景気回復。
この言葉を少しずつではありますが、肌で感じてきています。
というのも、このところ新築計画のための市場調査や賃料査定が例年にないほど、
ご依頼いただいております。
不動産市場の先行きの不安がぬぐいきれないオーナー様が多い一方で、
動き出している方も多いのだ、と思います。
「 これまでの賃貸経営がうまくいかなかったのだから、何をやっても・・・」という不安。
その言葉はある意味では、正しいのかもしれません。
しかし、全てが正しいと僕は考えていません。
失敗には、確実に原因があります。
不動産賃貸経営の失敗。それは「入居者の声」に耳を傾けなかったこと、にあります。
そんなのことはない！
計画はかなりの時間をかけた！
セミナーにも参加した！
そう反論されるオーナー様も多いでしょう。
しかし、下記のグラフが物語っている通り、
明らかに入居者の声を無視した計画が行われていたのです。
上記グラフは、「間取り別にみた新築供給数の推移」です。
問題は、2008年前後。
毎月3,000戸もの単身者向けの賃貸住宅が供給され、
実に7割近くが１Ｋやワンルームになってしまっているのです。
僕が日々行っている市場調査のエリア別住民の年齢構成別調査で、
学生街と言われている地域でも、学生(16-24才)の割合は12％程度にとどまっています。
一方で、最も構成比で多い社会人（平均で40％ほど）のカップル向けの供給は非常に鈍い。
入居者を無視した事業計画。
この需給ギャップが存在する。それが今の賃貸市場です。
このところの景気回復基調で、再度、加熱するであろうワンルーム不動産投資。１ＬＤＫや２ＬＤＫの投資であれば、話は変わりますが、
単身者向け１Ｋやワンルームの投資は、
2000年頃から加熱したワンルーム投資で失敗した方の出口戦略にしかなりません。
儲かるのは、ワンルーム投資を勧める不動産会社や、
建築コストを上げたい建築会社といったところでしょうか。
過去に批判を浴びたはずの 転がし をやっているだけ。
繰り返しになりますが、入居者の声・入居者ニーズは、そこには存在しません。
単身者向けのお部屋は、上記のグラフでわかるとおり、需給ギャップしか存在しません。
僕は、今後、単身者世帯が増えてくることも承知しているし、
単身者向け-カップル向けの机上利回りが雲泥の差であることも承知しているつもりです。
しかし、投資をするのであれば、１ＬＤＫ以上のお部屋をお考えください。
入居者の声が全く聞こえてこない、誰も喜ばない。
そんな事業は成立しないはずですから。
次回は、もう少し具体的な事例を交えてお話しようと思います。
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