高けりゃ良いに決まってるじゃないか？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



先日、沿線でも有名な 設計士さん とお話をした際の出来事。

弊社では、以前この設計士さんから

今年度の完成の新築物件の「賃料査定」を頼まれていました。


建設予定地は、「つつじヶ丘」駅。

弊社のグループ会社の仲介店舗もあり、

どんなに低く見積もっても、弊社店舗が地域の物件を一番仲介している状況。


施主様は、別会社2社へも査定を依頼。

複数会社に査定を依頼する事は何の問題もありません。むしろ当然です。

問題は、別会社より提出された査定の賃料。

その金額が、なんと弊社より１万円（１部屋当たり）も高いこと。

※設計士さんの査定 と 弊社の査定は、ほぼ同額。

この設計士さんの物件は、非常に人気が高いだけでなく、利回りも非常に良い。

いくつもの物件をご紹介させて頂いておりますから、その良さは一番理解しています。


物件は単身向けです。

その査定が、１万円狂うということは、よほどの事がない限り起こりません。




では、何が起きているのか？


あくどい管理会社が良く行う手ですが、

不動産会社において、新築物件をご紹介できるという事は非常にメリットがあります。

そこで、とりあえず新規オーナーの新築物件を獲得するために

相場を遥かに超えた金額を提示する。

施主様もできるだけ査定金額が高い会社にお願いしたい、と思うのは当然の事です。



査定した会社ですら、その金額では決まらない事はわかっています。

ですが、

「我が社は独自のシステムを使っておりますので、この金額を提示できます」

「こんな豪華な設備を使用している物件は他にありませんよ （たくさんあります） 」

「圧倒的な集客力で業界最大手です」

「CMで芸能人の〇〇を起用していることでもおなじみの・・・」

などと、マニュアル化されたセールストークが炸裂。

賃貸経営素人の施主様、もしくは現オーナーの息子さんを口説いていきます。

※業界に独自のシステム等という物はありません。

そもそもが問題外の会社は存在しますが、根幹の部分は、やるか、やらないかだけです。


それで、獲得した後になって、

「近隣の相場が下がってきまして・・・」

「少子化の影響で・・・」

などという 言い訳 が始まります。



そのような事があちこちで頻繁に起こっている。

不思議な事に、

完成後10ヶ月間空室であろうが、施主様は、その会社の事を信頼してやまない。

そこにも仕掛けがあります。

頻繁に担当者が訪問 （訪問も一連の業務なのですが・・・） 、

「今日は、物件が決まるために〇〇をしてきました！」

「今日は、お歳暮をお持ちしました！」

「今日は、お休みですが子供と一緒に遊びに来ました！」


空室がある場合でも、施主様は、思ってしまいます。

「そこまでして頑張っているのなら、しょうがないかな・・・」

「担当の〇〇は本当にいい奴だな・・・」

「決まらないのは、私が悪いからではないか・・・」


書き込みながらでもモヤモヤしてきます・・・

確かに、ご納得して頂けるのであれば、それもありなのかもしれませんが、




間　違　っ　て　い　な　い　で　し　ょ　う　か　！？




そのような査定を基に収支計画が行われた場合、3年で狂いが生じて当然です。

ご自身でインターネット検索する際、是非覚えていて頂きたい事。

新築完成後で募集しているという事は、失敗している物件です。

新築は、完成前に全て申込みがあり、情報が流れる期間は一瞬です。

営業マンに言われるがままではなく、ご自身の目で実際に確認して頂きたい。

そして、ご自身の物件より不利な立地の新築の賃料が高かった場合でも、

しっかりと完成前なのか後なのかを見極める事。


くれぐれも慎重なご判断をお願いいたします。




それでも不安が解消されない場合は、ご依頼下さい。

賃　料　査　定　実　施　中


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えっ！そろそろ部屋探しシーズン終わりですよ！

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関連事業部　受託課の松本です。


一月も後半となりました。

各業者、年明け初営業日より大盛況！！

まさに「お部屋探しのシーズン」

当社の場合ですと、

通常の（4月～12月）土曜日・日曜日より今の平日のほうが混んでいます。

土曜日・日曜日となれば一日中満席です。

順番待ちに耐えきれずに帰ってしまう人もいるほど！

最低でも通常（4月～12月）の土曜日・日曜日の混み方が今年すでに18日間続いています。

という事は、引っ越しシーズンでなければ約4カ月分のお客さんが来ているという事です。

まだ入居者が決まっていないという事は、

単純計算だと4ヶ月分（18日分）土曜日・日曜日を経ても申し込みがないという事に！！


まだ、引っ越しシーズンを感じてないオーナー様もいらっしゃると思います。

「うちの物件には案内すら来ないぞ！！どうなってるんだ！！」

「まだ一月、これからだ！！」


いやっ、もう見直しが必要です！！見直した方がよいです！！


考え方一つで、現状すでに4カ月間決まっていないのと同じなんです。

3月末迄であれば、あと、通常月の約8カ月分募集の猶予があるという考え方もありますが・・・・

8か月空室を募集し続ければそのうち決まるという考えもありますが・・・・


お取り引き業者さんの店長さんにでもズバリ聞いてみましょう！！！

・家賃が周辺相場とずれているのか？
　
・設備が古すぎるのか？

・室内・水周り（お風呂場・浴槽・便器）の変色・汚れがお客様が選ぶ最低基準に満たしていないのか？

・外観が汚すぎてお客様の気持ちをひきつけられていないのか？

・共用部分の汚さ・退去後の掃除が手抜きで客様の気持ちをひきつけられていないのか？


特に退去後のお掃除に関しては空室回避のために強く実情をお知らせしたいです。

オーナー様の立場では少しでも出費を抑えたいわけですから、「ここは綺麗！」「補修の必要なし！」

と判断してしまいますが、

お客様及び仲介業者営業マンからみて「汚い！！」「掃除前？」という事はかなり多いです。


今のお客様達に、このごまかしは残念ながら通用しないんです。


家賃の高い・安いにかかわらず


「細かいお客さん」「うるさいお客さん」という考えはもう、終わらなければいけません。

家賃の安い物件だから掃除の手を抜いていいなんてことはありません。

だから決まらないとも言えるでしょう。

したがって、ごまかしたい場合は、

少なくとも不動産屋もしくは不動産屋直結の掃除部隊の人に見てもらって、

ごまかせる部分を指摘してもらいましょう！！


大工さんや工務店、不動産屋とつながりのない個人の掃除業者に判断させないでください。


お客様からすれば、物件選びの最低条件でとても重要なんです。


早く入居者を決めてしまいましょう！！


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解答編（2）-リフォームしましょう

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


今日も、前回のブログ 「 オーナー様のセンター試験 」 の回答の続編になります。

設問への回答として「リフォームをする」。

その具体的な事例をあげて参ります。


前回のこの間取り物件。

お客様ニーズからすると、いくつかのマイナスポイントがあります。

■ 3点（バス・トイレ・洗面）ユニット式の水周り。

■ 収納がない。

■ 洗濯機置場がバルコニー。


それを・・・

バストイレを別にする工事を行い、収納を新設し、室内洗濯機置場まで作る。

水周り工事は非常に高額になる事は、オーナー様の誰しもがご存じのはずです。

この物件は築年数1989年（平成元年）です。

そこまで費用をかける事がオーナー様にとって良い事なのかどうか。

300万円かけた場合、5.5万円の賃料で回収できるのは4.5年かかります。





こちらをご覧ください。

【施工前】



【施工後】



【施工前】


【施工後】




こちらのリフォームは、

3点ユニットを残し、洗濯機置場も変更しておりませんし、収納もないまま。


ひとつの方法ではありますが、

私のオススメは、

・家賃の半年（6ヶ月）分で可能な範囲のリフォームをする。

・家賃の1年分で可能な範囲のリフォームをする。


上記のリフォームは、設備面では何一つバリューアップしておりません。

いわば、見栄えが良くなっただけ。



【リフォームの考え方】


基本的な考えは上記のグラフの通りです。

ご自宅を改修工事するのであれば、何も言いません。

いくらかけても良いと思います。

賃貸の場合は、是非物申しあげます。


上記の物件が、すぐに申込みを頂いた事は言うまでもありません。




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嫌われる

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う～ん。

確定申告の準備などでお忙しいようですね。

なかなか、オーナー様にお会いできません。


お店は毎日、平日でも混み合っております。

そして、トラブル・クレームも多くなっています。


原因は・・・


オーナー様の一方的な主張やミスがその原因となっています。

毎年、引っ越しシーズンはこうなってしまいます。

オーナー様としてもどうしても強気になってしまいがちです。


お客様の来る時期なので空室が出ても、決まるという自信からでしょうか。


①　設備故障に関して応じない・手抜きの掃除
　　
　　・もう古いんだから文句があるなら出て行ってもらって！
　　
　　・明らかに手抜きの掃除で入居当日、入居者から不動産屋にクレーム！　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　
　　 噂は近隣業者に伝わります。危険な大家として各業者営業マンがご紹介を敬遠・回避。
　　　　



②　ご案内拒否及び申し込み後の条件変更
　　
　　・ほかの業者から見に来る話が来た！とりあえず断って！
　
　　・やっぱりその申し込みの人3000円アップで！
　　　　
　　　　　　　↓

　私の経験上「他業者から・・・」の場合、決まっていたためしがありません。
　
　後日、「昨日のお客さんまだ探してるかな？」と電話がかかってくる始末。

　欲を出さずに、「決める」という人で決めましょう。
　
　今の賃貸事情はそんなに甘くないです。



③　オーナー様手配の掃除やリフォーム
　　
　　・掃除手配ミス
　　
　　・入居設定日に間に合わない

　　　　　　　　↓
　
　日ごろ、ごひいきの業者さんがいるのはわかりますが、この時期は安全を期して
　　
　不動産屋直結の業者さんに任せましょう。

　間に合わなかった時の、宿泊代、引っ越し荷物の預け代、これが理由でキャンセルになった場合の

　引っ越し代や、他物件の入居にかかる費用、オーナー様がすべて負担すことになります。

　とても危険です。

　これらは、不動産業者が最も恐れる事態です。

①で述べたように、各不動産業者営業マン達はこのトラブルをキャッチし、

「要注意家主」として、その後扱うようになります。

営業マンは、引っ越しシーズン中であれば、まず紹介することはありません。

引っ越しシーズンでなくても、この事件を知っている営業マンがすべて辞めるまでは
紹介されることは無いかもしれません。


空室を埋めるためにあえてのきつい表現での忠告。

ただ、これが実際に物件をプッシュしてくれる「営業マン」の視点なんです！！


申し込みが他業者とダブっていたとなれば論外です！！


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何で！

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謎の空室物件。

弊社では取り扱ってなく、オーナー様との面識もない物件。

特急停車駅の徒歩5分で恐らく築年数はまだ5年程度の見るからに新しい単身者用マンション。

12部屋中7部屋も空室です。

同地一階のオーナー宅を何回訪ねてみても応答は一切なし。

まったく募集をしていない雰囲気。

1社でも募集していれば、せいぜい空室は1部屋というような立地と新しさ！

どこの業者さんもこのオーナー様と会えないのでしょう。

当方の営業マン達に聞いても

「いや～、会えないんで！」
「勝手に募集もできないですしね。募集条件もわからないし。」


「？？？？？？？？？？？」


なんなんだ？その状態は！

この状態は、日本全国で一番勿体ないのではないかと思える位の物件です！


さすがに私は、もはや1階にはオーナー住んでいないと断定していますが、

やっぱり的中していました！！

ちょっと遠方ですが、別の場所に住む身内の方を特定できました。

それにしても募集は？

相続にせよ、なんにせよ、受け継いだからにはこの建物どうするの？

不動産屋に頼まないでも・・・

さすがにそうは思っていないはず。

築5年でまさかこのまま放置？

物件はどうするのでしょう？

職業柄、どうしても理由を聞きたい！

募集できないのであればその旨、理由を聞いて納得がしたいです。

この放置状態を！

行動あるのみという事で行ってみます。

郵送でパンフレットも送ってみます！


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センター試験-解答編（1）

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


今日は、前回のブログ 「 オーナー様のセンター試験 」 の回答になります。


【 問題１ 】

　次の間取りの物件が、空室期間3カ月になってしまいました。

「空室対策」として最も正しいものを選びなさい。

※物件詳細はこちらで→「 オーナー様のセンター試験 」

【選択肢】

① 賃料を更に下げる。

② 募集を依頼する会社を更に増やす。

③ 敷金も0ヶ月にする。

④ リフォームを行う。

⑤ 放置する。



この選択肢で最も正しいもの。

賃貸不動産経営管理士の立場から言わせて頂きますと、

正解は、④番の「リフォームをする」です。



順番に見ていきましょう。




①番の 「賃料を下げる」。

現在、空室を解消する為には、「家賃を下げる」ことが当たり前となっています。

しかし、値下げを継続すると、3つの問題が起こります。

　・収益の更なる減少　
　・入居者の質が低下
　・メンテナンスの悪化

安売りするから収益が悪化。
↓
入居者の質が下がり、マナーが悪く家賃滞納者等が問題となる。
↓
収益減少よって、メンテナンスにお金がかけられず、老朽化が進み、更に空室が増加する。

といった 悪循環スパイラル に陥ります。



②番の 「募集を依頼する会社を更に増やす」。

現状、募集の委託を3社に任せている状況。

確かに、

・お客様が誰もいないような会社
・売買や建築を専門としている会社
・週末が休日の会社

などに任せている場合は検討する必要がありますが、

単純に3社増やし6社に任せた場合

・電話対応などのオーナー様の負担増
・インターネット広告の煩雑
・営業マンのやる気が減少

といった危険性を孕んでいます。


③番の 「敷金も0ヶ月にする」。

①番の値下げと同様に、現在 敷金 / 礼金 0ヶ月の物件が増えています。

敷金は収益ではなく、預かり金ですし、入居者の斡旋には効果的です。

しかし、

・敷金精算のトラブル
・入居者の質が低下
・家賃滞納の補てん
・退去後の資金繰り負担増

といった問題が起こります。

もちろん保証会社等を使い、リスクを減らす事は可能になりますが、

最も正しい判断とは言えません。


⑤番の 「放置する」。

問題外です。



④番の 「リフォームをする」。

簡単に言いますと、お部屋の価値を上げる。

しかし、簡単にいかないのが、その資金。

「リフォーム」と言っても部屋数、棟数、専有面積、不動産業が専業か副業かによって

その難しさも様々です。

その事をわかった上でも、正解は 「リフォームをする」 ことです。



次回は、実例を上げながら、ご説明させて頂きます。



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成功！

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１月１５日と言えば・・・

私としては、どうしても今日が「成人式」のイメージです。


既に仕事をしている成人の場合は特権で仕事を休み、会社全体で笑顔で送り出すと言う雰囲気の方が良かったように思えます。

決して「何休んでるの？」とは思われない和やかな空気。

当人も「成人式だから休む！！」と堂々と宣言。

無理やり３連休の制度を作ってしまった事で、良い伝統が失われた気がします。




今日は、この時期、営業店が大変混み合うという事で、

久しぶりに（１年ぶりに）部屋探しのお客様を接客・応対いたしました。

疲れてしまいました。


１年が経ち、更にお客様からの要望・発言・欲は、オーナー様にとって厳しいものとなっていました。


正直、完璧な物件はいくらお金を積んでもありません！！

テレビの線はこっちがよかった、冷蔵庫がおさまらない、キッチンの扉はもう少し高い位置の方がよい・・・・

何件見ても、何か一つ必ず引っ掛かりる部分が出てきます。

要するに「注文住宅」にでもして、自分が建築・設計に密接にかかわらない限り無理という事です。

かかわっても無理かもしれないという話。

欲が尽きません！！

「分譲賃貸」を見ているのにそう言っているのであれば、もはや買うのも無理！！

住むところが無い！！


生活に何の支障もない些細な妥協。


ここで妥協のできないお客様ほど、３月後半に、しかめっ面をしながら、

「どうせないんでしょ！」と言う態度でお店にやってきます。

今日のお客様は、これを逃したらと、「頭の良い」人だったので決めていかれました。

リビングの広さを追及していたんです！最低でも１７帖と！


いつもの私の大切なお客様と言えば、あくまでも「オーナー様」なので、ここでやりました！！

「値引きはしません！」

「日割り家賃はこれ以上のばせません！」

で、申し込みを取りましたよ！！



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賃貸センター試験

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明日15日（土）から、いよいよセンター試験です。

そこで本日は、オーナー様にも試験です。



【 問題１ 】

次の間取りの物件が、空室期間3カ月になってしまいました。

「空室対策」として最も正しいものを選びなさい。


■ 募集条件

募集を依頼している会社は3社あります。

・賃料 ： 55,000円 （近隣相場は5.8万円です。）

・敷金 / 礼金 ： 1ヶ月 / 0ヶ月 （広告料は1ヶ月持ち出し中）

・交通 ： 急行停車駅 徒歩 5 分

・築年数 ： 1989年

・規模構造 ： RC造3階建て

・専有面積 ： 17㎡



【選択肢】

① 賃料を更に下げる。

② 募集を依頼する会社を更に増やす。

③ 敷金も0ヶ月にする。

④ リフォームを行う。

⑤ 放置する。




現状の最も多い答えは、

「 ① 賃料を下げる 」、という回答ではないでしょうか？


短期間で見れば、「 正解 」 かもしれません。

しかし、もっとも正しいかと言えば、Noですよね。

次回、そのほかの回答を見ていきましょう。



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情報戦に勝つ

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寒い！！


外を歩いていると、手はかじかみ、鼻水が自然と出てきます。


今年の冬は寒いです。ラニーニャ現象ですね。



今日は大学の近くに物件を所有の自主管理オーナー様へ・・・・



とかく、物件の空室確認に関しては、お取引の不動産屋から、
たまたま電話がかかってきた時に「そういえば２０２号室が・・・」
と伝えるケースが多く、
取引業者が多いほど、オーナー様から報告することは少ないと
言う傾向です。


しかし、大学周辺物件の場合は受験・入学シーズンを逃してしまえば致命的な結果を招きます。


そして、不動産屋としては、かなり収益のウエートを占めるので用意周到に準備します。


もうこの時期、卒業すると思われる子達にはオーナー様よりアンケートで、
「卒業後も残留」するのか「退去」するのか、聞いてしまい不動産屋へ報告しておいた方がよいと思います。


このはやい情報により、各不動産屋の営業マンの頭に、いち早く「物件の名前」がインプットされます。


現状満室の場合や３月２０日前後の退去の場合は、募集時に室内を少し見せてくれるのかどうかも
お願いしておいた方がよいです。


そして現状を確実に不動産屋に伝えてください。


実は、合格するかわからない受験生達から既に物件情報のお問い合わせが来ており、
物件資料を郵送しています！！


情報は、早ければ早いほど有利。「先手必勝！！」


用意周到なオーナー様の物件に取りこぼしはありません！！


各部屋、仲介業者がばらばらで、不動産屋ではできない確認作業です。


委託管理物件では「当然」この確認作業はしております。


自主管理物件でも「当然」しておいた方がよい作業です。


是非お心がけを！！


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確定申告の時期

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関連事業部　受託課の松本です。


先日の、今の状態では「鎖国状態」で永久に入居者が決まらないオーナー様は、
今日訪ねてみましたがお留守でした。


日本全国の数百社よりも地域に根付いた数百社の募集に是非かえて差し上げたい。


今現在、沖縄や北海道に住んでいる人が東京に支店があるからと言って東京の部屋探しのために
今住んでいる沖縄や北海道の支店に「東京なんですけど物件情報ありますか？」と
訪ねてはいきません！！

という事は、全国数百社の手厚い募集のはずが、住みたい候補地の最寄りの１社のみの募集という事になります。

空室があるのは知っている他社業者が、お客様にご紹介してみたい為、お問い合わせをしてみると、

やっぱり「鎖国」のため、


「当社の物件は他社にはご紹介できません！！」とピシャリ。


オーナー様はこの現実を知ったら怒るでしょうね、せっかくの可能性を勿体ない。


知っているのかな?　　知らないで頼んでいるのかなこの現実を？


私どものように「情報開示型」の場合、地方の業者さんも情報を検索できますし、肝心な地域の不動産屋さんもすべての会社が情報を知ることになります。


したがって、「鎖国型」管理会社（不動産屋）を除く不動産屋さんが全社で募集！



ここまで言うとちょっと大袈裟ですが・・・




最近、どうも「忙しい、忙しい」と事前に訪問を予告するとキッパリ断られると思ったら、

オーナーの皆様は、青色申告・確定申告の準備をする時期ですね！！どうりで・・・


領収書などでテーブルがぐちゃぐちゃだからと来訪を拒絶されてしまいます。


とは言え何かアドバイスしたい。


本当に毎日、毎日、午前も午後も忙しいですか？


「委託管理」にすると、この申告の手間も楽になるんですけど・・・・

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2つの成人式

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本日は成人の日です。振袖姿の方をよく見かけました。

そこで・・・


■ 東京都の新成人人口推計 （平成23年1月1日現在）

　東京都の新成人人口　 ： 11.4万人 （男性は5.8万人、女性は5.6万人）

東京都の人口が平成22年12月時点で1,300万人ですから、

その割合は、0.8％にしかすぎません。


【年代別 成人 人口グラフ】


この推計グラフからわかる事は、

※ 20年前（平成3年）の半数以下　※ 平成5年から19年連続で減少

※ 昭和27年の調査開始以降最少を更新　※ ピーク時の昭和43年の3分の1未満


悲観的な方向で考えず、今後の対策を冷静に

・東京都人口は、昨年61,769万人増加しているにも拘らず、

成人人口は減少している、という事。

・今度の賃貸経営は、単純に若者向けではなくなっていく事

・ターゲットは社会人へ移行。

・年齢層は20代後半から30代前半中心へ。



その一方で、

これから増加するであろう成人の方もいらっしゃいます。

そう、オーナー様の物件。

間もなく築年20年を迎えられる物件が増加します。


賃料改定やリフォーム・リノベーションなど様々な取組を行わなければ、

その成人式を祝えなくなってしまいます。


私自身もご提案の連続で、今まで以上に忙しくなりそうです。　　



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絶対困っているはず！！

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今日は、当初予定していた訪問予定の内、１件がオーナー様のご都合で明日に・・・


したがって、その物件周辺のオーナー様を挨拶もかねて訪ねてみようと徒歩で移動していると、


空室のある物件が目に飛び込んできました。


２階建ての物件で６部屋中、１階の３部屋が全滅！！


２階建ての１０部屋中、２階の５部屋が全滅、更に１階1部屋、計６部屋空室！！


両物件共に「全国展開の不動産屋さん」の「委託管理」物件です。


全国数百社で募集しますから大丈夫です！！の売り文句はどこ吹く風・・・・


他業者に情報を出さないタイプの管理会社の為、情報が「鎖国」状態。


この業者さんにお客様が行き、この業者さんの営業マンが積極的にこの物件を紹介し、
確実に決めてくれない限り、永久に新入居者は入ってきません。


ポストにチラシが入ってこないように、ガムテープが張ってありますが、


どう見てもそのテープは２・３年は経過しているであろう状態。


だからと言って建物はそれほど古くない。


これがまさに、先日お話した家賃云々というよりも強烈な「最悪の負の連鎖」


もう、この業者さんの営業マン・お店自体がこの物件を紹介しようなどとは思っていないのでしょう。


もしかしたら物件の存在を知っている営業マンさえいない可能性だってあります。


先輩社員から引き継がれた紹介しない伝統。


鎖国スタイルの最も怖い症状です。情報を惜しみなくすべての業者さんに出していれば・・・・


この物件のオーナー様がよく文句を言わずに我慢しているな？と率直に思いました。


言ってはいるんでしょうね？　　恐らく・・・


踏ん切りがつかず、遠慮してしまい、断れなくて、困っているのかもしれません。


一度この両物件のオーナー様を訪ねてみようと思います。


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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館　ＲＥＮＴ　ＨＯＵＳＥ　　
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
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私は、何もわかりません！

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



【本日のご相談内容】

オーナー様 ： 「お部屋を誰も見に来てくれない」


■ 募集賃料の交渉

募集賃料が1万円ほど相場より高い物件。

物件の質が良いだけに、オーナー様にこの事実をお伝えする事が難しい。

総戸数の1/3が空室の状況。

築年数が20年経っておりますが、新築物件と同じ金額で募集されています。


3ヵ月程前に、「募集金額が高いのでは？」とお伝えしましたが、

リフォームにお金をかけたから、そんな低い金額はあり得ない、と却下されています。


再度、ご連絡頂き、きちんと募集しているのかの確認がありました。

当然募集をしておりますが、インターネット広告の閲覧回数が1ケタ。


見に行きたくても行けません。

「値下げ」ではなく、せめて「相場」に合わせて頂きたい。



ご自宅に伺った際に、ご主人とお会いしたのですが、

「私に聞かれても、何もわかりません」　と言われてしまいました。


このオーナー様の家賃収入は、1/3が減額しています。


非常に危機的である、と感じました。

根気強くお話に行くしかないようです。


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～京王線/井の頭線沿線多店舗展開中～

株式会社　RentHouse 
関連事業部　受託課 （不動産賃貸経営管理士）
 
所　長　　坂 田　直 哉

■事業所　〒180-0003
  東京都武蔵野市吉祥寺南町1-1-2　 ANDO BLD.CINCO 2Ｆ
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鉄則

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前回記載したように只今繁忙期！！


ここで逃すわけにはいかないのです。


明日からの３連休は不動産屋営業マンも殺気立ちます。



御留守にする方、３連休に向けて鍵の所在はちゃんと不動産屋と打ち合わせましたか？


意外と重要なのは休み前の金曜日！！


「この大家さんはいつもいない！！」
と、営業マンの頭にインプットされてしまったら完全にアウトです！！　　


前回このように記載しました。



各営業マンが明日・明後日に来るお客様のために、金曜日は準備に入ります。


営業マンが気にするのは

「空室物件で実際に部屋が見れるのか？」


お客さんは部屋を見ないと決めません！！


営業マンは見れなかった事で「考えてきます！」とお客さんに言われ、契約を逃します。


営業マンが準備を開始する「金曜日」に連絡が取れなかったオーナー様！！


「いない」「連絡が取れない」「見れないかもしれない」「この際、紹介するのはやめておこう」


肝心な土曜・日曜日は紹介すらされていないと思ってください！！


スポーツでいえば「戦力外通告」もしくは「ベンチスタート」


不動産屋営業マンがオーナー様に鍵を手配できるのかできないかで、明暗を分けます。


したがって確実に鍵の手配や空室の確認ができる「委託管理物件」を自動的に紹介していきます。


ですから事前に「決まり」を作りましょうとアドバイスします。


私は、不安要素のある物件は一切紹介しませんでした。


ベテランになればなるほどそう思うものです。


ベテランが紹介しないと若手に波及します。


「ベテランが出さないくらいだから駄目なんだろうなこの物件？」


お店内で、紹介しない伝統が築かれていきます。


したがってご案内数が徐々に徐々に減少していくのです。


家賃がどうこうの問題ではないのです。



とんでもない負の連鎖です！！



そしてこの時期、不動産屋から電話の回数が多くなり、


オーナー様が迷惑そうな声で応対する事が多くなります。


「昨日言ったでしょ！」「電話ばかりで・・・」「他の人に言いましたけど！」「お宅の会社は横のつながりが・・・」


この不平・不満・迷惑そうなトーンは絶対にご法度です！！


しつこいのは承知の上、何故電話したのかというと、営業マンがご紹介優先候補に入れる為に、

念のため確認、最新情報を得たいがために電話をしたのです。



優先候補に入れようとした矢先のこの態度、
当たり前ですが積極的に紹介する気をなくします！



入居者獲得のために、気持ちを押し殺して頑張って営業マンに良い印象を与え続けましょう！！



古かろうが、遠かろうが、明らかに少し家賃が高かろうが、必ず決めてくれますよ！

営業マンが、とにかくお客さんの目の前に紹介カードを出してくれます！！



オーナー様の印象がよいのですから当然ですよね。


演技してでも・・・
即実践です！！

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今年も、来年も、再来年も・・・

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「明けましておめでとうございます」

「昨年中は大変お世話になりました。今年も宜しくお願い致します」


本日で営業3日目。もう何回、このご挨拶をしたか、わかりません。

年始の基本的なビジネスマナーです。

本日伺ったオーナー様にも同様にご挨拶。

昨年中の事や今年度の事などお話させて頂きました。

このオーナー様。昨年、「土地の購入」を検討されていた方です。

結局のところ、今回は見合わせました。


融資可能な銀行もあり、条件は揃っていました。

しかし、「買わない」の判断。


そのオーナー様の銀行担当マンへの言葉が印象的でした。


オーナー様 ： 「今、買う事は可能だけれど、

今後数年間、私自身の資産運用をきちんと見てくれるのか」

銀行マン ： 「・・・・」


金額にして億単位が動く。銀行マンの顔。難しい判断です。





年始のご挨拶の意味。「昨年のお礼」と「今後の末永くのお付き合い」。

対照的なビジネスドライな一瞬の顔。

そういうとオーナー様は、にこりと笑いました。



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作戦

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明けましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。


賃貸不動産業界にとって、「繁忙期」がはじまりました。



という事は、オーナー様にとっても「繁忙期」です。



「入居者が決まる」期待よりも、

「退去者発生」への警戒が優先の昨今の賃貸事情です。


入居者獲得へむけて

今からでも間に合う対応としては、


①　適正家賃への見直し

　・すでに空室を抱えてるオーナー様は「繁忙期」だからと強気にならず、
　　適正賃料の把握はしておきましょう。

②　メンテナンス

　・古い設備はデザイン的にも「今時これ？」と思われます。
　　故障は時間の問題と思われ、わざわざ選ぶ可能性は極めて低いです。
　　入居者獲得のため速やかに取り換えましょう。

　・退去後の掃除は迅速に！
　　「掃除完了後のイメージがわかな～い！」とお客さんが駄々をこねます。
　　そして入居直前に、ここがイメージと違う！あそこがイメージと違う！と言われ続け補修に次ぐ補修。
　　余計な出費を出してしまいます。


　　[　元営業マンの目線！！部屋探し中の人が気にする要素　]
　
　　
1.　型の古いエアコン

　　・家賃を抑えても電気代が高くつくのなら意味がないと敬遠されます。

　　　起動時間の遅さ、風量の少なさ、単に築年数を感じさせるなど
　　　マイナス要素しかありません。

　　　リモコンが手元に置けず線で一体となっているタイプに関しても、
　　　故障時には、すでに部品がないと言われる年式のタイプです。　
　　
　　　故障してなくとも今時の省エネタイプのものへお取り換えをお勧めします。



2.　もはや汚れが落ちないのは仕方がない！しかし限度を超えるほどの黒い汚れだらけのキッチン
　
　　・築年数の古さを感じさせます。

　　・それだけで細菌まみれの物件と思われます。
　　　誰が使っていたかわからない！今時の言い方ですと「キモイ」という事になります。

　　・キッチンの扉の下の方がめくれている、木部分がはげているのは致命的です。

　　・入室後に一番最初に見られるところです。物件の印象を決定付ける場所でとても重要です。

　　・せめて蛇口だけでも取り換えておきましょう。ここだけでもピカピカとなり、プラス印象。
　　　家主の努力をかってくれる時もあります！！
　
　　・お風呂のシャワーホースも同様です。（水周りは重要ポイント！！）



3.　給湯のリモコンが高⇔低のレバー式

　　・これも「見た目」の問題です。古い物件と思われます。いつ壊れるのか・・・

　　・数件見ていればその中に必ずデジタル式のコントローラーの物件があるので、
　　　特にファミリータイプ物件の場合、厳しい言い方ですがわざわざ選びません。

4.　全部屋和室・すな壁

　　・残念ながら嫌なものは嫌だとキッパリ、ハッキリ言われる要素です。
　　　費用は家賃ですぐに回収できます。
　　　最近よく言われる「物件への投資」ですね。
　　　諦めるのではなくニーズに合わせてしまいましょう。

5.　敷地内が草ぼうぼう（共用部分が汚い）

　　・賃貸物件は入居者が決まるまでは「商品」です。
　　　論外、即却下要素です。
　　　オーナー様への不信感のみがお客様の頭に残ります。




これらの要素は家賃に反映されない部分の「お客様」の判断基準です。

これまでの募集では何とかごまかせたものの、さすがにこれからの募集では・・・
「潮時」と言わざるをえません。


新年早々嫌な指摘をしてしまいましたが、「繁忙期」だからこそ！！


あと、お出かけの際の鍵の対応はくれぐれもお忘れなく！！
トイレやスーパーに行っていただけで入居者獲得を逃す時期です！！

もうすでに、不動産屋と「決まり」を作っておきましょう。
　
・常に鍵は空いている
・常に家主のポストにある
・南京錠が設置してある
・不動産屋に預ける　　　
・この際、委託管理に方針転換　　　など



「この大家さんはいつもいない！！」



と、営業マンの頭にインプットされてしまったら完全にアウトです！！　　　


今年は、空室をなくすことを目指し、

「営業マン」の心理状態、「営業マン」を味方につけるための作戦を多めに発信してみます。



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「新年のご挨拶」 と 「今年の目標」

迎春
謹んで新年のお慶びを申し上げます。


旧年中は格別のお引立てを賜り厚く御礼申し上げます。

本年もより一層尽力してまいりたい、と存じておりますので、

何卒昨年同様のご哀願を賜りますよう、お願い申しあげます。


■ 平常営業　：　本日　1月4日～

※通常は水曜定休ですが、繁忙期の1月～3月末日までは、無休で営業いたします。


株式会社 レント管理サービス

社員一同






今年度も宜しくお願い致します。

賃貸経営アドバイザーの坂田です。


営業初日。

早速店舗に、とあるオーナー様よりご連絡がありました。


ご相談内容は・・・

年末のご挨拶

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関連事業部　受託課の松本です。


クリスマスも終わり、デパートでは、お正月飾りのコーナーがメインとなりました。

府中の大国魂神社前も正月飾りの販売小屋が設置されました。


競馬では本日、年内最後レースが行われ、

テレビ番組では「年内の放送は・・・」というコメントが多くなりました。


私自身としては、今年一年数多くのオーナー様を訪問させていただき、
突然の訪問の際にも快く受け入れて頂き、とても感謝しております。


これからは、オーナー様と不動産屋が密に情報交換をして
最適な賃貸経営を目指す時代だと思います。


オーナー様自身が、問題を表面に出さずに、かかえこんでしまっているのだなと
感じる年でした。


空室に関する改善策を提示させていただいたときに、頑なに現状維持、もしくは更に欲を
出してしまったオーナー様ほど空室問題が悪化しています。


しかし、空室・滞納など様々なトラブルに対する改善策を受け入れていただくにもオーナー様との
「信頼関係」が必要だと思います。


来年はこの「信頼関係」を一段と築けるよう、
私自身が勉強し、しっかりとした分析でオーナー様を訪問できる様
いっそうの努力をしていきたいと思います。



そして、本日１２月２６日が弊社の年内最終営業日となりましたので、ご報告とご挨拶をさせていただきます。


誠に勝手ながら１２月２７日～１月３日まで休業させていただきます。

  ■■■■　ご挨拶　■■■■
　

  本年中はひとかたならぬご愛顧にあずかり、

   誠にありがとうございました。

   師走の時節柄、ご多忙のことと存じますが、

 

   くれぐれもご自愛の上、晴れやかな新年を

   お迎えになられますよう、心よりお祈り申し上げます。



   新年は１月４日より通常営業させていただきます。

　尚、通常は水曜日は定休日ですが、

　１月４日～３月末日までは、無休で営業いたします。

　曜日にかかわらず、ご質問などありましたらご気軽にお問い合わせください。

　（営業時間　：　午前１０時～午後７時迄）



   来年も、ご愛顧の程宜しくお願い申し上げます。


 

 

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勝つための「数字」です

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、西武新宿線の「 田無 」駅に行って参りました。


【 西武新宿線の住みたい駅ランキング1位 】


京王線・井の頭線・中央線がホームタウンな弊社ですが、

今回の「市場調査」の依頼は・・・

更新料裁判

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今日は、まず朗報です。


京都地裁で行われていた「更新料訴訟」ですが、

見事！オーナー側の勝利となりました！！

消費者契約法１０条には違反しないという判決が出ました。



詳細を書いてしまうと、判決文をすべて記載しなければならないので、

ほんの一部、スカッとする部分を抜粋すると、


●更新料は契約書に明示されており、消費者は賃料と更新料を併せた金額を容易に
　知ることができ、消費者を欺くようなものとは認められない。



当然ですよね！


そもそも、最初から「更新料あり」で募集をし、その物件を借主側が見つけ、

家賃がいくらで、敷金・礼金がいくらかかり、その他自分にとっての出費を

チェックしていないわけがないのに、

そして実際にその物件を見て気に入ったので入居申し込みをし、

重要事項説明でも「更新料あり」を説明され、

契約書にも「更新料あり」が記載されていて、それを知りながら、承知の上で

当人自らが契約に合意し記名捺印。

連帯保証人も契約書を一読が前提の上、記名捺印。

であるにもかかわらず、後になって「不当だ」「知らなかった」と言われても

困ります。

しかも今回は、更新をさかのぼってすべて返還を求めた裁判。

そもそも裁判を起こされること自体が腑に落ちないというのが、オーナー様側の

心情だと思います。

不動産屋も腑に落ちません。


さすがにべらぼうな金額の請求の場合は敗訴していますが、

今回の事案は、実に平均的な請求額。


今後、すべて勝訴というわけにはいかないでしょうが、

今回の京都地裁の判決は、実に理にかなったわかりやすい判決。


簡単に言ってしまえば、


「最初からその旨書いてあって、あなたはそれを知っててその物件を契約したんでしょ？」

というニュアンスでもあります。

実に「そうだ、そうだ」という内容と判決理由です。

かなり今後の裁判に影響を与えてくれそうです。


残念だったのは、消費者側に不利という事で、ネタとして盛り上がらないと判断したのか、

マスコミ、ニュース等で全く取り上げられなかったという事です。


敗訴していれば、こぞって「更新料は無効です！」とニュースになったでしょう。


年の瀬に少しスカッとしたニュースをお伝えしました。



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5億円詐欺の容疑者は誰ですか？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、市場調査（マーケティング）を行いました。


賃貸事業をご計画されているオーナー様がおり、

予定地は、築年数の経ったご自宅。

建て替えるにあたり、どのようなものを建てればよいのか。


私どもは、賃貸不動産の仲介、及び管理会社です。

設計士さんでも、建築会社さんでもありません。

私たちに求められているのは、予定地に何が「必要」とされているか、を見極める事。

誰に「必要」とされているのか。

その顧客はもちろん・・・

もう１０年 対 まだ１０年

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関連事業部　受託課の松本です。



本日は日中とても温かかったので、外出がとても楽でした。


１２月６日に来年３月完成の物件で、管理会社をさがしているオーナー様のお話をしました。

本日、どこに任せるのかを発表してくれることになっていたのですが、

オーナー様はまだ迷っているようで、

年内の発表は無くなってしまいました。



とても慎重になる心情はお察しします。

今後を左右しかねない問題ですからね。


オーナー様は各社の管理内容や管理料については説明を受けますが、
各社の募集の際の「伝統」までは察することができません。


その会社がスポーツに例えると、攻撃型のスタイルなのか、守備型のスタイルなのか。


不動産屋で例えた場合、


仲介不動産屋自体に建築・設計の部署があり、建てるイコールそこの会社で管理の場合と、
いわゆる、「ハウスメーカー」と連携・提携している場合。


この場合は、その仲介不動産屋には毎年、必ず「新築物件」が
「営業マン」の努力なしに供給されることとなります。
しかも常時、複数の物件が自動的に手に入ります。



この提携関係がない仲介会社や、建築・設計部門がない会社の場合。


営業マンが、
「是非当社で募集させてください！！」と建築看板を見つけては訪ねてみるという作業で
やっとの思いで新築を獲得。
ほぼ獲得できないのが現実。


この場合、不動産屋自体の募集や営業マンの営業スタイルに大きく差が出てきます。


提携の強みのある会社の営業マンの場合

「もう１０年もたっている物件ですからね・・・」
「これは見なくてもいいですよね？他のにしましょう」


提携のない会社の営業マンの場合

「まだ１０年しかたっていない、ほぼ新築同然の物件ですよ！！！」
「とりあえず見てください！かなり綺麗ですよ！！さぁ行きましょう！！」


いかがでしょうか？

たった１０年で「古い」と言いふらされてしまっては、
オーナー様としてはもともこうもない状態です。


この温度差は歴然としていますが、このプレイスタイルをオーナー様としては、
知る由もないという事になります。

この内容のお話をするという事は、
弊社は、あえて後者の「まだ１０年！！」のチームカラーです。


たまたま、別業者さんを訪ねたときにお客様がいて、接客をしているので、
私は元営業マンという事で気になり、どんな話しをてるのかな？と聞き耳を立てていると、


お客さんの希望条件で築年数は特に指定がなく１０年でも２０年でもいいです！
という方に対し、築７年の物件を見せながら、
「７年じゃ古いですか？古いですよね！」などと言っていました。

この不動産屋さんには築１５年から２０年、それ以上の築年数の物件もたくさんあるはずです。

しかしそのオーナー様達の物件は、闇に葬られている状態。

２０年でもよいと言っているお客さんに対し、築１５年から２０年の物件を、
見せようともしない！！


「こいつ馬鹿じゃないの？」

「へったくそな営業マンだなー！新人？」

と思ってしまいました。

しかし、あとでわかったのですが、その営業マンは、その不動産屋さんのエース級でした。


その不動産屋さんの築１０年以上の物件はすべて、引き取ってあげたいと思いました。

なぜならオーナー様はこの扱いを知る由もないからです。




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平成22年度も、残すところ2週間を切りました。

12月の後半。

世間では、「忘年会」が続き完全にお祭りモードに移行されている方を多く見かけます。

しかし、世の中には、この時期に浮かれて居られない人間もいます。


私たちもその一人。

私たち不動産会社も気を引き締める時期に入りました。

迫り来る年明けの繁忙期に向けた準備期。


今日は、

そのような中で行われた弊社の「新入社員を集めたミーティング」の風景を

お伝えしたい、と思います。

洋室へ・・・

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今日は、テレビに出ている人を見ることができました。


調布駅前のタクシー乗り場でタクシーから女性が出てきて、

ぱっと見た瞬間に顔が小さく化粧の感じがただものではないなと思い、

服の感じも高級そうで見るからにお嬢様風だったのでちゃんと見たら、

テレビ東京の大江麻里子アナウンサーでした。

そのまま駅のホームに向かって行きました。

ちょっとラッキーな１日です。



その後、年末のご挨拶をかねて調布市内のオーナー様を訪ねたのですが、

今回のオーナー様の場合は、「空室」という問題を抱えています。

家賃滞納などのそのほかの問題は全くなく、「空室」だけが悩みです。


単身用の1Ｋの物件なのですが、

「どこに問題があるか？」と尋ねられ、入室してみてすぐに原因がわかりました。


居室空間が「畳」でした。


勿論、「畳」の方が好きな人もいますし、「畳」だから決まらないという断定もおかしなものですが、

確率で言うと９対1の割合で

探しに来ている人たちは「フローリング（洋室）」希望です。


割合と年をとっていれば「畳」の部屋を希望するかというとそうではなく、

やはり「フローリング」希望です。


外観は昔ながらの古い物件ではなく、いかにも「フローリング」だろうなと感じる物件です。

したがって入室するとギャップをかなり感じられ、

正直、何件も見て回っている人が「わざわざここは選ばないな」と言わざるをえません。

したがって、「洋室」に変えてみませんか？

と提案してみました。


このようなときは必ず、

「空いてるくらいなら、工事費用はかかりますけど、入居者が決まれば２ヶ月でプラスになるんですよ！」

とよく言います。

大学も近くにあるので若い方に合わせ「洋室」にした方が間違いなく良いのですが、

とりあえずかかる「出費」の方が気になるようであまりのってきません。


かえてしまえば、決まる確率が大幅にアップ！
かえなければ、このままの流れが続く確率が大幅にアップ！


まず、入居者を獲得し家賃収入を得るのが最優先と思うのですが、

ご自身の物件への投資に躊躇してしまう。


私のみたてでは、「洋室」に変えてしまえばあっさり、大学生で満室になると思います。


あと２ヶ月で説得できれば・・・

と思う一日でした。



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いい機会

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今日は「寒いですね」というより、「冷えますね」という言い方の方があってそうですね。

新宿の住友ビルに行っていたのですが、道中、ビルに囲まれ日陰の中を歩くのがとても寒かったです。

風は容赦なく吹き付けてくるので、歩いている人すべてが、

歯を食いしばり、しかめっ面をしながら歩いているように見えました。

「風邪をひいた」という言葉が挨拶代わりになっているような感もあるので、

皆様、お互いに用心しましょう！！


気がつけば来週は「クリスマス」ですね。

我が家には子犬がいるので犬用のケーキを食べさせてみます。




まさに年末ですが、未収家賃の回収はうまくいっていますでしょうか？

年内で回収できなければ、税金の額に影響が出てしまいます。

家賃収入はなくとも、税金は容赦なく収入があるものとして計算されてしまいます。

諦めずに督促しましょう！

督促を躊躇しているオーナー様が相変わらず多いように見えます。




督促の際は、証拠と履歴を残しておかないと後々、未払い入居者に対抗できなくなります。
（オーナー様が不利になります）


通常は当然のように約束通り月末に支払う入居者側ですが、

滞納をおこした際は、オーナー様より入居者に督促をしない場合は、

「家賃はいらないんですよ」というオーナー側の意思表示をしていることになってしまいます。

裁判の際には、督促をしていないという事で不利になります。

必ず１日付けで確認し、有無を言わさず督促しましょう！

そして、電話での会話の内容や、たまたま入居者とはちあわせ、

「いつまでに払ってくれるの？」という内容になった時は、メモや広告の裏でもよいです、

お互いに会話の履歴を残しましょう。

先日、携帯電話のヤフーニュースの「家賃督促規制法案」でのコメントを掲載しました通り、

この法案がスタートすれば必ず払わない確信犯が出ます。

このコメントを思い出してください！！

（コメント5）
ラッキーもう家賃払うのやめよ。
ありがとう民主党さま
家主破産してください。

ひょんなことから消費者（入居者）に情報が入り、こうしたコメントや考え方が出る。

試しに払わないでどうなるか試す人も出るでしょう。

どんな言い方をしても「威圧的だった」と言い張って！

これからは情はかけずに、1週間待ってや、来月まとめて払うのかしら？などとは考えず、

有無を言わさず督促しましょう。

ちょうど年が変わりますので１月から実践してみてはいかがでしょうか？

お正月ですので、１月分のお家賃は、銀行の初営業日までは見逃してあげるとしましょうか。


「ちょっとそこまでシビアになれない」

「入居者が可哀そう」

「ケチケチ大家と思われたくない」

「どこまで言えるのかがわからない」

「新法案を逆手にとり反撃されたらどうしよう」

「そもそも督促の仕方がわからない」

こんな思いのほうが強いようでしたら、一度、管理会社の「家賃集金管理」の話を聞いてみてください。

これからは、オーナー様より滞納の報告を受けた不動産屋からも「大家さんから連絡来てましたよ」

程度の督促は従来通り行いますが、

これと並行してオーナー様自らも「督促状」を書いたり、「電話」で督促をしたり、

内容証明を入居者に送る作業をする事になります。

ここで嫌な書き方をしますが「自主管理物件」のオーナー様の場合は。


来年からは、「家賃滞納」に対してもっとシビアになりませんか？


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