一概に騙された、とは言えませんが、あまりに危険すぎます。

築年数が経ってきたアパートも建替え予定のご様子・・・

オーナー様の娘様と連絡を取りつつ、もうしばらく見守っていきたい、と思います。

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