滞納者の部屋は修繕しなくて良い？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

こんな記事がありました。

問い：家賃滞納者が入居中のお部屋を修繕しなければならないのか？

家賃は払わないが、注文だけはつけてくる！
こんなときオーナー様の中には、
「家賃を払ったら修繕に応じると伝えてください！」と言われることがあります。

答えは、残念ながら修繕をしなければなりません。
入居者が賃料支払い義務を怠っていたとしても、オーナー様は修繕義務を逃れることが出来ません。

では逆に、

問い：オーナーが修繕をしないことを理由に、入居者は賃料を払わなくてもよいのか？

まれに「滞納理由」で
「大家が何もしないから払いたくない！」

そして、なぜか「管理費」分だけが不足の方に理由を聞いたときに、
「この管理費！大家が何も管理していないので管理費分は払わない！」
と言われることがあります。
　　　　　　　　　　　　　↑
（共用部分の汚さ、廊下の電気が消えたまま、雑草などに対する不満）


この理由で滞納、これは許されてしまうのか！

答えは、屋根が破損している（雨漏り）のように住むことに支障をきたすような場合を除き
入居者は、オーナー側の修繕義務を果たさない事を理由に賃料の全部の支払いを拒むことは出来ません。

しかし、修繕をしないまま、「退去」になった場合、
入居者に「法律に詳しい」身内や友人がいた場合は、「賃料減額請求」など、
訴えられて面倒なことになる可能性はあります。

家賃を払わない人の部屋を「直してくれ！」「住んでいるんだから直せ！」と言われれば、
当然腹立たしいことですが、このケースでもオーナー様に修繕の義務がかせられますので、
その後の「滞納金の支払い請求」や「契約終了の申し出」をするかもしれない可能性に備え、冷静な対応で臨みましょう。

賃貸経営の場合、感情的な、うかつな行動や言動は「本来悪い相手」に有利になってしまいまうので
要注意です。


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申込みの決め手

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


例年であれば、お部屋探しをする方が減るこの時期、

今年に限っては、震災の影響で 「 引越し控え 」 をされていた方が、

徐々に動き出しているように感じます。

まだ希望があるのであれば、あきらめず、

入居者の関心を少しでもオーナー様の空室に導かなければいけません。



大手賃貸住宅検索サイトの 「 ＳＵＵＭＯ 」 （リクルート社）の調査が

少しでも対策の参考になれば幸いです。



【 建物自体や住戸内のプランの詳細で 「 決め手 」 になった項目 】


1 位　バス・トイレ別　44.3 ％

2 位　部屋の内観のよさ　31.8 ％

3 位　2階以上　28.5 ％

4 位　日当たりのよさ　27.4 ％

5 位　駐車場　18.9 ％

6 位　収納スペース （ウォークインクローゼットなど）　18.1 ％

7 位　室内洗濯機置場 あり　17.4 ％

8 位　各居室の広さ （ＬＤＫ以外）　17.2 ％

9 位　リビングの広さ　16.4 ％

10 位　角部屋　15.5 ％


調査期間 ： 2011 年 4 月 23 日 ～ 2011 年 4 月 28 日

有効回答数 ： 2020


今回の調査内容のポイントは、この項目が 「 決め手 」 になっていること。

お部屋探しをしている方の希望条件に合うものを提案して、

多くのお部屋を店舗の卓上で検討頂いて、

実際には、2～3物件に絞りこまれ案内に行きます。


そして、最終的にどちらに、どのお部屋にするか悩まれる。

この時の 「 最終判断 」 。

1位の 「 バストイレ別 」 は、正直、店舗の卓上で決まってしまいます。

同じ価格帯で、もう一つのお部屋がバストイレ別であれば、迷わず選ばれます。

ですので、バストイレが同じタイプのお部屋は、競合物件と同じ価格帯にしてはいけません。


2位の 「 お部屋の内観のよさ 」 と4位の 「 日当たりのよさ 」 以外は、

ほぼ同様の考え方ができます。店舗の卓上で見ればわかること。


店舗では、わからないこと。


ここが重要です。

「 日当たりのよさ 」 は、オーナー様の努力では変えようがありません。



つまり、案内に来ているはずなのに、申込みにならないのは、

「 お部屋の内観 」 が入居者のニーズ（決め手）とズレているからです。

まったく案内がないお部屋に関しては、このランキングは、参考になりません。

せっかく案内があるのであれば、「 賃料を下げる 」 という選択する前に、

是非 「 内観のよさ 」 で現状の賃料を維持してもらいたい。


その内観の向上を実施する時期は、繁忙期前です。

それまでにご検討下さい。





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不動産会社の使い方

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、当たり前のことから話します。

「 賃貸経営 」 をすること。

それは、一般人にはできないことです。

私を含め大勢の人間は、サラリーマンをしながら、コツコツと貯蓄をし、

ある年齢になれば、家庭を持ち、必死に働きながら、

家族の住むためのマイホームを多額の借金をして購入し、

一生をかけてその小さな家の返済をしていく。


一方で、「 賃貸経営 」 とは、他人の住む場所を提供することです。

ある一定以上の資産がなければ、他人の住む場所を提供することなど到底できません。

ですから、オーナー様の多くは、社会的地位も高く、それ故の悩みを抱えています。

私がお話させて頂いているオーナー様も、会社を経営されている方や、

大手企業の重役の方、その土地に古くからある家柄の方などです。

いわゆるその業界でトッププレイヤー、もしくは、管理職経験者の方です。


そのようなオーナー様が、今非常に苦労されている。

不動産会社などに頼まなくて、ご自身で全てのことができれば、

もっと高いレベルの仕事が可能なはずである。

そう悩まれている方も多いのではないでしょうか。

なぜ部屋を決めるという簡単な行為に対し、ここまでモタモタしているのだろうか。

日々のイライラは募るばかり・・・



私自身も同じように苦労した経験があります。

数年前にはなりますが、店舗の運営を任され、

管理者として目標を達成するために部下を指導しなければいけませんでした。

私は、求められた目標を達成する為に、様々な工夫をし、

部下がどのように動けばよいかを日々考えていました。

しかし、当然ながら全ての部下が私の思っているように動いてくれません。

仕方なく、自らが動き、イライラを募らせていました。

すると、本来考えるべきである、目標達成への判断やプランニングができなくなり、

いつまでたっても低い位置でしか仕事をすることができませんでした。



私がおかした過ちは、物を売るためのテクニックのみに執着しすぎて、

最も重要である、部下との信頼関係、人間関係の構築というものを蔑ろにしていました。

正しいであろう販売方法を、論理的に説明するのみにとどまり、

それを理解できない部下に対し、

仕事のできない人間であるという間違った判断を下していました。


おわかりの通り、仕事のできない人間であったのは、私自身です。

大きな仕事であればあるほど、そのチームの団結力が物をいうのではないか。


ひとりで物事を成すことはできない。

私の考え方は、それから大きく変わりました。

そうすると不思議と、面白い考え方を部下の方から提案してくれるようになり、

それぞれが共通の目標に対して自然と動いてくれるようになっていました。



確かに、それを賃貸経営と直結して考えることは難しいかもしれません。

しかし、苦労しないで目標を達成するひとつの方法になるのではないでしょうか。

多くの部下は、管理者が思っている以上に

様々なアイデアを隠し持っているはずですから。






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弊社今月も絶好調！

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今月に入っても、弊社委託管理物件は相変わらず成約率が好調！

弊社に委託していただいているオーナー様、

お部屋をご提供いただき、

誠にありがとうございます。

その一方で、空室にあえぐオーナー様はまだまだ多い！

本日は最寄り駅から徒歩30分の物件でもご成約！

手広い強力な募集が功を奏しております。

世の中色々な考えの方がいて、

「遠くても良い」「古くても良い」「古いほうが良い」と

いわゆる「少数意見」の方たちもいます。

地域限定の平均４～5社の「狭い世の中」での募集ではなく、情報を他エリアにまで拡散させて

「広い世に中」で希望者を募れば、「少数意見」の方たちが情報を得て、

一見、弱点になるような「古い」「遠い」でも無難に「ご成約」に結びつけることが出来ます。

狭いエリアで10人に「この物件どうですか？」と聞いて10人に嫌だと言われても、
広いエリアで1000人に「この物件どうですか？」と聞けば、1人だけ「住みたい」と言われる可能性はあるのです。

ひとつの「空室」に対し、

1人（1組）希望者を見つければよいのですから！

2人（2組）の希望者を獲得する必要が無いのが、賃貸アパート・マンションの入居者募集。

空室に困っている場合は、

単に賃料を見直す必要があるお部屋もありますが、

弊社の募集システムで、まず、情報を拡散させてしまい、広い世の中で希望者を募ってしまえば劇的に成約率が上がるのです。

狭い世の中の募集で希望者が出ず、6ヶ月、12ヶ月、18ヶ月も空室と言うことは、

回避できます。

狭いエリアで、1000人に声を掛けるのに何十ヶ月かかってしまうのか・・・


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その状態はもう十分危険

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今日は、梅雨らしい蒸し暑い一日。

全滅物件の末路・・・

嫌な書き出しですね。

全滅もしくは、建物に１人しか入居していない場合に、

新たに新入居者を斡旋するのは、ことのほか難しい！

府中市内には築年数が１３年ほどしかたっていない物件で、

入居者「0」が３年目に突入している建物もあります。

以前このブログでも話題にしたファミリータイプの全滅物件。

あっという間に全滅から４カ月を経過。

ご案内の回数が増えるわけでもなく、決まる気配は一向にないようです。

今日、電話でお話したのですが、
前回、「身内と話しをしてみます」で終了していたのですが、

約１ヶ月経ち、相変わらず事態は好転していない状況の中で、

結局、答えは「まだちゃんと話していない！」

という事で、何の対応策もないまま５か月目に突入が決定しました。

とても弱気な賃貸経営ですね。

「何か変えてみればよいのに」とは、私がズバリ「委託管理」にお誘いした文句。

全滅なだけに、委託管理料は「入居者」が決まるまで発生しない！！

したがって「何か変えてみればよいのに」と言う事です。



「空室」の多い物件を、不動産屋営業マンが、

「おすすめです！」とお客様にご紹介カードを出す勇気。

結果的に「誰も入居していないような」「辛うじて一人住んでいるような」

お客様の目からすれば「人気のない」「なにか訳がありそうな」物件を

「おすすめです」と出せるわけがないのです。

その地点で「この営業マン大丈夫か？」
「おすすめならなぜ人が住んでいないんだ、いい加減な奴だな！」
と思われ、信用を失ってしまう。

「半分」人が住んでいないとなれば普通は
「人気がない」
「何か問題がある」
と想像し、敬遠します。

という事はお客様目線では、この状態で・・・
４部屋の物件は２部屋空室でアウト！
６部屋の物件は３部屋空室でアウト！
８部屋の物件は４部屋空室でアウト！

よくありがちな状態ですが、もうこの状態は「かなり」焦ってください！！
　　　　　　　↓
４部屋の物件は１部屋の空室で王手！
６部屋の物件は2部屋の空室で王手！
８部屋の物件は3部屋の空室で王手！
　　　　　　　↑
しかしこの状態で「空室が多くて・・・」と相談されることはほぼありません。
「まだ、これしか空いていない」と言う判断だからです。
しかし実は十分に多く、とても危険な綱渡り状態なのです。

是非ご相談ください。何かを変えることを切に願います。


悪化をたどる建物がとても多いのです。

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サブリースを躊躇

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今日は日中暑かったです。

そろそろスーツの上着を着ながら歩くのが辛くなってきました。


今日は現在「サブリース」の契約で賃貸経営しているオーナー様の話し。
10月にこの契約が切れるので、今後どうしようかなぁと悩んでいる状態。

サブリースと言う事もあり、ここにきてとんでもない値下がり方にオーナー様も多少お怒り気味。
「うちの物件って、本当にこの金額じゃないと貸せないのか？」

勿論、もっと高くても貸せるのですが、「サブリース」で賃料を「保証」している管理会社が

「リスク」を背負いたくない為に「こんなに！」と言う安い金額に「させられているだけ」なのです。

したがって、勝手に平均相場よりも2万円位、いいように家賃を下げられてしまった訳ですが、
これが「サブリース」の宿命。文句は言えません。

更新するとなれば、保証金額も同時に下がるのは間違いないので「更新」を躊躇しています。

すべての条件が言いなりになり、「物言い」を出来ない「サブリース」

辞めた方が良いに決まっているのですが、さてどうなるでしょうか。

不動産屋側が圧倒的に有利な契約で、とても不平等な契約。


今度、正式にご説明の為お伺いすることになりました。


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土地 vs 建物

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



先日、設計士の先生と、ご一緒してあるオーナー様と今後の賃貸経営について、

ご所有の土地の活用方法のなどをお話させて頂く機会を頂けました。

以前は、どちらかと言えば、一方的にこのような賃貸住宅を建てるからお願いします、

と言う事後報告が多かったように感じております。


「現場」の意見を聞く。

それだけオーナー様をはじめ、建築関係に携わる方が、

賃貸経営が成り立つかどうかを慎重に判断されている表れだ、と考えております。


かつて日本に存在した「土地神話」という呪縛から抜け出せず、

ただただ所有していれば、毎年含み益を10％以上も得られた経験。

今では逆に、含み損になる可能性もある危険な所有物。


「建物」はあくまで一時的でで、「土地」に付随しているだけのものという考え方から、

「危険な土地」というものをうまく扱えるだけの「建物」の力量が必要となってきているです。


事業計画などで重要視される「利回り」についても、

空室が生まれてしまえば、空論にしかなりません。

利回りを少しでも良くしたいから、住みにくい部屋にするでは本末転倒。

そして空論を前提に意味のない提案が繰り返されています。


繰り返しになりますが、今の時代では、

土地を所有しているということは、それだけでリスクを背負っていることになります。

そのリスクを回避するために、建物をうまく使わなければいけません。

そのためにどのような建物を造るか。

建物 ＞ 土地

この図式にならなければ、売却も検討しなければいけません。


それは決して豪華な賃貸住宅を建てる、ということではありません。

入居者にいかに支持される賃貸住宅を造れるのか、ということ。

オーナー様にも事前にお話を伺わせて頂きたいですが、

建築関係の方々もご提案の際は、弊社でなくとも、是非「現場」の意見を聞いて頂きたい。

そう願っています。




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オーナー様の不動産屋巡り

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夜になると、ちょっとひんやりした空気で寝る時までエアコンをつけるほどではない陽気。

ちょうど良い陽気です。

本日、「委託管理」としての「専任媒介」ではなく、「専任媒介」契約をしてくれないか？

と言うオーナー様がいらっしゃいました。

「委託管理」は「委託料」が発生するから嫌だ。

でも、ほかの物件よりは気持ち優遇してほしい。

契約書の違いや、会社ごとのルールの違い、審査基準の違いなどがあるのは嫌だ。

それを解消するために、取引は１社に統一したいというのがオーナー様の狙い。

日々の「入居者の管理」に関することは、管理会社を頼れないことは承知の上です。

しかし、専任媒介ということでオーナー様が他業者様より、「借りたい人がいるんですけど」「見たい人がいるんですけど」と言う誘いがあっても、勝手に募集はできないルール！

有料の委託管理ではないので、委託管理とまったく同じの特別な協力募集をするわけでもない。

むしろ「鎖国」になり、いかにお客様の多い人気店とはいえ、不安はある状態。
どちらかと言えば最もとってはいけない「募集形態」だと私は個人的に思っています。

しかし、断る必要も理由なく、こちらとしては募集ができるお部屋が増えて、単にうれしい状況ではあります。

まったく断る理由はない！

そんなことをしたら「まったく決まらない」という事ではないのですから。

お客様が基本的に来ない、閑散としている業者様に頼んでしまっていたら、

まったく決まらなくなるでしょうね！

そこに来たお客様以外は門外不出の情報になるので。


この委託管理ではない「専任媒介」の形態は日頃の様々なオーナー業務を一般媒介（自主管理）と同じ様に行わなければならない状況。(原則クレーム対応や、滞納の処理等、すべてオーナー様が対応）

正直、あまり意味がないのでは？と思ってしまいました。

色々と事情はあるかもしれませんが、１社に付き合いを統一したいのであれば、腹をくくって「委託管理料」を支払い委託管理にした方が良いのでは？
と、管理会社側の私としては「正直」思ってしまいました。

ここまで書きましたが、実はまだ弊社が募集を任されたわけではありません。

本日、どこの不動産業者で募集をするかオーナー様が不動産屋巡りをしていて、
弊社もその「巡り」の中の１社。

会社案内をお渡しして募集方法をご説明しただけなんです。

委託管理ではなく「専任媒介」でお願いしたいという話は滅多にないことなので、

今日の話題にしてみました。


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えっ！ご案内拒否の管理会社

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プロ野球が交流戦を行っています。

セ・リーグ　対　パ・リーグ

今年は各チーム肝心な人がことごとく怪我で離脱中。

話は変わりますが、

本日も弊社の仲介部門を担うグループ会社「レントハウス」は絶好調で、

私は手伝いに行くことになりました。

実際にお客様を応対し、お部屋までご案内するという、

いわゆる「営業マン」を臨時で行いました。

最新のお客様の印象は、

一段と妥協しない！

「信念」を持ってのお部屋探しです。

嫌なものは嫌だと、むしろはっきりと主張してきます。

ある管理会社の「委託管理のお部屋」を見に行こうとし鍵の手配をしました。

するとその管理会社、夕方５時２０分頃でしたが、

「この時間からから鍵を貸すと、ご案内が終わり鍵が返却されるのを待っていたら、帰る時間が遅くなるかもしれないから、貸せません、また今度にして下さい！今日はダメです！！」

先方の営業時間内に電話したのにもかかわらず、管理会社が鍵の貸し出し及びお部屋へのご案内を拒否！！

しかも今日はお客様がもっともお部屋を探しに来る日曜日！！

そんな日に拒否！！

こんな事があっていいのでしょうか？

この会話内容を、この管理会社に委託してしまった「オーナー様」に聞かせてあげたかったです。

私は思わず「はっ？なんで？」と言ってしまいましたが、

「もうそろそろ帰るから、今日は無理！」の一点張り。

今これを見て、オーナー様が「どこだ！そのけしからん業者は！」と思ったかもしれません。


残念ながら、いわゆる「古い」業者さんとだけ言っておきましょう・・・


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レントハウスで働きませんか？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




本日は、私の 「 仕事や日々の業務 」 についてのお話です。

「 管理会社の仕事って楽しいの？」

友人や建築関係の方からよく質問されのですが、

ありきたりな答えしか言えないのですが、

「 楽しい仕事ですし、とてもやりがいがある業務 」 だと思っています。





2才10ヶ月になる息子が、最近とてもしゃべるようになってきました。

そのうち 「 何でパパは働いているの？」 という質問をされる日がくるはずですが、

それが 「生活費のため」 という悲しい答えではありません。





「 レントハウスで働いている 」 と言っても知らない方もいます。

「 そもそも管理会社って何をしているの？ 」 と言われる時もあります。

それは他の仕事とは違って、管理というものが目に見える商品ではないので

そう思う方もいて当然です。


私たちの商品とは、

「 オーナー様の様々な悩みを解決すること 」

「 入居者様の快適な賃貸生活をサポートすること 」



つまり、商品の答えがひとつではない。



自らのやり方次第で、仕事そのものがいくらでも面白くなる。

答えがないことによって、どんなに単純に見える仕事でも、

どのようにすればオーナー様・入居者様が喜んでくれるかを考えることができる。



そして、誰かが喜んでくれるということは、

何らかの形で社会から自らが必要とされていることを証明できることになります。

最近の就職難や、やりたいことが見つからないという若者も多いと聞きます。

非常にもったいない話だと思います。






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回答に困る質問

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ここ数日、寒暖の差が激しかったせいか、電車内は「マスク」をしている人だらけです。

体調を崩されている方が多いようですね。

実は、私も若干・・・

あるオーナー様から「珍しい」というか、妙な質問を受けました。

質問内容：「私は基本的に何もしたくない。言ってみれば不労所得を狙っている輩である。建物の事や、入居者が住みやすいかどうかなんて正直考えていない。ただ、オーナー業をやっているのは事実。普通どの業種でも「考えない」なんて経営の仕方はあり得ない。特に入居者募集の際は不動産屋は営業中、お客様は暑くても雨が降っててもわざわざ探しに来る。そんな時、大家だけは何もしないで家で寝っ転がってテレビを見ながら待っているだけ。何の努力もしていないと言わざるを得ない。特に私は建物の掃除もしないから、本当に何もやっていない事になる。でも経営者である。退去後の掃除は当然掃除業者をつかう。お金は出すけど自分がやるわけではない。それで家賃をもらうことに罪悪感を感じる時もある。なにも参加してないけどお金だけは貰える。大家っていいのかなこれで？」

なんとも回答に困る質問。新手の質問です！

確かに、募集時に、駅前で「自分の建物のお部屋に空室がある」と、ビラを配って「お願いしまーす！」「お部屋探してる人いませんかー！」とやっているオーナー様を見たことがないし、不動産屋で待機し、自分のお部屋だけは自らがご案内すると言う人も居ない。募集の部分では直接参加することはなく「不動産屋からの報告を待っているだけ」というのは、その通りと言わざるをえない。
直接参加していると言うのもなんか変な感じです。



私としては、「そう思うのであれば、毎日建物の掃除をしに行ったり、草むしりをしに行ったらどうですか？もしくは、お金を出し掃除業者に頼むように、委託管理料を払い管理会社に委託してしまう事で、24時間緊急対応や24時間クレーム・相談窓口等の開設で、オーナー様は直接何もしないのですが、そこにお金を払うという行為で、入居者の事は第一に考えているという事になるのでは？」と答えました。

皆さまはどう思ったでしょうか？

この方に、唐突にこの質問をされたとしたら何と答えますか？

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投資型の1K決まりました！

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5月２０日に委託管理契約した、投資型分譲マンションの１Kのお部屋。（調布市内）

これまで、半年以上の空室で、お問い合わせの気配すらなく「管理会社」を弊社に変えることになったこの分譲型賃貸マンション。

おかげ様で、既に次の入居者が決まり一件落着となっております！！

「決められない理由がわからない」とは、こちらの見解。

いかに今の時代、「広告宣伝」の重要性と言うことでしょうか！

ほとんど広告しない状態から、力強く「広告宣伝」する様に切り替えた途端の申し込みに、

オーナー様も半信半疑。

今までは「音沙汰なし」がこのオーナー様にとって「普通」の状態になっていたので。

喜んでいただき、むしろこちらが嬉しくて喜んでいる状態！

2月でも、3月でも、6月でも、8月でも、適正の募集条件にし、

「ちゃんと」募集をすれば、次の入居者はすぐ決まるのです。

長期空室で苦しむお部屋に関しては、単に「ちゃんと」募集が出来ていないだけのかもしれません。

①募集エリアが狭すぎるのか　⇒　エリアを広げる策をとれば良い

②募集条件がお部屋に相応ではないのか　⇒　適正の賃料にすればよい

この2つが合わさると「ちゃんと」になります。


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「業者」 が 「パートナー」 となるためにやるべきこと

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



賃貸不動産の管理会社としての存在価値でもあり、その仕事の楽しさは、

オーナー様のお役に立って、喜んでいただけることです。

それは、どのような業種であっても同じことで、

役立つ、喜んでもらうことができて初めて仕事をしたことになるはずです。



しかし、悲しいことに不動産営業とは、貸すことのみが目的になりがちで、

契約を結ぶと関心が薄れがちです。

賃貸住宅の場合は特に、オーナー様が満足するのは申込みの契約時のみではなく、

入居者様が実際に引っ越して、長期間住んで頂いたり、友人を紹介してくれたり、

期待以上であった時に初めて満足を勝ち得ます。


そこに着目することができて、初めてオーナー様の役に立つことができる。

それが仕事ができる、ということなのだと思います。


ですから、

オーナー様は、関心が薄れる営業マンのことを、「 業者 」と呼び、

オーナー様は、強い信頼関係で結ばれた営業マンのことを、「 パートナー 」と呼ぶ

のだと思います。


私も多くのオーナー様とお話をさせて頂いていますが、

「 パートナー 」と思って頂いている方と、「 業者 」と思われている方とでは、

お話の内容の違いでわかるような気がします。



パートナー　：　賃貸経営の目的、戦略、課題解決


業者　：　１部屋を決めるための方法論、手段



オーナー様が本当に悩まれている課題とは何なのか。

そのことを真剣に考えて提案ができているのか。

「どこの業者も同じ」なのは、きっと私たちの提案力の低さが原因なのだと思います。



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警戒の日

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

風の強い一日！

明日は建物の清掃が大変ですね！！

葉っぱや折れた枝、その辺に捨てられていたゴミが一斉に

建物の壁面や駐車場部分、エントランス部分に集結する日です。

入居者達が共用廊下など「別の号室・他人」の為になってしまう事を積極的にやってくれるなんて、そんな事は「奇跡」と断言してしまって良いでしょう。

まれにいますが、あくまでも「まれ」です。

「住んでいるのは貴方たちだろう！」と怒ったり、期待してはいけません。

残念ながら、オーナー様の仕事です。

一戸建ての「貸家物件」であれば、積極的に掃除をやってくれるのですが・・・。


そして、警戒しておきたいのは、

何かがぶつかり、壁面を傷つけている可能性があったり、設備故障でのお問い合わせも多い日となる傾向です。

あすは建物の要確認日です！！

かなりの量、雨が降り続き、今日お昼過ぎから雨がやみ青空が見えました。

明日は雨が多く降った後という事で、

屋根の問題で発生する天井からの水漏れのお問い合わせ等もあるかもしれません。

ケーブル回線ではない建物の場合、強風でアンテナが倒れたことにより、

「テレビが映らない！！」のお問い合わせがあるかもしれません。

こんな時は、建物のお掃除に関する「管理契約」をしておくと、そのまま建物をみまわってくれるので、事前に要注意部分も早期発見でき便利ですね。

完全に症状が出て、悪化してからだと修繕費も高いですから！！

しかも、どこかが傷んでいると、だいたい、もう一か所「ここも、もう駄目ですね！」と言われ補修する事になるのはお決まりのパターン！！

日ごろのメンテナンスは重要ですね。


要警戒です。

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昨日の委託管理契約

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

入梅しました！！

雨が1日中降り続いています。

おそらく今日、5月の下旬でしかも一日中雨！！

暇だったんでしょ？

と思いの方が多いと思いますが、

弊社グループ会社の「レントハウス」にはお客様がいっぱいです。

「車が足りない！」「席が足りない！」で、てんてこ舞な一日だったようです。

そして、弊社委託管理物件もありがたい事に相変わらずどんどん決まっている状態。


突然話を一気に変えますが、

実は昨日、調布市にある4部屋のアパートですが「委託管理契約」をしてきました。

今この物件の状況は、
「空室」ありません！
「滞納者」いません！
「ルール違反をする入居者」いません！

じゃあ何でわざわざ委託管理料を払ってまで「管理」を任せるの？もったいない！！

こう思ったオーナー様がいらっしゃるはずです！

普通に考えれば、

何か問題があったのをきっかけに頼むんでしょ！と思います。

特に空室がきっかけで優先募集をして欲しいために委託契約が多い。
2位は他社の管理が嫌で管理会社を弊社に変えたいと言う理由。

ところが最近はこの物件のように「とりあえず問題はない」で委託管理が多くなって来ました。

ブログで度々訴え続けている「守り」の考え方が浸透してきたのでしょうか？

このオーナー様は問題が特に無い状態から、委託管理を始めるので、

もう、諸問題（空室・滞納・トラブル対応・家賃入金チェック等々）で苦しむことから卒業しました！

光景を想像すると・・・
かなり大袈裟に例えれば、ハワイに移住してのんびり生活し、アパートに関しては報告書を受け取りトロピカルジュースをストローで飲みながら「ふ～ん、そうなんだ」と思うだけですむ心の余裕。



次、空室が出ても、おおよそ長期空室も避けられ無難に賃貸経営。
何から何まで管理会社がやるのでそもそも話がこじれない。
無難に無難に賃貸経営。
今の経済事情、人口減少問題、もろもろ考えての賃貸経営。
でも、もろもろ考えるのは委託したから「管理会社」

苦しんでから「もう嫌だ」とおもって委託するのとでは気持ちが違います。

結構、色々な諸問題がこじれているオーナー様は多いので、

オーナー様同士の会話の中で「いや～もうまいっちゃったよ～！」と言う話が多くなっているのでしょうか？

私とオーナー様との会話も、
「最近どうなの～？」
「色々聞くよね～」「みんなそうなの？」
「多いよね～！」
「もう厄介だからさ～！」
「もう下げても入ってもらっちゃった方がいいよね～！」
「もう考えてるんだよ～！任せようかなって！」
「督促のなんかができたんだよねー！」
多いですねこの会話内容が！！


「他でも色々聞くからさ～」と、自分はそんな目にあいたくないと思って、問題がほとんど無い状態からでも委託管理にする方が増えています！！


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景気低迷でも成長するヒント

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。


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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



景気低迷の中でも成長を続けることの難しさは、賃貸不動産に携わる私も含め、

今の日本人全てが感じているように思います。


そんな状況下で成長している会社は、きっと他の会社にはない、

「 何か 」があるに違いません。

きっとそれはオーナー様の賃貸経営のヒントにもなるはずです。



紹介する２つの企業は、

それぞれ異業種ではありますが 「 ある共通の考え方 」 に基づいて行動し、

結果を残しています。

＝ 「 喜 客 」 の思い

お客様に心から喜んでいただき、
また明日もお買物に来ていただくためには何をするべきか？

オオゼキの開店時間はお客様次第。まだ従業員が品出しをしている中、
開店前だろうと店内がお客様で活気付く。それがオオゼキです。
フロアの隅々にまで置かれた商品は、
各店舗のスタッフが 「 これならお客様に喜んでいただけるだろう 」
と選びに選び抜いた逸品ばかり。



今日、来店してくださったお客様をガッカリさせない。
また明日もワクワク期待しながら来ていただけるように。
私たちがお客様にお届けしていくサービスの原点は、『 喜 客 』の精神そのものです。




＝ 「 驚 喜 」 の環、拡大宣言

期待値を超える「よろこビックリ」で、より新しいロート製薬を目指します。
（ギャグのような表現ですが、創業は明治32年です。）

さらなる驚きと喜びをお客さまにご提供することを宣言し、
この想いを商品やサービスを通じてお客さまへお届けすることを誓約（＝製薬？）いたします。
まずは私たち自身が感動できるような素晴らしい商品とサービスを創造し、
そしてその想いをお客さまに伝えることで、
「驚き」と「喜び」の共感の環を社内外へ広げていけるよう、
社員一同一丸となって進んでまいります。




どちらも大企業さんです。それぞれに共通しているのは、「 喜 」。

共にお客様に 「 喜んで 」 いただくことを第一に考えています。



ここが景気低迷の中で成長する企業の共通点なのではないか、と思います。

そして、期待値を超えて喜んでもらえるにはどうすればよいか、という視点で物事を考える。

その方法 決して「 値下げ 」だけではない。



オーナー様だけでなく、私たちの仕事においても、同様です。

私たちのお客様は、オーナー様はもちろん、入居者様、

管理物件を紹介して頂いている仲介会社様、建築関係の方々。

それぞれに対し、その期待値を考え、それを超えることができるか。

迅速に対応することで超えれるかもしれませんし、

利便性で超えることかもしれませんし、

ギャップを見せることで超えることかもしれません。



どのように相手を驚かせるか、喜ばせるかへの答えは一つではない。

そう考えると、楽しみながら仕事ができそうな気がします。



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地盤調査結果

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今日は、先日お話した建て替えを考えているオーナー様敷地の「地盤調査」の結果が出る日です。

スウェーデン式サウンディング試験を行ったわけですが、
「ｎ値」と言う値が、概ね「3」を下回ると補強！
今回は平均して3.6程度あり合格。


スウェーデン式サウンディング試験自体や、「ｎ値」自体の説明は、果てしなく続いてしまうので、やめておきます。

試しに少しご紹介してみると・・・・・




『先端に円錐形のスクリユーポイントを取り付けたロッド（鉄棒）を地面に突き立て、ロッドに１００キロまで段階的に重りを足していって、ロッドの貫入する様子を測定します。小さい荷重でロッドが下がっていけば、それだけ地盤が軟らかいということが分かります。

貫入が止まったら、今度はロッドの上部にハンドルを取り付け、２人で向かい合ってハンドル回転させます。ハンドルを回転させることで、ロッドがキリのように土に貫入していくわけですが、このとき、25センチ貫入するのに何回転したかを測ります。回転数が少ないようなら、それだけ弱い地盤だといえます。』

このような説明を永遠にしなければならず、専門的に勉強していないと、更に計算方法の説明を見ても正直、何も分かりません。
意味はわからないものの「ふ～ん」と思うしかない状態です。

したがって、やっぱりやめておきます。

とにかく数値３以上は合格と言う説明でご勘弁ください。

数値が「１０」以上の「支持層」と呼ばれる硬い地層が出るのが何メートルになるかも調べます。

それに関しては4.6M
これも合格！

補強で余計な出費は必要は無く一安心でした。

そうなると今度は、建て替えるのか？大幅修繕で家賃は下落し続けるままに粘るのか？

オーナー様としては「建て替え」の意向の方が強いのです。

すでに住宅メーカー様にご協力いただき、

「例えばこれだったら」と言うことで、

間取り図面を作り、それに私が賃料の査定をし、収支計算をしてみているのですが、

さすがに即答で「じゃあその案で早速やろう！」と行く訳が無く、

当然数社の建築プランを「ためしに」見てみたいと言うことになりました。

住宅メーカー数社をご紹介する流れです。


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建物名で損をしないために

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



賃貸住宅の 「 建 物 名 」 を変更しよう、と悩まれている方がいます。

私も賛成しています。

現在の建物名は 「コーポ ○ ○ 」 （ ○ ○ はオーナー様の名字です）


オーナー様の悩みは、

建物名に名字が使われている事により、頻繁に訪問営業を受けてしまうこと。

賃貸物件を所有していることが建物名からわかり、近隣に同名の家があれば、

それだけでポストはチラシだらけになり、

インターフォンが鳴らない日はない、という状況。

建物の立地条件がよいことも影響がありますが、

実際に訪問販売で騙されそうになった経験もありました。



それとともに、まだ 「 ○ ○ 荘 」 という名前ではないだけ良いですが、

建物名から入居者に敬遠されてしまう可能性もない、とは言い切れません。

入居者は、住民票をはじめ、免許証、年賀状、名刺、ハガキ、

商品申込み書の住所欄の記載等、 日常生活のあらゆる局面で住所を書き、

その最後に建物名を書きます。

若い女性の初めての一人暮らし。

新婚カップルの新居。

入居者が違和感なく書ける建物名にしてあげることもサービスのひとつだと思います。




ここからは参考です。

「意味」＋「地名」になっている物件が多く、

最近の傾向としては、英語、フランス語よりも、イタリア語、スペイン語が人気があります。

また、あえて日本語を使用している建物も増えてきました。


【建物名によく使われる名前とその意味】


アビタシオン　：　住居　（仏）

アーバン　：　都市　（英）

アルカディア　：　楽園　（古代ギリシャの地名）

アネックス　：　別館　（英）

アベニュー　：　並木道、大通り　（英）

ヴィラージュ　：　村　（英）

ヴィラ　：　郊外住宅　（英）

ウィスタリア　：　藤の街

エスポワール　：　希望　（仏）

エミネンス　：　高貴　（英）

エステート　：　邸宅　（独）

エスペランサ　：　希望　（独）

オリエンタル　：　上質の　（英）


カーサ　：　家　（伊）

キャッスル　：　城　（英）

クレール　：　明るい　（英）

コンフォート　：　安楽　（英）


サニー○○系　：　陽のあたる○○

シャルム　：　魅力　（仏）

シャンブル　：　部屋　（英）

シャトレー　：　古城　（仏）

シャルマン　：　心地良い　（仏）

セゾン　：　季節　（英）

ソレイユ　：　太陽　（仏）


ドエル　：　住む　（英）

ドミール　：　住居　（仏）


パストラル　：　田園的な　（英）

パピヨン　：　建物　（仏）

パラッツオ　：　宮殿　（伊）

ヒルズ　：　丘　（英）

ピア　：　貴族　（仏）

フラッツ　：　共同住宅　（英）

プラザ　：　広場　（英）

フローラ　：　花の神　（英）

プランドール　：　成功する　（仏）

ボナール　：　幸せな　（英）


ルミエール　：　光　（仏）

レジデンス　：　邸宅　（英）

ロイヤル　：　立派な　（英）

ロッジ　：　田舎風の家　（英）



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土地の調査 地盤＆測量

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関連事業部　受託課の松本です。

先日、建て替えるかどうか検討中のオーナー様の土地を調査しました。

調査とは、地質（地盤）の調査と、敷地の測量。

はるか昔に、先祖が購入した土地。

昔の図面を見るとあやふやな所が結構ある！

何故か筆が分かれている三角地帯！謎だらけ。

何が目的でそうなっているのかは謎のままです。

そのこと自体は建てるのに影響はありません。


測量のため、境界線をの杭を探すも、２か所はあるが残りの２か所が無い！

正確に測りたいので杭が無いと困るのですが、

調査士いわく、そんなことはいつもの事なんだそうです。

測ってみると、実は隣の家の敷地がはみ出ていて自分の土地に侵入していたなんて事もよくあることのようです。

そして、地質（地盤）の調査。

地盤が敷地内で均等であれば問題ないのですが、ある一部分が弱ければ、

そこから将来的にゆがみが出る恐れが！

その部分を補強しなければなりません。

この調査で「液状化」する地盤であることが発覚することもあります。
補強が必要となればそれだけで数百万かかります。

機械が登場し４か所地中深く穴をあけていくのですが、大きな音をたてての作業ではありません。

棒が地面に入って行き、入った棒が出てくるだけ。

通常は３か所調査するのですが、今回は希望で、

敷地の自宅側もついでに調査したいとのことで４か所になりました。

４か所目はオプションとなり追加料金です。

私としてはオーナー様共に見てるだけなのですが、実際にこの作業をまじかで見るのは初めてでしたし、調査士たちの会話も聞けたので、勉強になりました。

結果は２７日に発表されます。

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賃料分析の必要性

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関連事業部　受託課の松本です。


今月、弊社にて募集中の委託管理物件が非常にありがたい事にどんどんご成約になっています。

数ある物件の中からお選びいただいたお客様、誠にありがとうございます！

５月なのにどんどんご成約です！！

２月・３月と同じくらいの決り方！

５月なのに！！！


理由は、一度冷静になって周辺物件や現在募集中の物件情報と照らし合わせて、

お客様に「選ばれない理由」を解析し、

物件ごとに適正の募集賃料へ設定しなおしただけです。

結果、賃料を安く見直す場合は、

賃料が安くなる事に不満を申し出るオーナー様も当然いるのですが、

しかし、普通に考えれば、入居者獲得には「絶望的」な時期。

「何！不満？　数千円下げて決まるんならそれで良いじゃないか！うちなんかもう１年以上空いてるぞ！！」
というオーナー様も多いのではないでしょうか？


ほんの数千円下げる、もしくは明らかに劣っている部分の補強（設備増加）で
長期空室を避けられ、家賃「０」行進を防げたのです。

補強で極端な賃料下落も抑えられました。
補強しなければ、周辺物件のデータ、競合物件とのデータ比較で、

勝ちたいのであれば大幅賃料ダウン！

電化製品と同じ！
明らかに古く機能が劣る製品が、機能満載の新しい製品と同じ金額で売っていれば、
機能が劣る方は売れるはずが無い。選ばれるはずが無い。


補強物件も、補強なしで６カ月以上もしくはそれ以上「なるかもしれない」空室のリスクは免れ、
入居者が決まり、再来月には、補強費用も回収！！

データを分析し適正賃料で臨めば、「繁忙期」出なくとも自動的に新入居者は決まるのです。


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おすすめの本 紹介

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




経営学や経済学というものは、本当に面白いですね。

学生時代の私は、むしろ逆でした。

自営業の実家の影響とは言いたくはないですが、正反対の文学への傾倒。

あの頃の自分には、とても輝いて見えていました。

経営や経済というものを低く見ていたのだ、と思います。

なんともお恥ずかしい話です。



最近では、

ピータードラッカーの著書である「マネジメント」を基にしたビジネス書が大ヒットし、

ＮＨＫでアニメ化までしているのですから、

今の学生にとって経営、経済というものへの見方は変わっているのかもしれませんね。



今日は、最近読んだ本の中でオススメを紹介します。

「ビジネスで一番、大切なこと－消費者のこころを学ぶ授業」

ヤンミ・ムン (著), 北川 知子 (翻訳)
ダイヤモンド社

題名が少し恥ずかしくて今一つですが、

「差別化の罠」についての論調がとても面白いです。


成熟した市場においての差別化は、むしろ価格競争にしかなりえない。


あれ？今の賃貸市場のこと？と思わせる内容です。


・賃料をこれ以上、下げたくない！

・最近の賃貸経営マニュアル本はどれも同じ事しか書いてない！


と思う方には特にオススメかもしれません。

著者のヤンミ・ムンは、ハーバード・ビジネススクール教授の女性経営学者ですが、

小難しく書かれておらず、普段本を読まない方でもすんなり入れると思います。

想定

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




・1200年ぶりといわれている津波の規模。

・ハッカーによる、1億人の個人情報の流出問題。

想定を上回る度重なる問題。





私たちは、目に見えない危機に対応して、

どこまで「想定」してなければいけないのでしょうか。





一方で、行政や企業に対しては、「想定外」は許されない、という世論。



あまりに「想定外」が弁明のための魔法の言葉であったため、

いたるところで使われ、陳腐化したことにより、反感をかっているように感じます。


結果として、

「想定できないところまで想定するべき」という意味のわからない状態。




本当に想定をしていなかったことに、怒りを感じているのでしょうか。



共通している点は、どちらの問題も共に、

・初期の段階で「隠蔽」があったこと。

・想定内のこともできなかったこと。




確かに一定の範囲内での規範は設けるべきです。

それと同じく、私たちはもっと冷静な判断をしなければいけません。




賃貸経営も同じような気がします。

高度経済成長期に現在の状況を想定できた人はいません。

冷静な判断ができれば、根本的な問題はそこにないはずです。


そして、前に進むために必要なことはもっと他にあるはずです。

そのことを学ばなければ、と私は思います。

嬉しい傾向

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関連事業部　受託課の松本です。

明日は、このところ話に出ていた、「投資型の1K物件」のオーナー様を訪問します。

訪問し「委託管理契約」をします。

本来なら、管理会社を変える時は、「解約予告３カ月前」のルール等で

「もう、いくらなんでも変えよう！」と思ってから我慢を強いられるケースが多いです。

特に「募集・客付け」の面で見切りをつけたとなれば、そこから更に３ヶ月は空室のリスクです。

運よく、今回は申し出と同時に解約、というよりも、5/15記載の通り、「偽・管理契約」だったので

すぐに新しい行動をすることができます。


今日は、5/17記載の内容、

『「守りの要素」を強化したいオーナー様が増えてきました！』

の記述通り、お問い合わせがありました。

オーナー様がゴミ置き場をチェックすると、指定の袋ではないもので捨ててあったりと、

「ご案内時の印象の悪さ」を痛感し、

お掃除系の管理に関してお問い合わせです。

人間心理で、誰かがルールーを守らなければ、自分がきっちり守ってることがバカらしくなるものです。

そして、たった一度手抜きで前例を作り、「まぁいいや今回は、忙しいし、守ってない人もいるし」とルールーを破れば、その後その人は、ルールを守りぬくことはないでしょう。

ルールを守らなければ「楽」であることを「体」と「心」が知ってしまうのですから。

見栄えが悪い⇒決まりが悪い⇒長期空室⇒家賃下落⇒更に退去者⇒長期空室２部屋⇒家賃下落・・・・・

どんどん続く負の連鎖。

これに気付いてくれたようです。

今はもう「待ってれば決る」の考えでは勝負になりませんね。

あっさりと、お客様の「ほかにありませんか？」の一言で一発ＫＯです。

なにかしないと「選んで」もらえないのです。

しかし、よく考えてみれば「商品」なのですから当然なのかもしれません。



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今日は２オーナー様と契約

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今日は「委託管理契約」がありました。

２オーナー様です。（２物件）


「委託管理」への切り替えは、「この空室を何とかしてくれ！！」

というものが多いのですが、今回に関しては

募集に関しては「順調」な物件と、
募集戸数なしの物件です。

これまでなら「うちは何の問題もないから！！」と言われてしまい私達の話は聞いてもらえない状態。

両オーナー様共に空室を何とかしてほしくての「管理契約」ではありません。

どちらかと言うと、その後の対応がしてほしくて「委託管理契約」です。

「保険的要素」の意味合いを地震後から考えるようになったのかもしれませんね。


・わかりやすいように窓口の一本化をし、でもその窓口は自分でなく管理会社。
（管理責任者とは言え、３６５日２４時間家にいるわけではない！）

・こんな時代に「家賃滞納」のリスクは回避したい
（人情抜きですぐ督促してもらわないと！自分だとやりづらい、でも自主管理じゃ不動産屋も力入れてやってくれないでしょ？）

・不良入居者に対し注意するのは自分では怖いし、専門知識を要することを聞かれても答えられない
（質問内容が数年前・数十年前とは違い、何を言ってるのかが分からない。消費者法？ガイドライン？）

・次回発生するときの長期空室回避のため今から対策
（今時、すぐ決まらないのだから空いた途端に一気にバーっと募集してもらえばいいんだ！明日解約申請がどこかの部屋から出る可能性だってあるんだからね！）
（トラブル対策のついでに空室が出た時は募集強化だしね！）


大地震を目の当たりにして、備えの重要性が身にしみてわかったせいか、この「守りの要素」を強化したいオーナー様が増えてきました！



☆地震が来る前に、「地震保険」にはいる・・・でも地震は来るのかどうかわからない

でも！！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
保険に入ってたら・・・保険金をもらえた！もはやないよりはましだ！良かった入ってて！！

保険に入っていなければ・・・全額個人負担！後悔！テレビでこのような光景は見ていたけどまさか自分がなるとは思わなかったし。。。。お隣さん保険に入ってたからお金もらえるんだぁ・・・・

今回の両オーナー様はこの要素の価値を重視しての「委託管理契約」です。

弊社の委託管理も「滞納賃料の保証」といったように入っててよかった要素がいくつもあります。

この考え方も広まりつつあるようで、

今日の地点で２０日、２８日も「委託管理契約」を控えているのですが、

この両オーナー様もどちらかと言えばメインは募集の先の「その後の対応重視」という考え方での契約です。




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よくある質問 リフォーム実施の判断基準は？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、「 リノベーション・リフォーム 」のお話です。

「 今までは、賃料を下げるだけだったけれど、そろそろ何かやるべきだろうか・・・ 」

築年数がある程度経ってくると、悩まされる問題。

こういったご相談がとても多くなっているように感じます。




しかも、平成 18 年に制定された 住生活基本法 の概念として、

既存住宅をどう活かすかが、国策 として大きな目標と位置付けられています。

環境問題を重要視する社会状況により、

今後の建物は確実に ロングライフ化 が普及していきます。

現在、日本の建築工事は、諸外国と比較しても圧倒的に「新築」への依存度が高い。

【 日 本 の 建 築 工 事 割 合 】

新築 90 ％　リフォーム工事 10 ％

今後は、リフォーム工事の割合が新築件数を上回るのは間違いないようです。




しかし、いくら建物を活かしてリノベーション・リフォームをしようと思っても、

すぐに 「 建 替 え 」 が必要になってしまうのであれば、

無駄に資金を使ってしまうことになりかねません。




何らかの判断基準が必要なのではないでしょうか？




■　３ つ の 「 耐 用 年 数 」


判断基準のひとつとしての 「 耐 用 年 数 」。

そして、その耐用年数は 3 種類あります。

すべてご存じの方には、

今回のブログは全く意味がありませんので以下はお読みにならなくてかまいません。


・ 「 法 定 」 耐 用 年 数

一般的に最も知られている耐用年数です。

これはあくまで 税制上の減価償却費 を算出するための年数であり、

現実の建物の耐用年数とは違います。

しかし、税制上はこの年数が経過した時点で建物価値はなくなった、とみなされます。

（ さみしいかぎりです・・・ ）


【 構 造 別 法 定 耐 用 年 数 】

鉄筋鉄骨コンクリート造
鉄筋コンクリート造　・・・　「 47 」年

重 量 鉄 骨 造　・・・　「 34 」年

軽 量 鉄 骨 造　・・・　「 27 」年

木 造　・・・　「 22 」年


意外と短いです・・・




・ 「 物 理 的 」 耐 用 年 限

現実のものとしての耐用年数。

老朽化して物理的に建物としての機能を失って「朽廃」してしまう年数。

【 維持管理がきちんとされていない場合 】

木造・・・「 40 」年以上

鉄筋コンクリート造・・・「 70 」年以上


しっかりと維持管理されている木造建築は、

100年以上もつことは文化財 が証明してくれます。




・ 「 経 済 的 」 耐 用  年 限

賃貸経営上、重要な耐用年数です。

建物は、物理的・機能的価値が減少した場合、

その減少を補うためのリノベーションやリフォームが必要となります。

「経済的」とは、

改修・修繕に必要な費用や価値向上よりも、

その建物を解体して建替えた方がより経済的価値が増加する、という考え方。


例えば、


・築年数が浅くても、都市計画の変更に伴い、容積率が2倍になった場合は、

今までの建物の2倍の規模に建替えた方が収益があがる。


・逆に、どんなに古くても、非常に高い収益性を保っているので、

建替える意味合いが薄い。（※安全性は除く）


といったように、「 収 益 効 率 」 から建替えを選択する年数を考えること。





私たちの使命は、

「 建 て る 」 ことでもなく、

「 リ ノ ベ ー シ ョ ン ・ リ フ ォ ー ム 」 を勧めることでもなく、

賃貸物件の「 収 益 効 率 」 を高めることです。



悩まれたときは、是非、判断の基準として下さい。



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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士　　坂  田　直 哉

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