この 「
めやす賃料」 というものは、
（財団法人）日本賃貸住宅管理協会 の
自主的なルールによって運用されるもので、
現時点では、すぐに
法制化される訳ではありません。
健全な運用をすることで、
お客様（入居者）から信頼を得ることができる努力目標と考えて頂ければよいか、と思います。
それだけ、
お客様（入居者）からの
賃料に関しての疑問が増えてきているという由々しき事態です。
実際に、ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ等でお客様（入居者）の目につく状態になるのは、
10月の中旬頃からだ、と思います。
■具体的にどんな制度なのか？
賃貸住宅斡旋等における
商習慣・賃貸条件が異なる賃貸住宅市場において、
借主が
賃貸借期間中に支払うべき金額を明らかにすることで、
借主との
紛争の未然防止や、
賃貸事業者間の
公平な競争の確保につなげるための制度。
賃貸住宅の種別や状況などにかかわらず、
賃貸借契約書に定められている
・借主の負担する賃料
・共益費（管理費）
・敷引額
・礼金
・更新料
を4年間継続した場合の総額を1ヶ月あたりに平均した金額
を「めやす賃料」として物件募集の広告に表示する。
逆に、
めやす賃料に含まれない項目は、
・仲介手数料 / 更新事務手数料
・町会費
・鍵交換費用
・原状回復特約費用
・定額の設備使用料
・賃貸保証会社への保証委託料
・家財保険等の保険料
以上は「めやす賃料」からは除かれます。
■ めやす賃料の計算方法
めやす賃料＝
（4年間の居住時の賃料、共益費（管理費）+敷引き金+礼金+更新料）÷48ヶ月（4年）
難しいでしょうか？
実際にいくつかの事例をあげますと、
賃料
9.5万円 共益費
5,000円の4つの物件 で考えてみましょう。
【物件Ａ】
敷引金：
0円
礼金：
0ヶ月
更新料：
なし
（（95,000+5,000）×48+0+0+0）÷48＝100,000円
【物件Ｂ】
敷引金：
0円
礼金：
1ヶ月
更新料：
なし
（（95,000+5000）×48+0+95,000+0）÷48＝101,980円
【物件Ｃ】
敷引金：
0円
礼金：
1ヶ月
更新料：
1ヶ月（更新期間2年毎）
（（95,000+5,000）×48+0+95,000+95,000）÷48＝103,960円
【物件Ｄ】
敷引金：
0円
礼金：
1ヶ月
更新料：
1ヶ月（更新期間2年毎）
フリーレント期間：
3ヶ月
（（95,000+5,000）×45+0+95,000+95,000）÷48＝97,700円
いかがでしょうか？
同じ賃料の物件でも、それぞれの条件次第で、さらに金額が変わってくる状況。
当然と言えば、当然なのですが、
お客様（入居者）が正確な金額がわからない商品を買うわけがない。
不動産市場は、この問題にかかわらず、非常に曖昧な部分が多い。
東京ルールもしかり、今回の「めやす賃料」の制度。
事業経営者（オーナー様）にとっては、あまり良い制度ではないようです。
しかし、異業種では、当たり前のことです。
賃料下落傾向が落ち着きをみせてきたところで、今回の制度。
今後、物件への再投資などをお考えでない事業経営者（オーナー様）の物件は、
更に、賃料の見直しが迫られそうです。
当然事前に準備が必要ですね。
全く関係ない話ですが、
私の好きな言葉に「
自力本願」という言葉があります。
サラリーマン経験のある方なら、お分かりになると思いますが、
会社組織の中で、同僚と何らかの「愚痴」を言ったりすることがあるかと思います。
自分自身の事は棚にあげて、仕事のできない事を誰か他人のせいにする。
何の生産性もない無駄な行為。
仕事をする上で、
そのようなプライド（プライドとは言わないかもしれませんが）
邪魔以外のなにものでもない。
本来の意味の他力（キリスト）とは違う意味ですが、
仕事をする上で、私はそう考えています。
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