このような市場活性化のお話は、もうすでに世の中に溢れています。
ですが、経済学者の理論だけが先行していて、
現状の変化は何も起きていない。
確かに一般の入居希望者の状況を考えれば、
個人所得の伸びを期待することはできず、
賃貸住宅に対する支出可能な金額もまた縮小していくことが考えられます。
さらに、一定水準の生活を送るために、
生活費の大半を占める家賃をいかに削減していくのか
といったこともワイドショー的な問題になっています。
核心からつきますが、
「どうして入居者は、物件を選択してくれないのでしょうか！？」
新築物件と比較してみると、わかりやすいですが、
賃料が高くても外観や性能などを含めた品質を考慮して選択される。
品質に相応した賃料が設定されさえすれば、
新築物件も既存物件も、
関係なく選択されるはずであるのにです。
品質に対応した賃料付けが適正に行われていないということ。
問題は、
入居希望者が考える既存物件の品質に相応した賃料と、
貸し手が想定する品質に相応した賃料との間に
大きな格差が存在し、
貸し手が設定した賃料が高すぎること。
そのことが、
借りたいと思うような魅力的な物件が存在していないという状況を作り出している。
厳しい見解ですが、
資産価値の維持のために支払われた投資量に問題があることが
原因であることは言うまでもありません。
更に活性化を悪くしている原因として、
高い満足を勝ち得ている良質な物件に限って、
転居しようと考える人は少ない。
良質物件の入居者が転居を意思決定するためには、
相当の強い動機がない限り踏み切ることはありません。
賃貸物件は
耐久消費財。
時間の経過と共に質的な
劣化を伴います。
単純に使用によって汚れたり傷んだりするだけでなく、
市場において
新しい性能が追加されることで、陳腐化も進んでしまう。
常に
魅力的な商品として市場に出していくためには、
このような時間の経過に伴い発生する
劣化に対して
どのように対処しているのかといったことが重要となります。
しかし今、活性化の兆しは見えてきています。
自主管理から
管理委託への移行するオーナーの増加。
また、所有者の変更。新規参入、及び、代替わり。
新しい考えが徐々に市場に出てくるようになってきました。
収益性の悪化した物件の再生も私たちの使命だ、と思っています。
次回は、既存賃貸物件の魅力再生についてお話します。
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～京王線/井の頭線沿線多店舗展開中～
株式会社 RentHouse
関連事業部 受託課
所 長 坂 田 直 哉
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