不動産会社が書きたがらない需給ギャップの話（2）

今回は、前回のブログ

「不動産会社が書きたがらない需給ギャップの話（１）」の続きになります。

少し具体的なお話をさせて頂きます。


「需要と供給」のお話。


賃貸経営のみならず、全ての事業は「需要」があって初めて成立する。


では、賃貸経営の需要とは何ですか？

本当に需要はありますか？


と問われると、不動産屋に聞いてくれ、建築会社に聞いてくれ、となるはずです。

問われる側の不動産会社や建築会社も

「 大丈夫です・・・（ たぶん ）」

「 会社（私）を信用して下さい・・・（ 祈り ）」

という説得力のない回答に終始するはずです。


問題なのは、その「需要」というものを把握しきれていない点。

それに尽きます。


なんとなく少子高齢化？　なんとなく人口減少？　もしくは東京集中？

もしくは、なんとなく人通りが多い？　商店街に近い？　大学が近い？

極論なんとでも言えるはずです。


不動産会社や建築会社の多くが、残念ながら、感覚で判断をし、適当な話をし、

オーナー様は、何千万、何億という大金を払っている。

これは、投資ではなく、ギャンブルだと思うのです。


簡単な例を２つほど。

例えば、下記のグラフをみてみます。



2012年度の吉祥寺東町２丁目「人口構成比」。

住みたい街Ｎｏ１の吉祥寺。

近くには成蹊大学もあり、若者で溢れかえっているエリアです。


多くの建築会社や不動産会社は、

日常的に若者を目にしているので、大学生単身者向けのを建物を供給しようとします。

一方でオーナー様は、学生単身者向けの机上の投資利回りが高いことから、

喜んでその提案を受け入れます。


しかし、上記のグラフによると、実際には、15才-24才の学生層は、

エリアになんと９％しか住んでいないことがわかります。

９％＝需要がない＝実際に目にしている若者は、住んでいるのではなく遊びに来ているだけ！


本来、供給すべきなのは、

２５才以上の社会人を対象としたお部屋であることは言うまでもありません。


そして、次は、現在の供給数。これも簡単です。

下記の表は、エリアにおける現在の募集件数になります。



「隣接する３駅の間取り別募集件数」

前述の９％しかいない学生層に対して、

地域の単身者向けの供給は、６０％近くにまで膨れ上がっていることがわかります。

たったこの２つの事実だけで、自ずと供給すべきお部屋が絞られてくる。

最も適しているのは、「２５歳以上の社会人を対象とした２ＬＤＫか３ＬＤＫ」。

この間取りのお部屋を供給すれば、

家賃保証（失笑）などなくても、安定経営が行えることがわかると思いますし、

単身者向けを供給することが如何に危険かをご理解いただけると思います。

叫ばれている付加価値や差別化で対抗できるのも限界があります。




私の作成した査定書や市場調査書は、ハイリターンを期待するオーナー様や建築会社様には、

煙たがられてしまうことが少なくありません。

学生向け１Ｒや１Ｋの賃貸住宅をオススメしないことにより、

机上の投資利回りが減少することが少なからずあるからだ、と思います。


不動産市場には、入居者の「需要」ではなく、

「各社の思惑」が優先されてしまっている構造上の問題があるのだ、と思います。


全ての事業は「需要」があって初めて成立する。


そう思うのは、私だけでないことを信じています。





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不動産会社が書きたがらない需給ギャップの話（１）

景気回復。

この言葉を少しずつではありますが、肌で感じてきています。

というのも、このところ新築計画のための市場調査や賃料査定が例年にないほど、

ご依頼いただいております。

不動産市場の先行きの不安がぬぐいきれないオーナー様が多い一方で、

動き出している方も多いのだ、と思います。


「 これまでの賃貸経営がうまくいかなかったのだから、何をやっても・・・」

という不安。

その言葉はある意味では、正しいのかもしれません。

しかし、全てが正しいと僕は考えていません。


失敗には、確実に原因があります。

不動産賃貸経営の失敗。それは「入居者の声」に耳を傾けなかったこと、にあります。

そんなのことはない！

計画はかなりの時間をかけた！

セミナーにも参加した！

そう反論されるオーナー様も多いでしょう。

しかし、下記のグラフが物語っている通り、

明らかに入居者の声を無視した計画が行われていたのです。



上記グラフは、「間取り別にみた新築供給数の推移」です。

問題は、2008年前後。

毎月3,000戸もの単身者向けの賃貸住宅が供給され、

実に7割近くが１Ｋやワンルームになってしまっているのです。


僕が日々行っている市場調査のエリア別住民の年齢構成別調査で、

学生街と言われている地域でも、学生(16-24才)の割合は12％程度にとどまっています。

一方で、最も構成比で多い社会人（平均で40％ほど）のカップル向けの供給は非常に鈍い。


入居者を無視した事業計画。

この需給ギャップが存在する。それが今の賃貸市場です。


このところの景気回復基調で、再度、加熱するであろうワンルーム不動産投資。

１ＬＤＫや２ＬＤＫの投資であれば、話は変わりますが、

単身者向け１Ｋやワンルームの投資は、

2000年頃から加熱したワンルーム投資で失敗した方の出口戦略にしかなりません。

儲かるのは、ワンルーム投資を勧める不動産会社や、

建築コストを上げたい建築会社といったところでしょうか。

過去に批判を浴びたはずの 転がし をやっているだけ。


繰り返しになりますが、入居者の声・入居者ニーズは、そこには存在しません。

単身者向けのお部屋は、上記のグラフでわかるとおり、需給ギャップしか存在しません。


僕は、今後、単身者世帯が増えてくることも承知しているし、

単身者向け-カップル向けの机上利回りが雲泥の差であることも承知しているつもりです。


しかし、投資をするのであれば、１ＬＤＫ以上のお部屋をお考えください。

入居者の声が全く聞こえてこない、誰も喜ばない。

そんな事業は成立しないはずですから。

次回は、もう少し具体的な事例を交えてお話しようと思います。



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賃貸併用住宅の事業計画 テーマは「心地良さ」

建築会社様からの依頼で、

賃貸併用住宅を計画中のオーナー様に対し、

建築予定地周辺の市場調査の結果報告を行ってまいりました。


弊社の市場調査報告書は、ページ数にして約６０枚前後になることが多いので、

ある程度お時間を頂いてご説明することになります。

（このような資料を作成させて頂いております。）

　　

オーナー様にご説明させて頂いたのですが、

今回は、私の方が勉強させて頂くことが多い結果となりました。

事前にオーナー様独自である程度調べているようで、ご要望として３つの頂きました。


① 学生向け１Ｋは飽和状態になっているので、カップル向けをターゲットにしてはどうか。

② インターネット検索をする際に５０㎡以上でヒットするようにしてはどうか。

③ １ＬＤＫと２ＬＤＫの市場を調べてもらいたい。


上記のご要望の全てが、非常に的を得ており、

市場調査をさせて頂かなくとも、問題がないのではないか、と思うほどでした。

建築予定地は、最寄駅まで５分圏内。近くには、国立大学がある立地。

一般的なオーナー様であれば、投資利回りを真っ先に考え、

学生単身者向けのワンルームをご希望されるところだと思います。

調査をさせて頂くと、オーナー様のご要望は全て合致する結果となりました。


また、市場調査内容の報告と合わせて、

間取りプランについてもお話しさせて頂いたのですが、

賃貸併用住宅の場合、最優先でご自宅のことを考えるオーナー様が多い中、

専有面積が入居者ニーズに合わなければ、

ご自宅部分を削減してもといという考えもお持ちでしたので、

本音でお話しさせて頂くことができました。


まだ、事業計画中で、建物は存在しませんが、間違いなく成功する。

そう確信できるオーナー様に出会えたような気がします。


日本の人口は、既に減少しており、

今でこそ人口が集中している東京都も、数年後には減少に転じると言われています。

つまり、全体として、家あまり現象が起きてくるはずです。

そこが不動産投資を不安にさせる要因のひとつだと思います。

しかし、家あまり現象が起きた時にも、人気を博す賃貸は必ず存在する。

オーナー様の近所にも、

ずっと満室の建物とずっと空室の建物が既にあるように、今現在と大きく変わらない。


良いものは良い。

「カッコよさ」や「新しさ」という基準ではなく、「心地よさ」。

最近悪い意味で使われることが多い「ゆとり」とも言い換えられると思います。

そのあたりが事業計画のキーワードだと思っています。





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月300円で空室対策

「高齢者サービス」というビジネスが成長著しいようですが、

そうであれば、なぜ空室を抱えているオーナー様は、

これから増えていく、需要のあるはずの「高齢者」を入居者ターゲットにしないのか？


弊社でもここ数年だけで、複数件の「孤独死」を経験済み。

ビジネスとしても、

需要と供給のバランスから考えても、

高齢者は無視できなくなっているにもかかわらず、

上記のグラフにあるとおり、それを上回る不安がそこには存在するのだ、と思います。


実際に、都内の単身世帯の持ち家比率は約23％にすぎないため、

孤独死する人のなんと7割程度が賃貸住宅に居住していると見られています。


では、孤独死が起きた際、オーナー様の被害額はどの程度なのでしょうか。

たとえば、浴室で手首を切って自殺した場合、

排水管ごと交換するため、100万円前後の費用が必要。

また、遺体が長期間発見されず腐敗した場合は凄惨を極め、原状回復費は数百万円。

500万円近くかかるケースもあるようです。


極めつけは、“ 事故物件 ”となってしまったお部屋の家賃。

相場の半額と踏んだり蹴ったり。



絶望的な感がある賃貸の高齢者問題ですが、

そんな問題を、

月々300円程度で解消してくれるサービスがあるとすると、話は大きく変わります。

現在は、まだ10社程度ですが、

部屋の原状回復費や家賃の減額分などオーナー様の負担を賄う保険が注目されています。

掛け金が安く、保険期間が短いのも好評の理由のようです。

新聞や雑誌でも、話題になっているので、ご存知の方も多いと思いますが、

これも一つの空室対策になるのではないでしょうか？


参考サイト

「 無縁社会のお守り 」（ アイアル少額短期保険 ）



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オープンハウスに行ってきました

仕事柄、建築家の方々とお話する機会が多いわけですが、

今回は、とある建築家の方の新築物件が完成したとの情報を頂き、

見学に行ってまいりました。

外観パースは、このようになっています。



建物名： balco
建築設計：駒田設計建築事務所
用途：コーポラティブハウス（全４戸）
構造：鉄骨造

集合住宅を得意とする建築家の方は、多くはありません。

その中で、このワクワクさせる外観。


数枚ではありますが、室内写真も撮ってきました。

天候が良くなかったので、写真でうまく雰囲気が伝わればいいのですが。



今回は、コーポラティブハウスであったので、

それぞれの入居者の希望が密に反映されている室内空間になっていました。


建築家に頼むメリットは、

多くのサイトで語られているところなので割愛させて頂きますが、

90年代に賃貸住宅を建てられたオーナー様の悩みの多くは、

「物件力のなさ」ではないでしょうか。


日当りが良い、住環境が良い、駅から近い、居室が広い・・・

これだけ賃貸住宅が多くなってしまった今では、

そのような建物は残念ながら無数にあります。

半ば強制的に「差別化」を求められてしまう市場になっているということ。



少し語弊がありそうです。

僕は決して「 定番 」を否定しているわけではありません。

ただ、今までの建物が、

あまりにも供給者側（オーナー様や建築会社、不動産会社）の視点で

安易にできあがってしまっているのではないか、と思っています。

供給側の定番（満足）と顧客の定番（満足）のズレ。


新しい定番の構築。

上記の駒田先生の建物は、まさにそのズレの修正に挑んだ建物だと思います。



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ブログ開始から5年

私がこのブログを書き始めたのが実質、2009年4月。

※ 各オーナー様へ ご挨拶 （ 当時のブログ ）

リーマンショックの直後。

振り返ってみれば、不動産市場のどん底の時期。

よくもまぁ、

そんな面白い時期（前向きな意味で）に不動産屋で働いてきたな、と思います。

テーマをつぶさに振り返ってはいないものの、大きな変遷があったのは事実。


私自身のことに限って言えば、

当時生後８ヶ月だった息子は、４月から幼稚園の年中組（もうすぐ５歳になります）。


賃料相場が恐ろしく下がり続けた５年間。

お話ししてきた内容も、滞納問題や共用部分の清掃という基本的な内容から、

お部屋のイメージを一新するリノベーションや、

ガレージハウスや家庭菜園付きような新しい貸し方などに

シフトしているように感じています。


これからの不動産会社は「提案力」が必要である。


そういう思いでお話ししてきたつもりです。

今後、世の中が、そして、不動産市場がどのようになるか

予想できる方は皆無であると思います。


その中で私の役割として、「今」をお伝えするブログを続けていきますので、

よろしくお願いいたします。



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30代の女性の賃貸経営（分譲マンションの転用）

ここ数年、分譲マンションを賃貸に転用するオーナー様が多くなってきています。

先週だけで3件のご相談を頂き、現在募集に向けて動き出しています。

最近の傾向は、シングルやＤＩＮＫＳ向けのお部屋が中心で、

特に〝30代の女性〟からのご相談が多くなってきています。


「独身キャリア女性のマンション購入」

このゴシップのような記事を身を持って感じます。

一昔前のように、○歳までに結婚をしなければ、という気持ちが少なくなり、

「結婚したい」という気持ちはあるけれど、

妙な焦りがなくなったことも要因のひとつだ、と思います。


しかし、実際に購入された方のお話では、

ペットを飼育できる賃貸住宅が圧倒的に少なく、

飼育できる場合でも、築年数が経った建物か、賃料が高すぎる場合が多かったり、

女性の一人暮らしならではの悩みである、セキュリティの問題が見え隠れしています。


両方の希望を叶えてくれる賃貸住宅は、ほぼ皆無の状況。

そういった女性にとって、

分譲マンションの購入という選択は、必然であったのかもしれません。


更に、住宅ローン金利の引下げや消費税増税前の買い時感が購入を後押しし、

終の棲家としてだけでなく、

賃貸や転売に回せる資産としてとらえる向きも当然ながらあります。



ただし、〝簡単に賃貸に転用できる〟と早合点しないで頂きたい。

当たり前のことですが、

収入（賃料）と支出（ローン返済・固定資産税・リフォーム費用）のバランスが、

見合わない場合、計画は破綻します。


計画の破綻は、

購入時に、不動産会社から紹介された適当な住宅ローンを組んでいたり、

駅までの距離や利便性、築年数、方角、間取りの使いやすさ、将来性など

転用のしやすさを考えていなかったことに起因しています。

また、数年間、自己使用されていたのであれば、リフォーム費用も必要となります。

（ ご相談に際しては、賃料査定やリフォーム費用の算出などを行わせて頂き、

もう一つの出口戦略である売却とを比べ、オーナー様にとってのベストを目指します。）



購入時から賃貸への転用をお考えであれば、まずそのあたりを考えて頂きたい。

また、基本的に住宅ローンが残っている間の転用は、

収入面を期待することはできません。あくまで、返済への補填です。



僕は、分譲マンションを転用することを否定しているわけではありません。

確かに、賃料を払い続けることに疑問を感じたり、

分譲マンションは、

自分好みにレイアウトやデザインを変更することも自由にできたり、

段違いのセキュリティや設備を利用できたり、

老後の住まいの心配がなくなったり、

賃貸住宅にはない満足感や幸福感を得ることができるかもしれません。


ただ、ネット上では、

分譲マンションの転用に関して、あまりにも無責任な記事が多いように感じます。

現場で起こっていることは、そんな簡単にはいかない。

そのことを是非とも知って頂きたい、そう思います。





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不動産を通して、何をつくるか？

【 ２月末に完成予定の新築 ：世田谷区 】



ご相談頂いてから、どれくらい経ったでしょうか。

世田谷区で来月２月末に完成する予定の新築賃貸アパート。


ご相談頂いた時には、

築年数の経ったアパートに、まだ入居者が複数いる状態でした。

オーナー様の解決しなければならない問題も山積み。

■ 入居者の立退きは？立ち退き費用は？

■ 当然、解体もしなければいけない。その費用は？

■ 更に、新築するにしても、どのようなものを建てればよいのか？

■ 流行りの間取りは？広さは？どこに建築を頼めばいいのか？

■ その際、賃料は、いくらくらいとれるのか？

■ そうすると建築費用はどのくらいかけてよいのか？利回りは？


オーナー様とご一緒に問題をひとつひとつ解決し、

悩み考えてきた計画が、ようやくここまでたどり着きました。



つい先日、

そんな完成間近のお部屋でオーナー様とお話しする機会がありました。

「 この冊子がいいでしょう？」

「 この収納がこの後こうなってね。」

「 流行りの対面キッチンはいいね。」

「 この部屋に住みたくなってきたよ。」


わたしは、うなずくことしかできませんでしたが、

オーナー様の嬉しそうな顔を見て、

本当にこの仕事をしてきて良かったな、と思いました。



わたしたちの仕事は、賃貸不動産経営のマネジメントです。

それは、資産活用のコンサルティングとも言えます。

オーナー様の所有する土地を利用して最も収益を上げる方法は何か？

学生用のアパートか？高層マンションか？駐車場か？

編成されたチームで議論しながらベストの答えを導き出すプロセス。


〝賃貸住宅をつくる〟ということは、収益物件をつくることである一方、

〝街をつくる〟ということでもあります。

マンションを建てれば、街の景色が変わり、

そこに新たな住民が集まり、地域に活気が生まれます。

わたしたちは、不動産事業を通じて、地元の街の発展のお手伝いをしている。


今後も、わたしたちの街が活気づくようなお店や企業の誘致、

また、その街に似合った物件づくりをプロデュースしていきたい、

そう思っています。





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守りに入る不動産会社

先日、ある建築会社の方とお話しさせて頂く機会がありました。

誰もがご存知の大手建築会社。

しかも、その道のベテランの方で、多くのお知り合いの方をご紹介していただけるとのこと。


はじめは、なぜそのようなことをしてくれるのか、不思議で仕方ありませんでした。

その方のお話でとても印象的だったのが、

「 今、多くの企業 （ 不動産会社、賃貸管理会社 ） は、守りに入っている。

守ることに必死で、問題が起きないように、最小限の行動しかしなくなっている。

変化に適応できなくなっている・・・ 」

私は、まだこの業界に入って５年の３３才。

今のやり方が正しいのか、どうかすらわからなくなるときがあるくらい人間です。

時に、こんな若い人間には・・・と見られている、と感じることもあります。

確かに、年配の方が多い不動産業界。

そのような２０年、３０年やられている方に比べれば、若造。


「 勢いがある 」

そう評価して頂いたことに対して、むしろ、それだけなのかもしれません。


しかし、私は、ダーウィンの「進化論」にもある言葉を信じていこうと思います。

「 最も強い種族（企業）が生き残るわけではない。

最も知能が高い種族（企業）が生き残るわけでもない。

変化に対応できる種族（企業）が生き残るのだ 」 という言葉。


今、賃貸不動産のリアルな現場では、何が起きているのか。

それに適応するためには、何が必要なのか。

変化に適応するために、何をオーナー様に伝えなければいけないのか。

またその想いを、自由にやってよい、という社風がまたそれを後押ししてくれている。

変化に適応できる、考えていくチカラを鍛えていかなければいけない、そう思います。





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2013年 建てるべきか

今年2013年は、不動産投資熱が高まる。

賃貸住宅の新築ラッシュ。

インフレ政策と消費税増税という基本方針の中で、この流れになることは間違いありません。



私は、この流れの中で何ができるのだろうか。

自問自答の日々が続きます。

オーナー様を導くと言えばおこがましいですが、

バブル期に不動産会社と建築会社が起こしてしまった、

誤まった方法を繰り返してはいけない。

国土交通省も、安易な 「 スクラップ＆ビルド 」 に待ったをかけ、

「 キープ＆チェンジ 」 を推奨している現在。

本当に建ててよいのか。

他に方法はないのか。

建てることが本当にオーナー様のためになるのか。

建築会社でないからこそ、オーナー様と対等に話し合える、そう思っています。



答えがでない一方で、増税時期は刻一刻と迫っている。



あるオーナー様は、増税時期の ９ 月までに答えをだすとのこと。

本当に〆切期日は ９ 月なのか？


現政権は、「 公共事業 」 も積極的に行う予定だ。

リーマンショック以降、多くの工務店や職人さんが廃業を決め、

生きながらえたところすら、元気のある若者の職人は皆無の状況。


羽振りのいい公共事業に押され、

個人事業主の現場は、職人が足りない！材料が足りない！

その光景が目に見えている。

また、直前には材料費の高騰するはずである。

異変は、既に起きており、多くの業者の見積もり有効期限が極端に短くなってきている。

利回りを重視しなければいけない賃貸経営の中で、

最も避けなければならない建築コストＵＰ。


人もいない！材料もない！

それでは、間違いなく工期の伸びてしまう。

木造で８ヶ月！ＲＣ造で１２ヶ月なんてことになる可能性もある。

のんびりと ９ 月までになんて言っていたら間に合わない可能性があるのだ。



加えて金融機関の金利。インフレで金利が上がる。

ある程度の優遇や規制がかかるだろうが、全回避は難しい。




そう考えると、時間がない！

決して、オーナー様を焦らせているのではなく、

現在進行形で計画中のオーナー様を含め、私自身の提案が遅れることがあってはならない。

市場の流れ、立地の長所・短所、気を付けなければならないこと。

賃料査定から、事業計画。

仲介店舗の現場の意見を取り入れ、

既製品ではなく、オーナー様個人々々にもっともあった答えを導かなくてはならない。

間違いを繰り返さないために。





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ご多幸を心より

旧年中のご愛顧を感謝申し上げます

皆様のご健康とご多幸を心よりお祈り申し上げます

平成25年　1月


**********


新しい年がはじまりました。

オーナー様各位にとって、どのような年になるでしょうか。

確かに今年度は、インフレの期待感から、強気の方も多いことと思いますが、

何と言っても如何に〝増税（ランニングコスト増）〟の対策を行うか。

それに尽きるのではないでしょうか？



漠然とした不安が日本を覆い、数十年が経ち、

〝変わらなきゃ〟と言われてから、何か変わっただろうか。


そんな変わらない人々に対し、お上が半ば強制的に変化を促す年。


2007年を凌ぐほどの不動産価格の上昇は間違いなく起こり、

浮つくことが予想される不動産業界の中で、如何に動くことができるか。

決して、インフレは春ではない。

今のデフレ（冬）よりマシなだけ。

需要要因によってもたらされたバブル期と違い、

供給過多の中で起こる不動産バブルになることを私たちは忘れてはいけない。

根本（オーナー様の建物）は何も変わっていないのだから。



変わるならちゃんとした方向に変わりたいし、私たちは、そんなサポートがしたい。

それでも変わらないのであれば、最後の〝売り〟時である。




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実際に見ること

日頃よりご愛顧頂いている建築家の方が、

オープンハウス（内覧会）を行うとの知らせを受けて現地に伺わせて頂きました。

　

　

設計・監理：カスヤ・アーキテクツ・オフィス

照明デザイン：ソノベ・デザイン・オフィス

聞くところによると、今回の立地は斜頸地で、しかも、高さ制限が、

かなり厳しくそのために畳の厚みすらも限界まで、調整しているようです。

実際に見に行くと、様々な工夫があり、非常に勉強になります。



この〝実際に見る〟ということ。

当たり前のことですが、非常に重要です。

私も、このような機会がある度に、毎度勉強させて頂いています。

例えば、ご自身の賃貸物件のお部屋、競合するであろう近隣のお部屋。

しばらく見に行かれていない、ということはありませんか？

なぜ決まらないのか、何がいけないのか？

実際に見ると、いろいろとアイデアが浮かんできます。

アイデアが浮かばなければ、是非とも私たちを同席させて頂きたい。

書面の見積書ばかり眺めていても解決策は生まれません。

聞いた話ではありますが、

空部屋で数日間、生活してみたことのあるオーナー様もいるくらいです。


是非、ご一緒にお部屋をまわりませんか？




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従来通りの賃貸経営

「 どのような入居者にお部屋を借りて頂きたいか 」

この問いに対しかえってくる答えは、

・学生層 （できれば優秀な学生がいいなぁ）

・社会人層 （できればキャリア組がいいなぁ）

・女性 （できれば大人しそうな人がいいなぁ）


しかも、想定される年齢は、

〝20歳代前半〟から〝30歳代半ば〟

という〝従来通り〟の極力オーソドックスなものだ、と思います。


それが、〝理想〟


現状の経済状況、需要と供給のバランスなどが〝従来通り〟であれば、

〝理想〟通りにことは進むはずですが、

これからの時代は、〝もはや右肩上がりにはいかない〟。

誰もが周知しているはずのこの事実が、現場ではなかなか見えてきません。


「 40歳代の入居者は困る 」

「 もっと若い女性がいい 」

「 学生のために計画したので、学生のみを募集したい 」

「 高齢者はいやだ 」


お気持ちは痛いほどわかります。


昔のように〝右肩上がりの成長〟を続け、人口バランスも若者が多く、

若者が消費を牽引していく〝従来通り〟の時代であれば、

オーナー様の〝理想は現実〟のものとなる。



既に、十分すぎるほど賃料を下げているではないか。



それもひとつの答えだ、と思います。

しかし、賃料だけでは限界があるはずです。

オーナー様ひとりだけが賃料を下げているわけではないですし、

金融機関への返済の兼ね合いもある。



八方ふさがりなのでしょうか？

答えは、否。

問題は、ひとつひとつ解決していかなければいけません。

あくまでも〝従来通り〟の〝理想〟を追うのであれば、

想定している入居者のニーズに対応したお部屋に仕上げなければいけません。

現状に沿った路線で行くのであれば、

もっと多くの条件の緩和や新たな事業計画を必要とします。


どちらにせよ、これからの賃貸経営は、

オーナー様独自で生き抜くには厳しい時代であると言えます。

オーナー様（経営者）とは別に運営（委託）会社が必要な時代。

大企業でも経営が危ぶまれている時代に、片手間で経営できるほど楽な商売はない。


そう思います。





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賃貸経営と中国人・韓国人

「 このようなご時世だから、断ってください 」

「 ○○人だけは絶対に無理です 」

「 何をしでかすか、わからないから怖い 」


上記の内容は、実際に弊社の営業マンとオーナー様との間で交わされている会話です。

一般の中国人、韓国人の入居申込みに関して、

以前より抵抗感を持っていたオーナー様が、

〝領土問題〟の影響により、一段とその傾向が強まったように感じています。



〝外国人との共生〟が

テーマのひとつに取り上げられた 「 都民生活に関する世論調査 （11月27日）」 でも

地域に住んでいる外国人が増えた（40％）と感じている中で、

すでに賃貸経営において無視できる状況でないことはあきらかです。

しかし、私たちは外国人がどのような暮らしをしているのかを理解できない（50％）でいる。



お互いが、お互いのことを理解できないでいる状況。

それは世論調査の結果から見て取れます。

〝外国人へ期待〟することの多くが、

「 日本の法律、生活ルールを守ってほしい （60％） 」である一方で、

〝外国人との関わり〟については、

「 外国の生活習慣、文化等を理解したい （40％） 」 という結果。

多くの日本人にとって、外国人は〝宇宙人〟に近いのかもしれません。



先日、ある中国人の方とお話しさせて頂いたときのこと。

その方は、日本がとても好きで、日本語も非常にうまい方でした。

なぜそこまで好きなのか。

その答えは〝日本の美しさ〟にあるそうです。

私は、残念ながら、中国・韓国を旅行したことがないので、比較できないのですが、

確かに、諸外国と比べると、明らかに日本はきれいです。

どれだけ田舎街に行ったとしても、きちんと整備されゴミが落ちていない。




その方の言葉を借りれば、〝自分さえよければという考え方が日本人には見えない〟

美しい日本を、日本人の民度の高さを好んでくれている。



中国人や韓国人を含む外国人の中には、そのような方もいる。

そう思うと、相互理解としての架け橋の必要性を感じざるを得ませんでした。






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変わりつつある賃貸住宅の間取り

築年数の経った建物。

取壊して〝建替える〟か、リノベーションをして〝再生〟させるか。

今後、このような悩みを抱えていく賃貸住宅は増えていくことが予想されます。


今回は、その〝再生〟のお話。

先日、ある建築家の方に招かれ、完成見学会に伺いました。

その時の室内写真がこちら。







築年数 ： 1980年03月

規模・構造 ： 鉄筋コンクリート造 6階建て

専有面積 ： 74㎡

間取り ： 3ＬＤＫ （間仕切りを使い、1Ｒから3ＬＤＫまで可変式）

設計監理：イカダ・デザイン・アトリエ(idea inc.) & 清水建築設計店(S.A.W.)


ちなみに間取り図はこのようになっています。



すべての間仕切りを開放すると、とてつもなく広いワンルームに。

また、夫婦のみの場合は、１ＬＤＫに。

夫婦＋子供の場合は、２ＬＤＫに。

子供が２人になったら、３ＬＤＫに。



ただでさえ、追加投資が必要な再生事業である〝リノベーション〟ですが、

このように幅広いニーズに対応できる間取りであれば、

長期的な視点で考えた時にも、安心できるのではないでしょうか。


賃料の下落が叫ばれ、身動きがとりにくい時代ですが、

一方では、このようなカタチで動き出しているオーナー様もいる。


是非とも参考にしていただきたい、と思います。





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【賃貸経営：見積書】もっと安く！！

〝見積書〟のお話。


オーナー様のもとには、少額のものから高額のものまで、

日々様々な見積書が届くのではないでしょうか。

□ 入居中であれば、トラブルによる小修繕。

□ 入居者退去に伴うリフォーム費用。

□ 大きいものでは、新築工事費用。

私もそういった見積書をご提案する機会が少なくありません。



今、オーナー様の希望が〝少しでも安く！〟〝もっと安く！〟〝更に安く！〟

になってきている、と肌で感じています。

これだけ賃料の下落が続いている以上、

収入と支出のバランスを考えてのこと、とと思います。

しかし、この 「 安い見積 」 が、危険な場合もあること、をご理解いただきたい。



例えば、新築計画の場合、同じ敷地で、

Ａ社は坪50万円でできると言い、Ｂ社は坪100万円でできると言う状況において、

坪50万円だから安いのでしょうか？

坪50万円だからＡ社に施工をお願いするべきでしょうか？

これは、根本的に間違った話で、

費用をかけるものに対する〝目的〟があまりにも抜け落ちている。

今回私は、使用する材料や設備のグレードが違うから、

などという基本的なところをお話しするつもりは毛頭ありません。



考えるべき大きなポイントは３つ。



まず第一に、かける費用に対して、どの程度の期間を軸に考えているのか。

お考えになられたことはありますでしょうか？

ご自身やご家族のライフプランに照らし合わせた時に、何年持たせたいのか。

5年なのか、10年なのか、25年なのか、もっと長くて50年なのか。

その期間が長ければ長いほど、安い金額は危険ではないでしょうか？

例えるならば、〝電球〟。

「白熱電球」がよいのか、「LEDランプ」がよいのか。

〝目的〟によって金額も変わってくるはずです。

期間が短ければ〝悪〟ということではなく、

〝期間そのもの〟を考え、そのことを見積業者伝えること。



次に、賃貸経営とは、収益を得る事業。

決して建築会社や不動産屋を儲けさせるものではありません。そのためには、

事前にそのエリアでどの程度の賃料を得ることができるかを把握しなければいけません。

10万円とれるエリアなのか、5万円のエリアなのか。

例えば、旅行をした際に泊まるホテル。

高い金額を払ったにもかかわらず、雰囲気が悪くがっかりした経験がありませんか？

【 提供する側 】　かける費用 ＝ 商品

【 消費する側 】　商品の対価 ＝ 賃料

つまり、かける費用 ＝ 賃料

この考え方に基づくと、かける費用とは、

〝オーナー様の希望する賃料〟と

〝入居者の希望する賃料〟を調整するための費用、であることがわかります。

残念ながら、多くの賃貸住宅が、「 ＝ （イコール） 」 で結ばれておらず、

費用を〝 かけすぎ〟ていたり、逆に〝 かけなさ過ぎ〟ていたりしている。

市場調査をした上で、かける費用を「 ＝ （イコール）」 にする。

と考えてみると、

見積の金額のみでの判断では危険ではないでしょうか？




最後に、予算。ここが最も重要であるかもしれません。

多くの場合、上記のような打合せはなく、

オーナー様と見積り業者双方は、予算のみに焦点をあてています。

その結果オーナー様は、予算を業者に対して明かすことがなくなり、

予算内であった見積書に対してまで、値下げ交渉をする。

業者側もその対策として、根拠のない値下げ交渉が入ることを事前に考え、

削ることを前提とした無駄な工事を含んだ金額を提示する。

その結果が、適正価格の不透明さを生み、混乱を招いているのです。





本来のあるべき姿とは何なのか。

対話の重要性。

まずは、〝予算ありき〟ではあるにせよ、どのような目的を持ち、

それに対してきちんと調査をした上で、打ち合わせを行う。

私は、恥ずかしくなるくらい当たり前のことを書いています。


しかし、このような流れで見積から施工になっているものはほとんどなく、

「 あそこは坪40万円で建てたらしい 」

「 いやいや、あそこは35万円だったらしい 」

「いやぁ、800万円も値引きしてもらったよ」

などと意味があるとは思えない光景が拡がっているのです。


各オーナー様それぞれにある適正価格。

それを対話によって探るものが〝見積〟だと思います。

次回は、私が現在進行形で行っている〝新築計画の見積〟についてお話します。





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新たな手法になりえるか

今月号の 「 CasaBRUTUS （12月号）」 に面白い記事を見つけました。

一般的な建築用語の 「 リフォーム 」
 

そして拡がりを見せつつある 「 リノベーション 」

そのどちらでもない新たな手法。

「 リクレイム 」

〝リサイクル〟が他の物に変換して新たに再利用する、という意味だとしたら、

〝リクレイム〟は、廃材をより本来の状態のまま再利用する、ということ。

（P74より抜粋）だとか。

百聞は一見にしかず。

紹介されているアメリカのリクレイム会社 「 ボーンウッド・ナチュラルズ 」

何やら日本の古民家再生のような話。

これには可能性を感じてしまいました。

古民家だけで終わらせるのはもったいない。

現代の日本の木造建築物の平均寿命は極端に短い。

その一方で、法隆寺に代表されるような息の長い木造建築を有する。

そのような矛盾が解消されるような話。

25年ほどの寿命を全うするがためだけに考え出される建築費用が見直され、

画一的でツマラナイとされる街並みに深みが増し、建築メーカー依存の構造に楔を打つ。

今、街のあちこちで〝寿命〟を迎えた建物の解体工事が行われています。

バブル期に使われたであろう良質の木材が棄てられている。

可能性を感じてくれる建築会社や解体業者、木材加工会社。

そして、オーナー様は少なくはないのではないか、そう思います。


 

熱い冬本番

寒さがより一層厳しくなり、どうやら冬本番のようです。

しかし、賃貸不動産会社は、ここからが勝負。　なぜなら繁忙期直前！

熱く仕事をしていかなければなりません。


また、個人的にも、今年の繁忙期はイベント事も多く忙しくなりそうです。

その中のひとつで、徐々に企画をカタチにしていかなければいけないのが、

各大学で行われる 「 住まい探し相談会 」 。

私が担当するのは、日本最高学府の 「 東京大学 」 になると思われます。

　

（ 京王井の頭線・京王線・小田急線を中心に、

　学生向けの賃貸住宅をご所有のオーナー様は、是非ご相談ください。 ）

弊社では毎年恒例のイベントなのですが、

合格発表の後の学生（保護者同伴）に対して、学内の特設ブースで開催されます。

特徴としては、

東京でのひとり暮らしが全くわからない学生でも、

１日でお部屋探しの全てを完結させることができる。

というもので、

昨年の合格者数から考えても、対象者数３,０００人（実家通学生も含む）規模。


このところの傾向としては、

やはり賃料への考え方が以前にも増してシビア（５万円台中心）になってきていること。

当然ながら、そこへの対策を当社も行っていかなければならないのは必至。

例年まであれば、大学までの通学時間等を中心に広告看板を作成していましたが、

これだけ空室が増加している現状では、

「 安さ 」 のみが強調され、頑張っているオーナー様が全く報われない。

建物の特徴を、いかに広告として引き出せるか、に着目していかなければなりません。

そのためにも様々なコンテンツを用意し、

私どもから、新入生や保護者の方にオススメ （ 提案 ） していかなければいけません。

具体的な内容に関しては、また追ってご報告できれば、と思います。



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信頼しないでください

「 坂田さん、信頼してるんで、よろしくお願いしますね！ 」


先週、あるオーナー様にかけられた言葉が、頭から離れません。

オーナー様にとっては、深く考えず、でてきた言葉だ、と思います。

しかし、私は、あまり良くはない意味で、受け止めてしまいました。

私もまた過去の不動産会社のような話しかできないのか、という挫折。



人から信頼される。　そのこと自体を否定しているわけではありませんし、

むしろ、とてもありがたいことだ、とも思います。




「 信じること 」 と 「 理解すること 」 の大きな差異。



その壁を乗り越えることができなかったということが残念でなりませんでした。

家族や恋人、友人などの場合においては、

「 信じること 」 のみで全てが解決される場合が多いですが、

ビジネスにおけるパートナーの場合には、「 信じること 」 は危険と隣り合わせのはずです。

「 信じる者は・・・ 」 の件は、完全なる宗教のプロパガンダ。


言い過ぎでしょうか （ 反省 ）。

私は、オーナー様に現状の不動産市場を 「 理解 」 してほしい。

「 信じて 」 いいものは、自分が 「 理解 」 できないものだけだ、と私は思っています。

回りくどい言い方ですが、

人は、「 理解 」 できるものを、「 信じている 」 とは表現しない。



「 でも、不動産屋に任せるとは、そういうことではないのでは？」

「 理解してなくても、そこをうまくやってくれ！」


そうしてきたのが今までの不動産会社だ、と思います。

不動産賃貸経営をよくわからないまま、丸投げしてしまう旧態依然とした考え方。


目を瞑り、祈ることをやめ、目を開けて向き合ってほしい、と思います。






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国策としての変化（刷新）

昨日、放送された 「 カンブリア宮殿 （テレビ東京） 」 を

ご覧になられたオーナー様は、少なくはないのではないでしょうか。


築40年の木造長屋が大人気住宅に！

“ 家賃を倍 ” にする不動産再生集団！


年々、賃貸物件の空室が増え続け、新築マンションでさえ空室が目立つ時代、

建築設計やグラフィックデザインを手がける彼らが設計した賃貸住宅は

常に満室の人気物件ばかり！

彼らが手がけるのは新築ではなく、築30年40年の古い物件のリノベーション。

リノベーションとは、建物を大幅に改修し、新たな付加価値を与えるリフォーム手法の事。

古い建物を新築に建て直すのは時代遅れ！

“ 古さを生かして家賃を倍に ” これこそ不動産再生術だ！！


という興味深い内容。

【 復 習 】

リフォーム （ Re ＋ Form ＝ 再び ＋ カタチを整える ）

リノベーション （ Re ＋ Innovation ＝ 再び ＋ お部屋を刷新する ）





ＭＣである村上龍さんも以下のように語っています。













更に、「 編集後記 」 にて、次のように語っています。


大規模な「再開発」が報じられ、

完成した複合施設が紹介されるたびに、わたしは違和感を持った。

スクラップ&ビルドはもう時代遅れだと感じたのだが、

彼らと話していて、理由がはっきりした。

わたしたちはいまだに、あらゆるものが不足していた時代の呪縛から解放されていない。

彼らの 「住宅の編集」 という考え方は新鮮だった。

あらゆるものが、足りないのではなく、あふれているのだ。

すでにある資源をどう組み合わせ、どう活用するか。

「編集」という発想は、住宅・建築だけではなく、

経済・社会・文化など、あらゆる領域に、有効であると思う。




私は、この番組をみて、非常にうれしく思いました。

日々賃貸経営をされているオーナー様とお話しするときに、

オススメしている 「 リノベーション 」 。

賃貸再生とも言われている この空室対策が、間違っていない、という確信。

そして、土地神話の呪縛からの解放。


今後、国策として動き出すはずの、

この大きな流れを、今後も継続してお伝えしていこう、と思います。

【 参考リンク先 】

□ 財団法人 リノベーション住宅推進協議会





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Windows8発売

昨日、Windows7の後継として開発された

パソコン、及び、タブレット端末用OSであるWindows8が発売されました。

ニュースでもかなり話題になっていたので、ご存じの方も多いのではないでしょうか。

　

ライバル会社であるアップル社の i-Pad（アイパッド）への対抗であることは、

タッチパネル採用の機能を見てもあきらかです。

今回は、完全に、マイクロソフト社の二番煎じ。

ですが、お互いが切磋琢磨することによりＰＣ市場は間違いなく、盛り上がっており、

年末商戦も面白いことになりそうですね。



もともと、パソコンのＯＳといえば、Windowsが独占しており、シェア率も95％以上。

そのような市場で、生き残りをかけるには、

通常の企業であれば、ニッチ（隙間）産業なわけですが、

アップル社では、大幅なイノベーション（刷新）を行い真っ向勝負にでました。

数年前までは、ウォークマンのような形であったi-Pad をタブレット化し、

小型パソコン及び、携帯化してしまいました。


私も、会社から支給され、使っているのですが、これが非常に便利。

今では、オーナー様からもわかりやすいと好評のようです。



私が言いたいことは、アップル社の宣伝ではないこと、は言うまでもありません。

「 このままではいけない 」

そう感じた時に、どうするべきか。

その答えのひとつが隠されているように感じています。

アップル社は、一度潰れかけた会社です。

その会社がどのようにして、再起したのか。

私の仕事は、まさにこの部分にあるわけで、賃貸におけるイノベーション。

リノベーションやシャアハウスなど、賃貸市場に起こりつつある、

この流れをどのようにオーナー様に届けていくか。

参考にしなければいけません。





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【 賃貸再生 】 1.4倍の需要を味方に

2000年は、17万2800世帯。

2005年は、23万6500世帯。

なんと 伸長率 1.4 倍！ （ 総務省 「 国勢調査 」 より ）


このところの新聞や情報誌は、何かが 「 少なく 」 なる記事ばかりで、

読んだ後に悲観的に世の中を見てしまうのは、私だけではないのではないでしょうか。

この数字もきっと、暗い話題なのか、と思われる方すらいるかもしれません。

リスクヘッジはわかりますが、過度に反応しすぎて、

結果、何も動けなくなっているなんてことでは、

経営者としてよくないことかもしれませんよね。



ちなみに、上記の数字は、 「 同棲世帯数 」


賃貸市場で、一般的に言われるカップル層の数です。

このご時世、「結婚前に相手の性格や相性を見極められる」 などの理由から

同棲をせず、結婚に至ることに反対するご両親もいるくらい、

同棲というものへの抵抗感が薄れています。

また、経済的に、結婚ができず、同棲を余儀なくしている方も多いと思います。


その伸長率が 1.4 倍 ！

この層は、破局すると即退去に繋がりますが、

すでに無視できないほどの規模で増えている状況にあると言えます。


では、その実態はどうなのか、見ていきましょう。


【 同棲カップルの実態調査 】



まず、上記の表で特質すべきは、その賃料の安さ。

なんと、66,209 円。

確かに、確固とした関係性ではないために、

当然ながら、実際の夫婦と比べ賃料設定は、確実に低くなります。



では、いったいどんなお部屋に住んでいるのでしょうか？




上記のグラフは、実際の同棲時の間取りです。

賃料が低くなる理由。

それは、１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫ。

つまり、どちらかのお部屋に転がり込んでいる、ということがわかります。


窮屈ではないのか？

まともな生活ができているのか？

オーナー様の疑問の声が聞こえてきます。


本人たちはどう思っているのでしょうか？



上記グラフは、そんな同棲カップルが、現実ではなく、理想としている間取りです。

単身者向けは、当然ながら 1 ％台と、誰も望んでいないことがわかります。

人気が集中しているのは、「 ２ＬＤＫ 」 。

「 ある程度の広さ 」 と 「 個室 」 を当然ながら、求めているようです。

当たり前ではないか！

そう、それが 「 需要 」 だと思うのです。


しかし、オーナー様は、建築当初にその 「 需要 」 をどれほど重視したでしょうか？

それよりも、単身者向けを多くつくり、

利回り中心に考えて計画をされませんでしたか？

駅前だから、という理由から、単身者向けをつくる。

学生街だから、という理由から、単身者向けをつくる。

その方が、収入が増えるから。


皆が同じような計画を立てるので、

単身者向けばかりが街に溢れ、供給過剰になり、価格競争になる。

結果として、需要のあるはずの同棲カップルが、行き場を失い、

単身者向けの窮屈な部屋でまともに生活ができないでいる。



悲観的にならず、展望のある対策を考えていこう、と思います。

このデータを参考にすると、次のような戦略を考えることができます。

まず、賃料予算が極端にないことを想定する必要があります。

そのあたりを考慮すると、落としどころは、 「 １ＬＤＫ 」 。

エリアにより、賃料格差があることを考えると、

都心23区エリアでは、あまり広さを取れないわけですから、40㎡以内。

都下市街エリアでは、逆に40㎡以上。


そして、この調査の最大の魅力は、

当の本人たちがそれほど築年数を気にしない傾向が強いこと。

賃貸住宅は、築15年を過ぎると、競争力をかなり失っていきます。


その時にこそ、是非とも上記のデータを基に、賃貸経営の再生をしていただきたい。

都心で18㎡の単身者向けのお部屋であれば、２部屋を繋げて36㎡のお部屋に！

市街エリアで23㎡の単身者向けのお部屋であれば、同じくつなげて46㎡のお部屋に！


単純に今のお部屋にお金をかけることに疑問をお持ちのオーナー様は多いはずです。

是非とも検討してみて下さい。



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築年数：古くても問題がない！

私の仕事のひとつに

周辺エリアの 「 市場調査 」 や お部屋の 「 賃料査定 」 というものがあります。

その中のひとつをご紹介します。


依頼のある賃貸住宅は、

単身者向けやファミリー向け、新築や築年数の経った建物などなど様々。

特出すべきは、入居者の 「 築年数の古さ 」 への許容範囲が

年々広がる傾向になってきていること。

事実、リクルート社が行った調査でも、

昨年契約・入居した賃貸物件の平均築年数は、築15.8年。

6 年前の調査から築 3 年も古くなっていることがわかりました。

長期的な事業である賃貸経営おいては、

古くても問題がない、ということはオーナー様にとってプラス要因になります。

その原因として挙げられるのは、

やはり賃料の少しでも抑えたいと思う入居者の増加のようです。


「 お部屋探しの重視条件 」 を見ても、

■ 築年数の対する重視度

6年前：45.1％　　/　　最新：41.0％

と減少していることがわかります。



「 それは、よかった 」



ということが言いたいわけではありません。


確かに、経済的な要因から、賃料を抑えるという傾向が強まるということなのですが、

そこまでしても、こだわりたいものが他にある、

ということの裏返しでもあることに注意しなければいけません。


そのひとつが 「 利便性 」 。

例えば、駅からの距離は依然として10分圏内へのこだわりが強く、

ここ5年間全くと言っていいほど変化していません。

しかし、こればかりは、途中で変更することが不可能なものです。



注目すべきは、

築年数が経っていても、問題がないお部屋が増えているということ。

原状回復 ⇒ リフォーム ⇒ リノベーション　という流れ。

築年数の経ったお部屋への対策に進化が起こっていること。


現状に戻すだけ（原状回復）から、 一部分だけ設備投資した（リフォーム）、

そして、ここにきて、空間を一新するリノベーションと、

空室対策が大幅に変わろうとしてきています。


築15年という平均築年数が経ったお部屋に関しては、

当社で行ったリノベーションの結果をみても、非常に効果的であることがわかっています。


「 賃貸は、古くても問題がない 」

このオーナー様にとって、よい流れを如何に活かしていくか。

私たちの提案は終わることがなさそうです。




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市場原理＝神の見えざる手

「 そんな低い賃料はおかしいわよ！ 」

「 もともといくらで貸していたか、わかっているの？」

「 この賃料でないと絶対に貸さない！ 」

「 隣の入居者との賃料格差がありすぎてこれ以上は無理！ 」

「 そんなお客には、住んでもらわなくても結構！ 」




募集担当とオーナー様とのやり取り。

各不動産会社からの賃料交渉がエスカレートしているのだ、と思います。

このような会話の時には、

最終的に、オーナー様に対し謝罪する他はありません。

「 申し訳ありません 」

「 申し訳ありません 」

「 申し訳ありません 」

「 申し訳ありません 」

「 申し訳ありません 」


弊社としても、ただ単に賃料の値下げをお願いしているだけではなく、

様々な企画・提案を今以上にやっていかなければならない、と強く感じています。



しかし、今日はあえて一言だけ言わせて頂きたい。



まず、大前提として賃貸住宅は、そもそもオーナー様の所有物ですので、

その賃料の判断は、オーナー様に帰属しています。

しかし、実際には多くのオーナー様が不動産会社にその判断をゆだねて頂いている。


その前提をして、では、誰が賃料を決めているのでしょうか？

「 えっ、それはあなた方でしょう？」

という答えが返ってきそうですが、正確に申し上げると間違いです。

では、誰が？

その答えは、「 市場 」 だと思うのです。





流行りの例えを使えば、「 世代間格差の問題 」

今、多くの若者達が、格差是正を訴えています。

ほぼ同世代の私としても、賛同したくなる気持ちがないわけではありません。

しかし、その労働力というもの自体もひとつの商品であり、

相応しい対価が支払われるだけで、

やはり、その価値を決めるのも 「 市場 」 だと思うのです。


「 こんなに一生懸命やっているのに！」


というのは、本人の思い込みに過ぎず、

同じようなパフォーマンスを半分の価格でできる

労働者が存在していることを認めようとしていないだけ。

本当の意味で自分自身の価値を上げないことには、

賃金は一生上がらないのではないか、と思ってしまいます。



随分と冷たい人間だ、と思われるかもしれません。

しかし、私が言いたいことは、

常にスキルアップをして人生を前向きに生きた方が楽しいのではないか、

そう思うのですが、いかがでしょうか？




追記

決して私は、賃料の下落を推奨しているわけではありません。

しかし、数年前に比べれば、賃貸住宅にかかる諸経費も下げることは容易になり、

加えて、実社会においても、以前のようにお金を使わずしても

豊かな暮らしは十分にできる世の中になっていると思うのですが・・・







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繁忙期への準備期間

12月からの繁忙期まで・・・あと 70 日弱。

今年一年を振り返るには、少々早いですが、

2 ヶ月間の空室なんて当たり前だ、というオーナー様は意外と多いのではないでしょうか？


「 もう今年はあきらめて、来年にかける！」


なんて声もチラホラ聞こえてきます。

結論から申し上げますと、

何の対策もないまま、今年をあきらめた場合、来年も空室にままではないでしょうか。



では、この時期は、何をしなければいけないのでしょうか？

そこが重要なはずです。

「 結果 」 から考えて、その 「 原因 」 を探ること。

なぜ、空室になっているのか？の原因を考える。

そう私が申し上げると、オーナー様は口をそろえて、

「 賃料も下げたし、リフォームもした！これ以上何をしろというのだ！？」

という答えが返ってくることが予想されます。



確かに、このところの入居者からの交渉は、エスカレートしています。

これ以上何をするのか、というオーナー様の嘆きも痛いほどわかります。

しかし、あえて言わせて頂ければ、多くの対策に 「 ちぐはぐ感 」 が否めない、という点。



まず、賃料に関しては、

退去した前の入居者が払っていた賃料から下げたというオーナー様が圧倒的に多く、

大切なのは、近隣の現在の相場と比較してどうなのか、ということ。

「 これ以上は返済があるから無理！」 であるならば、金融機関への交渉の必要ですし、

ランニングコストや生活費の見直しも必要です。


次に、リフォームに関して、

決して、費用を多くかけてほしいわけではありません。

何度も申し上げていますが、統一感をだすこと。

ひどいお部屋だと、

床のフローリングとクッションフロア、それに伴う巾木や建具が全てバラバラ。

きっとその時々の余りものの材料で、何となく繕った結果なのだろう、

というお部屋をみると残念でなりません。

その割には、キッチンが新品だったり・・・

予算配分など、工面する上で、ギリギリの選択をしているのだ、とは思いますが、

「 そこじゃない 」 感が満載。

リフォーム業者も仕事が取れないくらいだったら、納得がいかない仕事でも引き受けている。



はじめに戻りますが、

この時期は、まさにそういった 「 ちぐはぐ感 」 を是正するためにあるのだ、と思います。

繁忙期への準備期間。

来年の4月を笑って迎えることができるように。

何が必要なのか、ご一緒に考えてみませんか？






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