5月12日のその後

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

5月12日に「4月28日のその後」と題して、投資型の1K物件についてお話ししましたが、その後また進展しました。

前回までのあらすじ

・募集が弱い管理会社と契約しているオーナー様来訪！

・入居者が半年以上さっぱり決まらない！管理会社から電話の一つすらない。

・一緒にチェックして見ると、現・管理会社の方針で募集に関しては弱く消極的だと判明。

・管理会社を変更したい！変更するしかない！

・まずは現・管理会社に赴き、「委託管理契約」を終了しないと、ルール上、他業者は何もできないと説明。

・管理契約を終了するためいざ現・管理会社へ

・おりしもゴールデンウィークスタート

・募集が弱いことを露呈するかのごとく、ゴールデンウィーク期間中全休

・ゴールデンウィークも明けようやく話せた！




解約予告の縛りがあるのかどうか？
スムーズに管理会社を変更できるのか？

ここで前回は終了でした。

そして今回、結果は「委託管理契約書」自体は存在していなかったという事実が判明しました。

地場業者様ではよく「古い付き合い」「最初に世話をした」などの理由で、
勝手に専任契約宣言をして専任募集をしている時がありますが、

今回も同じようなケース。
購入した時の兼ね合いでなんとなく発生した偽管理契約。

したがって、そもそも契約がないのでそのまま偽管理契約を終了できたのです。

おそらく、現状空室で委託管理料が発生していないという事もあるのでしょうが。。。！

このブログをご覧のオーナー様で、昔からの付き合いで今さら
管理契約をやめる事は出来ない！お取引をやめるのは出来ない！と嘆いている方・・・

絶対にいるはずなのですが・・・・

実際にそのような相談をよく受けるようになりました。


もしかしたら、そもそも「偽専任契約」かもしれません。

契約書を取り交わしているのか等、今一度確認してみて下さい。

もし契約書がなかった場合は「偽専任契約」です

「代理権」の問題もあり、口約束で開始できるレベルの話ではなく書面を作る必要があるからです。


『取り交わした書類がないとなれば、

さらに今回のように募集に対して消極的であったり、

広告宣伝費を使う余力のない業者なら、

昔しからの付き合いだからといっている場合ではなく、

平然と長期空室を作っておきながら、情報を抱え込んでいた事に対し

怒らなければならない事です！』


5月20日にオーナー様宅を訪問し委託管理契約を交わしてきます！！



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負の連鎖を食い止める

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レント管理サービス

賃貸経営アドバイザーの坂田です。



1～3月の繁忙期、今回の ゴールデンウィーク も終わった初の週末、

賃貸不動産市場の本格的な 閑 散 期 に入りました。

「 ここで入居者が決まらなかったら、また来年・・・ 」

オーナー様からそんな声を聞くことが多くなりました。



震災の影響もあり、よほどお客様が少ないのだろう・・・



そう思い弊社の仲介店舗を伺ってみると、

予想に反して、この時期としては、かなりのご来店を頂いております。

弊社の仲介店舗の集客力を自慢しているわけではありません。


実際に、街にある仲介会社を見てみると、

お客様が 「来ているお店」 と 「全く来ていないお店」  があることをお伝えしたい。

街全体のお部屋探しをしている方の数が減っていることは事実。

そして、今までは最低限の集客だけはできていたお店の来店が

極端に減っていることがわかります。



完全なる 「 二 極 化 」 。



その原因の多くは、集客方法の違いにあります。

現在の不動産業の集客の要である「Ｗｅｂ広告」方法。

つまりは、不動産業界のインターネット広告の深刻な「二極化」。



・インターネット反響が「 十分得られる 」会社

　→　反響があるから、来店が多い。

・インターネット反響が「 ほとんど得られない 」会社。

→　反響がないから来店がない。



「 反響を得ている会社 」とは、

大量に募集情報を掲載し、

その地域の掲載情報に一定以上の割合を占めている会社。

掲載数が多いので、当然ユーザーの目にも触れやすく、

掲載数に比例して反響もある。

来店が多い　→　最新のニーズ・ノウハウがたまり成約率も向上。

→　人員の増強　→　さらに力を入れる。

逆に、「 反響が得られていない会社 」とは

元付けの物件のみを地道に掲載している会社で、

大量の掲載物件に埋もれてしまい、反響につながりにくい。

来店が少ない　→　最新のニーズ・ノウハウがたまらないので成約率が悪い。

→　「インターネット広告は意味がない」という考えに行き着く。

→　さらに力を入れなくなってゆく。（ 負 の 連 鎖 ）




今回は、物件の良しあしという話ではありません。

まずは、スタート地点に立つこと。


10人に見てもらうのか、1人にしか見てもらえないのか。


10人に見てもらって客観的な意見を聞くのか、

1人の個人的な意見に左右されるのか。



どちらがいいでしょうか。

４月２８日のその後

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４月２８日に「オーナー様来訪」と題して、投資型の1K物件についてお話ししましたが、その後ようやく進展しました。

前回のあらすじは

・空室発生依頼半年以上、次の入居者が決まらず空室

・都内の管理会社に管理を任せているものの、その管理会社が募集に関しては積極的ではない。

・募集の窓口を自ら広げる為に、委託管理の保険的要素を諦めてまで自主管理（一般媒介）をする事は考えていない。あくまでも委託管理は任せたい。

・管理（専任）なので原状は何とかしたくても、他業者・他管理会社主導では募集できない。

・管理会社を変えるしかない。


この流れで、それでは「現・管理会社」を辞めるにはどうすればよいのか？

と言うことになったわけですが・・・

まずは「管理契約の終了を書面で宣言しなければなりません」と助言しました。


オーナー様は決断し、こうなった以上、１日も早く管理契約を終了させたいと思い、現・管理会社へ管理契約終了の手続きをしに行く決意をしましたが、おりしもゴールデンウィーク。

「募集が弱い」を露呈するかのようにゴールデンウイーク期間は全休。

ようやく今日、現・管理会社に管理契約終了宣言をしに行くことができたようです。


現在入居者がいないので、「委託管理料」が発生していないせいか、通常であれば、解約予告３か月前と言う話になるのでしょうが、その縛りは無くスムーズに契約を終了させられそうとの事です。

近々、再度打ち合わせをします。


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三菱自動車から学ぶこと

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



前回は、「 携 帯 電 話 」 の話でしたが、本日は、「 自 動 車 」 のお話です。

オーナー様の自動車購入の際のポイントは何でしょうか？

判断の基準は様々あると思います。

「 燃 費 」 ・ 「 安 全 性 」 ・ 「 乗 車 可 能 人 数 」 ・ 「 デ ザ イ ン 」

「 積 載 量 」 ・ 「 ブ ラ ン ド 」 ・ 「 ス テ ー タ ス 」 ・ そして 「 価 格 」


日本の自動車産業間違いなく、世界のトップレベルです。

「 レ ク サ ス 」 ・ 「 ト ヨ タ 」 ・ 「 日 産 」 ・ 「 三 菱 」 ・ 「 マ ツ ダ 」

「 ス バ ル 」 ・ 「 ス ズ キ 」 ・ 「 ダ イ ハ ツ 」 ・ 「 い す ず 」 ・ 「 日 野 」


世界有数の企業が、

それぞれの技術の粋を集めて 「 購入者のニーズ 」 を追い求めています。

購入の際の 「 ポイント 」 となるものを追い求めています。

最近では 「 燃費の差 」 が重要であることが多いようで、

1リッター何キロなのかの勝負。他社よりも少しでも長く走れること。

「 技術レベルの差 」 が購入への動機につながる、と考える。

「 市場調査 」 なる膨大なデータを基に、

他社には負けない商品を生み出せるという確信。

そしてその技術もすぐに追いつかれ、追い抜かれる。

無限のループ。




そのような中で、今年度の 「 三菱自動車 」 の広告は少し違和感があります。

一番の売りが 「 技術的なもの 」 ではないからです。




「 愛 着 」 という非常に曖昧なもの。これは意図的なように感じます。

これだけハイレベルな競争において、

「 技術レベルの差 」 がどれだけ購入希望者に届いているか。

結局のところ 「 何でもよい 」 と思われていないか。



「 愛 着 」 というのは、技術ではどうにもなりません。



そろそろ私たちは、気づかなければならないのかもしれません。

競合他社との技術の差別化によって生まれるものは、

購入者にはあまりにわかりにくい差でしかなく、

愛着にも象徴されるように、もっと大切なものの存在。

「感情や気持ち、物事の考え方の差」 こそが購入の差であるべきではないか、

ということ。



技術レベルは例え落ちたとしても、それを上回るだけのアピールポイント。

技術レベルの差がない状況で生まれるのは「価格勝負」だけ。

それは、すなわち誰も幸福にしない。



そのことが痛いほどわかっている私たちは、もっと哲学しなければいけません。



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土地活用

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私としては珍しいタイトル「土地活用」


実は明日、あるオーナー様が弊社にお越しになります。

何をしに来るのかというと、「建て替え」の話です。


建て替えの話は、ちょっと話しただけでも色々な思惑が絡みます。

・そもそも、ここに新たに建てられるのか？

・３階建てだと北側斜線規制？？？

・相続が絡む

・まずは自分が実家に帰ってこないと相続税が！！！

・建て替えるならいくらかかる？新築そっくりさんなら？1部屋ごとの改装では？

・建物の耐久年数から計算したらどちらが有利？

・建て替えると仮定したら、あぁぁー！！！正式には母屋の土地が賃貸物件側にちょっとだけ食い込んでいる！！！

・目の前の駐車場の土地を合体させればいいのでは？


「という事は」、「という事は」と、色々な問題が出てきます。

相続税対策と、ちょうど空室になったアパートの新規募集をどうするか？のタイミングがたまたま一致して、
一回考えてみよう！

という事で、設計・建築士、税に詳しい資産運用のプロ、弊社のリフォーム担当、私、オーナー様で、
明日、今後の対策を検討します。

何パターンか未来を想定をするんです。


このオーナー様は、これで今後の道しるべと、一通りの対応策パターンを聞き出せるということになります。

建築・設計士側は、まだ建てると決まったわけではなくても、シュミレーション様に図面をおこします、

シュミレーションといっても、実際に市の場所に建てるならと真剣に図面を制作します。

今回はオシャレなメゾネットタイプです。

それに対して私は、賃料の査定をし、収支計算をします。

この打ち合わせはオーナー様にとって無料なんです。

そろそろ対策はたてないとと思いながら、相談先はどこ？弁護士？自力で調べるしかない？
建てると決まってないのに相談できるの？どうせ建てる展開に持っていくのでは？
と、結局、何もせずにうやむやな状態で気分が釈然としないオーナー様は多いのではないでしょうか？


ズバリ、相続や土地活用の事などの相談先は不動産管理会社で出来ます。

オーナー様は土地や建物を所有してしまっているので、この対策をするしかないのです。

家族の為、子供の為・・・

そもそも物件の仲介を通し、お取引もあり、初対面ではないので相談しやすいはずなのですが・・・

運用に関するお問合わせもお待ちしております。



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携帯電話を購入して思う事

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



個人的な話ですが、先日、携帯電話を新しくしました。

「 スマートフォン 」と言われているものです。

非常に便利なものであることは間違いないのですが、

その中で、疑問に思う事もありました。



今、携帯電話は、ソフトバンク・ドコモ・auと３社あり、

そこから更に各種メーカーがしのぎを削っています。

店舗の中には、数え切れないほどの携帯電話があり、

正直どれを選んでよいかわかりませんでした。



店員さんに話を伺うと、

「これはこの機能が付いています！」

「これはカメラの機能が充実しています！」

「これは防水機能が付いています！」

「これは・・・・・」



さすが一流メーカーさん同士の競争だけあって、機能は申し分ない。

しかし、話を聞けば聞くほど逆にどのメーカー製を買うという意識がなくなり、

「スマートフォン」という全体のカテゴリーしか見えなくなっていました。



携帯電話市場とは、最先端技術を集めた成熟した市場であるはずなので、

もっと魅力的な商品があるのではないか。

そのように思っていました。



競合他社の商品と比較して劣っているところがあれば、当然それを引き上げようとする。

そして、競合他社にはない機能を創ろうとする。



その結果として、消費者としてその違いが見えにくいものになってしまう。

私が時代遅れなのか、メーカーが消費者である私を見てくれていないのか。



結果的に店員さんに選んでもらいました。

選ぶ側の店員さんも困っていました。



結局私には「ガラパゴス携帯（旧来型携帯）」から「スマートフォン」に変えた

という記憶しか残りませんでした。




【 コモディティ化 】


所定の製品カテゴリー中において、

メーカー（製造元企業）ごとの差・違いが不明瞭化したり、なくなること。

コモディティ化は、市場に流通している商品がメーカーごとの個性を失い、
消費者にとっては何処のメーカーの品を購入しても大差ない状態のこと。
これらには、幾つかの要因があるが、
消費者にとっては商品選択の基準が販売価格（市場価格） の違いしかないことから
市場原理の常としてメーカー側は「より安い商品」を投入するしかなくなり、
結果的にそれら製品カテゴリーに属する製品の値段が安く なる傾向があり、
反面企業にしてみれば価格競争で安く商品を提供せざるを得ず、
結果的に儲け幅（商品として扱ううまみ）が減ることもあり、
企業収益を圧迫 する傾向がある。

こういったコモディティ化回避の企業戦略としては、
付加価値の付与による多機能化など差別化戦略がある訳だが、
過剰に機能を追加しても過剰性能で消費者にアピールできない場合もあり、
ブランドイメージ戦略も各々のメーカーが同程度の力を注いでいる場合は
並列化するまでの時間稼ぎにしかならず、差別化戦略にも限界が存在する。

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予定通り訪問

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今日は昨日お話した物件のオーナー様に予定通りお会いしてきました。

どうせ変更するならと、オーナー様は当然数社のお話を聞いています。

なにはともあれ、現・管理会社との契約を終了させる手続きが急務であり。
それが完了しないと私どもは勝手に広告活動ができません。

オーナー様は、まだ現・管理会社には管理契約の解約の話をしていません！！


私としては勿論この物件を管理させていただきたいので、
良い結果を期待したいです。


なぜ感触が良かったのかと言うと、現状は、「社会人」のみをターゲットにし
ていますが、当方の場合、「学生」もターゲットにできる点です。学校の目の前にあるのですから、当然この層を取り込みたいし、
取り込むべき状態です。


オーナー様が候補に考えている管理会社のうち、
「大学生協指定不動産業者」を傘下に抱えているのは、当方だけです。



今日は、この物件の管理契約については即答頂けませんでしたが、

オーナー様の持つ別物件（ファミリータイプ物件ですが正直古いです）が５月下旬に退去により空室になります。

退去後に、今のニーズに合った様に改装してほしいという依頼を頂きました。
改装の案を出し見積もりを提示します。


お部屋探しのスタイルは貸し手市場から借り手市場に変わってしまいました。

「探す側」の探し方も変わっています。


したがって、心構えは、
「貸してやる」から「借りて頂く」
「嫌ならいいよ」から「数ある中から選んでいただきありがとうございます」
となっているのがオーナー様としては悔しいですが現実。

退去後のお掃除代に至るまですべて借り手市場。

しかしそれが現実なので、それを前提とした戦略を立てなければ当然、選んでもらえず「長期空室」




しかし・・・

「数ある中」から選んでもらいたいのですが、この「数」がとんでもなく多い！！

今回のオーナー様の改装にあるように

「選んでもらう」確率は増やさないといけませんね。

何かを変えた物件から「選んで」もらえて、物件へのお申し込みを獲得している状況です！！



どこを変えるのが「今」一番ベストなのかを日々、仕事として考えている集団が「管理会社」ですので、


どこを変えるのがベストなのか、悩んでいるようでしたらごぜひ相談下さい。


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何を根拠に・・・

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当方のグループ会社「レントハウス」は何度も宣伝しているように、

東京外国語大学の「生協指定不動産業者」であり、大学の合格発表を皮切りに、
大学内にブースを出し、新入生のお部屋探しを行い、そのシェアもおかげさまでトップです。

下に乗せる写真は東京外語大学から徒歩５分程度の場所にありますが、
現在は、お取引がありません。

理由は、オーナー様の考えは「委託管理」

そうです！管理会社が募集する為、いわゆる一般媒介の物件ではない。

更に管理会社から情報が出回らない為に、「レントハウス」も募集できない。

管理会社は、東京には１支店しかなく、会社は都内。

正直、当社の考えでは、この物件に関しては、大学生斡旋シーズンであれば受験前の段階で、

「合格を前提に予約をしたい！」と言われるような物件。

キャンセル待ちが出てもおかしくないレベルの物件です。

まず見てください。

　　
　　
この６枚の写真だけでも「綺麗で良い物件」とわかると思います。

ところが、この物件を持ってして大学生の部屋探しシーズンを逃し、
現在長期空室化しています。

この物件のレベルを持ってして信じられない。

私自身が今年、外語大学に行き、お客さんに物件をご紹介し、仲介していたのですが、恐らく最初の方で決めさせて頂いたと思います。

部屋は８．３帖、バス・トイレ別、ガスキッチン、見たこともない大きな床下収納は、書籍の多い学生さんにはもってこい！
とりあえず、現地にお客様をお連れすれば見た瞬間に決まるような予感！

賃料は現在は６万円。

安い！私の見立てでは、６３，０００円でもいけなくはないのでは？

現管理会社いわく、「この場所は人気もないし、探す人もいないのでもっと家賃を下げないと決まりませんよ！」

私いわく、いえいえ探してる人はいくらでもいます。学校の目の前、
学生さんは年間通して、在校生の方が部屋を探してます。さらに、そろそろ１年間留学に行っていた方の帰国ラッシュ。

今、この物件は５万円台に突入しようとしています。
たった１０年で、ある意味「人気の場所」で１万円以上の値崩れ。

当方の感覚では６万円であれば即「目玉商品」
学校にも情報を掲示します。
この物件ならすぐ反応があるでしょう。
下げる必要はないのでは？勿体ない！


こんな時、この物件がオーナー様の物件ならどっちの選択肢を選びますか？

大前提は

「管理会社はつける」
一般媒介にはしない方針が前提です。

①　現管理会社の言われるがままに家賃を下げ続ける。しかし下げても、
　　現管理会社自体の募集方針、やり方では、新規入居者を獲得できる確率は、あまり望めない。

②目の前の大学から「大学生協指定不動産業者」の称号を与えられ、
　この大学生が部屋探しに来る不動産屋をグループ会社として直属で持つ
　管理会社に、委託先をかえる。


明日初めてオーナー様にお会いしてきます。

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「大衆税」 対策

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「なんとなく考えてはいるんだけどね・・・」

という答えをよく耳にします。

今回は、今注目を集めている「 税 」のお話です。


■　相 続 税 増 税 の X デ ー

迷走している税制改正案。何としてでも税収を増やしたい民主党の思惑。

今年度 6 月以降に再度改正案が提出される見通しです。

「 平成23年度 税制改正大綱 」　（財務省）


仮に大綱通りに相続税の基礎控除額が縮小されれば、

課税対象者は全国で 4 ％⇒ 6 ％に増えると見込まれており、

そして、人口の多い東京では 17 ％⇒ 25.5 ％もの大幅な対象者拡大となります。

「 相続税は資産家 」のみという認識はなくなり、

むしろ、地価の高いエリアに自宅を所有しているだけで課税される

「 大衆税 」としての可能性が出てきた、といって過言ではありません。



その内容に関しては、様々なサイトで閲覧できますのでここでは、

具体的な例をあげて、どの程度税額が変わる可能性があるのかを見てみます。


【 例 】 相続財産 3 億円 ・ 相続人子供 2 人の場合

・ 現 行

3億円 － （ 5,000万 ＋ 1,000万 × 2人 ） ＝ 2億3,000万円

2億3,000万 × 1 / 2 ＝ 1億1,500万円

（ 1億1,500万 × 40％ － 1,700万 ） × 2人 ＝ 5,800万円


・ 改 正 案

3億円 － （ 3,000万 ＋ 600万 × 2人 ） ＝ 2億5,800万円

2億5,800万 × 1 / 2 ＝ 1億2,900万円

（1億2,900万円 × 40％ － 1,700万円 ） × 2人 ＝ 6,920万円


・ 増 税 額

6,920万 － 5,800万 ＝ なんと 1,120万円 の増税！



何かしらの「対策」が必要なことは言うまでもありませんが、

残念ながら「相続税対策」が建築業界では「営業ツール化」しています。

事実、改正案が発表されてからというもの住宅メーカー各社は

ものすごい営業でオーナー様を口説いています。

是非とも慎重に考えて頂きたい。


大切なことは、

1．まずは現状把握。慌てずにざっくりとした相続税の概算をつかんでおくこと

2．相続税対策 （ 節税、遺産分割でもめない、納税資金準備 ） を考える

3．対策別に効果を確認



そして、安易に 「 建てる / 建替える 」 だけが対策ではありません。

例えば・・・

【 分譲マンション購入 】

現状の不動産（土地）に今後、収益性を見込めない場合には、

収益物件を売却し、都心の区分所有マンションを購入し賃貸化する。

【 生前贈与制度 】

相続税が多く課税されるくらい資産がある場合には生前贈与をうまく利用する。

【 戸建賃貸 】

どうしても建てたい場合には、戸建賃貸を建築することにより、

遺産分割もしやすく、換金しやすいものになります。

【 法人化 】

税率が下がった法人税を利用し、個人所有形態から法人化する。



などなど、オーナー様の資産状況に合わせて「 資産の組み換え 」をする。



本来は家族間の問題ですので外野である私が口を出すことではありません。

最終的には、残す側、残された側、双方の 「 思い 」 が一番重要です。

「負担を減らしてあげたい」 と 「感謝の気持ち」

が一致するにはどうすればよいのか。

「めんどう」 を増やしたくない、という方が一番多いのかもしれません。

その解決方法は決して一つだけではないこと、をお伝えできれば幸いです。



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敷引き裁判（最高裁）判決！！

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「更新料」の裁判と共にオーナー様が気になる「敷金」「保証金」の敷引きに関する裁判！


「敷引き」に関する裁判（最高裁）の判決が出ているのをご存知でしょうか？



そもそも京都の物件なので地域の慣習により「敷金」ではなく「保証金」から掃除代を差し引く。

今回の裁判は、入居者側から「とにかく保証金（敷金）を全部返せ！」という主張によるものです。

今までのオーナー人生で一度はあったのではないでしょうか？

入居者から「敷金全部返せ」発言。




【概要】
所在地・・・・・・・京都
物件の㎡数・・・・・・６５．５㎡
賃料・・・・９６，０００円
更新料・・・・・９６，０００円
保証金・・・・・４００，０００円
入居・・・・・平成１８年８月２１日
退去・・・・・平成２０年４月３０日

【特約で定めた経過年数と敷引きの額】
１年未満・・・・１８０，０００円
２年未満・・・・２１０，０００円
３年未満・・・・２４０，０００円
４年未満・・・・２７０，０００円
５年未満・・・・３００，０００円
５年以上・・・・３４０，０００円

これを承知で契約したものの退去するときになって突如借主側より「全部返せ！」と
裁判を起こされたわけですが、最高裁の判決が出ました！


【裁判所の見解】

『入居期間１年９カ月。よって特約にのっとり保証金４０万円から２１万円差し引き１９万円を返還。しかし入居者はそれを不服として保証金の全額返還を家主に求めた。

特約には、退去時に通常損耗・自然損耗の原状回復費用を保証金から控除（差し引く）事が定められており、控除額が入居年数に応じて変わる内容になっていた。

裁判長は「敷引金の額が契約の経過年数や本件建物の場所、占有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまでいえない」とし、

「敷引金の額が高額過ぎると評価することはできず、本件特約が消費者契約法第１０条より無効であるということはできない」とした。』


オーナー側の勝訴です！！

勿論、「高額すぎない特約であれば」という前提は付きます。

東京の場合は「住宅紛争防止条例（東京ルール）で、事前にルームクリーニング料金を提示し、
自然損耗とは思えない故意過失の部分につき請求をしている状況ですが、


退去時の「敷金精算」でトラブルが多発しています。



内容の代表格は以下の通り
　　　　　 ⇓⇓⇓

『入居者側の主張の例』
・これは、「自然損耗だ」と明らかに無理のある主張・言い訳を貫く
・たまたま請求額が少なかった「以前住んでいた物件」の話を引き合いに出す
・知人・友人からの入れ知恵で徹底抗戦
・最初からこうなってたと言い張る
・請求金額が明らかに高い


『オーナー側の主張でトラブルの例』
・いまだに東京都条例（東京ルール）の無視
・オーナー様が好意にしているクリーニング業者の見積もりが明らかに高い。
　しかしオーナー様が、そのクリーニング業者しか見積もりをとらない為に、
　その金額が高いと思っていない。
　すなわち、ほかの適正価格を出すクリーニング業者を使うと（とりあえずすすめられて見積もりだけ見てみると）
　オーナー様の支払額が増える為、
　昔からの付き合いの業者を変えない。退去のたびにトラブル。


「管理会社」をつけるなどして「公平な第３者」をたてる方が借主・貸主互いに良い時代なのかもしれませんね。

「代理人制度」「エージェント」アメリカで出てくるような言葉が、日本でも出てきましたが　、
時代は凄いスピードで変わっていき、「当たり前」が代わり、また「トラブル内容」も高度化、
一般人でも法律用語や法律を絡めた複雑な問題となり係争、
個人では対応しきれない時代に変わっていくのですね。




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入居者とのコミュニケーション

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。


レント管理サービス

賃貸経営アドバイザーの坂田です。



入居者とのコミュニケーションの取り方は非常に難しい問題です。

最近の賃貸新聞や賃貸経営マニュアル本を読むと

「コミュニケーションを頻繁にとって満室維持！」

などという記事をよく目にします。



私たちの世代（20～30才代）は「無縁社会」の中で成長してきており、

近所付き合い、という言葉とはそれこそ無縁の生活をしてきております。

そのような入居者が本当にコミュニケーションを取ることを望んでいるのでしょうか。



本日伺ったオーナー様からも、コミュニケーションについてのご相談がありました。

どのようなかたちで入居者と接してよいのかわからない。



たしかに、「コミュニケーション」というキーワードから

水周りやダイニングを共有するかたちの「シェアハウス」が注目を集めています。

無縁社会への危機感やアンチテーゼとしての需要。

納得できる部分もありますが、

それは入居者がオーナー様とコミュニケーションを取りたいから

という意味ではないのではないでしょうか。


過度の干渉にもなりますし、

まだまだそのような対応を望んでいる入居者はほんの一握りにすぎません。

また、心配材料としてあげられるのが、「言った言わない」の論争。

「あの時そう言ったじゃないか」

「それはそういった意味ではない」

・・・それでは本末転倒です。



「顧客満足度」をあげることは重要です。

しかし、それはあくまでも望んでいることを叶えることができて初めて成立します。

コミュニケーションや接し方は、直接的なものでなくてもよいように感じます。


建物の清掃もそうですし、設備故障時の対応など、間接的に感じるもの。

流行りのツイッタ―やフェイスブックなども、

全て面と向かって付き合っているわけではありません。

なんとなく誰かと繋がっている気がする。

気にかけていてくれている。

それだけでも十分満足ができるのではないか。そう思います。



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どんどんプラス思考。

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今日は、29部屋中7部屋の長期空室で、管理会社を当方「レント管理サービス」へ変更したオーナー様にお会いしました。

当初お会いした時は、あまりの空室の多さで、ローンの返済なども当然あり、

退去後の、お部屋のクリーニングに関しては、

「とにかくどこか1部屋でも決まらないと掃除代は捻出できない」という切迫した状態でした。

5部屋分は簡単にオーナー様が拭く程度で放置状態でした。

たまたま、放置してる方の号室が良いと言われたらどうしようと言っていたくらいです。

この物件の場合、旧管理会社の方針で協力他社が物件を紹介しづらい状況で、各業者営業マン達に避けられている傾向にあったのですが、管理会社を「レント管理サービス」に変更してみる事で、募集・契約のしやすい環境を、営業マン達に与えた結果、現在は、すんなりと満室です。


「これからはいくらなんでも7部屋も1年以上空室なんてことはないんですよ！」と自信を持って言ってきました。


掃除代すら捻出不能に陥っていたオーナー様が今は、

①自転車置き場に屋根をつけよう！

②階段のペンキを塗り替えようかな！

③ちょっと試しに建物自体の清掃を入れてみようかな！

すっかり、このような発言に変わりました。


募集の部分がうまく好転したので、

考えは、それをいかに維持するかの「守備固め」に入る余裕が出たようです。

当然、その作戦も功を奏するでしょう。

物件のイメージがどんどんプラスになります！

その良いイメージは、現入居者にも働きますし、

物件を紹介する側の営業マン達にも「この物件を紹介すると決まる」というイメージが頭に染み込みます。

各業者の営業マン達は、次回空室が出た時には数ある物件の中から必ずこの物件を出すことになります。




このように精神的にも余裕が出たオーナー様を見るにつけ、私も嬉しくなります。

この先、当然退去のお部屋が出るのは仕方がないものの、

今までのように、「全然次が決まらない」という恐怖・心配は払拭出来たようです。

7部屋分の家賃が入り、今後このような事はないと確信したのか、

室内にはソニーの新しいブルーレイもありました。しかもちょっと高い方のです。

その事を突っ込んでもオーナー様は終始笑顔でした。


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家主会に参加しているオーナー様

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



先日伺ったオーナー様のお話。

複数の賃貸物件を所有されている方で、

賃貸経営をお父様から徐々に引き継いでいる状況。



関東一円に物件を所有しており、非常にお忙しい中でのお話でした。

普段からネット検索を欠かさず、相場勘もお持ちで、

オーナー様同士での家主会なども出席されているご様子。

勉強家な方。



お話していてとても楽しかったです。

少々毒舌なところもありますが、

貸主側、借主側、仲介会社それぞれの問題点をあげ、それを物件に当てはめ、

今後の賃貸経営の展望を探る。


「 こんな古臭い部屋じゃ借りる人いないでしょ~  」

「 ○○（地区名）は、独占してる仲介会社がまるでダメだよ~ 」

「 リノベーションするか、建て壊すか悩むなぁ~ 」



実際に所有している物件でリノベーション経験もあり、

今後、築年数の経った当該物件の方向性を考えるお話でした。



取り急ぎ弊社としましては、募集形態を修正し、

ご依頼頂いたお見積りを再度提出するかたちとなっています。



「家主会」などと言うものは、雑誌や新聞でしか見聞きしたことがなかったので、

とても新鮮でした。

もっともっとこういった方が増えていけば、賃貸市場は面白くなるはずです。




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オーナー様来訪

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関連事業部　受託課の松本です。

前回のお話で府中市の「くらやみ祭り」について触れましたが。

5月5日に府中市方面に車でお越しの際は、

「交通規制」がありますのでお気を付け下さい。くらやみ祭り交通規制図

今日は投資型の分譲マンション1部屋所有のオーナー様と打ち合わせをしました。

神奈川県の海老名市よりお越しいただき誠にありがとうございました。

物件は1Ｋタイプで現状の賃料は51,000円。所在地は調布市内の物件です。

実際に見に行ってみると、

もう少し高くても大丈夫な感じ。

少なくとも、「レント管理サービス」と直結している、

「レントハウス」「ウィンズ」の営業マン達の実力・営業力を持ってすれば、

この京王沿線トップクラスの2社を中心に、

更に周辺地域の業者さんにも情報を流し、

一斉に募集をしてしまえば、もう少し高くても大丈夫そうなグレードの分譲賃貸マンション。

致命的なのは「収納」が無いという点です。

現在は「渋谷区」の管理業者が管理をしている為、

と言っても現在空室期間は6カ月を超えてしまっています。

入居者がいないのでいわゆる「委託管理料」も発生していない状態。

この管理業者さんは、いわゆる有名な業者さんではありません。

現状、入居者が半年以上も決まらない最大の原因と考えられるのは、

専任でまかせている管理会社が事実上「募集をしていない」状態である事。

インターネットサイトには一切のってない為、部屋探しの方の目には触れず、

だからと言って「渋谷区」の管理業者さんに「調布市で探してるんですけど！」と

調布市を名指しで来るお客様も可能性としては少なく、

オーナー様としては、管理会社のやり方もあるので、

「管理会社」自体を変更するしかないという考えです。

これはまさしく「正解」の考え方です。

オーナー様曰く、たとえ今日・明日、偶然にも入居者が決まったとしても、その次募集が出たときを想像すると
怖い！




いずれにせよ、まず現・管理会社との「委託管理契約」を解消しなければ先に進まないと言う事もありますが、

オーナー様としては、管理会社を変更して募集のつもりです。

共同名義の「奥様」に報告・相談する必要もあります。


いずれにしても5月1日に再訪していただける予定です。



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賃貸情報サイトの使い方（２）

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


本日は、前回のお話「賃貸情報サイトの使い方（１）」の続きで、

人気情報サイトである 「ＳＵＵMO（スーモ）」の物件選別方法を確認し、

いかに物件の閲覧回数を増やせるかを考えていきたい、と思います。



今回は、基本的な物件情報ではなく、「こだわり条件」から見ていきます。

「 □ 」 ボタンのチェック項目があります。


【 表 示 情 報 】　選択率　：　低い

□ 間取り図付き

：　えっ？間取り？基本ですね。極稀に間取りすら掲載していない会社が存在します。

□ 写真付き　□ 物件ムービー付き

：　同じような物件でも、写真の多く掲載している会社を見たいのは当然です。

□ 本日の新着物件　□ 新着(2-7日前)

：　新規募集や条件等が変わっている物件を探す事が可能です。


【 位 置 】　選択率　：　高い

□ 2 階以上　□ 最上階　□ 角部屋　□ 南向き

：　2 階以上は、セキュリティ上、女性の閲覧が多いのは予想できます。

選択率がいづれも高い項目ですが、オーナー様の努力でどうなるものでもありません。


【 キ ッ チ ン 】　選択率　：　高い

□ ガスコンロ対応　□ IHコンロ　□ コンロ 2 口以上　

□ オール電化　□ システムキッチン

：　女性向け、カップル向け、ファミリー向け物件での検索時に多く選択されます。

特に「コンロが2口」あること、「システムキッチン」があれば当然閲覧されやすいです。


【 バ ス ト イ レ 】　選択率　：　高い

□ バス・トイレ別　□ 温水洗浄便座　□ 浴室乾燥機　□ 追い焚き風呂

：　キッチンと同様、水周りに関して、入居者の目は肥えてきています。

「バストイレ別」に関しては、耳にタコができているでしょうからあえて言いません。

「追い焚き機能」は費用対効果次第ですが、ファミリー層から支持があります。


【 テ レ ビ ・ 通 信 】　選択率　：　中

□ インターネット接続可　□ BSアンテナ　□ CSアンテナ　□ ケーブルテレビ

：　「ケーブル」会社の営業方法に使われています。「ネット環境」は非常に重要ですが、

オーナー様ができるだけ費用のかからない方法を選択すべきです。


【 室 内 設 備 】　選択率　：　高い

□ 室内洗濯機置場　□ 洗面所独立　□ フローリング

□ メゾネット　□ ロフト　□ 防音室　□ 地下室

：　競合に埋もれやすい単身向け物件では特に「独立洗面台」は重要です。

音大生にとっては、「防音室」などは絶大な効果があります。


【 冷 暖 房 】　選択率　：　中

□ エアコン付き　□ 床暖房

：　「エアコン」は設備として必須ですが、

「床暖房」は分譲賃貸マンションでもない限り需要はありません。


【 収 納 】　選択率　：　中

□ 床下収納　□ シューズボックス　□ トランクルーム　□ ウォークインクローゼット

：　収納が少なかったお部屋に住んで後悔した人は多いようです。


【 セ キ ュ リ テ ィ 】　選択率　：　高い

□ オートロック　□ 管理人有り　□ TVモニタ付きインタホン

：　オートロック設備の重要性は東京に関しては、年々高くなってきています。

女性の一人暮らし、訪問販売の激化、お子様の安全、どれをとっても重要です。


【 建 物 設 備 】　選択率　：　中

□ 駐車場あり　□ 駐輪場あり　□ バイク置場あり

□ エレベーター　□ 宅配ボックス　□ 敷地内ゴミ置場

□ バルコニー付　□ ルーフバルコニー付　□ 専用庭

：　「自転車・バイク」置場がなかったり、「ゴミ置き場」がなかったり、する物件は

計画時に提案が少なかったことが考えられます。

後からどうする事もできません。


【 そ の 他 】　選択率　：　低い

□ デザイナーズ物件　□ 分譲賃貸　□ 保証人不要・代行　□ タワーマンション　

□ リフォーム済み　□ リノベーション物件

：　項目に「リノベーション」の文字も出てくるようになりました。

リノベーション物件の需要はありますが、供給は明らかに足りていません。


【 入 居 条 件 】　選択率　：　高い

□ 即入居可　□ ペット相談可　□ 楽器相談可　□ 事務所利用可　□ ルームシェア可

：　「防音室、バイク、リノベーション、ペット、楽器」・・・コンセプトを持った賃貸物件。

入居者の趣味嗜好に合わせた物件と言えます。

唯一需要と供給のバランスが取れていない部分であり、ニッチ（隙間）市場。

この項目を選択して検索すると、閲覧可能物件（競合）が極端に減ります。



【 お 得 条 件 】　重要度　：　低い

□ フリーレント　□ 特定優良賃貸住宅

費用をかけずに募集効果を狙う「フリーレント」ですが、

フリーレントの連発で今ではその効果も薄れてきているようです。







たしかに、「入居者ニーズ」が、あまりに多様化してしまい、

その言葉自体が意味をなさなくなりつつあります。


そして、今後入居希望者の物件検索方法は更に複雑化し、

我々不動産業者もそれに対応しなければいけません。



そこで求められる物は何なのでしょうか？



建物自体のより深い部分・・・

「コンセプト」であったり、入居者の暮らしぶりを創造してあげること。

こんな暮らしがこの物件に住んだらできますよ、という提案型の物件。




物件の謳い文句も、

「スーパーまで100ｍで買い物便利！」

「外壁タイル貼りです！」

「全室フローリング！ガスキッチン！」

などでは、入居希望者にはまったく響かなくなってきています。



「愛車と共に暮らす賃貸ガレージハウス！」

「家庭菜園もできる専用庭つき賃貸エコハウス！」

「ペットと暮らす！屋上ドックラン付き賃貸住宅！」

「グランドピアノも置ける音大生専門賃貸マンション！」



供給過多な現状で「Ｎｏ１」になることは、非常に困難です。

入居者の「こだわり」を研究する。

また、その際にオーナー様の人生経験を是非活用して頂きたい。

株式投資と同じで、ご自身の強い分野に特化して投資することで、

その成功率は確実にあがります。


ご自身の「趣味」をそのまま賃貸に活かしてみて下さい。

そのこだわりが強ければ強いほど、入居者にとっては魅力的に映るはずです。



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【お願い】ゴールデンウィーク

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

早いもので今年もゴールデンウィークです。

当方、「レント管理サービス」は期間中は休まず営業いたします。

通常は、水曜日は定休日ですが、

5月の第一週の水曜日（5月4日）も、休まず営業いたします。


というのも、ゴールデンウィークは例年ですと、お部屋探しのお客様が多くいらっしゃいます。

オーナー様の物件の空室を解消するチャンスですので、

当然、営業させていただきます。

そこで、引っ越しシーズン中には、よくこのお願いをさせていただきましたが、

ゴールデンウイーク4月29日から5月8日までに

既に、ご旅行や、お出かけの予定が決まっているようでしたら、

不動産屋から電話があった際、もしくはお手数ですがご連絡いただき、

お出かけ中の

①　緊急連絡先（携帯電話番号）
②　空室の鍵の所在（例えば、開けておく等）

この２点をお知らせ頂けると非常に助かります。

以前にも申し上げましたが、この2つがはっきりしないと、

不動産屋営業マンが物件紹介を躊躇する場合があります。

繁忙期ではありませんが、年間を通して不動産屋としてはゴールデンウィークは、お客様の数が増える時です。

明らかに連絡が付きづらくなるようでしたら、事前に、家賃交渉時の値引き限界額（募集条件）を、
不動産屋と打ち合わせておく事もおすすめします。


私の地元である「府中市」は、約７０万人が訪れる例大祭「くらやみ祭り」がありますが、
今年は自粛の為、いつもと違い、規模が縮小されます。
お越しになる予定だった場合はご注意ください。お神輿や大太鼓や山車は出ません！！
御輿での渡御は行わず唐櫃での渡御を行い、競馬式や萬燈大会等の行事は行わない事になりました。
ただ、むしろこの唐櫃での渡御は初めてなので見てみたい気もします。

今年も神々がゴールデンウィークに府中市へ集結してまいります！！


府中市民としては、初めての出来事！この祭りが縮小されてしまうとゴールデンウィークの過ごし方がわからないと言っても過言ではないほどです。

既にご予定のある方、これから予定をたてる方、何もしないのが決定している方といらっしゃると思いますが、
楽しいゴールデンウィークをお過ごしください。

そして、上記の①②をお忘れなくご協力お願いいたします。



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賃貸情報サイトの使い方（1）

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日から、2回に分けて入居希望者に人気のある 「 大手賃貸情報サイト 」 を逆手にとって

募集条件を考えてみようと思います。





今回、参考にするサイトは 「ＳＵＵMO（スーモ）」です。


こちらのキャラクターで有名で、リクルートが運営しているサイトです。


まず、入居者が 強 制 的 に選択させられるのは、「 立地 」です。

立地の選び方には、2 種類あって「 沿 線 」と「 エ リ ア 」。

沿線とは、「各鉄道会社→各駅」別。　

エリアとは、「市区町」別。

入居希望者が検討する立地は拡大傾向にあります。

「 世田谷区 + 杉並区 」 であったり、

「 京王線 + 井の頭線 」 から 「 笹塚 ～ 下高井戸 + 明大前 ～ 永福町 」 で

あったりします。

近隣物件という括りは、限りなく薄れていますし、

オーナー様が参考にするべき競合物件は増えていることがわかります。



次は、「希望条件」をチェックすることになります。




まずは「予算」から。

「5千円」刻みになっていることに注意しなければいけません。

86,000円の物件は、「8.5万円以下」のチェックを入れてしまうと閲覧は不可能に・・・

表示は、賃料のみ（共益費は除かれる）なのでそこを工夫しましょう。

（ 総額86,000円でも、83,000円（賃料）+3,000円（共益費）というようにするなど ）

もちろん法外な共益費は、本来の意味合いを失ってしまいます。


次に「間取り」の選択を強いられます。

28㎡の広めのワンルーム物件でも、「１Ｋ」の項目を選択されると閲覧は不可能に・・・

また、ＤＫ（ﾀﾞｲﾆﾝｸﾞｷｯﾁﾝ）よりは、ＬＤＫ（ﾘﾋﾞﾝｸﾞﾀﾞｲﾆﾝｸﾞｷｯﾁﾝ）が人気があるため、

「２ＤＫ」より「１ＬＤＫ」の閲覧数が多くなります。

この点でも、２ＤＫをリノベーションして１ＬＤKにすることは非常に有効です。



「構造」はより強固な作りが良いですが、

ｱﾊﾟｰﾄよりﾏﾝｼｮﾝが賃料が高い事は周知されており、必須項目の扱いはされません。



「駅徒歩分数」は、現在6項目に分かれています。

「1分」　　「5分」　　「7分」　　「10分」　　「15分」　　「指定しない」

一般的に15分以内が徒歩圏内と考えられています。

8分、11分、16分の分数表記してある物件は、今一度確認が必要です。

不動産表記の1分は 80 ｍで考えられます。意外と早歩きでないとたどり着けません。

しかし、これを悪用して閲覧件数を多くしたいがために

本来「18分」表記にしなければいけない物件を、「15分」とする。

閲覧は増えますが、成約は鈍りますので、あくまでも基準に合わせる事をお勧めします。


「専有面積」は、施工前にしか変更できませんが、

計画図面を見た際に、19.12㎡（１Ｋ）であったり、39.4㎡（１ＬＤＫ）であった場合には、

20㎡以上、40㎡以上という括りがありますので、

もう1㎡広くすることが可能かどうか検討する必要があります。



「築年数」に関しては、多くの入居希望者が

「気にしない」もしくは「あきらめる」項目として上位に考えています。




今、集客の最有力として考えられているのは、間違いなく「インターネット広告」です。

それを疑うオーナー様は、もはや存在しないでしょう。

であれば、どのような項目で、

膨大な物件が選別されているのかを把握しなければなりません。



実際に上記の項目を選択しても、入居希望者へ表示される物件数は、

おおよそ200～300部屋にしか絞りきれません。


試しに、一番有効な手段としてご自身の物件を見つけてみて下さい。

ものの数分で見つける事が可能であった場合は、契約まではあと少し。

区別がつかず、探し出せない場合は、お申込みまでは遠いかもしれません。


この希望条件を選んだ後にくるのは、「こだわり条件」です。

次回はその部分を見ていきます。


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全部屋空室！

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「全部屋空室！！」

この状況に陥っているオーナー様はほぼいらっしゃらないと思います。

分譲マンションの１部屋のみ募集というのなら別ですが。

１部屋のみの所有で、１部屋空室となれば、家賃収入は「ゼロ」

空室期間が長くなるほど焦り、

「どうなっているんだ」「お客さんは？」としつこく不動産屋に電話をするでしょう。

例えば、合計４部屋の物件で１部屋の空室の場合、オーナー様は焦ってくれません。

４部屋あって２部屋の空室の場合、やっぱりオーナー様は焦ってくれません。

「平然とできるなんて、本当はお金に余裕があるんだな」

こんな風に思ってしまいます。

しかし、ご所有の物件が「全部屋空室」となったらどうでしょう？

さすがにそれは大袈裟な・・・

と思っているでしょうが、実際にあるんです！！

明日は我が身であることを承知しておいた方が良いでしょう。あるんです！！

当然「自主管理物件」です。

日曜日に会いに行くのですが、オーナー様いわく、

「こんな時代だから安くすれば決まるのでは？」

そして空室に関しては

「そーなのよ、全部空いてるのよ！」

と、深刻さはうかがえない。

賃貸経営において、

自主管理で全室空室など、

オーナー業そのものが不動産屋のように「登録免許制」であったとするならば、

「あなたにオーナー業は無理」とその免許を取り消されるような失態だと私は思います。

事実上「株式会社大家」が「倒産」である自覚や、恥じらいはないようです。

今日はズバズバと言ってしまいますが、自主管理を諦めてもらい、「不動産管理会社」を強制的に入れて再建！というのが本来の姿だと思います。

想像して下さい、新築募集でもないのに、全部屋空室の物件を、誰が申し込むでしょう？

１部屋空けば全室空室の「可能性」がでできてしまったと、もっと真剣に考えるべきなんです。

２部屋目の空室ができ、タイミング悪く３部屋目、外から見ると、カーテンの付いてない部屋が、

増えていく・・・増えていく・・・

お客様は、「問題あり」物件と判断し、回避へ。

今度は住んでる入居者も「様子が変だぞ」と思い、退去しない自分自身がおかしいのではないかと、
考えてしまい退去。４部屋目！

今回の物件での対処は、まずは、家賃を下げるのではなく、

なぜ、同じ時期に、一気に空室になってしまったのかの「原因」を探らなければなりません。

例えば多少家賃が高くても、物件・場所自体が気に入っていれば、家でも買わないかぎり、

退去はしませんので！

何かが嫌だ・割に合わないと思われたからこそ退去するのです。


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地価上昇と街並みを考える

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



これからの 賃貸経営 は、

「 キャピタルゲイン（capital gain） から インカムゲイン（income gain） へ 」

よく叫ばれている言葉です。


■ キャピタルゲイン（capital gain）とは・・・

投資や資産運用で得られる利益のひとつで、
資産（土地）の価格上昇による利益のことを言います。
不動産投資の場合は、投資物件を売却した際に発生する譲渡益が該当します。
逆に、資産の価値が下がり損をすることはキャピタル・ロスと言います。

■ インカムゲイン（income gain）とは・・・

投資や資産運用で得られる利益のひとつで、
資産を保有し続けることによって継続的に得られる収入のことです。
不動産投資の場合は賃料収入などが該当します。



要するに、

バブル期にみられた地価の値上がりは期待できないので、

不動産経営をする際には、純粋なキャッシュフローに着目することで

安定経営を目指しましょう、という内容です。




確かにコスト意識は非常に大切です。

しかし、過度な考えが何をもたらしたか。

とにかく「費用をかけない」経営戦略。

新築アパートを建てる際も、費用削減。

築年数の経ったアパートに対しては、メンテナンス費用削減。


人が住む事を考えられていない間取りを持つ建物が完成し、

階段の金属部分が錆びようが、外壁の塗装が剥がれようが一切手を付けられない。



ここからは【負のスパイラル】の開始されます


① そんな物件に誰も高い家賃を出して入居しようとはしない。



② だから、家賃を下げる。



③ その家賃で新たに入居する人には部屋や玄関を綺麗にしない人間が多い。



④ 建物やその周辺は乱雑になる。



⑤ 終いには、街並の雰囲気にも影響する。



これが今の賃貸市場の現状です。

すこし、言い過ぎたかもしれません。（反省）



私が今日言いたい事。

キャピタルゲインを基盤とした賃貸経営は不可能なのか、と言う事。

地価上昇は無理なのか、と言う事。


例えば、都市景観大賞「美しいまちなみ賞」の受賞地区

・山形県金山町



・岡山県倉敷市

この街並。

金山町に至っては、1984年「街並み（景観）づくり100年運動」が提唱され、

ゆっくりと美しい街並みづくりを続けています。



しかも、平成23年からは、従来の「美しいまちなみ賞」に替わるものとして、

都市景観大賞「都市空間部門」及び「景観教育・普及啓発部門」を創設し、

以後この新たな枠組みで実施していくことになっています。



京王線・井の頭線沿線でこの都市空間部門の受賞地区を目指して行く。

それは何年かかるかわかりません。

受賞した山形県金山町では、

住民ひとりひとりが街に誇りを持ちながら質の高い生活文化を楽しんでいる。

そして、若者の定住意識も高く、来訪者も増加しています。



このことが可能なのは、行政はもちろんのこと、

私たち不動産業者とオーナー様の協力がないと不可能です。



馬鹿げているでしょうか


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～京王線 / 井の頭線 / 中央線 沿線多店舗展開中～
株式会社　レントハウス
関連事業部　受託課 （不動産賃貸経営管理士）
 
所　長　　坂 田　直 哉

■ 事業所　〒180-0003
  東京都武蔵野市吉祥寺南町1-1-2 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
TEL　            042-314-6601      (代 表)　FAX   [phone]
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後悔はしない

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今日は、寒く感じた一日でした。

汗ばむ陽気から一転してこの陽気、体調の変化に注意ですね。

全てのことに対し人は皆、何かしらの「後悔」や「あの時こうしてれば」
と思うことがあると思います。

私は野球をやっていましたが、私自身の人生で言えば、「あの時」アドバイスにのっとり、別の学校に行っていたら、人脈、プレイスタイル、ポジション、打順も変わり、結果的に人生が変わっていたのかもと思うことがあります。

別の学校に行った場合の人生を送ってみたいと思うことがあります。

結局自分の甘い欲で「今よりもっと良かったのかも？」「楽だったのかも？」と思うからです。

ちゃんとアドバイスにのっとり「あの時」英語の勉強を基礎からちゃんとしていたらとか、

日常生活でも、テレビを見ずにあと３０分早く行動していたら・・・とか。

何か皆さんもあるはずです。

アドバイスを無視したために抱く「後悔」「やり直してみたい」と思ったのであれば、

次のアドバイスは、やり直せるのであれば甘んじて聞いてみようと思います。

賃貸経営の場合はどうでしょうか？

おそらく「あの時」がかなりあるのではないかと思います。

あの時賃料を下げていたら入居者が決まり１年も空室にならなかったとか、

あの時リフォームの提案を受けていたら・・・
でも結果的にこんなに空いてしまって、もはやリフォーム代が捻出できない！

結果的に八方ふさがり！！

私たちは「後悔」をさせないために伝えたいことを伝えます。
周りと見比べたときに、結果的に正解だったと思えるはずです。


あの人と同じ末路にはしたくない！！

「あの人と同じ道に入ってしまっている！！」

悪い連鎖はどんどんつながり症状はどんどん悪くなります。
１⇒2⇒３⇒４⇒
このように右に進むほど厄介な問題となります。
2で食い止めるか、そもそも1を作らないようにするか、
アドバイスを聞かずにステージ４以上に進み八方ふさがりとなり「あの時」と後悔し続けるか。

数字が増えるほど後悔の数が増えていきます。
「あの時」⇒「あの時×2」⇒「あの時×3」⇒「あの時×4」


もっと有事に備える気持ちが賃貸経営には必要なのではないでしょうか？

ほぼ、事前に防げるものを、事が起きてから騒ぎ立てているように見えます。


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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館　ＲＥＮＴ　ＨＯＵＳＥ　　
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
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伏せられた原因

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。


レント管理サービス

賃貸経営アドバイザーの坂田です。



私を含め、人間とは、なんとも 「 都合が良い 」 生き物です。


物事に「悪い」結果が出た際に、その理由を考えます。

その原因として、「外的要因」を含むことで自らを正当化、事実を隠蔽する。


逆に、「良い」結果が出た際に、その理由を考えます。

その原因として、「自分の力」のみを過大評価する。




物事の因果やそれを正しく認識するということは、非常に難しいことです。




□ 震災の影響により

□ 少子化の影響により


などという「外的要因」は、「空室」という事実を正当化、隠蔽するだけで、

根本的な解決法には何一つなりません。



私たちに求められている答えは、

常日頃、入居希望者との接客を通して得られるニーズを把握し、

それを基に、オーナー様の物件に当てはめ、

【 立地力 】 × 【 建物力 】 × 【 競争力 】　＝ 安定経営

という考えにより改善箇所を見出すこと。



それは、契約書だけ作っている会社にはできないこと。

実際にお客様にご来店していただいている会社だからこそ可能なこと。

「　京王線　賃貸　」　の検索TOPにくる会社だからできることだ、と思っています。

本当の原因を知りたくはありませんか？



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どこまで我慢？

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関連事業部　受託課の松本です。


委託管理契約の場合、オーナー様ご存知のように、

頼んだ業者１社による「専任契約」です。

したがって、決まらないからと言ってオーナー様が勝手にＢ社に声をかけ、

そこから入居者を斡旋はできません。


専任を任された管理会社は、本来、理論上は、この管理会社をキー局とし、

数多くの業者さんに情報が行きわたり、より多く人の目に触れ、

成約の可能性が格段に上がるというものですが、

管理を頼んだ業者が、募集に関して手を抜いていたり、
賃料の分析が間違っていたり、なにも提案が（すら）なければ、

オーナー様にすればこの管理会社への「専任」は大失敗です。

この委託契約は止められますが、いつまで我慢しますか？

家賃収入はないけど、毎月の返済はきっちり同額来る！

今日は今年１月に完成している戸建８棟のオーナー様を訪ねました。

現状２棟は決まっていますが、募集は去年の１１月から。

いまだに決まらない！！

そして、管理会社直属の仲介会社からは、お客さんはほとんど来ないし音沙汰もない。

本日、管理会社を経由し、私ども「レントハウス」が偶然にもオーナー様訪問中に、お客様のご案内をしに来ていました。

情報の開示も遅れ、今頃情報解禁させ、当方の社員が早速情報をキャッチしお客様へご紹介！！

もちろんオーナー様は、この管理会社に不審を抱き、当方に管理を切り替える為に、

ご検討を開始しました。

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許せない、震災に関する悪徳商法

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レント管理サービス

賃貸経営アドバイザーの坂田です。




まずは、こちらのグラフをご覧ください。







オーナー様のお知り合いの方でもよいのですが、

最近「見知らぬ業者」の訪問や「怪しい電話」がかかってきたりしていませんか？


例えば、

・ 「当社と被災家屋の修理契約をすれば、行政から補助金が出る」

・ 「当面の生活費などを貸し出すので返済保証金を入金してくれ」

などといったこと。　（ ※ 阪神大震災時の実例 ）




上記のグラフは、

3月27日から4月3日までに 「 震災関連悪質商法110番 」 で受け付けた、

苦情や問い合わせを含んだ相談件数の割合を表しています。


いわゆる「悪徳商法」。

震災に関連した便乗商法や保証金詐欺などの悪質商法の被害が多発しています。


悪徳商法の被害にあわれている方を 【 年齢別 】 にみてみますと、

60歳代が26.7％と4分の1を占め、

50歳代が18.3％、40歳代が16.8％、70歳以上が16.0％、

という順で続きます。


今回の震災で実際に確認されている詐欺については、

・ 「地震で瓦が落ちているので修理が必要だ。すぐに屋根の修理工事をした方がよい」

・ 「地震関連情報」とのタイトルのメールが届き、クリックしたら、

出会い系サイトに登録され、法外な金額を請求された。

などがあります。



なんとも許せない行為です。

しかも、消費生活相談のなかで「不動産貸借」と「工事建築」は、

あわせて 2 割の相談が寄せられており、

最近の消費生活相談全体での割合と比較すると 2 倍以上となっています。

不動産に関する問題は切実で、極めて重要です。



オーナー様には、万が一の際にご相談をできる方はいらっしゃいますか？



少しでも不審に思う場合は、すぐに契約をせず、必ずご相談ください。



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敷金精算はオーナー様の仕事です

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関連事業部　受託課の松本です。

敷金精算でのトラブルが後を絶ちません。

原因としては

１、借主側の無謀な主張

２、東京都条例をいまだに無視の貸主

1の場合は、借主が自分ではないと言い張る、これは経年劣化だと言い張る、
最初からこうなっていたと言い張る。これらにつきます。

2の場合は、もともと汚れていた部分まで請求、借主に請求できない設備部分を請求、
クロス代金・畳代金をすべて請求。これは代表的な例です。

いずれにしても「請求額」に対し借主側が不満を漏らすところから争いが始まります。

そもそも住んでいたのだから経年劣化云々ではなく、払うべきだ、払え！という貸主側の主張に
到底納得ができない借主側が猛反発。

借主側の態度で争いになるケースももちろんありますが、トラブルの大半は、
貸主側の主張に対するものです。

このようにならないように、又、このように一方的にクロス代金を全額請求するなどと主張する
貸主を抑制させるための「東京都条例」です。

委託管理物件の場合はごくまれに起こる「借主側」の信じられない主張に対する対応が主なので、
おさまりがつきやすいのですが、

今、特に多いのは自主管理物件における「オーナー様指定のリフォーム業者」を使うときです。

当然、不動産屋とそのリフォーム会社は面識がなくどのような請求を
そもそもしているのか、さっぱりわかりません。
請求額が高いのか、正常なのかがわからないまま借主の猛烈なクレームを
ひたすら受けることになります。

そうです！そもそも「自主管理物件」の場合、退去の立会～敷金の返却までをご自身でしなければならない宿命、明細についても自分で作るか、リフォーム業者に作成させ説明させるか、
すでに契約上、第3者になってしまった不動産屋がこの話に参加することで余計に話がややこしくなってしまう。もめ事に当然巻き込まれたくないので第3者を主張し全く関与したがらない業者も増えてきました。


オーナー様としては、トラブルを防ぐという点で、不動産屋直属のリフォーム業者を使うときのみ不動産屋を間に立てられると承知しておく必要があります。承知しておいたほうが良いでしょう。


ご自身でやる自信がない場合は、義理などある中、残念でしょうが、不動産屋直属のリフォーム業者に頼むのが今の賢明なやり方です。


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集客保険

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関連事業部　受託課の松本です。

いよいよ今年も「暑い」という表現を使うようになりました。

日中、外にいて日差しを浴びると暑いです。


オーナー様の話によると、

「知り合いを通じて」という形で、

地震の「被災者」の方が自分の物件に住んでいる。

という話をよく聞くようになりました。


「よく聞く」　　


大変な中、子供の事を考えたり、

とりあえず、東京の支店に異動になる等、

そして、地元には募集中の物件が無い為、東京や各地にお部屋探しに来ています。

探しに来ることができない方たちの中には、インターネットからご自身で直接お問い合わせや、

営業可能な不動産屋さんからのお問い合わせにより、資料をおくり、

物件へのご案内なしでも、そのままお申し込みになるケースもあるんです。

被災地地域にはそもそも「賃貸物件」は少なく、

更に住むことが可能な物件は一部屋につき、最低３０人待ちというニュースも出ていました。

一人・一組が何年住むのか分からないですが３０人待ちです。

仮設住宅への入居も現状は運次第であり時間がまだまだかかるようです。

入居ができてもあくまでも「仮設」であり期限付きです。

現地の営業可能な不動産屋さんが、

相談しに来たお部屋探しの方に、

東京又はお客様がご希望の地域の物件を探すために各地域の不動産屋さんに電話をします。

「この辺の物件で上限〇〇万　〇ＤＫの情報をＦＡＸしてください！！」

通常不動産屋間の流れはすべてこの流れとなります。

東京の中でも誰もが知っているような有名な地名では「家賃」が高額ですので、

郊外を求める傾向です。

したがって、京王線沿線で物件情報が多い当方は、京王線沿線物件の情報を求められる機会がとても多くなります。更に多くなるでしょう。

通常でも業者間の情報のやり取りはこの流れです。

渋谷の業者さんや葛飾の業者さん、神奈川県の業者さん、全国の業者さんより

「京王線」というキーワードで当方に資料の要求があります。


不動産業者は、特に都内であれば「この沿線ならこの業者が多く情報を持っている」

という事は当然把握しているので、当方は情報の提供を求められる中の１社です。



資料を集めたい時は、おおよそどの業者に電話をするかは、日々の仕事の流れで決っているものです。

一回で済ませたいのでより情報を多く持っているところに電話をしたくなります。

したがって知名度が低い「地場」業者さんとは、ここで差がグンと出てきます。

電話がかかって可能性が低くなるからです。


では連絡がきた側の不動産屋は、自分の所でオーナー様と直接取引している、

物件の情報を、 すべて送るのか？

答えは、「委託管理」を任せられた物件のみ情報を送ると言っても過言ではありません。


送ってほしい側もすべての情報といって５００件分を送ってこられても、むしろ困ります。

空室で苦しむオーナー様には、単純にこの流れが作れるので、

委託管理への切り替えを、おすすめしてる根拠でもあります。


お問い合わせが増え
お部屋探しの方に情報として行く可能性が増え
見に来る回数が増え
ご成約の可能性が増え

まさにブログのテーマである「空室対策」の一つとなります。

アパート・マンションオーナーが（必須で）加入の集客保険と言ったところでしょうか！


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