仲間入り物件のご紹介

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


本日は、「仲間入り物件の」ご紹介です。

この時期に「仲間入り物件のご紹介」が増えているのは、すでに来年を見据えてという事でもあります。

現状でも、募集中のお部屋があれば募集強化をしていますので次の入居者が決まる確率は劇的に増えます。

しかし、基本的に部屋探しをしている人は１月から３月に比べれば少い。

現在入居中の入居者へ家賃回収を管理会社がこれから行う旨のお知らや、幅広く各不動産屋に情報が流れるための準備期間の時間を計算した場合、もう切り替えていないと来年早々、開店と同時に満席状態になる「本格的な引っ越しシーズン」には間に合わないという事になります。

空室を抱えて悩んでいるオーナー様にとっては、今決断できなければ、


・一般媒介契約の宿命で、来年も優先的な募集をどこの不動産屋にもしてもらえず・・・

・募集エリアはごく限られた一部にとどまり・・・

・しかし、引っ越しシーズンという事で問い合わせだけは各社から来るため、強気な態度をとってしまい・・・

・あっという間に３月後半になり・・・

・だんだん不動産屋も閑散として来て・・・

・その頃になってようやく家賃を下げる決断を不動産屋にしたものの・・・

考えただけでも恐ろしいです！！

このような悪夢の循環・連鎖を起こさないためにもと、決心したオーナー様の物件が本日ご紹介の物件です。

これから大幅に家賃の改正も行います。

　　

京王線の特急停車駅である「府中」が最寄りの物件です。

ただ弱点は駅から徒歩２０分程度かかる。

しかしほんの数年前は空室が長期化することもなく、無難に決まっていました。　

あるときを境に長期空室化となったわけですが、

キーワードは「家賃設定」

となるのですが、

実は府中駅が最寄りの物件に関しては家賃設定に関し

われわれが、ばっちり分析をかけると「ある異変」と法則があり相場が変わっているんです。

したがってその「法則」にのっとって設定しないと、ただ下げても決まらないとか、長期空室という事になります。

この「ある異変」を知りたい「府中駅」が最寄りで空室に悩むオーナー様
ぜひご連絡ください。

答えや「法則」に関しては当然このブログではお話しません！！

「委託管理」のオーナー様だけのものです。

すごく意地悪な言い方ですが、こうして差が出てくるのも現実です。


次回は、また「仲間入り物件のご報告」です。

また！？と思っているオーナー様、

一回、私の話を聞いてみてください！！

仲間入りをしたくなる理由がわかりますよ！

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誰もが利権を狙っている。狙われない為の予防線。

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



ここ数日ニュースを見るたびにある略語がでてきます。

「TPP」

何かの暗号のようにも見えますが、正式名称はご存知の通り、

仲間入り物件のご紹介

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前回、予告したように、本日は「仲間入り物件」のご報告です。




　　　　


最寄りの駅は、京王線「仙川」駅で、徒歩１２分。

仙川駅は今とても人気です。

約１０年前は、駅も地下で薄暗く、各駅停車しか止まらなく、
正直人気は京王沿線の中でも都内に近い割には下でした。

しかし駅前を一新し、有名な「スターバックス」が来てからですかね、

それにつられるように、お店が進出してきました。

そして駅前を計画的に改修工事を行った結果、広場になり、とても綺麗で明るいイメージとなり、更に駅前開発が進み、マンションの建設も一気に行われています。

今も駅前に大型マンションが複数建設中です。


大型スーパーマーケットも既存のものだけでも「西友」「クイーンズ」「丸正」とありましたが、更に「ライフ」も出店しています。

いたるところに、コンビニもありますね。

したがって築年数の浅い物件であれば、家賃はかなり高いです！！

「そんなに新しくなくてもいいんですけど」と言うお客さまにとっては、
今回のような物件はちょうどよい規模です。

賃料は９３０００円

2ＤＫタイプ

１９９０年完成

室内を改装しています。

したがってオールフローリングで入居者にとって最もお得感のある状態です。

収納各部屋１間付き！大きさは畳にある「押し入れ」仕様。

最も望まれる形状です。

先日の、「今絶対条件といわれる設備ランキング」で紹介したように、
賃貸物件は「収納」が小さく少ない。

その割には大きな収納がセットで付いてくる「畳」は人気がない。

リニューアルして洋室になったとなれば、状況は一変します。

今、求められている物件に生まれ変わったんです。

この物件、そもそも「洗面脱衣所」「独立洗面台」という人気要素を
持っていて、ＤＫもダイニングテーブルがしっかり置けるほどに広い。


リニューアルをしてしまえば、今時の入居者が求める「収納が大きくて、脱衣所があり、独立洗面台付き」の物件。

リニューアルをしなければ、「畳の古臭い」物件として長期空室化へまっしぐら。


そして、オーナー様が「委託管理」にしたいきさつは、

実はもうすでに、同じーオーナ様の物件を「委託管理契約」させていただいています。

前回の私のブログの後半で書いた事そのままです。

とにかく募集、募集と委託管理の価値を考えがちで

「切り替えたら絶対決まるの？」「その根拠は？」と言われることはよくあります。

募集の部分に焦りを感じている場合、もっと守らなければなりません。

それは、「退去者をなくす」

もう一人退去したらどうしましょう？

ただでこそ、なかなか決まらないと嘆いているのに！！

「委託管理」とは「土台」でもあります。

野球のドラフト会議が先日行われました。

何故、プロ野球のドラフト会議は毎年毎年、ほとんど

「投手」ばかり指名されるのでしょう？

そもそも点を取りまくっても（募集強化）、点を取られまくっては（退去者）勝てないからです。

守りがよくて、投手が１点しかとられなければ、２点取れば勝てます。
この試合展開は試合時間も短く選手もあまり疲れないでしょう。

毎試合勝っても１５対１４だったらどうでしょう。

選手は気力・体力が持つのでしょうか。

毎試合、試合時間５時間。

オーナー様に例えれば、ひたすら退去後の掃除代の捻出や、募集のたびに起こる家賃の減少。


「入居者はいるけど退去者も多い。」

「入居者はいないけど退去者が多い」

こうなったらまずいです！！

退去の流れを止めるべきだと思いませんか？

退去率を減らすなんてことは「管理会社」の日々の動きに関係ないように思えますが、実はおおいにあるんです。

「管理会社」だとこの流れを止めれます！！

「管理会社」はそもそも新規募集をしたくないので、そのための動きをしているんです。

その詳細はネットではちょっと・・・

ご興味あればお知らせください。

直接お伺いしてお話させていただきます。



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全く意味のない業績予想。ここまでいくと何も言えない！

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本日は、あるマンスリー系不動産会社のお話です。

酉の市・・・縁起 賃貸経営

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ずいぶんと「寒い」という言葉を使うようになりました。

各地の少し大きめな神社では「酉の日」に酉の市が行われる時期ですね。
私の住んでいる地域では「大国魂神社」でもう始まるころです。


オーナー様も酉の市で「熊手」を買う方が多いのでしょうか？
「入居者をかき集める」という事で・・・


今日は本来「仲間入り物件のご紹介」の予定だったのですが、オーナー様の急遽の都合により明日、
契約をすることになりましたので、次回にさせていただきます。

ここのところ「仲間入り物件のご紹介」をずいぶんとさせていただいています。

明日、契約をさせていただき、「仲間入り物件」ご紹介をさせていただき、更にもう一物件

「仲間入り物件のご紹介」をさせていただくことになりそうです。

ご検討の結果「委託管理」に切り替えてみる方が多くなったという事ですね。

「切り替えてみたら決まった！！」という口コミもオーナーさんのネットワークの中でも多くなっているようです。

「家賃滞納」や「敷金精算時のトラブル」等のトラブルにおいては、この「委託管理契約」を結んだ当日から滞っていた対応が始まります。

「電話してもでない」

「話ができても結局無視」

「支払い日の約束を結局破られる」

「書面を投函したけど無視」

「連帯保証人の開き直り」

「オーナー様とはち合わせても挨拶もなく平然と入居中のやり場のない不快感」

オーナー様がこれらから、ついに「解放」されることになります。

そして、この「委託管理契約」以降の入居者に関しては、当方の場合は「家賃滞納」に関する賃料の「保証」が

ありますので実質オーナー様の賃貸経営の辞書に「家賃滞納」という言葉がなくなる！！

複数棟お持ちのオーナー様が、試しに１物件「委託管理」に切り替え、結局１年後には、

所有の全棟を「委託管理」に切り替える傾向。

そして切り替えてみたオーナー様はこう言ってくれます。

委託管理料を払う事を躊躇していたが、空室という「家賃収入ゼロ」の部屋をを回避する方が年間収支で考えると得。

委託管理料を払う事を躊躇していたが、強烈な「借り手市場」の最中、とかく、ほんの小さな問題（家賃滞納や退去時の敷金精算）から、ややこしい問題となり時間がかかる。このイライラから解放されたほうがどれほど精神的に安らぐか。

賃貸経営を継続する以上、一生このしがらみに制覇されたくないという事で、「委託管理」に切り替えて、「所有」と「経営」をわける考えが定着してきました。

是非、いま一度、この今日のブログをきっかけに考えてみてください。


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自殺・病死

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毎年、年間３万２千人以上の方が「自殺」をしています。

首都圏の住宅事情から考えると、当然賃貸物件で亡くなる率が高くなります。

そして、ここは首都圏のど真ん中です。

病死の数は、はっきりとした数字が発表されていませんが、「自殺」でお亡くなりになるのと、
同じくらいの数字または、それ以上の数字になる事が容易に想像できます。


その処理に関しては、どこかの物件のオーナー様はやっていて、「明日は我が身」の可能性があります。

お亡くなりになる主な理由も想像が容易にできる世の中です

・高齢化社会に伴う孤独死　（病死）

・若者の突然死　（病死）

病気に関しては年齢に関係なくおこり、賃貸物件としての事故件数は、どちらかというと20～40歳代の方、若い方の突然死のほうが多いくらいです。入室してみるとテレビがついたままという事もよくあります。

そして、何かの理由での「自殺」

賃貸物件では、「首つり自殺」が一番多いようです。

起きてしまったらしょうがないという言い方は軽率ですが、その後、自分の物件はどうなるのかは
深刻な問題となります。

まず、諸々の処理・手続きで「自主管理」のオーナー様の場合、不動産屋より「遺品処理会社」等の電話番号を教えてもらい、残念ながらご自身で手続きをすることとなります。

「不動産屋」は、当然、連帯保証人に連絡を取ったりしますが、その後の「諸々の保証」の問題はオーナーと遺族が直接お話しをする事になります。


ぱっと思い浮かぶだけで次のような問題がありますね。

1、次の入居者が決まるのか？
2、決まらなかった時、その期間の家賃分の保証は？
3、家賃はどのくらい安くなってしまうのか？
4、部屋の原状回復は？

まず、そう簡単に次の入居者は決まらないイメージがあると思います。


まず、賃料は大幅に下がります。
不動産屋は「自殺」の場合は告知の義務があります。
「病死」の場合は告知義務がありませんが、後々のトラブルを未然に防ぐため
「告知」することとなります。

事故後、告知を受けたうえで入居し、その方が退去し、新規に入居者募集をする際は、「告知義務」はありませんが、近所に余計なことを言いふらす人もいて、（あんた良く住むわねぇ等）事実を知った時の入居者の狼狽、そして、それに伴うクレームというトラブルを防ぐため、おおむね5年くらいは「告知」することになります。

家賃の補てん等、遺族と話し合い、オーナーとしては、これらあらゆる賠償について「保証」を受ける流れになっていくのですが、どこまで可能なのか！

裁判にゆだねる場合は、自殺（病死）したことが原因で新規の入居者が決まらないという事を、立証しなければなりません。
この事故を境に、急に決まらなくなったという事実が重要となります。
なぜなら、決まらない理由が単に「古いから」等の可能性もあるからです。
（裁判の場合、病死の場合は、自殺より保証を受けづらいです）

立証された場合は

●　これらの賠償金を連帯保証人や相続人である家族に請求可能！！
　
相続人である家族や連帯保証人に賠償金を支払ってもらえます。
法人契約の場合は、法人に対して可能です。

●　どのくらい請求できるのか？

10年分といった一方的に賃借人に不利な金額を言ってしまうと、おなじみの「消費者契約法」に
引っ掛かってしまいます。
結論は、3ヶ月分から半年分が妥当と判断されます。

●　原状回復費用は？

請求可能です。
死体が長期放置されたままで腐乱していると、体液や悪臭で想像したくない状態になります。
その状況を、過去に私は実際に見たことがありますが、詳細は生々しくてお伝えできません！！

ここまでになると、床や天井の張り替えも含めた「全面改装」するしかありません。
自主管理オーナーの場合は、最終的に悲しみに暮れている遺族に対し、オーナー様が金額を提示し実質、不動産屋を間にたてずに、遺品の引き取りの話も絡めて、直接交渉する機会が必ず訪れますが、遺族の心情を察し、折半にするなどの処理が多いです。


実際には、単身物件の場合、家賃が半額になっていたりすると、フリーターの方などが、「安い！」
「自分は霊感はない！」といって決まるケースがあります。
私も実際に仲介をしたことがあります。
改装が済み、再募集から1週間程度だったと思います。
正常だった方のお部屋がむしろずっと空いていたという事がありました。

但し、ファミリータイプの物件は、一人の意見では決まらないですし、縁起担ぎや諸々の心理で安いからといってわざわざ選ぶ可能性は極めて厳しく、「管理会社」を付け募集エリアを大幅に拡大し、成功確率を1パーセントでも上げざるを得ないと思います。


人が生活するという事、生きている事に関し、様々な事を想定し、そのすべてに対処できるように対策をたてておかなければならないのが「オーナー業」です。
その対策の種類と数は100以上はあるでしょう。

他の業種と違い、かなりのシュミレーションが必要なはずです。

「自殺や病死」

ここまで大きな問題であれば、不動産屋及び管理会社が付いていたほうがよいと思う方は多くなると思います。

お互いに感情むき出しで賠償の話をするよりも、冷静な第三者による正当な理由での線引きのほうが
話がスムーズであり、内容も多少不満があっったとしても納得できる可能性が高いからです。

オーナー様にとって日常茶飯事で一見小さな問題に見える問題、「家賃の滞納」や設備の故障などに関する
クレームの処理も感情がむき出しになり得る事案です。

交通事故後で当人同士が話し合っている場合はほぼもめています。

ほとんどのケースは保険会社同士の話し合いで当事者は結果待ちです。

その方がスムーズだからです。

どうせもめるんです。もめる可能性や話が長引く可能性が高くなります。

賃貸経営の場合も「管理会社」を「保険会社」と見立ててこの一見小さな問題に対しても、
「問題」である以上、第三者での交渉がスムーズであり、
更に今時は、「お互いに細かいことは言わずに」という昔の発想は通用しなくなってしいます。

契約ごとはあくまでも「第三者交渉」がよいと思うのですが・・・

日本はいずれ「アメリカ」の真似をすることになり、そしてその歴史です。
アメリカは代理人制度が主流です！！

ここは日本だ！！と言いたいですが、いずれそうなっていくと思うのは私だけでしょうか？

何しろ、あの長期化し、面倒なトラブルが少ない！！

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国土交通省のお役人さん、東京ルールの二の舞ですよ？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


10月下旬、

弊社に 宅地建物取引業協会 からＦＡＸが届きました。

その内容は・・・

今、絶対条件と言われている設備2

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今日は、前回の後編、ファミリータイプ物件編です。

≪ファミリータイプ物件≫

１位　　追いだき機能　（前回1位）
当然複数人でお住まいになるので、お風呂の順番待ちでお湯がぬるくなってきたときの対応です。
但し、これだけ追いだき機能を重視する割には、「バランス釜」の言葉は出てきません。
むしろ、「バランス釜」の時点で「追いだき機能はなくていいです」と言われてしまいます。
現状お客様に希望条件を聞くと、全自動追いだき⇒追いだきなし⇒バランス釜の順位です。
浴室内でのシャワー温度の調整など、高機能設備への欲は尽きません。
「追いだき機能」は「これがあれば賃料が上がる設備」ランキングの１位でもあります。



２位　　独立洗面台　（初登場）
単身タイプと同様２位です。
単身物件同様に流し台で顔を洗うのではなく独立洗面台自体が欲しいという事でもありますがその言葉の裏に、「という事は・・・！」脱衣所スペースという言葉が隠れているという事でもあります。
単身物件の場合は２人以上でお住まいの可能性は極めて高くなるので単身物件以上に身内といえども、
お風呂やシャワーを浴びるときに、部屋で裸になるのではなく、脱衣所スペースはほしいと言う事です。



３位　ウォシュレット　（前回４位）
単身物件と同様の3位です。順位を1つあげてきました。
単身物件も含め、「独立洗面台」「ウォシュレット」は最低限ついててほしい設備という事ですね。
トイレのデザインも部屋探しの条件として考えられてしまっています。旧式のパイプむき出しのトイレの場合は、「入居者獲得」という目的に則って、壊れていなくとも交換の時期といえます。
ウォシュレットが一気に普及し始めたのは約２０年程前ですが、私は３7歳ですので当時は高校生です。
ウォシュレットなど、むしろ必要なの？と思っていました。
その頃はまだ、ビルや駅のトイレが「洋式」どころか「和式」が多いくらいでした。
その年代、それ以前の年代の者から言わせれば「ウォシュレットなんて、あったところで使うの？」と思うのですが、実際、私の友人も、あっても使っていない方が多いです。これが世代のギャップです。
今時は使うようです。あるのが「常識」のようです。



４位　ＴＶモニターインターフォン　（前回５位）
「防犯関連」がファミリータイプの場合４位が最高位です。
単身物件と違い、１人ではない安心感からか４位ですが着実に順位を上げてきました。



５位　　システムキッチン　（前回６位）
システムキッチンの見た目は、女性のあこがれであり理想です。
ガスコンロ設置タイプの時点でワンランク「古い物件」と思われているのが現実です。
ここまでの順位を見ると、ファミリータイプの場合、室内の設備・デザインが重視ということがいえます。
新婚さんの部屋探しでは特に理想が高いです。
いわゆる高額物件・分譲賃貸物件を一般化せよという部屋を探す側の欲といえます。
しかしながら、設備投資費の面でもこれらの設備を充実させれば賃料は高くなるのは当然であり、
その設定賃料が払えない場合は正直、お部屋探しのお客様に「妥協」という形で諦めていただくしかありません。しかしランキング上位ですので貸主側としては頭を抱えるところでもあります。



６位　エントランスのオートロック　（前回８位）
さぁ「防犯関連」が２ランクアップです。
この要素も物件の規模・価格帯にもよる設備です。
エントランスのオートロックをこれから造るとなれば「増築」という形でかなり大規模ですので、現実的には不可能に近いです。但し防犯面に関心が増えていることが確かなので、今できること、例えばセンサーライトや防犯カメラの設置等、何かしら防犯面に関する強化をしてお客様に評価してもらうしかありません。
要は、「何も対策がたてられていない」物件が多すぎるのです。


７位　ＢＳ・ＣＳアンテナ　（前回１０位）
単身物件の場合と同じでいわゆる国内の放送（地上波）よりも海外の番組のほうが興味がある、別途有料放送でも、地上波ではやっていないサッカーのヨーロッパチャンピオンズリーグ等が見たい！見れる要素は整備してほしいという事だと思います。見る、見ないは別として「今時」という事でＢＳ・ＣＳは設備としてあって当たり前と言う要素です。
何か欠けてしまうと「テレビ自体が見れない」という大袈裟な印象を、設備力の無さを助長してしまい、
探す側に「何か別の物件ありませんか・・・」と避けられてしまう傾向です。



８位　　ウォークインクローゼット　（初登場）
既存の物件、特にマンションタイプは「収納スペース」が少なすぎます。
オートロックと同様で既存の物件の場合、今からどうこうするという事が難しい要素です。
これから建築を考える場合は、収納スペースをたっぷりと取ることが必須条件となります。
収納の奥行きや全体の大きさは、いわゆる「押し入れ」のサイズでないとそもそも荷物がおさまらないのは明白です。普通に考えれば、例えば3ＬＤKのお部屋で３部屋別の人間が使う可能性があれば、３部屋同じ大きさの収納がなければおかしい、どこかの部屋だけ通常の半分しかない・奥行きがない、収納が無いという設計自体がそもそも間違っていると私は思っています。


９位　　ガスコンロ　（前回９位）
１位に「システムキッチン」があり９位に再び調理器具である「ガスキッチン」
これは単身タイプの７位と同じことが言えます。まだＩＨを試したことが無く性能に疑問を持ち、「直火」の発想や、電気代が通常よりいくら高くなるのかが不明である不安もあると思います。
ファミリータイプの場合、この９位の裏には、オール電化はよくわからないから今のところ「ＮＯ」という考えもあると思います。


１０位　　ＣＡＴＶ　・　備え付け照明　　（共に初登場）
同率で２つ入っていて共に初登場。
ＣＡＴＶに関しては、「地上デジタル」の設備が整っているのかどうか？の要素と、７位の要素とがまじりあっているのだと思います。照明に関しては初登場でも１０位と勢いはありません。ファミリータイプの場合はまだ、自分の気に入ったデザインでという発想や、すでに購入して持っていると言う要素があり単身タイプで５位にランクされるほどの関心はまだ無いようです。
しかし「つけとけ！」の発想がジワジワでているという結果でもあるので、複数部屋のあるファミリー物件のオーナー様は頭が痛いところです。


単身タイプの場合は、「防犯」に関することが上位であり、ファミリータイプの場合は比較的、「室内設備重視」
という結果でした。

下位のものでも「人気ランキングの」トップ10ですので決して無視はできません。

電気製品で例えるとわかりやすいです。


どこかのメーカーが3Ｄのテレビを出せば、別のメーカーも出す。

どこかのメーカーが機能を追加すれば、別のメーカーも追加し、更に他の機能も追加したものを出し
アピールする。

どこかのメーカーが値段を下げれば、別のメーカーも追随して下げるどころか更に若干安くしてアピールする。

アパート・マンション経営も「契約」という名の、売る為の「商売」であり、同じ要素があると思います。

さすがに同じ価格帯で設備力があまりにも違ってしまえば勝負になりません！！

録画機能のあるＤＶＤと録画機能の無いＤＶＤが同じ価格で売っていれば、録画する気がなく、
そもそも再生できるだけでよいと思っていた人も、「録画機能あり」を買ってしまうのは当然の欲です。

更に、残念ながら現在は「借り手市場」であり、電気屋に来るお客さんと同じです。

「ここからいくら安くなるの？」「何かおまけは付かないの」は当たり前のセリフです。

共にがんばりましょう！！


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求められる事業者像

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昨日19：00の気温13.0℃

本日19：00の気温9.6℃

一気に寒くなってきましたが、

お体には十分気を付けてくださいますようお願い申し上げます。


人間の体は、変化に対応する能力は強くはないのだな、と改めて感じます。

今、絶対条件といわれている設備

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今、私の手元に「全国賃貸住宅新聞」があります。

その中に大きな記事として「入居者が部屋探しの際に『絶対条件』と考える設備」
のランキング（アンケート調査結果）が掲載されています。

各設備の重要度が単身者向け・ファミリー向けで順位の違いとして出ているのですが、

個人の感想を交えてお話したいと思います。

≪単身物件≫

１位　　ＴＶモニター付きインターフォン　（前回３位）
早速、「防犯関連」です。単身タイプの場合、訪ねてくる人はおおよそ事前に携帯電話などでやり取りをしているはずで、荷物が届くときも同様、届く旨予告されているはずです。それ以外の人がチャイムを鳴らせば、訪ねてくればわざわざモニターを見るまでもなく部外者であることは容易にわかります。
無視をしても、友人であれば、ドアの前より携帯電話で「今、ドアの前にいるんだけど早く開けて」というやり取りになるはずです。
それでも１位になるには理由があります。
単に室内から確認できるというだけでなく、「泥棒」「不審者」側が警戒をします。
最近は、自動的に録画する機能の物もあり、泥棒や不審者さん達にとっては、ばっちり記録されてしまいますので、モニター付きの地点で、とりあえず避けます。下見をしに来ていたとすれば確実に避けるという事になります。より防犯対策用のカギを付けるのと同じ効果です。
泥棒・不審者にとっては面倒臭いターゲットという事になり、避けてもらえます。




２位　独立洗面台　（初登場）
要するに、お風呂やシャワーを浴びるときに、部屋で裸になるのではなく、脱衣所スペースはほしいと言う事です。独立洗面台の言葉の裏に脱衣所スペースという言葉が隠れているという事でもあります。
単にこの設計・間取りのほうが格好いいという事にもつきます。
これも世代・生活スタイルの変化の一つです。
例えば昔は、流し台に小さな鏡が置いてあり、歯を磨き、顔を洗う。そのとき使うコップの横には、おたまがぶら下がっているというのは普通の光景でしたが、今その光景は「田舎のおばあちゃんの家」という感覚なのだと思います。
オーナー様が入居者として求める最大のターゲットである「若い単身者」世代にとっては、一人暮らしをする前、自宅・実家には独立洗面台が付いているし、付いているのが当たり前であり、お風呂はバランス釜での追いだきではなく、全自動給湯が当たり前というように「常識」が変わっています。
居室が畳ではなくフローリングという要素もその一つです。
したがって、それに合わせた設備の投資が必要であるという事です。



３位　ウォシュレット　（前回６位）
２位との関連事項であり結局２位３位を総合した形で、要は「バス・トイレ別」も含むという事です。
遠まわしにバス・トイレ別と言っている要素であり、３点ユニット（バス・トイレ一緒）の場合、漏電等の危険から
電気を使う「ウォシュレット」はコンセントが設置できないので使えません。
したがってウォシュレットが使える環境、バス・トイレ別の要素が遠まわしに入っているという事です。



４位　オートロック　（前回４位）
不動の４位で「防犯関連」
但し、お求めの家賃の価格帯にもよりますので絶対に４位という事はないと思います。
しかしアンケートをすれば必ず上位の４位に入ってくる要素という事は無視できません。



５位　備え付けの照明　（初登場）
自分の好みに合わせられるからと、こちらが気を使ったつもりで「照明器具なし」としておいたものの、
実際は今までつけていた紐式の古臭いデザインのものが通用しなくなり、部屋探しのお客さんから「この照明新しくならないんですか？」の交渉。しかしオーナー側が、今時のデザインのものにに切り替えるための資金を出し渋ったために「照明器具なし」とし、「ご自身の好きなデザインのものをご自身で購入して設置してください」としていたのが本音です。
このため約10年位前より「照明器具は設備ではない」が多くなっていました。
今時の商品のデザインは、ほぼ丸型のもので、その中のどれかが付いていれば見栄えは良いので、気に入らないという事はない！と言うお客さん側の見解で、オーナー側が付けておきなさいと言う事ですね。
「えー！」と言いたいところですが、、紐式で文句を言われていなかった頃は「照明器具」は「設備」としていた物件のほうが圧倒的に多く、単身者が照明器具を買うという事はありませんでした。
ちょっと前まで、単身物件の場合、照明器具は「設備」が常識でした。
今の若い世代の方たちや、昔を知っている４０歳位の方たちが「なんで以前は付いてたのが常識だったのに・・・」と言い始めたという事です。
借り手市場です！厳しい要求、厳しい現実です！



６位　ブロードバンド無料　（前回１位）
一気に６位まで落ちました。ブロードバンドとは要はパソコン関連です。
携帯電話等の進化により、ソフトバンクの「i phone4」や「i pad」、ＮＴＴの「xperia」「スマートフォン」のほうが、
わざわざパソコンの電源を入れて調べられる状態・使える状態になるまでの時間が圧倒的に早く、
接続時間の短縮になるという事で、調べるだけなら携帯電話が主流となり、更にパソコンを使っていた目的の一つである音楽のダウンロードのスピードが早くなり、容量が増え、スペックも格段に良くなり容易になったという事もあり、パソコン自体からは離れてきた傾向かもしれません。事実、パソコンの売り上げ台数がかなり減少しています。買い替えずにあまり必要なかったからもういらないという流れ。仕事の延長で家に帰ってまでパソコンをカチャカチャやっている方以外は、音楽のダウンロードやちょっと何か調べられればパソコン本体はいらなく携帯電話で足りるという考えかもしれません。
料金に関しても、携帯電話側はネット通信に関しては定額制なのでネットは使い放題のイメージであり。この通信費は携帯電話を持っている以上当たり前という事で出費と考えていません。



７位　ガスコンロ　（前回７位）
必ずランクインしてきますし、実際にお客様からほぼ言われます。
１位のインターフォンはここでは１位ですが実際にお客さんから
「モニター付きインターフォン付き物件以外は考えていません！」といわれることはありません。
「ガスコンロ」に関しては「電気コンロの時点でお断り！」と言われることは多いです。
特に単身タイプの物件の場合、ＩＨキッチンの数はまだ少なく、まだ使ったことのない方も多く性能に関しては今一信用しきれていません。プレートや渦巻状の電気コンロの延長線上と言うイメージもあり、直火のほうが・・・と思いがちです。


８位　ＢＳ・ＣＳアンテナ　（前回９位）
９位　ＣＡＴＶ　（前回８位）
８・９位は、地上デジタル放送対応及びスカパーが見れるようになっているか?どうかという事です。
単身者の場合、テレビをあまり見ない傾向ですが、見るとすれば、日本のドラマがあまりにもつまらないため、
「24」　「HEROES」　「Sex and the City」　「ＬＯＳＴ］　「ＥＲ」　といった海外ドラマを見る傾向です。
したがってこの海外のドラマを見る術が、ＢＳ・ＣＳアンテナ及びＣＡＴＶとなり必須条件となります。
この設備がなければ入居者はひたすらＴＵＴＡＹＡ等のレンタルショップに行かなければならなくなります。



１０位　ディンプルキー（前回１０位）
「防犯関連」です。
現状は「カギの交換は入居者負担」となっているケースが多いですが、最近では交換義務は「貸主」という本来のルールを知っていて追及してくる方も増えています。変えるのであれば「ディンプルキー」にせよ！と言う事と同時に、かぎ交換は「貸主」がせよ！と借主側に言われているのが１０位にランクインという形で表れています。
５位同様で、借り手市場で、厳しい要求、厳しい現実です！

単身者用物件の場合はこのような結果でした。
見解は私の個人的な感想と分析ですが・・・

上位に室内の設備というよりも「防犯」関連がやはり入ってきます。
ストーカー被害などでの殺害事件・拉致事件が年に何回もおこりワイドショーで取り上げられている昨今です。本日に至っては、そういった事件の判決がトップ項目になっていました。
物件・住まいで起こる事故というものは、刑の重さが「死刑」「無期懲役」を争うような事件が多いです。
怪我程度ではなく命にかかわる事件という事です。
したがって借りる側の「防犯」に関する意識は高くなっています。
どちらかというと、ファミリータイプ物件よりも単身者物件（単身者）の方が事件に巻き込まれていますので・・・
お部屋探しの際には、「親」が介入してくれば尚更「防犯重視」という事になります。

オーナー様自らがこの「賃貸新聞」を購入されてまで読んでいる方は少ないと思いますので、
今回はこの新聞の記事を話題にしてみました。
参考になりましたでしょうか。
いわゆる世の中の動向というものです。

次回は、ファミリータイプ物件の順位です。


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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館　ＲＥＮＴ　ＨＯＵＳＥ　　
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
ＴＥＬ ： [phone] ＦＡＸ ： [phone]
ＨＰ－ＵＲＬ ： http://www.renthouse.co.jp
Ｅ-ＭＡＩＬ ： [e-mail]
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バランスをとりましょう

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



最近、街中を歩いていると、

空室を抱えている物件が多い事に気づきます。


本日も、ある用事の帰り道。

たまたま通りかかった物件の空室が目にとまり、

オーナー様宅が賃貸併用であったので、インターフォンを押してみました。

仲間入り物件のご紹介

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関連事業部　受託課の松本です。

このところ「仲間入り物件のご紹介」が増えていますが、

本日も嬉しいことにご紹介ができます！


　　　


最寄りの駅は、京王線「多磨霊園駅」　徒歩１１分
西武多摩川線「白糸台駅」　徒歩１３分

鉄骨造で計４部屋の物件。

通路を挟んでお部屋がある配置なので「全室角部屋」という事になります。

この地域としては珍しく1ＤＫで３３㎡の広い単身タイプの物件です。

募集の際のターゲットは、「東京外国語大学」「電気通信大学」へ

自転車で通えることから学生となりますが学生専用ではありません。

とくに「東京外国語大学」の方がお住まいになる地域で、単身物件の

５０，０００円台の物件は７割は学生といってもよいでしょう。

コンビニまで徒歩２分という利点もあります。

交番も近くで防犯面も安心！

この物件の場合のいきさつは、

オーナー様が遠方（神奈川県茅ケ崎市）にお住まいであること。

近所の方に管理を任せていたが、所詮近所の人。

結局鍵が預けられているだけであり、いざという時の対処はできません。

この際、プロに任せたいという事で委託管理契約です。

遠方なだけに、「いざという時の対応」は常に気がかりです。

そこが２４時間の緊急対応になるという点は非常に満足していました。

物件周りの「掃除」に関してもとても気にしています。

遠方という事で常に身に来れないからです。

遠方でなくてもご自分の物件の状態をチェックしていないオーナー様もいらっしゃるようですが・・・

これまでは頼んでいた近所の方が草むしりも定期的にやってくれていたのですが、入居者からすれば、特に１階の方は、予告なしに突然、人影が現れる！！

気分の良いものではありません。

所詮は部外者です。

管理会社から派遣される清掃員であれば、入居者も不審がる事はありませんし、草むしりなどで見栄えもよくなるのでむしろ満足度が上がります。

「清掃が入るお知らせ」も事前に行われ「通路の傘をしまっておいてください」といった内容のお知らせも入ります。

突然の人影ではなく、「あぁやってるんだな」と思うだけです。

募集時に見に来たお客さんの印象度アップ、減入居者の満足度アップという計り知れない効果を持つ「掃除」も、月２回行う事になりました。

印象度アップに関する意識は、物件の近くにオーナーがお住まいでも考えてほしいところです。

現状の「畳」のお部屋を大学生のニーズに合わせ、フローリングに変更の話も積極的に聞いてくれました。

特に「委託管理」の場合、

「委託管理」の場合、リフォーム・修繕の提案も結果的にオーナー様に有利になる提案という事をここで強調したいです！！！


そして最後に、今日の訪問オーナー様のご自宅が「茅ヶ崎」だったわけですが、

「茅ヶ崎」駅前は、京王線の多摩エリアよりもよっぽど都会というイメージで、立川駅前のイメージでした。

そして、不動産屋の張り紙を見ると家賃相場が、府中・調布エリアと同じでした。



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もう騙されないぞ！

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本日は、いわゆる大手不動産会社さんに管理を任せている

オーナー様宅にお話を伺いに行ってまいりました。


その内容は、

■空室が5ヶ月目になり、さすがに何かがおかしい。

■何を任せているのかわからなくなった。

というもの。


このような不安を抱いているオーナー様は、今非常に多いように感じます。

テレビの地上デジタル放送

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お気づきでしょうか？

最近ではテレビの「アナログ放送」を見ていると、画面の下にずーと「地上デジタル」放送へ移行に伴う

お知らせが出ています。

すでに、「地上デジタル放送」の電波を受信できるように、アンテナを変えるかジェイコム（ＣＡＴＶ）の導入で電波を受信出来るように準備万全のオーナー様のほうが多いですが、

まだ、既存の設備のままので地上デジタル放送の受信ができない物件・オーナー様もいらっしゃいます。

ジェイコム（ＣＡＴＶ）の「インマイルーム」話を聞き、身内でもない人の為に、なぜ毎月お金を払わなければならないのか！

という理由なのか、

アンテナの見積もりを出してみたものの、予想を上回る思いもよなぬ高額な金額に躊躇されているのか？

なかには、その話が来ても意味がわからないまま、お金がかかると言う事だけで、頑なに断っている高齢のオーナー様もいるはずです。

お気持ちはわかるのですが、来年の7月、移行の瞬間からテレビが映らなくなります！！

今は、両方の電波が出ていますが来年の7月でこの猶予・準備期間は終わり、アナログの電波は配信されません！！

ご自宅であれば、映らないことを納得してそのままにしておいたという事もあるでしょうが、

賃貸物件の場合は突然テレビが映らなくなれば「大パニック！！」です。

テレビを「地上デジタル対応」のものに変えれば見れると思っている方もいます。

これは間違いで、

「アンテナ」を変えるかケーブル回線を利用し、電波を受信できるようにしないとテレビを買い替えても映りません。

塾であれば、ここに赤い線とマーカーを引いといてください！ときつく言われてしまう重要なところです。

したがって、線を引いておきました。

そして、来年の5月頃になれば、電気屋さんや、ジェイコムも移行に向け

先日のたばこの値上げでのカートンまとめ買いのように、

工事の受注が多くなり確実に順番待ちになることが予想されます。

順番待ちにより工事完了が8月と言われれば、

7月の完全移行に間に合わないという事になりますので、

「大パニック！！」「大クレーム！！」もしかしたら、賃貸物件史上最大のパニックかもしれません！！

場合によっては、オーナーの義務違反を追及して「損害賠償請求」という変なお客さんも必ず出てきます。

そのお客さんはオーナー様の物件にご入居中の方かもしれません。

是非、今一度ご確認お願いします。

アンテナの切り替えもしくはジェイコム、Ｂフレッツの光ケーブル、

どの方法でもかまいませんが、とにかくまだ「地上デジタル」対応になっていない場合は、

遅くとも年内には工事の手続きくらいは完了してください。




「お金がかかるから嫌だ！！」というオーナー様！

アパート・マンション経営をやっている以上、諦めていただくしかありません。

このブログを見ている高齢オーナーの身内の方、お手数ですが至急ご確認お願いします。

今時、「テレビが見れない」では、「トイレ和式」よりはるかに貴重になりますが、

不動産屋営業マンの立場で考えれば、

「紹介のしようがない」「紹介できない」という事になってしまいます。

お客様も「地上デジタル」放送の視聴方法は、

「ＣＡＴＶ］なのか、「アンテナ」なのかほぼ聞いてきます。

しかも、すでに準備は完了しているのが前提の会話であり、気に入って検討している物件が今から切り替わる事は想定していません。

今、世の中で紹介されているすべての物件は、すでに対応されているというのが前提です！！

いまだに準備が終わっていないと言うことで、お部屋探しの候補物件からは除外されている状態です。

忘れていたでは済まされない事態が起こりますのでご自身の物件を今一度ご確認お願いします。


「じゃあどうすれば？」というオーナー様、私どもで対応できますのでご相談ください。


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サブリース契約の危険性（2）

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前回、

サブリース契約を検討されているオーナー様のお話をさせていただきました。

「任せて安心！30年一括保証！」

なるほど、長期的事業である賃貸経営の

さまざまなリスクヘッジとして最高の商品のように感じますね。


実際にあれだけコマーシャルをやられるますと、

人間は不思議なもので「なんとなく」信じてしまいます。

マスメディアの力は恐ろしい。

ジェイコム節約術

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週末、妙に車が混むなと思ったら、いつの間にか競馬が「東京開催」となっていました。

１０月３１日には「天皇賞」が行われるようです。

ジェイコムの設備を導入されているオーナー様で、毎月の支払額に不満をお持ちの方、

現実的に「もう払えないかも・・・」という方いらっしゃるかもしれません。

オーナー様（個人）が問い合わせをすると、

「無理です！」で済まされてしまいますので、久しぶりにジェイコムに問い合わせてみました。

契約プランの変更により金額を軽減させることについては以前に提案させていただいたことがありました。

ただしこの「プラン変更作戦」は結果的に入居者目線で考えれば、サービスの低下というリスクを伴っていました。

ただ、昨今あまりテレビをじっくり見ている人も少なくなり、見続けたくなるような魅力的な番組もない。

テレビに関しては、「ＣＳ」放送はなければなくてよいとがっかりしてしまうアンケート結果！！

この状態で空室があってもその部屋の分もオーナーが払い続けています。

プランを変更せずに支払金額が安くなれば「サービスの低下」にはならないのでしてやったり。

今となっては、地上デジタルの配信もありジェイコム事態を完全にやめるという選択肢が実質なく、

賃貸物件が存在する以上、何か画期的なものが登場してそちらに移行しない限り契約し続ける状況です。

したがって契約期間が一応あるものの自動更新という事になります。

であれば・・・・

３年契約の場合、５年契約という事に変えてしまえばプラン変更ではなく、

例えば月32,000円程度の支払だった場合、20,460円に減額できるようです。

やっぱりありました！！！！

どうせ続けなければならないのですから3年も5年も関係ありません！！

ちなみに、一般家庭の場合やジェイコムインマイルームでなく見たいから個人で加入している場合、現状アナログしか受信できない古いテレビにジェイコムに加入することにより、
チューナーを取り付け強引に地上デジタル放送を見ていたという場合！

当初は今のテレビでは地上デジタルが見れないから、見たくて契約したという考えだったものの、

テレビを買い替えたことにより、テレビが地上デジタル対応に！その結果、地上デジタルに関しては、建物にジェイコムが設備されていることから、

本来「ＣＳ」放送が見たくなければ解約しても地上デジタルを勝手に受信できる。

ただ、「ＣＳ」は見たい！！！

そもそも地上デジタル放送だからといって民法放送だけ見るのであれば、視聴料を取るのはおかしいという事で、地上デジタル相当分を、軽減せよ！！

と、駄々をこねても駄目なようです！！

その場合は、ジェイコムを解約して個人でＣＳアンテナをたてて「ＣＳ」を見てくださいと言われました。


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相続・家族・永続

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



現在、お話しをさせて頂いているオーナー様に、このような方がいます。

会社を経営されていて、所有している賃貸マンションもある。

しかし、

オーナー様自身が年を重ねる上で、今後の相続の事も視野に入れ、

よい対策はないものか。


という内容です。

仲間入り物件のご紹介

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今日は、新しく「委託管理」契約に仲間入りした物件のご紹介です。

　　　
最寄りの駅は京王線の中河原駅で徒歩９分の場所です。

木造建ての2ＤＫ

　　　　　　

木造ですが工法や、大工・家主のこだわりが盛り込まれているので、
他にあるかと言われれば、なかなかない間取り・設備・仕様です。


玄関横には大きなシューズボックスがあり人気の中廊下。
室内が丸見えにならないことからこの仕様は人気があります。

そして意外とない独立洗面台＆脱衣所スペース

コーポタイプの場合、脱衣所があり更に独立洗面台の併設は希少でかなり貴重な物件といえます。大型の高額なマンションでないとこの希望はかなわない印象となります。

大型収納！合計３間分に相当する理想の状態。

更に理想と言えば、使い方・生活スタイルにより1ＬＤＫとしても
利用できる間取りです。

キッチンは大型３口システムキッチンで女性の人気ナンバー1アイテムです。

お風呂には追いだき機能も付いている高設備物件。




京王線の中河原駅と言えば、小児科医・保育園・幼稚園を中心とした
小さなお子様のいる家庭にはとくに住みやすい街です。



高度救急医療で「病院機能評価認定病院」の「恵仁会総合病院」もあり、いざという時の安心が得られます。

病院に提携するように、366リハビリテーション病院も併設され怪我・病気後のリハビリも本格的な施設（有名なスポーツ選手しか行けないような設備）があり、このような設備が近隣にあるのはかなり幸運といえます。
しかも「恵仁会総合病院」からの紹介で確実にこの設備を使えます。

深夜１時まで営業の大型スーパー「ライフ」
２４時間営業の「西友」
コンビニ３か所
等、生活に必需のお店も他の街よりはるかに整っています。

生活に関するお店がほぼ深夜営業もしくは２４時間営業です。

大手法人の「ＮＥＣ」「東京エレクトロン」「読売新聞」の「最寄駅」
であることから、飲食店も多く定食から、軽食、ファミレス、焼き肉店、中華、居酒屋、有名ラーメン店等々充実し、お客様・ご友人を呼び寄せる時にも重宝します。

金融機関も充実。都市銀行から信用金庫、農協に至るまで一通りそろっています。

駅隣接の「書店」も２か所ありますので｢２か所」の書店は、とても便利ですね。

ファーストフード系もあり、マクドナルドや、
吉野家の牛丼は意外にも府中市内には競馬場内をのぞくと、
この中河原の店舗しかないという貴重さ。

そして、多摩川河川敷にはとても景観がよく公園になっていますので、
お子様も広い空間を楽しむことができます。
天然芝に囲まれ、自然に触れながら穏やかな心をはぐくんでくれるでしょう。

通う小学校・中学校によっては通学にこの多摩川に沿って通称「サイクリングロード」を通ることになります。
そうです！あの「金八先生」と同じ設定となります。


広い河原もあり水の手前までいけるのですが、ちょうどこの付近は流れも緩やかで深さもないので事故の心配もありません。

湧水がでていて直接水が飲めてしまい天然のワサビが育っている秘密スポットもあります。

ペットの飼育の方にとってはこの河川敷を中心に公園が多いので散歩コースが充実するとともに、ペット病院も、「日本の名獣医５０人」に選ばれている先生がいる病院もありペット美容室・ペットホテル併設でとても便利です。土曜・日曜も診察できます！！

まだまだ書こうと思えばいくらでもアピールポイントがあるこの物件も、

「委託管理」のきっかけは「空室問題」です。

ところでオーナー様、物件のアピールの仕方も「委託管理」の物件だとこのよな記載に変わります。

いわゆる一般媒介物件であれば・・

・見てください！ちょっと広い空間2ＤＫ
・中廊下付き
・追いだき機能
・スーパー近いです！

大体どこの業者さんもこんな表記の仕方でしょうか。

ぜんぜん違いますよね！

前半の方の文章のほうが見てみたくなりますよね？

前半の文章内容、これでも私からすれば、まだ本気ではない方です。

どうでしょう？こんなところから変わってきます。

設備がいかに良くても、多少築年数が新しくても、
アピールの仕方が弱いとご成約に結び付かないご時世です。

空室を抱えたライバル物件は無限大にあるイメージの昨今、

アピールの仕方ひとつもこれだけ変わってしまうからこその
「委託管理」です！

これからは、この猛アピール同士の対決の時代で、「キッチン広めです！」程度の文章では誰も見てくれません。

どこも必死です。

「委託管理」への切り替え方法は実に簡単で手間もかかりません。

先に変えたもの勝ちといったところでしょうか！！


是非、お問い合わせお待ちしております。


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サブリース契約の危険性（1）

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


本日は、

新築物件の建設を計画中の建築会社様のところへお邪魔させていただきました。

内容は、「市場調査」の結果報告。

老朽化した賃貸物件跡地の有効活用についてのご報告です。

江川卓の一言に共通点

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関連事業部　受託課の松本です。


物件の掃除の事やメンテナンスの事をやたらと取り上げているここ最近ですが。

明日、新たに日常清掃の契約に行ってきます。

オーナー様は三鷹市にお住まい。

でも物件は府中市。

いわゆる、オーナー所在地と物件の場所が離れているので掃除に関しては、

毎日毎日行くわけにいかないので、行き届いていないと言うパターンです。

今回の物件の場合、「見栄え」改善の掃除と並行して考えなければならないことがあり、

階段などの「鉄部分」の塗装です。

だいぶ錆びていて,ペンキがパリパリとはがれおちているような状態。

行き届かない掃除に匹敵するくらい入居者及び部屋探しのお客さんに印象が悪いです。

ズバリわかりやすく言うと「ボロボロ」に見えてしまいます。

わざわざお金を出して選ぶわけがありません。

オーナー側の「言い訳」としては、

・古いから
・その分安くしているから

と言うものの、「商品」として出している以上「商品」として成り立ちません。

昔は借りてくれました！！

今は借りてくれません！！

借りるのは、問い合わせが来るのは、部屋の見学に来るのは、メンテナンスや掃除に関する投資を怠った事により、どんどん家賃だけ下げていった結果・・・

・無職
・病気療養中
・生活保護
・高齢者
・探しているというものの実は仕事を探していないニート
・突然のペット飼育交渉
・雇用が安定していない派遣社員
・外国人
・明らかに借金や慰謝料などの訳ありの人

現状何か諦めないと・・・

審査落ちになる・・・

もう３件も断られた・・・

というような境遇の方たちへのご紹介が多くなります。

身に覚えがありませんか？

1Ｋの単身物件なのに

「今回２人ですけどいいですか？」
「生活保護ですが・・・」
「外国人です！日本語はちゃんと喋れるのでいいですか？でも保証人はいません！！」


「類は友を呼ぶ」とよく言いますが、

物件も、乱雑、オーナー側の日ごろの対応いかんで不良入居者を呼びこんでしまいます。

①　古いのになぜかいつも満室のオーナー様と（これは成功例）

②　なぜか、滞納だらけのオーナー様や

③　結構新しいのになぜか空室だらけのオーナー様

そして①の場合は大抵、掃除が行き届いていて、

ゴミ出しも入居者全員ルールを守り、古いなりに見栄えもよく、家賃滞納もない。

オーナーがお金を払ってまで掃除を入れているという思いは、入居者にも伝わります。

今まで適当にゴミを捨てていた人も、

ゴミ置き場が綺麗になってきて、徐々に入居者全員が、

「せっかく綺麗になっているのに」と

ゴミをの分別もちゃんとするようになり、

最後の一人も、最後の一人として気まずくなりルールーを守るようになります。

この人柄の変化が、家賃滞納も起さなくなります。

そうです、入居者の質が良くなったという事です。

掃除や、メンテナンスは入居者の「躾」に一役買います。


分譲マンションの場合、日勤で管理人が廊下を掃除しているのでかなり綺麗です。綺麗で共用部分にゴミを捨てずらいから捨てないだけで、ゴミの置き場が綺麗なので荒らしずらいだけです。

中には空気の読めない人もいますが、かすかに透けて見えるゴミの中身でやがてどこの号室の人なのか、

察しがつくようになります。

綺麗にすることにより、今度は入居者が警備員になってくれます。

しかもこの警備員は無料で、報酬を求めてきません。

綺麗・健全を維持したいという一心で無料で働いてくれ、チェックし「この号室の人が！」と知らせてきてくれます。

たかが掃除という表現から、劇的に健全に生まれ変わっていく例がほとんどです。

すぐではなく、何カ月かはかかってしまいますが、確実に良い結果が続いていきます。

良い結果としては、

綺麗なので、印象が良いので

・空室が出ても次の入居者が早く決まります！！

・退去者がいなくなっていきます。

・退去者がいなくなるので新規募集のたびに家賃を下げるという事をしなくてよくなります。

「たかが掃除、されど掃除」です。


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変化にどう対応するべきか

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



今月1日に、

ある家賃債務保証会社が東京国税局による資産差し押さえを受け、

集金代行会社から送金された10月分の送金ができなくなっている事が公表されました。

仲間入り物件のご報告

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今日は、新しく「委託管理」契約に仲間入りした物件のご紹介です。


　　

物件の最寄りの駅は、京王線・南武線の分倍河原駅及び

武蔵野線・南武線の府中本町駅です。

分倍河原駅には徒歩１６分程度。

府中本町駅には徒歩１２分程度の場所です。

間取りは2ＬＤＫなので家族向けです。

３階建のマンションタイプで、「全室角部屋」という理想の造り！！

周辺に大きな建物もなく窓からの景色は遠くまで見渡せ、室内も明るく、

圧迫感もなし！

近くに畑もあり季節感も味わえます。


はじめてお住まいになる方は、「サントリー工場」の朝と昼の合計２回鳴る高校野球の試合開始時のようなサイレンが鳴るので驚くと思いますが、
なれると、今何時かが分かり以外と便利なんです。

朝はこのサイレンを聞いてしまったら学校に遅刻ということになります。

風邪をひいて学校を休んだ時に、この朝のサイレンを家で聞くのは結構うれしかった記憶があります。

郷土の森公園・健康センター・交通公園と子育ての環境としては申し分のない場所です。

健康センターは夏はプールがあるのですが市民プールの域を超えた規模です。ゴーカートや釣り堀、本物の汽車があり子供がいかにも好きそうな
施設です。

小学校・中学校までの通学路は「遊歩道」で小学校低学年の子も通学が安全ですし安心です。

防犯・防災・福祉にたっぷりとお金をかけられる財政が豊かな「府中市」ならではの治安の良さや自然の多さ、市管轄の植栽の手入れも行き届き街並みがとてもきれいな住環境です。

子供たちの通学路となる遊歩道は以前は国鉄の「下川原線」が走っていた場所で、私が子供のころには、線路の後もはっきりとありました。

この線路の後を電車ごっこと称して実際に電車があったころの終点「東芝工場」まで走っていったこともあります。

こんな売り文句満載のこの物件も、「委託管理」のきっかけは、

「入居者募集」の強化です。

常に、なぜか１部屋は空いていて、２部屋の空室は日常茶飯事、

よって３部屋空くときもあり家賃はどんどん下げての募集と、

悪循環が続いている状況の中、かなり前から「お誘い」していました。

気持は固まっているものの、「もしかしたら次の週末になれば・・・」を

２年間続けついに「諦めた」というのがわかりやすい説明でしょうか。

ここまで、私の分析がことごとく的中。

更に今後の展開も的中するのでは？と不安になり、

私の処方を全面的に聞き入れるという体制を作ってくれました。

地元のメインの路線「京王線」にこだわってしまい、

所詮、地域の２,３社に頼んでるにすぎない状況ですが、

その結果なかなか決まらず長期空室。

だからと言って自主管理の状況で２０社に声をかけ、この２０社から毎日のように「あいてますか？」等の電話がかかってきてもつらい！！

視野を広げるべきは、「武蔵野線」の始発駅である事と、「南武線も」最寄りであることから、

「なんでこの路線の不動産屋さんに情報を置かないの？」という事です。

隣の駅が「市」が変わるという事で「関係ない」「そこに情報を置いても入居者が来るわけがない」と思っていたようですが、
最寄り駅の隣の駅や３駅程度隣の駅の不動産屋に情報が一切ない方がおかしい！！

武蔵野線・南武線沿線の業者さんからすれば、「府中市」と言えば、

「治安が良い」「街がきれい」「高級住宅地の仲間入りをした街」

等々、いくらでもアピールできる！！

府中本町駅に至っては始発で「座って行けますよ！！」の売り文句！！

視野を広げ、本来のターゲットは「京王線」利用者だけではないという事に納得し決断したオーナー様。

分析通り、すぐ決まると思います！！




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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館　ＲＥＮＴ　ＨＯＵＳＥ　　
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
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タブー

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。


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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



以前、建築会社の方とお話しする機会があった時に、

オーナー様とお話する内容の「タブー」を教えて頂いた事があります。


今後の私のアドバイスにと、その方は話してくれ、

そしてまだまだ若い私は、その年配の方のお話しを大変興味深く聞いておりました。



その話をしてはいけない内容とは…

営業マンにチャンスを！！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


前回の私のブログのテーマは「掃除」でした。

掃除をすると成約率が上がるとズバリ申し上げました。

最後に「掃除神話」という言葉も使いました。

すると・・・

「うちならいくらかかるか？」

「この際お願いしたい！」

と、うれしい反響がありました。

この２日間で４物件分のお問い合わせで、

１物件は見積もり中ですが、３物件は掃除を行うことになりました。

入居者獲得は賃貸経営の源！！

そして単純な答え、

入居者が何件も候補を作り、比べられているのだから掃除という要素に関しては、

「やらない」ではなく「やる」

「やらない」の選択よりも確実にご成約の可能性が増えたことになります。

というよりも、掃除をしている物件とようやく戦える状態になったという事です。

検討してもらえる物件になったという事です。

掃除が行き届かず、壊れた水浸しのビニール傘が転がっているような光景や、

どこかの世帯から落ちた洗濯物の雑巾が悲しく床にへばりついている光景を

見逃してはもらえない現在の部屋探しの状況。

いわゆる「消費者の目」はとても厳しく肥えています！！

築年数が新しいのか古いのかではなく、入居者側は単に「ちゃんとしている所に住みたい！」という願望です。

掃除後の状況をみるとオーナー様も自分の物件が明らかに綺麗になっているので、

必ず満足してもらえます。

「壊れている、もしくは埃だらけの家電が売れるのか？」の話をすると

帰ってくる答えは大体「そりゃそうだよね！」と言われます。

実は今日、掃除のほかに、

「入居者が決まったら掃除を入れる！！」派のオーナー様に、

私が営業マンをやっていた時の経験でズバリ、

「ふすまが破けていてヤニだらけの汚い部屋を見せて、契約日までにきれいにします！といったところで、
決まりませんよ！！」

と、ズバリ言わせていただき、

「壊れているもしくは・・・・」の話をしたところ、

「そりゃそうだよね！」

と、早速室内の掃除に取り掛かるようになりました。

これでこの物件の場合、紹介する不動産屋の「営業マン」が話を一気にはずませることができ、

ぺらぺらと全面的にアピールしながら話せるようになります。

この「ぺらぺら」喋れる状況にない物件は、はっきり言って「決まりません」

なぜなら営業マンがその物件を決めようとしていないからです。

お客さんも汚い光景を見てすっかり冷めているのに、無理やりヨイショするのは、「営業マン」にとって

自殺行為です。

結局、営業マンが一気に押す要因は、室内の第一印象、室外の第一印象が、「綺麗」なのかそれとも「汚い」のかという事なんです。

決まらないと嘆いたり、不動産屋の営業マンの実力を疑う前に、営業マンが「勝負」できる状態を作ってあげたいものです。


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狭すぎるから！

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

レントハウス賃貸経営アドバイザーの坂田です。



やっと過ごし易い気候になってきました。


この時期は、「市場調査」と「賃料査定」が私の専らの仕事です。

新築物件を建設予定中の

オーナー様、設計士さんや建築会社さんからの依頼です。

「流行りの間取りは？」

「賃料はいくらなのか？」

答えは、もちろん予定地によって様々です。




多くの建築図面を拝見させていただきますと・・・