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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
【 日 経 ビ ジ ネ ス 】 2011年9月5日号に
興味深い記事が掲載してありましたのでご紹介いたします。
『 賃 貸 住 宅 、 大 家 は 強 気 』
アメリカ経済の回復が遅れている。
連邦準備理事会議長も景気の先行きに慎重な見方を示しており、
GDP（国内総生産）が1.3％増から1.0％に
下方修正。
景気に不透明感が広がっているにもかかわらず、なお売り手が強気に出ている市場。
都市部を中心とする
賃貸集合住宅だ。
※日本とは正反対！アメリカの賃貸は貸手市場のようです！
典型がニューヨークの
マンハッタン。
7月の賃貸集合住宅の
空室率は0.86％。1％を切る低水準。
※ちなみに東京都の空室率は13.8％。平成23年9月
山手線の内側ほどの広さしかない場所に全米、
全世界から人が集まるため、
マンハッタンはもともと需給がタイトだとされるが、空室率の下落傾向は続いている。
※ちなみに東京都に全世界から人が集まっても外国籍不可が多数のため
空室率は解消されないでしょう。
こんな状況だから貸手となる大家は強気な姿勢を崩していない。
リーマンショック後は空室対策に、1ヶ月家賃無料（フリーレント）や仲介手数料の割引
といった「おまけ」をつけた入居者探しも見られたが、
今は不人気物件でない限りそんなことをする必要はない。
※ちなみに東京都では「おまけ」のバーゲンセール中。
家探しをしていて、気に入った物件にた どり着いても、
「 さっき別の借り主が決まった 」 と言われる光景は日常的になっている。
10％以上の家賃値上げも
借り手からすると家賃上昇も悩みの種だ。更新時に家賃が上がるのは当たり前。
「 10％以上も上げられた 」 という話も珍しくない。
※現在の日本では、更新のたびに賃料が下落する傾向にあります。
空室率が低く家賃が上昇するのは、
需要が供給を上回っているから。
ニューヨークの場合、
学校を卒業した若者やステップアップを狙う人材が集まってくるといった事情もある。
恒常的に人の流入が続くことが需要の強さにつながっているわけだが、
不動産業者は別の理由も挙げる。
「不動産価格がまだ弱含む可能性が高いと見ているから、
本来は自宅を購入してもおかしくない人たちがなかなか賃貸から出ていかない。
だから良質な部屋が少ない状態が続いている」
※日本でも同じような現象が起きています。
下げ止まったと言われる不動産価格も本当のところは誰もわかりません。
売買市場は不動産デフレで壊れてしまった。待った方が価格が下がるから、
『 買 う の は 来 月 ま で 待 と う 』
『 も う 四 半 期 待 と う 』
『 い や 来 年 に し よ う 』
となっている。
さらに
若年層は給料の下落もあって、買いたくても家を買えなくなった
と顔を曇らせる。
※この状況も同じではないでしょうか？若者の車離れ、持家離れなど言われていますが、
お金があったら全て買っているし、持っている。
米国で発表される住宅関連の経済指標はなかなか好転しない。
住宅価格の指数は低迷を続け、住宅ローンの延滞率は直近で上昇した。
中古住宅の販売もさえない。
賃貸集合住宅の大家が強気でいられるのは、
不動産市場がいまだ回復していないことを示す断面の1つなのかもしれない。
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日本では、エコポイント、フラット３５Ｓなどの低金利や贈与税改正などの景気刺激策と、
消費税増税懸念、そもそもの価格の下落傾向などが売買市場を後押ししています。
『 先行きに不安は感じるが、どう考えても今は買い時 』
そう考えている方が多いのだと思います。
このアメリカと日本の比較でわかることは、賃貸と売買の市場が常にリンクしているということ。
「賃貸」が良い時は、「売買」が悪く、
「売買」が良い時は、「賃貸」が悪い。
そして、この流れは流動的であるということ。
アメリカがサブプライム問題で揺れる以前は、それはもう売買市場は上昇していました。
しかし、現在は賃貸市場の全盛。
その流れで考えると今後の日本は当然、賃貸市場への回帰。
確かに、高齢者の賃貸需要の増加、外国人受入態勢の強化、
ペット共生型などのコンセプト賃貸需要の増加、老朽化対策などなど
待ち構えている問題もありますが、決して悲観してはならない。
そう私は考えています。
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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士 坂 田 直 哉
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