2つの事件

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



12月に入り、

頭の痛いニュースが続いております。

既にご承知とは思いますが・・・

オーナーの迷い

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

我が家には生後６か月の小型犬がいるのですが、

小型犬の領域をそろそろ超えてしまうのではないかと思うくらい成長しています。

犬図鑑などを見ると、

大きさは２３センチ程度で、体重は約2～3ｋｇと書いてあり、

サイトによっては、せいぜい2.5ｋｇとなっているのですが、

我が家の犬は大きさ30センチはゆうにあり、

体重は、4.6ｋｇ

まだ6カ月ですのであと1・2ｋｇは増えそうな感じです。

だからと言って、見た目はデブではありません。

オシッコの時も体を多少前傾姿勢で伸ばしますのでトイレの大きさが足りず、

トイレの上でちゃんとやるのですが枠を外れてジャーとやってしまう時もあります。

もっと大きいトイレに変えざるをえません。

人間で例えると、２ｍ２０㎝くらいの大男という事でしょうか？





今日は１階に地場スタイルの不動産屋が入っているマンションのオーナー様をたずねました。

うちも１階に入っている！！というオーナー様ほかにいらっしゃいますでしょうか？

オーナー様としては、

「なんか古いやり方してるなー、お客さんは入ってないけどテナント料大丈夫なのかなー」

と思いつつも、１０数年以上いる。

では、この不動産屋が上階の部屋を決めたことが

あるかというと、１０数年以上いるが１回か２回だそうです。

ここに、委託管理を任せているわけではないのですが・・・

したがって、

何も問題がないときは、

「わが社が守ってますから」

という態度をにじみ出し、あたかも専任の業者のような顔をする。

しかし、ちょっとした問題が起こり頼ろうとすると、

「わが社は管理を任されていないので、一切関係ありません」

の態度をとられてしまう。


もし当方に委託管理を任せるとしたら、この不動産屋の「扱い」をどうすればいいのか？

という話になりました。

オーナー様の現在の心情は、

・とは言え、ないがしろにするのはまずいのではないか？

・マンション自体に不動産屋が入っているのに、そこを出し抜いて他者に任せるのは気が引ける。

・でも委託管理には興味がある。

・だからと言って、任せるならこの１階の不動産屋は嫌だ。第一こんな古いやり方で決まるわけがない。



同じ思いで身動きが取れなくなってしまっているオーナー様、ほかにもいらっしゃるのではないでしょうか？



他のオーナー様の例ですと

・　あくまでも１階の業者は借りたお客様という目で見て、上階は他社に管理を任せる事で割り切る。

この場合、無難に空室もなく、次の人の決まりも早く無難に賃貸経営できています。

１階の店舗がいわゆる有名なお店・地域のトップのお店であれば当然、

一段とひいきしてもらえるので、そこに任せるのが１番なのでしょうが、

今回のようにオーナー様がみて、

「お客様が入ってない」
「従業員のおじさんが１日中座ってるだけ」
「寝ている」

このようなイメージの場合は、「割り切る」の選択をしてしまうのが良いと思います。

現状は、「自主管理・一般媒介物件」として、取引の数社が、１階に不動産屋があることより、

お客さんを連れて来るとじろじろ見る。

もしかしたら、最終的にお客さんがこの不動産屋に行って契約してしまうのではないか？等

やりずらい状況で、ちょっと避けてしまう傾向。

地域で名の通った管理会社を付けてしまえば、逆に、

１階に不動産屋があることも防犯面の良さなど一つの営業トークとして使え、

しかし決めるのは、「管理会社」を通さないと借りれないという事とで、

そして管理会社が、どこの業者がどのお客様を案内したかを

把握しているので、

横取りされるというイメージも払拭され、

各社営業マンが、安心してご案内しやすい状況に変わります。

これが「営業マン」の心理です。

今しばらくは、「ないがしろにできない」でこのオーナー様は迷うのだと思いますが・・・

私は今回、たまたま１階に不動産屋があり、身動きが取れないオーナー様を可哀そうに思ってしまいました。

思い切って脱却できるように後押ししていきたいと思います。

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温故知新

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毎年の事にはなりますが、

「師走」には、全国各地で多くのイベントが行われます。


慌ただしいこの季節。

皆が理由もなく急ぎたくなるこの時期に、強制的にその進行を阻止するイベントが行われます。

それは、

当社、評価され新聞に載る

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関連事業部　受託課の松本です。

先日、我が家に新しいテレビが来ました。

今までは、ブラウン管のテレビにＣＡＴVをつなげ、強引に地上デジタル放送を見ていたのですが、

正真正銘の地上デジタルを見て、画像のきれいさが一目でわかる状態に感動しました。

テレビが来たという事は次にやることは「エコポイント」の申請。

この商品リストにはがっかりでした。

思い描いていたものとは全く違い、商品券に変えるか、指定の物と交換するかの選択ですが、

唖然とするほど欲しいものは何一つない！！

結局、全国共通お米券にしました。

これで、私の食べる量から計算すると、向こう１年半位は、お米がただという感じです。

さて、全国賃貸住宅新聞の記事に関しては、これまでに何度か取り上げました。

この新聞はオーナー様向け、不動産業者向けと２種類あり、

不動産業者向けには、「リノベーション」や「トラブル事例」「成功している業者のやり方」等が中心に

構成されています。

「成功している業者のやり方」については、特に集客に関してはは圧倒的に強いと評価していただき、

全国賃貸住宅新聞社から、

幾度となく、取材依頼が来ておりましたが、ちょっと意地悪なことに、そのノウハウを教えたくないという事で、

一切お断りしていたのですが、「全部は教えずにほんの少しですよ」という条件で、ついに取材を受ける

事になり、今週号に掲載され全国に配布されました。

当方を代表して、明大前店の橋本隆司店長がこの取材に答えております。

こうして取材を受けるというのはとても名誉なことで感謝しております。

特にテレビコマーシャルをしているわけではない当社が、不動産業者の心臓ともいえる「集客・募集」について

全国の数ある不動産業者の中からご評価していただき全国版の新聞に掲載していただきました。

これにおごらず、更に「集客・募集」について追及し、更に強力で効果的な「集客・募集」ができるよう、

日々、分析し努力していきたいと思います。




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誰に住宅を供給しますか？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、気温が低く寒い1日となりました。

「師走」という事もあり、街を歩く人々も、どことなく早歩き。

所用のあった新宿でも人通りが多く、しっかりと前を見て歩かないと、

ぶつかってしまいそうになってしまいました。


田舎者の私にとって、 東京の人の多さは脅威的で、

こんなにいっぱい人がいるんだなぁ、と学生の頃思ったものです。


こんなに人が溢れているのに、「人口減少・少子化」が隣り合わせ。

本当にこれからの日本の人口は減っていくのでしょうか？と

疑いたくなってしまいます。


今日は、そんな人口問題のお話です。

そこ大丈夫？安すぎても不安です

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関連事業部　受託課の松本です。

知人の誕生日にオーダーメイドで世界に一つしかない「オルゴール」をあげようかと思い、

オルゴール屋さんに聞いてみると、

曲の１番がまるまる入るタイプだと編曲料だけで、１５万円もかかるそうで、

さびの部分や好きな部分３０秒程度の物でも６万円程度かかり、

更にそれを納める箱が一番安くて33,000円かかると言われ、

何のためらいもなく、すぐに却下させていただきました。

せいぜい３万円くらい出せば本格的な物ができるのかと思ったら大間違いでした。

この知人の誕生日は年を明けてからなので、またふと思い出すことがあれば考えてみようと思います。

今日は、来年３月末完成予定の物件を建築中のオーナー様をたずねました。

「委託管理」自体は頼もうと考えているのですが、まだ、どこの会社に任せようかと、

検討中です。

オーナー様は複数の会社に「賃料査定」の依頼や「管理料」「管理内容」を聞いている状況で、

当方もその候補の中の一会社という事です。

オーナー様の希望としては管理料が安い「入居者管理」（サブリースではない方）で空室時の賃料保証

が付かないのか？と聞かれました。

「サブリース」と合体させた形でオーナー様とすれば「夢の管理形態」です。

「付きません」とお答えしました。

悪い言い方ですが、複数の会社に声をかけ競争させ、新築物件獲得のために

「当方では保証します！」とどこかが言ってこないかを期待されているのだと思います。

恐らくオーナー様にとって複数の会社の話を聞いてみたものの、管理業務の内容自体は

どこも一緒で、管理料だけ会社により若干違うというイメージのはずです。

オーナー側が背負わされるリスクの事はよく知っていて「サブリース方式」にはしない方針です。

当方が考える「適正賃料」を見ていただきどう判断されるか、木曜日に提出をします。

ここでオーナー様には注意をし警戒をしてほしいケースがあります。

「管理手数料1％でいいですよ！」の誘い文句！！

平均すると5％が主流です。

管理会社として、管理手数料1％では万全な管理をする基礎固めすらできません！

こんな表現が合っているかどうか・・・

本物の「ししゃも」は２９８円では食べられません！！


今回のオーナ様にも管理手数料1％を提示した業者さんもあるようですが、おおむね近所の地場業者さんと推測されます。

安いですが、オーナー様いわく「現実的にそれで管理できるわけがないよね！」と

最安値であるにもかかわらず却下したようです。


皆さまもこの様な場合は、契約内容をよく見せてもらい、細部まで質問攻めにしましょう。

大概は、家賃滞納の処理が「委託管理」をしていない状態と変わらず、

とりあえず電話をし「電話しておきましたから」で終わってしまう状況が多いです。

そのほかのトラブル処理も同じようなものです。

募集の部分をとっても、管理手数料1％では自主管理と決定的に違う有料ならではの強力な募集のための「広告宣伝費」を捻出できないはずです。

もしくは、そもそも広告宣伝する気がないので、その分、セルフガソリンスタンドのように

安くできるという事です。

したがって物件情報が鎖国状態に陥ることがよくあります。

それでも一応「委託管理」ですのでオーナー様が他業者に情報を出すことができないルールです！

確かに安くて魅力的ですが、安いなりの理由があります。

このように1％、2％と破格の金額を提示された場合は、じっくりとご検討して判断してください。

必ず質問攻めにして「こう言う時はどうするのか」を確認して判断してください。

勿論、内容が完璧なのであればその管理会社でよいと思いますが。



ご用心です！！


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このトラブルを解消するために当方に「委託先」を切り替える例が多々あります。

歳末防犯警戒キャンペーン中！

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



12月に入り、イベント事が増え、街中もどことなくせわしなくなってきました。

その一方で、警察や自治体も、

12月に恒例となっている「歳末防犯警戒」を行います。

毎年の事ですが、

年末に防犯意識を高めるイベントが行われるのはなぜなのでしょうか？

年末年始は家主が緊急対応

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関連事業部　受託課の松本です。

今日も日中は寒くありませんでした。

１２月に入ったため、オーナー様を訪問するときは、話の内容が半分はご挨拶をかねた感じになります。

通常は、こうして訪問をしていると、空室やトラブルについてお話をしたり、

その中で「委託管理」に切り替えるオーナー様もいらっしゃいます。

しかし、１２月に入り、入居者の募集に関しては、

探しに来る借主の「質」が悪いというイメージで消極的になる傾向です。

一生懸命募集しなくて結構と今日も言われました。

とあるオーナー様の物件では、すでに「年内募集中止」

と宣言したオーナー様もいます。

この募集中止は１月いっぱいまで続き不動産屋を悩ませます。

むしろこの時期は年明けと同時に「繁忙期」を迎えるため、

ここで、取りこぼさぬように「対策」をたてなければならないのですが、

訪ねてみると、「年内終了」「大家業も終了」という感じです。

「繁忙期」という事は、「空室」ができるという事でもあるのですが・・・

・　家賃の改定

・　設備の見直し

・　この際、路線変更で「委託管理」のスタイルにするのかどうか？

いくらお客さんの数が増えていても、魅力がなければ相変わらず素通りされるだけです。

ここで、オーナー様に苦言です。

残念ながら、大家業に年末も正月もありません。

すでに、年末年始に設備故障の際に緊急で出動してくれる業者さんは手配済みでしょうか？

不動産屋はおおむね２７日より休みに入り、地場業者さんで長いところでは新年、
１月１２日水曜日まで休業のところもあります。

その際は、オーナー様に入居者より不動産屋を介さず直接連絡が入ってきます。

水が噴き出して止まらないような状態や、ガス臭い、というように何かあれば、

元旦でもその旨連絡がきます。

入居者の立場としては１２月３１日の家賃も１月１日の家賃も払っているのですから、

当然と言えば当然です。

勿論、管理会社の場合は応急の対応はできます。

分譲マンションの場合は、普段常駐の方はいなくとも、管理会社に連絡すれば緊急で出動してきます。

誰かが年末年始を返上で待機して対応します。

おおむね、何もないですが・・・

しかし、先ほども述べましたが入居者としては家賃を払っているので、３月１日は対応するが、
同じく家賃を払っている１月１日はまったく対応しないでは文句を言ってきて主張してきます。

入居者側は「ガイドライン」「家賃を下げろ」「更新料は払いたくない」と

貸してもらえた恩を忘れいろいろ文句を言います。

しかし、「家主の対応が遅い」「管理責任者として機能していない」という意見が多いのも事実。

前回私は、オーナー様の肩を持つような内容でしたが、

今回は中立な立場として、入居者側目線での発言です。

オーナー様には忘れないでいただきたいことがあります。

自主管理物件の場合は、

オーナー業＝２４時間３６５日営業だという事です。

「１２月だから入居者募集はもういい」　「掃除は来年」　「空室対策は来年」等とは言ってられないのです。

今日は、入居者目線につき、厳しい言い方ご勘弁ください。



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金融機関の暗黙のルール

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平成22年も残すところ１ヶ月を切りました。

12月はお孫さんが帰省してきたり、何かと出費も多く大変な月ですね。

繁忙期への準備なども含め、不安材料を少なくして年を越したいものです。



今年度、オーナー様が抱える不安材料の中で、

多かったものの一つが、やはり金融機関への返済。

家賃収入が減少しているが、返済額は変わらない。

このままで本当に大丈夫なのか、という不安。



今回は、この不安をいかに解消するかをテーマにお話しさせていただきます。

感じ悪い本

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関連事業部　受託課の松本です。

先日、ふらりと本屋に入ってなんとなくうろうろしていると、

職業病でしょうか、数ある本の中から一冊の本のタイトルが強烈に私の目

に飛び込んできました。

今までにないインパクトです。

本のタイトルは

「家主破綻」




本の中身を見てみると、

不動産を持っていれば！という神話の崩壊と

３分の２近くは「家賃滞納」に関する内容です。

そしてこの本は、あくまでも

「自主管理」オーナーの目線で書かれていて、

ズバズバと、

「自主管理である以上あなたが・・・」

という表現をよく使っています。

そして、破綻の最たる原因は「家賃滞納」とその対策。

管理会社で働く私としては正直、共感した部分もありました。

現在は、家賃の支払い方法は「振込」によるものが大半を占め、

このブログをご覧のオーナー様も家賃納金方法は「振込」

としているオーナー様がほとんどだと思います。

昔は、入居者からの「手渡し」が主流で、入居者が家主宅を訪ね、

多少の会話があり「来月もよろしくお願いします」と言う流れの中、

入居者に家賃を払う事に関してのプレッシャーを与える事が出来ていました。

物件より明らかに遠方のオーナー様の場合はこの際「委託管理」にするという感じでした。

ご存知の通り「委託管理」の場合は管理会社が家賃を回収するので、未納は明白！すぐに督促に入りますので「プレッシャー」を与えることができます。

入居者としてはこの「プレッシャー」から逃れるべく、

「忙しいから」
「お伺いするにも夜遅くなってしまう」

と言い家主側に「気を使う」と言う名目で「振込」を希望し、今ではすっかり主流になってしまいました。

しかしその裏では入居者の心理として、

直接持っていかなければ・・・

・家主に合わなくて済む
・毎月毎月、家主に頭を下げなくて済む
・滞納しても「申し訳ありません」と言わずに済む

と徐々に「家賃持参」の物件を避けるようになりました。

今では、家賃支払い方法は「持参」と知らせるとあからさまに嫌がられるのが現状です。

「振込手数料を払わずに済む！」と言って歓迎してくれる人はごく稀です。


そして、家主に頭を下げなくてよくなり感覚が麻痺した結果、

入居者側は、「言う事だけは言う」

自分に不利な状況の時は、オーナーとの関係を一切遮断する方法を身につけ、

以前のように「大家さんには頭が上がらない」と言う状態は無くなってしまい、

更に「消費者保護」を訴えてくるようになってしまいました。

お金を払う＝消費者だから偉い

しかし部屋を貸すというのは、

「お金を払うから貸してください！家がないんです！」というもの。

よく、オーナー様や私たちもそうですが、

「嫌なら自分で家を建てればいいのに」

と何度も思ったと思います。

賃貸業は決して、お金を払う＝消費者だから偉い

は当てはまらないと私は思います。

あくまでも借主は貸主に対し「貸していただいている」という表現やそれに対応する罰則を国には取り入れてほしいものです。


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審査落ち

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オーナー様にとってそもそも心配なのは、

入居者募集時に申し込みがあって嬉しいものの、

「この人・その人大丈夫なのか？」

この言葉に尽きると思います。

・　明らかに滞納しそうな人は困る

・　保証人がしっかりしていなければ困る

こんな言葉が頭をよぎると思います。

当方は、当然「入居審査」を行います。

ではこの「入居審査」とは、何をやっているのか！！

不動産屋としても明らかにトラブルを引き起こしそうな人は入居させたくありません。

オーナー様との信頼を崩し、トラブル対応に追われる日々は当然回避したいです。

したがって、オーナー様と同じ考えで

「空いているからと言って誰でもかれでも入居されては困る、だったら空室のほうがよい」

この考えにのっとって、

①　申込書に虚偽が無いかのチェック
　
　・　勤務先への在籍確認
　・　記入の電話番号に電話してみて本人がちゃんと出るのかチェック
　・　学生の場合も在学の確認
　・　収入額に虚偽がないか


②　連帯保証人への意志確認
　・　保証能力がそもそもあるのか
　・　連絡先が本当であるかの確認の電話

まず、記載内容に嘘があれば審査落ちは言うまでもありません。

明らかに挙動不審の方もきます。

申込書を記入時に、こちらが勤務先や連絡先などを追及した地点で、「やっぱりいいです」と帰る人もいます。

更に、金融関係で「ブラックリスト」になっているかのチェック。

収入があっても借金まみれでは、家賃を払う余裕がなくなりますし、
カードで滞納歴があるのかどうかも、この審査で発覚します。

滞納癖がある人も入居されると困ります。

払わなくても何とかなると感覚が麻痺していますから。

問題なのはこのところ、残念ながらこの「審査落ち」が非常に多いのです。

「申し込みます」という人が現れても「審査落ちです」と報告しなければならないケースが多い。

オーナー様をがっかりさせてしまう事があります。

「決まったと思ったのに！！」

しかし、最初の基本精神である

「空いているからと言って誰でもかれでも入居されては困る、だったら空室のほうがよい」

にのっとり、ご容赦願います。

申し込み時には問題なかった人でも、入居中に本来なら「審査落ち」に変わってしまう人もいます。

この方たちへの対応が最大の課題です。

この点が心配で、この世の中の悪い流れの中で「委託管理」をお勧めしているところでもあります。

本来の「入居審査落ち」の人が全部屋「予備軍」という事になりますね。

疑うばかりではきりがないのですが、どういうわけか問題を起こす人たちの方が日本では「保護」されています。

契約書自体には「滞納したり、周りに迷惑をかけたら契約を打ち切ります」旨記載されていてもそうできないのが現実。

長期空室が多くなり正直「審査落ち」はもったいない！！

疑わしくても入居を許可するオーナー様もいるほどです。

早くこの流れが改善されてほしいものですね。


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青い海の向こうへ

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



朝鮮半島が緊張状態にある中、

本日28日、

米国と韓国は、朝鮮半島西方の黄海で

米原子力空母ジョージ・ワシントンも投入した合同軍事演習を始めました。

アジアの政治的・経済的な安定は、まだまだ時間がかかるようです。


今日は、そんな「海」に関するお話です。

「ブルー・オーシャン戦略」

これからの賃貸経営にもキーワードとなってくる言葉です。


その内容・・・

本当に安泰？

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関連事業部　受託課の松本です。

今日は、外を歩くと結構寒さを感じました。

明日は競馬の「ジャパンカップ」です。

すでに並んでいる方がいるはずです。

競馬ファンというよりも「カメラ・写真好き」の方たちです。

明日で、府中開催も終わりとなり、少しですが土・日の道の混み方が緩和されます。

今日はタイトルに「安泰」という言葉を使いました。

珍しくというか、恐らく初めて、伺ったところすべてがが口をそろえて、

「うちは何の問題もない」　「何の不安もない」　「家賃滞納もない」

無いに越したことは無いので、非常におめでたい一日です！！

いつもは、お伺いすると必ず、
「空室」
「滞納」
「素行の悪い入居者（ゴミの捨て方など）」
「今後の不安（一度空室が出ると長期化など）」
「来年からの家賃督促関係」

何かしら問題があり、特に

「空室」
「滞納」
に関しては話題となり、現状の不動産屋事情を含めたお話をさせていただくのですが、

今日は、

「空室もない」
「滞納もない」
「素行の悪い入居者もいない」
「滞納がないので、督促に関しても問題視しない」

本来、ニュースで殺人事件や汚職の事件がなく無理やり芸能人のスキャンダルニュース
をやっているという、おめでたい一日なのですが・・・

「本当にないんですか？」と、ついかんぐってしまいます。


但し、こんな場合、どうしても理解に苦しむのは、

「空室」
「滞納」

このどちらか、あるいは両方抱えておきながら、あくまでも

「問題は無い」

と言い切られる場合です。

「空室」に関しては賃貸経営の源であり、


別の業界で考えた場合、ＣＤ・ＤＶＤレンタル屋さんで例えれば、陳列してみたものの、お客さんが来ず、商品を借りてくれる人がいないから、売り上げがないという状態と同じ。


ただ、なんとなく見に来るだけで帰る人もいるのですから。

ＣＤ・ＤＶＤレンタル屋業界であれば、この状況を打開するのに

パット思い浮かぶ最初の策は、

一人呼んだだけでは意味がない！このお客さんが借りなければ売り上げがないので、

もっと広範囲に広告し、とにかくお客さんを呼び寄せることを考えるはずです。

一大事であり「大問題」です。

通常であれば、緊急で対策をたてるはずです。

場合によっては閉店（潰れる）です。

「滞納に」関しても、

商品を納品したけれど、約束の日に商品代が振り込まれないのと同じであり、

通常は期日に振り込まれているかどうかチェックしないという事はあり得ない事で、

入金がなければ、早速「何故なのか」追及の連絡を入れるはずです。

間違っても、３ヶ月もたってから「あれっ！入金されていない」とか

「来月になればきっと振り込んでくるよ♪」という事は無いはずです。

これも

一大事であり「大問題」です。

アパート・マンション経営の場合、

なぜオーナー様（いわば社長）はこの問題が「問題ではない」と発言できるのでしょうか？

何年もやっていれば、滞納の一回、二回は必ずあることで、退去者がでて空室になる事も必ずあり、空室が長期化した経験もあるからでしょうか？

日常茶飯事だからでしょうか？

私なら臆病なので空室は焦ります。

偶然２部屋目が空き、運悪く３部屋目が空き、探しにくるお客さんの目線で考えれば、

「こんなに空室がある物件！」と思われてしまいます。

1部屋の地点で、ここで食い止めねばと、あせりだします。

「滞納」に関しても、

１回滞納されれば、早速、どうやってこの人をうまいこと追い出せるか？を考えます。

当方の「委託管理」のようにとりあえず滞納賃料の保証があれば別ですが・・・

この「滞納家賃の保証」という言葉に、話を聞いてみずにはいられなくなります。

私だったらですが。

以前にもこのような内容の記載をしたことがあったなと今、思い出しました。

賃貸経営の場合、何故なんでしょうか？



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相続対策？の疑問

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



賃貸物件の築年数が20年以上経ってくると、

今まで熱心に紹介してくれた不動産営業マンの訪問回数を、

建築会社さんの営業マンの訪問回数の方が上回るケースが少なくないようです。



弊社でご紹介させて頂いている物件も皆さまの物件同様に老朽化していきます。

私の場合は、建築会社の営業マンではないので、単純に

「建替えませんか？」などという提案は行わないのですが、

少しだけ注意を促します。

果たしてオーナー様へのご提案はあっていますか？

年末！未納家賃チェック

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そろそろ、年末年始はどうするのか！と話題にすることが多くなりました。

どこかに行くなら行くでどこにするのか早く決めないと！！という話題が各家庭に出ている頃です。

私も例外ではありません。

「類は友を呼ぶ」という事で私の知人は皆、基本的には徹底的に家から出ない方針を貫いています。

出かけると言っても、ちょっと新宿とか、プロ野球を見に東京ドーム程度です。

したがって、どこかの家に集まっても皆で食事にはいかずに、出前をとると言うスタイルなのですが、

ここにきて、「どこか行ってみようか？」という発想になっています。

「フランス料理あたりでも食べに行ってみようか？」ともなっています。

どうせ行くなら「スカンジナビア料理」でも食べて、ついでにじゃがいもから出来ているという謎の「アクアビット」という蒸留酒でも飲んでみようか？という会話も出ています。

早くも、「フランス料理の場合はソースを楽しむんだよ！わかってる？」と知ったかぶる者も現れています。



ここにきて「来年」という発想が出るようで、今日も地上デジタル放送についてのお問い合わせがありました。

一番コストがかからないのはどの方法なのか？

事情デジタル放送への対応とは要するに３つです。

①　ケーブルテレビ設備の導入

②　ＮＴＴＢフレッツ設備の導入

③　地上デジタル受信用のアンテナをたてる

物件の規模、家賃帯、単身タイプ、ファミリータイプ、単身・ファミリー混合タイプで

お勧め方法は変わります。

将来的なランニングコストがありますからね。

オーナーさんだけの判断ですと、一番「高い」方法を選択しがちです。

これまでに、「ジェイコム」に関してだけでも、かなりのオーナー様に「プラン変更」をおすすめして、

オーナー様の負担軽減に成功してまいりました。

これから対応するオーナー様は、是非一声おかけください！！

適切な環境作りで余計なお金をかけないようにしましょう。

念のため相談のご連絡をいただいた今回のオーナー様はこの電話１本の相談で余計なお金をかけずに済むという事になります。

そして今日はこんな話もありました。

すでに退去したお客さんに対し「今頃になって」累積３ヶ月の未納家賃が！！

と電話で言ってきている自主管理のオーナー様がいました。

聞いてみると、そもそもオーナー様が「自分で処理する」という事で不動産屋が静観していたわけですが、

それがうまくいかず、突然不動産屋のせいにしてきたという話です。

結局、入居中の家賃チェックがままならなかったのか、わかっていても言いづらかったのか、結果的にこのような事態になっています。

しばらく係争が続くと思います。

恐らく退去した入居者の新住所に文章を送ったり電話するくらいでは、回収できるとは思えません。

ところが、裁判を起こせば逆に「オーナーの管理責任不足」を追及されてしまうでしょう。



「この際すべて任せてしまえばいいのに」と率直に思いました。


退去時の「未納金」、退去時に発覚する「未納金」のお話がこの所とても多いです。

更新時に一度精算させるのが良い手なのですが、オーナーから不動産屋に申し入れがないケースが多いです。

２年前の１０月分、５月分、４月分と言われても・・・・

が不動産屋の本音です。

結局、当時督促をしていないので「払わなくていい」を容認してしまっているようなものです。

しかもすでに退去！だから回収するのが難しいんです！！

もう年末ですし、ご自身の物件を今一度チェックしてみてください！！



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100億円を生み出す商品

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



ここ数日、少々風邪をこじらせております。

この時期は特に体調管理が大切ですね。


仕事柄、外を歩く機会が多いので、最近このような商品を買いました。

家賃滞納：世間の考え

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

携帯電話からインターネットに接続すると、その日のニュースが掲載されています。

自分の気になるニュースの詳細を見てみると、その下に、

その記事に対しどう思ったかコメントでき、

[そう思う]　・　[そう思わない]　で得票できるようになっています。

先日、「家賃督促」に関するニュースで、内容を簡単に説明すると、

「鍵を突然変えたり、荷物を出してしまったり、督促の電話をたくさんしたりと、悪質な家賃の取り立てがあるから、それをできなくするガイドラインを作る。家賃を払わない人を保護しましょう！」

という内容に対し、オーナー様ではない世間はどう思ったのでしょうか？

今日は、そこに載っていた意見がどんなものだったか見てください。

【問い】　「鍵を突然変えたり、荷物を出してしまったり、督促の電話をたくさんしたりと、悪質な家賃の取り立てがあるから、それをできなくするガイドラインを作る。家賃を払わない人を保護します！」


（コメント1）
払わないやつが悪いだろう
そう思う　：　６１４票　　　　　　　そう思わない　：　１６２票

（コメント2）
滞納２ヶ月で強制退去とか、明確な基準にすべき
そう思う　：　２５票　　　　　　　そう思わない　：　１９件

（コメント3）
すぐに鍵を付け替えるとか家具を運び出すとかは問題だけど、人に借りた部屋の賃料を払わずに居座るやつを堂々と保護する必要はない。そんな人ばかり保護してると経済や社会がおかしくなる
そう思う　：　２３３票　　　　　　　そう思わない　：　９票

（コメント4）
微妙だね。払わないのも悪いし、払いたくても払えない理由もあるだろうし・・・
かといって大家も払ってくれないと困るだろうし・・・
そう思う　：　２３２票　　　　　　　そう思わない　：　１２票

（コメント5）
督促の規制するのはいいが罰則規定はどうするのさ？
どうにも消費者至上主義に走りやすいが、それを盾にする輩も多いんだから。
規制が産業の足枷にならない事を切に願う。
そう思う　：　２２３票　　　　　　　そう思わない　：　１２票

（コメント6）
払わないやつをなぜかばう？
そう思う　：　１３７票　　　　　　　そう思わない　：　１９票

（コメント7）
あくまで自分の持家ではないという事を考えれば、家主に過激な行動とらせる前に払ってしまうか、すぐに払えない場合は必ず払いますから・・と、あらかじめ連絡を入れておくかするべきかも。
借りてる責任てのはやはりあるわけですし。
そう思う　：　１２３票　　　　　　　そう思わない　：　４票

（コメント8）
滞納する側にも問題は無いだろうか？
そう思う　：　１０３票　　　　　　　そう思わない　：　４票

（コメント9）
払わない奴をやみくもに保護するのはどうなんだ？
真面目に払うのがバカバカしくなるぞ。
そう思う　：　９８票　　　　　　　　そう思わない　：　１５票

（コメント10）　
払えないなら借りるな！！
そう思う　：　７８票　　　　　　　そう思わない　：　１６票


国民の考えは当然家賃を払わない人を守る必要は無いという見解です。

当たり前ですけどね！！

一方で、[そう思う]　が圧倒的に少なく　[そう思わない]　が圧倒的に多い解答もあります。
そうです！！
家賃滞納者及び予備軍の人たちのコメントとみていいでしょう！！
おぞましい内容です。

（コメント1）
そんな人に貸し、回収できなくなっている方も悪い。
貸す方だってそれで儲けるんだから不払いのリスクは計算に入れておかなければならない。
住宅は人権も絡んできて、借主の権利は宅建法で守られている。
それを了解したうえで貸す。
要するに無謀な取り立てをする方が悪い。
そう思う　：　１７票　　　　　　　　　　そう思わない　：　５３票

（コメント2）
大家は不労所得の、現在の貴族。
ただでさえバカ高い家賃の上に、礼金や更新料なんていう意味不明な金まで巻き上げている。
退去する時も、翌月分の家賃まで払わされるし、難癖つけて敷金は返さない。
賃貸経営するなら、空室リスクや滞納リスクも考慮しておけ。
多少遅れたくらいで、実力行使なんかあり得ない。
そう思う　：　７票　　　　　　　　　　　　そう思わない　：　１９票

（コメント3）
なるほど・・・
確かに行き過ぎの「取り立て」は違法。
確かに払わないのが悪いが、払えない事情もあるだろうし、「払えないやつに追い込みかけていい」なんて考えの〝取り立てや〟見たいなヤクザはタチが悪そうだね。
このガイドラインは「大家側」だけど、「借主側」のガイドラインもつくってくれ。
「借りてる部屋」と「家賃」がつりあっているか査定基準を設けてほしいね。
以前住んでいた部屋は「家賃」に比べて「ウサギ小屋」だった。
契約したのは自分だけどだんだん嫌になってでるときは少しもめたね。
経験がなかったから相場がわからず、だんだんと「家賃の金額に見合ってない部屋」だとわかって腹が立った。
「敷金返さない」とか偉そうだったし。不動産選びが失敗だったな。
あと２年毎の「契約更新料」なるお金を払っているけどアレも何とかならんかな？
本来、払わなくていいお金らしいし・・・
そう思う　：　７票　　　　　　　　　そう思わない　：　１７票

（コメント4）
何度騒音の苦情言っても全然対処してくれない～
それだったら家賃滞納なんて当たり前よ！
お前ら管理者ちゃんとすればこっちも滞納しないんだよ！
そう思う　：　1票　　　　　　　　　　そう思わない　：　１２票

（コメント5）
ラッキーもう家賃払うのやめよ。
ありがとう民主党さま
家主破産してください。
そう思う　：　1票　　　　　　　　　そう思わない　：　7票

ここでの「そう思う」への得票者は確信犯及び予備軍です。

文章の内容、が全然違い恐ろしいですね。

（コメント4）に至っては、今まさに滞納しているようですね。

（コメント1）に至っては、滞納者や不良入居者の必殺の殺し文句「権利」「人権」「宅建法」
という言葉が出ています。

（コメント5）に至っては、このような形でこの法案を知り、滞納を開始する代表的なお方ですね。

さぁ、どう立ち向かいましょうか・・・

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ほしい情報がもらえない苦痛

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



私事ですが、

先日、車を売却することになり、できるだけ高く買い取ってほしかったので、

インターネットを利用して、複数社の査定が可能なサイトに登録を試みました。



そのサイトの売りは、


・簡単入力（約3分）で愛車の買取見積りを一括査定依頼

・日本最大級の買取ネットワークがあなたの愛車を競争入札

・最高価格を提示した買取業者をあなたが選ぶだけ



これは期待できると思いました。

しかし、実際には…

この際、久遠寺で修行してきます！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

紅葉のシーズンがやってまいりました！

関東地区でも紅葉が楽しめる季節です。

基本的に家から出るのが大嫌いな私が、今度、知人に誘われ、

半ば強制的に「久遠寺」に行ってまいります。

そして、知人いわく、完全に教えてくれないのですが、何かを体験・修行できるようです。

知人はこの体験・修行をしたいようです。

　　　

ご存知の方もおられると思いますが、日蓮宗の総本山です。

唱名は、 「南無妙法蓮華経 」

こうして記載はしていますが、何が何だかわかりません。

何か体験するという事は、「ドリフ」のコントでありがちな、

座禅を組んでいると棒を持っている人がいて、ちょっとでも動くと

「修行が足りない」等と言われぺしっと叩かれてしまうのでしょうか？

こういう時、私のイメージでは、本格的なお寺なだけに、真ん中で火がたかれていてお経を読む人がたくさんいて、太鼓が鳴っていてというのを想像したのですが、
それは「護摩行」と言って違うものらしいです。

まさか、お寺に行った途端に白い着物を着せられて滝にでも打たれるのか！！

とも思ったのですが、幸いなことにそれは「滝行」と行って、今回の体験のメニューには無いようです。




五重塔もあるようです。

ここはどうやら「パワースポット」と呼ばれているようです。

果たしてパワーを秘めてくる事が出来るでしょうか！！

行くこと自体が疲れてパワーダウンの気もします。

景色や紅葉に関してはかなり期待できそうです。



このような壮大で更に紅葉で色づく景色が見れそうです。

私が行くときに限って曇っているかもしれませんが・・・

しかし、こんな本格的なお寺に行くのですから、何か感じることもあるかもしれないので、そこに期待し行ってこようと思います。

心が洗われる事を期待します。


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「高い」と売れない？「安い」と売れない？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



前回は、大学生の就職内定率のお話から、「希望」を売るというお話をさせて頂きました。


今回は、いざ就職をした際に起こる問題。

各業種の「価格競争」についてお話したいと思います。



スーパーや百貨店、飲食店に至るまで、

「価格競争」にさらされていない会社は、ないように思われます。

致命的

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

１１月も後半に入ってまいりました。

業界全体で、「来年を見据えた動き」と変わってきています。

年が明けて主役となるのは「大学生の部屋探し」です。

学校周辺に物件を所有のオーナー様にとっては、「負けられない戦い」となります。

ここで入居者を取りこぼせば最悪１年間の空室を余儀なくされることもあります。


こんなデータが発表されました。

「大学生の部屋探しの条件」についてです。

部屋探しのポイント１位は

１位　学校への近さ
　　・　主な通学手段は自転車が75％
　　・　通学時間は２０分以内が79％
　　学校までは自転車で行ける範囲をほぼ選びます。
　　恐らく残りの20％の人は近くがいいけど、部屋探しがもたつき、もう気に入った物件は学校周辺にはなかっ
　　たからしょうがなく少し離れたという事です。

２位　コンビニやスーパーが近くにあるが55％
　　当然の欲です。一人暮らしですし、食料品や生活雑貨の購入は近所で済ますことができればそれに越した
　　事はありません。
　　但し、郊外の大学の場合は、敷地の広さを求め駅から遠く何もない場所に学校があるケースが多いので
　　コンビニやスーパーがないと決まらないというわけではありません。
　　ないものはないのです。
　　あくまでも「学校への近さ」が優先です。

３位　家賃が安いが４５％
　　これも当然です。学費も掛かりますので。
　　必ずしも高級な、設備が充実しているマンションを好むわけではありません。
　　学校周辺の場合、多少古いアパートでも、金額設定で寧ろ主役になるのです。

この三つに集約されていて、そのほかの項目、例えば「周辺に活気がある」や「友人・知人が住んでいる」や
「街並みがきれい」といったことは20％ていどでほぼ、部屋探しのポイントにはなっていません。

設備に関しては、「高速インターネット対応」が圧倒的に１位。
・学校の授業に関連して使うケースや、今時の生活スタイルとして当たり前という事です。
　ないと生活不能というイメージです。
　したがってネット環境が整備されていない物件は、賃料を安くしても決まらないという事ですね。
　至急の対応が必要です。

そして注目すべきは、何社行きましたか？の問い。

当社もその中の一つですが、通常大学には「生協」と呼ばれる団体が用意されていて、
この中でお部屋の斡旋も行います。

当然不動産屋ではないので学校より指名を受けた不動産屋が「生協協力店」として
合格発表や手続きの際、直接学校にて、お部屋の紹介をします。

どこの大学も平均３社程度プラス特殊な学生会館の方がブースを出します。

大学お墨付き不動産屋という事で特に地方からお越しの方はこのブースのどこかの不動産屋の席に座ります。

「生協指定」・・・要は人気１位の「学校の周辺の物件」を、より多く取り扱っている会社という事になります。

そしてここからが重要な本題

何社回りましたかの問いは、１社か２社

ものすごい勢いで、早い者勝ちで決まって行きます、何社も回るリスクは甚大です！！

最初に訪問した不動産屋で決めるは50％以上

学校指定のお墨付きの不動産屋以外で決めるというのは、不動産屋が知り合い・親戚が不動産屋という事でもない限りほぼないという事になります。

単に学校から近い不動産屋だから決まるという事は無いという結果が出ています。

当方のような「学校生協指定」という安心感のある不動産屋の１社もしくは２社の中から決める！！

学校周辺の物件で、まだ当方がお取引できていない物件があります。

取引していない理由は、

「昔からの付き合いで地場の業者のみ・・・」

これが圧倒的に多いのですが、

退去時の敷金精算等の問題もあり、一年一年、契約に対する「安心」を求める傾向も強くなっていて、
学校お墨付きの「生協指定」業者へ情報を出さない限り、入居者獲得を失敗する可能性がさらに来年は高くなるでしょう。

大学や専門学校が近くにあり、まだお取引がないオーナー様是非声をかけてください。

今年入居者獲得を失敗していたとすれば尚更です。

当方は、毎年学校内で行う仲介の７割程度の新入生の仲介をしていて、お部屋の数が足りません。

最終的には学校から遠くなる物件を紹介するざをえない状況にもなります。

「生協指定」の安心感で、指定外の業者で決めるくらいならと、３月３１日退去のお部屋でも決まる率がかなり高いです。

是非声をかけてください。

特にこの大学周辺のオーナー様！！

「東京外国語大学」

「東京電気通信大学」

「東京大学」

献血の呼びかけのようになってしまいましたが、よろしくお願いします。



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「物」が売れない時代の原因は何か

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




大学生の就職内定率が非常に厳しいようです。

過去最低の57.6％（就職氷河期下回る）


そのような状況下で、

弊社にも有望な新人営業マンが各店舗に配属が決まってきております。


弊社は私を含め、中途採用が多いわけですが、

今まで異業種で活躍してきた人にとって、賃貸営業は慣れるまで大変です。

弊社に限らず多くの新人賃貸営業マンを見ていると共通していることがあります。

それは･･･

入居者獲得に効果あり？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

季節がら、暗くなるのが早いです。

４時半でも暗くなってしまいます。

夏場であれば６時までは明るいのですが・・・

特に休日の４時半と言えば、不動産屋としては、もっともご案内している時間帯といえます。

そんな勝負の時に暗くなってしまいます。

住宅街にある物件ですと、夏場では言われない一言を言われます。

「入口付近が暗い！」
「防犯的に大丈夫なのだろうか？」
「家主はセンサーライト等対策しないのか？」

その時、不動産屋の営業マンは、

「う～ん、オーナーに言ってはみますけど・・・」

もしくは、

「これ以上の対応はしません！」

と言わざるをえません。

そして、「う～ん、言っては見ますけど・・・」の場合、
オーナー様が対応し、ライトを設置するなどの処置をすることはまずありません。

そうです！お金がかかるからです！！

不動産屋に最も部屋探しをしに来る「休日」は、誰もが朝はいつもより多く寝ていたいという事で午後にどっとお部屋さがしに訪れ、

物件を絞り込み数件まとめて見に行きます。

ご来店からご案内に至るまで平均すると４０分くらいは、お客さんが「物件ご紹介カード」をジーとみて、

どれを見に行くか、検討します。

１時間以上見に行く物件だけで悩んでいる方もいます。

「ああでもない、こうでもない」と言いながら・・・

あっという間に２時・３時です！！

この流れで、日本の日照時間を考えると一年の大半が５件見に行く内、３件目からは「暗いから」といわれる可能性が出てしまいます。

ところが・・・

「暗さを」指摘されない物件があります。

「自動販売機」が置いてある物件です。

入り口周辺が明るすぎずに明るい！

お客さんの「暗いから・・・」をクリアするんです！どういうわけか！！

しかもこの設備投資はオーナー様にとって無料！！

設置費や電気代も払わなくていいのです。

意外と現入居者にも喜ばれます。

ライト設置費用をかけなくてもすむ方法で今、タダで物件の価値を上げる方法として注目されています。

現入居者のイメージアップという事は「居心地がよい物件」と思わせる一つの材料として、退去率が低下してきます。

よく、宝くじや、ギャンブルは、やらないのが一番もうかる！と言われますが、

この場合、買わないのでマイナスにはなりませんが、何かプラスになる要因も全くなくしてしまう事になります。

拾った馬券や宝くじが当たっていたというチャンスしかありません。

実質ないです。

「自動販売機の場合」

お金がマイナスになる要素がないのにもかかわらず、プラスの収支を呼び込む可能性がある
アイテムです。

入居者の引き留め効果や新規募集の成功率の増加！！

この際、１パーセントでも可能性が上がる要素があり「無料」でできるのであればやってしまいましょう！

オーナーの自己負担が無料なのに入居者獲得率や長期入居率が1％でも上がれば、

設置してみる価値は十分にあります。

いや、むしろ置けるスペースさえあれば有効活用した方が得です。

是非お問い合わせください！！





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仲間入り物件のご紹介

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関連事業部　受託課の松本です。

本日は、「仲間入り物件の」ご紹介です。



　　　

京王線の特急停車駅である「府中」が最寄りの物件です。

前回ご紹介の物件と同じく駅から距離があります。

築年数も写真を見てお分かりのように３０年程度たっております。

このタイプのアパート物件よくありますよね。

いわゆる、「古いアパート」



府中市と国分寺市の境にあり、中央線側からみても駅までの距離があるという立地です。

この場所のターゲットは主に「東京農工大学」「東京工学院」の学生さん
です。

この物件。元々、当方とは「一般媒介契約」も結ばれていない物件でしたが、今回、最初から「委託管理契約」として募集を開始することになりました。

これまでのお取引の不動産屋さんからは、何の提案もなく

ひたすら言い訳の「家賃を下げて・・・」と言われ続けた結果、

賃料・・・３９，０００円
共益費・・・１，０００円

となっています。

驚異的に安いですが、この強みを宣伝されていない状況です。

何故か・・・

これまでにお話しているように「一般媒介契約」（自主管理）の場合、
各社に、「優先的な募集」はしてもらえません。

親身になって状況を分析して何か提案してくれるという事もないでしょう。


更にこの価格の物件だと、正直忘れられがちです。

不動産屋の収益を考えると、はっきり申し上げて広告は掲載しない可能性が高いです。


実際、今までお付き合いの数社はインターネットに掲載していません。

しかし、安ければ良い！！という人は世の中たくさんいます。

「お風呂なし物件２０，０００円」という物件は数も少ないですが、
ほぼ満室！！長期空室にもなっていません。

逆にお風呂が付いている古い物件の価格は４５０００円～４８，０００円

この物件の４０，０００円は大々的に広告すれば目立ちます！！


まったく同じ仕様・広さ・築年数の他の物件は４８０００円ですから。


そして、このタイプの物件のオーナー様は、すべてにおいて、

「諦める」事が多いですね。

・この古い物件にお金をかけたくない！


そして、不動産屋自体が、４部屋しかない古い物件を「委託管理」として引き受けてくれないと思っているオーナー様も多いはずです。


確かに受け入れない管理会社のほうが多いですね！！

当方は、受け入れます。


なぜなら「委託管理」とは何か！という事です。

・空室を解消する為の募集強化・提案

恐らく、畳をフローリングにと言う提案を一度はすると思います。
その結果、入居者募集が促進されます。

現状の「家賃収入なし」を続けるよりも、最初にかかった経費は、入居者が決まればほんの数カ月でプラスに転じます。

何もしなければ「家賃収入なし」を継続するだけです。

物件への「投資」という事ですね。
一見お金を使ったように見えますが、
「捨て金」が「有り金」として帰ってきます。

現状のままで募集するにしても、現状、何も広告されていないのですから、他エリアにまで募集エリアを拡大する「委託管理」としての強烈な募集が可能性を一気に増大させます。

・入居者の教育・２４時間総合窓口


賃料が安ければ当然年収６００万の大手法人に勤める方はターゲットにはなりません。

残念ながら、入居者の質は良いとは言えないでしょう。
家賃滞納のリスクもこの大手法人の方より数１０倍あるといっても過言ではないかもしれません。

オーナー様として何か保証がなくてもよいのでしょうか？

諸問題を解決すし適正なアパート・マンション経営をお助けするのが

「管理会社」の役割ですので、

当方の方針としては、「規模が小さいから」「古いから」という理由でお断りする気は微塵もありません。


この物件は今までは「忘れられた物件」にすぎませんでしたが、

これからは「管理会社」がついての強力な募集です。

あらゆる地域に情報が流れます。

どの地域にも、さすがにお風呂が付いていて４０，０００円は数が激減します。
４０，０００円～５０，０００円でお部屋探しをする方は、学生さんを含め、かなりの人数がいます。

したがってこの物件の情報が行きわたった途端に突如「主役」に躍り出るというシンデレラストーリーが待っているはずです。

室内の仕様・広さが同じで見た目も同じ物件が別の物件だと
４８０００円程度するのですから当然です。
広告ができていないだけなんです。


諦める必要や、投げ出してしまう必要なんてないんです。

築年数や部屋の広さ、設備、場所で、それぞれ戦略はいくらでもあります。

是非ご相談ください！！



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「 で 」 いい、東京の賃貸

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日ご紹介する記事は、リクルート住宅総研が、

「消費者視点で賃貸住宅のあり方を考えるプロジェクト」

として実施した調査結果の報告会の内容です。



テーマは、 「愛ある賃貸住宅を求めて」。



今回のプロジェクトでは、

【ニューヨーク、ロンドン、パリ】 と 【東京】 の民間賃貸住宅の居住者に、

賃貸住宅での暮らしにつ いて調査を実施。


その結果、欧米と日本とでは多くの相違点が見られ、

「住まい」に対する意識の差は…