設定家賃キープ！！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今日の私は、建物の掃除、いわゆる「日常清掃」の提案でオーナー様をたずねました。

結果からご報告しますと、明後日、契約します！！

「日常掃除」とは物件の「共用部分」の掃除や「自転車置き場」の整理整頓、

掃き掃除、拭き掃除を「プロ」の集団にやってもらう作業です。

当然仕上がり具合は、申し訳ありませんが「オーナー様自ら」の掃除と違い完成度が高いです。

入居者・部屋探しのお客様は、「掃除」に関しては、オーナーが自らの掃除なのか、

「業者」を雇ってやっているのかは一目瞭然！！

残念ながら差は歴然とでます。


ご自身の物件を一度いくらで掃除ができるのか是非見積もってみてください。


このような作業は若い人に「仕事」としてやってもらわないと、後半腰が痛くなってきたり、作業に飽きが出たりして雑な仕上げになってしまいます。

したがって、どうせ外部に頼むのであれば安いからといって「シルバー」はご法度です！！

腰が痛い！持ち上がらない！シルバーなので！と言い訳ばかりです。

時間がくれば明らかに途中でも帰ってしまうありさまです。

ところで、今日訪ねたオーナー様の物件は２階建てで合計８部屋の物件です。

自転車置き場、駐車場、ゴミ捨て場も含めて１回５，０００円です。

作業内容を聞いて「プロの掃除屋さんなのに、へーそれだけでいいんだ！！」

と早速開始してほしいといわれました。

空室が一部屋ありますので、この掃除によりご案内時の印象はかなり変わるはずです。

現状は、階段の横に潰れたペットボトルや隅に壊れた傘が捨ててあったり。

全体的には「汚ったなーい！」と言うほどではないのですが、

壊れたビニール傘が「一つ」だけであっても、

たった一つでも、あること自体が印象が悪い！！

今時の入居者は物件到着時にまず物件周りからチェックです！！

知ってましたでしょうか？

この審査に引っ掛かれば、部屋を見てもらえずに次の候補物件に移動です！

この厳しい現実を知っていましたでしょうか？

ですから、ブログにて近頃は「掃除」「掃除」と訴えかけています。

外観が破損していれば当然補修しておかなければ印象は悪いです。

階段のペンキがはがれて錆が目立っていれば印象は悪いです。

掃除に経費をかけたくない場合は、この際、現状の８０，０００円、１００，０００円の家賃を３０，０００円！！と設定してしまえばどんなに汚くても、印象が悪くても、さすがに飛びついてくる人がいるでしょう。

でも掃除を入れれば掃除に数千円かかりますが家賃の設定は８０，０００円、１００，０００円と設定（維持）できます。

どちらが得でしょうか？

考えるまでもなく、掃除を入れて８万、１０万ですね！！

簡単な理論です！！

壊れていて埃のかぶった製品と、ピカピカで故障のない製品が隣同士で並んでいて金額が同じであればどちらを選ぶでしょう？
または、普通に考えてどちらを選ぶべきなのでしょうか？

たった２００円～３００円の雑誌を買うのですら後ろのほうをあえてとるんです。
たった２００円～３００円で！！
同じ金額なのにあえて表紙が破れていて他人が触りまくったものをあえて買ってくれればその人は神様扱いですが、むしろなんで破けてるのをあえて選ぶの？と「馬鹿じゃないか？」と思われてしまいます。

２人で部屋を探しに来ていれば会話の中に

「さっき見た物件のほうがすごく汚かったし埃だらけで誰かの雑巾も落ちてて地面にへばりついているし、こっちのピカピカの物件より損してそうだからさっきの汚い方に決めようよ！！」

という会話はもちろんありません！！

掃除をすれば決まる！という「掃除神話」という言われ方すらされてきた「掃除」！！

是非ご検討ください。


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仲間入り物件のご報告

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

正式には１０月８日に契約の取り交わしですが、新たに「委託管理」の

仲間入りした物件のご報告です。

当方の調布店「阿部店長」がオーナー様とお話をした結果、

「委託管理」を決意いたしました。

今後の流れや、ちょっとした詳細を私が本日お話させていただいたのですが、

おおよそ「阿部店長」がお話をしてくれていたおおかげで、

私としては楽でした。

物件の最寄りの駅は、京王線の武蔵野台駅です。

目印としては「味の素スタジアム」が比較的近いです。

　


鉄筋コンクリートマンションで5階建です。

最寄りの「武蔵野台駅」からは徒歩１２分程度で、物件から徒歩２分程度でコンビニや総合病院、徒歩１０分程度で都立公園もあります。

かなり広く芝生の広がる都立「むさしのの森公園は休日はレジャーシート持参でピクニックのご家族でにぎわいます。

空気の美味しさをとても感じる公園ですので、小さなお子様中心のご家族、そしてカップルのデートにも使われていてとても人気があります。

環境も重視したい方には最適の物件です。

合計７部屋のマンションです。

現況は、久しぶりに１部屋募集が出ております。

2ＬＤＫの物件で、「ペット飼育可能」が最大の売り文句なのですが、

このエリアで、「ペット飼育可能」でこの新しさ、システムキッチン・リビングの広さはとても貴重なんです。


貴重なので「長期空室」とは無縁で、現状「家賃滞納」もない。

インターネットに公開されればあっという間に案内希望・空室確認の連絡が入り、ご来店いただいて早い者勝ち！というイメージの物件です。

ペットに関しては「犬」「猫」「ウサギ」等種類を限定しておらず、さすがに１０頭と言われれば

おことわりの可能性はありますが、複数頭数可能、犬の場合「大型犬」も飼育可能と、

この点もペット飼育の方にとっては融通がききます。

一見安泰に見えますこの物件のオーナー様はなぜお金を払ってまで「委託管理」にしたのでしょう？

募集のお部屋もおそらくほどなくご成約になるのに！

それは、今の状況を維持するためです。


どちらにしろ、いずれ衰えてきます。

これまでに良くお話しているように、入居者側の要求内容も複雑。

オーナー自らが結局肝心なところは入居者と交渉しなければならないでは今後不安である言っていました。


来年から「家賃督促」の規制もスタート。

退去時には敷金精算でおおよ順調にはいかず「払う」｢払わない」で話し合いになる。

敷金精算時（退去時）はこれからもっと「トラブル」になるはずです。

「委託管理物件」という事で、各不動産屋営業マンの印象が一段とアップしてしまい今よりも「早いもの勝ち」をアピールすることでしょう。

良い循環です。

実際に物件紹介をしている「営業マン」にとって自分がトラブルにかかわらなくてもよい

「委託管理」物件はやはり魅力的です。

長期空室を防ぐ最大のコツは何と言っても実際に紹介してくれる、

不動産屋の「営業マン」を味方につけるという事につきます。

その要素をあえて追加し、家賃滞納やトラブル処理からも解き放たれたこの物件のオーナー様は、

一段と、安泰の道を進みます。


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京王線に住む

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レントハウス賃貸経営アドバイザーの坂田です。



レントハウスの店舗は、それぞれ京王線・井の頭線沿線上にあります。


今回は、その京王線についてのお話です。

私は、過去に中央線・小田急線と主要沿線にそれぞれ住んだことがあります。

現在は、もちろん京王線沿線に住んでいます。


オーナー様は、京王線についてどのような印象をお持ちでしょうか？

実際のお客様は・・・

今後どうします？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は朝青竜の断髪式でした。

今となっては、

「なんで首になったの？」と首をかしげたくなる状況です。

明らかに強かったため、このままだと「日本人」が作った優勝回数

大鵬３２回、千代の富士３１回を、

を抜いてしまうかもしれない事に対しての警戒でしょうか？

そんな気もしてきたほど、態度に関する問題だけでむしろクリーンだった力士。

野球界でも「王貞治」の年間５５本のホームラン記録を抜かせないために残り数試合「バース」や「落合」を球界全体で敬遠し続けた年がありましたね。



本日は、３物件のオーナー様を訪問しました。

いずれも、「地主」さんタイプのオーナー様。

ズバリ「保守的」です！！

長期空室はありますが、その程度では動じません。

したがって話はじっくりと聞いてくれるものの、結果的にまったく相手にされませんでした！！！！


そもそも「空室」は最大のトラブルですが・・・

こちらサイドから言わせれば、

①　状況が変わらないので体制を変えて募集を強化
②　物件周りが汚い。マイナス印象で決まりづらいのでプロの掃除を入れてみては？


提案はたくさんあるのですが、オーナー様事態が、この現状を「問題」としていないので、
話は聞くけど、検討する気はないというのが感じられました。

この地主さんの余裕や財力がうらやましい！！

「空いてたら、空いてたでいいの！」と空室に対する心配をしなくてよい。
心配しているのかもしれませんがやはり「裕福」ゆえなのか、
「空室問題」は問題ではなく、あくまでも１部屋や２部屋は今の時代仕方がない
で納得してしまいます。

掃除に関しては「掃除は自分たちでやります」と言うのですが、やることはまずないのが現実ですね。

したがって、改革がないので空室のままです。

やはり付き合いの長い「地場業者」さんのほうが大切で、寧ろ私たちのようなスタイルの方が新参者であり信用できないのでしょうか。

はっきりとは言われませんが、ひしひしと感じます。

地場業者さんの場合オーナー様と年齢も近いので素直に意見を聴きやすいという事もあるでしょうかね。

「こんな若僧の意見よりもオーナー歴００年の私の理論のほうが」と言う感じでしょうか。

愚痴になってしまいましたが、

でも、とても心配です。

地主さんタイプのオーナー様は、高齢化が進んでいて、言い方が失礼ですが、これから先もっと「今」の話が通じなくなるのが心配。（横文字での表現ではむしろ警戒されてしまう）

そして傾向としては、「裕福」な環境のせいか受け継ぐであろう人が、この賃貸経営・管理に対し

まったく興味がなく知識もない。

この状況もとても心配です！

話を受け流されてしまうと、これからの賃貸経営の重要ポイントなだけに、

聞かなくていいのかな？と心配になってしまいます。




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こんな管理会社は嫌だ！

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レントハウス賃貸経営アドバイザーの坂田です。



賃貸物件の管理委託の流れが止まりません。


本日、お話を伺ったオーナー様も、

最近、ある管理会社に委託をされて間もない方でした。


旦那様が亡くなられて、

奥様のみでは、維持管理が難しくなったことが原因のようです。


しかし・・・

家主経営、前進あるのみ。

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

昨日は、「家賃滞納」に関する内容でしたが、

昨日、家賃入金のチェックすらしていないオーナー様！

まさか今日もチェックしてないなんてことありませんよね！！

土・日をはさんで最短で確認が４日。

この地点で完全に入居者側からはなめられています。

数回このような事が続いて督促が来ない状態であれば、

入居者側の心理は、

「大家がうるさくないし、この家賃分をとりあえず他の事に使ってしまおう。そして来月まとめて払えば！」

となり、そもそも一月分がやっとで貯蓄もない入居者が、（他のことに使うくらいですから）結局まとめて払う能力もなくそのまま滞納常習者へ。

絵にかいたようなシナリオです。

この状況はいつ起こるか分からないから毎月のチェックが必要なんです。

この際、チェックが面倒なオーナー様や、

「そんな大袈裟な！」と思ったオーナー様は、「委託管理」に切り替えたほうがよいでしょう。

「委託管理」への切り替えの最大の決断ポイントは全国統計の70％が「家賃滞納」の処理及び

家賃滞納を防ぐための監視、委託管理にすれば「滞納家賃の保証が付く」等、要するに「家賃滞納」

そして、急速に「委託管理」件数が増えています。

どんどん切り替えているんです。

おそらく今後、来年の「督促規制」に関する法律の施行後は対応に戸惑い、

安易に督促できず、リスクを背負いたくない不動産屋側からも「自主管理なのでご自分で処理してください」等と冷たく言われ、痛い目を見てしまったオーナー様が、

タバコ値上げ前のカートンまとめ買いのごとく「委託管理」の話を聞かせてほしい、

「お宅は家賃の保証はあるの？」「督促はしてくれるの？」と聞かれることが多くなるでしょう。

自主管理のオーナー様は面倒でしょうが、ご自身で銀行引き落としの用紙を持ち、一軒一軒回って、

引き落としの手続きをしてもらうのが賢明なのかもしれません。

もし手数料がかかるのであれば勿論オーナー様持ちです。

家賃０より数百円引かれても家賃が入金されたほうがよいのは明白です。

借り手市場で借り手が上から目線の時代はこれからもっと拍車をかけてきます。

オーナーと入居者の直接やり取りであれば「客」である強みをいかんなく発揮され、むしろ返り討ちにあって
終わるのは目に見えて分かる結果です。

借主から不動産屋へ賃料や契約日の交渉が入っても、

「試しに、何とか相談してみてもらえないでしょうかねぇ」ではなく

「とりあえず大家に電話してよ！下げたら借りるって言ってんだから！」
「入居者付いたほうが大家だって得でしょ！」

こんな感じでやり取りされているのが現実です。

ですからオーナー様、これからはオーナー様はメジャーリーグの「代理人契約」のように

「管理会社」という第３者を代理人とし、こちらが上から目線で交渉、商談していくことが必要なんです。

入居者にとって「管理会社」は、いまだに怖い存在。

・下手な事すると追い出される。

・態度良くしておかないと「入居審査」でおとされる。

気に入った物件に対し「面接官」が目の前に座っているようなものです。

自然と言葉もていねいになっていきます。

いわゆる「昔」の大家さんのイメージです。

仕事も辞め、管理会社という名目の会社を作り、実質オーナー業を仕事としているというような

オーナー様でしたらすべてに対応できるでしょうが、

そうでなければ、もう自主管理はきつい・難しいと思います。

入居者側の主張が法律に絡む事や、横文字（ブロードバンド、ＬＡＮ、ＩＰ電話、スカパーの第２衛星等）が多い昨今ですが、言葉の意味もわかり、即座に対応できればよいのですが・・・

言葉の意味が分からなくその場をごまかそうとすれば、入居者は「ごまかし」を見抜き不信感から
一気に攻めてきますよ！！
「都庁に相談」
「知り合いの友達の弁護士に相談」
「友人に聞いたら文句言ったほうがよいと言っていた」


代理人（管理会社）を入れて、交渉、対応したほうが何より「安全」です。

今の賃貸事情に対し管理会社を言葉で表せば、

「安心」「安全」「無難」「賢明」「保証」

自主管理の場合は、

「リスク」「泣き寝入り」「もめる」

このようにイメージする言葉だけでも明暗が分かれます。

結局今日も「家賃滞納」のネタになってしまいました。

それだけ相談件数が多く深刻なんです！！

ネタが尽きません。


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月末は何をする日？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は、委託管理契約を結んだ２物件のオーナー様のもとに、各部屋の状況や、

緊急時に備えて各部屋のカギをお預かりするなど、「引き継ぎ」の作業をしてまいりました。

今回に限らず、必ず思う事。

◎　大家さん（アパート・・マンションオーナー）は、家賃をもらう「事業」をしているのに、なぜ、いわゆる「売上金」が入金されない・払わない商売相手がいるのに平気でいられるのだろう？


今日のブログは月末という事で、「家賃滞納」についてになるわけですが、

とくに大きな問題ではないかのように、引き継ぎの際に突如言われる「家賃滞納」

「この人は３カ月滞納、保証人とも連絡が取れない」
「この人は、ルーズなんだよね」
「この人は、言うと払う」

時には滞納から話題がそれてしまいますが、
「この人、更新料払わない」
「この人、更新に応じないから契約書がない。家賃は払う。」

引き継ぎの際には、こんな会話がメイン。

「委託管理」にした物件だからではないんだと思います。

どこの物件も、このブログを見ているオーナー様の物件でもこの状況なのではないでしょうか？

深刻な感じでもなく、ごく普通。

家賃を払うという事を前提とした「レンタル」契約において、

家賃が入らなくても気にしない！

月末に、通帳のチェックにも行かない！

おそらく本日、家賃振り込みに指定した金融機関にチェックしに行ってないオーナー様は多々いるんだと思います。


家賃滞納とは、商品を納品したけど代金が支払われないのと同じです。

業種が違えば、取引先に血相を変えて文句、もしくは怒鳴りこみに行くような事態。

でもアパート・マンションのオーナーは平然としているだけ。

時には、半年もたってから不動産屋に穏やかな口調で、
「気がついたら半年入ってないんだよね～」
「督促してみてくれない？」

家賃入金チェックは自主管理物件の場合、オーナーがやる仕事の基本というか、

大前提の仕事です。

「委託管理」であっても基本中の基本。

約束の日にちに家賃が入金されていないんです！

なぜ平気なのでしょうか？

頭をひねるばかりです。

勿論、シビアなオーナー様もいます。

そのシビアなオーナー様達の物件は、やはり家賃滞納がない。


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ビジネス流行語：ＴＴＰ（ティー・ティー・ピー）とは？

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レントハウス
賃貸経営アドバイザーの坂田です。




私の息子も早いもので、2才になりました。

最近、ようやく怪獣から人間になってきたように思います。

教育テレビをまじまじと見て、得意気にそれを「マネ」して見せてくれます。


その「マネ」するレベルが日に日に上がっていく。

ダンスや相槌の間合いなども、まったく同じです。


そもそも・・・

それは昔の話でしょ！！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


９月もあと３日で終わり、煙草の値上がりです。

朝晩はひんやりし、窓を閉めて寝るようにもなりました。

そしてすぐ来年が来ます！！

単純に考えれば１年がたてば新たに部屋を借りる世代が現れる。

毎年毎年この人たちの出現で少しずつ常識が変わっていく。

この積み重ねで新しい常識・最新の常識では、

畳⇒フローリング

バス・トイレ一緒⇒バス・トイレ別

礼金２か月⇒礼金１か月⇒礼金なし

と変わっていき、今となってはキッチンが釜戸なんて物件はないし、

お風呂に入るのに外で誰かが竹ずつで火をおこしているという事もない。

でも、ガスコンロがない時代であれば、

「この釜戸いいね！３口あるよ！」という会話になっていたはず。

釜戸⇒ガスコンロ⇒システムキッチンもしくは、ＩＨクッキングヒーター

ゴエモン風呂⇒バランス釜⇒給湯式⇒全自動給湯式


今、キッチンが釜戸であれば即却下です。

上の図式でいえば２つも前ですから。
したがって、バランス釜も大苦戦中です。

ここで冒頭に述べた、一年たてば新たに一年分若い・新しい常識を持った
人がお客さんとして現れる。

急激に変化・進化したものであればたった２０年前の常識も通用しません。

今時、カセットテープのウォークマンなど聞いている人はいなく、売ってもいない。常識はipod


前置きが長くなりましたが、
「さすがに、いくらなんでもこれは変えましょう！！」

というもので、金額が高くないものを今日は一点紹介します。

物件紹介の営業マンの目線だと「これはさすがに、今時勘弁してほしい」

というものです。

４０代の人でも、もはや通用しないかもしれません。

若い方なら「あり得ない」と即却下です。






テレビのジャックがこんなやつ！！！

今は、このようなものでテレビとアンテナをつなげるのが「常識」

                             ↓




２０代であればもう見たことない人もいます。
したがって「あり得ない」から却下！！


そこで下の写真！！

パソコン所有の可能性も高く、設置にあたり、この見た目、この感じ、これが常識です。

電話のジャックも２つついていてほしいですね。

ＣＡＴＶや地上デジタル放送で「データ放送」として電話線をテレビのほうにも使う時代が来てしまいました。




このように今の常識とかけ離れた物件は家賃を下げても決まらない状態です。

家賃を下げたところで、日常生活に支障をきたすようだと、借りる対象にはなりません。

この古いテレビのアンテナジャック、電話線が１つしかないは今後、日常生活に支障をきたします。

テレビを見ない人などほぼいません。

キッチンが釜戸と同じです。

古くても、このあたりを今の常識に合わせている物件は、

「古いけど、安いし、結構いいよね！！」

と、ご成約になっています。

工事を承りますので、是非ご依頼・ご相談ください。
来年になってしまいます！！！


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資産・家族問題に効く薬

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

賃貸経営アドバイザーの坂田です。



19才で上京した私は、

実家の九州を離れて、もう10年以上経ちます。

結婚し、子供ができ、

最近では、ますます実家が遠くなったような感じがします。


しかし、実家に戻るなどという考えもなかった、と言えば嘘になります。

それだけ、地元や実家というものは、私にとっては気になる存在でありました。

あすゴング！！チャンピオン「しがらみ」対チャレンジャー「改革」

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。



今日は、私としては珍しく、「小金井市」の梶野町に物件を所有のオーナー様をたずねました。

小金井市梶野町と言えば設置されている方も多いと思いますが、「ジェイコム」本社がある場所で、

この本社から非常に近い場所。

おそらく、地域番組の「ホームタウン府中・小金井・国分寺」でおなじみの「鈴木　梢」さんも

頻繁に生で見れるはずです！！

駅で言うと西武多摩川線の「東小金井駅」が最寄りであり、ここから3分程度。

お部屋のタイプは古いアパートの1DKタイプ。

家賃は50,000円と設定しています。はっきり言って安いです！！

第一印象は古いですが室内は広々で、さほど古臭くなく、悪くない。

この地域・周辺には、大学が多く、

「東京農工大学」　「国際基督教大学」　「亜細亜大学」　「東京学芸大学」　「東京経済大学」

「東京外国語大学」　の学生さんが住むテリトリーであり、安い家賃重視の男子生徒数も多い。

とくに「亜細亜大学」に至っては超マンモス校。

50,000円という安さと、全体的な広さ、さらに古いですがやすさ重視であれば致命的ではない古さ。
歩いて2・3分程度でコンビニがある。

このような要件を満たしていて、大学まで自転車通学圏内となれば、なんだかんだと満室になりそうなものなのですが、

結果は6部屋中4部屋空室。

現状は、東小金井駅の出口の横に構えるいわゆる「昔ながらの地場不動産屋」に頼んでいるのですが、

本日、土曜日ですがお客さんは一人もいない。

駅の真横の立地でも、お客さんが一人もいない。

どうしても当社と比較してしまうので信じられない光景。

週末ともなれば、なおかつ、今は引っ越しシーズン！インターネットを見てお問い合わせのお客さんが時間帯を予約して頂き、ご来店いただくのが当たり前であって、各営業マン少なくとも1日1人～2人は予約のお客さんがいるものです。そこにさらに予告なしでくるお客さんが加わる。

またしても古い地場業者さんの悪口のような記述になってしまいますが、「やり方が古い」ゆえ、ネット掲載などはやっていないのでしょう。

当然ターゲットである「学生」さんは携帯電話やパソコンを使って検索してからどこの不動産屋に行くか決める！！

ネット掲載がなければ、この世にないのと同じ！！
ネット上に頻繁に出てくる不動産屋名でなければ、不動産屋として認めない！！

学生さんでなくてもこの傾向はあてはまります。

この状況には気づいていて、もうこの不動産屋はやめようかな！

という事で、当方に白羽の矢が立ちました。

「あそこ人いないんだもん、駄目だよあれじゃ」と結構さばさばしているものの・・・

やはり、オーナー様の悪い癖！「しがらみ」　「付き合い」を気にする。

・・・が出ています。

さすがに6部屋中4部屋空室なので埋めたい・決めたいという願望はあり、「数社に声をかけて」

のレベルは一気に超えて、委託管理での募集で実質、数百、数千社、インターネットでの「情報力」を売りにした「委託管理」の募集で大げさですが「世界」に向けても募集。

ただこの大袈裟な表現である 「世界」

留学生の帰国というイベントがあるのであながち大袈裟ではない。

「亜細亜大学」・「東京外国語大学」の学生は完全にに留学志向です。

毎年、3分の1程度が留学を希望し、3分の1が逆に帰ってくる市場。

入学と帰国で畑でいえば二毛作。

学生さんに対しては正々堂々と年２回のチャンス。

ただし、募集業者が「大学生協指定法人」であるかで左右されてしまいますが・・・

「大学生協指定法人」の当方はオーナー様にとっては魅力的なタッグパートナー。

結局今日は、手数料のこともあるし、自分一人で即決は・・・

となり、あす再びお伺いして娘さん夫婦も交えてお話してきます。

はたして、「しがらみ」が勝ってしまうのか、

それとも「改革」の波が押し寄せるのか。


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オーナー様のご趣味？

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

賃貸経営アドバイザーの坂田です。



この不動産という仕事をしておりますと、

様々な場面で、お金について考えさせられます。


この時期には、新築賃貸物件情報が続々と入ってくるわけですが、

その中で、

特に異質の物件がありましたので、ご紹介いたします。

ありがとうございます （１）

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。



ブックマークに登録していただいている皆様、

してないけど読んでくださっている皆様、

いつも有難うございます。

お電話やＦＡＸ、メール等で頂いた質問を皆さんで共有しましょう。


☆そちらの管理とは「サブリース」の管理ですか？
　
　当方で行う「管理」とは「入居者管理」であり、オーナー様が結果的にリスクを背負う
　「サブリース」はおすすめしていません。

☆入居者管理ってなに？

　文字通り、入居者を管理します。
　家賃滞納者に対する督促、家賃入金状況のチェック、うるさい人の注意、苦情の処理など、
　オーナー様に代わり24時間対応で行います。
　楽ですよ！！
　

☆管理料はいくらですか？

家賃収入の5％分です。（1部屋5％相当、60000円だと3000円です）
募集中のお部屋（家賃収入のないお部屋）からは徴収されません。

☆うちの物件は古いけど、今から管理してもらえるのでしょうか？

　喜んで！！

☆畳じゃ無理ですか？

　単身タイプの場合、お客様の声では無理です。
　たたみでよいという人も勿論いますが、その確率が極めて低い！
　ますます、需要が減るのでそろそろ改装の検討が必要ですね。

☆うちは古いせいか、ずっと空いているんです。何とかなりませんか？

　まずお部屋を見させてください。少しの改装で雰囲気はかなり変わり生き返ります。
　家賃もチェックしてみましょう。
　ご連絡ください。⇒042-440-7500　（水曜定休日）

☆資料はどうすればもらえますか？

　ご連絡ください。⇒042-440-7500　（水曜定休日）
　郵送もできますし、おたずねして直接ご説明もできます。
　直接ご説明させていただいたほうがわかりやすいですからね。

☆ただの入居者管理よりもサブリースの家賃保証のほうが得なのでは？

　損です！
　管理料及び徴収されるものが多すぎです。支出も多い！
　保証は一生涯ではなく、保証金額の大幅減額、解約時の違約金など、オーナーのリスクは甚大で　　　す。
　
　　
　☆家賃滞納者がいます。どうすればいいのでしょうか。
　
　　ご連絡ください。⇒042-440-7500　（水曜定休日）
　　どのくらいの頻度なのでしょうか？
　　すでにかなりの額ですか？
　　もっと詳しく内容を聞きたいです！！
　　素早い対応がカギです。
　　来月まとめて払うかな？などと許していませんか？
　　
　☆自転車置き場を整理する方法ありますか？
　
　　このような質問、置き去りの放置自転車もありますね？
　　まずその自転車の撤去からですね。
　　管理会社の場合は入居者用のシールを渡し貼らせます。




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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
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関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
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新制度に対する準備はできていますか？

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

賃貸経営アドバイザーの坂田です。



突然ですが、

オーナーの皆様 「めやす賃料」 という言葉を聞いたことはございますでしょうか？


そんな事は、もう既に知っている、というオーナー様。

さすがですね。

知らない方は、今回ご一緒に勉強しましょう。

昨日と正反対の考え

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は、各地域で小さな祭りをやっていて、山車の登場などで所々で大渋滞。

車での移動に時間がかかる一日でした。

今日訪ねたオーナー様は、昨日紹介した例の正反対。

更新のお部屋があるためその書類をお持ちした時にこんな話になりました。

建物のメンテナンスについてです。

昨日の場合は、

「建って20年もすれば当たり前だ！」と一蹴！！

今日は打って変わって、

「うちの物件はあとどのくらいの耐久年数があるだろう？」
「どのタイミングで補修すればいいだろう？」

と、相談を受けました。

修繕は経費計上できることから、一気にやるのではなく1年1年徐々に部分的にという

賢い考えのオーナー様。

この方が、節税にもなります。

こちらで、補修に関する目利きの部隊を近々派遣するこことなりますが、

「至急の改善が必要」の部位に関しては、早速補修をするつもりでいるようです。

「事が起こってからでは金額も3倍になっちゃうからね」と。

委託管理に関しても、家賃滞納の部分に着目しただけでも、

要は、手数料が1部屋5％だとして、その金額を差し引いたとしても、1部屋1日につき１００円程度の保険で「９５％」の賃料が保証されるようなもの！！

と、これも前向きな考え。

そうなんです、１日１００円～２００円の手数料（保険料）で、緊急対応、滞納処理、募集の強化を
行える商品なんです。

どの業界に、「９５％」保証する商品があるでしょうか！！

保証したとしても保険料（委託料）は莫大になるどころか、

肝心なところは「対象外です」等と言われるありさま。

ペットを飼っているオーナー様いらっしゃると思います。

ちょっとしたことで、１万円札が財布から出ていき、

入院・手術で簡単に２０～３０万円！

ペット保険の「７０％保証」に入っておいてよかった！
５０%ではなく７０％にしておけば・・・

７０％の保証でかなり恩恵を受け「入っておいてよかった」

せめて５０％でも入っておいてよかったと思ったはずです。

それが、「９５%」の保証です！！

滞納家賃を１００％「建て替え」という形で保証し、管理手数料が５%なので、

「９５%保証」という言い方をさせていただきました。

家賃滞納にだけスポットを当てればこのような表現になります。


更にこの５%の中に緊急対応や募集の強化が加わるという話です。

資料を請求したくなりませんか？

私がオーナーであれば、とりあえず聞いてみたい内容の話です。

恐らく、資料請求をしてしまうと思います。

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見放される物件

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

とある物件のお話し。

鉄筋のマンションは、建物のメンテナンスにも気をかけておかないと、後々大きな出費を代償として背負うことになります。

コンクリートのひびからの浸水、防水コーティングの劣化による浸水、外壁塗装の劣化によるひび割れの悪化、その結果内部に浸水。


これらの補修は、水漏れなどが起こってからの修繕費は莫大なものです。

壁面が気になった時や、ご案内時にお部屋の汚さをズバリ指摘されてしまった時には、

オーナー様に「そろそろ補修・修繕では？」と致命的になる前に良心で促してみます。

その際に、全く耳をかさないどころか、逆に食ってかかってきて独自の理論を展開するオーナー様がいます。

今回はそんなオーナー様のお話し。

皆さんはどう思われるでしょうか？

この物件は鉄筋のマンションで遠くから見ると結構綺麗。

近づくにつれ、外壁の汚さ、ひび割れなどが目立ち、共用部分の掃除も行きとどいていない。

さらに、空室のお部屋も入った瞬間ひどい排水臭。

2部屋の空室ですが恐らく最低1年は決まっていない。恐らく2年以上！

しかし、オーナー曰く、決まらない理由はあくまでもお客さんの問題。

「文句があるんだったらだったら買えばいいじゃねえか！」と一気にまくしたてられ

「だいたい、そんなところにケチつける奴はろくな奴じゃない」

不動産屋からの補修提案等に関しても、

「建って20年もすれば当たり前だ！」と一蹴！！

このままですと、間違いなく水漏れなどが発生し、入居者への賠償問題、建物の莫大な補修・修繕費は免れないと思います。

ここから先は運次第、耐久年数を完全に過ぎていて浸食が一気に加速している状態なので・・・

とにかく決まらなければ入居者のせいであり、オーナー側に何の非も無いという独自の理論。

不動産屋からの、ちょっとした賃料交渉や相談事にも

「ろくな奴じゃねえ！」と応じない。


決まるわけがないですよね！！

オーナー業はサービス業。

不動産業者の営業マンにも最悪なイメージ。

よって各社営業マンたちは、

・　この人に電話したくない。話したくない。

・　この物件は見に行くと、靴下が信じられないほど汚くなるから行きたくない。

・　スリッパをはく以前の問題。

・　臭すぎる。

・　決まるわけがない。

このような理由で疎遠となっています。

入居者を斡旋している不動産業者の「営業マン」を敵にまわしているのですから、

紹介・案内は偶然にもインターネット検索で「これが見たい」と言う状況以外に

営業マンがあえて情報を見せることはない。

ネット掲載も、「決まるわけがない」と言う理由で掲載料の無駄と言う事で、

不動産業者が削除してしまうと言う悪循環。

完全に不動産業界自体を敵にまわしてしまったオーナー様。

別の分野で例えるとこんな感じでしょうか！！

☆　電気屋に言って傷の付いた商品、埃だらけの商品が陳列されている！

　オーナー（販売員）：「自分で拭けばいいじゃねえか！傷なんかどうせ付くんだ！」

☆　スーパーに行ってカビの生えたミカンを堂々と販売！

　オーナー（販売員）：「カビの生えてねえ所だけ食べればいいじゃねえか！」

　　　　　　　　　　　　　　　「こんなところにケチつけるなんて、ろくな奴じゃねえ！」

と言っているようなもの。売れるわけがない！！


そしてこの物件が今どうなっているかと言うと、

もはや、不動産屋からも見放され、

この決まっていない恐らく2年近く、一度も見学すらないのか、

オーナーが部屋に立ち入ることも無いのか、

トイレの水は枯れはて、

信じられない事に入口のドアノブがクモの巣だらけになっていました！！


勿論、オーナーに優しく促しましたが、まくしたてられ終わりました。


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お優しい方

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日、

私は店舗から、オーナー様のお宅に電話をしておりました。

何の電話かと言いますと、

「空き部屋の確認」 でもなく、「部屋を見に行く」でもありません。

その内容はと言いますと・・・

新・旧の管理会社で引き継ぎ

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今日は午後4時くらいに調布エリアで突然の突風と豪雨！！

ワイパー最速でも前が見えないほど！

そんな中、

今日は先日管理契約した物件の入居者データの引き継ぎで、

今まで管理していた管理会社の方と引き継ぎの作業がありました。

新と旧の管理会社が顔合わせ。

さぞ、殺伐とした空気が流れていると思っていませんか？

いいえ、実に和やかにとりおこなわれます。

この人は、更新を拒絶しているとか、この人は2カ月分滞納しているとか、

1世帯ずつ入居者の性格など知りうることはすべて情報提供してくれます。

旧の管理会社もわざわざお手製の資料を作ってきてくれたので、実にわかりやすく、

スムーズに引き継ぎができました。

オーナー様が想像するような気まずさは、業者間ではないのです。

裏切ったらまずいんじゃないかと、しがらみで成果の上がらない管理会社と契約し続けける傾向。

とても悪い傾向です。

新しい流れを作らないと。

その管理会社の伝統や、やり方に自分の物件があわなかったと割り切るべきです。

土井監督だったから、古い考えで、あんな打ち方はけしからんと、あのイチローが2軍にいた感じでしょうか。

監督（管理会社）が仰木監督になった途端に１軍に登場し２００本安打で首位打者。

その管理会社の体制・体質に合っていないだけなのかもしれません。

しがらみを気にせずに気軽に変えるべきです。

業者間は今日の引き継ぎのように実に穏やかですから。

気にしているのはオーナー様だけなんです。

入居者も気にしません。気にしたところでオーナーの方針に口出しする立場ではないからです。

ご心配無用です！！


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思惑

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レントハウス 受託課の坂田です。




民主党代表選（明日14日投開票）を翌日に控えた今日。

管直人首相と小沢一郎前幹事長による最終攻防。



官僚主導批判の政治家が「正義」の時代。

しかし、その政治家の「政策」全てが政争の具。

それに踊らされる国民。

判断基準の報道ニュースも、番組スポンサーまで見て判断しないと騙される時代。


「権力」というものの恐ろしさを、選挙の度に痛感します。

本日の仲間入り

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日、「委託管理」の仲間入りがあります。

府中市是政にある分譲マンションの1室です。

いわゆる「分譲賃貸」！！

府中市是政と言えば 戦国武将、北条氏照の家臣「井田摂津守是政」ゆかりの地です。

住環境に優れ「多摩川を望む！」などのキャッチコピーで近年分譲マンションが、

立て続けに建設されている地域です。

しかも物件から徒歩1分のところに、大型スーパー・大型薬局・商店街がありちょうど抜群の立地！

駅まで2分！中央線にも容易に出れる。

「一戸建て」物件や、「分譲賃貸」物件は通常は奪い合いになり、

㎡数やリビングの大きいは物件は数も少ないせいか、あっという間にご成約のイメージなのですが、

オーナーが当初依頼していた不動産屋から何の音沙汰もなし。

したがってこのたび、当方で募集、その後の入居者管理を引き受けることとなりました。

一戸建てや分譲賃貸。たった1部屋で何で管理？自分でやればいいのに1部屋くらい！

と思われる方もいると思います。

ここで私の経験上の話です。

決まるか決まらないかは選ぶお客様次第。

そのお客様の考えでは、

高額な物件や大型のマンション・分譲賃貸マンションを借りるような人は、

・まさかこのグレードで管理が入ってないわけが無い！

高額な家賃を払える身分の方たちだからこそ、
・緊急連絡先も無い物件？夜中はどうするの？

こんな感じです。

注文、主張、が多く、より「グレード」「設備」「保障」「高待遇」を求める。

誰かと話すときに「うちのマンションは管理が入っているから、そういう心配とは無縁なんだよね」

と自慢したくなる。


委託管理が入っていないと1ランク下に見られてしまうんです。

そしてどういうわけか、高額な物件や大型のマンション・分譲賃貸マンションは

ほぼ「委託管理」になっている。

5件見に行って4件が委託管理物件！

自主管理というだけで見送られる可能性が出てきます。

何か起きたときの入居者側の主張、引き下がらなさ加減も強力です。

高額なだけに滞納時どうするのか？

委託さえしておけば何か保証が付く！

だから1部屋でも委託します。

今時、オーナーにとって、賃貸経営上必要になった「保険」のようなものですから、

「新築物件」の場合間違いなく「委託管理」！

新築物件で自主管理はかなり珍しいです。

よく、「うちは4部屋しかないから管理なんて大袈裟な！」と言われることがあるのですが、

1部屋あれば大袈裟ではないのです。

「4部屋も！！」です。



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市場活性化に向けて（１）

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レントハウス 受託課の坂田です。



今回から数回にわたって

【賃貸市場活性化】についてお話しよう、と思います。



戦後から考えると、賃貸市場は今、ものすごく成熟してきています。

その状況下では、既存ストック（築年数の経った物件）を有効活用することの、

重要性が叫ばれています。


将来に目を向けたときに、

少子高齢化と共に人口が縮小し、

高い経済成長が期待できない社会を想定した場合、

今までのような賑わった市場を維持することは、とても難しいと思われるからです。

値下げの勇気

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今日は、賃料を値下げに踏み切る時の話です。


よくオーナー様に聞かれることで、

「うちは、なかなか決まらない」「家賃が高いのかなぁ？」「どう思います？」

臨時の答えとしては、やはり

「家賃を下げてみたらどうですか？」

以前にも申し上げたように「オーナ様ー自主管理」物件であれば不動産業者は、

まずこの答えをけがをした人の応急処置のように「とりあえず」答えるでしょう。

確かに家賃を下げるわけですから間違いなくプラスポイントです。

そして不動産業者から具体的に家賃をオーナー様に提示するというよりも

「いくらまでなら下げてもいいですか」と不動産業者がオーナー様にお伺いをたてるケースの

方が多いと思います。

決して不動産業者は答えを言わない。

ズバリ言うと気を悪くするケースが多々あるからです。

あくまでも「自主管理物件」であれば、オーナー様主導にのっとり・・・が原則。

その設定で決まるか決まらないかはオーナー様の直感次第！！


ただ、下げると決意したオーナー様より、よくある一言

「１０００円下げるから！」

そしてその金額が功を奏し、ご案内・申し込み！ただそこからさらに家賃交渉！

「１０００円もまけてるんだからもう無理だよ！その人、断っちゃって！」


ここで一言・・・

募集時、正直１０００円程度では、何の変化も望めない可能性が高いです。

「これなら決まるでしょ！」と、話を受けた不動産屋営業マンの言葉が詰まるだけです。

自主管理物件の場合、おおよそ決まらない、案内数が少ないのは、賃料の設定が「高い」

傾向は間違いないです。

「前と同じ家賃で！」
「周りがみんなこの家賃だから、他の人に悪いから下げられない」

このような理由や、不動産業者では無いオーナー様が、わざわざ周辺家賃や競合物件のリサーチまでは、
しないからです。

ただしい「家賃の下げるとき」の心得は、

ズバリ「５０００円」単位です。

お客さんは家賃をまず５０００円刻みで物件を比較検討します。

懐具合など、すべての要素が「とりあえず」５０００円単位。

その後、気に入った地点で２０００円・３０００円の攻防になります。

ですから最初の入り口は５０００円単位。

問い合わせ数・内件数・紹介数が衰えた場合、１０００円程度ではネット検索時も含めスルーされてしまいます。

え～～５０００円！あんた何バカなこと言ってるんだ！

と思ったオーナー様、

でも、私の経験上、百歩譲って「３０００円！」は変えないとあまり効果は見られませんよ！！

現状、家賃が高く、既にリサーチし、やすくしている物件よりも１０００円程度ではまだ高い可能性が多いんです。

空室になりずらい物件であれば５年以上前のデータ、更にその前の募集は８年前だったオーナー様は

「うちは人気があるから」「うちはすぐ決まるから」と言われてしまいがちなのですが、

やはり「今」を見ないと・・・



え～～５０００円！あんた何バカなこと言ってるんだ！

と思ったオーナー様、結構空室の出ずらい物件のオーナー様だったりします。


このブランクが５０００円だったりもします。

この際、値下げを敢行するオーナー様是非御一考を！！

来週は３連休、２日おいて祝日、１日おいて土・日

人によっては有給休暇を使って１０連休ですよ！

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任せ方に注意

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レントハウス 受託課の坂田です。



今回は、先日お伺いしたオーナー様のお話です。

場所は、千歳烏山。

1階にオーナー様の会社事務所があり、上層階が賃貸物件となっている物件。



千歳烏山店で新規にご紹介できるようになった物件です。

昨日の訪問で思った事

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

今日は昨日の訪問物件の話です。

物件自体は府中市、オーナーの住居は大田区。

電車で移動の場合、この大田区から府中までがスムーズでなく乗り換えを繰り返しすので

高齢なオーナーとしては様子を見に来るのも月１回あるかどうかの状態。

物件から遠方と言うよりも、どこか管理会社に委託した方が良いに決まっていると言う考えのオーナー様です。

物件近くの地場業者に頼もうかな？とほぼ決意していた矢先に、地場業者さんの悪い面をもろに見せられ、

意気消沈。「やっぱり駄目だ！」

そんなときに当方とたまたま取引を開始し、やっぱり今時やり方の方が・・・

と思い始め話を聞いてみたいという事になりました。

まず、地場業者さんの口説き文句としては「管理料はなし！」

オーナー様としては何とも響きのよいそそられる一言です。

実態は・・・

☆　インターネット広告はしないい

☆　物件の見回りもしないので建物側の修繕提案等は一切なし

☆　オーナーに承諾なしに条件の勝手な変更
　　退去時にルームクリーニングは１００パーセントオーナー持ちと言われたようです。
　　東京ルールも無視。お客さんに良い顔をしたかったのか・・・

☆　上記の通り広告が手薄なのでお客さんの案内が無い。
　　　後から参入の当社からは、ご案内や申し込みもあり！

言うまでも無く今時のやり方が良いに決まってます。

何しろ「今」ですから。

今時、ペラペラの紙切れ一枚の契約書が茶封筒に入れられただけでは入居者も不安です。

何かと地場業者さんの批判をしているような内容なのですが、

要するに語りたいことは、

今、借りる側の求ているやり方でやったらどうだろうという事なんです。

地場業者さんの堅苦しい接客、閉鎖的な店構えは今時の人が嫌がっている・・・

だから行かない！

もしかしたらオーナーが甘く無法地帯、入居者の質も悪そうな「イメージ」の自主管理物件は・・・
住んでからわかったら嫌だな・・・

だから検討しますで帰宅。もしくは借りない！

委託管理の入っている物件ですよ！の一言で、入居者の質がよさそう、夜中でも緊急対応だから電話しても
差し支えないんだ！ルールにのっとったやり方で退去時に敷金精算でもめずに済みそう！

だから借りる！

このイメージがある以上、家賃を下げても下げてもと言う状態が続く・・・

理由は、お客さんが決めかねているのは「安心・安全」が保証された物件に住んでみたい欲であり、

金額では無いからです。

学生さんであれば親が安心。

社会人の方なら、変な奴がいなそうなイメージ。


まずはお客さんの求めている要素の追加が必要なのではないでしょうか。

それにはまず、お客さんと実際に話をしている不動産屋の話しを本音トークで聞いてみることです。

私は全てお話します！！


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賃貸事業計画の進め方

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レントハウス 受託課の坂田です。



9月は、第2の賃貸市場の繁忙期と言われています。

各店舗忙しい週末を迎えているようです。


その一方で、この時期は、来春の新築物件情報などが、入ってくる時期です。

私は賃貸経営のアドバイザーとして、オーナー様や建築会社さんなどから、

新築物件の企画や賃料査定などに追われる忙しい時期になりました。



その中で、どのような物件を建てるか迷われているオーナー様がいらっしゃいました。